Volltext der Entscheidung
V ZR 146/62
Verkündet am 27. Mai 1964 Hirth, Justizangestellter ale Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
Im Namen des Volkes In dem Rechtsstreit
des Kaufmanns Fritz B T^ttfllfestraße
in B<
Klägers, Berufungsklägers und Revisionsklägers, - Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr.
gegen
Di. Leo N , USA,
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Beklagten, Berufungsbeklagten und Revisionsbeklagten, - Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr.
hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung Vom 27. Mai 1964 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr. Augustin und der Bundesrichter Schuster, Dr. Rothe, Dr. Freitag und Offterdinger für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 9. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 4. Mai 1962 wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
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Tatbestand:
Der seit über 20 Jahren in den Vereinigten Staaten von Amerika wohnende Beklagte hat als Erbe seines Vaters im Y/egc der Rückerstattung die Grundstücke A^Jl^straße ^ und in Berlin-Steglitz erhalten und deren Verwaltung
der Firma und S^H^ KG übertragen.
. Später erteilte er dieser Firma den Auftrag, Kaufinteressanten für die Grundstücke zu ermitteln. Einer dieser Interessenten war der Kläger, der mit Rechtsanwalt
von der Firma und verhandelte. Hierbei
kam zur Sprache, daß die Grundstücke dem Kläger zu dem Bau von Garagen dienen sollten.
Der Kaufvertrag wurde von den Parteien in notarieller Urkunde vom 4. Juli 1957 geschlossen. Von dem auf 35 000 DM vereinbarten Kaufpreis sollten 10 000 DM bei Vertragsabschluß und der Rest in zwei gleichen Raten von je 12 500 DM am 30. Sep tember 1958 und am 30. September 1959 bezahlt werden. Wegen der Reotkaufpreisforderung in Höhe von 25 ÖOO DM unterwarf sich der Kläger in der Vertragsurkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen.
In § 3 des Vertrags heißt es:
"Der Käufer hat die Grundstücke besichtigt. Sie v/erden verkauft, wie sie stehen und liegen. Jede Haftung für Größe, Güte und Beschaffenheit der Grundstücke wird ausgeschlossen."
Der Kläger hat die Anzahlung der 10 000 DM und die erste Rate des Restkaufpreises geleistet. Die Bezahlung der zweiten Rate mit 12 500 DM verweigert er mit folgender Begründung: Die Grundstücke hätten sich in einem Zustand befunden, der den Bau der Garagen entgegen der Erklärung des Rechtsanwalts bei den Vorbesprechungen, daß die Grundstücke
hierzu besonders geeignet seien, erschwert habe, Ile Besichtigung der Grundstücke vor dem Vertragsabschluß habe zwar ergeben, daß diese niveaugleich mit den Nachbargrundstücken seien.
Bei den Ausschachtungsarbeiten für die Garagen habe sich aber gezeigt, daß, was bei der Besichtigung nicht habe festgestellt werden können, sich unter einer Oberfläche au3 Sand und Hörtel von etwa 30 bis 50 cm Stärke eine annähernd 2 1/2 m dicke Schicht Trümmerschutt - insgesamt etwa 3600 cbir befunden habe. Dies sei darauf zurückzuführen, daß von der Firma S(|p| KG im Auftrag der Firma und
wie die von dieser ausgestellten Brlaubnisbescheinigung vom 17. Oktober 1955 zeige, in erheblichen Mengen Trümmerschutt auf die Grundstücke geschafft worden sei, um deren ursprünglich um mehrere Meter tiefer gelegenes Niveau dem der Nachbargrundstücke anzugleichen. Diese Aufschüttung mit Trümmerschutt habe nicht nur zu einer erheblichen Wertminderung der Grundstücke, sondern auch dazu geführt, daß die Baupolizei die Genehmigung zu dem Bau der Garagen von Auflagen abhängig gemacht habe, durch deren Erfüllung ihm (Kläger) ein Schaden entstanden sei, der mindestens so hoch wie der noch ausstehende Reotkaufpreis von 12 500 DM sei. Der Beklagte habe die Beschaffenheit der Grundstücke gekannt und somit deren Mangel arglistig verschwiegen. Er müsse sich auch die Kenntnis der Firma und von dem Mangel zu-
rechnen lassen.
