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BGH · V ZR 124/66

Gericht: BGH · Aktenzeichen: V ZR 124/66

Der Kläger und seine Ehefrau haben von den Beklagten nach vorangegangenem notariellem Vorvertrag vom 7o April 1962 ( "Bauherren-Bewerber-Ver-trag,f) durch notariellen Vertrag vom $. Der Hauptvertrag beziffert den Kaufpreis auf 95 000 DM (§ 2) und bestimmt über die Eigenleistung in § 3 Abs.2: Mit der Klage begehrt der Kläger von den Beklagten als Gesamtschuldnern die Zahlung dieses Betrages nebst Zins an ihn, weil die Beklagten insoweit über ihre Selbstkosten hinaus bereichert seien, deren Überschreitung gegen die Wohnungsbauförderungsbestimmungen verstoße, und er darüber von den,Beklagten getäuscht worden sei. Das Oberlandesgericht verneint den eingeklagten Bereicherungsanspruch, weil es den Vertrag im Gegensatz zu dem Landgericht im Sinne eines Verbleibs der Ums at z s t eu er r ii c kve r gütimg bei den Beklagten auslegt: Der Kläger habe den im Vor- und Hauptvertrag bezifferten Kaufpreis (18 OOQ DM bar + 77 000 DM Lastenübernähme = 95 000 DM) bei Abschluß des Hauptvertrags bereits voll erbracht gehabt, und dies sei ihm (damals) bekannt gewesen. Bo erkläre sich auch, daiB dieser Ansx>ruch vom Kläger an die Beklagten und nicht von den Beklagten an den Kläger abgetreten worden sei. den hier nicht gegebenen Fall voraus, daß im Vorvertrag keine Vereinbarungen über den Kaufpreis getroffen seien; auch bei einem Schweigen des Vor-Vertrags' ginge die bestimmte Kaufpreisregelung in § 2 des Hauptvertrags gegenüber der Fußnote vor« der Träger, jedenfalls aber nicht der Erwerber der Heimstätte einen gesetzlichen Anspruch habe, stelle keinen Teil des Kaufpreises dar, sondern bewirke nur, daß sich die Unkosten für den Bauherrn entsprechend verringerten. Per Klaganspruch lasse sich auch nicht aus dem Zweck der gesetzlichen Bestimmungen über die Anlegung einer Reichsheimstätte und die Bewilligung öffentlicher Mittel ableiten. Daß der von den Beklagten stammende Text des Vorvertrags dem amtlichen Formular nicht voll entspreche und die Beklagten den Kläger hierüber nach dessen Behauptung arglistig getäuscht hätten, sei unerheblich, weil es für eine Dichtigkeit des Vertrags (f 123 BGB) an einer Anfechtung des Klägers und für einen Schadens ersatzansr>ruch (aus § 826 BGB) am Nachweis eines durch die Täuschung verursachten Schadens des Klägers fehle. Aber durch die Übernahme der Barlehensschuld gegenüber der öffentlichen Hand ist der Kläger entgegen der Meinung der Revision nicht auch in die sonstigen Bestimmungen des DarlehensVertrags zwischen den Beklagten und dem Kreditgeber eingetreten mit der Wirkung, daß ihm "die Ansprüche” aus diesem Darlehensvertrag zustehen sollten. Im übrigen ist nicht erkennbar, wie auf diesem Y/eg nicht nur Ansprüche der Beklagten gegen den Kreditgeber, sondern auch Ansprüche des Kreditgebers gegen die Beklagten sollten auf den Kläger übergehen können. b) Mit der Revision ist davon auszugehen, daß die Bestimmungen über die Gewährung Öffentlicher Mittel im Wohnungsbau darauf abzielen, die Vorteile aus dieser Mittelgewährung dem Erwerber des Pamilien-heims zufließen zu lassen, und daß diesem Ziel auch und gerade die im Darlehensvertrag vom 20. November 1961 (I 4 Abs.3) enthaltene Verpflichtung der Beklagten dient, für Vor- und Hauptvertrag das vorgeschriebene Muster zu verwenden, also auch die Kostendeckungsklausel mit dem Kläger zu vereinbaren (vgl. Hieraus ergibt sich aber entgegen der Meinung der Revision nicht, daß ‘jener Larlehensvertrag ein Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BOB) wäre derart, daß Bestimmungen wie die Kostendeckungsklausel auch für den Erwerber, hier den Kläger (und seine Ehefrau), einen unmittelbaren Anspruch gegen den Darlehensnehmer, hier die Beklagten, begründet hätten: Allerdings handelt es sich bei dem - formularmäßigen - Darlehens-vertrag vom 20. Ei1' ist vielmehr seinem ganzen Inhalt nach auf das Verhältnis zwischen Kreditgeber (V/fA) und erstem Kreditnehmer (Beklagte) zugoschnitten; mit ganz wenigen Ausnahmen (außer § 4 Abs.3 - Mustervertragsverwendung -etwa § 10: Schlußabrechnung) passen seine Bestimmungen schon ihrem Inhalt nach nicht für einen Vertrag zugunsten Dritter (der Erwerber). Auch diese Ausführungsbestimmung gewährt nach ihrem eindcu- ' tigen Wortlaut den Rückvergütungsanspruch nicht dem Erwerber der Heimstätte (hier dem Kläger und seiner Ehefrau), sondern einem Vorbesitzer. Aber dieses Ziel wurde im allgemeinen dadurch erreicht, daß die Kosten des Veräußerers gesenkt wurden und dieser zur Weitergabe der Kostensenkung an den Erwerber angehalten wurde, sei es durch eine Kostendeckungsklausel im öffentlich-rechtlichen Kreditbewilligungsbescheid oder im privatrechtlichen Barlehensvertrag (oben a.; über deren Verhältnis