Uehmcn die Vertragschließenden an, ein die vorübergehende Unmöglichkeit der Leistung herbeiführender Umstand werde in absehbarer Zeit behoben werden können, und erweist sich diese Annahme später als falsch (beiderseitiger Irrtum), dann ist der Vertrag nicht nach § 306 BGB nichtig, sondern es sind die Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrund-iagc ansuwenden« Als Gegenleistung sollte der Beklagte auf einem Grundstück des Klägers, das dieser zu bezeichnen hatte, innerhalb von acht Monaten nach erteilter Baugenehmigung ein In der Folgezeit schrieb das Grundbuchamt die drei Grundstücke auf den Namen des Beklagten um und trug zur Sicherung seines Anspruchs auf Übereignung der Teilfläche von 500 qm eine Auflassungsvormerkung ein. Io Die Zulässigkeit des Feststcllungsantrages, um deren Nachprüfung die Revision bittet, die aber bereits von Amts wegen zu prüfen ist (RGZ 75, 82, 84 f), hat das Berufungsgericht bejaht, indem es sich, abweichend vom Landgericht, auf den Standpunkt gestellt hat, der Kläger brauche sein Feststellungsbegehren keineswegs darauf zu beschränken, daß er dem Beklagten gegenüber nicht zur Übereignung der mitverkauften Tcilflache von 500 qm verpflichtet sei, sondern könne Feststellung der Unwirksamkeit des Kaufvertrages ira ganzen verlangen« Dem ist beizutroten. Die Rechtsbeziehungen der Parteien erschöpfen sich, wenn der Vertrag vom 13» Februar 1959 der Rechtswirksamkeit entbehrt, nicht notwendig in den mit der Leistungsklago verfolgten Ansprüchen auf Rückauflassung der drei Grundstücke und Löschung der Auflassungsvormerkung sowie in dem Nichtbestehen eines Übereignungsanspruchs des Beklagten hinsichtlich jener Teilfläche. 2. Bedenken gegen die Rechtswirksamkeit des’ Vertrages vom 13» Februar 1959 sollen sich nach Auffassung des Berufungsgerichts schon aus der Formvorschrift des § 313 BGB ergeben, wenn es auch diese Frage letzten Endes offen gelassen und seine Entscheidung nicht hierauf gestützt hat» Es nimmt daran Anstoß, daß im Schlußvermerk der notariellen Urkunde, dem zufolge das Protokoll vom Notar „vorgelesen” worden ist, eine dieser Urkunde als Anlage beigefügte und von den Parteien als Bestandteil des Vertrags bezeichncte Baubeschreibung keine ausdrückliche Erwähnung gefunden hat. 3. Den ausschlaggebenden Grund für die Nichtigkeit des Vertrages erblickt das Berufungsgericht darin, daß er, soweit es sich um die Pflicht des Beklagten zur Grundstücksbobauung handelt, im Sinne von § 306 BGB auf eine von Anfang an unmögliche Leistung gerichtet sei. V/ic das angefochtene Urteil feststellt, können die in Betracht kommenden Grundstücke - und zwar sowohl die noch im Eigentum des Klägers stehenden als auch diejenigen, die er an den Beklagten verkauft hat - erst bebaut werden, wenn zuvor die Möglichkeit geschaffen wird, sic an die Kanalisation anzuschließen; ein solcher Zustand, ohne den keine Baugenehmigung zu erlangen sei, werde voraussichtlich nicht vor 1968 eintreten; möglicherweise werde sich die Ungewißheit sogar noch auf eine längere Zeit erstrecken. Bei seiner Würdigung des festgestellten Sachverhalts hat der Berufungsrichter angenommen, die fragliche Vertragsleistung sei nicht auf die Bauer unmöglich, sondern cs handele sich bloß um vorübergehende Unmöglichkeit; damit, daß die Grundstücke eines Tages bebaubar werden würden, habe man bei Vertragsabschluß rechnen können und könne es auch heute noch. Er ist jedoch der Ansicht, es liege einer jener Palle vor, in denen ein zeitweiliges Er-füllungshindcrnis ebenso behandelt werden müsse wie ein dauerndes, weil die Erreichung des Vertragszwecks in Präge gestellt 3oi und der Kläger sich deshalb nach Treu und Glauben nicht mehr an den Vertrag