Der Kläger hat deshalb (unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes und der Minderung des Kaufpreises wegen Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft oder eines Fehlers der Kaufsache) beantragt,
festzustellen, daß dem Beklagten kein Anspruch auf den Restkaufpreis von 12 500 DM zusteht, hilfsweise,
die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde vom 4. Juli 1957 wegen des am 30. Sep-
tember 1959 fälligen Restkaufpreises von 12 500 DM für unzulässig zu erklären.
Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.
Er hat das tatsächliche Vorbringen des Klägers bestritten und sich auf die Haftungsausschlußklausel in § 5 des Kaufvertrags bezogen. Im übrigen hat er vorgetragen: Auch dann, wenn sich die Grundstücke in dem von dem Kläger behaupteten Zustand befunden hätten und dem Kläger ein Schaden erwachsen sei, sei er dafür nicht verantwortlich, weil er den Zustand der Grundstücke nicht gekannt habe und über ihn auch nicht von der Firma und unter-
richtet worden sei. Ein arglistiges Verschweigen angeblicher Mängel scheide auch schon deshalb aus, weil der Klüger seit Jahren in unmittelbarer Nähe der Kaufgrundstücke wohne, während er (Beklagter) nur sehr selten nach Berlin gekommen sei.
Die Klage blieb in den Vorinstanzen ohne Erfolg.
Mit seiner Revision erstrebt der Kläger die Aufhebung des Berufungsurteils und die Zurtickverweieung der Sache an das Berufungsgericht. Der Beklagte beantragt Zurückweisung des Rechtsmittels.
Ent s chei dungsgründe:
1. Nach der Auffassung de3 Berufungsgerichts steht dem Beklagten ein Anspruch auf Schadensersatz oder Minderung des Kaufpreises nicht zu (§§ 463» 459, 462 BGB), weil er in § 3 des Kaufvertrags wirksam auf jegliche Gewährleistungsansprüche verzichtet, eine fehlende Eigenschaft nicht zugesichert und keinen Mangel arglistig verschwiegen habe (§ 476 BGB)*
Ob die Grundstücke im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses mit einem Fehler im Sinne des § 459 BGB behaftet gewesen seien, könne, so führt das Berufungsgericht aus, dahingestellt bleiben, weil die gewählte Fassung des § 3 des Kaufvertrags eindeutig ergebe, daß nach dem Übereinstimmenden Willen beider Vertragsparteien der Beklagte etwaigen späteren Gewährleistungsansprüchen nicht habe ausgesetzt werden sollen, und zwar auch nicht wegen etwa verborgener Mängel. -
Die Nichtigkeit der Haftungsaussehlußklausel nach § 476 BGB wird von dem Berufungsgericht mit der Begründung verneint, der Kläger habe nach dem Ergebnis der vor den Landgericht durchgeführten Beweisaufnahme nicht bewiesen, daß der Beklagte die Aufschüttung der Grundstücke in dem von dem Kläger behaupteten Umfang gekannt und damit arglistig im Sinne des § 476 BGB gehandelt habe. Ob die Firma und die Beschaffenheit der Grund-
stücke im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gekannt habe und ihr ein arglistiges Verhalten im Sinne dieser Vorschrift zur Last falle, läßt das Berufungsgericht mit der Begründung offen, der Beklagte hätte eine derartige Kenntnis nicht zu vertreten, weil die Firma und beim
Verkauf der Grundstücke an den Kläger und bei den vorausgegangenen Verhandlungen weder sein Erfüllungsgehilfe (§ 278 BGB noch sein Vertreter (§ 166 BGB), sondern selbständige Mäklerin gewesen sei.
