Volltext der Entscheidung
Vür das Nachschlagewerk,
Nicht für die Amtliche Sammlung
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BGB § 510 Abs. 1
a) Die Mitteilung des Verpflichteten.oder Dritte».an den Vorkaufshere chtigten bedarf - auch gegenüber . öffentlichen Körperschaften - keiner Form* • ’
b) Ist in einer Wohnsiedlungsgenehmigung, die. eine/
' Stadt erteilt hat, für die ttltteilüng über den Inhalt des, Kaufvertrags das Grundstücksamt deir / Stadt als Adressat bezeichnet, so ist der'I&itgr, des Grupdstücksamts damit für die Entgegennahme;r
einer mündlichen Mitteilung zuständig geworden;/
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BGH*^JTrt. v. 8« April 1959 - V BR 156/57 - OXiG Schleswig
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Verkündet am 8- April 1959 Hirth, Justizangestellter als Urkundsbeam$er der ße-sehäftsstel3.e
Im Hamen des Volkes In dem Rechtsstreit
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der Stadt KflMHBBi» vertreten durch den Magistrat, die* vertreten durch den Oberbürgermeister,
Riggerin, Berufungsklägerin und Visionsklägerin,
- ProzeßbeVollmachtigter; Rechtsanwalt
den Gastwirt Frans Bl
gegen in Hl
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Beklagten, Berufungsbeklagten und Revisionsbeklagten,
- Prozeßbevollmächtigter s »Rechtsanwalt
hat der V» Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die münd Verhandlung vom 8« April 1959 unter Mitwirkung des Senats aidenten Br» fasche und der Bundesrichter Br. Augustin, Schuster, Br- Rothe und Br- Mattern
für Recht erkannt:
Bis Revision gegen das Urteil des 5» Zivilsenats des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig vom 5* April 1957 wird auf Kosten der Klä gerin zurückgewiesen.
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Von Rechts wegen
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Durch notariell beurkundeten Kaufvertrag vom 18« September 1954 kaufte der Beklagte von der Erbengemeinschaft zu dem Preise von 13 949? 25 DM das im Grundbuch von HflM-BandflB Blatt||K)5 verzeichnet© Grundstück? das. im Stadtgebiet von belegen ist. Der beurkundende No-
tar beantragte am 21. September 1954 bei der Klägerin die Genehmigung nach dem Wohnsiedlungsgesetz. Diesem Antrag war eine vollständige Abschrift des Kaufvertrages beigefügt. Die Klägerin erteilte unter dem 9» Oktober 1954 die Genehmigung zur Auflassung. In dem Genehmigungsbescheid war der verge- . druckte Satz "Auf die Ausübung des Vorkaufsrechtes gemäß § 60 des Aufbaugesetzes vom 21. Mai 1949 (GVB1 für Schles-wigrHolstein Seite 93) wird verzichtet" gestrichen, nicht aber der weiter vorgedruckte Zusatz:
"Sobald der Veräußerungsvertrag rechtsgültig ist, hat der Veräußerer gemäß § 60 des Aufbaugesetzes in Verbindung mit § 510 Abs. 1 BGB der Stadt NflH ~ Grundstücksamt - den Inhalt des mit dem Erwerber geschlossenen Vertrages zur Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechtes unverzüglich mitzuteilen. Erst mit dem Tage der Vorlegung des rechtsgültigen Vertrages beginnt die Prist gemäß § 310 Abs. 2 BGB zu laufen."
