Volltext der Entscheidung
V_ZE 123/58
Verkündet am 30o November 1959 Hirth, Justizangestellter als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
Im Namen des Volkes
In dem Rechtsstreit
der Firma Wilhelm H die Geschäftsführer ErT in K^^straße
GmbH, vertreten durch und Gerhard
Beklagte, Widerklägerin, Berufungsklägerin und Revisionsklägerin,
- Prozeßbevollmächtigters Rechtsanwalt
gegen
den Kaufmann Otto A B^flP Allee 0,
Kläger, Widerbeklagten, Berufungsbeklagten und Revisionsbeklagten,
- Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Br. -
hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 30. November 1959 unter Mitwirkung der Bundesrichter Br. Augustin, Schuster, Br. Rothe, Br. Freitag und Br. Mattem
für Recht erkannt:
Bie Revision gegen das Urteil des 18, Zivilsenats des Oberlandesgerichts in Hamm (Westf.) vom 28. April 1958 wird mit der Maßgabe auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen, daß hinsichtlich der Klage die Hauptsache wegen weiterer 18,95 BM erledigt ist.
Von Rechts wegen
Tatbestand s
Mit notariellem Vertrag vom 15c August 1955 verkaufte der Kläger an die Beklagte den Grundbesitz «Haus
in zu dem Bre:*-S von 155 OOO DM* In § 4 des Kaufvertrags
wurde u.a„ vereinbart:
«Im übrigen werden Grundstücke und Gebäude so verkauft und übergeben, wie sie liegen und stehen, ohne Haftung des Verkäufers für Größe, Güte und Beschaffenheit««
Der Kläger behauptet, die Beklagte schulde ihm auf den Kaufpreis noch 40 000 DM« Br verlangt von der Beklagten aus dieser Summe 650 DM Zinsen für die Zeit vom 1. Oktober bis zu dem 3i« Dezember 1956 und hat, da die Beklagte diesen Zinsanspruch bestritten hat, beantragt, die Beklagte zur Zahlung .ron 650 DM zu verurteilen«
Die Beklagte hat Klageabweisung und widerklagend Feststellung dahin beantragt, daß sie berechtigt sei, den Kaufpreis uro mindestens 24 852,30 DM zu mindern.
Zur Begründung trägt die Beklagte vor: Wie sie nachträglich erfahren habe, sei der von ihr gekaufte Grundbesitz im Jahre 1940 durch die Stadt in die Verbandsgrünfläche
des Sied lungs verband es einbezogen und dem
Kläger die Auflage gemacht worden, ein bestimmtes Teilstück des Geländes nicht zu bebauen. Darüber hinaus sei im Jahre 1951 von der Stadt für die an dem Grundbesitz entlang-
führende W^mg^straße ein neuer Leitplan aufgestellt worden, nach dem diese Straße künftig über einen Teil des Grundbesitzes führen werde. Durch beide Maßnahmen sei sie gehindert, das an der wriHfestraße liegende Teilstück des Geländes
zu parzellieren und als Baugelände zu verkaufen, wie sie es von vornherein vorgehabt habe. Dadurch habe sich der Wert des Grundbesitzes um 24 852,30 DM verringert. Der Kläger habe die beiden Öffentlichen Beschränkungen gekannt, sie aber absichtlich verschwiegen, um den Kaufabschluß zu erreichen.
Der Kläger trägt zur Begründung seines Antrags, die Widerklage abzuweisen, vor: Er habe von den Öffentlichen Beschränkungen erst nach dem Vertragsschluß erfahren. Durch das Bauverbot sei weder der Wert noch die Tauglichkeit des Grundbesitzes zu dem nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch gemindert worden. Die Beklagte habe nämlich den Grundbesitz nicht gekauft, um Baugelände daraus zu machen, sondern um den alten Herrensitz der Familie H^pp^ zurückzuerwerben.
