Errichtet jemand auf fremdem Grund und Boden ein Bauwerk, ohne daß seine Verhandlungen mit dem Grundstückseigentümer über die Ausgestaltung der beiderseitigen rechtlichen Beziehungen zu einem Übereinkommen geführt haben, so ist weder Raum für ergänzende Vertragsauslegung noch für eine Anv/endung der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage; die Rechte und Pflichten der Beteiligten sind dann ausschließlich nach Bercicherungs-recht und gegebenenfalls unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vcrtragsverhandlungen zu beurteilen, von dom Beklagten vor der Währungercform mit be-v/irtschatteten Nahrungs- und Genußmittcln beliefert wurden und nach seiner Behauptung damals von ihm auch Geldbeträge in Höhe von mehreren Tausend Reichsmark erhielten, erklärten sich mit dem Bauvorhaben einverstandene Baupläne und Baugesuch für ein ’’Behelfsheim” wurden vom Ehemann gefertigt und namens des Beklagten als Bauherrn bei der zuständigen Behörde eingcreicht; diese genehmigte im Mai 1949 den inzwischen begonnenen Bau» Der Beklagte führte die erforderlichen Erdbewegungs- und Bauarbeiten im Laufe des Jahres 1949 größtenteils selbst aus» Bas zunächst nur eingeschossige massive Wohnhaus, das er alsbaJLd mit seinen Angehörigen bezog, wurde von ihm in den folgen den Jahren durch Anbauten, Ausbau des Dachgeschosses und Untciiccllcrung erweitert» März 1951 kündigte das angebliche Pachtverhältnis und forderte den Beklagten auf, das Grundstück bis zu dem 31» Mai 1951 zu räumen- Bern leistete der Beklagte keine Folge - Er beantragte im Jahre I960 das Armcnrccht für eine Klage, mit der er von der Klägerin Übereignung des Grundstücks, hilfsweise Zahlung von 25 000 DM als Aufwendungsersatz verlangen wollte; das Arnenrechtogesuch wurde vom Landgericht abschlägig beochicdcn; die Beschwerde des Beklagten blieb erfolglos. Der Beklagte hat zunächst Klageabweisung beantragt und zur Begründung vorgetragen, zwischen ihm und dem inzwischen verstorbenen Ehemann der Klägerin sei ein mündlicher Kaufvertrag über das Grundstück abgeschlossen worden; den Kaufpreis habe er bereits vor der Währungsreform durch Sachleistungen und Zahlung von Reiehsmark-beträgon entrichtet. Die Klägerin hat beantragt, den Beklagten unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils zur Räumung und Herausgabe dos Grundstücks ohne Gegenleistung zu verurteilen. 24 ff) ist das Oberlandecgcricht von dem jährlichen Gebrauchswert dos Gebäudes ausgegangen und hat ihn auf 5 $> der Neubausummc von 10 300 RM geschätzt; dem dabei unter Zugrundelegung eines 15jährigen Gebrauchs sich ergebenden Restguthaben des Beklagten von etwa 2 500 BM und seinen "Vorwährungslcistungen" von 1 600 IM stünden dann aber noch die Nutzungen des "reinen Grundstücks" (also ohne Gebäude) während 16 Jahren gegenüber, die mit einem jährlichen Durch-schnittsbetrag von 400 IM zu veranschlagen seien; auch hiernach verbleibe somit ein Guthaben der Klägerin, das höher sei als die restlichen Bereicherungsansprüche des Beklagten. 2. Gegen diese Berechnungsweico wendet sich die Revision im Ergebnis mit Rechte Das Berufungsgericht hat die rechtlichen Beziehungen der Parteien in erster Linie "unter dem Gesichtspunkt des vertraglichen Vertrauensschutzesu gewürdigt (BU S. 27: "unvollständig gebliebener Gebrauchs-üborlassungsvertrag"), so verdient das keine Billigung Es mag sein, daß Sch^|^, indem er die Errichtung eines für längere Bauer bestimmten Bauwerks auf dem Grundstück seiner Ehefrau gestattete, bei dem Beklagten die Hoffnung auf einen demnachstigen Eigentumserwerb am Grund und Boden erweckt hat; wahrscheinlich hätte er sich auch, wäre damals zur Sprache gekommen, daß er späterhin weder zu dem Verkauf noch zu einer langfristigen Verpachtung bereit sein würde, billigerweise nicht dem Wunsche des Beklagten nach einer Regelung verschließen dürfen, die diesem gewährleistete, daß sein Bauaufwand nichl nutzlos vertan war. Keiner Erörterung bedarf insbesondere, ob die Parteien im Falle cinverstündlicher’ Abrechnung (’’hypothetischer Vertragswille”) wirklich den Sachleistungen aus der Zeit vor der Währungsreform nur einen solch geringen Wert beigemessen haben würden, wie das Oberlandesgericht es getan hat, und ob sie dabei alle späteren, der Erweiterung des Wohnhauses dienenden Baumaßnahmon außer Ansatz gelassen hätten. Inwieweit der Beklagte wegen seiner Grund-stüeksverwendungen Ersatz verlangen kann und in welchem Umfang der Klägerin für Innchabung und Nutzung ihres Grundstücks Gegenansprüche zustehen, "bestimmt sich nach den §§ 812 ff, 