zu halten brauche (unter Bezugnahme auf KGZ 89? § 306 BGB regelt die Rechtsfolgen der ursprünglichen, doho schon in Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ■bestehenden objektiven Unmöglichkeit einer vereinbarten Leistung: in diesen Palle ist der Vertrag nichtig« Das angefochtcne Urteil hält die Vorschrift nicht nur bei dauernder Unmöglichkeit, sondern auch dann für anwendbar, wenn ein zunächst vorhandenes Lcistungshindernis sich später wieder beheben läßt» Es geht dabei von den Grundsätzen aus, welche die höchstrichterlichc Rechtsprechung für den Fall entwickelt hat, daß die geschuldete Leistung infolge eines nach Entstehung des Schuld-Verhältnisses eintretenden Umstandes unmöglich wird (§ 275 BGB)o Hier ist zwar unter „Unmöglichkeit” regelmäßig ein Zustand zu verstehen, der das Erbringen der Leistung für immer ausschließt (RGZ 168, 321, 327 f); aber ausnahmsweise wird, zu demal bei paucrschuldverhält-nissen, auch ein nur vorübergehendes Erfüllungshindernis unter bestimmten Voraussetzungen - nämlich wenn es die Erreichung des Vertragszwecks in Präge stellt und dem anderen Partner die Einhaltung der getroffenen Vereinbarungen nach Treu und Glauben nicht mehr zugemutet werden kann - einer dauernden Unmöglichkeit gleichgestellt (Urteil des erkennenden Senats vom 30» Oktober 1953, V ZR 76/52, LM BGB § 275 Nr» 4, mit Nachweisen)» Nachträgliches Unmöglichwerden einer geschuldeten Leistung vernichtet indessen den Vertrag als solchen nicht» Vielmehr bestimmen sich die Rechtsbeziehungen der Beteiligten dann nach den weniger weitgehendeil Vor- Es erscheint fraglich, ob jene Gieichbchandlung von vorübergehender und dauernder Unmöglichkeit, v/ie sie bei nachträglichen Lcistungs-hindernissen angängig ist, auf den Pall des § 306 BGB - d als einziges die schwerwiegende Folge der Vertragsnichtig keit kennt - übertragen werden kann. Pie Frage braucht in dieser allgemeinen Form hier nicht abschließend entschieden zu werden, penn sollte es grundsätzlich nicht ausgeschlossen sein, auch bei ursprünglicher Unmöglichkeit im Sinne von § 306 BGB ein der Vertragserfüllung nur zeitweilig entgegenstehendes Hindernis genau so zu behandeln wie ein dauerndes, so ist jedenfalls für eine solche Handhabung da kein Kaum, wo die Vertragschließenden das gegenwärtige Hindernis gekannt, aber infolge eines Irrtums mit seiner dcmnächstigen Behebbarkeit gerechnet haben. Wenn sich in Fällen dieser Art später hcrausstellt, daß die Behebung wesentlich längere Zeit in Anspruch nehmen wird, als bei Vertragsabschluß von allen Beteiligten angenommen wurde, dann liegt ein beiderseitiger Irrtum vor, dessen Rechtsfolgen nicht nach § 306 BGB zu beurteilen sind, sondern unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundläge (§ 242 BGB); es muß geprüft werden, ob und inwieweit sich durch die unvoi-hergesehene Hinauo-zögerung des Erfüllungszeitpunkts der Sachverhalt, von dem die Vertragschließenden ausgegangen sind, so tiefgreifend verändert hat, daß der Vertrag nach Treu und Glauben nicht mehr in der zunächst vorgesehenen Weise Stellungen nicht hervor« Aber von dem Augenblick an, als sich die ursprüngliche Erwartung, die Grundstücke in Grofelfing würden innerhalb einer verhältnismäßig kurzen Zeitspanne bebaubar werden, als hinfällig erwies, traten die Rechtsbeziehungen der Parteien in ein neues Stadium; es war nunmehr ungewiß, wie lange man noch auf den Eintritt der Bebaubarkeit werde warten müssen« Per Zustand der Ungewißheit hielt in der Folgezeit an und bestand auch noch bei der letzten mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz. Abge~ stellt wurde vielmehr, weil das Oberlandesgericht von ursprünglicher Unmöglichkeit im Sinne des § 306 