BGH · V ZR 125/55

Volltext der Entscheidung

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1.	Gesetz? Gesetz über die. Aufschließung von Wohnsiedlungsgebieten vom 22o September 1.933 (RGBl I, 659)
§ 4 Abs 1
Rechtssatzs Bei einer Gründetücksveräußerung bedarf bereits das Verpflichtungsgeschäft der Genehmigung»
2» Gesetz? BGB § 510
Rechtssatzs Bedarf ein Grundstückskaufvertrag einer behördlichen Genehmigung, so hat der Vorkaufsverpflichtete nach Erteilung der Genehmigung den Inhalt des Kaufvertrages dem Vorkaufsberechtigten mitzuteilen, auch wenn die für die Erteilung der Genehmigung zuständige Behörde eine Dienststelle der vorkaufsberechtig-. ten Gemeinde ist und diese damit durch das Genehmigungsverfahren von dem Vertrag bereits Kenntnis erlangt hat.
Aktenzeichens V ZR 125/55	LG	Kassel
 Urt.des BGH vom 20» Februar 1957	OLG	Frankfurt	(Main)
V ZR 125/55
Verkündet
 am 20, Februar 1957
Hirth, Justizangestellter als Urkundebeamter der Geschäftsstelle
 Im Namen des Volkes In dem Rechtsstreit
 des Baumeisters Ernst
m
Istraße
 Klägers* Berufungs- und Revisionsklägers ,
- Prozeßbevollmächtigtert Rechtsanwalt Br.
gegen
 die Stadt Kassel* vertreten durch den Magistrat,
 Beklagte* Berufungs- und Revisionsbeklagte;.
- Prozeßbevollmächtigter?
Rechtsanwalt
 hat der V, Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 20; Februar 1957 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Br, Tasche sowie der Bundesrichter Br, Augustin, Br; Piepenbrock, Br. Rothe und Br. Freitag
 für Recht erkannt?
Die Revision gegen das Urteil des 2, Kasseler Zivilsenats des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 5. Mai 1955 wird auf Kosten des Klägers zurückgewie-sen.
Von Rechts wegen
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Tatbestands
 Durch notariellen Vertrag vom 4« Mai 1954 hat der Bäckermeister Wilhelm	seinen	Grundbesitz E(
 dH^traße ^in K0HP an den Kläger und dessen Ehefrau je zur Hälfte verkauft und aufgelassen. Die Parteien streiten darüber» ob die Beklagte das ihr nach dem Gesetz über den Aufbau der Städte und Dörfer des Bandes Hessen (Aufbaugesetz' - HAG -) vom 25» Oktober 1948 (GVBi 139) zustehende Vorkaufsrecht fristgemäß ausgeübt hat. Der beurkundende Notar der von den Vertragsteilen mit der Einholung der für die Umschreibung im Grundbuch erforderlichen behördlichen Genehmigungen und Erklärungen beauftragt war, übersandte mit Schreiben vom 5. Mai 1954» das am 8, Mai 1954 bei der Beklagten einging, den Kaufvertrag der Beklagten mit der Bitte um "Genehmigung und Erklärung nach .dem Städteaufbau-
gesetz"» In einer Besprechung zwischen dem Kläger und Vertretern der Beklagten, die am 24. Juni 1954 stattfand, erklärte der Stadtbaurat Dr. BflU, daß die Beklagte auf Grund ihrer Neuplanung gezwungen sei, im vorliegenden Verkaufsfall von Ihrem gesetzlichen Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen, weil das Grundstück für einen zukünftigen öffentlichen Park- und Einstellplatz benötigt werde. Mit Bescheid vom 31. Juli 1954, der dem Notar ZMHHl am 4« August 1954 zugestellt wurde, erteilte die Beklagte die Genehmigung nach dem Wohnsiedlungsgesetz und wies in einem Vermerk darauf hin, daß ein gesetzliches Vorkaufsrecht bestehe und nunmehr nach Erteilung der Wohnsiedlungsgenehmigung der Inhalt des Vertrages gemäß §510 BGB. der Stadt unverzüglich noch einmal mitgeteilt werden müsse.