zueinander vgl. Wenn er davon spricht, die Rückvergütung solle dem Beklagten ’’zusätzlich’’ zustehen, so meint er damit angesichts der von ihm richtig erkannten gesetzlichen Zuordnung des Rückvergütungsanspruchs zu dem Vorbesitzer ersichtlich als Vertragsinhalt, daß die Rückvergütung neben den vollen vom Kläger (und seiner Ehefrau) geleisteten 95 000 BM den Beklagten verblei- Diese Vertragsauslegung, für die das Oberlandesgericht auch die eigenen Erklärungen des Klägers vor dem Landgericht heranzieht, ist aus Hechtsgründen nicht zu beanstanden. a) Das Berufungsgericht unterstellt zugunsten des Klägers, daß ihm die Beklagten zielbev/ußt die Übereinstimmung des Vorvertragstextes mit dem amtlichen Formular vorgespiegelt haben, daß sie hiermit darauf hingesteuert haben, sich einen ihnen bei Inanspruchnahme Öffentlicher Mittel an sich nicht zustehenden Gewinn zu sichern, und daß dieses Verhalten im Sinne von § 826 BGB gegen die guten Sitten verstößt, Es verneint jedoch den Eintritt eines hierdurch verursachten Schadens; denn die Beklagten hätten sieh auch dann, wenn sie mit offenen Karten gespielt, das heißt dem Kläger die Textabweichung und den ihre Selbstkosten mindernden Charakter der Umsätze teuerrückvergütung bekanntgegeben hätten, nicht auf den Abschluß eines Vertrags eingelassen, in wei- Diese Erwägung übersieht, daß die Beklagten in der Frage, welchen Inhalt sie einem Vertrag mit dem Kläger geben wollten, nicht frei waren«, Vielmehr v/aren sie durch das Gesetz, nämlich § 56 des II. WoBauG (in der insoweit 1961 nicht veränderten Fassung von 1956), dem Kläger gegenüber zu dem Abschluß eines VeräußerungsVertrags über das Kaufci-genheim zu angemessenen Bedingungen dann verpflichtet, wenn der Kläger ein geeigneter Bewerber {§ 55 aaö) war und kein wichtiger Grund zur Ablehnung in seiner Person oder seinen Verhältnissen vorlag. Gläubiger dieses auf Gesetz beruhenden Anspruchs ist nach Sinn und Zweck der Vorschrift - anders als bei dem im Darlehensvertrag-zwischen der äffehtllohen Hand und dem Bauherrn begründeten Vor-tragsabsehlußanspruch (oben Üb)- der ligenheimbewerb er selbst, also hier der Kläger (und seine Ehefrau). Denn mangels bisher ersichtlicher Anhaltspunkte für eine Nichteignung des Klägers im Sinne von § 55 aaO oder für einen wichtigen Ablehnungsgrund im Sinne von § 56 aaO besteht die Möglichkeit,daß das Berufungsgericht nicht nur angenommen hätte, die Beklagten seien dem Kläger gegenüber zu dem Abschluß eines Vertrags mit Anrechnung des Steuerrückvergütungsbetrags auf den Kaufpreis verpflichtet gewesen, sondern weiter, sie wären bei nOffenlegung ihrer Karten’1 dieser Pflicht auch durch entsprechende Gestaltung des Vertragsinhalts nachge-kommen, hätten also dem Kläger den Rückvergütungs-betrag durch Anrechnung auf die 18 000 DM und daher Rückzahlung einer entsprechenden Summe gutgebracht. In diesem Fall stünde der Kläger um den Klagbetrag besser, als er nach dem Inhalt des tatsächlich abgeschlossenen Vertrags steht, und wäre deshalb in dieser Höhe geschädigt. Ein solches schuldhaftes Verhalten der Beklagten könnte darin bestehen, daß sie den Kläger bei den Vertragsverhandlungen nicht von sich aus über den wahren, nämlich um den Rückvergütungsbetrag sich mindernden Umfang ihrer Selbstkosten aufgeklärt haben: Zwar ist ein Verkäufer im Regelfall nicht verpflichtet den Käufer über seine Selbstkosten aufzuklären 5 lie Preiskalkulation ist vielmehr eine interne Angelegenheit des Verkäufers» Eine andere Betrachtungsweise ist jedoch geboten bei der Veräußerung von Kaufeigenheimen, die mit öffentlichen Mitteln gefördert werden. Bie Aufklurungßpflieht geht ihrem Inhalt nach insofern noch über die genannte Auskunftspflicht bei schon bestehendem Vertrag hinaus, als sie nicht nur die Beantwortung von Fragen gebietet, sondern auch ein Offenbaren, ohne daß der Bewerber gefragt hat. Partner über Umstände aufzuklären, die zur Vereitelung des Vertragszwecks geeignet sind und daher für die Entschließung des Partners von wesentlicher Bedeutung sein können, vorausgesetzt, daß der Partner die Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwarten durfte (Urteil vom 17. Diesem Pall stehen Palle wie der vorliegende nahe, wo eine Vereitelung jedenfalls des dem AhSchlußzwang zugrunde liegenden gesetzlichen Schutzzwecks in Präge steht; deshalb ist auch für diese Palle eine Öffenbarungspflicht des Bauherrn gegenüber dem Eigenheimbewerber über den Selbstkostenumfang zu bejahen. Die Beklagten haben dem Kläger einen Vorvertrags-entwurf zur Annahme vorgelegt, der abweichend vom vorgeschriebenen amtlichen Vertragsmuster einen Hinweis auf die Ausrichtung des Kaufpreises nur nach den Selbstkosten nicht enthält, und einen Hauptvertragsentwurf, der die Umsatzsteuerrückvergütung nicht als kostenrain-dernden Umstand einordnet.

