BGH · V ZR 122/63

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Leitsatz / Zusammenfassung

Klägerin, Berufungsbeklagte und Revisionsbeklagte, - Prozeßbovollmächtigter: Rechtsanwalt Freiherr von hat der Vc Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 15» Januar 1964 unter Mitwirkung der Bundes-richtcr Dra Augustin, Schuster, Pr«, Piepenbrock, Pro Freitag und Offtcrdinger für Recht erkannt: Tatbestand Durch notariellen Vertrag vom 21, November I960 verkauften die Beklagten der Klägerin zu dem Preise von °8 000 DM folgenden Grundbesitz: "Flur 1 Parzelle 276/6 Bauplatz 5,43 a groß und Nr* 276/7 Bauplatz 5?14 a große” daß die Grundstücke im Einwirkungsbereich des Kohlenabbaues lägen und daß duroh den Abbau der im Bereich der Grundstücke noch anstehenden Kohlenflöze Schäden mit Sicherheit an dem Gebäude auf-treten würden, weiterhin«, daß nach eingehender Prüfung der bergbaulichen Situation den Beklagten so rasch als möglich mitgeteilt würdo, ob die Zustimmung zur Errichtung eines Gebäudes erteilt werden könne, und daß eine etwaige Zustimmung zur Bebauung in jedem Falle davon abhängig gemacht werde, daß von ihnen näher zu bezeichnende Sicherungsmaßnahmen durchgeführt würden. Mit Schreiben von 15o Februar 1961 beschießen dio Saarbergwerko die Klägerin dahin, daß 3io ihre Zustimmung zu der geplanten Errichtung oinoo Bürohausoa nicht goben könnten, da nach dem Ergebnis der auf den Grundstücken inzwischen vorgenommenen Boh- Das Ergebnis der Bohrungen lautes Totaler V/as server lust bei 4*30 m* bei 9 m* bei IS«,3 m* bei 25 m bis Endteufe - 38*47 m* Dieser Waooorverlust lasse auf starke Zerklüftungen des Bodens schließen* Von 37?52 m bis 38*47 m seien Hohlräume footgeotellt worden* Die Grundstücke hätten zur Zeit des Kaufabschlusses bereits ihre Eignung als Bauland verloren gehabtc Die Klägerin* welche die Wandlung des Kaufvertrags erklärt und Rückzahlung des geleisteten Kaufpreises sowie Ersatz der Notarkosten und der Grunderwerbsteuer begehrt hat* hat behauptet9 die Beklagten hätten sie arglistig dadurch getäuscht* daß sie ihr die Dnbebaubarkeit der Grundstücke verschwiegen hätten* Die Unbebaubarkeit sei den Beklagten auf Grund des Schreibens der vom 11 o Oktober I960 bekannt gewesen* Die Klägerin habe davon erst nach Vertragsabschluß erfahren* Zwar habe sie bzw* ihr Ehemann - der Architekt ist und die Vertragsverhandlungen führto - gewußt* daß Gersweiler im Gruben-senkungsgebiot liege; sie habe daraus jedoch nicht schlies sen können* daß die Grundstücke zu dem Bebauen überhaupt ungeeignet seien* Die Beklagten, die Klagabweisung beantragt haben, haben sich auf den vertraglichen Ausschluß der Gewähr-leistungsansprüche bezogen und vorgetragen, sie hätten nicht gewußt, daß eine Bebauung der verkauften Grundstücke schlechthin unmöglich sei, sondern mit Sicherungsauf lagen der gerechnet» Der Ehemann der Klägerin sei auf dem Gemeindeamt Uber den Zwischenbescheid der Saarborgworke vom II«, Oktober I960 unterrichtet worden, was die Klägerin bestreitet» Die Beklagten haben behauptet, die Klägerin könne auf Grund der baupolizeilichen Genehmigung auf den Kaufparzellen bauen» Io Das Berufungsgericht hat der Klage auf Grund Wandlung wegen des von ihm für bestehend erachteten Sachmangels der Unbebaubarkeit stattgegeben» Es hat den Vertrag dahin aus-golegt, daß dieser Sachmangel nicht unter die Freizeichnungs-klaucel falle und schließlich auch verneint, daß der Klägerin 1. Den von der Klägerin erworbenen Grundstücken* führt das Berufungsgericht aus* fehle die