Mit Schreiben vom 1. Oktober 1954 erklärte der Kläger der Beklagten, daß die Erist für die Ausübung des Vorkaufs-. rechts abgelaufen sei» Die Beklagte widersprach dieser Auf-
fassung und teilte durch Schreiben vom 21. Oktober 1954 dem Verkäufer mit, daß sie ihr gesetzliches Vorkaufsrecht ausübe «
Der Kläger glaubt, seine Anzeigepflicht erfüllt zu haben, weil der genehmigte Kaufvertrag seit dem 31» Juli 1954 der Beklagten vorliege, so daß sich eine erneute Anzeige erübrigt habe. Die Prist zur Ausübung des Vorkaufsrechts habe spätestens mit dem Eintreffen der Urkunde über die Zustellung des Genehmigungsbescheides begonnen. Bas Vorkaufsrecht der Beklagten sei deshalb Ende August, spätestens aber Anfang September 1954 erloschen. Ber Kläger begehrt mit der Klage die Peststellung, daß der Beklagten wegen des verkauften Grundstücks kein Vorkaufsrecht nach dem Aufbaugesetz zustehe.
Bie Beklagte hat Abweisung der Klage beantragt. Sie ist der.Ansicht, daß der Verkäufer nach Erteilung der Genehmigung den Kaufvertrag ihr noch einmal habe mitteilen müssen, um ihr Gewißheit über den Portbestand des Vertrages zu verschaffen. Fach der Besprechung vom 24. Juni 1954 habe damit gerechnet werden können, daß der Vertrag wieder aufgehoben werde. Im übrigen handele der Kläger auch arglistig, wenn er sich auf den A.blauf der Prist berufe, da er sich zwei Monate lang in Schweigen gehüllt habe, obwohl ihm bekannt gewesen sei, daß die Beklagte vor der Ausübung des Vorkaufsrechts eine erneute Mitteilung des Vertrages erwartet habe.
Bas Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Oberlandesgericht die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Mit der Revision verfolgt der Kläger seinen Klageantrag weiter, indem er hilfsweise die Feststellung beantragt, daß die Beklagte ein ihr zustehendes Vorkaufsrecht nicht fristgemäß
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ausgeübt habe» Lie Beklagte bittet um Zurückweisung des Rechtsmittels,
 Ent sehe idungsgründe g
Die Revision ist zulässig« jedoch nicht begründet«
Gegenstand des Rechtsstreits ist die Frage, ob die Beklagte das Verkaufsrecht fristgemäß ausgeübt hat oder ob sie dieses Recht für den streitigen Verkaufsfall wegen FristVersäumnis nicht mehr geltend machen kann« In diesem Sinne ist der Klageantrag, wie ihn auch die Vorinstanzen in Übereinstimmung mit der Auffassung der Parteien ausgelegt haben, zu verstehen, Bas nach § 256 ZPO erforderliche rechtliche Interesse des Klägers an der begehrten Feststellung ist gegeben«
Die Revision rügt Verletzung von Vorschriften des Wohnsiedlungsgesetzes und seiner Durchführungsverordnung sowie der §§ 506, 510 BGB und des § 10 HAG« Die letztere Rüge bezieht sich in Wirklichkeit auf die Auslegung des § 510 BGB, der nach § 10 Abs 2 HAG entsprechend anzuwenden ist (vgl BGHZ'14, 11 /13/) * gerügten Rechtsverletzungen liegen jedoch nicht vor»
Rach § 10 Abs 1 HAG steht der Beklagten an dem verkauften Grundbesitz, der im Baugebietsplan der Stadt Kassel liegt, ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu, auf das die Vorschriften der §§ 504 bis 508, 510, 5T1 BGB entsprechende Anwendung finden. Rach § 10 Abs 2 HAG in'Verbindung mit §510 BGB ist das Vorkaufsrecht bis zu dem Ablauf eines Monats nach Empfang der Mitteilung über den Inhalt des Kaufvertrages auszuüben.
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1,	Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts ist der Abschluß eines wirksamen Kaufvertrages (§ 504 BGB)
Bin Vertrag,, der einer behördlichen Geneiimigung bedarf, ist bis zur Entscheidung über die Genehmigung schwebend unwirksam.. Die Auffassung des Berufungsgerichts, daß vor Erteilung der erforderlichen Geneiimigung ein wirksamer Kaufvertrag im Sinne des § 504 BGB noch nicht vorliege., steht im Einklang mit der .Rechtsprechung des Reichsgerichts, der sich der Bundesgerichtshof angeschlo3sen hat (vgl BGHZ 14, '!