Zitierte Normen: § 134 BGB
BGBvertragenSelbstkostenAnspruchErwerberKlägerRevision

Volltext der Entscheidung

Nachschlagewerk: ja BGH2	:	nein
BGB §§ 242 Be, 276 Pa, Pb; II„WoBauG §§ 54? 56
Der Bauherr eines Kaufeigenheims kann einem Bewerber gegenüber schon während der Vertragsverhandlungen zur Offenbarung seiner Selbstkosten verpflichtet sein»
BGH, ürt. v. 14. November 1969 - V ZR 124/66 - OLG Harr
LG Loi
 in
’tnuncl
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
Y_Zg_124/66	URTEIL
in dem Rechtsstreit
 des Justtzobersekretärs Günter WflBflflHflfl, G^^flstraße fl
 Verkündet am
14o November 1969 Hirth,
 Justizangesteilter
als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 Klagers , Berufungsbeklagten und R e vis i ans klägers ,
- Prozeßbovollmachtigter: Rechtsanwalt Br,
 gegen
1. den Architekten Johann Wilhelm V üfli PflH^flallee fl9
2. den Kaufmann Werner S c h 1 jetzt:
straße
 Beklagte, Berufungsklager und Eevisionabeklagte 9
Prozeßbevollmäehtigter: Rechtsanwalt
2
H
/ V
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 31. Oktober 1969 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr. Augustin und der Bundesrichter Dr. Mattem, Hill, Offterdinger und Dr. Grell
 für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klagers wird das Urteil des 6. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 20. Mai 1966 aufgehoben.
Die Sache wird zur ander-weiten Verhandlung und Entscheidung. auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Der Kläger und seine Ehefrau haben von den Beklagten nach vorangegangenem notariellem Vorvertrag vom 7o April 1962 ( "Bauherren-Bewerber-Ver-trag,f) durch notariellen Vertrag vom $. Februar 1964 ("Kaufund Üb'ereignungsvertrag") ein mit einem Vorratseigenheim bebautes Grundstück zu je 1/2 Mit-eigentum als Heimstätte erworben.
Der von den Käufern über die Belastungsübernahme (77 000 DM) hinaus zu erbringende Kaufpreis-
teil (Eigenleistung) wurde im Vorvertrag mit 18 000 Dl beziffert; diesen'Betrag hat der Kläger 1962 geleistet. Der Hauptvertrag beziffert den Kaufpreis auf 95 000 DM (§ 2) und bestimmt über die Eigenleistung in § 3 Abs. 2:
"Im übrigen wird der Kaufpreis wie folgt belegt:
Durch bares Eigenkapital, welches bereits voll bezahlt ist und durch die noch zu erwartende Umsatzsteiierrückvergiitung, die hei der Ermittlung des Kaufpreises mit berücksichtigt worden ist. Diese Umsätzeteuerrück-vergütung wird daher vorsorglich an Verkaufter abgetreten.1’
Die Beklagten haben eine Umsatzsteuerrückvergütung in Höhe von 2 575,21 DM erhalten.
Mit der Klage begehrt der Kläger von den Beklagten als Gesamtschuldnern die Zahlung dieses Betrages nebst Zins an ihn, weil die Beklagten insoweit über ihre Selbstkosten hinaus bereichert seien, deren Überschreitung gegen die Wohnungsbauförderungsbestimmungen verstoße, und er darüber von den,Beklagten getäuscht worden sei.
Das Dandgerieht hat der Klage mit Einschränkung im Zinspunkt stattgegeben* Das Oberlandesge-richt hat sie als unbegründet abgewiesen.
