BGH · V ZR 139/51

Für das 1-1aciisclilagewerk • Für die Amtliche Sammlung! Gesetz Hechtssatz Aktenzeichen: V ZR .33/51 ■ ■ . Urteil vom 17» Oktober 1952 OLG Hamburg . .....;-:i% ■ .' ■■ .■ ■ ... V, • : • "r ' •; : : v :".'v ■' ■: . ■ ■■ >-;>i ■■■,.<' .. Ss'--'., 'V' 'sA^V-S.', K: ?■■■!:''* '■■■'■ A S' ‘ v ^ ; f' •> 4 V S£ ! , > - „ 70 über die Preisüberwachung und die Rechtsfolgen von:;:Preisverstößen imGrund Stücks verkehr: vom. |l. 7.7.1942 (RGBl I, 451) § 4 . :: V ..V - ■:VÄ3? .;-VSSS «?! «V'Si; ' t'T ;;V S'v::V' ;.!• • ' ■ ; ' - ■ ■ Täuschungsabsicht bedeutet nicht j daß die .. ....... . ■ ....V • V ; v ■ A ' : s ■ s. :;n. isAs.u :sss-sv/AsA.' ■ -V-VA-VVA'A Lj- '. en:ü|v. ss. s/.A7 .s.VvsA:s.s •v-:,;.y:rV:- Täuschung der Behörden der :Beweggrund für .■ • die • unri chtige :Beurkundüng ge wes en «sein. _ n ■ ■ ■ ssa- s müßte. Sie ist vielmehr schon gegeben, wenn die Parteien wußten und billigten, daß die *Ti • - Preis- und Finanzbehörden durch die zu : •. . . ; . ... s vi-, . i: ' ' ?S ■ v-sn:si.ss... . n n. s- .' . ■ , ■ ■ vS w.:. i'i •■ • ••. ■ V: ■ . • .' V" ■ öiöa:; St ■ si A *' ;ls . 7(7; v • '■ ns ■ ■ s ■■ : .■ np YV-5; • Vs «'s ' 7 Avsl- Als ■ m'A Sss-Ss.v:-' s y. S :'VV.S.;; AS Slii . S • ■ S' V . .U::v,s. S \ • ,.i. vw.-i i'Vbti s>Al • • A 'V ' i? a;-b7.1 * .. ’ '”'ÜÜ;'V ;.s ' ül : ,v a : ■ ^ ' a ■mwm In dem Rechtsstreit Beklagten, Berufungs- und Rev i s i o ns klägers, Kläger, Berufungs- und Re vi s i o nah eklagt en, Prczeßbevplimachtigter j Rechtsanwalt WM hat der Vc Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 17= Oktober 1952 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Prof. jr. Pritsch und der Bundesrichter. Br.v. Hermann, Br, Heck, Schuster und . Br. Oechßler für Recht erkannt; Aufdie.Revision des Beklagten wird das Urteil des 2„ Zivilsenats des Hanseatischen. Oberlandesgerichts zu Hamburg vorn 5» Juli 1951 aufgehoben. Die Sache wird.zur anderweiten 7er- ■ handlnng und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen, dem auch die Entscheidung über die Kosten der Revisions instanz übertragen wird./ Von /Rechts weg.en den Baumeister Erich T über W( Kreis P des minderjährigen Gerd Hinrich P vertreten durch seinen Vater..■Falter gesetzlichen Vertreter, _ q 6CHÜI OflBtfeld 10, Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr< V ZR 1.59/51 Verkündet am 17. Oktober 1952 Symalla, Justizobersekretär, als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle■ 2 Tatbestand: Die Ende. 1.9 49. verst orb ehe Frau Christine M(P§f§| war Eigentümerin, eines, durch '.Bombenangriff, .zerstörten.. Hausgrundstücks in Sie schloß auf Grund von Verhand- lungen, die ihr langjähriger Rechtsberater,. Rechtsanwalt Dr* ÜIMi, . geführt hatte, zunächst mit einem Herrn U3MMI 1. einen notariellen Kaufvertrag über das Hausgrundstücko verpflichtete sich, als Kaufpreis..eine Monatsrente von 120 DM an Frau zu bezahlen.. Er verfügte aber nicht über genügend Mittel, zahlte die Rente unpünktlich und schlug schließlich den jetzigen Kläger an seiner Statt als Käufer vor» Dieser bot bei den wieder durch Rechtsanwalt T-4NMNI -.geführten Verhandlungen nur eine' Rente von 100 DM, jedoch.zusätzlich einen einmaligen Kapitalbetrag von 500 DM an-,, erklärte sich aber schließlich bereit, bis einschließlich Dezember 1949 noch 120 DM-monatlich zu bezahlen. Frau MfMH erklärte sich mit Schreiben vom 14« Oktober. 