951» 987 ff BGB„ Bas angefochtcne Urteil macht einen zeitlichen Einschnitt, indem cs den Beklagten nach dem Scheitern der Verhandlungen, die sv/isehen den Parteien über die Ausgestaltung ihrer rechtlichen Beziehungen geführt wurden, als nichtberechtigten Besitzer ansieht„ Wenn es die Baumaßnahmen vor dieser Zeit nach § 991 Abs» 1 BGB beurteilt, während es auf die späteren Vorgänge die §§ 987 ff BGB anwendet, so ist diese Unterscheidung an sich bedenkenfrei, da die letztgenannten Vorschriften anerkanntermaßen die Anwendbarkeit des sonstigen Bereicherungsrechts auo-schließcn (BGHZ 41, 157)» Ohne Rechtsirrtum geht das Urteil ferner davon aus, daß bei einem Bau auf fremdem Grund und Boden der Bereicherungsanspruch des Bauenden nicht notwendig bereits mit der Fertigstellung des Bauwerks entsteht, sondern daß dafür auch ein späterer Zeitpunkt in Betracht kommen kann; handelt cs sich, wie hier, um den zweiten Tatbestand des § 812 AbSo 1 Satz 2 BGB, dann gelangt der Anspruch erst zur Entstehung, wenn feststoht, daß der mit der Leistung bezweckte Erfolg nicht mehr eintreten wird (BGHZ 35, 356, 359 f; Urteile vom 20. Das Urteil führt dazu aus, angesichts des Vcrhandlungsorgeb-nisses von 1949/1950 habe der Beklagte nicht mehr erwarten können, seine - späteren - Aufwendungen würden ihm "über ein Recht zu dem Erwerb des Anwesens” zugute kommen, vielmehr sei er sich, als er erstmals an- und ausbaute, bewußt gewesen, daß er ohne die (ihm ausdrücklich vorenthaltene) Zustimmung des Eigentümers handelte; sein in der Folgezeit stets gespanntes Verhältnis zu diesem habe für ihn die Annahme ausgeschlossen, er dürfe noch mit einer Zustimmung zu irgendwelchen baulichen Veränderungen rechnen. An einer Stelle (S, 24) heißt es, ’'spätestens im Sommer 1950” habe der Nichteintritt des Erfolgs festgestanden, und übereinstimmend damit wird an einer anderen (So 27) ausgeführt, ’’mindestens seit Mitte 1950” schulde der Beklagte Ersatz für die Nutzungen, die er aus dem von ihm selbst erstellten Bauwerk gezogen habe; im Gegensatz hierzu verweist aber eine dritte Urteilsstelle (So 26) auf ScN^BH Kündigungsschreiben - das unstreitig erst vom 31. Auch die Annahme jedoch, der Beklagte sei jedenfalls vom Brühjahr 1951 ab hinsichtlich seines Rechtes sum Besitz nicht mehr in gutem Glauben gewesen, wird von der Revision mit Erfolg bekämpfte Soweit sie freilich geltend macht, er habe sich noch, bis sum Januar 1956 für den des streitigen Grundstücks gehalten, ist das nicht stichhaltige Mag der Beklagte als Ausländer mit der deutschen Sprache nur unvollkommen vertraut gewesen sein und auch zunächst nicht gewußt haben, daß in Deutschland der Erwerb von Grundeigentum eine grundbuchliche Eintragung erfordert, so ist er doch spätestens durch die Verhandlungen mit Sch^l^, bei denen er durch seinen rechtskundigen Bevollmächtigten beraten wurde, sov/ie durch das baubehördliche Genehmigungsverfahren über die wirkliche Eigentumslage aufgeklärt v/orden. Die lageplanskizze vom 1« August 1950, in dor das Grundstück unter dem Namen des Beklagten eingetragen war, ist nicht von Sch^|^ unter-sehx’ioben worden, sondern trägt eine andere, unbekannte Unterschrift; zudem heißt es von dieser Skizze in dem bereits erwähnten, an den Beklagten persönlich gerichteten Versagungsbeocheid vom 22« Januar 1951 ausdrücklich, sic sei "bezüglich der Eigentumsverhältnisse unrichtig" „ Wenn Sch^^^ auf der früheren, am 10« Mai 1949 genehmigten Bauzeichiiung seiner Unterschrift die Worte "Für den Grundstückseigentümer" beigefügt hat, so besagt das nicht, daß er gerade den Beklagten (und nicht vielmehr seine Ehefrau, die Klägerin) als den Eigentümer ansah« Eine Vernehmung des Bezirkenotars F^0 darüber, ob der Beklagte erst im Januar 1953 erfahren habe, daß er nicht Eigentümer des - damals zur ZwangsvorSteigerung stehenden - Grundstücks v;ar, ist in den Vorinstanzen nicht beantragt worden; der Beklagte hatte lediglich im voraufgegangenen Armenrechtsverfahren gebeten, hierüber erforderlichenfalls eine Äußerung von F^^ einzuholcn, und ist darauf später nicht zurückgekommen« Hoffte mithin der Beklagte, der Grund und Boden und das von ihm darauf errichtete Wohnhaus würden ihn eines Tages endgültig Zufällen, so mußte er diese Hoffnung nicht ohne weiteres deshalb begraben, v/eil Sch^^J, nachdem das Haus fertiggestellt war, plötzlich nicht mehr zu seinem Wort stehen wollte, sondern den Versuch machte, ihn zu dem Abschluß eines Pachtvertrages zu bestimmen. Der wirklichen Kenntnis dos mangelnden Rechts zu dem Besitz, wie § 990 Abs. 1 Satz 2 BGB sie erfordert, ist allerdings unter gewissen Umständen die bloße Kenntnis der Tatsachen, aus denen sich der Mangel ergibt, gleichzustelleno Bas gilt dann, wenn der Besitzer über das Fehlen seines Besitzrechts in einer Y/eise aufgeklärt wird, daß ein redlich und vom eigenen Vorteil unbeeinflußt Denkender sich der Überzeugung seiner Nichtberechtigung nicht verschließen würde (BGHZ 26, 256). 