Mit der vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision begehrt der Kläger die Wiederhersteilung des
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landgerichtlichen Urteils. Die Beklagten bitten um Zurückweisung des Rechtsmittels.
Bntscheidungsgründe:
I.
Das Oberlandesgericht verneint den eingeklagten Bereicherungsanspruch, weil es den Vertrag im Gegensatz zu dem Landgericht im Sinne eines Verbleibs der Ums at z s t eu er r ii c kve r gütimg bei den Beklagten auslegt: Der Kläger habe den im Vor- und Hauptvertrag bezifferten Kaufpreis (18 OOQ DM bar + 77 000 DM Lastenübernähme = 95 000 DM) bei Abschluß des Hauptvertrags bereits voll erbracht gehabt, und dies sei ihm (damals) bekannt gewesen. Deshalb sei die in § 3 Abs. 2 des Hauptvertrags vereinbarte Zuweisung der Rückvergütung an die Beklagten so zu verstehen, daß sie diesen zusätzlich zustehen solle. Bo erkläre sich auch, daiB dieser Ansx>ruch vom Kläger an die Beklagten und nicht von den Beklagten an den Kläger abgetreten worden sei. Dem Kläger sei diese Bedeutung des § 3 nach seinen eigenen Erklärungen bei seiner Anhörung vor dem Landgericht auch durchaus klar gewesen. Der Hinweis in einer Fußnote des dem amtlichen Vertragsmuster entsprechenden Hauptvertrage auf die Maigeblichkeit der Schlußabrechnung für die Kaufpreis-bemessung (Fußnote 3 zur Überschrift von § 2) setze
 
den hier nicht gegebenen Fall voraus, daß im Vorvertrag keine Vereinbarungen über den Kaufpreis getroffen seien; auch bei einem Schweigen des Vor-Vertrags' ginge die bestimmte Kaufpreisregelung in § 2 des Hauptvertrags gegenüber der Fußnote vor«
Pie Steuerrückvergütung, auf die der Ausgeber bzw. der Träger, jedenfalls aber nicht der Erwerber der Heimstätte einen gesetzlichen Anspruch habe, stelle keinen Teil des Kaufpreises dar, sondern bewirke nur, daß sich die Unkosten für den Bauherrn entsprechend verringerten.
Per Klaganspruch lasse sich auch nicht aus dem Zweck der gesetzlichen Bestimmungen über die Anlegung einer Reichsheimstätte und die Bewilligung öffentlicher Mittel ableiten. Allerdings solle danach die Urasatzsteuerrückvergütung letzthin dem Erwerber der Heimstätte zugute kommen. Aber das Heimstättenrecht (§ 34 Abs. 1 Reichsheimstättengesetz,
§ 39 PV zu dem Umsatzsteuergesetz) kenne keine Kaufpreisbeschränkungen. Pas Recht des sozialen 'Wohnungsbaues gebiete zwar (öffentlich-rechtlich) dem Bauherrn für die Übertragung eines Kaufeigenheims die Vereinbarung eines angemessenen, im wesentlichen in der Selbstkostendeckung bestehenden Kaufpreises und die Benutzung des amtlich vorgeschriebenen Vertragstextes; aber daraus ergebe sich weder ein (privatrechtlicher) Anspruch des Erwerbers (kraft Gesetzes oder durch Vertrag zugunsten Britter) noch die Richtigkeit einer dagegen verstoßenden KaufPreisvereinbarung (nach § 134 BGB)oder eine entsprechende Änderung des Kauf vertrage Inhalts«,
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Daß der von den Beklagten stammende Text des Vorvertrags dem amtlichen Formular nicht voll entspreche und die Beklagten den Kläger hierüber nach dessen Behauptung arglistig getäuscht hätten, sei unerheblich, weil es für eine Dichtigkeit des Vertrags (f 123 BGB) an einer Anfechtung des Klägers und für einen Schadens ersatzansr>ruch (aus § 826 BGB) am Nachweis eines durch die Täuschung verursachten Schadens des Klägers fehle.
II.
Bin Vertragsanspruch auf Anrechnung der Umsatz-Steuerrückvergütung , der den eingeklagten Anspruch als Erfüllungs- oder Bereicherungsanspruch begründen könnte, ist allerdings vom Oberlandesgericht ohne Hechtsirrtum verneint worden.
a)	Zwar hat der Kläger in § 3 Abs. 1 des Kaufvertrags die durch Grundpfandrechte gesicherten Darlehensschulden der Beklagten übernommen. Darunter befinden sich nach dem Vortrag der Revision auch die Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag vom 20. November 1961 zwischen den Beklagten und der Y/ohnungs-bauförderungsbauanstalt dos Landes Mordrhein-Westfalen (WfA), die dem Schuldner in § 4 Abs. 3 auferlegen, ’’bei der Nutzungsüberlassung und der endgültigen Übertragung auf die Bewerber die vom Minister für Wiederaufbau vorgeschriebenen Musterverträge zu verwenden”; in dem von den Beklagten stammenden Text
 
des Vorvertrags zwischen den Parteien fehlt die ira amtlichen Text (§7 Abs. 1) enthaltene Bestimmung (Kostendeckungsklausel):
’’Der Kaufpreis soll den Betrag nicht übersteigen, der vom Träger für Grunderwerb und Erschließung sowie Aufbau und Einrichtung und anteilig für Gerne ins ehaft s anlagen aufgewendet werden soll.”