BGB aueging, auf die Verhältnisse bei Vertragsabschluß, v/ic sic sich den Parteien aus damaliger Sicht darboten« Außerdem mußte diese Betrachtungsweise insofern da3 Blickfeld verengen, als es bei ihr - wenn auch die beiderseitige Interessenlage nicht völlig außer acht bleiben durfte (3GH LM BGB § 275 Nr. 3) - doch in erster Linie auf die Zumutbarkeit für den einen, gerade durch das vorübergehende Leistungshindernis benachteiligten Vertragspartner (hier: den Kläger) ankam, während die Regeln über den Geschäftsgrundlage-V/egfall eine viel weitergehonde, die Auswirkungen der veränderten Sachlage auf sämtliche Beteiligten berücksichtigende Abwägung vorschreiben (Urteil des erkennenden Senats vom 18. Auch hätte geprüft werdenonüssen, ob etwa Vertragsverletzungen der einen oder anderen Partei in Frage kommen; in diesem Zusammenhang könnte es eine Rolle spielen, inwieweit das dem Beklagten angelastete Hichteinreichen eines förmlichen Baugesuchs dadurch mitvorursacht worden ist, daß der Kläger ihm die Vollmacht entzogen und sich geweigert hat, seinen Schwarzbau auf dem für die Bebauung in Aussicht genommenen Grundstück abreißen zu lassen. 4c Das angefochtene Urteil kann deshalb mit der bisherigen Begründung nicht bestehen bleiben; es ist, da es 3ich auch nicht au3 anderen Gründen al3 richtig darstellt (§ 563 ZPO), aufzuheben und die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§§ 564, 565 Abs» 1 ZPO)» Ras gilt zugleich für den Peststellungsantrag; diesen bereits jetzt - da keine Unmöglichkeit nach § 306 BGB vcrliegt - als unbegründet abzuweisen, sieht sich das Revisionsgericht außerstande, weil dem Kläger im gegenwärtigen Verfahrensstande die Möglichkeit nicht genommen werden darf, das Ziel seines Peststellungsbegehrens dahin zu ändern, daß der Vertrag wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage ausnahmsweise (vgl» oben zu Nr» 3) seinem gesamten Inhalt nach hinfällig geworden sei. Der Beklagte andererseits wird in der neuen mündlichen Verhandlung Gelegenheit haben, die mit der Revision geltend gemachten Einwände vor dem Tatrichter zu wiederholen und auch seine neuen Be-hauptungen über den heutigen Bebauungszustand des fraglichen Geländes, mit denen er in der Revisionsinstanz nicht gehört werden konnte (§ 561 ZPO), noch in den Prozeß einzuführen»
n Nachschlagewerk: ja BGHZ : ja BGB §§ 242 Bd, 275, 306 Uehmcn die Vertragschließenden an, ein die vorübergehende Unmöglichkeit der Leistung herbeiführender Umstand werde in absehbarer Zeit behoben werden können, und erweist sich diese Annahme später als falsch (beiderseitiger Irrtum), dann ist der Vertrag nicht nach § 306 BGB nichtig, sondern es sind die Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrund-iagc ansuwenden« EGH, Urt. v o 31. Januar 1967 - V ZJi 7 23/65 - OLG München LG München I BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES V zp 1? URTEIL Verkündet am 31. Januar 1967 H i r t h Justizangcstcllter als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit des Amtsgerichtsrats z.Wv. Gerhard in U :traße Beklagten und Revisionsklägers, - Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt gegen den Landwirt Josef Straße fl in Gr 5 Kläger und Revisionsbeklagten, - Prozeßbcvollmächtigter: Rechtsanwalt Freiherr v. n Per V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. Januar 1967 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Pr. Augustin und der Bundesrichter Pr. Piepenbrock, pr. Rothe, Pr. Mattem und Offterdinger für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 5» Zivilsenats des Oberlandes-gei’ichts München vom 27. April 1965 aufgehoben. Pie Sache v/ird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit Vertrag