1957, worin dieser sogar noch damals dem Beklagten empfohlen hat, den Klageweg zu beschreiten und von der Klägerin in erster Linie seine Eintragung als Grundstückseigentümer* und nur hilfsweise Y/ert ersatz zu verlangen. Y/enn den Beklagten das Y/ohnenbleiben auf dem Grundstück zu seinem eigenen Vorteil gereichte, so spricht auch dies nicht unbedingt für Uneinsich-tigkeit, da er sich dazu angesichts der Zusagen, die ihm anfänglich von den Eheleuten Schöpfe gemacht v/orden v/arcn, für mindestens moralisch berechtigt halten konnte* bas Berufungsgericht hatte sich ferner mit der Tatsache auseinandersetzen müssen, daß der Beklagte auch nach dem Kündigungsschreiben durch das er zur Räumung innerhalb von zwei Monaten aufgefordert wurde, die ganzen folgenden Jahre hindurch unangefochten weiter in dera Anwesen verblieben ist und daß ihm die Klägerin sogar noch im Februar und März I960 durch die Notare und Br* schrciben)* Ob die Klägerin, wie sie behauptet, sich lediglich durch ihre furcht vor der angeblich gev/alt-tätigen V;esensart dos Beklagten davon hat abhalten lassen, ihn auf Räumung zu verklagen, kann dahin-stehen, weil nicht festgestellt ist, daß dem Beklagten dieser Beweggrund bekannt war. 4. Da die Wahl des Zeitpunktes, den das Ober-landosgcricht seiner Berechnung der beiderseitigen Ansprüche zugrunde gelegt hat, von Rechtsirrtum beeinflußt worden ist, läßt sich das angefochtene Urteil auch mit der Kilfsbegründung nicht aufrechterhalten* Aus anderen Gründen stellt es sich ebenfalls nicht als richtig dar (§ 563 ZPO)* Es muß deshalb aufgehoben und die Sache, die noch weiterer Aufklärung bedarf, in die Vorinstanz zurückverwiesen werden (§§ 564, 565 Abs. 1 ZPO)* Soweit das Berufungsgericht dem Beklagten einen Beroicherungsanspruch dafür, daß das bloße Grundstück - also ohne das Gebäude -allein schon durch die Tatsache der Bebauung wertvoller geworden ist, aberkannt hat, wird es seinen Standpunkt überprüfen müssen; es ist zwar zutreffend und in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des erkennenden Senats (BGHZ 17, 236; Urteil vom 10. Zu prüfen wird schließlich sein, ob durch das Verhalten des Ehemannes und Erblassers der Klägerin, der als Architekt vermutlich die Formbedürftigkeit von Grundstückskauf- und Erbbaurechtoverträgen kannte, aber den rechtsunkundigen Beklagten darüber im unklaren ließ, letzterem ein Schadensersatzanspruch aus dem Gesichtspunkt des Verschuldens^ bei_ Vertragsyerhand-lHBi^PB: erwachsen ist (vgl, das Urteil des erkennenden Senats vom 29.
ITachschlagev/erks ja BGHZ i nein
BOB §§ 157 D, 242 Bb, 276 Fa, 812, 951
Errichtet jemand auf fremdem Grund und Boden ein Bauwerk, ohne daß seine Verhandlungen mit dem Grundstückseigentümer über die Ausgestaltung der beiderseitigen rechtlichen Beziehungen zu einem Übereinkommen geführt haben, so ist weder Raum für ergänzende Vertragsauslegung noch für eine Anv/endung der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage; die Rechte und Pflichten der Beteiligten sind dann ausschließlich nach Bercicherungs-recht und gegebenenfalls unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vcrtragsverhandlungen zu beurteilen,
BGH, Urto v. 12» Juli 1968 - V ZR 128/65 - OLG Stuttgart
IG Stuttgart
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
Verkündet am
12, Juli 1968 Wüst,
Ju stizhaup t sekre tär
als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
V ZR 128/65
URTEIL
in dem Rechtsstreit
des Kraftfahrers Sebastian
Straße
in
- Prozeßbevollmächtigter:
Beklagten und Revisionsklägers,
Rechtsanwalt Br„
gegen
die in S
Witwe Klara
geb ,
traße 0
Klägerin und Revisionsbeklagte,
- Prozeßbevollmächtigtei RechtsanwäBte Prof,Br,
und Br, 41^^ -
2
Der Vo Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung von 12. Juli 1968 unter Mitwirkung der Bundcsrichtor Dr. Piepenbrock? Dr. Rothe, Dr. Mattem, Offterdinger und Dr. Grell
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Beklagten v;ird das Urteil des 4« Zivilsenats des Obcr-landesgerichts Stuttgart von 3o Februar 1965 aufgohoben„
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten dos Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht surückverwiesen.