Aber durch die Übernahme der Barlehensschuld gegenüber der öffentlichen Hand ist der Kläger entgegen der Meinung der Revision nicht auch in die sonstigen Bestimmungen des DarlehensVertrags zwischen den Beklagten und dem Kreditgeber eingetreten mit der Wirkung, daß ihm "die Ansprüche” aus diesem Darlehensvertrag zustehen sollten. Im übrigen ist nicht erkennbar, wie auf diesem Y/eg nicht nur Ansprüche der Beklagten gegen den Kreditgeber, sondern auch Ansprüche des Kreditgebers gegen die Beklagten sollten auf den Kläger übergehen können.
b)	Mit der Revision ist davon auszugehen, daß die Bestimmungen über die Gewährung Öffentlicher Mittel im Wohnungsbau darauf abzielen, die Vorteile aus dieser Mittelgewährung dem Erwerber des Pamilien-heims zufließen zu lassen, und daß diesem Ziel auch und gerade die im Darlehensvertrag vom 20. November 1961 (I 4 Abs. 3) enthaltene Verpflichtung der Beklagten dient, für Vor- und Hauptvertrag das vorgeschriebene Muster zu verwenden, also auch die Kostendeckungsklausel mit dem Kläger zu vereinbaren (vgl. da-
zu den von der Revision zitierten Hunderlaß des Ministers für Wiederaufbau des Landes Nordrhoin-Y/est-falen vom 25. Februar 1958, MinBl. NRY7 Ausg. A 1958 S. 474 ff mit Anl. Ill a - Iräger-Bewerber-Vertrag -S. 546 sowie Anl. VI Hr. 23, S. 558, 570; ferner Hr.
53 Abs. 3 der Wohnungsbau!örderungsbestimmungen - WBf 1957 - des Landes in der ab 1. Mai I960 geltenden Fassung, MinBl. NRW Ausg, A I960 S. 11.51,1179)* Hieraus ergibt sich aber entgegen der Meinung der Revision nicht, daß ‘jener Larlehensvertrag ein Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BOB) wäre derart, daß Bestimmungen wie die Kostendeckungsklausel auch für den Erwerber, hier den Kläger (und seine Ehefrau), einen unmittelbaren Anspruch gegen den Darlehensnehmer, hier die Beklagten, begründet hätten: Allerdings handelt es sich bei dem - formularmäßigen - Darlehens-vertrag vom 20. November 1961 um einen typischen Vertrag, der im Bereich anderer Oberlandesgerichte Anwendung findet; das Revisionsgericht hat deshalb seine Auslegung frei nachzuprüfen. Die Prüfung ergibt jedoch, daß die Verneinung eines Vertrags zugunsten Dritter zutrifft. Der Darlehensvertrag ergibt in seinem Text keinen Anhaltspunkt dafüi-, daß er im genannten Punkt ein Vertrag zugunsten Dritter sein soll. Ei1' ist vielmehr seinem ganzen Inhalt nach auf das Verhältnis zwischen Kreditgeber (V/fA) und erstem Kreditnehmer (Beklagte) zugoschnitten; mit ganz wenigen Ausnahmen (außer § 4 Abs. 3 - Mustervertragsverwendung -etwa § 10: Schlußabrechnung) passen seine Bestimmungen schon ihrem Inhalt nach nicht für einen Vertrag zugunsten Dritter (der Erwerber). Deshalb wäre bei Abfassung
 
des - ebenfalls amtlichen - Barlehensvertragsmu-sters sowie beim Abschluß des konkreten Einzelvertrags aller Anlaß gewesen, bei den wenigen dafür in Betracht kommenden Vertragsbestimmungen die Rechtsbegründung zugunsten der Britten durch einen Zusatz im ffext ausdrücklich klarzustellen, wenn eine solche Rechtsbegründung gewollt gewesen wäre.
Im übrigen hat der Gesetzgeber dem Bedürfnis nach Schutz des Eigenheimerwerbers durch §§ 54,56 des XIo WoBauG hinreichend Rechnung getragen (dazu unter XII).
c)	Ohne Erfolg wendet sich die Revision auch gegen die Auslegung, die das Berufungsgericht der Rückvergütungsklausel im Hauptvortrag der Parteien (I 3 Abs. 2) gegeben hat. Biese Klausel ist - unbeschadet des FormularCharakters auch dieses Vertrags im übrigen - eine Individualvereinbarung, deren Auslegung im Revisionsrechtszug nur auf Verstoß gegen Auslegungsgrundsätze nachgeprüft werden kann. Ein solcher Verstoß liegt ‘nicht vor.