vom 13» Februar 1959 „verkaufte” der Klager aus seinem Grundbesitz in Gräfelfing drei Grundstücke von insgesamt 13 766 qra sowie eine 500 gm große Teilfläche eines weiteren Grundstücks an den Beklagten. Als Gegenleistung sollte der Beklagte auf einem Grundstück des Klägers, das dieser zu bezeichnen hatte, innerhalb von acht Monaten nach erteilter Baugenehmigung ein 3 Mietv/ohnhaus mit zwölf Wohnungen und etwa 2700 cbm umbautem Raum oder, wenn das Landratsamt die vorgesehene dreigeschossige Bauweise nicht genehmigte, zwei entsprechend große Häuser erstellen; für den Fall, daß eine Baugenehmigung für keines der Grundstücke des Klägers zu erlangen sei, verpflichtete sich der Beklagte, den Bau auf dem von ihm gekauften Gelände zu errichten und die dafür benötigte Fläche an den Kläger zurUckzuübereigncn« Gleichzeitig beauftragte der Kläger den Beklagten, die zwölf Wohnungen unter beliebigen Bedingungen zu vermieten und das Gebäude bis Ende 1985 zu verwalten; der Beklagte garantierte ihm einen jährlichen Nettomietertrag von 10 000 DM, der sich nach Auslaufen eines Pachtvertrages, den der Kläger über eines der verkauften Grundstücke abgeschlossen hatte, auf 12 000 DM erhöhen sollte; das über diese Beträge hinausgehende Mietaufkommen sollte bis zu dem Ende des genannten Jahres dem Beklagten zu-atehen. In der Folgezeit schrieb das Grundbuchamt die drei Grundstücke auf den Namen des Beklagten um und trug zur Sicherung seines Anspruchs auf Übereignung der Teilfläche von 500 qm eine Auflassungsvormerkung ein. Der Beklagte hat bisher kein Gebäude errichtet; auch ist eine Baugenehmigung noch nicht erteilt worden. Der Kläger verlangt vom Beklagten Hückauflassung der drei Grundstücke sowie Löschung der Vormerkung; ferner möchte er festgestellt haben, daß der Vertrag /1 von 13. Februar 1959 rechtsunv/irksam 3ei. Die vereinbarte Gegenleistung, so macht er geltend, sei von vornherein unmöglich gewesen, da weder die ihm verbliebenen noch die verkauften Grundstücke in der vorgesehenen ■A'eise bebaut werden könnten; das Landratsamt werde daselbst die Errichtung von Gebäuden mit zwölf Wohnungseinheiten niemals genehmigen; auch seien die Grundstücke solange unbebaubar, als nicht durch Anschluß an den Ortokanal eine ordnungsmäßige Abwässerbeseitigung ge-währleistet sei; wann dieser Fall eintreten werde, raese s ich nicht atsehen. Im übrigen sei er am 3. November i960 von dem Vertrag zurückgetreten, weil der Beklagte bislang keinen Bauplan eingereicht habe« Endlich werde der Vertrag wegen arglistiger Täuschung angofochten» Der Beklagte, der Klageabweisung beantragt, ist dem Vorbringen des Klägers in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht entgegengetreteno Er behauptet insbesondere, die Gemeinde Grafeifing, mit der er verhandelt habe, sei einer vorzeitigen Bebauung nicht abgeneigt gewesen, habe sie jedoch davon abhängig gemacht, daß zugleich das alte, den Verkehr störende Bauernanwesen des Klägers (sogenannter „Schwarzbau") abgebrochen werde; dies habe der Kläger abgelehnt, Außerdem sei damit zu rechnen, daß die Grundstücke in absehbarer Zeit an die Kanalisation angeschlossen würden. Auch bestehe bereits jetzt die Möglichkeit, das Bauvorhaben wenigstens zu einen Teil auszuführen. Das Landgericht hat die Klage abgev/iesen, das Oberlandcsgericht hat ihr stattgegeben. Mit der Revision 5 - erstrebt der Beklagte die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. Der Kläger beantragt; das Rechtsmittel zurücksuweisen . Entscheidungsgründe s Io Die Zulässigkeit des Feststcllungsantrages, um deren Nachprüfung die Revision bittet, die aber bereits von Amts wegen zu prüfen ist (RGZ 75, 82, 84 f), hat das Berufungsgericht bejaht, indem