Auf Grund der am 3* November 1954 durch eine im Vertrag entsprechend bevollmächtigte Angestellte des Notars für beide Vertragsparteien erklärten Auflassung wurde der Beklagte am 9« Dezember 1954 im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Unterm 25* November 1954 teile die Klägerin dem Beklagten mit. sie erwäge die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts nach dem Aufbaugesetz, und bat ihn zu einer Besprechung. Diese fand Ende November 1954 auch statt, eine zweite zwischen dem Beklagten, seinem Sohn einerseits und dem Stadtamtmann als dem Leiter des Grundstücksamts
der Klägerin andererseits folgte am 12. Januar 1955. Über das, was bei diesen Besprechungen gesagt wurde, geben d^e Parteien verschiedene Darstellungen* Der Beklagte trägt vor, er habe durch seinen Sohn der Klägerin am 12. »Janudr 1955 mitgeteilt, er sei bereits als Eigentümer eingetragen. Die Klägerin will demgegenüber von der Eintragung erst :Lm März 1955 erfahren haben. Stad^amtmann habe bei der
zweiten Unterredung dem Beklagten vielmehr erklärt, dieser habe noch immer nicht mitgeteilt, ob der Vertrag rechtsgültig geworden sei. Der Stadtamtmann habe dem Beklagten, empfohlen, dies umgehend zu veranlassen, und der Beklagte habe auch versprochen, sich deswegen an den Notar zu wenden*
Nachdem sich bereits verschiedene Ausschüsse der Klägerin mit der Präge der Ausübung des Vorkaufsrechtes ri befaßt hatten, beschloß die Bataver Sammlung der Klägerip am 2. Februar 1955 die Ausübung des Vorkaufsrechts» Hit Schreiben vom 9© März 1955, das nur vom Stadtkämmerer unterzeichnet war, erklärte die Klägerin die Ausübung des Vorkaufsrechts gegenüber den Verkäufern GOTP? außerdem aber unter Hinweis auf § 61 der Gemeinde Ordnung für Schleswig-Holstein in einem späteren diesmal vom Oberbürgermei-ster und Stadtkämmerer unter Beifügung des Siegels Unterzeichneten Schreiben vom 22» März 1955»
Das Land Schleswig-Holstein hatte mit Schreiben vom 5. Januar 1951 das ihm nach § 60 Abs» 1 des Gesetzes Über den Aufbau in den Schleswig-Holsteinischen Gemeinden (iuf-baugesetz) zustehende gesetzliche Vorkaufsrecht für die im Stadtgebiet von NBHMBß liegenden Grundstücke nach übs«
3 an die Stadt abgetreten mit der Maßgabe, daß zur rechts-
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wirksamen Ausübung des Vorkaufsrechts im Einzelfall die Zustimmung der Landesregierung erforderlich sei. Auf eine entsprechend e‘ Vorlage der Klägerin erteilte der Sozialminister am 28. Februar 1955 die Zustimmung zur Ausübung des Vorkaufs rechts im gegenwärtigen Fall*
Die Parteien streiten darum, ob die Klägerin das Vorkaufsrecht rechtswirkeam, insbesondere rechtzeitig, ausgeübt hat.
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Die Klägerin hat im ersten Eeohtszug beantragt, den Beklagten zu verurteilen, das Grundstück an sie auf zulas Ben. Per Beklagte hat Klageabweisung beantragt.
Bas Landgericht hat die Klage abgewiesen.
Mit ihrer Berufung hat die Klägerin den ursprünglichen Klagantrag nur mehr hilfsweise gestellt. In erster Linie hat sie nunmehr beantragt, den Beklagten zu verurtei- • len, darein zu willigen, daß die Verkäufer GflU der Klägerin das Grundstück auflassen.
Der Beklagte hat noch hilfsweise beantragt, dem Klageantrag nur Zug um Zug gegen Erstattung des Kaufpreises, der Umbaukosten und der Vertrags- und Eintragungskosten etattzu-geben.
Daa Oberlandesgericht hat die Berufung zurückgewie
sen.
Mit der Revision verfolgt die Klägerin ihre Anträge weiter. Der Beklagte bittet um Zurückweisung des Rechtsmittels.
