Volltext der Entscheidung
Nachschlagewerk: ja
Amtliche Sammlung: nein
WohnsiedlG § 4 Abs. 1; BundesbauG §§ 186 Abs. 1 Nr. 10, 189; 3GB § 184
Ein wegen fehlender Wohnsiedlungsgenehmigung schwebend unwirksamer Vortrag ist mit dem Inkrafttreten des Bundos-baugesetzos vom Zeitpunkt seines Abschlusses an voll wirksam geworden.
BGH, Urt.v. 7. Oktober 1964 - V ZR 142/62 OLG München -
Zivilsenat in Augsburg
LG Kempten
V ZR 142/62
Verkündet
am 7o Oktober 1964 Symalla, JustizhauptSekretär als ürkundsbeamter der Geschäftsstelle
Im Namen des Volkes In dem Rechtsstreit
1.
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zu 6) als Minderjähriger gesetzlich vertreten durch
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- Prozeßbevollraächtigter: Rechtsanwalt Lr„
gegen
Kläger, Berufungsbeklagten, Anschlußberufungskläger und Revisionsbeklagten,
- Proseßbevollmächtigter:
hat der V, Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 7« Oktober 1964 unter Mitwirkung des Senats-präoidenten Br» Augustin und der Bundesrichter Dr, Piepenbrock, Br. Rotho, Br» Freitag und Dr„ Mattem
für Recht erkannt:
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Sie Revision gegen das dem Kläger am 7. März 1962 und den Beklagten am 8. März 1962 an Verkündungo Statt zugestollte Urteil doo 4<> Zivilsenats des Oberlandesgerichto München mit dem Sitz in Augsburg vom 28o Februar 1962 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Wogen des Sachverhalts wird auf den Tatbestand und die Entscheidungsgründe des Urteils de3 Senats vom 22»
April I960, V ZR 187/58, Bezug genommen, durch das auf die Revisionen beider Parteien das Urteil des Berufungsgerichts vom 12. August 1958 aufgehoben und die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen wurde«
Nach weiterer Beweisaufnahme hat das Berufungsgericht mit Urteil vom 28« Februar 1962 die Berufung der Beklagten erneut zurückgewieson und auf die Anschlußberufung des Klägers die Zug-um-Zug-Leistung des Klägers auf 15 000 DM herabgesetzt»
läit ihrer hiergegen gerichteten erneuten Revision verfolgen die Beklagten ihren Klageabweisungsantrag weiter» Der Kläger beantragt Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
1. Die zwischen den Parteien streitige Bestimmung in dem Vertrag vom 26. Oktober 1954, daß die Ausübung des Ankauforechts erst zulässig sei, wenn die Regelung der den Beteiligten bekannten Lastenausgleichsangelegenhcit erfolgt sei, wird von dem Berufungsgericht auf Grund der weiteren Beweisaufnahme dahin ausgelegt, daß damit nur die Verbeschcidung eines Erlaßantrag3 beim Finanzamt hinsichtlich der bereits fälligen Raten der Kreditgcwinn-abgabo gemeint gewesen sei. Nach der Auffassung des Beru-
fungsgerichts kommt es deshalb nur darauf an, v/ann die Erledigung des Erlaßantrags stattgefunden hat, wann und in welcher Weise die Beklagten dem Kläger von der Erledigung Kenntnis gegeben haben und ob der Kläger nach Erhalt dieser Kenntnis innerhalb einer angemessenen Frist sein Ankaufsrecht geltend gemacht hat* Das Berufungsgericht stellt insoweit fest, daß die Bemühungen um Erlaß der bisher fälligen Baten der Kreditgewinnabgabe mit dem Antrag des Helfers in Steuer Sachen vom 8» November 1954