es sich, abweichend vom Landgericht, auf den Standpunkt gestellt hat, der Kläger brauche sein Feststellungsbegehren keineswegs darauf zu beschränken, daß er dem Beklagten gegenüber nicht zur Übereignung der mitverkauften Tcilflache von 500 qm verpflichtet sei, sondern könne Feststellung der Unwirksamkeit des Kaufvertrages ira ganzen verlangen« Dem ist beizutroten. Die Rechtsbeziehungen der Parteien erschöpfen sich, wenn der Vertrag vom 13» Februar 1959 der Rechtswirksamkeit entbehrt, nicht notwendig in den mit der Leistungsklago verfolgten Ansprüchen auf Rückauflassung der drei Grundstücke und Löschung der Auflassungsvormerkung sowie in dem Nichtbestehen eines Übereignungsanspruchs des Beklagten hinsichtlich jener Teilfläche. Zwischen ihnen könnten vielmehr aus der Unwirksamkeit des Vertrages noch weitere, im vorliegenden Prozeß nicht geltend gemachte Ansprüche, etwa auf Grund des § 307 BGB, erwachsen sein (RGZ 170, 328, 330; BGH LM ZPO § 280 Nr. 4). Mehrkosten, wie sic die Revision be- fürchtet, entstehen durch den uneingeschränkten Feststellungsantrag nicht, weil wegen des Umfangs der Leistungsanträge ohnehin der gesamte verkaufte Grundbesitz im Streit ist« 2. Bedenken gegen die Rechtswirksamkeit des’ Vertrages vom 13» Februar 1959 sollen sich nach Auffassung des Berufungsgerichts schon aus der Formvorschrift des § 313 BGB ergeben, wenn es auch diese Frage letzten Endes offen gelassen und seine Entscheidung nicht hierauf gestützt hat» Es nimmt daran Anstoß, daß im Schlußvermerk der notariellen Urkunde, dem zufolge das Protokoll vom Notar „vorgelesen” worden ist, eine dieser Urkunde als Anlage beigefügte und von den Parteien als Bestandteil des Vertrags bezeichncte Baubeschreibung keine ausdrückliche Erwähnung gefunden hat. ])as angefochtene Urteil meint, gemäß § 177 Abs. 1 PGG hätte im Protokoll festgestellt werden müssen, daß auch die Baubeschreibung verlesen worden sei; der Vorschrift des § 176 Abs. 2 FGG, wonach beigefügte Schriftstücke einen Teil des Protokolls bilden, komme demgegenüber kein entscheidendes Gewicht zu; ein etwaiger Pormver3toß sei mangels Übereignung der mitverkauften Teilfläche von 500 qm auch nicht gemäß § 313 Satz 2 BGB geheilt. Die Revision rügt Verletzung des § 139 ZPO, weil sich diese Erwägungen erstmals in den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils finden, ohne daß die Parteien zuvor auf den erwähnten Gesichtspunkt hinge-wiecen wurden und dazu Stellung nehmen konnten. Ob eine Golchc Verfahrensrüge berechtigt ist, mag auf sich beruhen« Denn die wiedergegebene Ansicht verdient jedenfalls aus sachlich-rechtlichen Gründen keinen Beifall« Mit ihr hat sich das Oberlandesgcricht bewußt in Gegensatz zu der einhelligen Meinung von Rechtsprechung undi Schrifttum gestellt; danach gelten die in einer notariellen Urkunde in bezug genommenen und als Anlagen beigefügten Schriftstücke bis zu dem Beweis des Gegenteils - der laut § 415 Abs« 2 ZPO jederzeit zulässig ist - als vorge-iGsen (RGZ 71, 318, 320; 96, 181 , .183; RG Recht 1911 Nr. 1033; 1919 Nr« 1865; Keidel, Freiwillige Gerichtsbarkeit 8« Aufl. § 176 Anm. 22; Güthe/Triebel, GBO 6« Aufl. § 29 Anm« 75 letzter Absatz)« Dieser Standpunkt entspricht den Erfordernissen des Rechtsverkehrs. Ihn aufzugeben, bieten auch die Ausführungen des angefochtenen Urteils keinen Anlaß« 3. Den ausschlaggebenden Grund für die Nichtigkeit des Vertrages erblickt das Berufungsgericht darin, daß er, soweit es sich um die Pflicht des Beklagten zur Grundstücksbobauung handelt, im Sinne von § 306 BGB auf eine von Anfang an unmögliche Leistung gerichtet sei. V/ic das angefochtene Urteil feststellt, können die in Betracht kommenden Grundstücke - und zwar sowohl