Bebaubarkeit,, Das soi ein Fehlors der ihren Wert und ihre Tauglichkeit sowohl zu dom gewöhnlichen als auch zu dem nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch erheblich mindere * Auf Grund des Schreibens der vom 15. Februar 1961 stehe zur Überzeugung des Berufungsgerichts fest* daß die Parzellen wegen zu dem größten Teil oingetretenen totalen Wasserverlusts und wegen der in einer Tiefe von 37*52 bis 38*47 m festgestollten Hohlräume zur Errichtung eines Wohnhauses nicht geeignet seien„ Die Behauptung der Beklagten«, die Klägerin könne an sich auf Grund des Bauscheins mit Absicherung gegen Senkungen bauen* gehe an der Tatsache vorbei* daß die Klägerin im Fälle oinor Bebauung nach der erwähnten Auskunft nicht nur trotz Sicherungsvorkehrungen mit schweren und schwersten Gebäudeschaden rechnen müßte* sondern daß ihr insoweit darüber hinaus im Hinblick auf § 150 des Allgemeinen Berggesetzes (ABG) sowohl jeglicher Schadensersatz versagt wäre* als auch diesorholb eine Beleihung dos Anwesens nicht in Betracht käme« Diese - gebotene - wirtschaftliche Betrachtungsweise zeige deutlich das praktische Fehlen der Bebaubarkeit der Grundstücke„ Die Revision vermißt eine ausreichende Grundlage für die vom Berufungsgericht angenommene wirtschaftliche Unbo-baubarkeito Das Berufungsgericht habe übersehen* daß die SBW zwar im Falle des Baues der Klägerin den Ersatz von Schaden am Bauwerk auf Grund des § 150 Abs. 1 ABG verweigern könnten* daß aber die SBW ihr gegenüber verpflichtet hleiben würden* die Wertminderung des Grundstücks* die bei Unterlas- Das Berufungsgericht spricht zwar nur davon, daß der Klägerin "insoweit” jeglicher Schadensersatz versagt wäre, meint damit aber, da vorher von Gebäude Schäden dio Rede ist, nur den Schadensersatz wegen GebäudeSchadens und nicht den wegen des Pehlens (normaler) Bebaubarkeit. 11) aus, nach dem beiderseitigen Vertragswillen habe die Klägerin nicht gegebenenfalls Bauland bezahlen, es aber nicht erhalten und sich (anstelle der Beklagten) mit den wegen eines Schadensersatzansprucho auseinandersetzen sollen. Für die SB?/ sei nur entscheidend, ob die Gebäude schaden den wegen Grund stüoks ent wertung allenfalls zu leistenden Schadensersatz übersteigen würden, also äußerstenfalls den Kaufpreis von 18 000 DM«, Treffe dies zu, so sei vom Standpunkt der SBW das Grundstück als Baugrundstück ungeeignet. Für den Grundstückseigentümer - hier dio Klägerin - könne sich in einem solchen Palle aber die Errichtung des Baues noch durchaus lohnen, wenn beispielsweise der für dio Bauerrichtung aufzuwendende Mehrbetrag die Grund-o tü ekoentv/ertungo ent Schädigung nur um v/enigo hundert Deutsche Mark überschreite. es günstiger die Gewißheit zu haben * daß etwaige Mehraufwendungen und Schäden ihm vom Bergwerksbesitzer ersetzt werden* als daß er lediglich auf die Erstattung des Minderwerts des Grundstücks angewiesen ist3 da die Beweisführung für Sachschäden einfacher ist* als die erfahrungsgemäß erhebliche Schwierigkeiten bereitende Ermittlung von Grundstückewerten« Sodann haben die SBW sich nicht auf die Mitteilung beschränkt9 das Grundstück sei für die Errichtung eines Wohnhauses nicht geeignet* sondern sie haben die Ergebnisse ihrer Bohrungen mit-teilen lassen* die schon für einen Laien schwere Gefahren für den Bau erkennen ließen* (Dio Klägerin hatte im Schriftsatz vom 20« Februar 1962 S„ 2 behauptet«, früher habe der Tagesabbauber eich ca«, 30 m unter der Oberfläche des Grundstücks gelegen«) Zuzugeben ist der Hevision* daß im Schreiben der SBW nicht