1949. an■ ihren ;; Anwalt Mit diesem Wechsel auf der Käuferseite einverstanden, wollte aber , daß der Kläger den'Monats betrag von 120 DM noch bis einschließlich März 1950 entrichte, Am 29o Oktober.1949 wurden zu Urkunde des Notars HflHi zwei Verträge geschlossen, in deren' einem der Kaufvertrag mit, aufgehoben wurde, während. im an- dern das Grundstück für eine Leibrente von monatlich 100 DM beginnend, am f. November 19.49, und gegen die Übernahme ei-vier Hypothekbelastung von rund 25 000 DM an den Kläger verkauft wurdet; Beide Verträge schloß Rechtsanwalt Dr„ ^VMMl "nach seinen Angaben handelnd in Vollmacht von Frau Christine IV.1 UHI! * Eine schriftliche Vollmacht lag bei VertragsSchluß aber nicht vry. Zugleich zahlte der Kläger außerhalb des Vertrags-zu Händen von Rechtsanwalt Dri F^Mi 600 DM. Dieser verständigte Frau M—vom Vertragsabschluß und der genannten. Zahlung und ließ ihr eine Ausfertigung ,, ‘ ''-vüur 1' ’ ' , •/, ■ ' 1|y - : ' ■ : . : I P ;"t ASS ■ ■ yM Ir' j.: :•> J i; ■ -yM i -: 'I.-: ■ ill ' ; ". ■ , ' -t'f' ' ' ^ 1 riell be gl au- '-p-i 1 mit dem Ersuchen um eine Vollmacht in nc bigter Form .zugehen» Frau sandte jedoch nur eine , privatschrif tliche, fh der sie. die vertragli-C:ien Erklärungen des Anwalts genehmigte.und ihn zun Abgabe der zur Durchführung, des Vertrags erforderlichen Erklärungen des Anwalts... bevollmächtigte»' Gleichzeitig, gab sie in ihrem Brief der Hoffnung Ausdruck, der Kläger werde noch weitere 20 DM für April 1950 bewilligen» Dr» PflHHHI schickte die Vollmacht zurück, mit der nochmaligen Bitte um notarielle Beglaubigung» Ehe dies geschehen konnte, starb jedoch Frau MfgB». ^er Beklagte, ist ihr Erbe» Der Kläger hat mit der Klage beantragt, 1.) den Beklagt enzu^erunte^en^ .dem^Rgh/bsanwalt eine Vollmacht in grundbuchmäßiger Form zur Abgabe aller Willenserklärungen zu erteilen, die zur Durchführung des Vertrages zwischen der verstorbenen . Christine M(HI und dem Kläger vom .29» Oktober 1949 erforderlich sind, 2») hilfsweise? den Beklagten zu verurteilen, die in dem vorgenannten Vertrage.enthaltenen Willenserklärungen der Frau.Mjl(| zu genehmigen, .3») hilfsweises den Beklagten zu verurteilen, an ihn 9 812,6? DM nebst 4 /1 Zinsen ab Klagezustelluhg■zu zahlen», Er macht geltend, Dr» P)0HH|'habe.'Vollmacht zu dem Abschluß des Kauf Vertrags gehabt »Überdies habe Frau M(gm den Vertrag nachträglich genehmigt» Der Beklagte sei verpflichtet; durch Abgabe entsprechender Erklärungen den Vollzug des Kaufvertrags zu ermöglichen» Der Beklagte hat Klagabweisung beantragt» Er behauptetfj der Anwalt habe nur Vollmacht zu