Die Absicht, einen Teil des Grundbesitzes zu parzellieren, habe die Beklagte bei den Vertragsverhandlungen nicht zu erkennen gegeben. Die Beklagte werde auch bei einer Verlegung der wppppstraße auf einen Teil ihres Grundbesitzes nicht wesentlich beeinträchtigt, weil sie dann entschädigt werde.
in den Vorinstanzen hatte die Klage, nicht dagegen die Widerklage Erfolg. Da die Beklagte nach dem Erlaß des erstinstanzlichen Urteils 227?20 DM an den Kläger bezahlt hatte und daraufhin insoweit die Hauptsache für erledigt erklärt worden war, wurde die Berufung der Beklagten mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß die Hauptsache wegen 227,20 DM erledigt sei.
Mit der Revision verfolgt die Beklagte ihre Anträge weiter.
Der Kläger beantragt Zurückweisung der Revision mit der Maßgabe, daß die Hauptsache wegen weiterer 18,95 DM erledigt
iS t n
Entscheidungsgründe s
1. Das Berufungsgericht hat zutreffend das rechtliche Interesse der Beklagten an der von ihr mit der Widerklage begehrten Feststellung bejaht (§ 256 ZPO)*
2. Das Berufungsgericht hat zugunsten der Beklagten unterstellt, daß die von ihr behaupteten Öffentlichen Beschränkungen des verkauften Grundbesitzes wesentliche Sachmängel im Sinne des § 459 BGB seien« Es hat jedoch eine Haftung des Klägers hieraus mit Rücksicht auf den in § 4 des Kaufvertrags vereinbarten Hhftungsausschluß verneint«
Das Berufungsgericht hat weiterhin zugunsten der Beklagten unterstellt, daß der Kläger beim Abschluß des Kaufvertrags die öffentlichen Beschränkungen des Grundbesitzes gekannt habeEs ist jedoch der Auffassung, daß der Kläger diese Be~ Schränkungen nicht arglistig verschwiegen habe und deshalb der Haftungsausschluß nicht nach § 476 BGB nichtig sei. Zur Begründung führt das Berufungsgericht aus* Unstreitig habe die Beklagte bei den KaufVerhandlungen niemals zu dem Ausdruck gebracht, daß sie einen Teil des Geländes parzellieren und als Baugelände verkaufen wolle. Auch sonst lägen keine Umstände vor, aus denen zu schließen sei, daß der Kläger bei der in solchen Fällen gebotenen Aufmerksamkeit diese Absicht der Beklagten gekannt hätte. Auf Grund dessen, was die Parteien über die langwierigen KaufVerhandlungen vorgetragen hätten, müsse vielmehr angenommen werden, daß der Kläger stets davon ausgegangen sei, es handle sich für die Beklagte um
den Rückerwerb des alten Herrensitzes der Familie HppJB)0 Für einen solchen Rückerwerb sei aber die Tatsache, daß gewisse Baubeschränkungen und die neue Straßenfluchtlinie den Grundbesitz belasteten, ohne Bedeutung. Der Kläger sei däher*
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selbst wenn er die beiden Tatsachen gekannt hätte, nach Treu und Glauben nicht verpflichtet gewesen, von sich aus die Beklagte darauf hinzweisen. Sein Verhalten sei daher nicht arglistig gewesen*
3c Die Revision rügt zunächst Verletzung der §§ 459 ff BGB und des § 55'l Kr, 7 ZPO mit folgender Begründung: Nach ständiger Rechtsprechung sei die Präge, ob ein wesentlicher Sachmangel vorliege, danach zu entscheiden, ob die Parteien einen bestimmten Zweck vorausgesetzt hätten oder nicht; im ersten Pall sei von diesem Zweck und im letzteren Pall von dem nor- ^ ^ malen Nutzungszweck der Sache auszugehen. Hätten hier die Parteien die Verwendung des verkauften Grundbesitzes ausschließlich als Herrensitz vorausgesetzt, so würde die Aufnahme des Grundbesitzes in das Grünflächenverzeicfanis möglicherweise keinen Sachmangel darstellen. Ein Sachmangel würde aber auf jeden Pall voi’iiegen, wenn die Zweckbestimmung nur als Herrensitz von den Vertragsschließenden nicht vorausgesetzt gewesen sei., wenn es also auf die normale Beschaffenheit eines Grund-stücK ankomme. Pür diesen Pall fehle aber dem Berufungsurteil die Begründung. Es setze sich bei der Erörterung der Präge, ob der Kläger die Beschränkungen des Grundbesitzes hätte.-offenbaren müssen, nur mit dem Pall auseinander, daß das GrundHj| ^ stück allein als Herrensitz dienen sollte, also gerade mit dem Pall, in welchem ein Sachmangel nicht vorliegen würde.