mitgeteilt ist* trotz Sicherungsmaßnahmen müsse im Falle der Bebauung mit schv/eren und schwersten Gebäudeschäden gerechnet werden« Immerhin sprechen die SBW von der Unmöglichkeit der Bebauung und die Sicherungsvorkehrungen mußten* den Mängeln des Grund und Bodens entsprechend* jedenfalls ungewöhnlichen Umfang annehmen« Entscheidend für die wirtschaftlicho Unbebaubarkeit ist* ob ein verständiger Mann angesichts der von den SBW festgestellten Bodenverhältnisse einen Bau errichten würde« Das hat das Berufungsgericht ohne Hechtsirrtum oder Verfahrensverstoß verneint« Von Bedeutung ist dabei* daß das Berufungsgericht feststollt* im Falle dos Baues käme eine Beleihung des Anwesens nicht in Frage und daß dieser Umstand mit durch die Beschaffenheit des Grundstücks* die einer der Faktoren für die Verweigerung der Genehmigung der SBW gewesen ist* verursacht werde» ist« Die Unmöglichkeit der Beleihung v/iegt um so schwerer* al3 Bauten von Einzelpersonen heutzutage fast ausschließlich unter Inanspruchnahme von Leihkapital errichtet werden« nicht in Frage gestellt«, Aus dieser Behauptung der Revision ergibt sich aber nicht, daß die Feststellung der Kreditverweigerung auf einem Verfahrensverstoß beruhen würdeo Denn die Klägerin hatto die Unbeleihbarkeit des Grundstücks in der latsachenin-stanz behauptet (Schriftsatz vom 20«, Februar 1962, S«, 2/5 und Schriftsatz vom 5o November 1963? So 5}fohne daß dio Beklagten dem entgegengetreten wären«, Sie haben vielmehr sogar erklärt, die Genehmigung der SBW sei in Grubensenkungs-gebieten praktisch eine conditio'&sine qua non jeglicher auf die Erstellung eines Baues gerichteten Tätigkeit (Schriftsatz vom 17p September 1962 So 6)«, Das nunmehrige Bestreiten im Revisionsrechtszug kommt nach § 561 ZPO zu spät« Darauf, ob die behördliche Genehmigung für die Klägerin zu erreichen war, kommt es nicht an, da die wirtschaftliche Unbebaubarkeit der Mangel ist, auf dem der Gewährleistungsanspruch beruht« Die Angriffe der Revision, die im Zusammenhang mit den Ausführungen des Berufungsgerichts zu der Gültigkeit oder Dn-gültigkeit dos Bauschoins vom 3« November 1963 stehen sind daher gegenstandslos« Nicht durchgreifend ist endlich auch dio Meinung der Revision, angesichts der Verschiedenheit der Beschaffenheit von Baugrund sei eine geringere Geeignetheit überhaupt kein Mangel im Sinne dos § 459 Abs« 1 BGB (offen gelassen HG SeuffArch 83 Nr« 183), da jedenfalls ungewöhnliche ungünstige Verhältnisse, wie sie das Berufungsgericht foststcllt, einen Mangel begründen können, auch wenn geringere Schwankungen für dio Gewährleistung unberücksichtigt bleiben müßten« 2» a) Zur Freizeichnungsklausol führt das Berufungsgericht aus, sie erfasse den von der Klägerin geltend gemachten Fehler nicht« Bas folge aus einer auf den gesamten Vertragsinhalt bezogenen Auslegung dieser Klausel nach den Grundsätzen der §§ ''33«, ?57 BGB» Beide Parteien seien unstreitig bei Vertragsschluß davon ausgegangen, daß die Grundstücke bebaubar seien und von der Klägerin allein zu dem Zv/ocko der Bebauung gekauft würden« Bio Höhe des Kaufpreises sei eindeutig durch diesen Vertragszweck bestimmt9 welcher in der Vertragsurkunde - auch durch eine für die Grunderworb-steuerbefreiung erforderliche Erklärung der Klägerin - klar zu dem Ausdruck gekommen sei» Ei£e den wirklichen Willen der Vertragsparteien sowie die Grundsätze von Treu und Glauben berücksichtigende Auslegung könne nicht dazu führen, daß eine Gewährleistung'der Beklagten auch dann ausgeschlossen soin sollte, wenn dieser