Mit dem Berufungsgericht ist davon auszuge-hen, daß dem Kläger (und seiner Ehefrau) von vornherein kein Anspruch auf ümsatzsteuerrückvergütung znstand. Hach der Grundnorm des § 34 Reichsheim-Stättengesetz in der Fassung vom 25. November 1937 (RGBl. I 1291) waren alle zur Begründung und Vergrößerung von Heimstätten erforderlichen Geschäfte
 und Verhandlungen von Steuern befreit. Hieraus ergibt sich ein Rückvergütungsanspruch des Klägers (und seiner Ehefrau) deshalb nicht, v/eil im vorliegenden Fall nicht eigene Umsätze des Klägers (oder seiner Ehefrau) oder Umsätze anderer Personen an sie in Frage stehen, sondern solche der Beklagten oder ihrer Lieferanten. Nach der jene Grundnorm konkret is iaoenden Vorschrift des § 49 der Durchführungsbestimmungen zu dem Umsatzsteuergesetz (UStDB) in der Fassung vom 1. September 1951 BGBl. X 796, die an die Stelle des § 35 der UStDB vom 17. Oktober 1934 (KGB1. I 947) getreten war (und jetzt durch das Steueränderungsgesetz 1966 vom 23. Dezember 1966,
BGBl. I 702, aufgehoben wurde), waren in bestimmtem Umfang umsatzsteuerfrei die Umsätze der Ausgeber der Heimstätten (Abs. 1 Nr. 2) sowie die Umsätze von Unternehmern an diese Stellen (vgl. Abo. 3). Die 12.Änderungsverordnung vom 8. September 1961 (BGBl. I 1660) dehnte diese Steuerfreiheit in persönlicher Hinsicht aus auf die Umsätze der Kleinsiedlungsträger im Sinne des § 58 Abs. 1 des II. WoBauG und der Betreuungsun-ternchmen im Sinne von § 37 Abs. 2 des II„ WoBauG (Abs. 'i Nr. 2). Der (durch die Änderungsverordnung von 1961 nicht geänderte) Absatz 3 des § 49 aaO bestimmte die Durchführung der Steuerbefreiung derart, daß "diesen Stellen" unter gewissen Voraussetzungen ein entsprechender Betrag vergütet wurde. Auch diese Ausführungsbestimmung gewährt nach ihrem eindcu- ' tigen Wortlaut den Rückvergütungsanspruch nicht dem Erwerber der Heimstätte (hier dem Kläger und seiner Ehefrau), sondern einem Vorbesitzer. Allerdings war
 auch bei der ümsatzsteuerrückvergütung, ebenso wie bei den Wohnungsbau!örderungsbestimmungen, davon auszugehen, daß es letzten Endes der das Heim für seine Familie Erwerbende ist? dem die Vergünstigung zugute kommen sollte. Aber dieses Ziel wurde im allgemeinen dadurch erreicht, daß die Kosten des Veräußerers gesenkt wurden und dieser zur Weitergabe der Kostensenkung an den Erwerber angehalten wurde, sei es durch eine Kostendeckungsklausel im öffentlich-rechtlichen Kreditbewilligungsbescheid oder im privatrechtlichen Barlehensvertrag (oben a.; über deren Verhältnis zueinander vgl. BMZ 40, 206 und Urteil vom 25. März 1968 III ZR 123/65), sei es durch das gesetzliche Gebot eines angemessenen Preises im Bereich des Wohnungsgemeinnützigkcitsgeset-zeo (vgl. hierzu Senateurteil vom 16. Februar 1965,
V ZR 235/62, WM 1965, 674) oder das Gebot der angemessenen Bedingungen in §§ 54, 56 des II. WoBauG (dazu neuerdings § 54 a in der Fassung des WoBauAndG 1965 vom 24. August 1965, BGBl. I 945).
Was die im vorliegenden Fall vereinbarte Rückver-gütüngsklausel betrifft (S 3 Abs. 2 des Hauptvertrags), so ist die vom Tatrichter vorgenommene Auslegung möglich. Wenn er davon spricht, die Rückvergütung solle dem Beklagten ’’zusätzlich’’ zustehen, so meint er damit angesichts der von ihm richtig erkannten gesetzlichen Zuordnung des Rückvergütungsanspruchs zu dem Vorbesitzer ersichtlich als Vertragsinhalt, daß die Rückvergütung neben den vollen vom Kläger (und seiner Ehefrau) geleisteten 95 000 BM den Beklagten verblei-
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ben solle. Diese Vertragsauslegung, für die das Oberlandesgericht auch die eigenen Erklärungen des Klägers vor dem Landgericht heranzieht, ist aus Hechtsgründen nicht zu beanstanden.
Im übrigen versucht die Revision, ihre eigene Würdigung an die Stelle der Würdigung des Tatrichters zu setzen. Das ist in diesem Hechtszug unbeachtlich.