t
Von Rechts wegen Tatbestand:
Die Klägerin ist die Witwe und Alleinerbin des in den fünfziger Jahren verstorbenen Architekten Kurt Sch^l^. Ihr gehört in Stuttgart-Kaltental ein 792 qm großes Grundstück, das außerhalb der bebauten Zone am Stoilabhang des Elsonbachtalco liegt» Der Beklagte, ein ehemaliger polnischer Kriegsgefangener, war nach Kriegsende in Deutschland geblieben, hatte eine Familie gegründet und wollte sich ein Eigenheim schaffen. Deshalb trat er etwa 1947 an die Klägerin und ihren Ehemann mit der Bitte heran, ihm die Erstellung eines einfachen Wohngebäudes auf jenem Grundstück zu gestatten. Die Eheleute Schelfe, die
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von dom Beklagten vor der Währungercform mit be-v/irtschatteten Nahrungs- und Genußmittcln beliefert wurden und nach seiner Behauptung damals von ihm auch Geldbeträge in Höhe von mehreren Tausend Reichsmark erhielten, erklärten sich mit dem Bauvorhaben einverstandene Baupläne und Baugesuch für ein ’’Behelfsheim” wurden vom Ehemann gefertigt und namens des Beklagten als Bauherrn bei der zuständigen Behörde eingcreicht; diese genehmigte im Mai 1949 den inzwischen begonnenen Bau» Der Beklagte führte die erforderlichen Erdbewegungs- und Bauarbeiten im Laufe des Jahres 1949 größtenteils selbst aus» Bas zunächst nur eingeschossige massive Wohnhaus, das er alsbaJLd mit seinen Angehörigen bezog, wurde von ihm in den folgen den Jahren durch Anbauten, Ausbau des Dachgeschosses und Untciiccllcrung erweitert»
Als der Bau in der ursprünglich geplanten Form fertig war, verhandelten die Parteien über die Ausgestaltung ihrer rechtlichen Beziehungen im einzelnen der Ehemann der Klägerin strebte den Abschluß eines achtjährigen Pachtvertrages an, der später durch den ’’allgemeinen deutschen Mietvertrag” ersetzt werden sollte (Schreiben Sch^B^^ an den Beklagten vom 15» Oktober 1949)» Diese Verhandlungen, bei denen der Beklagte sich durch den Inhaber eines Trouhandbüros, vertreten ließ, führten zu keiner Einigungo Da Sch^^B den späteren Baumaßnahmen unter Hinweis auf die ungeklärten privatrechtlichen Beziehungen nicht zustimmtc, verweigerte die Baubehörde am 22, Januar 1951 den Beklagten die erbetene nachträgliche Genehmigung dieser Maßnahmen» Mit Schreiben
vom 31. März 1951 kündigte das angebliche
Pachtverhältnis und forderte den Beklagten auf, das Grundstück bis zu dem 31» Mai 1951 zu räumen- Bern leistete der Beklagte keine Folge - Er beantragte im Jahre I960 das Armcnrccht für eine Klage, mit der er von der Klägerin Übereignung des Grundstücks, hilfsweise Zahlung von 25 000 DM als Aufwendungsersatz verlangen wollte; das Arnenrechtogesuch wurde vom Landgericht abschlägig beochicdcn; die Beschwerde des Beklagten blieb erfolglos.
Mit der vorliegenden, im Oktober 1961 erhobenen Klage begehrt die Klägerin Verurteilung des Beklagten, das Grundstück zu räumen und an sie herauszugeben„
Der Beklagte hat zunächst Klageabweisung beantragt und zur Begründung vorgetragen, zwischen ihm und dem inzwischen verstorbenen Ehemann der Klägerin sei ein mündlicher Kaufvertrag über das Grundstück abgeschlossen worden; den Kaufpreis habe er bereits vor der Währungsreform durch Sachleistungen und Zahlung von Reiehsmark-beträgon entrichtet. Hilfsweise hat er ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht wegen seiner Bauaufwendungen, durch welche das bis dahin nahezu wertlose Grundstück überhaupt erst einen Wirtschaftlichen Wert erlangt habe. Die Klägerin ist dem Vorbringen des Beklagten entgegengetreten; seinen etwaigen Verwendungs-crsatzanspruch will sic durch Aufrechnung mit Gegenansprüchen (Nutzungcentschädigung) getilgt haben.
Das Landgericht hat der Klage Zug um Zug gegen Zahlung von 11 134 DM stattgegeben. Der hiergegen von der Klägerin eingelegten Berufung hat sich der Beklagte angcschlossen und nunmehr den Antrag gestellt,
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ihn zur Herausgabe nur zu verurteilen Zug um Zug gegen Zahlung eines Geldbetrages, der die ihm vom Landgericht zugesprochenen 11 134 DM um mindestens 1 000 DM übersteige und dessen Höhe im übrigen in das Ermessen des Gerichts gestellt v/erde. Die Klägerin hat beantragt, den Beklagten unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils zur Räumung und Herausgabe dos Grundstücks ohne Gegenleistung zu verurteilen. Diesem Antrag hat das Oberlandesgericht entsprochen, die Anschlußberufung des Beklagten zurückgewiesen und ihm eine Räumungsfrist bis 30. Juli 19^5 gewährt.
Mit der Revision verfolgt der Beklagte seinen zweitinstanzlichen Antrag weiter. Die Klägerin beantragt Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
1. Im jetzigen Verfahrensstande geht es nur noch um das Zurückbehaltungsrecht, das der Beklagte gemäß § 273 BGB dem auf § 985 BGB gestützten Räumungsund Herausgabevoi'langcn der Klägerin entgegenhält, um zu erreichen, daß er lediglich Zug um Zug gegen Zahlung eines ihm angeblich gebührenden Geldbetrages verurteilt werde (§ 274 Abs. 1 BGB). Er hält die Klägerin für verpflichtet, ihm nach Bereicherungs-grundoätzen (§§ 812, 818 Ab3. 2, 951 Abs. 1 BGB) seine Sachund Geldleistungen aus der Zeit vor der Währungsreform sowie insbesondere den zusätzlichen Y/ert zu ersetzen, den das Grundstück durch seine BauaufWendungen erlangt hat. Daß das von ihm 1949 errichtete
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und in den folgenden Jahren weiter ausgebaute Wohnhaus wesentlicher Grundstücksbestandteil geworden (§ 94 BGB) und daher in das Eigentum der Klägerin gefallen ist (§ 946 BGB), steht außer Streit.
