BGH

Volltext der Entscheidung

Nachschlagewerk; ja
 Amtliche Sammlung; nein	^ ^ ä _
*	2205 098
BGB §§ 818 Abs. 2, 951
Kann jemand, der auf fremdem Grund und Boden gebaut und dadurch einen Rechtsverlust erlitten hat, Vergütung in Gold fordern, so bestimmt sich deren Hohe ausschließlich nach objektiven Gesichtspunkten* Ber Umstand, daß ihm das Grundstück vom Eigentümer au unangemessen niedrigem Mietzins überlassen v/orden war, ist dabei in der Regel ohne Belang; ob dies auch im Palle eines langfristigen Mietvertrages gilt, bleibt offen»
BGH, Urt» Vo 19o September 1962 - V 2R 138/61 - OLG Hamm
LG Bochum
¥-ZR_138/61
Verkündet an^9° September 1962 9HB, Justizangestellter als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 Im Namen des Volkes
 In dem Rechtsstreit
 der Firma Fritz	Offene	Handelsgesell-
schaft in V/^H^-lMiH^FHII^^tralBo flBi) vertreten durch den Kaufmann Y/olfgang Grönegräs, ebenda, als allein-vertretungsber echtigten Gesellschafter,
 Klägerin und Revisionsklägerin,
- Frozeßbevollmächtigter; Rechtsanwalt Br.
gegen
 die Exportbierbrauerei Heinrich H	Offene
 Handelsgesellschaft in Y/^|^-E9i9 9 ?9iH^^llarkt #, vertreten durch den Kaufmann Werner Hülsmann, ebenda, als allcinvertretungsberechtigten Gesellschafter,
 Beklagte und Revisionsbeklagte
- Frozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt
 hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 19» September 1962 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Br. Tasche und der Bundesrichter Schustor, Br. Rothe, Br. Mattern und Offterdinger für Recht erkannt;
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 4» Zivilsenats des Oberlandesgorichts in Hamm (Westf.) vom 26. Mai 1961 aufgehoben.
Bie Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
2
Tatbestand:
Die Beklagte ist Eigentümerin des Grundstücks straBc	in	Einen	etwa 680 qm großen Teil
 dieses Grundbesitzes mit darauf befindlichen gewerblichen Räumen hatte sie seit dem Jahre 1938 an die Klägerin vermietet, die dort einen Handel mit Glas und ein Glasbearbeitungsgeschäft betrieb. Die Gebäude wurden während des letzten Krieges zerstört. Im Jahre 1947 begann die Klägerin, sie mit eigenen Mitteln wiederauf zubauen. Ein von ihr zunächst errichtotos Werkstattgebäude nebst Büroräumen war im Herbst 1948 fertiggestellt; später baute sie noch eine Garage und eine Schlosserei. Die Parteien hatten keine Abrede darüber getroffen, wer von ihnen die Wiederaufbaukosten endgültig tragen sollte. Einige Tage vor der Währungsreform fragte die Beklagte bei der Klägerin an, wieviel sie für den Bau bisher aufgewendet habe, und als ihr erwidert wurde, die bisherigen Baraufwendungen beliefen sich auf etwa 5 500 .RM, zahlte sie sip: 17. Juni 1948 diesen Betrag an die Klägerin.
An Miete entrichtete die Klägerin seit Fertigstellung des Werkstattgebäudes monatlich 83 DM und seit Januar 1953 monatlich 116,50 DM. Wegen der Miethöhe kam es zwischen den Partoien zu Meinungsverschiedenheiten und zu zwei Räumungsprozessen, deren zweiter mit einer Verurteilung der Klägerin endete. Sie räumte das Grundstück zu dem 1. Juli 1957, und die Beklagte vermietete es in der Folgezeit anderweitig für 300 DM monatlich.
