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BGH

Gericht: BGH

"Sollte eine der Vertragsparteien berechtigt sein, von diesem Aufbau- und Baubetreuungsvertrag zurückzutreten, so kann der Bauträger in Jedem Falle verlangen, daß ihm oder einem von ihm zu benennenden Dritten das Grundstück gegen sofortige Zahlung des heute vereinbarten Kaufpreises zu Eigentum übertragen wird." März 1972 traten die Kläger sowohl gegenüber HHI^ - insoweit unter vorsorglicher Arglistanfechtung - als auch gegenüber dem Beklagten vom Baubetreuungs- und Grundstücks kauf vertrag zurück. Das Berufungsgericht kommt in der Haupt be gründung zu dem Ergebnis, durch den wirksamen Rücktritt der Kläger vom Aufbau- und Baubetreuizigsvertrag sei auch der Grundstückskaufvertrag hinfällig geworden, weil beide Verträge kraft Parteiwillens eine rechtliche Einheit bildeten. 1. Ausgangspunkt für die Frage, ob der - unstreitig berechtigte - Rücktritt von Baubetreuungsvertrag auch den Grundstückskaufvertrag in Wegfall brachte, ist nach der zutreffenden Auffassung des Berufungsgerichts, ob die beiden an sich selbständigen Vereinbarungen durch den erklärten Willen der Beteiligten derart zu einem einheitlichen Geschäft miteinander verbunden wurden, daß die Gültigkeit des einen Rechtsgeschäfts von der des andern abhängen sollte. Ss kommt entscheidend darauf an, ob nach den Vorstellungen der Vertragschließenden die Vereinbarungen nicht für sich allein gelten, sondern gemeinsam miteinander "stehen und fallen", somit kraft ihrer rechtlichen und nicht nur wirtschaftlichen Verbindung Teile eines Gesamtgeschäfts bilden sollten (vgl. zur Frage der Einheitlichkeit an sich selbständiger Vereinbarungen Urteil des BGH vom 20. Mehrere Vereinbarungen sind auch dann als einheitliches Geschäft anzusehen, wenn nur der eine Vertragspartner einen solchen Einheitlichkeitswillen hatte, dieser aber dem anderen Partner erkennbar war und von ihm gebilligt oder mindestens hingenomnen wurde (vgl. Auflage § 139 Rdn. 2)« Geschäftseinheit wird schließlich auch nicht dadurch ausgeschlossen, daß an den mehreren Rechtsgeschäften nicht durchweg dieselben Personen teil genommen haben (BGH MER 1966, 749; Zur Auslösung des einheitlichen Rücktrittsrechts genügt» daß dessen Voraussetzungen durch das Verhalten nur eines der Beteiligten geschaffen worden sind (Palandt-Heinrichs, BGB 35. Oh es sich im auf gezeigten Sinne um ein einheitliches Rechtsgeschäft handelt» ist Tat frage ind durch Ermittlung ind Auslegung des jeweiligen Parteiwillens festzustellen (BGH Betrieb 1955» 508; BGH-Urteil vom 13. In Anwendung dieser auch von der Revision nicht in Zweifel gezogenen Rechtsgrund sätze hat das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler die rechtliche Einheit von Grund stücks kauf vertrag einerseits und Aufbau- und Baubetreuungsvertrag andererseits bejaht. rad habe sie in Verbindung mit dem durch die einheitliche Bebauung des Geländes unter der Baubetreurag Kaisers ermöglichten günstigen Festpreis dazu veranlaßt, den relativ hohen Grundstücks kauf preis von 75 DM je qm unerschlossenen Baulandes nicht für sich zu betrachten, sondern nur die aus beiden Verträgen sich ergebende Gesamtbelastung zu sehen. Ohne den vom Bauträger zugesagten günstigen Festpreis, ohne seine Zusage der Kosten-Übernahme für Erschließung und Vermessung und ohne die Gewähr der Durchführung des Bauvorhabens auf dieser Grundlage hätten die Kläger auch den Grundstücks Kaufvertrag nicht abgeschlossen. Diese Ausführungen weisen keinen Rechtsirrtum über das Wesen des einheitlichen Rechtsgeschäfts auf.Auch ist entgegen der Auffassung der Revision bei den tatsächlichen Feststellungen über den Einheitlichkeitswillen der Kläger und dessen Erkennbarkeit, Billigung und Hinnahme durch den Beklagten wesentlicher Auslegungsstoff nicht übergangen • Im Hinblick auf die aufgezeigten Gesichtspunkte - solche waren in dem vom Senat entschiedenen Falle BGH WM 1967, 347 nicht gegeben - konnte dms Berufungsgericht ohne Rechtsfehler von einem für den Beklagten erkennbaren und Yon ihn hingenomnenen Einheitlichkeitswillen der Kläger ausgehen. Dabei ist unschädlich, daß das Berufungsgericht bei der Frage der Erkennbarkeit und Hinnahne von der Person des Beklagten selbst und nicht, wie nach § 166 Abs. 1 BGB geboten, von der seines für ihn bei Vertrags Schluß handelnden vollnacht losen Vertreters H^Bfe dessen Erklärungen er später genehmigte, ausgeht. Denn hätte der Rücktritt von Baubetreuungsvertrag auch den Grundstückskaufvertrag hinfällig genacht, so hätten die Kläger ihre in § 13 nornierte Verpflichtung, auf Verlangen des Betreuers diesen das Grundstück nach Rücktritt vom Betreuungsvertrag aufzulassen, nicht mehr erfüllen können. Nach der nöglichen Auslegung des § 13 Abs. 1 des Vertrages durch das Berufungsgericht regelt diese Vorschrift lediglich den Fall des Rücktritts des einen oder anderen Partners bei fortdauernder Erfüllungsbereitschaft und -fähigkeit des Baubetreuers. daß der Rücktritt auf der Vermögens leaigtoeit vnd Unfähigkeit des Betreuers beruht, den Vertrag zu erfüllen* Hiernach stellt § 13 eine vertragliche Absicherung der Einheit Grund stücks erwerber /Bauherr dar und spricht nicht gegen, sondern für die Vertragseinheit.