die noch im Eigentum des Klägers stehenden als auch diejenigen, die er an den Beklagten verkauft hat - erst bebaut werden, wenn zuvor die Möglichkeit geschaffen wird, sic an die Kanalisation anzuschließen; ein solcher Zustand, ohne den keine Baugenehmigung zu erlangen sei, werde voraussichtlich nicht vor 1968 eintreten; möglicherweise werde sich die Ungewißheit sogar noch auf eine längere Zeit erstrecken. Mindestens bis 1964 habe auch noch kein Bebauungsplan Vorgelegen, und daher sei nicht abzusehen, welche bauliche Nutzung der Grundstücke nach ihrer Erschließung und Baureifmachung einmal möglich sein werde, insbesondere ob der künftige Bebauungsplan Häuser in der vertraglich vereinbarten Größe oder etwa nur Einfamilienhäuser zulasse. Bei seiner Würdigung des festgestellten Sachverhalts hat der Berufungsrichter angenommen, die fragliche Vertragsleistung sei nicht auf die Bauer unmöglich, sondern cs handele sich bloß um vorübergehende Unmöglichkeit; damit, daß die Grundstücke eines Tages bebaubar werden würden, habe man bei Vertragsabschluß rechnen können und könne es auch heute noch. Er ist jedoch der Ansicht, es liege einer jener Palle vor, in denen ein zeitweiliges Er-füllungshindcrnis ebenso behandelt werden müsse wie ein dauerndes, weil die Erreichung des Vertragszwecks in Präge gestellt 3oi und der Kläger sich deshalb nach Treu und Glauben nicht mehr an den Vertrag zu halten brauche (unter Bezugnahme auf KGZ 89? 203, 206; 105, 387, 388; 107, 156, 158 f; 146, 60, 66; BGH MBH 1951, 153, 154; 1954, 733; LM BGB § 275 Nr. 3, 4 und 7). Hiergegen wendet sich die Revision mit zahlreichen Verfahrensund sachlich-rechtlichen Rügen, indem sic insbesondere jede Unmöglichkeit der Erfüllung überhaupt leugnet; außerdem sei dem Kläger, so macht 3ie geltend, ein Pesthalten am Vertrage sehr wohl zuzu-muten. Einer Stellungnahme zu diesen Revisionsangriffen bedarf cs nicht. Bonn bereits der Ausgangspunkt dos Bcrufungsurteils unterliegt durchgreifenden rechtlichen Bedenken, denen in der Revisionsinstanz auch ohne entsprechende Sachrüge nachzugehen ist» § 306 BGB regelt die Rechtsfolgen der ursprünglichen, doho schon in Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ■bestehenden objektiven Unmöglichkeit einer vereinbarten Leistung: in diesen Palle ist der Vertrag nichtig« Das angefochtcne Urteil hält die Vorschrift nicht nur bei dauernder Unmöglichkeit, sondern auch dann für anwendbar, wenn ein zunächst vorhandenes Lcistungshindernis sich später wieder beheben läßt» Es geht dabei von den Grundsätzen aus, welche die höchstrichterlichc Rechtsprechung für den Fall entwickelt hat, daß die geschuldete Leistung infolge eines nach Entstehung des Schuld-Verhältnisses eintretenden Umstandes unmöglich wird (§ 275 BGB)o Hier ist zwar unter „Unmöglichkeit” regelmäßig ein Zustand zu verstehen, der das Erbringen der Leistung für immer ausschließt (RGZ 168, 321, 327 f); aber ausnahmsweise wird, zu demal bei paucrschuldverhält-nissen, auch ein nur vorübergehendes Erfüllungshindernis unter bestimmten Voraussetzungen - nämlich wenn es die Erreichung des Vertragszwecks in Präge stellt und dem anderen Partner die Einhaltung der getroffenen Vereinbarungen nach Treu und Glauben nicht mehr zugemutet werden kann - einer dauernden Unmöglichkeit gleichgestellt (Urteil des erkennenden Senats vom 30» Oktober 1953, V ZR 76/52, LM BGB § 275 Nr» 4, mit Nachweisen)» Nachträgliches Unmöglichwerden einer geschuldeten Leistung vernichtet indessen den Vertrag als solchen nicht» Vielmehr bestimmen sich die Rechtsbeziehungen der Beteiligten dann nach den weniger weitgehendeil Vor- 10 schrifton der §§ 275 ff, 323 ff BGB (Esser, Schulärecht 2. Auf 1. § 77 Nr. 6, S. 