Die Klägerin verlangt von der Beklagten ihre Aufwendungen ersetzt. Sie will für den Wiederaufbau der Gebäude bis zur Währungsreform (einschließlich in Tausch gegebener Sachwerte) 19 058,08 RM und danach noch 14 492,20 DM auf-gewendet haben, woraus sie sich unter Abzug der empfangenen
 
5 500 RM eine Restforderung von 28 050,28 DM errechnet. Hiervon macht sic im gegenwärtigen Rechtstreit einen Teilbetrag von 6 100 DM nebst Zinsen geltend«, Die Beklagte, dio um Klageabweisung bittet, bestreitet die Forderung nach Grund und Betrag und behauptet, die Klägerin habe seinerzeit den Wiederaufbau auf eigenes Risiko durchgeführt und nicht die Absicht gehabt, Aufwendungsersatz zu verlangen; außerdem sei sie bereits dadurch abgefunden, daß sie jahrelang eine unangemessen niedrige:; Miete gezahlt habe. Die Gebäude seien für sie, dio Beklagte, ohne Wert«, Vorsorglich beruft sie sich auf Verjährung und Verwirkung«,
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, das Oberlandesgericht hat sie abgewiesen. Mit der Revision erstrebt dio Klägerin Wiederherstellung des landgcrichtlichen Urteils«, Die Beklagte möchte das Rechtsmittel zurückgev/iesen haben«,
Entscheidungsgründe:
Io Als Rechtsgrundlage für den Klageanspruch kommt, wie beide Vorinotanzon zutreffend angenommen haben, allein die Vorschrift des § 951 BGB in Betracht; vertraglich ist über eine Erstattung der Wiederaufbaukösten nichts vereinbart worden, und für einen Verwendungsersatzanspruch aus § 547 BGB oder aus Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677 ff BGB) fehlt es offenbar an den gesetzlichen Voraussetzungen«, Der Anspruch aus § 951 BGB - dessen Inhalt im einzelnen sich nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung (§§ 812 ff BGB) bestimmt und der im vorliegenden Falle, da der Beklagten eine Herausgabe wegen der Beschaffenheit des Erlangten nicht möglich ist, auf Wertersatz gerichtet wäre (§ 818 Abs. 2 BGB) - setzt allerdings voraus, daß die Gebäude auf dem Miotgrundstück Eigentum der Beklagten
 
und nicht der Klägerin sind; die Klägerin muß das Eigentum an den Baustoffen gemäß § 946 BGB durch Verbindung mit dem Grundstück verloren haben. Ein solcher EigentumsVerlust lüge nicht vor, wenn die Gebäude etwa als Scheinbestand-teile nach § 95 Abs. 1 Satz 1 BGB anzusehen wären, wie das bei Mieterbauten in der Hegel der Fall ist (BGH Urteile vom 21. Dezember 1956, V ZR 245/55, WM 1957, 522, 323 f, in BGHZ 23, 57 insoweit nicht abgedruckt, und vom 27- Mai 1959»
V ZR 173/57, LM BGB § 95 Nr. 6). Indessen bestehen hier	^
gegen die Auffassung sämtlicher Prozeßbetoiligter, die streitigen Gebäude gehörten der Beklagten, unter den besonderen Umständen des Falles keine durchgreifenden Bedenken; es handelte sich um die Wiederherstellung bereits früher vorhandener, im Kriege zerstörter Grundstücksaufbauton, und die Klägerin hatte, worauf auch die Entgegennahme der Abschlagszahlung von 5 500 HM während der Arbeiten hindeutet, ersichtlich nichts dagegen einzuwenden,	f
daß dio Gebäude später einmal, nach Beendigung des Miet-vorhältnisses, der Beklagten verblieben.