allpn Beteiligten bekannte und in den Vertrag ausdrücklich aufgenommene entscheidende Vertragszweck wider Erwarten infolge nachträglicher Feststellungen und Erklärungen seitens der SBW verfehlt würde» Bie Freizeichnung orfaßt alle übrigen Mängel des Grundstücks9 soi cs in Bezug auf Bebaubarkeit«, sei es in sonstiger Hinsicht; das könne aber für das gänzliche Fehlen der Bebaubarkeit nicht gelten}, da hiervon ersichtlich das Zustandekommen des Vertrages überhaupt abgehangen habe und nicht angenommen worden könne, daß die Parteien widersprechende Erklärungen hätten abgeben wollen, nämlich daß Bauland verkauft, andererseits aber doch die Haftung für das Vorhandensein der Baulandeigenschaft ausgeschlossen 3oin sollte« Für die bewußte Übernahme eines Risikos der Verweigerung der Zustimmung der SBW bioto der Sachverhalt keine Anhaltspunkte« Burch derartige Auslegung werde auch nicht, wie die Beklagten meinten, jeglicher Haftungsauscchluß wegen stets vorhandener Minderung des vertraglich vorgesehenen Gebrauchs unterbunden, da im vorliegenden Fall das - keinesfalls in allen Fällen gegebene " Februar 1954, IV ZR 145/53 DM BGB § 153 Fb Nr. 3 - nur Leitsatz -).'Dio Frage, ob die Vertragsbestimmung Uber den HaftungsausSchluß etwa eindeutig wäre, so daß sie einer Auslegung überhaupt nicht fähig wäre, ist zu verneinen. 55)« Es ist auch nicht ausgeschlossen«, daß der Verkäufer vorsorglich die Haftung für die Tauglichkeit zu dem von beiden Parteien vorausgesetzten Gebrauch (Staudinger? 3» Grobfahrlässige Unkenntnis der Klägerin vor oder bei Vertragsschluß, dio nach § 460 Satz 2 BGB den Gewähr-loi3tungsanopruch ausschlösse5 verneint das Berufungsgericht mit folgenden Erwägungen: Für eine bewußto Übernahme des Risikos der Verweigerung der Zustimmung der SBV/ durch die Klägerin sei wegen des Einverständnisses der Parteien über dio Baulandeigenschaft kein Anhaltspunkt gegeben,, Gegen den Ehemann der Klägerin könne aber auch der Vorwurf nicht erhoben werden, er habe die durch die konkrete Sachlage gebotene Sorgfaltspflicht in ungewöhnlich hohem Maße verletzto Bei seiner - vom Berufungsgericht unterstellten -Kenntnis von dem Zwischenbescheid der SBW vom 110 Oktober I960 habe zwar keine Gewißheit für ihn bestanden, daß die Zustimmung der SB?/ erteilt werden würdeo Andererseits hätte aber, erwägt das Oberlandesgericht, eine Erkundigung bei den Saarbergwerken schon deshalb nicht zu dem Ziele geführt, weil dio entsprechenden Bohrungen nicht vorgenommen waren und die Klägerin als Nichteigentümerin auch keine Auskunft erhalten hätte» Die Klägerin habe damit rechnen können«, daß in dem von beiden Parteien nicht erwarteten Pall der Verweigerung der Zustimmung der SBV/ der Vertrag unter Anwendung der Gewährleistungsvorschriften rückgängig gemacht würd Es steht außer Präge, daß die Klägerin, v/orauf die Revision hinweist, falls ihr der Zv/isehenbescheid der Saar-bergwerko bekannt war, besser den endgültigen Bescheid abgewartet hätte und daß ollo die Beklagten, wie die Revision geltend macht, hätte bitten können, den endgültigen Bescheid (vor Vertragsschluß) ihr mitsuteilen» Ob aber in dem gegenteiligen Verhalten der Klägerin grobe Fahrlässigkeit lag, hatte der fatrichter nach seinem freien pflichtgemäßen Ermessen zu entscheiden und er hat das verneint» Baß der Berufungsrichter dabei den Rechtsbegriff der groben Fahr-

Zitierte Normen

Schlagwörter

GrundstückvertragenSBWBGBmBerufungsgerichtKlägerinAuslegungRevision

Volltext der Entscheidung