Einen solchen Gegenanspruch, den das Landgericht auf 11 134 IM bemessen hatte, verneint das Berufungsgericht, weil der wirtschaftliche Vorteil, der dem Beklagten durch langjährige Innohabung und Nutzung des Wohngebäudes und des übrigen Grundstücks zugeflossen sei, den Wert seiner eigenen Leistungen übersteige. Es unterstellt zugunsten des Beklagten, daß er der Klägerin und ihrem Ehemann in Erwartung käuflichen Grundstückserwerbs vor dem 21. Juni 1948 Nahrungs- und Gcnußmittel, deren Schwarzmarktpreis 8 000 RM gewesen sei, und weitere 8 000 KM in bar hingegeben habe, und bringt ihm dafür in neuer Währung insgesamt 1 600 IM gut; den Wert des Bauwerkes, soweit der Ehemann der Klägerin mit der Errichtung einverstanden gewesen sei, errechnet es mit 7 500 IM* Biesen Gesamtaufwand von rund 9 000 DM, so heißt es im angefochtenen Urteil (S. 23), habe jedoch der Beklagte innerhalb von 16 Jahren "abgewohnt11, wobei auf einen Monat Wohnzeit noch nicht einmal 50 DM entfielen. Im Rahmen einer weiteren Berechnung (S. 24 ff) ist das Oberlandecgcricht von dem jährlichen Gebrauchswert dos Gebäudes ausgegangen und hat ihn auf 5 $> der Neubausummc von 10 300 RM geschätzt; dem dabei unter Zugrundelegung eines 15jährigen Gebrauchs sich ergebenden Restguthaben des Beklagten von etwa 2 500 BM und seinen "Vorwährungslcistungen" von 1 600 IM stünden dann aber noch die Nutzungen des "reinen Grundstücks" (also ohne Gebäude) während
16 Jahren gegenüber, die mit einem jährlichen Durch-schnittsbetrag von 400 IM zu veranschlagen seien; auch hiernach verbleibe somit ein Guthaben der Klägerin, das höher sei als die restlichen Bereicherungsansprüche des Beklagten.
2. Gegen diese Berechnungsweico wendet sich die Revision im Ergebnis mit Rechte
Das Berufungsgericht hat die rechtlichen Beziehungen der Parteien in erster Linie "unter dem Gesichtspunkt des vertraglichen Vertrauensschutzesu gewürdigt (BU S. 22). Allerdings geht eo zutreffend von einem "vertraglosen Zustand" aus, indem es dar-legt, die Parteien hätten, als Sch^Pp, der Ehemann der Klägerin, dem Beklagten die Erlaubnis erteilte, auf dem Grundstück ein Behelfsheim zu erstellen, nur Auswirkungen einer erst noch zu treffenden vertraglichen Vereinbarung vorweggenommen, deren Einzelheiten damals nicht abzusehen gewesen seien und die man sich zunächst so vorgcstellt habe, daß der Beklagte die zu dem Bau vorgesehene Parzelle ganz oder teilweise erwerben sollte; die Grundstüeksüberlassung an ihn sei in einer Weise in Aussicht genommen worden, die sich rechtlich als Übereignung oder ErbbaurechtsbeStellung dargestellt hätte; allein hierzu sei es dann ebenso-wenig gekommen wie zu der von Sch^|^ bei den späteren Verhandlungen angestrebten Lösung, dem Beklagten das Grundstück nur miet- oder pachtweise zu überlassen0 Das Urteil verneint auch rechtsirrtumsfrei das Vorliegen der Voraussetzungen, unter denen die Berufung auf das Pehlen eines formwirlcsamen Grundstücksvor-äußorungsvertrages ausnahmsweise unzulässig wäre (§ 242 BGB). Wenn der Berufungsrichtcr jedoch anschließend ausführt, trotzdem seien zwischen den
Parteien "unvollkommene vertragliche Bindungen” entstanden, die entv/eder eine ergänzende Vertragsauslegung oder eine Anpassung dos vertraglichen Schuld-Verhältnisses an die unerwartete Entwicklung geboten erscheinen ließen, und wenn er von einer "vorläufigen Einigung" spricht, sowie eine "vertragsähnliche Betrachtung" für angezeigt erachtet (vgl«, auch BU S. 27: "unvollständig gebliebener Gebrauchs-üborlassungsvertrag"), so verdient das keine Billigung
Es mag sein, daß Sch^|^, indem er die Errichtung eines für längere Bauer bestimmten Bauwerks auf dem Grundstück seiner Ehefrau gestattete, bei dem Beklagten die Hoffnung auf einen demnachstigen Eigentumserwerb am Grund und Boden erweckt hat; wahrscheinlich hätte er sich auch, wäre damals zur Sprache gekommen, daß er späterhin weder zu dem Verkauf noch zu einer langfristigen Verpachtung bereit sein würde, billigerweise nicht dem Wunsche des Beklagten nach einer Regelung verschließen dürfen, die diesem gewährleistete, daß sein Bauaufwand nichl nutzlos vertan war. Biese Erwägungen berechtigten indessen das Ober-landeogoricht nicht zu der Annahme, es habe nunmehr im Wege ergänzender Vertragoauslogung oder nach den Grundsätzen über den Geschäftsgrundlage-Wegfall zu ermitteln, welche vertraglichen Rechte und Pflichten den Parteien erwachsen seien» Bonn ein Vertra,gsver-hältnis, das durch Lückenausfüllung hätte ergänzt (§ 157 BGB) oder nach Treu und Glauben an eine nicht vorhergosehene spätere Entwicklung hätte angepaßt werden können (§ 242 BGB), lag unstreitig nicht vor» Zwischen den Parteien bestand mit Rücksicht auf die eingeleiteten, aber nicht zu dem Abschluß gelangten
Verhandlungen allenfalls ein gesetzliches Schuldverhältnis, aus dem gev/isse Schutz- und Sorgfalts-pflichten und bei schuldhafter Verletzung derselben auch Ansprüche auf Schadensersatz entspringen konnten (culpa in contrahendo; vgl. BGH Urteil vom 21, Mai 1968, VI ZR 131/67, S„ 5? mit Nachweisen), Für vertragliche Forderungen und Gegenforderungen, wie sie das angefochtene Urteil auf Grund verfehlter rechtlicher Betrachtungsweise bejaht und gegeneinander abgerechnet hat, war kein Raum.
Auf die Ergebnisse, zu denen es dabei im einzelnen gelangt ist, braiicht deshalb nicht eingegangen zu werden. Keiner Erörterung bedarf insbesondere, ob die Parteien im Falle cinverstündlicher’ Abrechnung (’’hypothetischer Vertragswille”) wirklich den Sachleistungen aus der Zeit vor der Währungsreform nur einen solch geringen Wert beigemessen haben würden, wie das Oberlandesgericht es getan hat, und ob sie dabei alle späteren, der Erweiterung des Wohnhauses dienenden Baumaßnahmon außer Ansatz gelassen hätten.