334; Palanat/panckelmann, BGB 25. Aufl. § 306 Anra. 3). Es erscheint fraglich, ob jene Gieichbchandlung von vorübergehender und dauernder Unmöglichkeit, v/ie sie bei nachträglichen Lcistungs-hindernissen angängig ist, auf den Pall des § 306 BGB - d als einziges die schwerwiegende Folge der Vertragsnichtig keit kennt - übertragen werden kann. Pie Frage braucht in dieser allgemeinen Form hier nicht abschließend entschieden zu werden, penn sollte es grundsätzlich nicht ausgeschlossen sein, auch bei ursprünglicher Unmöglichkeit im Sinne von § 306 BGB ein der Vertragserfüllung nur zeitweilig entgegenstehendes Hindernis genau so zu behandeln wie ein dauerndes, so ist jedenfalls für eine solche Handhabung da kein Kaum, wo die Vertragschließenden das gegenwärtige Hindernis gekannt, aber infolge eines Irrtums mit seiner dcmnächstigen Behebbarkeit gerechnet haben. Wenn sich in Fällen dieser Art später hcrausstellt, daß die Behebung wesentlich längere Zeit in Anspruch nehmen wird, als bei Vertragsabschluß von allen Beteiligten angenommen wurde, dann liegt ein beiderseitiger Irrtum vor, dessen Rechtsfolgen nicht nach § 306 BGB zu beurteilen sind, sondern unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundläge (§ 242 BGB); es muß geprüft werden, ob und inwieweit sich durch die unvoi-hergesehene Hinauo-zögerung des Erfüllungszeitpunkts der Sachverhalt, von dem die Vertragschließenden ausgegangen sind, so tiefgreifend verändert hat, daß der Vertrag nach Treu und Glauben nicht mehr in der zunächst vorgesehenen Weise 11 durchgeführt werden kann (vgl» Palandt/Panckelmann aaO vorletzter Absatz). Pie Anwendung der Grundsätze über den Geschäftsgrundlage-Wcgfall führt nur ausnahmsweise zur völligen Beseitigung des Vertragsverhältnisses; in aller Regel ist - aus Gründen der Vertragstreue und der Verkehrssicherheit - der Vertrag nach Möglichkeit aufrechtzuerhalten und lediglich in einer den berechtigten Interessen beider Partner Rechnung tragenden Form der veränderten Sachlage anzupassen (BGH LM BGB § 242 Ba Nr« 27; Bb Nr. 18 und 24; 3d Nr. 11; Soergel/Siobert, BGB 9» Aufl. § 242 Amrio 257; Urteil vom 25. März 1966, VIII ZR 51/649 PL! 1966, 475 „ 476) . Um einen solchen beiderseitigen Irrtum Uber dio Geschäftsgrundlage handelt es sich im vorliegenden Fall. Rio Parteien gingen bei Vertragsabschluß, wie das angefochtcnc Urteil feststellt, übereinstimmend davon aus, daß der Vertrag in absehbarer Zeit ausge-führt und daß insbesondere das vom Beklagten zu erstellende Mietwohnhaus alsbald errichtet werde; die Errichtung sollte keineswegs erst in ferner Zukunft stattfinden (S. 20). Man war sich - so wird zugunsten des Beklagten unterstellt - zwar über die bestehenden baurechtlichen Schwierigkeiten im klaren, hoffte aber trotzdem, alsbald und noch vor Schaffung einer Anschlußmöglichkeit an die Kanalisation eine Baugenehmigung zu erhalten (S. 21). pie Unbegründetheit dieser Hoffnung stellte sich dann für die Beteiligten erst in einem späteren Zeitpunkt heraus (S. 25). Vfann das geschehen ist, geht aus den tatrichterlichen Fest- Stellungen nicht hervor« Aber von dem Augenblick an, als sich die ursprüngliche Erwartung, die Grundstücke in Grofelfing würden innerhalb einer verhältnismäßig kurzen Zeitspanne bebaubar werden, als hinfällig erwies, traten die Rechtsbeziehungen der Parteien in ein neues Stadium; es war nunmehr ungewiß, wie lange man noch auf den Eintritt der Bebaubarkeit werde warten müssen« Per Zustand der Ungewißheit hielt in der Folgezeit an und bestand auch noch bei der letzten mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz. Zum mindesten damals konnte es zweifelhaft erscheinen, ob nicht die seither abgelaufcne Zeit sowie