Die Verneinung eines Schadensersatzanspruchs im Klagurafang kann dagegen mit der bisherigen Begründung nicht aufrechterhalteh werden.
a)	Das Berufungsgericht unterstellt zugunsten des Klägers, daß ihm die Beklagten zielbev/ußt die Übereinstimmung des Vorvertragstextes mit dem amtlichen Formular vorgespiegelt haben, daß sie hiermit darauf hingesteuert haben, sich einen ihnen bei Inanspruchnahme Öffentlicher Mittel an sich nicht zustehenden Gewinn zu sichern, und daß dieses Verhalten im Sinne von § 826 BGB gegen die guten Sitten verstößt, Es verneint jedoch den Eintritt eines hierdurch verursachten Schadens; denn die Beklagten hätten sieh auch dann, wenn sie mit offenen Karten gespielt, das heißt dem Kläger die Textabweichung und den ihre Selbstkosten mindernden Charakter der Umsätze teuerrückvergütung bekanntgegeben hätten, nicht auf den Abschluß eines Vertrags eingelassen, in wei-
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chem dio Steuerrückvergütung dem Kläger (und seiner Ehefrau) zugesprochen worden wäre.
Diese Erwägung übersieht, daß die Beklagten in der Frage, welchen Inhalt sie einem Vertrag mit dem Kläger geben wollten, nicht frei waren«, Vielmehr v/aren sie durch das Gesetz, nämlich § 56 des II. WoBauG (in der insoweit 1961 nicht veränderten Fassung von 1956), dem Kläger gegenüber zu dem Abschluß eines VeräußerungsVertrags über das Kaufci-genheim zu angemessenen Bedingungen dann verpflichtet, wenn der Kläger ein geeigneter Bewerber {§ 55 aaö) war und kein wichtiger Grund zur Ablehnung in seiner Person oder seinen Verhältnissen vorlag. Daß diese VeräußerungsVerpflichtung - trotz ihrer öffentlich-rechtlichen Herkunft - eine im ordentlichen Rechtsweg verfolgbare bürgerlich-rechtliche Verpflichtung des Bauherrn darstellt, hat der Senat bereits im Urteil vom I. Juli 1966, V ZR 167/65 (UM 1966, 1086) ausgesprochen. Gläubiger dieses auf Gesetz beruhenden Anspruchs ist nach Sinn und Zweck der Vorschrift - anders als bei dem im Darlehensvertrag-zwischen der äffehtllohen Hand und dem Bauherrn begründeten Vor-tragsabsehlußanspruch (oben Üb)- der ligenheimbewerb er selbst, also hier der Kläger (und seine Ehefrau).
Diesen gesetzlichen Abschluß zwang hat der Tatrichter erkennbar übersehen. Hierin liegt ein sachlich-rechtlicher Rechtsirrtum, den das Revisionsgericht von Amts wegen zu beachten hat. Auf diesem Rechtsirrtum kann das angefochtene Urteil beruhen.
Denn mangels bisher ersichtlicher Anhaltspunkte für eine Nichteignung des Klägers im Sinne von § 55 aaO oder für einen wichtigen Ablehnungsgrund im Sinne von § 56 aaO besteht die Möglichkeit,daß das Berufungsgericht nicht nur angenommen hätte, die Beklagten seien dem Kläger gegenüber zu dem Abschluß eines Vertrags mit Anrechnung des Steuerrückvergütungsbetrags auf den Kaufpreis verpflichtet gewesen, sondern weiter, sie wären bei nOffenlegung ihrer Karten’1 dieser Pflicht auch durch entsprechende Gestaltung des Vertragsinhalts nachge-kommen, hätten also dem Kläger den Rückvergütungs-betrag durch Anrechnung auf die 18 000 DM und daher Rückzahlung einer entsprechenden Summe gutgebracht. In diesem Fall stünde der Kläger um den Klagbetrag besser, als er nach dem Inhalt des tatsächlich abgeschlossenen Vertrags steht, und wäre deshalb in dieser Höhe geschädigt.