V ZR J 22/63 Verkündet am ^5» Januar 1964 Hirthp Justo-Angesto als Ui’kundsbeamter dor Geschäftsstelle 2178 052 I m Hamen des Volkes In dem Rechtsstreit und Maria gob der Eheleute Kaufmann Otto B HMHfc in H0^straße 0b Beklagten, Berufungsklüger und Revisionskläger, - Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt gegen die Ehefrau Hilde F 00|0^.< geb« £00 in H00traßc ^0 Klägerin, Berufungsbeklagte und Revisionsbeklagte, - Prozeßbovollmächtigter: Rechtsanwalt Freiherr von hat der Vc Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 15» Januar 1964 unter Mitwirkung der Bundes-richtcr Dra Augustin, Schuster, Pr«, Piepenbrock, Pro Freitag und Offtcrdinger für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des 1 * Zivilsenats dos Oberlandcsgerichts in Saarbrücken vom 15«» Mai 1963 wird zurückgev/ieaeno Pie Beklagten haben dio Kosten des Revisionsverfahrens als Gesamtschuldner zu tragen e Von Rechts wegen i, i ■ Tatbestand Durch notariellen Vertrag vom 21, November I960 verkauften die Beklagten der Klägerin zu dem Preise von °8 000 DM folgenden Grundbesitz: "Flur 1 Parzelle 276/6 Bauplatz 5,43 a groß und Nr* 276/7 Bauplatz 5?14 a große” Die Bauplätzo bilden ein Grundstück* In dem Vertrag heißt es u,aa: "Der Grundbesitz wird verkauft ohne Gewähr für eine bestimmte Flächengröße so und in dem Zustand in dem er sich zur Zeit befindet. Für sichtbare und unsichtbare Sachmängel wird nicht gehaftet«,” Beide Parteien wußten, daß die Grundstücke im Abbaubereich der SflHHBHHfe AG liegen. Letztere hatte den Beklagten, die zunächst selbst die Grundstücke bebauen wollten und ein Baugenehmigungsverfahren angestrengt hatten, mit Schreiben vom 11, Oktober I960 mitgeteilt? daß die Grundstücke im Einwirkungsbereich des Kohlenabbaues lägen und daß duroh den Abbau der im Bereich der Grundstücke noch anstehenden Kohlenflöze Schäden mit Sicherheit an dem Gebäude auf-treten würden, weiterhin«, daß nach eingehender Prüfung der bergbaulichen Situation den Beklagten so rasch als möglich mitgeteilt würdo, ob die Zustimmung zur Errichtung eines Gebäudes erteilt werden könne, und daß eine etwaige Zustimmung zur Bebauung in jedem Falle davon abhängig gemacht werde, daß von ihnen näher zu bezeichnende Sicherungsmaßnahmen durchgeführt würden. Diese Forderungen der Saarbergwerke (SB\7) wurden in den von der Baupolizei den Beklagten erteilten Bauscheinen vom 3o November I960 unter Bezugnahme auf das Schreiben von 11, Oktober I960 aufgenommen. Mit Schreiben von 15o Februar 1961 beschießen dio Saarbergwerko die Klägerin dahin, daß 3io ihre Zustimmung zu der geplanten Errichtung oinoo Bürohausoa nicht goben könnten, da nach dem Ergebnis der auf den Grundstücken inzwischen vorgenommenen Boh- rungen das Goländo zur Errichtung eines Wohnhauses nicht geeignet aoi. Das Ergebnis der Bohrungen lautes Totaler V/as server lust bei 4*30 m* bei 9 m* bei IS«,3 m* bei 25 m bis Endteufe - 38*47 m* Dieser Waooorverlust lasse auf starke Zerklüftungen des Bodens schließen* Von 37?52 m bis 38*47 m seien Hohlräume footgeotellt worden* Die Grundstücke hätten zur Zeit des Kaufabschlusses bereits ihre Eignung als Bauland verloren gehabtc Die Klägerin* welche die Wandlung des Kaufvertrags erklärt und Rückzahlung des geleisteten Kaufpreises sowie Ersatz der Notarkosten und der Grunderwerbsteuer begehrt hat* hat behauptet9 die Beklagten hätten sie arglistig dadurch getäuscht* daß sie ihr die Dnbebaubarkeit der Grundstücke verschwiegen hätten* Die Unbebaubarkeit sei den Beklagten auf Grund des Schreibens der vom 11 o Oktober I960 bekannt gewesen* Die Klägerin