3. Boi seiner zweiten Berechnung hat der Berufungsrichter ’’reines Beroicherungsrecht” angewandt. Er betrachtet sie, von seinem Standpunkt aus folgerichtig, als bloße Hilfsbegründung, Auf sie kommt es aber, nachdem sich die Beurteilung des Sachverhalts nach vertraglichen oder vertragsahn-lichon Maßctäbcn als nicht haltbar erwiesen hat, entscheidend an.
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I:
Inwieweit der Beklagte wegen seiner Grund-stüeksverwendungen Ersatz verlangen kann und in welchem Umfang der Klägerin für Innchabung und Nutzung ihres Grundstücks Gegenansprüche zustehen, "bestimmt sich nach den §§ 812 ff, 951» 987 ff BGB„ Bas angefochtcne Urteil macht einen zeitlichen Einschnitt, indem cs den Beklagten nach dem Scheitern der Verhandlungen, die sv/isehen den Parteien über die Ausgestaltung ihrer rechtlichen Beziehungen geführt wurden, als nichtberechtigten Besitzer ansieht„ Wenn es die Baumaßnahmen vor dieser Zeit nach § 991 Abs» 1 BGB beurteilt, während es auf die späteren Vorgänge die §§ 987 ff BGB anwendet, so ist diese Unterscheidung an sich bedenkenfrei, da die letztgenannten Vorschriften anerkanntermaßen die Anwendbarkeit des sonstigen Bereicherungsrechts auo-schließcn (BGHZ 41, 157)» Ohne Rechtsirrtum geht das Urteil ferner davon aus, daß bei einem Bau auf fremdem Grund und Boden der Bereicherungsanspruch des Bauenden nicht notwendig bereits mit der Fertigstellung des Bauwerks entsteht, sondern daß dafür auch ein späterer Zeitpunkt in Betracht kommen kann; handelt cs sich, wie hier, um den zweiten Tatbestand des § 812 AbSo 1 Satz 2 BGB, dann gelangt der Anspruch erst zur Entstehung, wenn feststoht, daß der mit der Leistung bezweckte Erfolg nicht mehr eintreten wird (BGHZ 35, 356, 359 f; Urteile vom 20. Dezember 1965, VII ZR 14/64, WM 1966, 569, 370, und vom 21. Dezember 1965, V ZR 108/63, UM 1966, 277, 279).
Zu beanstanden ist indessen die Meinung des Obcrlandesgeiüchts, dies sei hier bereits zu Beginn
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der fünfziger Jahre der Ball gewesen.. Das Urteil führt dazu aus, angesichts des Vcrhandlungsorgeb-nisses von 1949/1950 habe der Beklagte nicht mehr erwarten können, seine - späteren - Aufwendungen würden ihm "über ein Recht zu dem Erwerb des Anwesens” zugute kommen, vielmehr sei er sich, als er erstmals an- und ausbaute, bewußt gewesen, daß er ohne die (ihm ausdrücklich vorenthaltene) Zustimmung des Eigentümers handelte; sein in der Folgezeit stets gespanntes Verhältnis zu diesem habe für ihn die Annahme ausgeschlossen, er dürfe noch mit einer Zustimmung zu irgendwelchen baulichen Veränderungen rechnen. In welchem genauen Zeitpunkt der Beklagte diese Einsicht gewonnen haben soll, geht aus der Urteilsbegründung nicht eindeutig hervor. An einer Stelle (S, 24) heißt es, ’'spätestens im Sommer 1950” habe der Nichteintritt des Erfolgs festgestanden, und übereinstimmend damit wird an einer anderen (So 27) ausgeführt, ’’mindestens seit Mitte 1950” schulde der Beklagte Ersatz für die Nutzungen, die er aus dem von ihm selbst erstellten Bauwerk gezogen habe; im Gegensatz hierzu verweist aber eine dritte Urteilsstelle (So 26) auf ScN^BH Kündigungsschreiben - das unstreitig erst vom 31. März J95J. datiert -und zieht daraus den Schluß, nunmehr (vgl. das Wort ’’nachdem”) sei der Beklagte wissentlich unberechtigter Besitzer geworden. I'a in der Revisionsinstanz angesichts dieser Unstimmigkeit allenfalls von dem letztgenannten Zeitpunkt, also Frühjahr 1951? ausgegangen worden kann, ist damit bereits die vom Berufungsgericht ausgesprochene Aberkennung eines Bereicherungs-ancpruchs für die Erweiterungsbauten weitgehend erschüttert. Denn diese Bauten hatte der Beklagte
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mindestens zu einem erheblichen Teil schon früher* erstellt; das ergibt der baubohördliche Bescheid vom 22, Januar 1951, mit dem ihm "die nachträgliche Genehmigung der bereits ausgeführton Erweiterung” versagt wurde«
Auch die Annahme jedoch, der Beklagte sei jedenfalls vom Brühjahr 1951 ab hinsichtlich seines Rechtes sum Besitz nicht mehr in gutem Glauben gewesen, wird von der Revision mit Erfolg bekämpfte Soweit sie freilich geltend macht, er habe sich noch, bis sum Januar 1956 für den des streitigen
Grundstücks gehalten, ist das nicht stichhaltige Mag der Beklagte als Ausländer mit der deutschen Sprache nur unvollkommen vertraut gewesen sein und auch zunächst nicht gewußt haben, daß in Deutschland der Erwerb von Grundeigentum eine grundbuchliche Eintragung erfordert, so ist er doch spätestens durch die Verhandlungen mit Sch^l^, bei denen er durch seinen rechtskundigen Bevollmächtigten beraten