Zitierte Normen: § 327 BGB § 97 ZPO
GrundstückBGBeinheitlichBerufungsgerichtVertragKlägerRevision

Volltext der Entscheidung

BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
y ZR141/74	URTEIL
Verkündet am
30. April 1976
Justizhaupt Sekretär
 als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 in dem Rechtsstreit
 des Landwirts Josef weg m
t
Beklagten und RevisionsKlägers,
 Pro zeßbe vollnächtigt er: Rechtsanwalt
 gegen
1.
2.
Reinhold P Frau Karin
9
Im F

Kläger und Revi sions beklagte,
- Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Prof. Br
 
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 30. April 1976 durch den Vorsitzenden Richter Hill und die Richter Offterdinger, Br* Grell, Dr. Eckstein und Prof. Dr. Hagen
 für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 12. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln vom 27. Mai 1974 wird auf Kosten des Beklagten zurückgewiesen«
Von Rechts wegen
 Tatbestand
In notarieller Urkunde vom 2« Dezember 1969 kauften die Kläger vom Beklagten aus dessen landwirtschaftlichem Anwesen eine noch wegzuverme ss ende Teilfläche (Urkunden -abschnitt I §§ 1 bis 6 - "Grundstückskaufvertrag") und beauftragten den früheren Mitbeklagten Heinrich KflIK als Bauträger, auf dem Kaufgrundstück ein Wohnhaus für ihre Rechnung zu erstellen (Urkundenabschnitt II §§ 7 bis 14 - "Aufbau- und Baubetreuungsvertrag").
Wegen des Grundstückskaufpreises von mindestens 30 000 DM (75 DM Je qm bei einer Mindestfläche von 400 qm) unterwarfen sich die Kläger der sofortigen Zwangsvollstreckung (§2). In § 3 leistete der Beklagte
 