habe davon erst nach Vertragsabschluß erfahren* Zwar habe sie bzw* ihr Ehemann - der Architekt ist und die Vertragsverhandlungen führto - gewußt* daß Gersweiler im Gruben-senkungsgebiot liege; sie habe daraus jedoch nicht schlies sen können* daß die Grundstücke zu dem Bebauen überhaupt ungeeignet seien* Die Klägerin hat beantragt* die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen 1 o in dio Rückauflassung und RUckumsehreibung der Grundstücke auf dio Beklagte als Miteigentümer zu je 1/2 einzuwilligen und 2* an dio Klägerin Zug um Zug gegen Abgabe der Binv/illigungserklärung der Klägerin für dio Rechts Vorgänge zu 1) 18 000 DM Kaufpreis und 420 DM Notarkosten und Grunderwerbsteuer nebst Zinsen seit dem 21* November I960 zu zahlen* Die Beklagten, die Klagabweisung beantragt haben, haben sich auf den vertraglichen Ausschluß der Gewähr-leistungsansprüche bezogen und vorgetragen, sie hätten nicht gewußt, daß eine Bebauung der verkauften Grundstücke schlechthin unmöglich sei, sondern mit Sicherungsauf lagen der gerechnet» Der Ehemann der Klägerin sei auf dem Gemeindeamt Uber den Zwischenbescheid der Saarborgworke vom II«, Oktober I960 unterrichtet worden, was die Klägerin bestreitet» Die Beklagten haben behauptet, die Klägerin könne auf Grund der baupolizeilichen Genehmigung auf den Kaufparzellen bauen» Das Landgericht hat der Klage auf Rückübereignung und Umschreibung und in Höhe von 18 000 DM auf Kaufpreisrückzahlung mit Zinsenlauf vom 6» April 1961 (Klagezustellung) stattgegeben, im übrigen die Klage abgewiesen» Die Berufung der Beklagten blieb ohne Erfolg» Mit der Revision verfolgen die Beklagten ihren Klageabweisungsantrag weiter» Die Klägerin bittet um Zurückweisung des Rechtsmittels» Die Beklagten haben in der Revisionsinstanz den AG den Streit verkündet» Diese sind dom Rechtsstreit nicht beigetreten» Entscheidungsgründe: Io Das Berufungsgericht hat der Klage auf Grund Wandlung wegen des von ihm für bestehend erachteten Sachmangels der Unbebaubarkeit stattgegeben» Es hat den Vertrag dahin aus-golegt, daß dieser Sachmangel nicht unter die Freizeichnungs-klaucel falle und schließlich auch verneint, daß der Klägerin infolge grober Fahrlässigkeit der Mangel unbekannt geblieben und ihr Gewährlcistungssnspruch deswegen entfallen 30i„ II. 1. Den von der Klägerin erworbenen Grundstücken* führt das Berufungsgericht aus* fehle die Bebaubarkeit,, Das soi ein Fehlors der ihren Wert und ihre Tauglichkeit sowohl zu dom gewöhnlichen als auch zu dem nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch erheblich mindere * Auf Grund des Schreibens der vom 15. Februar 1961 stehe zur Überzeugung des Berufungsgerichts fest* daß die Parzellen wegen zu dem größten Teil oingetretenen totalen Wasserverlusts und wegen der in einer Tiefe von 37*52 bis 38*47 m festgestollten Hohlräume zur Errichtung eines Wohnhauses nicht geeignet seien„ Die Behauptung der Beklagten«, die Klägerin könne an sich auf Grund des Bauscheins mit Absicherung gegen Senkungen bauen* gehe an der Tatsache vorbei* daß die Klägerin im Fälle oinor Bebauung nach der erwähnten Auskunft nicht nur trotz Sicherungsvorkehrungen mit schweren und schwersten Gebäudeschaden rechnen müßte* sondern daß ihr insoweit darüber hinaus im Hinblick auf § 150 des Allgemeinen Berggesetzes (ABG) sowohl jeglicher Schadensersatz versagt wäre* als auch diesorholb eine Beleihung dos Anwesens nicht in Betracht käme« Diese - gebotene - wirtschaftliche Betrachtungsweise zeige deutlich das praktische Fehlen der Bebaubarkeit der