Dio Höhe des Wertersatzes bestimmt sich, wie das Berufungsgericht ebenfalls, ohne Rechtsirrtum und im Einklang mit der Rechtsprechung des erkennenden Senats (BGHZ 10, 171» 179» 17» 236, 240 f) angenommen hat, nach dem gemeinen Wert der Gebäude, der im wesentlichen von der damaligen Ertragsfähigkeit des bebauten Grundstücks abhängt (Verkehrswert). Die Klägerin kann nicht den Wert der einzelnen wirtschaftlichen Deistungen, die sie innerhalb längerer Zeiträume teils vor und teils nach der Währungsreform zur Errichtung der Gebäude erbracht hat, ersetzt verlangen; daher kommt es auf ihr tatsächliches Vorbringen Uber diese Leistungen sowie auf die dazu vor-golcgtcn zahlreichen Handwerkerrechnungon und sonstigen Belege ebensowenig an wie auf die Beanstandungen, die hier-
t
i
 
gegen seitens der Beklagten erhoben werden* Da die Parteien unstreitig über die Kostentragung nichts vereinbart haben, ist ferner unerheblich, ob die Klägerin für ihre Aufwendungen Ersatz zu verlangen beabsichtigte oder nicht*
Ben llaßstab für die Zahlungspflicht der Beklagten bildet vielmehr die objektive Wertsteigerung, die ihr Grundstück infolge Erhöhung seiner Ertragsfähigkeit durch die Bebauung erfahren hat*
Mit Recht hat schließlich das Berufungsgericht die Fertigstellung der Gebäude als maßgeblichen Zeitpunkt für die . Errechnung des Verkehrsv/ertes angesehen (Urteil des erkennenden Senats vom 23* Oktober 1953» V ZR 38/52,
LM BGB § 946 Nr. 6)* Im vorliegenden Fall kommen verschiedene Zeiten in Betracht, da Werkstattgebäude und Büroräume bereits im Herbst 1948 vollendet waren, während Garage und Schlosserei erst in den folgenden Jahren errichtet wurden» Die Wertermittlung konnte hier also unbedenklich nach der Methode des gerichtlichen Sachverständigen Dipl.-Ingenieur Groth vor s‘i oh, gehen, der in seinem dom Landgericht erstatteten Gutachten zunächst den Verkehrswert der Gebäude und Anlagen im "Sommer bzw. Herbst 1948" errechnet und dann geprüft hat, ob und inwieweit durch die spätere Errichtung von Garage und Schlosserei Wertveränderungen eingetreten seien.
2. Erweist sich mithin das angefochtone Urteil im Ausgangspunkt als .zutreffend, so halten jedoch die Erwägungen, aus denen es die Klage abgewiesen hat, einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
Bas Berufungsgericht folgt grundsätzlich dem Sachverständigen Groth, der bei seiner Wertbestimmung, entsprechend dem ihm vom Landgericht erteilten Auftrag, den Ertragswert
 
der Gebäude zugrunde gelegt und davon den Wert des Grund und Bodens (die ’'Bodenrente”) in Abzug gebracht hato Allein während der Sachverständige als Ertragswert der Gebäude im Kerbst 1948 die damalige ”angemessene Miete" einsetzt, die er zuvor aus den unterschiedlichen, je nach der Benutzungsart verschiedenen Mietsätzen für die einzelnen Teilflächen des vernieteten Grundstücks (Büro, Werkstätten, Lager,
 Keller, überdachter Hof, freie Hoffläche) zusammengerechnet und nit monatlich 223,21 DM angenommen hat, geht das Berufungsgericht von der tatsächlich:.:-: gezahlten Miete aus« Für das Grundstück, so heißt es im Urteil, möge 1948 ein Mietzins von 223,21 DM angemessen gewesen sein, aber dieser Betrag sei fiktiv, da die Beklagte ihn damals unstreitig nicht erhalten, die Klägerin ihr vielmehr inur 83 DM im Monat gezahlt habe; wenn es darum gehe, die Bereicherung der Beklagten zu ermitteln, müsse von den Geldbeträgen ausgegangen werden, die ihr wirklich zugcflossen seien; um das, was sie hätte erhalten sollen, aber nicht bekommen habe, könne sie nicht bereichert sein. Die Berechnung des Sachverständigen befü^fe daher in diesem Punkte einer Korrektur. Unter Zugrundelegung von 83 DM gelangt demgemäß das Berufungs gericht für 1948 zu einem Gebäudeortragswert nicht, wie der Sachverständige errechnet hatte, von 17 227 DM, sondern lediglich von 3 939,39 DM.