wurde, sov/ie durch das baubehördliche Genehmigungsverfahren über die wirkliche Eigentumslage aufgeklärt v/orden. Hiervon geht auch das angofochtene Urteil, wie der Zusammenhang seiner Darlegungen zeigt, rechtsirrtumsfrei aus« Daß selbst den Be-
klagten als Grundstückseigentümer bezeichnet habe, läßt sich den zu den Akten und Beiakten eingereichten Schriftstücken entgegen der Behauptung der Revision keineswegs entnehmen. Die lageplanskizze vom 1« August 1950, in dor das Grundstück unter dem Namen des Beklagten eingetragen war, ist nicht von Sch^|^ unter-sehx’ioben worden, sondern trägt eine andere, unbekannte Unterschrift; zudem heißt es von dieser Skizze
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in dem bereits erwähnten, an den Beklagten persönlich gerichteten Versagungsbeocheid vom 22« Januar 1951 ausdrücklich, sic sei "bezüglich der Eigentumsverhältnisse unrichtig" „ Wenn Sch^^^ auf der früheren, am 10« Mai 1949 genehmigten Bauzeichiiung seiner Unterschrift die Worte "Für den Grundstückseigentümer" beigefügt hat, so besagt das nicht, daß er gerade den Beklagten (und nicht vielmehr seine Ehefrau, die Klägerin) als den Eigentümer ansah« Eine Vernehmung des Bezirkenotars F^0 darüber, ob der Beklagte erst im Januar 1953 erfahren habe, daß er nicht Eigentümer des - damals zur ZwangsvorSteigerung stehenden - Grundstücks v;ar, ist in den Vorinstanzen nicht beantragt worden; der Beklagte hatte lediglich im voraufgegangenen Armenrechtsverfahren gebeten, hierüber erforderlichenfalls eine Äußerung von F^^ einzuholcn, und ist darauf später nicht zurückgekommen«
Für die Frage der Gutgläubigkeit im Sinne von § 990 in Verbindung mit §§ 996 und 987 BGB kommt es indessen entscheidend darauf an, ob der Beklagte sich nicht trotz Kenntnis der Eigentumsverhältnisse für berechtigt hielt, das Grundstück weiterhin im Besitz zu behalten. Da er, wie das Urteil feststellt (Sc 18), "zunächst berechtigter Fremdbesitzer" war, kann er erst später, d.h„ nach Besitzerv;erb, seinen guten Glauben verloren haben. Den Eintritt solcher nachträglichen Bösgläubigkeit knüpft das Gesetz an strengere Voraussetzungen als den der anfänglichen» Während bei letzterer grobfahrlässige Unkenntnis dos Rechtsmangelo genügt (§§ 990 Abs« 1 Satz 1, 932 Abs. 2 BGB), muß der Besitzer, um nachträglich bös-
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gläubig zu werden, positive Kenntnis davon erlangen, daß ihm kein Kocht zu dem Besitz zusteht (BGHZ 26,
256, 258)0 Wenn das Berufungsgericht angenommen hat, diese Voraussetzungen lägen bei dem Beklagten spätestens seit Frühjahr 1951 vor ("wissentlich unberechtigter Besitzer"), so unterliegt dies durchgreifenden rechtlichen Bedenken»
Dem Beklagten war, bevor er mit seinem Hausbau begann, von der Klägerin und ihrem Ehemann in Aussicht gestellt worden, er werde das Grundstück später ganz oder teilweise überlassen erhalten und dann entweder Eigentümer oder Erbbauberechtigter worden. Dieser Zusage hat er ersichtlich vertraut; jedenfalls ergibt sich aus dem angefochtenen Urteil nichts Gegenteiliges. Hoffte mithin der Beklagte, der Grund und Boden und das von ihm darauf errichtete Wohnhaus würden ihn eines Tages endgültig Zufällen, so mußte er diese Hoffnung nicht ohne weiteres deshalb begraben, v/eil Sch^^J, nachdem das Haus fertiggestellt war, plötzlich nicht mehr zu seinem Wort stehen wollte, sondern den Versuch machte, ihn zu dem Abschluß eines Pachtvertrages zu bestimmen. Die Pachtverhandlungen haben unstreitig zu keinem positiven Ergebnis geführt. Das hat - im Gegensatz zur Klägerin, die in Prozeß zunächst den gegenteiligen Standpunkt vertrat - der Beklagte stets betont. Er brauchte infolgedessen aus Schützes Schreiben vom 31. März 1951, womit das - gar nicht vorhandene - Pachtverhältnis "gekündigt" wurde, nicht notwendig zu folgern, scino Erwerbsaussichten seien jetzt auf einmal hinfällig geworden und er müsse das Anwesen, für das er immerhin beträchtliche Arbeit
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und Kosten aufgewendet-hatte, mit seinen Angehörigen endgültig aufgeben. Einen solchen Schluß hat er auch tatsächlich nicht gesogen; denn das Berufungsgericht stellt fest, er habe sich - wie es meint "Unverstand-licherweise" - der Erkenntnis der wahren Rechtslage "verschlossen”o
Der wirklichen Kenntnis dos mangelnden Rechts zu dem Besitz, wie § 990 Abs. 1 Satz 2 BGB sie erfordert, ist allerdings unter gewissen Umständen die bloße Kenntnis der Tatsachen, aus denen sich der Mangel ergibt, gleichzustelleno Bas gilt dann, wenn der Besitzer über das Fehlen seines Besitzrechts in einer Y/eise aufgeklärt wird, daß ein redlich und vom eigenen Vorteil unbeeinflußt Denkender sich der Überzeugung seiner Nichtberechtigung nicht verschließen würde (BGHZ 26, 256). Aber daß es sich im Falle des Beklagten so verhalten habe, geht aus dem festgestellten Sachverhalt nicht hervor.