Verhandlungen, nicht aber zu dem'Abschluß gehabt» Eine Genehmigung durch Frau hat Das Lanagericht hat -gemäß:den Klageantrag urteilt, aas ''Oberlandesger icht die Berufung de zurückge wiesen.» ■■ ; t. . • f Mit der Revision beantragt der Beklagte, unter Auf he bung des.angefochtenen Urteils in Abänderung des landgerichtlichen Urteils die Klage abzuweisen, .hilfsweise die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweiseni Der Kläger bittet um Zurückweisung der Revision Entscheidungsgründe In den Gründen des Berufungsurteils ist ausgeführt, Rechtsanwalt Br J B^HHIsei auf Grund formloser, aber wirksamer Vollmacht der’Frau zxm Abschluß des Kauf- vertrags im Namen der Beklagten berechtigt gewesen» Die hierauf sich beziehenden Darlegungen des Berufungsgerichts lassen keinen Rechtsirrtum erkennen, werden auch von der Revision nicht angegriffen« Sie zieht auch nicht grundsätzlich in Zweifel, daß der Beklagte für den Fall" der Gültigkeit des Kaufvertrags verpflichtet wäre, die vom Klä ger verlangten Erklärungen .abzugeb.eh-o Die Revision erhebt aber Bedenken gegen die nachfolgenden Ausführungen des Berufungsgerichts; Da ein Grundstückskaufvertrag gemäß § 313 BGB in notarieller Form geschlossen werden müsse und alle Abreden dem Formzwang unterlägen, der einen Teil der Gegenleistung bildende Betrag von 600 Dil aber außerhalb des Vertrages ohne Er- er vorgetragen; 600 DM- nicht in d en sei, und es 1 wähnung in ihm bezahlt worden sei, würde der ganze Kaufvertrag nach § 125 BGB nichtig sein! § 4 der Verordnung über die Preisüberwachung und die Rechtsfolgen von Preisverstößen im Grundstücksverkehr vom 7« Juli 1942 (RGBl I, 451) bestimme jedoch, daß das beurkundete Entgelt als vereinbart gelte, wenn die Vertragsteile in Täuschungsabsicht ein geringeres Entgelt als das vereinbarte hätten beurkunden lassen, daß also ohne Rucksi her Vereinbarte der beurkundete Verti solle« Allerdings sei nichts darübe die Verpflichtung zur Zahlung von' tariellen Vertrag aufgenommen word zu demal der nicht beurkundete Teil des Entgelts gegenüber dem Geschäftswert des Vertrags überhaupt nicht ins Gewicht falle, nichts dafür vor, was für eine Täuschungsabsicht sprecheo § 4 sei aber bei fehlender Täuschungsabsicht entsprechend anwendbar, weil nicht einzusehen sei, warum den mit dem Makel der Täuschungsabsicht behafteten Willenserklärungen eine stärkere Rechtswirkung zukommen solle als solchen, denen diese verwerflichen Beweggründe nicht zugrunde lägen o aufdas neben-htswirksam sein ] warum en ho-lege, Dem Angriff der Revision gegen diese Rechtsauf fassürj kann der Erfolg nicht versagt werden» Gegen die Meinung des Berufungsgerichts spricht schon der Wortlaut des § 4- Die Rechtsauffassung des Vorderrichters führt dazu, § 4 so anzuwenden, als wenn er die Worte " in Täuschungsabsicht" nicht enthielte» Der Gesetzgeber hat aber diese Einschränkung bewußt gemacht« Die Formvorschrift des § 315 BGB bezweckt, den Verkäufer vor Übereilung zu schützen, dem häufigen Wechsel des