2. Die Revision wendet sich mit ihrem Hauptangriff gegen die von dem Berufungsgericht angenommene Eindeutigkeit der Haftungsausschlußklausel dahin, daß sie auch verborgene Mängel raitumfasse. Hiermit greift die Revision zwar die tatrichterliche Würdigung der Klausel durch das Berufungsgericht an.
Die Frage, ob Willenserklärungen eindeutig sind, ist aber eine Rechtsfrage, die der Nachprüfung durch das Revisions-
gericht unterliegt (Urteile des Senats vom 10. Februar I960,
V ZR 39/58, BGHZ 32, 60, 63 und vom 7. Dezember 1962, V ZR 50/61 S. 14).
Bei dieser Nachprüfung ist davon auszugehen, daß Haftungsausschlußklauseln in einem Kaufvertrag, da sie eine Abweichung von der gesetzlichen Gewährleistung zu dem Gegen-stand haben, besonderer Klarheit bedürfen und regelmäßig eng auszulegen sind (Urteil des Senats vom 30. November 1959, V ZR 123/58 S. 13s Palandt, BG3 23. Aufl. § 476 Anm. 1). Ihre Anwendung darf die Rechte des Vertragsgegners nicht weiter einschränken, als ihr eindeutiger Wortlaut reicht (Urteil des Senats vom 26. Januar 1962, V ZR 168/60, S. 10 mit weiteren Nachweisen). Soll die Haftung für Jeden, also auch den verborgenen Mangel ausgeschlossen sein, so muß dies deshalb bestimmt und dem Kläger verständlich niedergelegt werden (RG JW 1937, 2591). Diesen Grundsätzen v/ird die Auffassung des Berufungsgerichts, durch die hier in Frage stehende Klausel sei auch die Haftung für verborgene Mängel ausgeschlossen worden, gerecht. Die Anknüpfung an eine vorausgegangene Besichtigung der Grundstücke durch den Käufer deutet zwar, wie der Revision zuzugeben ist, auf eine Beschränkung des Haftungsausschlusses auf erkennbare Mängel hin (Urteil des Senats vom 20. Dezember 1961, V ZR 106/60,
S. 6; RG JW 1933, 1387, 1388* Palandt aaO; BGB RGRK U. Aufl.
§ 476 Anm. 1). Eine solche Anknüpfung ist aber hier nicht gegeben. Nach dem ersten Satz der Klausel hat der Käufer zwar die Grundstücke besichtigt. Dies ist aber, wenn man die Klausel als ganzes in Betracht zieht, lediglich die Feststellung einer Tatsache, die auf den Inhalt der beiden folgenden Sätze der Klausel nach deren Wortlaut ohne Einfluß gewesen ist. Dort heißt es nämlich uneingeschränkt nicht nur, daß die Grundstücke verkauft werden wie sie stehen und liegen, sondern auch, daß .jede Haftung für Größe, Güte und Beschaffenheit der Grundstücke ausgeschlossen sein soll.
Diese Formulierung ist aber, wie dem Berufungsgericht zu folgen ist, eindeutig in dem Sinne, daß die Haftung für alle Mängel, also auch für verborgene, ausgeschlossen sein sollte.