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Wie in der Revisionserwiderung mit Recht darauf hingewiesen wird, übersieht die Revision hierbei den Ausgangspunkt der Ausführungen des Berufungsgerichts. Dieses läßt nämlich die Präge, ob die öffentlichen Beschränkungen des verkauften Grundbesitzes wesentliche Sachmängel im Sinne des § 459 BGB darstellen oder nicht, deshalb offen, weil sich auch bei Hnterat ellung dieser Eigenschaft der öffentlichen Beschränkungen eine Haftung
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des Klägers aus subjektiven Gründen nicht ergebe» Damit hat das Berufungsgericht zu dem Ausdruck gebracht, daß es für seine Entscheidung darauf, ob die öffentlichen Beschränkungen den gewöhnlichen oder einen bestimmten vertragsmäßigen Gebrauch des Grundbesitzes beeinträchtigen, nicht ankafflo Die von der Revision in dem Berufungsurteil vermißte Begründung war somit gar nicht erforderlich» Es ist deshalb schon aus diesem Grunde die Vorschrift des § 551 Kr» 7 ZPO nicht verletzt» Da das Berufungsgericht zugunsten der Beklagten wesentliche Sachmängel unterstellt hat9 ist auch eine Verletzung der §§ 459 ff BGB nicht ersichtlich»
4» Gegenüber der Auffassung der Berufungsgerichts, der Kläger sei stets davon ausgegangen, es handle sich für die Beklagte um den Rückerwerb des alten Herrensitzes der Familie rügt die Revision in mehrfacher Hinsicht Verletzung des § 286 ZPO» Sie macht dem Berufungsgericht zu dem Vorwurf, folgenden Sachv ortrag der Beklagten nicht beachtet zu haben %
a) die Beklagte habe am 22. Juni 1955 dem Vertreter
des Klägers, Herrn Dr. erklärt, sie werde
den Grundbesitz für die Firma mitbenutzen;
b) bei einer Verhandlung im Hause des Klägers am 21» Juli 1955 habe dieser immer wieder auf den Bodenwert abgehoben; dies sei auch geschehen, als seitens der Beklagten auf den schlechten Zustand der Gebäude hingewiesen worden sei; es sei auch davon gesprochen worden, auf dem Grundbesitz eine Filiale der Beklagten einzurichten;
c) dem Vertreter des Klägers, Herrn Dr. sei
eine von der Sparkasse veranlaßte Schätzung
des Grundbesitzes mitgeteilt worden, in der ein Teil
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des Geländes als Bauland bewertet worden sei;
Dr« ^ habe sich über diese Schätzung empört
geäußert, ohne jedoch von der Baubeschränkung und der Straßenplanung etwas zu sagen;
d) der Grundbesitz stelle keine geschlossene Einheit dar; es gehörten zu ihm u.a. völlig abseits gelegene größere Wiesen, die mit der Benutzung als Herrensitz überhaupt nichts zu tun hätten;
e) die Wohnungen des Hauses, soweit sie vermietet seien, unterlägen dem Mieterschutz«,
Die Revision meint, das Berufungsgericht hätte bei Berücksichtigung dieses Sachvortrags der Beklagten zu dem Ergebnis 5 kommen müssen, daß der ganze Komplex in seiner damaligen Beschaffenheit keinen Herrensitz darstellte, mindestens aber die abseits liegenden Wiesen nicht unter dem Gesichtspunkt des Herrensitzes gewertet werden könnten®
Darauf, ob der verkaufte Grundbesitz einen «Herrensitz11 darstellte, kommt es jedoch bei den Ausführungen des Berufungsgerichts nicht an® Dieses begründet seine Auffassung, der Kläger habe die öffentlichen Beschränkungen des Grundbesitzes, deren Kenntnis durch den Kläger es zugunsten der Beklagten unterstellt, der Beklagten unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben nicht mitteilen müssen, vielmehr damit, daß der Kläger stets davon ausgegangen sei, es handle sich für die Beklagte um den Rückerwerb des alten Herrensitzes der Familie Daß diese Vorstellung des Klägers bei dem Abschluß des Kaufvertrags, auf die das Berufungsgericht somit ab-* stellt, mit dem aufgeführten Sachvortrag der Beklagten nicht vereinbar wäre, ist, wie der Kläger in der Revisionserwiderung mit Recht hervorhebt, nicht ersichtlich® Der Revision kann deshalb nur zugestanden werden, daß dieser Sachvortrag für die Auffassung des Berufungsgerichts von Bedeutung hätte sein