Eigentums an Grund und Boden im allgemeinen Interesse entgegenzutreten ;f| und Streitigkeiten über den Vert rags'Inhalt'1 vorzubeugen» In § 4 der VÖ ist von-der nach § i25 BGB"bei ■ Verletzung des 'Formzwangeä eintretenden Nichtigkeit' eine Ausnahme gemacht» Anlaß hierzu war der Mißstanddaß"-häufig Parteien den Kaufpreis in der Veräußerungsurkunde bewußt zu niedrig angabeh,-so daß die-feit ihr befaßten Behörden, welche-sich'für.ihre Entscheidungen nür gaüf•den beurkund -. deten Inhalt -stützen konnten, von einem "falschen'Kaufpreis ausgingen»- Auchtwar -eS: mißlich, daß auf.; Grund der Ver- : tragsurkunde erteilte behördliche Genehmigungen wirkungslos blieben, wenn' in Wahrheit ein höherer Kaufpreis vereinbart war* Gedacht war bei der in § 4 getroffenen Rege-lung, wie die Überschrift der Verordnung zeigt, in erster Linie an dieipreisbehördenBli eb der beurkundete niedrigere Preis maßgebend und das Geschäft - gültig, so war dies ein Anreiz für den Erwerber, den-wirklichen Preis aufZudecken, um das Grundstück gegen die Entrichtung des geringeren Preises zu erhalten, oder, falls der überhöhte Preis schon bezahlt war, den unzulässigen Mehrbetrag nach § 5 zurückfordern'zu'können» Nach dem früheren Rechts zustande war . derErwerber, um das Grundstück "erhalten : zü können y-/: genötigt gewesen, die Vereinbarung eines preisrechtlich ; unzulässigen Entgelts geheim zu■halten.(Pritsch DJ.1942,-463 /4667V1944,Friemann DE 1942, 10?5 /T079/)!? Ist demnach der Gesetzeszweck, die Beteiligten davon abzuhalten, durch falsche Kaufpreisangaben-in .der Urkunde die Behörden zu täuschen, so verbietet sich die Anwendung auf- Eäl-ley in denen solche Absicht fehltc Die Begünstigung des Erwerbers in § 4 ist nicht Selbstzweck und nicht seinetwegen angeordneto Daher geht die Erwägung des Berufungsgerichts fehl, auch eine ohne lauschungsabsicht veranlaßte Beurkundung eines zu niedrigen Kaufpreises müsse für die Gültigkeit des Vertrages unschädlich sein« Dai3 auch die .iillR'Vü R'- ■■A'i-H a;'-~ ■ Absicht genügt, andere Behörden als, die. Preisbehörde zu täuschen, ist in der,,Rechtsprechung anerkannt (RGZ 171 ? 22; OGH BNotZ. 50,. 429) und wird auch vom Berufungsgericht nicht verkannt» 1 Bas Berufungsgericht hat eine. feststellbare .Täuschungs-absicht der Parteien verneintGleichwohl., kann das.,.Revisionsgericht die Klage nicht wegen Richtigkeit des Vertrags abweisenDenn der Begründung des Berufungsgerichts kann nicht entnommen werden, ob es bei Verneinung der Täuschungsabsicht’ diesen Rechtsbegriff nicht verkannt hato Bie.. Begründung läßt die Möglichkeit offen,- daß. das Berufungsgericht die Absicht dahin verstanden hat, die Täuschung 1 der Behörde müsse der Beweggrund für die Angabe eines zu niedrigen Preises bei der Beurkundung gewesen sein» Eine solche Auslegung hält.der Senat in Übereinstimmung mit . dem OLG Schleswig (SchlHA 46, 269) für zu eng» Pür die Täu-| schungsabsicht muß-es auch genügen, wenn die Parteien wußten und billigten,. daß durch,die unrichtige