u.a. Gewähr für die Zulässigkeit der Bebauung; es heißt dort weiter, daß die Erschließ ungs- und Anliegerbeiträge sowie die Kosten der Vernesstng zu Lasten des Bauträgers gehen. Dieser verpflichtete sich ferner, das vorgesehene Einfamilienhaus bis spätestens 31» Dezember 1970 schlüsselfertig zu dem Festpreis von 87.000 DM zu errichten (§§ 7, 8 und 12).
§ 13 Abs. 1 schließlich lautet:
"Sollte eine der Vertragsparteien berechtigt sein, von diesem Aufbau- und Baubetreuungsvertrag zurückzutreten, so kann der Bauträger in Jedem Falle verlangen, daß ihm oder einem von ihm zu benennenden Dritten das Grundstück gegen sofortige Zahlung des heute vereinbarten Kaufpreises zu Eigentum übertragen wird."
Ähnliche Verträge haben der Beklagte und KMIH mit 15 weiteren Bewerbern hinsichtlich angrenzender Grundstücke geschlossen.
Der Hausbau ist nicht in Angriff genommen worden.
Es stellte sich heraus, daß MHP vermögenslos und seit 1968 zahlungsunfähig war.
Mit Schreiben vom 21. März 1972 traten die Kläger sowohl gegenüber HHI^ - insoweit unter vorsorglicher Arglistanfechtung - als auch gegenüber dem Beklagten vom Baubetreuungs- und Grundstücks kauf vertrag zurück.
/
 
Die Kläger verlangen die auf den Grundstücks -kauf preis geleistete Anzahlung von 15 OOO DM nebst Zinsen zurück. Der Beklagte, der die beiden Verträge als rechtlich selbständig und unabhängig voneinander geschlossen betrachtet, hat mit der Widerklage 16 800 DM als Restkaufpreis geltend gemacht.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Die Berufung des Beklagten ist ohne Erfolg geblieben. Mit der Revision, um deren Zurückweisung die Kläger bitten, verfolgt der Beklagte seinen Antrag auf Klagabweisung sowie die Widerklage -unter Ermäßigung auf 15 800 DM - weiter.
Ent seheidungs gründe
I.
Das Berufungsgericht kommt in der Haupt be gründung zu dem Ergebnis, durch den wirksamen Rücktritt der Kläger vom Aufbau- und Baubetreuizigsvertrag sei auch der Grundstückskaufvertrag hinfällig geworden, weil beide Verträge kraft Parteiwillens eine rechtliche Einheit bildeten.
n.
Dagegen wendet sich die Revision ohne Erfolg
 
1. Ausgangspunkt für die Frage, ob der - unstreitig berechtigte - Rücktritt von Baubetreuungsvertrag auch den Grundstückskaufvertrag in Wegfall brachte, ist nach der zutreffenden Auffassung des Berufungsgerichts, ob die beiden an sich selbständigen Vereinbarungen durch den erklärten Willen der Beteiligten derart zu einem einheitlichen Geschäft miteinander verbunden wurden, daß die Gültigkeit des einen Rechtsgeschäfts von der des andern abhängen sollte. Ss kommt entscheidend darauf an, ob nach den Vorstellungen der Vertragschließenden die Vereinbarungen nicht für sich allein gelten, sondern gemeinsam miteinander "stehen und fallen", somit kraft ihrer rechtlichen und nicht nur wirtschaftlichen Verbindung Teile eines Gesamtgeschäfts bilden sollten (vgl. zur Frage der Einheitlichkeit an sich selbständiger Vereinbarungen Urteil des BGH vom 20. Hai 1966 -V ZR 214/64 - MDR 1966, 749 -BGHZ 50, 8 ff, 13; BGH-Urteile vom 3. Dezember 1969 - IV ZR 1165/68 - Betrieb 1970, 1591, vom 15. Januar 1971 - V ZR 92/68 - S. 8/9; vom 31. Mai 1974 - V ZR 111/72 - WM 1974, 720). Mehrere Vereinbarungen sind auch dann als einheitliches Geschäft anzusehen, wenn nur der eine Vertragspartner einen solchen Einheitlichkeitswillen hatte, dieser aber dem anderen Partner erkennbar war und von ihm gebilligt oder mindestens hingenomnen wurde (vgl. BGH-Urteil vom 19« März 1971 - V ZR 143/69 - MER 1971, 468).
Zur Annahme eines einheitlichen Rechtsgeschäfts ist nicht notwendig, daß zwischen den mehreren Akten ein rechtlicher Zusammenhang bereits durch rechtsgeschäftliche Bedingungen hergestellt wird (BGH MER 1966, 749).
 