 = FJW 1954? 1442g weiter Urteil vom 5° Oktober 1956, V ZR 6/558 MotZ 1957, 16 = Recht d Landw 1957, 18), Sie wird auch von der Revision nicht beanstandete
2,	bas Oberlandesgericht geht davon aus, daß der Kaufvertrag über das im Wohnsiedlungsgebiet der Beklagten gelegene Grundstück der Genehmigung nach dem Gesetz über die Aufschließung von Wohnsiedlungsgebieten vom 22, September 1953 (RGBl I, 659) in der Fassung vom 27, September 1958 (RGBl
 I, 1246) - Wohnsiedlungsgesetz (WSG) - bedurft habe, Tie Revision vertritt demgegenüber die Auffassung, daß die Wohnsiedlungsgenehmigung nicht für den Kaufvertrag, sondern nur für die Auflassung erforderlich gewesen sei„ Von der Beurteilung dieser Frage hängt die Berechnung der Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts- ab, Nach § 4 Abs 1 WSG bed.arf die Teilung eines Grundstücks, die Auflassung eines Grundstücks sowie jede Vereinbarung, durch die einem anderen ein Recht zur Futzung oder Bebauung eines Grundstücks eingeräumt wird, zu ihrer Wirksamkeit der Genehmigung der zuständigen Behörde, Fach § 5 Abs 1 der Verordnung zur Ausführung des Wohnsiedlungsgesetzes vom 25. Februar 19.35 (RGBl I, 292)
- AVO - gilt, soweit das einer Auflassung oder der Einräumumg eines Rechtes zur Nutzung oder Bebauung eines Grundstücks zugrunde liegende Verpflichtungsgeschäft nach § 4 Abs 1 des Gesetzes genehmigt ist, damit auch das Erfüllungsgeschüft als
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genehmigt. Ist bei Inkrafttreten dieser Verordnung für ein genehmigungspflichtiges' Verpflichtungsgeschäft die Genehmigung nicht eingeholt, dagegen das Erfüllungsgaschäft genehmigt worden? so gilt mit der Genehmigung des Erfüllungsgeschäftes auch das Verpflichtungsgeschäft als genehmigt (§ 5 Abs 2 AVO)-.
Bas Berufungsgericht meint? nach dem Wortlaut des § 4 Abs 1 WSG könne es zweifelhaft sein? ob etwa nur die Auflassung der Genehmigung bedürfe« Biese Zweifel würden jedoch durch die Bestimmungen der Ausführungsverordnung beseitigt, die nicht hätten erlassen zu werden brauchen, wenn allein die Auflassung genehmigungspflichtig wäre« Die Revision macht dagegen geltend, nach dem klaren Wortlaut des Gesetzes, der durch eine Ausführungsverordnung nicht grundlegend geändert werden könne, sei die Genehmigungs-Pflicht auf die Auflassung beschränkt. Dieser Auffassung vermag der Senat nicht zu folgen« Richtig ist« daß § 4 Abs 1 WSG - abgesehen von' den dort genannten Vereinbarungen - nur die Auflassung eines Grundstücks für genehmigungsbedürftig erklärt, ohne dabei das der Auflassung zugrunde • liegende Verpflichtungsgeschäft zu erwähnen. Hieraus kann jedoch nicht gefolgert werden, daß die Wohnsiedlungsge--nehmigung für das Verpflichtungsgeschäft nicht erforderlich sei. Zu einer solchen Auslegung des Gesetzes zwingt auch nicht die Tatsache, daß abweichend von § 4 Abs 1 WSG in anderen GrundstUckverkehrsvorschriften (z.B. GVB § 2 Abs 1; KRG Nr 45 Art IV Abs 1) bei der Aufzählung der genehmigungsbedürftigen Rechtsgeschäfte neben der Auflassung auch Vereinbarungen angeführt werden, welche die Verpflichtung zur Übereignung eines Grundstücks zu dem Gegenstand haben. Die Vorschrift des § 4 Ab3 2 WSG, wonach, wenn das nach § 4 Abs 1 genehmigungspflichtige Rechtsgeschäft auch der