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könneno Da aber das Berufungsgericht seine Auffassung
ausdrücklich auf das gestützt hat, was die Parteien über
die langwierigen KaufVerhandlungen vorgetragen haben I
(BU So 5)s und der Sachvortrag der Beklagten, dessen '
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Nichtbeachtung die Revision rügt, eindeutig hierzu gehört, sind keine Anhaltspunkte dafür gegeben, daß das Berufungsgericht diesen Sachvortrag übergangen hat* ;
5o Die Revision meint sodann, die Feststellungen des Berufungsgerichts stünden mit folgenden Erfahrungssätzen in Widerspruchs -
a) Selbst wenn jemand bereit sei, einen Besitz zu kau- j
fen, der sich bei rein wirtschaftlicher Betrachtung
nicht verzinse, so spreche nichts dafür, daß er überhaupt nicht auf den Preis sehe,
b) Wenn ein Käufer sich mit Kenntnis des Verkäufers von einem Kreditinstitut eine Schätzung erstellen lasse, dann folge daraus für den Verkäufer, daß es dem Käufer darum gehe, den objektiven Wert und nicht einen Liebhaberpreis zu bezahleno
c) Wenn ein Verkäufer zur Rechtfertigung des verlangten Preises gegenüber Beanstandungen der Gebäude immer wieder auf den Bodenwert hinweise, dann könne dies keine andere Bedeutung haben als die, daß es sich nicht nur um landwirtschaftlich nutzbaren Boden handle; denn dieser erziele erfahrungsgemäß die geringsten Preise«
Auch hiermit kann die Revision keinen Erfolg haben» Denn selbst wenn es Erfahrungssätze dieses allgemeinen Inhalts gäbe, so wäre nicht ersichtlich, wieso sie mit der Auffassung des Berufungsgerichts unvereinbar wären, der Kläger
sei stets davon ausgegangen, es handle sich für die Beklagte um den Rückerwerb des alten Herrensitzes der Familie
6c Die Revision wendet sich ferner gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, die Beklagte habe bei den KaufVerhandlungen nie zu dem Ausdruck gebracht, sie wolle einen Teil des Geländes als Baugelände parzellieren und verkaufen, und es würden auch sonst keine Umstände vorliegen, aus denen der Kläger eine solche Absicht hätte erkennen können«, Sie meint, diese Erwägungen verstießen gegen jede Erfahrung; denn der Käufer eines Anwesens wolle sich, möge er auch zunächst an eine bestimmte Verwendung denken, alle Möglichkeiten seiner Verwendung offen lassen und jede Beschränkung der Verwertun^smöglichkeit, wie sie hier die Baubeschränkung mit sich bringe, mindere eine künftige Verwertungsmöglichkeit erheblich®
Dies mag zwar zutreffen. Darauf kommt es jedoch hier nicht an. Entscheidend ist vielmehr, ob der Kläger die von der Beklagten behauptete Absicht, einen Teil des Geländes zu parzellieren und als Baugelände zu verkaufen, gekannt hat. Das Berufungsgericht hat dies verneint und deshalb den der Beklagten obliegenden Beweis, der Kläger habe die öffentlichen Beschränkungen des Grundbesitzes im Sinne des § 4-76 BGB arglistig verschwiegen, nicht als erbracht angesehen® Der von der Revision erhobene Vorwurf des Verstoßes gegen jede Erfahrung stellt sich somit lediglich als unzulässiger Angriff gegen die tatricfaterliche Würdigung des Berufungsgerichts dar®
7® Die Revision rügt weiterhin, das Berufungsgericht habe sich nicht damit auseinandergesetzt, daß durch die neue
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Straßenführung das Anwesen geteilt werde und die neue Straße unmittelbar am Hof vorbeiführe und dadurch das Gesamtanwesen beeinträchtigt werde»
Auch diese Rüge ist unbegründet. Das Berufungsgericht hat hinsichtlich der neuen Straßenfluchtlinie festgestellt, daß sie für den Rückerwerb des alten Herrensitzes der Familie ohne Bedeutung gewesen sei. Zu einer wei-
teren Auseinandersetzung bestand für das Berufungsgericht kein Anlaß- Die Revision gibt auch selbst nicht an, aus welchen Gründen es einer weiteren Auseinandersetzung bedurft hätte.