Ebensowenig brauchen die mehreren Vereinbarungen demselben rechtlichen Geschäfts typus an zugeh Ören ; sie können durchaus - wie hier - wesensmgleich sein (BGH-Urteile vom 13. November 1954-11 ZR 23/54 -Betrieb 1955, 508; vom 13. Oktober 19 54 - II ZR 160/53 -S. 7/8; BGH MDR 1966, 749; RGZ 78, 41 , 43; Staudinger/ Coing, BGB 11. Auflage § 139 Rdn. 2)« Geschäftseinheit wird schließlich auch nicht dadurch ausgeschlossen, daß an den mehreren Rechtsgeschäften nicht durchweg dieselben Personen teil genommen haben (BGH MER 1966, 749;
BGH Betrieb 1955, 508; aA Flume, Allgemeiner Teil des Bürgerlichen Rechts, 2. Band, Das Rechtsgeschäft,
S. 572; vgl. auch Soergel/Siebert/Hefermehl, BGB 10. Auflage § 139 Rdn. 12).
Liegt ein einheitliches Rechtsgeschäft vor, dann kann das Rücktrittsrecht hinsichtlich der verbundenen Rechtsgeschäfte grundsätzlich nur einheitlich ausgeübt werden (vgl. BGB-RGRK 12. Auflage § 325 Rdn. 33 mit Nachweisen; Erman/H. Westermann, BGB 6. Auflage § 139 Rdn. 9; RG WamRspr 1909 Nr. 288; RG HRR 1931 Nr. 925;
RGZ 67, 101 ff, 104/105; vgl. ferner BGH-Urteil vom 25. Januar 1967 - V ZR 57/66 - Vm 1967 , 347 , 349 rechte Spalte), sofern nicht etwa - wie in dem vom Senat durch Urteil vom 25. Januar 1967 - V ZR 57/66 WM 1967, 347 entschiedenen, mit dem vorliegenden aus den unten dar-gelegten Gründen nicht gleich zusetzenden Fall - die Vertragspartner von der Möglichkeit eines selbständigen rechtlichen Schicksals Jedes von mehreren Vertragsabschnitten aus gegangen sind. Dies gilt auch dann, wenn auf einer Seite mehrere Vertragspartner beteiligt sind (§§ 327 , 356 BGB) und auch für den Fall mehrerer
 
zwischen verschiedenen Personen getätigter Rechtsgeschäfte (RG SeuffA 74 Nr. 26). Zur Auslösung des einheitlichen Rücktrittsrechts genügt» daß dessen Voraussetzungen durch das Verhalten nur eines der Beteiligten geschaffen worden sind (Palandt-Heinrichs,
 BGB 35. Auf 1. § 356 Anm. 1; BGB-RGRK 11. Aufl. § 356 Anm. 1 ).
Oh es sich im auf gezeigten Sinne um ein einheitliches Rechtsgeschäft handelt» ist Tat frage ind durch Ermittlung ind Auslegung des jeweiligen Parteiwillens festzustellen (BGH Betrieb 1955» 508; BGH-Urteil vom 13. Oktober 1954 - II ZR 160/53 - S. 7/8; BGH Betrieb 1970, 1591; Urteil des BGH vom 15. Januar 1971 - V ZR 92/68 -S. 8/9). Bei Zusammenfassung der Teile in einer Urkunde wird die Einheitlichkeit des Rechtsgeschäfts vermutet (BGHZ 54, 71 , 72).
2. In Anwendung dieser auch von der Revision nicht in Zweifel gezogenen Rechtsgrund sätze hat das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler die rechtliche Einheit von Grund stücks kauf vertrag einerseits und Aufbau- und Baubetreuungsvertrag andererseits bejaht. Es sieht die durch die einheitliche Beurkundung geschaffene Vermut mg der Vertragseinheit bestätigt durch die Vertragsgestaltung in der Gesamtheit und in ihren Einzelheiten. So habe der Bauträger nicht nur im Baubetreuungsvertrag, sondern durch die Übernahme der ErschlieBungs- und Anliegerbeiträge sowie der Vermessungskosten bereits im Kaufvertrag wesentliche Verpflichtungen übernommen. Diese Kos ten übernähme sei für die Kläger erkennbar von besonderer Wichtigkeit gewesen
 