eingesetzt hätten, daß nach der Auskunft des Finanzamts vom 6. Juni 1961 dieses mit am 30. Mai 1956 der Beklagten zu 1 zugestellter Verfügung vom 29« Mai 1956 die inzwischen angewachsenen Rückstände der Kreditgev/inn-abgabc in Höhe von 6 369? 99 DM erlassen habe und daß hiervon die Beklagten den Kläger nie verständigt hätten, dieser vielmehr erst im Termin vom 21* April 1961 durch die Angaben der Beklagten zu 1 von der Tatsache der Erledigung und nach Eingang der Auskunft des Finanzamts vom 6. Juni 1961 von der Art der Erledigung Kenntnis erhalten habe*
Das Berufungsgericht folgert hieraus, daß der Kläger mit der am 16, Oktober 1956 erhobenen Klage das Ankaufsrecht rechtzeitig geltend gemacht habe* Nach der Auffassung des Berufungsgerichts steht auf Grund der Mitteilung des den Vertrag vom 26* Oktober 1954 beurkundenden Notars Dr*
vom 27° Juli 1961 weiter fest, daß die erforderlichen Genehmigungen für den Verkauf erteilt sind. Was schließlich die Nichtanrechnung der Pachtzinsleiotungon auf den Kaufpreis anbetrifft, die das Landgericht wegen Veränderung der Geschäftsgrundlage für die Zeit vom 1. Februar 1955 bis 31° Oktober 1956 als gerechtfertigt angesehen hat, so läßt das Berufungsgericht dahingestellt sein, ob dem zu folgen wäre. Es ist der Auffassung, daß die Beklagten sich auf keinen Fall mehr für die Zeit nach Erlaß der fälligen Kreditgewinnabgaberaten auf die.Änderung
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dor Geschäftsgrundlage berufen könnten, weil sie von diesem Zeitpunkt an auf alle Fälle das Zustandekommen des Kaufvertrags böswillig zu verhindern versucht hätten, und daß schon der von den Kläger von Juni 1956 bis Februar 1962 für 69 Monate bezahlte Pachtzins in einer Gosamthöhe von 27 600 DM den Restkaufpreis von 20 000 DM, auf den die Pachtzinszahlungen anzurechnen seien, übersteige, so daß sich nur eine Zug-um-Zug-Leistung des Klägers von (35 000 DM - 20 000 DM =) 15 000 DM ergebe.
2. Die Revision wendet sich hiergegen in mehrfacher Hinsicht«
a) Mit ihrem Hauptangriff macht sie dem Berufungsgericht zu dem Vorwurf, cs habe aus dem in der erneuten Berufungsverhandlung bekannt gewordenen Umstand, daß das in Frage stehende Grundstück im Wohnsiedlungsgebiet der Stadt gelegen sei (Mitteilung des Notars
Dr. vom 27« Juli 1961 und die von ihm nachträglich noch vorgelegte Auskunft der Stadt vom 2.
November 1961), nicht die erforderlichen Folgerungen gezogen. Sie meint: Der Vertrag vom 26« Oktober 1954 hätte nach § 4 Abs. 1 WobnsiedlG der Genehmigung bedurft, weil er eine Vereinbarung, durch die einem anderen ein Recht zur Nutzung eines Grundstücks eingeräumt worden sei, zu dem Gegenstand habe und in ihm außerdem ein Ankaufsrecht eingoräumt worden sei. Der Vertrag sei daher schv/o-
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bend unwirksam gewesen und erst mit dem Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes vom 23« Juni I960, durch welches das Erfordernis der Genehmigung weggefallen sei (§§ 186 Abs. 1 Nr. 10, 189 BBauG), wirksam geworden. Daraus ergebe sich zunächst, daß der Kläger bis zu diesem Zeitpunkt die Nutzung des Grundstücks ohne Rechtsgrund ausgeübt habe und insoweit zur Zahlung einer angemessenen Nutzungavor-gtitung nach B ere i che rung sr edit verpflichtet gewesen sei.