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Genehmigung nach der Grundstückverkehrsbekanntmachung bedarf. die Voraussetzungen für die Genehmigung auch nach dieser Bekanntmachung, die dann nicht gesondert erteilt zu werden braucht; erfüllt sein müssen, besagt entgegen der Auffassung der Revision nichts für die Auslegung des Gesetzes. Richtig ist, daß, wie die Revision ausfuhrt, ein Gesetz ohne eine entsprechende Ermächtigung nicht im Wege • einer Burchführungs- oder' Ausführungsverordnung geändert werden kann. Bas ist beim Wohnsiedlungsgesetz aber auch nicht geschehen. § 5 AVO, der ausdrücklich zwischen der Auflassung und dem zugrunde liegenden Verpflichtungsgeschäft unterscheidet, enthält keine Abänderung des Gesetzes, sondern setzt die Genehmigungsbedürftigkeit des Verpflichtungsgeschäfts als selbstverständlich voraus. Die Revision kann sich für ihre Auffassung auch nicht auf § 6-AVO berufen... Biese Vorschrift bestimmt lediglich, daß, wenn bei der Erklärung eines Gebietes zu dem Wohnsiedlungsgebiet zu dem Zeitpunkt, von dem ab das Gebiet Wohnsiedlungsgebiet wird, nur das Verpflichtungsgeschäft, nicht aber das Erfüllungsgeschäft abgeschlossen ist, letzteres der Genehmigung nach § 4 Abs 1 W5G bedarf. Entscheidend für die Auslegung des Gesetzes sind der Sinn und Zweck der getroffenen Regelung.
Bas Wohnsiedlungsgesetz will vor allem die ungeordnete, planlose Bebauung verhindern und eine geordnete Besiedlung erreichen. Es mußte deshalb der Genehmigung alle auf Grundstücke sich bestehenden Rechtsvorgänge unterwerfen, die praktisch die Möglichkeit zu einer Bebauung des Grundstücks geben. Mit dieser Begründung rechtfertigt Heilmann (WSG 3- Aufl S 42, 47? vgl auch Hellmann bei Pfundtner-Neubert,
 Bas neue deutsche Reichsrecht, IV g 3 WSG Nr 4 zu § 4) zutreffend die auch sonst im Schrifttum überwiegend vertretene Auffassung, daß nicht nur die Auflassung, sondern auch das der Auflassung zugrunde liegende Verpflichtungsgeschäft genehmigungsbedürftig sei (vgl Haegele, Bie Beschränkungen
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im Grundstücksverkehr , Bern 370j Kiefersauer, Gründet ilck-verkehrsrecht, 2. Aufl WSG § 4 Anm 3? lange HJW 1950* 731 /732/3 Pütz PHotZ 1934, 825 /§2tif und 1935, 455 /459/? Wiethaup, Blätter für Grundstücks-, Bau- und Wohnungsrecht* 1956, 35 /Stiff Willert bei Pfundtner-Neubert aaO Anm 2 zu § 5 AVO? Runderlaß des Reichsarbeitsministers vom 26. Februar 1935 zu § 5 Abs 1 AVO - abgedruckt bei Kiefersauer aaO S 329 J33'// -). Die gegenteilige Ansicht von Cammerer (PHotZ 1935, 76 /J'fj und 276 /21]f), der nur die Auflassung für genehmigungsbedürftig hält, wird, wie Jansohn (BHotZ 1935,'279 /284 ff7) mit Recht bemerkt, der Bedeutung des Gesetzes nicht gerecht? die Einräumung jedes ,rRechte zur Nutzung oder Bebauung eines Grundstücks” soll genehmigungspflichtig sein. Wenn auch der Käufer eines Grundstücks auf Grund des Kaufvertrages nicht ohne weiteres ein Recht zur Nutzung oder Bebauung erwirbt, so erhält er doch einen klagbaren Anspruch auf Besitz- und Eigentumsverschaffung.