b)	Auch wenn ein vorsätzliches Handeln der Beklagten in der angeführten Richtung nicht nachgowie-sen wird, ist die Bejahung eines Schadens und eine Ersatzpflicht der Beklagten nicht von vornherein ausgeschlossen. In Betracht kommt dann eine Haftung aus Verschulden bei den Vertragsverhandlungen, wofür fahrlässiges Handeln genügt. Ein solches schuldhaftes Verhalten der Beklagten könnte darin bestehen, daß sie den Kläger bei den Vertragsverhandlungen nicht von sich aus über den wahren, nämlich um den Rückvergütungsbetrag sich mindernden Umfang ihrer Selbstkosten aufgeklärt haben:
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Zwar ist ein Verkäufer im Regelfall nicht verpflichtet den Käufer über seine Selbstkosten aufzuklären 5 lie Preiskalkulation ist vielmehr eine interne Angelegenheit des Verkäufers» Eine andere Betrachtungsweise ist jedoch geboten bei der Veräußerung von Kaufeigenheimen, die mit öffentlichen Mitteln gefördert werden. Hier fordern gesetzliche Sonderbestimmungen und ihnen folgende Musterverträge in weitem Umfang die Ausrichtung des Erwerbs-Preises nach den Selbstkosten des veräußernden Bauherrn o Aus diesem Grunde geht hier die frage, wie hoch die Selbstkosten des Veräußerers sind, nicht nur intern diesen, sondern wesentlich auch den Ir-
Für bestehende VertragsVerhältnisse ist eine Auskünftepflicht des einen Partners gegenüber dem anderen auf Grund des § 542 BGB in weitem Umfang dort anerkannt, wo der eine Teil entschuldbar über Bestehen und Umfang seines Hechts ungewiß und insoweit auf den andern Teil angewiesen ist, dieser aber unschwer Auskunft geben kann. Dies gilt insbesondere auch ira Verhältnis zwischen dem bauenden Wohnungsunternehmen und dem Erwerber eines Eigenheimes: der erkennende Senat hat dort, wo der Umfang der Zahlungspflicht des tewerbers von der Höhe der Gestehungskosten des veräußernden Bauherrn abhängt, eine Pflicht des Veräußerers bejaht« dem Erwerber die Unterlagen für die Selbstkosten hebst Bauzinsen, die Aufstellung über Rückstellungen sowie bei einer Mehrheit von Häusern die Verteilung der Gesamtkosten auf die einzelnen Häu-
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ser offenzulegen (Urteil vom 16. Februar 1965, V ZR 235/62, LH BGB § 313 Nr. 24 - VfM 1965, 674; Urteil vom 19. Mai 1967, V ZR 24/66, LM BGB § 346 Nr. 6 = WM 1967, 660).
Fine Aufklärungspflicht (vgl. § 276 BGB) ist über bereits bestehende Vertragsverhältnisse hinaus in Fällen wie dem vorliegenden anzuerkennen, wo noch kein Vertragschluß, sondern erst Vertragsverhandlun-gen vorliegen, aber der Veräußerer kraft Gesetzes (§ 56 des II. WoBauG)dea Bewerber gegenüber verpflichtet sein kann, einen Kaufvertrag mit einem auf die Selbstkosten beschränkten Kaufpreis abzuschließen.
Der soziale Schutzgedanke bei einem mit öffentlichen Mitteln geförderten Kaufeigenheim reicht zwar nach der Rechtsprechung des Senats nicht aus, um eine Ausnahme vom Formerfox-dernis des § 313 BGB zu rechtfertigen (Urteil vom 16. Februar 1965 aaO). Die Frage der Aufklärungspflicht liegt jedoch anders. Sie ist im Hinblick auf jenen sozialen Schutzgedanken in Fällen wie dem vorliegenden bereits für die Zeit der bloßen VertragsVerhandlungen zu bejahen, wenn der Bewerber die Voraussetzungon des gesetzlichen AbSchlußzwango erfüllt (Fi^nuiii, Fehlen eines wichtigen Ablehnungs-grundes). Bie Aufklurungßpflieht geht ihrem Inhalt nach insofern noch über die genannte Auskunftspflicht bei schon bestehendem Vertrag hinaus, als sie nicht nur die Beantwortung von Fragen gebietet, sondern auch ein Offenbaren, ohne daß der Bewerber gefragt hat. Der II. Zivilsenat hat bei VertragsVerhandlungen grundsätzlich die Verpflichtung anerkannt, den
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Partner über Umstände aufzuklären, die zur Vereitelung des Vertragszwecks geeignet sind und daher für die Entschließung des Partners von wesentlicher Bedeutung sein können, vorausgesetzt, daß der Partner die Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwarten durfte (Urteil vom 17. März 1954-11 ER 248/53,
IM BUB § 276 (Pb)). Diesem Pall stehen Palle wie der vorliegende nahe, wo eine Vereitelung jedenfalls des dem AhSchlußzwang zugrunde liegenden gesetzlichen Schutzzwecks in Präge steht; deshalb ist auch für diese Palle eine Öffenbarungspflicht des Bauherrn gegenüber dem Eigenheimbewerber über den Selbstkostenumfang zu bejahen.
Die Beklagten haben dem Kläger einen Vorvertrags-entwurf zur Annahme vorgelegt, der abweichend vom vorgeschriebenen amtlichen Vertragsmuster einen Hinweis auf die Ausrichtung des Kaufpreises nur nach den Selbstkosten nicht enthält, und einen Hauptvertragsentwurf, der die Umsatzsteuerrückvergütung nicht als kostenrain-dernden Umstand einordnet. Hierin kann eine schuldhafte, wenn auch nur fahrlässige, Verletzung der genannten Öffenbarungspflicht liegen. Eine solche Pflichtverletzung kann ebenso wie im Pall vorsätzlicher Täuschung (oben a,;) für einen Schaden des Klägers in Klaghöhe ursächlich sein.
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c)	Aus diesen Gründen mußte das angefochtene Urteil aufgehoben und die Sache zu weiterer tatsächlicher Aufklärung der genannten Punkte an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden,
 Pr* Augustin	Mattern	Hill
 Offterdinger	Pr»	Grell