Eine Vereinbarung über die Anrechnung einer solchen Nutzungsvergütung auf den Rostkaufpreis von 20 000 DM soi jedoch nicht getroffen. Ob eine entsprechende Anwendung der Vertragsbestimmung über die Anrechnung des Pachtzinses in Präge kommen könne, habe das hierfür allein zuständige Berufungsgericht nicht geprüft. Vor der Wirksamkeit des Vertrags habe weiter kein Anspruch dos Klägers und keine Verpflichtung der Beklagten zur Erfüllung des Ankaufsrechts bestanden. Damit entfalle notwendig auch der vom Berufungsgericht herangezogeno Gesichtspunkt, die Beklagten selbst hätten durch ihr verzögerlichos Verhalten die Veränderung der Geschäftsgrundlage herbeigeführt .
Die Rüge ist nicht schon'deshalb gegenstandslos, weil nach der Auffassung des Berufungsgerichts feststeht, daß die erforderlichen Genehmigungen für den Verkauf erteilt sind. Dies ergibt sich weder aus der Mitteilung des Notars Dr. vom 27» Juli 1961 noch aus der Auskunft
der Stadt vom 2. November 1961, auf welche das
Berufungsgericht seine Auffassung stützt. In der in erster Linie maßgebenden Auskunft der Stadt heißt es ledig-
lich, daß die Wohnsiedlungsgenehmigung erteilt worden wäre und eine Genehmigung nach § 19 BBauG nicht erforderlich sei.
Die auf dem Pehlen der Wohnsiedlungsgenohmigung beruhende schwebende Unv/irksamkeit des Vertrags vom 26. Oktober 1954 ist zwar dadurch behoben worden, daß die Genehnigungs-bedürftigkeit mit dem Inkrafttreten des Bundosbaugecctzos vom 23c Juni I960 weggefallen ist (Urteil des Senats vom 20. Juni 1962, V ZR 219/60, BGHZ 37, 233, 236). Gegenstand der Rüge iot jedoch die Präge, ob der Vertrag erst von diesem Zeitpunkt an wirksam geworden oder schon von Anfang an als wirksam anzusehen ist. Bei der Entscheidung dieser Präge ist davon auszugehen, daß Genehmigungen von Grund-
atücksvcrträgen allgemein dahin beurteilt werden, daß der bis zur Genehmigung schwebend unwirksame Vortrag vom Zeitpunkt seines Abschlusses an voll wirksam wird (Urteil des Senats vom 15» Juni I960, V ZR 105/59,
BGHZ 32, 383, 389)» Diese Ansicht ergibt sich weniger aus einer entsprechenden Anwendung der in § 184 BGB niedergelegten privatrechtlichen Regelung, die überdies nur gelten soll, wenn von den Beteiligten nichts anderes bestimmt ist. Sie folgt vielmehr aus dem Verwaltungsakt, den die Genehmigung darstellt, und aus dem mit ihr verfolgten Zweck. Dieser geht dahin, daß vom Standpunkt der öffentlichen Belange aus geprüft werden soll, ob die von den Farteien beabsichtigte Änderung in den Verhältnissen des Grundbesitzes und der Grundbewirtschaftung mit dem gemeinen Wohl vereinbar ist. Die Wahrnehmung der privaten Belange der Farteien hat dem Gesetzgeber fern gelegen. Die Entschließung der Behörde über Erteilung oder Versagung der Genehmigung ist daher für die Vollendung der privatrechtlichen Bindung als solcher nicht von Bedeutung» Sie enthält nur die Feststellung, ob vom Standpunkt des Gemeinv/ohls aus Bedenken gegen das Rechtsgeschäft bestehen» Ist durch Versagung der Genehmigung die Gemeinschädlichkeit des Geschäfts festgestellt, so ist es als von Anfang an nichtig anzusehen. Ist dagegen durch Erteilung der Genehmigung die Verträglichkeit der Parteivereinbgu'ungen mit den Anforderungen des Gemeinwohls festgestellt, so besteht für den Staat kein Interesse daran, den Y/illen der Farteien nicht so zur Durchführung kommen zu lassen, wie diese es vereinbart haben. Der Fartoi-wille aber wird regelmäßig dahin gehen, daß das Rechtsgeschäft vom Zeitpunkt seines Abschlusses ab wirken soll (Urteil des Senats vom 15» Juni I960 aaO S. 389/390 unter Bezugnahme auf KGZ 123, 327, 33t; vgl. auch BGHZ 1, 294, 302)»