3. Die Revision wendet sich auch ohne Erfolg gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, der Beklagte hätte eine etwaige Kenntnis der Firma und von
den von dem Kläger behaupteten Mangel nicht zu vertreten, weil sie bei den Verkauf der Grundstücke an den Kläger und bei den vorausgegangenen Verhandlungen weder sein Erfüllungsgehilfe noch sein Vertreter gewesen sei*
Dias Berufungsgericht geht ohne Rechtsirrtum davon aus, daß Erfüllungsgehilfe im Sinne des § 278 BGB nur der ist, der nach den tatsächlichen Verhältnissen des gegebenen Falles mit dem Willen des Schuldners bei der Erfüllung der diesem obliegenden Verbindlichkeit als seine Hilfsperson tätig wird (BGHZ 13» 111» 113 unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Reichsgerichts)* Diese Voraussetzungen erachtet das Berufungsgericht zwar in der Eigenschaft der Firma und als Verwalterin der Grundstücke,
nicht aber auch in ihrer davon unabhängigen Eigenschaft als selbständige Mäklerin als gegeben, weil nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme bei den Verhandlungen zwischen Rechtsanwalt M^m^^und dem Kläger nur über die wichtigsten . Merkmale der Grundstücke sowie über die Zahlungsweise und über die Höhe der Provision gesprochen worden sei, Verhandlungen dieses Inhalts aber nicht über das hinausgingen, was auch sonst zwischen einem Makler und einem Kaufinteressenten gesprochen zu werden pflege. Daß Rechtsanwalt
10^ einen Vertragsentwurf gefertigt und dem beurkundenden Notar zugeleitet hat, spricht nach der weiteren Auffassung des Berufungsgerichts nicht für eine Tätigkeit
der Firma und als Erfüllungsgehilfin der
Beklagten, sondern eher dagegen. Nach der Zeugenaussage des Hechtsanwalts Mi^|PHHfe3ei dieser Entwurf, so führt das Berufungsgericht aus, fein völlig unverbindlicher Vorschlag der Mäklerin gewesen. Als Indiz für das Handeln der Firma und als selbständige und unab-
hängige Mäklerin hat das Berufungsgericht schließlich den Umstand gewertet, daß die Frage der Provision in dem Kaufvertrag besonders (und zwar dahin, daß sie der Kläger zu zahlen hat) geregelt ist.
Die Revision meint demgegenüber lediglich, die Firma und habe sich nicht darauf beschränkt, die
Gelegenheit zu dem Verkauf der Grundstücke nachzuweisen, sondern sie habe den Vertrag durch Verhandlungen und Herstellung eines Entwurfs vorbereitet und es werde die Beauftragung eines Grundstücksverwalters durch den Eigentümer mit dem Nachweis einer Verkaufsgelegenheit im Rechtsverkehr regelmäßig als Stellvertretung aufgefaßt werden müssen, wenn der Verwalter in Vertragsbesprechungen mit dem Kaufinteressenten eintrete. Damit wendet sieh die Revision jedoch in unzulässiger V/eise gegen die tatrichterliche . gegenteilige Würdigung der Beweisaufnahme durch das Berufungsgericht dahin, daß solche Vertragsbesprechungen gerade nicht stattgefunden, die Verhandlungen zwischen Rechtsanwalt M^^m^^und dem Kläger sich vielmehr auf das beschränkt hätten, was für die Durchführung des Maklerauftrags notwendig gewesen sei. Entgegen der Meinung der Revision ist auch die Auffassung des Berufungsgerichts rechtlich nicht zu beanstanden, die Anfertigung eines Vertragsentwurfs durch Rechtsanwalts spreche eher
gegen als für eine Tätigkeit der Firma und Sf
als Erfüllungsgehilfin des Beklagten.
Damit hat das Berufungsgericht ohne Rechtsir.rtum nicht nur schon aus diesem Grund eine Haftung des Beklagten nach § 278 BGB, sondern auch die Stellung der Firma und
als Vertreterin des Beklagten im Sinne des § 166 Ahs. 1 BGB verneint. Daß ein Makler ohne Abschlußvollmacht nicht Vertreter des Auftraggebers beim Abschluß des Kaufvertrags ist, wird von der Revision ausdrücklich eingeräumt.
4. Da die Ausführungen des Berufungsgerichts auch im übrigen keinen Rechtsirrtum zu dem Nachteil des Klägers enthalten, war dessen Revision somit mit der Kostenfolge des § 97 ZPO zurückzuweisen.
Dr. Augustin Schuster Rothe
Offterdinger
Dr. Freitag