Ähnlich verfährt das angefochtene Urteil dann auch mit Garage und Schlosserei. Der Sachverständige hatte - wiederum anknüpfend an den angemessenen Mietsatz - errechnet, der Ertragswort habe sich durch diese Baulichkeiten noch um 1 971 DM erhöht, so daß die infolge der Bebauung eingetretene Wertsteigerung insgesamt 19 198 DM betrage. Demgegenüber veranschlagt das Berufungsgericht die Werterhöhung durch Garage und Schlosserei nur auf 480 DM, nämlich auf etwa 12 $ des vorher von ihm ermittelten Betrages von
3 939?39 M (ungefähr diesen Prozentsatz ergehe die Berechnung des Sachverständigen); es erachtet eine solche Erhöhung für gerechtfertigt, weil die Klägerin nach Fertigstellung von Garage und Schlosserei nicht mehr 83 DM Monatsmiete gezahlt habe, sondern 116,50 DM. Die gesamte Bereicherung der Beklagten stelle sich damit auf rund 4 400 DMo Diesen Betrag sieht das Berufungsgericht als gedeckt an durch die von der Beklagten im Jahre 1948 gezahlten 5 500 Mark die Zahlung sei zwar vor der Währungsreform erfolgt, aber das spiele bei der Art der hier vorliegenden Rechnung keine Rolle»
Gegen c^iese Ausführungen wendet sich die Revision mit Recht.
3» Irrig ist zunächst die Meinung, der Anspruch dder Klägerin werde davon beeinflußt, in welcher Höhe sie seinerzeit Mietzins an die Beklagte bezahlt habe. Das Mietverhältnis der Parteien hat mit der hier allein maßgebenden Bcrcichcrun&fpräge nichts zu tun.
Die Beklagte, deren Grundstück durch die Bauleistungen der Klägerin wertvoller geworden ist, muß dieser nach § 818 Abs. 2 BGB den "Wert des Erlangten" ersetzen. Darunter versteht das Gesetz den gemeinen Verkehrsv/ert, d.h. den wirklichen Wert dessen, was dem Bereicherten ohne rechtlichen Grund aus dem Vermögen dos leistenden zugeflossen ist (Staudinger/Seufert, BGB 11. Aufl. § 818 Anm. 23;
BGB RGRK 11. Aufl. § 818 Anm. 24; Planck/landois, BGB 4-Aufl. § 818 Anm. 4 a; Oertmann, Recht der Schuld Verhältnisse 5- Aufl. § 818 Anm. 2 e vorletzter Absatz). Wie hoch der gemeine Wert ist, bestimmt sich nach objektiven Gesichtspunkten; es kommt darauf an, welchen Wert die betreffende Leistung nach ihrer tatsächlichen Beschaffen-
 
heit für_^edermann hat (BGHZ 5, 197, 201 f); persönliche Umstände sind für diese aus rein gegenständlichen Tatsachen zu beurteilende Präge ohne Belang (RGZ- 147? 396,
 398). Bei bebauten Grundstücken richtet sich der gemeine \7ert in aller Regel nach der Ertragsfähigkeit« Auszugohen war daher im vorliegenden Pall von dem aus den Grundstücksaufbauten objektiv zu erzielenden Ertrag (BGHZ 17? 236,
 241)o Biesen Weg ist l der Sachverständige Groth gegangen, indem er sich bemüht hat, aus den Mietsätzen, wie sie nach einer Äußerung der zuständigen Industrie- und Handelskammer zu der fraglichen Zeit in Wanne-Eickel für derartige gewerbliche Grundstücke galten, die "angemessene Miete" für das Grundstück Beklagten zu ermitteln (vgl» S. 5 seines Gutachtens). 8o hat auch das Landgericht die Darlegungen dos Sachverständigen aufgefaßt (S. 3 des erstinstanzlichen Urteils:	die	der	Wertberechnung	zugrunde	gelegten
 erzielbaren Mieten, deren Angemessenheit zudem von den Parteien nicht ernsthaft in Zweifel gezogen worden ist").