Hat aber die behördliche Genehmigung nur den vorstehend auf geführten Zweck, dann kann es für die privatrechtlichen Beziehungen zwischen den Beteiligten, jedenfalls soweit es sich um die bisherige Wohnsiedlungsgonohmi-gung handelt, keinen Unterschied ausmachen, daß der von ihnen abgeschlossene, wegen Pehlens der erforderlichen Genehmigung zunächst schwebend unwirksame Grundstücksvertrag nicht durch die Erteilung der Genehmigung, sondern durch den Wegfall der Genehmigungsbedürftigkeit voll wirksam geworden ist. Denn dadurch, daß durch das Bundesbau-gesets vom 23. Juni I960 für eine Reihe von Grundstücksvorträgen, die bisher der Wohnsiedlungsgenehraigung unterlagen, die Genehmigungsbedürftigkeit beseitigt wurde, hat der Gesetzgeber selbst generell zu dem Ausdruck gebracht, daß insoweit vom Standpunkt des Gemeinwohls aus keine Bedenken gegen das Rechtsgeschäft bestehen und er deshalb die Durchführung des Parteiwillens nicht verhindern will; das rechtfertigt die Auffassung, daß der Gesetzgeber damit die noch nicht entschiedenen Pälle hat so behandelt wissen wollen, als ob die Genehmigung erteilt worden wäre. Im Verhältnis zwischen den Beteiligten sind daher auch solche Grundstücke-, vertrüge als von Anfang an wirksam anzusehen, deren schwebende Unwirksamkeit nicht durch eine Erteilung der Wohn-siedlungsgenehmigung, sondern durch den Wegfall der Gcneh-nigungsbedürftigkeit beendet wurde. Dem steht das Urteil des Senats vom 20. Juni 1962 (aaO) nicht entgegen. Dort ist zwar ausgesprochen, daß das Bundesbaugesetz vom 23.
Juni I960 die- schon früher begründeten Rechtsverhältnisse nicht rückwirkend auf den Zeitpunkt ihrer Entstehung, sondexp erst mit Wirkung vom Zeitpunkt seines Inkrafttretens an ergreift. Damit ist aber nur zu dem Ausdruck gebracht, daß sich das Bundesbaugesetz keine Rückwirkung in dem Sinn boigolegt hat, daß auch für die früher begründeten Rechtsverhältnisse die Wohnsiedlungsgenehmigung nicht erforder-
lieh gewesen sei und damit eine Versagung der Genehmigung nachträglich wieder ihre Bedeutung verloren hätte. In diesem Sinne ist wohl auch die Bemerkung von Palandt (BGB 23o Aufl» § 275 Anin, 9 d), zu demal sie unmittelbar auf die Zitierung des Urteils dos Senats vom 20, Juni 1962 folgt, zu verstehen, der Wegfall des Erfordernisses der Genehmigung mache ein ungenehmigtes Geschäft wirksam, es trete aber Rückwirkung nicht ein. Hier handelt cs sich dagegen um die hiervon verschiedene Frage, welche Wirkung der durch das Bundc3baugesctz und damit erst mit dessen Inkrafttreten erfolgte Wegfall der Notwendigkeit der Wohnsiedlungsgenehmigung im Verhältnis zwischen den Beteiligten auf einen Grundstücksvertrag hat, hinsichtlich dessen bis zu dem Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes eine Entschließung der Behörde über die Erteilung oder die Versagung der Wohnsiedlungsgenehmigung noch nicht ergangen und der deshalb bis zu diesem Zeitpunkt schwebend unwirksam war.