8. Unter dem Gesichtspunkt der Verletzung des § 286 ZPO macht die Revision dem Berufungsgericht noch den Vorwurf, es habe den Dipl.Ing. Wilhelm nicht darüber vernom-
men, daß er seine KaufVerhandlungen mit dem Kläger wegen der Baubeschränkungen abgebrochen habeDie Revision meint, hierdurch sei dem Kläger klargemacht worden, welche Bedeutung die Baubeschränkungen für jeden Kaufliebhaber gehabt hätten.
| Diese Rüge ist ebenfalls nicht begründet. Nach dem Vor-
trag der Beklagten, auf den sich die Revision beruft, hat der Zeuge Wi^^ seine Kauf Verhandlungen mit dem Kläger mit der Begründung abgebrochen, der Besitz sei für ihn wegen des bestehenden Bauverbots und der geplanten Straßenumlegung uninteressant und wertlos. Das Berufungsgericht hat demgegenüber festgestellt, daß der Kläger stets davon aus-gegangen sei, es handle sich für die Beklagte um den Rückerwert) des alten Herrensitzes der Familie und
für einen solchen Rückerwerb die Belastung des Grundbesitzes mit den in Frage stehenden Beschränkungen als bedeu-
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tungsios erachtet - Damit hat das Berufungsgericht zu dem Ausdruck gebracht, daß nach der Vorstellung des Klägers die Kenntnis der den Grundbesitz belastenden Beschränkungen die Beklagte im Gegensatz zu dem Zeugen nicht
zu dem Abbruch der KaufVerhandlungen veranlaßt, die Beklagte vielmehr auch bei Kenntnis der Beschränkungen den Kaufvertrag abgeschlossen hätte. Bei dieser Sachlage war aber der in das Zeugnis des Dipl»Ing« W^PP gestellte Sachvortrag der Beklagten unerheblich und die Vernehmung des Zeugen daher entbehrlich®
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9® Die Revision greift schließlich unter dem Gesichtspunkt der Verletzung der §§ 1335? 1575 24-2 BGB und des § 286 ZPO die Auffassung des Berufungsgerichts an, die Haftung des Klägers für die öffentlichen Beschränkungen des verkauften Grundbesitzes sei durch § 4 des Kaufvertrags ausgeschlossene
a) Sie meint zunächst, das Berufungsgericht habe hierbei in mehrfacher Hinsicht den Sachvortrag der Beklagten nicht berücksichtigt; diese habe sich nämlich darauf berufen, sie habe die in schlechtem Zustand befindlichen Gebäude durch den Architekten Mp|P untersuchen lassen und das Ergebnis mit dem Kläger erörtert und es sei der Gewährleistungsausschluß nicht vom Kläger als Verkäufer gefordert, sondern vom Notar eingefügt worden, um Differenzen wegen des Wohnungsamts, des baulichen Zustandes und der (auf dem Grundstück wohnenden) Familie Hpp^ auszuschalten, nicht aber, um die Gewährleistung der Baubeschränkungen auszuschließen« Die Revision folgert hieraus, daß der Gewährleistungsausschluß sich lediglich auf die Gebäude bezogen nabe und meint, das Berufungsgericht hätte zu diesem Ergebnis kommen müssen, wenn es den aufgeführten Sachvortrag der Beklagten beachtet hätte«
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Die von der Revision aus dem von dem Berufungsgericht nicht beachteten Sachvortrag der Beklagten gezogene Schlußfolgerung ist jedoch nicht gerechtfertigt, da sie mit dem Wortlaut der Haftungsausschlußklausel in § 4 des Kaufvertrags in Widerspruch steht o Hiernach sollte sich der Haftungsausschluß nicht nur, wie die Revision meint, auf die Gebäude, sondern auch auf die neben den Gebäuden ausdrücklich genannten Grundstücke und damit auf den gesamten verkauften Grundbesitz erstrecken«, Das Berufungsgericht hatte somit keinen Anlaß’, auf den aufgeführten Sachvortrag der Beklagten einzugehen,