Grundstücke„ Die Revision vermißt eine ausreichende Grundlage für die vom Berufungsgericht angenommene wirtschaftliche Unbo-baubarkeito Das Berufungsgericht habe übersehen* daß die SBW zwar im Falle des Baues der Klägerin den Ersatz von Schaden am Bauwerk auf Grund des § 150 Abs. 1 ABG verweigern könnten* daß aber die SBW ihr gegenüber verpflichtet hleiben würden* die Wertminderung des Grundstücks* die bei Unterlas- sung dos Baues entsprechend der Verweigerung der Genehmigung zu dem Bau durch die SBW eingetreten wäre, der Klägerin gemäß §148 Abs«, 1 ABG zu vergüten (vgl. hierzu Ebel/Woller, ABG 2o Auf 1. § 150 Anm. 6; HG ZfBergR 46, 94). Das Berufungsgericht spricht zwar nur davon, daß der Klägerin "insoweit” jeglicher Schadensersatz versagt wäre, meint damit aber, da vorher von Gebäude Schäden dio Rede ist, nur den Schadensersatz wegen GebäudeSchadens und nicht den wegen des Pehlens (normaler) Bebaubarkeit. Bas Berufungsgericht führt auch gegen Ende seines Urteils (BU S. 11) aus, nach dem beiderseitigen Vertragswillen habe die Klägerin nicht gegebenenfalls Bauland bezahlen, es aber nicht erhalten und sich (anstelle der Beklagten) mit den wegen eines Schadensersatzansprucho auseinandersetzen sollen. Hier kann nur der Schadensersatzanspruch für andere als Gebäudeschäden gemeint sein. Bio Revision wirft dem Berufungsrichter weiter vor, er habe übersehen, daß' es sich bei der mit Schreiben der SBW vom 15. Pebruar 1961 um die Äußerung einer interessierten privaten Stelle handle. Für die SB?/ sei nur entscheidend, ob die Gebäude schaden den wegen Grund stüoks ent wertung allenfalls zu leistenden Schadensersatz übersteigen würden, also äußerstenfalls den Kaufpreis von 18 000 DM«, Treffe dies zu, so sei vom Standpunkt der SBW das Grundstück als Baugrundstück ungeeignet. Für den Grundstückseigentümer - hier dio Klägerin - könne sich in einem solchen Palle aber die Errichtung des Baues noch durchaus lohnen, wenn beispielsweise der für dio Bauerrichtung aufzuwendende Mehrbetrag die Grund-o tü ekoentv/ertungo ent Schädigung nur um v/enigo hundert Deutsche Mark überschreite. In dieser Hinsicht seien vom Berufungsgericht keine Feststellungen ge troffen, dementsprechend entbehre dio Feststellung der (wirtschaftlichen) Unbebaubarkeit der Grundlage. Dieser - erst im Revisionorechtszug aufge-steilten - Auffassung kann nicht gefolgt werden. Einmal ist für denjenigen* der bauen will? es günstiger die Gewißheit zu haben * daß etwaige Mehraufwendungen und Schäden ihm vom Bergwerksbesitzer ersetzt werden* als daß er lediglich auf die Erstattung des Minderwerts des Grundstücks angewiesen ist3 da die Beweisführung für Sachschäden einfacher ist* als die erfahrungsgemäß erhebliche Schwierigkeiten bereitende Ermittlung von Grundstückewerten« Sodann haben die SBW sich nicht auf die Mitteilung beschränkt9 das Grundstück sei für die Errichtung eines Wohnhauses nicht geeignet* sondern sie haben die Ergebnisse ihrer Bohrungen mit-teilen lassen* die schon für einen Laien schwere Gefahren für den Bau erkennen ließen* (Dio Klägerin hatte im Schriftsatz vom 20« Februar 1962 S„ 2 behauptet«, früher habe der Tagesabbauber eich ca«, 30 m unter der Oberfläche des Grundstücks gelegen«) Zuzugeben ist der Hevision* daß im Schreiben der SBW nicht mitgeteilt ist* trotz Sicherungsmaßnahmen müsse im Falle der Bebauung mit schv/eren und schwersten Gebäudeschäden gerechnet werden« Immerhin sprechen die SBW von der Unmöglichkeit der Bebauung und die Sicherungsvorkehrungen mußten* den Mängeln des Grund und Bodens