Angabe des Preises in der Urkunö.e die’ Einanz- und- Preisbehörden getäuscht werden würden, da für diese die Höhe des Preises von wesentlicher Bedeutung ist» "Absicht’' ist demnach im Sinne von Versatz zu verstehend Auch wenn somit beispielsweise der Preis.falsch beurkundet wird, weil die Parteien der Zeit- und Müheersparnis halber eine Änderung der schon im voraus geschriebenen Urkunde im Beurkundungsterrain bei nachträglicher Bewilligung des höheren Preises vermeiden wollen, aber das oben erwähnte Bewußtsein haben, ist § .4 anwendbar» Um dem Berufungsgericht Gelegenheit zur Feststellung zu geben, ob Täuschungsabsicht in dem erläuterten Sinne Vorgelegen hat,. war die Sache an die Vor Instanz ul zurückzuverweisen, wobei dem Revisionsgericht auch die Entscheidung über die Kosten der Revision zu übertragen war», - ' I V . ' • : 11 -.-i ■ Die Revision hat zur Abwehr des Klageanspruchs sich auch auf Wegfall der Geschäftsgrundlage'.berufen, da beide Parteien erkennbar davon ausgegangen seien, daß Frau Meyer noch eine geraume, wenn auch unbestimmte Zeit am leben bleiben wurde * Der Einwand der Revision greift : aber nicht durch* Der Verkauf eines Grundstücks gegen Leibrente auf Lebenszeit ist für beide Parteien ein Wagnis, das sie bewußt,übernehmen * Keine Partei kann.daher, wenn der Leibrentenberechtigte unverhältnismäßig früh.oder spät stirbt, hiewegen eine Änderung der vertraglichen Leistungen begehren* vk'Ä-.hvb. . kV':- - ■ : ■ V Pur die weitere Behandlung der Sache durch das Oberlandesgericht ist noch auf folgendes hinzuweisens Die Schwierigkeiten, die sich durch die Verknüpfung des Klageantrags zu 1) mit einer Einzelperson (Rechtsan-; . ; m e:i deren Wegfall möglicherweise ergeben' könnten das Berufungsgericht veranlassen, dem Kläger nahezulegen, den bisherigen Hilfsantrag zu 2) zu dem Hauptantrag zu machen * Weiter ist zu beachten, daß, wie der Urkunde zu entnehmen ist, das strittige Grundstück im Wohnsiedlungsgebiet liegt, so daß der Kaufvertrag auch der Genehmigung nach dem Wohnsiedlungsgesetz bedarf, die zugleich die Unbedenklichkeitsbescheinigung nach der VO vom 7» Juli 1942 enthalten würde Nr 2 des gemeinschaftlichen Erlasses vom 7* Juli 1942, DJ 1942, S 271)o Nun sind zwar Parteien, die einen Vertrag geschlossen haben, der behördlicher Genehmigung zur Gültigkeit bedarf, verpflichtet, zur Einholung des behördlichen Entscheids zusammenzuwirken * Die Erteilung der Vollmacht urch den Beklagten würde hierzu aber nur gehören, wenn ohne sie die Entscheidung der Behörde nicht erlangt werden könnte« Kann' der Kläger diesen Nachweis nicht führen so ist der Klageanspruch, der aus dem Anspruch auf füllung des Vertrages fließt, nur begründet, wenn der Vertrag durch die behördliche Genehmigung schon rechts wirksam geworden ist« In dieser Richtung wird das Berufungsgericht, falls es nicht die Wirksamkeit des Vertrages wegen Formverstos ses verneint, noch Feststellungen zu treffen haben« Dr. Pritsch DroV«Normann Dr„Heck Schuster Br» Oe