Y/enn das ^rufungsgericht die Groth*sehen Zahlen als "fiktiv" ablelmt und seine Wertberechnung auf die von der Klägerin tatsächlich geleisteten Mietzahlungen stützt, so wird anoteile der gebotenen objektiven Betrachtungsweise hier nach zufälligen persönlichen Umständen entschieden, die keinen brauchbaren Maßstab für die Erhöhung des Grund-ctückswertos abgoben« Zwischen dem eingeklagten Bereiche-rungsanopruch und dem Mietvertrag der Parteien fehlt es am rechtlichen Zusammenhang5 der Anspruch bestünde auch? wenn die Beklagte das Grundstück nicht an die Klägerin, sondern an einen Britten oder überhaupt nicht vermietet hätte. Um welchen Preis sie sich bereitfand, ihr Anwesen anderen zu dem Gebrauch zu überlassen, stand in ihrem Belieben« Man kann aus der Höhe der für eine solche Gebrauchsüberlassung vereinbarten Vergütung nicht zuverlässig auf den wirk-
 
liehen Wert des Anwesens schließen«, Träfe der Standpunkt des Berufungsgerichts zu, dann brauchte die Beklagte, wenn sie das Grundstück ungenutzt hätte liegen lassen, gar keinen Wertersatz zu leisten»
Der Umstand, daß es der Klägerin gelungen sein mag, einen unangemessen niedrigen Mietzins auszuhandoln, darf sich also nicht bei der Wertermittlung zu ihrem Nachteil auswirken» Es besteht kein Anhaltspunkt dafür, daß ihr das Grundstück etwa nur deshalb besonders günstig vermietet worden wäre, weil sie die zerstörten Gebäude wiederhergestellt hatte» Müßte sich die Klägerin das, was sie nach Ansicht des Berufungsgerichts an Miete Merspart11 hat (BU $. 8), auf ihren Ersatzanspruch aus § 818 Abs« 2 BGB anrechnen lassen, so liefe das auf eine nachträgliche Korrektur des Mietvertrages hinaus. Für den Gesichtspunkt der Vorteilsauegleichung ißt im Bereicherungsrecht kein Raum (Siebert/ Mühl, BGB 9.» Auf 1. § 812 Anm. 183).
Auf de;,« ^Letzins, den die Beklagte tatsächlich gezahlt erhalten hat. käme es nur an, wenn sie gemäß § 818 Abs^_1 BGB auf Herausgabe von Nutzungen in Anspruch genommen würde»
Für den hier zur Entscheidung stehenden Wertersatzanspruch nach Abo. 2 aaO sind diese Zahlungen bedeutungslos« Seine Höhe bestimmt sich allein nach der objektiven Wertsteigerung, zu deren Ermittlung mangels sonstiger zuverlässiger Anhaltspunkte die angemessene Miete herangezogen werden muß»
Ob der Wertersatzanspruch der Klägerin, wenn für sie im Zeitpunkt des Wiederaufbaues ein	tiger	Mietver-
trag bootanden haben würde, nach Maßgabe von § 818 Abs» 3: BGB verkürzt worden wäre (ein solcher Vertrag hätte sich bei Verkauf des Grundstücks, da er laut § 571 BGB auch den Erwerber bindet, möglicherweise preismindernd ausgewirkt),
10	-
kann dahingestellt hleiben; denn das Mietverhältnis der Parteien war lediglich auf unbestimmte Zeit abgeschlossen»
i-
■ ?
%
Wer auf fremdem örund und Boden baut, erwirbt einen Wertersatzanspruch aus §§ 951? 818 Abs» 2 BGB laut ständiger Rechtsprechung des erkennenden Senats (BGHZ 10, 171? 179;
 17? 236, 239 f; IM BGB § 946 Br. 6), von der abzugehen kein Anlaß iM^teht, erst mit der Fertigstellung des Bauwerks. Im vo>riegenden Fall hatte die Klägerin mit der Grundstücksbebauüng 2war bereits 1947 begonnen, vollendet aber waren die Gebäude unstreitig nicht vor Korbst 1948, teilweise (Garage und Schlosserei) sogar erheblich später. Infolgedessen stand der Klägerin hoch kein Ersatzanspruch zu, als sie am 17» Juni 1948 die 5 500 RM gezahlt erhielt.»
Ihre Ersatzansprüche gelangten erst nach dem Stichtag der Währungsreform zur Entstehung und bestanden von Anfang an in der neuen Währung, konnten also durch jene Zahlung auch nicht im Verhältnis 1 : 1 getilgt werden. Die Beklagte hatte mit ihrer Abschlagszahlung zunächst ein Reichsmark-Guthaben bei der Klägerin erworben. Bas wurde dann gemäß §16 TJmstG im Verhältnis 10 : 1 umgestellt. Biese gesetzliche Regelung verkennt das Berufungsgericht, wenn es daraus.