Soweit das Oberlandesgericht auf die "Verfügbarkeit von rechtskundigem Rat" verweist, den der Beklagte sich schon von seinem Berater habe er-
teilen lassen können, übersieht es das zu den Armenrechtsakten überreichte Schreiben VOIß 4• März
1957, worin dieser sogar noch damals dem Beklagten empfohlen hat, den Klageweg zu beschreiten und von der Klägerin in erster Linie seine Eintragung als Grundstückseigentümer* und nur hilfsweise Y/ert ersatz zu verlangen. Y/enn den Beklagten das Y/ohnenbleiben auf dem Grundstück zu seinem eigenen Vorteil gereichte, so spricht auch dies nicht unbedingt für Uneinsich-tigkeit, da er sich dazu angesichts der Zusagen, die ihm anfänglich von den Eheleuten Schöpfe gemacht
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v/orden v/arcn, für mindestens moralisch berechtigt halten konnte* bas Berufungsgericht hatte sich ferner mit der Tatsache auseinandersetzen müssen, daß der Beklagte auch nach dem Kündigungsschreiben durch das er zur Räumung innerhalb von zwei Monaten aufgefordert wurde, die ganzen folgenden Jahre hindurch unangefochten weiter in dera Anwesen verblieben ist und daß ihm die Klägerin sogar noch im Februar und März I960 durch die Notare und Br*
das streitige Grundstück zu dem Kauf anbieten ließ (vgl. die bei den Akten und Beiakten befindlichen Notar-
schrciben)* Ob die Klägerin, wie sie behauptet, sich lediglich durch ihre furcht vor der angeblich gev/alt-tätigen V;esensart dos Beklagten davon hat abhalten
lassen, ihn auf Räumung zu verklagen, kann dahin-stehen, weil nicht festgestellt ist, daß dem Beklagten dieser Beweggrund bekannt war.
4. Da die Wahl des Zeitpunktes, den das Ober-landosgcricht seiner Berechnung der beiderseitigen Ansprüche zugrunde gelegt hat, von Rechtsirrtum beeinflußt worden ist, läßt sich das angefochtene Urteil auch mit der Kilfsbegründung nicht aufrechterhalten* Aus anderen Gründen stellt es sich ebenfalls nicht als richtig dar (§ 563 ZPO)* Es muß deshalb aufgehoben und die Sache, die noch weiterer Aufklärung bedarf, in die Vorinstanz zurückverwiesen werden (§§ 564, 565 Abs. 1 ZPO)*
Palls die neue mündliche Verhandlung zu dem Ergebnis führt, daß der Beklagte seinen guten Glauben, zu dem Besitz berechtigt zu sein, nicht im Sommer 1950 oder Frühjahr 1951, sondern erst später verloren hat,
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muß zur Berechnung seines Anspruchs aus § 951 BG-B der Yfcrt ermittelt werden, den das Grundstück infolge der Baumaßnahmen in_die sem_ späteren_Zeitpunkt hatte; entsprechendes gilt für die Gegenforderungen der Klägerin gemäß § 987 BGB. Soweit das Berufungsgericht dem Beklagten einen Beroicherungsanspruch dafür, daß das bloße Grundstück - also ohne das Gebäude -allein schon durch die Tatsache der Bebauung wertvoller geworden ist, aberkannt hat, wird es seinen Standpunkt überprüfen müssen; es ist zwar zutreffend und in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des erkennenden Senats (BGHZ 17, 236; Urteil vom 10. Juli 1963, V ZR 181/61, WM 1963, 1066, 1069) davon ausgegangen s daß der Anspruch keineswegs durch die finanziellen und sachlichen Aufwendungen des Bauenden nach oben begrenzt wird, meint jedoch, die Werterhöhung sei insoweit dem Grundstückseigentümer nicht ohne rechtlichen Grund zuteil geworden, weil der Bau mit seinem Einverständnis und unter seiner aktiven Mithilfe (Fertigung des Baugesuchs und der Pläne durch Sch^|^) erstellt worden sei; auf das Einverständnis des Bereicherten kommt es indessen nicht an, und wenn er wirklich durch eigenes Handeln mit dazu beigetragen haben sollte, sein Grundstück im Wert zu steigern, so schließt das nicht aus, daß diese Steigerung gleichwohl in ex'ster Linie auf die Tätigkeit des Bebauers zurückzuführen wäre.
Sollte das Oberlandcsgcricht bei Errechnung der wirtschaftlichen Vorteile, die dem Beklagten durch die bloße Innchabung des Grund und Bodens zugeflossen sind, wiederum auf das Gutachten des Sachverständigen Br. Bihl abctcllen wollen, der den Nutzungswert nur schematisch an Hand der Quadratmetorzahlen ermittelt hat, dann wird es zuvor dem unter Beweis gestellten Vorbringen
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dos Beklagten nachgehen müssen, wonach das Grundstück, bevor cs bebaut wurde, nahezu v/ertlos gewesen sein soll (Schriftsatz vom 4. Januar 1965, S» 3 f).
Zu prüfen wird schließlich sein, ob durch das Verhalten des Ehemannes und Erblassers der Klägerin, der als Architekt vermutlich die Formbedürftigkeit von Grundstückskauf- und Erbbaurechtoverträgen kannte, aber den rechtsunkundigen Beklagten darüber im unklaren ließ, letzterem ein Schadensersatzanspruch aus dem Gesichtspunkt des Verschuldens^ bei_ Vertragsyerhand-lHBi^PB: erwachsen ist (vgl, das Urteil des erkennenden Senats vom 29. Januar 1965» V ZR 53/64, V/M 1965, 315 = HJW 1965, 812). Baß Schütze, wie das Berufungsgericht darlogt, nicht arglistig gehandelt hat, würde einen solchen Anspruch nicht ausschließen; vielmehr genügt bloße Fahrlässigkeit (RGZ 104, 265, 268; Urteil des Senats vom 10. Juli 1963, V ZR 66/62, WM 1963, 967,
968).
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Die Entscheidung Über die Kosten des Revisionsverfahrens hängt von dem endgültigen Ausgang des Prozesses ab. Sie ist deshalb ebenfalls dem Berufungsgericht zu übertragen.
Br. Piopenbrock Rothe Mattem
Offterdinger
Dr. Grell