Da keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich sind, daß die Parteien des Vertrags vom 26. Oktober 1954 bei dessen Abschluß einen entgegenstehenden 'Willen hatten, ist deshalb der Vertrag mit dem Wegfall der Wohnsiedlungsgenchmi-gung durch das Bundesbaugesetz von Anfang an wirksam geworden. Damit entfallen alle von der Revision aus ihrer Rüge gezogenen Folgerungen.
b) Die Revision meint sodann, wenn der in der erneuten Berufungsverhandlung bekannt gewordene Umstand, daß das in Präge stehende Grundstück im Wohnsiedlungsgebiet der Stadt gelegen sei, zu einer anderen rechtlichen
Beurteilung dOB Ankaufsrechts in dem Sinne führo, wie der Notar Dr. es (in seiner Mitteilung vom 27. Juli 1961)
beurteilt habe, nämlich dahin, daß der Vertrag vom 260 Oktober 1954 oin bloßes Kaufangebot enthaltes dem noch ein weiterer zu beurkundender Kaufvertrag folgen sollte, dann wäre eine notarielle Annahmeerklärung durch den Kläger als Voraussetzung eines Anspruchs auf Auflassung erforderlich gewesen; da eine solche Annahmeerklärung nicht vorliege, sei die Klage dann aus diesem 0runde abzuweisen..
Dem steht jedoch die in dem ersten Revisionsurteil nicdorgolegte und auch näher begründete Auffassung des Senats entgegen, daß es sich bei dem Vertrag vom 26.
Oktober 1954 um einen bedingt abgeschlossenen Kaufvertrag handelt, und zwar bedingt durch die Erklärung des Klägers, daß er das ihm in dem Vertrag eingeräumte Ankaufsrecht ausübo (vgl. Urteil des Senats vom 28. September 1962, V ZR 8/61, WM 1962, 1399)^
c) Die Revision wendet sich weiter gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, die Beklagten könnten sich auf eine Änderung der Geschäftsgrundlage auf keinen Pall mehr für die Zeit nach Erlaß der fälligen Kreditgewinnabgaberaten berufen, weil sie von diesem Zeitpunkt an auf alle Fälle das Zustandekommen des Kaufvertrags böswillig zu verhindern versucht hätten. Sie meint, von einer schuldhaften Verzögerung durch die Beklagten in diesem Sinne könne nicht gesprochen werden, weil der Notar nach seiner Mitteilung vom 27» Juli 1961 an das Erfordernis einer Genehmigung für den Vertrag vom 26. Oktober 1954 überhaupt nicht gedacht und weiter eine Wohnsiedlungsgenehmigung erst für die Zeit nach Abschluß des Kaufvertrags zur Auflassung für erforderlich angesehen habe.
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Auch damit kann die Revision keinen Erfolg haben..
Es ist nicht ersichtlich, wieso durch die nachträglich geäußerte Ansicht des Notars die angegriffene Feststellung dos Berufungsgerichts erschüttert werden kann.
d) Die Revision wendet sich schließlich gegen die Auslegung der Vertragsbestimmung über die Regelung der den Beteiligten bekannten Lastenausgleichsangelegenhcit dahin, daß damit nur die Verbescheidung eines Erlaßantragc beim Finanzamt hinsichtlich der fälligen Raten der
Krcditgowinnabgabe gemeint gewesen sei.