...
‘Tf
■
.• • -;4
,-a
"H-
4. Bedenken bestohen ferner gegen die umstellungs-rcchtliche Behandlung der 5 500 RM. Baß diese Abschlagszahlung auf den Anspruch angerechnet werden muß, versteht sich von selbst?- auch ohne "Saldotheorie", die nur bei mehreren, einander gegenüberstehenden Bereicherungsforderungen zun Zuge kommen kann (Siebert/Mühl aaO § 818 Anm. 41 ff). Bas Berufungsgericht möchte der Beklagten jedoch die am 17» Juni 1948, also vor dem Währungsstichtag gezahlte Summe im Verhältnis 1 : 1 gutbringen, d.h. sic in vol^Nennbetragshöhe von der Klageforderung abziehen. Bnm kann nicht beigestimmt werden.
11
daß M auch ein wesentlicher Teil” der Bauleistungen ’’vor der Währungsreform erbracht worden" sei, etwas Gegenteiliges herzuleiten versucht; maßgebend sind nicht einzelne Baumaßnahmen , mögen sie sich auf einen noch so großen Zeitraum verteilen, sondern allein der Wert, den das betreffende Gebäude als wirtschaftliche Einheit vom Zeitpunkt seiner Vollendung an verkörpert (BGHZ TO, 179 f; vgl. auch Urteil vom 30. Mai 1962, VIII ZR 73/61, WM 1962, 768 = MDR 1962, 649).
5o Das klageabweisende Urteil kann daher nicht bestehen bleiben« Gemäß § $65 Abs* 3 Nr« 1 ZPO abschließend in der Sache selbst zu entscheiden, ist dem Revisionsgericht nicht möglich. Der Pall bedarf vielmehr noch weiterer Erörterung ■: in tatsächlicher Hinsicht.
Zwischen den Parteien herrscht Streit, ob und gegebenenfalls in welchem Umfange die Klägerin bei der Bebauung des Grundstücks Fundamente und sonstige Gebäudeteile, die dort in noch brauehbarem Zustande vorhanden gewesen sein sollen, mit verwertet hat; darüber hat die Beklagte Einzelheiten vorge tragen.* und unter Beweis gestellt (Schriftsätze vom 30. Juni I960, 8. August i960, 24. August I960, 3. Januar 1961 und 3. Februar 1961). Das Berufungsgericht wird diesem Streitpunkt, den es bisher offengelassen hat {BU S. 7 oben), nunmehr auf den Grund gehen müssen, da sich der Klageanspruoh möglicherweise dadurch verringert. Eine weitere Verringerung könnte eintreten«* wenn man bei Berechnung des Ertragswertes mit dom Sachverständigen Groth eine jährliche Bodenrente von (mindestens) 612,90 Dil und nicht, wie das angefpchtene Urteil dies ohne Begründung getan hat, von nur 408,60 DM einsetzt; auch hierzu wird im Rahmen der neuen Entscheidung Stellung zu nehmen sein.
12
Nicht stichhaltig ist dagegen die von der Beklagten vorsorglich erhobene Verjährungseinrede; denn Bereicherungs-änsprüche verjähren nach § 195 BGB erst in dreißig Jahren (Siebert/Mühl aaO § 812 Anm. 188) o Auch auf Verwirkung kann dio Beklagte sich nicht berufen, da die Klägerin ihre Ersatzforderung bereits in den Vorprozessen ausdrücklich geltend gemacht hat»
Dem Berufungsgericht, an das die Sache gemäß §§ 564 Abs« 1 , 565 Abs«. 1 ZPO zurückverwiesen werden mußte, war auch die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens zu übertragen, da sie von dem endgültigen Ausgang des Rechtsstreits abhängt.
Br« Tusche	Bundesrichter	Schuster	Rothe
 ist durch Krankheit verhindert zu unterschreiben«
Br« Tasche yjfhrc Hattern	Öffterdinger