In vielen Fällen gestattet auch der Verkäufer im Vertrag selbst oder daneben mündlich schon vor der Umschreibung im Grundbuch, die oft erst lange Zeit nach dem'Abschluß des Vertrages erfolgt, dem Käufer die Benützung und Bebauung des Grundstücks Es mag in diesem Zusammenhang auch auf die amtliche Begründung zu dem Entwurf des Wohnsiedlungsgesetzes (R Anz 1933 Rn 225 S 2) hingewiesen werden, in der es heißt, in den meisten Fällen könne von der bisherigen Regelung der Bebauung von Grundstücken erst in einem Zeitpunkt Gebrauch gemacht werden, in dem die Bebauung praktisch nicht mehr zu verhindern sei,so daß, wenn die AufSchließung eines Gebiets in geordneten Bahnen verlaufen soll, die Hand des Staates schon in einem früheren Zeitpunkt ordnend und regelnd eingreifen müsse» Die weite Passung des § 4 Abs 1 WSG deutet jedenfalls darauf hin, daß das Gesetz jedes Recht treffen will, auf Grund dessen es dem Inhaber des Rechts
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möglich ist, das Grundstück zu bebauen. Infolgedessen muß auch das der Auflassung zugrunde liegende Verpflichtungs- • geschäft als genehmigungsbedürftig angesehen werden. Die Auffassung des Berufungsgerichts, daß schon der Kaufvertrag vom 4o Mai 1954 der Genehmigung nach dem Yfohnsied-lungsgesetz bedurft habe, verdient somit Zustimmung; so daß die Frage. wie die Rechtslage zu beurteilen sein würde, wenn nur die Auflassung genehmigungsbedürftig wäre, insbesondere ob auch bei dieser Auffassung der Kaufvertrag vor Genehmigung der Auflassung etwa deshalb noch nicht als voll wirksam angesehen werden könnte, weil er ohne Genehmigung der Auflassung praktisch nicht durchführbar wäre, nicht geprüft zu werden braucht.
3,	Ter Kaufvertrag war bis zur Erteilung der Genehmigung schwebend unwirksam. Die Einreichung des Vertrages, der am 8. Mai 1954 bei der Beklagten eingegangen ist, konnte die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht in lauf setzen, weil die Beklagte erst nach dem Wirksamwerden des Vertrages, also nach Erteilung der Wohnsiedlungsge-nehiaigung, zur Ausübung des Vorkaufsrechts in der Lage war. Es kann auch keine Rede davon sein, daß die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts mit der Erteilung der Genehmigung begonnen habe. Kach § 10 des Aufbeugeseizes in Verbindung mit § 510 BGB mußte der Verkäufer den Kaufvertrag, nachdem die Wohnsiedlungsgenehmigung erteilt war, nochmals der Beklagten mitteilen, damit diese sich über die Ausübung des Vorkaufsrechts schlüssig werden konnte,
 Von dieser Mitteilungspflicht war der Verkäufer, wie das Oberlandesgericht zutreffend ausführt, nicht etwa deshalb befreit, weil die Beklagte selbst die Genehmigung erteilt hatte. Erst die Mitteilung des genehmigten Kaufvertrages
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konnte der Beklagten Gewißheit darüber verschaffen; daß der Vertrag wirksam geworden war und die Vertragsteile; wozu sie bis zur Erteilung der Genehmigung auch der vor~ kaufsberechtigten Beklagten gegenüber berechtigt gewesen wären? ihn nicht wieder aufgehoben hatten. Gerade im vorliegenden Pall war mit Rücksicht auf die Besprechung vom 24. Juni 1954 die Möglichkeit? daß der Vertrag vor Erteilung der Genehmigung wieder rückgängig gemacht werden würde, nicht von der Hand zu weisen, Baß die Beklagte auf eine erneute Mitteilung des Vertrages verzichtet habe, ist nicht behauptet und kann auch angesichts des ausdrücklichen in dem Genehmigungsbescheid enthaltenen Hinweises auf die Verpflichtung zur nochmaligen Mitteilung des Vertrages nicht behauptet werden. Die Prist für die Ausübung des Vorkaufsrechts hat somit? wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt? frühestens mit dem Zugang des Schreibens vom 1, Oktober 1954 begonnen; in dem der Kläger der Beklagten gegenüber die Auffassung vertrat ? daß die Prist zur Geltendmachung des Vorkaufsrechts abgelaufen sei? und damit zu dem Ausdruck brachte, daß ein wirksamer Kaufvertrag bestehe.
Da die Beklagte, wie das Berufungsgericht feststellt, die Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts am 25. Oktober 1954 dem Verkäufer gegenüber abgegeben hat, ist die Prist des § 10 Abs 2 HAG gewahrt. Bas Peststellungsbegehren des Klägers ist deshalb nicht gerechtfertigt.
Die Revision mußte somit als unbegründet mit der Kostenfolge aus § 97 ZPO zurliclcgewiesen werden.
Dr. Tasche	Dr.	Augustin	Dr.	Piepenbro
 Dr. Freitag
 Rothe