diejenige, die in Zukunft bis zur Baureife der Grundstücke noch vergehen werde, so schwer ins Gewicht fiel, daß den Vertragschließenden ein weiteres Festhalten an dem Inhalt der früheren Vereinbarungen nicht mehr zuzu-muten sei (Esser aaO; vgl« auch OGHZ 3, 393, 397 f). Das ist vom Berufungsgericht bisher nicht geprüft worden« Freilich enthält das angefochtene Urteil auch Ausführungen zur Zumutbarkeitsfrage. Allein es würdigt den Sachverhalt hierbei nicht unter dem Gesichtspunkt des Geochäftsgrundlage-V/egfalls, also im Hinblick auf die nachträglich eingetretenen Veränderungen. Abge~ stellt wurde vielmehr, weil das Oberlandesgericht von ursprünglicher Unmöglichkeit im Sinne des § 306 BGB aueging, auf die Verhältnisse bei Vertragsabschluß, v/ic sic sich den Parteien aus damaliger Sicht darboten« Außerdem mußte diese Betrachtungsweise insofern da3 Blickfeld verengen, als es bei ihr - wenn auch die 15 beiderseitige Interessenlage nicht völlig außer acht bleiben durfte (3GH LM BGB § 275 Nr. 3) - doch in erster Linie auf die Zumutbarkeit für den einen, gerade durch das vorübergehende Leistungshindernis benachteiligten Vertragspartner (hier: den Kläger) ankam, während die Regeln über den Geschäftsgrundlage-V/egfall eine viel weitergehonde, die Auswirkungen der veränderten Sachlage auf sämtliche Beteiligten berücksichtigende Abwägung vorschreiben (Urteil des erkennenden Senats vom 18. November I960, V ZR 140/59? NJW 1961 , 553, 555 = V/M 1961, 212, 215)« Bei solcher umfassenden Prüfung unter Heranziehung aller Umstände des Einzelfalles wäre möglicherweise das spätere Verhalten der Parteien in einem anderen Lichte erschienen. Bas gilt insbesondere von dem Anerbieten des Beklagten, den Kläger solange durch Geldzahlungen schadlos zu stellen, als sich der Eintritt der Bebaubarkeit über den zunächst angenommenen Zeitpunkt hinaus verzögern würde. Auch hätte geprüft werdenonüssen, ob etwa Vertragsverletzungen der einen oder anderen Partei in Frage kommen; in diesem Zusammenhang könnte es eine Rolle spielen, inwieweit das dem Beklagten angelastete Hichteinreichen eines förmlichen Baugesuchs dadurch mitvorursacht worden ist, daß der Kläger ihm die Vollmacht entzogen und sich geweigert hat, seinen Schwarzbau auf dem für die Bebauung in Aussicht genommenen Grundstück abreißen zu lassen. 4c Das angefochtene Urteil kann deshalb mit der bisherigen Begründung nicht bestehen bleiben; es ist, da es 3ich auch nicht au3 anderen Gründen al3 richtig darstellt (§ 563 ZPO), aufzuheben und die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§§ 564, 565 Abs» 1 ZPO)» Ras gilt zugleich für den Peststellungsantrag; diesen bereits jetzt - da keine Unmöglichkeit nach § 306 BGB vcrliegt - als unbegründet abzuweisen, sieht sich das Revisionsgericht außerstande, weil dem Kläger im gegenwärtigen Verfahrensstande die Möglichkeit nicht genommen werden darf, das Ziel seines Peststellungsbegehrens dahin zu ändern, daß der Vertrag wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage ausnahmsweise (vgl» oben zu Nr» 3) seinem gesamten Inhalt nach hinfällig geworden sei. Der Beklagte andererseits wird in der neuen mündlichen Verhandlung Gelegenheit haben, die mit der Revision geltend gemachten Einwände vor dem Tatrichter zu wiederholen und auch seine neuen Be-hauptungen über den heutigen Bebauungszustand des fraglichen Geländes, mit denen er in der Revisionsinstanz nicht gehört werden konnte (§ 561 ZPO), noch in den Prozeß einzuführen» 15 pa die Entscheidung über die Kosten des Revisions-* Verfahrens von dem endgültigen Ausgang des Rechtsstreits abhangt, ist sie gleichfalls dem Berufungsgericht zu übertragen» Pr. Augustin Pr. Piepenbroclc Rothe Mattem Offterdinger