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Entschgidun^gründe*
1« Der Beklagte hält die Klageabweisung schon deswe gen für gerechtfertigt, «eil die Klage nicht, schlüssig sei Das trifft aber nicht zu« Allerdings erklärt § 60 Abs« 5 des Aufbaugesetzes § 1098 Abs. 2 BQB für entsprechend anwendbar, und nach dieser Vorschrift hat das Vorkaufsrecht Dritten, somit dem Beklagten, gegenüber die Wirkung einer Vormerkung zur Sicherung des durch die Ausübung des Vorkaufsrechtes entstandenen Anspruchs auf Übertragung des Eigentums. Die Vorschrift des § 888 BGB sieht weiter nur eine Verpflichtung des Dritten vor, der Eintragung zuzustimmen, die zur Verwirklichung des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs erforderlich ist« Im Ball des bereits eingetretenen Eigentumsübergangs auf den Dritten kann jedoch der Vormerkungsberechtigte (die Klägerin) vom Erwerber (dem Beklagten) verlangen, daß er als Eigentümer des Grundstücks der Verfügung des Vormerkungsschuldhers (Verkäufer die in der Auflassung besteht, als der
Verfügung eines Nichtberechtigten zustimmt (Urteil des Se nats vom 4. April 1958 - V ZE 205/56, TO 1958, 968) und die Verfügung dadurch nach § 185 BGB wirksam macht (BGBK BGB 11. Aufl. § 888 Anm. i).
Jedenfalls ist der Klagehauptansprüch demnach schlüssig.
2. Das Berufungsgericht begründet seine Auffassung, die Klägerin habe die Zweimonatsfriet zur Ausübung des Vor kaufsrechts (§60 Abs. 5 AufbauG, § 510 Abs. 2 BGB) versäumt, zunächst damit, daß der Antrag auf Erteilung der Wohnsiedlungsgenehmigung mit der Kaufvertragsabschrift b^i der Klägerin schon im September 1954 eingegangen sei und
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während der Bearbeitung innerhalb der Stadtverwaltung auch dem Grundstücksamt der Klägerin zur Kenntnis gekommen sei«
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Biese Begründung ist, wie die Revision zutreffend hervorhebt, rechtsirrig und steht in Widerspruch zu der Entscheidung des Senats BGHZ 23, 342, die dem Berufungsgericht bei der Erlassung des Urteils offenbar noch nicht bekannt war« Hach dieser Entscheidung des Senats hat der Vorkaufsver-pflichtete den Inhalt des Kaufvertrags, wenn der Vertrag behördlicher Genehmigung bedarf, nach Erteilung der Genehmigung dem Vorkaufsberechtigten mitzutellen, auch wenn die . für die Erteilung der Genehmigung zuständige Behörde eine Dienststelle der vorkaufsberechtigten Gemeinde ist und. diese durch das Genehmigungsverfahren von dem Inhalt des Kaufvertrags bereits Kenntnis erlangt hat« Erst mit dieser Mitteilung nach der Genehmigung beginnt die Zweimonatsfrist zu laufen, da der Vorkaufsberechtigte sein Recht erst ausüben kann, wenn der Kaufvertrag rechtswirksam geworden ist und erst von der Rechtswirksamkeit an die Vertragsteile das Vorkaufsrecht nicht mehr durch Aufhebung des Vertrages beeinträchtigen können (§ 306 BGB; BGHZ 14, 1)» Darauf, ob ein -Irrtum des Verpflichteten (oder des dritten Erwerbers, hier des Beklagten) über die Entbehrlichkeit, jener Mitteilung entschuldbar ist, kommt es nicht an, die Rechtslage wird . durch solchen entschuldbaren Irrtum nicht beeinflußt« Im gegenwärtigen Hall hat übrigens auch die Klägerin auf die Hotwendigkeit einer Mitteilung ungeachtet der Vorlage zu dem Zweck der Erteilung der Wohnsiedlungsgenehmigung dadurch hingewiesen, daß sie Mitteilung des rechtsgültigen Vertrags verlangte»
3* Das Berufungsgericht hat jedoch seiner Entscheidung eine weitere Begründung gegeben, die das Urteil trägt«