b) Die Revision meint sodann, die Auslegung der Haftungsausschlußklausel durch das Berufungsgericht beruhe aus folgenden Gründen auf einem Denkfehlers Das Berufungsgericht stelle nicht fest, daß die Beklagte an eine Baubeschränkung gedacht habe. Es halte es ferner für zweifelhaft, ob der Kläger sie gekannt habe» Hätten aber die Parteien bei der fraglichen Vertragsbestimmung an Baubeschränkungen überhaupt nicht gedacht, so lasse sich nicht sagen, daß sie über den Ausschluß der Gewährleistung für Baubeschränkungen einig gewesen seien« Die Vertragsbestimmung könne also nicht so ausgelegt werden, wie das Berufungsgericht es getan habe. Es hätte vielmehr die Annahme einer Vertragslücke nahegelegen.
Hiermit wendet sich die Revision in Wirklichkeit * gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, es sei durch die fragliche Vertragsklausel die Haftung des Klägers für die öffentlichen Beschränkungen des Grundbesitzes auch dann ausgeschlossen, wenn es sich insoweit um verborgene Mängel gehandelt hätte, die Parteien also an sie nicht
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gedacht hätten«. Der Revision ist nun darin beizutreten, daß Haftungsausschlußklauseln in einem Kaufvertrag, wenn ihr Umfang zweifelhaft ist, eng ausgelegt werden müssen (RG JW 1937, 259 0» ^ nach der hier streitigen Vertragsklausel der Grundbesitz aber nicht lediglich «wie besichtigt”, sondern «wie er liegt und steht” verkauft und übergeben wurde, enthält die Auslegung dieser Klausel durch das Berufungsgericht dahin, daß sie auch die Haftung für verborgene Mängel und damit die Haftung für die öffentlichen Beschränkungen des verkauften Grundstücks ausschließen sollte, nicht die von der Revision gerügte Verletzung der gesetzlichen Auslegungsregeln der §§ 133» 157 BGB (RG JW 1933, 1387, 13885 Palandt, BGB 18« Aufl,
§ 476 Anmc 1; BGB RGRK 11. Aufl, § 476 Anm, 1)« Damit hat das Berufungsgericht auch rechtsirrtumsfrei eine Vertragslücke verneint, so daß die hieraus von der Revision gezoge nen rechtlichen Schlußfolgerungen gegenstandslos sind«. Inwiefern durch die Auslegung des Berufungsgerichts die Vorschrift des § 242 BGB verletzt sein soll, ist nicht ersichtlich. Die Revision gibt insoweit auch keine näheren Anhaltspunkte«
IO« Da die Ausführungen des Berufungsgerichts auch im übrigen keinen Rechtsirrtum zu dem Nachteil der Beklagten enthalten, hat das Berufungsgericht somit mit Recht die Abweisung der Widerklage durch das Landgericht bestätigt. Damit ist gleichzeitig festgestellt, daß die Beklagte den Kaufpreis in vollem Umfang schuldet. Da die Höhe der mit der Klage begehrten Zinsen von der Beklagten im übrigen nicht bestritten wurde, hat das Berufungsgericht deshalb mit Recht auch den Zuspruch der Klage bestätigt. Es waren insoweit lediglich die inzwischen von der Beklagten ge- * leisteten Zahlungen noch zu berücksichtigen«
Die Revision der Beklagten war daher mit der Kostenfolge des § 97 ZPO zurückzuweiseno
Dr, Augusbin Schuster Rothe
Dr» Preitag Mattem
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