Soweit sie auf das Interesse des Klägers an dieser Vertragsbestimmung abstellt, ist ihr die auf tatrichtor-licher Würdigung beruhende Feststellung des Berufungsgerichts entgegen zu halten, daß das Sicherungsbedürfnis dos Klägers allein nicht zur Aufnahme der Bestimmung in den Vortrag geführt haben könne, weil diese Frage nach der eigenen Darstellung der Beklagten schon beim Abschluß des Vortrags geklärt gewesen sei und zwar dahin, daß der Kläger für die Kreditgewinnabgabe nicht hafte» Daß das Berufungsgericht die Vertragsbestimmung in seinem ersten Urteil dahin ausgelegt hat, daß sie zu dem Schutz beider Parteien in den Vertrag aufgenommen worden sei, und der Senat in seinem ersten Revisionsurteil diese Auslegung gebilligt hat, ist ohne Bedeutung» Das Berufungsgericht war nicht gehindert, auf Grund der erneuten Verhandlung, insbesondere auf Grund dor in ihr durebgeführten Beweisaufnahme, die gerade durch das erste Revisionsurteil veranlaßt war, zu einem anderen Ergebnis zu kommen» Damit sind alle Rügen gegenstandslos, bei denen die Revision auf ein Interesse des Klägers an der in Frage stehenden Vertragsbestimmung abstellt»
Soweit die Revision unter dem Gesichtspunkt der Verletzung dos § 286 ZPO meint, das Ankaufsrecht des Klägers hahc nicht von einem Erfolg der Bemühungen der Beklagten zu * und ihres verstorbenen Ehemannes abhängig sein sollen und das Berufungsgericht habe dem Kläger das Ankaufsrecht zugosprochen, obwohl die Kreditgev/innabgabe-schuld hinsichtlich der zukünftigen Raten nicht erlassen worden sei, wendet sie sich unzulässigerweise gegen die tatrichterlichen Feststellungen des Berufungsgerichts» Dieses hat zudem ausdrücklich hervorgehoben, daß Gegenstand der VertragsbeStimmung nicht die positive Erledigung eines Erlaßantrags, sondern lediglich dessen VerbcScheidung gewesen soi (BU So 24)o
Die Revision rügt sodann Verletzung des § 242 BGB mit folgender Begründung; Rach der Auskunft des Finanzamts
vom 6. Juni 1961 sei eine alsbaldige Entscheidung über den Erlaßantrag des Helfers in Steuersachen vom 8. November 1954 nicht in Betracht gekommen, weil die Verwaltungsanordnungen über den Erlaß der Kreditgewinnab-gabe aus Billigkeitsgründen noch nicht ergangen gewesen, sondern erst unter dem 2» März 1956 von dem Bundesminiotor der Finanzen erlassen worden seien» Bei dieser Rechtslage soi die Erwartung, von der beide Vertragsparteien ausgc-gangen seien, ein Erlaß der Kreditgewinnabgabe würde innerhalb kurzer Zeit beschieden werden können, unrichtig gewesen. Diese Geschäftsgrundlago sei also von Anfang an nicht vorhanden gewesen. Die Regelung des Vertrags über die Anrechnung der Pachtzinsen auf den Kaufpreis könne deshalb nicht aufrechterhalten werden, sondern bedürfe einer neuen Anpassung.
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Damit kann die Revision schon deshalb keinen Erfolg haben, weil das Berufungsgericht ausdrücklich hat dahingestellt sein lassen, ob bis zu dem von dem Finanzamt am 29- Kai 1956 verfügten Erlaß der bis dahin fällig gewordenen Raten der Kreditgev/innabgabe, und damit bis zu dem nach dem Inhalt der Rüge für eine Anpassung allenfalls in Frage kommenden Zeitpunkt, die Nichtanrechnung der Pachtzinsleistungen auf den Kaufpreis unter dem Gesichtspunkt der Veränderung dor Geschäftsgrundlage gerechtfertigt wäre« Das Berufungsgericht hat erst auf die Zeit ab Juni 1956 abgestellt, insoweit aber die Berufung der Beklagten auf eine Veränderung der Geschäftsgrundlage ohne Reci.tsirrtum deshalb nicht als begründet angesehen, weil die Beklagten von diesem Zeitpunkt ab das Zustandekommen dos Kaufvertrags böswillig zu verhindern versucht hätten.
3p Da die Ausführungen des Berufungsgerichts auch im übrigen keinen Rechtsirrtum zu dem Nachteil der Beklagten enthalten, war deren Revision somit mit der Kostenfolge der §§ 97 Abs» 1, 100 Abs» t ZPO zurückzuv/eisen»
Dr. Augustin Dr» Piepenbrock Rothe
Dr. Freitag
Mattem