Auf Grund der Beweisaufnahme stellt es feat, daß der Zeuge BflNHfc der Sohn des Beklagten, am 12. Januar 1953 dem Zeugen .Stadtamtmann Gpppt erklärt habe, der Beklagte sdi bereite im Grundbuch als Eigentümer eingetragen und die Frist-der Ausübung des Vorkaufsrechts sei inzwischen verstrichen' Bas Berufungsgericht stellt weiter fest, der Zeuge CtfHfthabe bei seiner Vernehmung vor dem Senat eingeräumt, bei einer ausdrücklichen Mitteilung darüber, daß der Beklagte bereits als Eigentümer eingetragen sei, hätte er angenommen, daß die Briet für die Ausübung des Vorkaufsrechts nunmehr zu laufen begonnen habe. Damit habe die Klägerin seit 12. Januar 1955 eine Mitteilung Über diejenigen Tatsachen gehabt, erwägt das Berufungsgericht weiter, aus denen sich die unbedingte Verbindlichkeit des Kaufvertrages ergeben habe*
Die Revision greift die Feststellung des Berufung©-, gerichts, • der Zeuge BflHB habe die Eintragung dem Zeugen CflBU mitgeteilt, mit einer Rüge aus § 286 ZPO an. Dio Klägerin hatte den Notar der den Kaufvertrag be-
urkundet hatte, als Zeugen dafür benannt, daß der Beklagte bei ihm nach dem 12« Januar 1955 wegen der (nochmaligen) Einreichung des Vertrages vorstellig geworden sei. Nach Meinung der Klägerin hätte eine dem Beweisangebot enteprechen-
de Bekundung des Notars der Darstellung des Zeugen Bl die Glaubhaftigkeit genommen. Der Notar ist nicht vernommen worden. Er konnte jedoch über den Inhalt der Besprechung vom 12. Januar 1955 nicht aus eigener Wahrnehmung berichten. Die behauptete Vor spräche des Beklagten bei dem Notar war mit der Bekundung des Zeugen fiPMfck keineswegs unvereinbar« Es bestand nämlich auch die Möglichkeit, daß der Beklagte nur vorsorglich nochmalige Übersendung
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des rechtsgültigen Vertrages an die Klägerin veranlassen wollte* Das Berufungsgericht brauchte daher den Zeugen über die bloße Hilfstatsache nicht zu vernehmen, wenn es ihr, wie anzunehmen, keine Bedeutung beimaß«
Allerdings hat der Zeuge BflHNRl dem Leiter des Grund stücksamts der Klägerin nicht ausdrücklich mitgeteilt, daß die Stadt den Kaufvertrag nach dem Wohnsiedlungsgssetz genehmigt habe« Aber die bloße theoretische Möglichkeit, daß das Grundbuchamt pflichtwidrig trotz Pehlens der Wohnsiedlungsgenehmigung unter Verstoß gegen § 20 GBO den Eigen-tumswechsel eingetragen hätte, war so fernliegend, daß für den Kundigen die Mitteilung der Eintragung zugleich die Mitteilung der ihrer Voraussetzung bindenden Genehmigung, in sich schloß« Der Zeuge (MBB^hat diese Schlußfolgerung auch als für ihn zutreffend bestätigt und nur auf eine in Wahrheit aber nicht nötige ausdrückliche (formelle) Mitteilung der Eintragung Gewicht gelegt. Die Zuständigkeit des Zeugen 00/ft^ZMT Entgegennahme der Mitteilung ist zu bejahen, da in der mit der Wohnsiedlungsgenehmigung verbundenen Belehrung das Grundstücksamt der Stadt als Adressat der Mitteilung bezeichnet war und der Zeuge der Beiter dieses Amtes war. Baß in der Belehrung eine (nochmalige) Vorlegung des Vertrages vorgesehen war, steht dsm nicht entgegen.
Eine Porm für die Mitteilung ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, und es kann die Notwendigkeit zu schriftlicher Mitteilung auch nicht, wie die Jtevision will, daraus abgeleitet werden, daß der Vorkaufaberechtigte eine Behörde ist. Schriftliche Miederlegung einer mündlich gemachten Mitteilung in Porm eines Aktenvermerks oder durch
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Aufnahme eines Protokolle kann den Erfordernissen der behördlichen Arbeit auch genügen« Der Inhalt des Vertrages war ier Klägerin durch die Übersendung einer Abschrift bereits mitge-teilt worden. Es handelte sich also nurmehr darum, daß der Beklagte weiter die Genehmigung dieses schon bekannten Vdi träges mitteilte.