rad habe sie in Verbindung mit dem durch die einheitliche Bebauung des Geländes unter der Baubetreurag Kaisers ermöglichten günstigen Festpreis dazu veranlaßt, den relativ hohen Grundstücks kauf preis von 75 DM je qm unerschlossenen Baulandes nicht für sich zu betrachten, sondern nur die aus beiden Verträgen sich ergebende Gesamtbelastung zu sehen. Ohne den vom Bauträger zugesagten günstigen Festpreis, ohne seine Zusage der Kosten-Übernahme für Erschließung und Vermessung und ohne die Gewähr der Durchführung des Bauvorhabens auf dieser Grundlage hätten die Kläger auch den Grundstücks Kaufvertrag nicht abgeschlossen. Dieser auf Seiten der Kläger vorhandene Einheitlichkeitswille sei für den Beklagten, welcher auch die Gewähr für die Zulässigkeit der ins Auge gefaßten Bebauung übernommen und insoweit eine weitere Verklammerung beider Verträge mitgeschaffen habe, erkennbar gewesen; er habe ihn gebilligt oder doch sti 11 s chwei gend hingenommen •
Diese Ausführungen weisen keinen Rechtsirrtum über das Wesen des einheitlichen Rechtsgeschäfts auf. Auch ist entgegen der Auffassung der Revision bei den tatsächlichen Feststellungen über den Einheitlichkeitswillen der Kläger und dessen Erkennbarkeit, Billigung und Hinnahme durch den Beklagten wesentlicher Auslegungsstoff nicht übergangen •
Im Hinblick auf die aufgezeigten Gesichtspunkte - solche waren in dem vom Senat entschiedenen Falle BGH WM 1967, 347 nicht gegeben - konnte dms Berufungsgericht ohne Rechtsfehler von einem für den Beklagten
 erkennbaren und Yon ihn hingenomnenen Einheitlichkeitswillen der Kläger ausgehen. Dabei ist unschädlich, daß das Berufungsgericht bei der Frage der Erkennbarkeit und Hinnahne von der Person des Beklagten selbst und nicht, wie nach § 166 Abs. 1 BGB geboten, von der seines für ihn bei Vertrags Schluß handelnden vollnacht losen Vertreters H^Bfe dessen Erklärungen er später genehmigte, ausgeht. Denn die Feststellungen zur Erkennbarkeit und Hinnahne sind so zu verstehen, daß die von Berufungsgericht aus den Vertrag selbst entnonnenen Zusammenhänge in gleicher Weise auch den vollnachtlosen Vertreter offen-lagen •
a) Die Revision neint, aus § 13 Abs. 1 des Vertrages ergebe sich entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts die rechtliche Selbständigkeit beider Verträge. Denn hätte der Rücktritt von Baubetreuungsvertrag auch den Grundstückskaufvertrag hinfällig genacht, so hätten die Kläger ihre in § 13 nornierte Verpflichtung, auf Verlangen des Betreuers diesen das Grundstück nach Rücktritt vom Betreuungsvertrag aufzulassen, nicht mehr erfüllen können.
Diese Rüge ist nicht begründet. Nach der nöglichen Auslegung des § 13 Abs. 1 des Vertrages durch das Berufungsgericht regelt diese Vorschrift lediglich den Fall des Rücktritts des einen oder anderen Partners bei fortdauernder Erfüllungsbereitschaft und -fähigkeit des Baubetreuers. Für diesen Fall wurde dem Betreuer ein Ankaufsrecht eingeräunrt, um so die einheitliche und kosten sparende Bebauung weiterhin zu ermöglichen. Dagegen sieht nach Ansicht des Tatrichters § 13 keine Regelung für den Fall vor,
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daß der Rücktritt auf der Vermögens leaigtoeit vnd Unfähigkeit des Betreuers beruht, den Vertrag zu erfüllen* Hiernach stellt § 13 eine vertragliche Absicherung der Einheit Grund stücks erwerber /Bauherr dar und spricht nicht gegen, sondern für die Vertragseinheit.
b) Die Verfahrens rügen der Revision hat der Senat geprüft, Jedoch nicht für durchgreifend erachtet; von einer Begründung wird abgesehen (§ 363 a ZPO).
m.
Nach alledem war die Revision mit der Kostenfolge des § 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen.
Hill
 Offterdinger Br. Grell
 Dr. Eckstein Hagen