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Keine Bedenken sind daraus abzuleiten, daß die Fesffc-stellung des Berufungsgerichts lediglich dahin geht, der Sohn des Beklagten habe die Eintragung' dem Stadtamtmann
mitgeteilt, während das Berufungsgericht zu der weiteren Bekundung des- Zeugen, auch der Beklagte selbst habe erklärt, die Frist sei doch schon längst abgelaufen, er eei ja schon eingetragen, keine Stellung genommen hat. Ben Bn-
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ständen nach gab der Zeuge der in Gegenwart des
klagten sprach und als Helfer in Steuersachen geeignet wär, den Vater in einer Rechtssache zu unterstützen, die Erkli;-rung für seinen Vater mit'dessen Billigung ab, so daß sift zu werten ist wie eine Erklärung des Beklagten selbst.
Die Revision macht noch geltend, die Hitteilung der Rechtswirksamkeit müsse in der Weise geschehen, daß. bei. dem anderen feil auch die Vorstellung von der rechtlichen Be- -deutung dieser Angaben erweckt werde (richtig: daß die Mitteilung dazu-geeignet sein müsse, jene Vorstellung zu erwecken, unabhängig davon, ob sie tatsächlich erweckt wird). Eine nur beiläufig im Zusammenhang mit anderen Angelegen leiten gemachte Mitteilung genügt in der Tat nicht (RG Warn itepr 1900 Kr. 8). Bei der Unterredung vom 12. Januar 1955 handelte es sich aber gerade um das Vorkaufsrecht, und nach der
Feststellung des Berufungsgerichts hat der Zeuge 3 gar die Frist im Zusammenhang mit der Erklärung Uber die
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tragung erwähnt, wenn auch unter Bekundung der rechtsirrigen Ansicht, die Frist sei schon abgelaufen. Bin .deutlicherer Hinweis war nicht zu verlangen.
4* Begann nach dem oben Gesagten die Zweimonatsfrist mit der Mitteilung der Eintragung des Beklagten im Grundbuch gegen die Klägerin zu laufen, so war, wie das Berufungsgericht richtig folgert, nur die Erklärung der Klägerin vom 9« März 1955, sie übe das Vorkaufsrecht aus^ noch rechtzeitig. Dieses Schreiben, führt das Berufungsgericht aber weiter aus, habe nicht den in § 61 Abs. 2 der Gerneinde-ordnung für SchleswigHolstein vom 24. Januar 1950 (GVB1 S. 25) vorgeschriebenen Form entsprochen. Nach dieser Vorschrift sind Erklärungen, durch die die Stadt verpflichtet werden soll, nur rechtsverbindlich, wenn sie vom Bürgermeister und einem Mitglied des Magistrats handschriftlich unterzeichnet und mit dem Stadtsiegel versehen sind. Da das Berufungsgericht die Unwirksamkeit der Vorkaufsrechtsaus-
iibung vom 9« März 1955 auf Grund der nur in seinem Bezirk
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geltenden GemeindeOrdnung feststellt, ist diese Unwirksamkeit in diesem Rechtszug nach § 562 ZFO ohne sachliche Prüfung der Entscheidung zugrunde zu legen.
5. Hat nach alledem die Klägerin die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts versäumt, so steht ihr auch gegen den Beklagten kein Anspruch auf Zustimmung zur Auf-
lassung durch die Verkäufer und erst recht kein Anspruch auf Auflassung durch den Beklagten seihst zu.* Die Revision 1st somit unbegründet* Sie war mit der Kostenfolge des -§ 97 Abs* 1 ZPO zurückzuweisen*
Dr«. Tasche Rothe
Dr* Augustin Schuster Mattem