entsprechend* jedenfalls ungewöhnlichen Umfang annehmen« Entscheidend für die wirtschaftlicho Unbebaubarkeit ist* ob ein verständiger Mann angesichts der von den SBW festgestellten Bodenverhältnisse einen Bau errichten würde« Das hat das Berufungsgericht ohne Hechtsirrtum oder Verfahrensverstoß verneint« Von Bedeutung ist dabei* daß das Berufungsgericht feststollt* im Falle dos Baues käme eine Beleihung des Anwesens nicht in Frage und daß dieser Umstand mit durch die Beschaffenheit des Grundstücks* die einer der Faktoren für die Verweigerung der Genehmigung der SBW gewesen ist* verursacht werde» ist« Die Unmöglichkeit der Beleihung v/iegt um so schwerer* al3 Bauten von Einzelpersonen heutzutage fast ausschließlich unter Inanspruchnahme von Leihkapital errichtet werden« Dio Beklagten führten in der Revision nun zWar aus* Grund-krodit werde, wenn ausroiohondo Sicherungen gegen Bergschäden vorgesehen seiipn? nicht in Frage gestellt«, Aus dieser Behauptung der Revision ergibt sich aber nicht, daß die Feststellung der Kreditverweigerung auf einem Verfahrensverstoß beruhen würdeo Denn die Klägerin hatto die Unbeleihbarkeit des Grundstücks in der latsachenin-stanz behauptet (Schriftsatz vom 20«, Februar 1962, S«, 2/5 und Schriftsatz vom 5o November 1963? So 5}fohne daß dio Beklagten dem entgegengetreten wären«, Sie haben vielmehr sogar erklärt, die Genehmigung der SBW sei in Grubensenkungs-gebieten praktisch eine conditio'&sine qua non jeglicher auf die Erstellung eines Baues gerichteten Tätigkeit (Schriftsatz vom 17p September 1962 So 6)«, Das nunmehrige Bestreiten im Revisionsrechtszug kommt nach § 561 ZPO zu spät« Darauf, ob die behördliche Genehmigung für die Klägerin zu erreichen war, kommt es nicht an, da die wirtschaftliche Unbebaubarkeit der Mangel ist, auf dem der Gewährleistungsanspruch beruht« Die Angriffe der Revision, die im Zusammenhang mit den Ausführungen des Berufungsgerichts zu der Gültigkeit oder Dn-gültigkeit dos Bauschoins vom 3« November 1963 stehen sind daher gegenstandslos« Nicht durchgreifend ist endlich auch dio Meinung der Revision, angesichts der Verschiedenheit der Beschaffenheit von Baugrund sei eine geringere Geeignetheit überhaupt kein Mangel im Sinne dos § 459 Abs« 1 BGB (offen gelassen HG SeuffArch 83 Nr« 183), da jedenfalls ungewöhnliche ungünstige Verhältnisse, wie sie das Berufungsgericht foststcllt, einen Mangel begründen können, auch wenn geringere Schwankungen für dio Gewährleistung unberücksichtigt bleiben müßten« 2» a) Zur Freizeichnungsklausol führt das Berufungsgericht aus, sie erfasse den von der Klägerin geltend gemachten Fehler nicht« Bas folge aus einer auf den gesamten Vertragsinhalt bezogenen Auslegung dieser Klausel nach den Grundsätzen der §§ ''33«, ?57 BGB» Beide Parteien seien unstreitig bei Vertragsschluß davon ausgegangen, daß die Grundstücke bebaubar seien und von der Klägerin allein zu dem Zv/ocko der Bebauung gekauft würden« Bio Höhe des Kaufpreises sei eindeutig durch diesen Vertragszweck bestimmt9 welcher in der Vertragsurkunde - auch durch eine für die Grunderworb-steuerbefreiung erforderliche Erklärung der Klägerin - klar zu dem Ausdruck gekommen sei» Ei£e den wirklichen Willen der Vertragsparteien sowie die Grundsätze von Treu und Glauben berücksichtigende Auslegung könne nicht dazu führen, daß eine Gewährleistung'der Beklagten auch dann ausgeschlossen soin sollte, wenn dieser allpn Beteiligten bekannte und in den Vertrag ausdrücklich aufgenommene entscheidende Vertragszweck wider Erwarten infolge nachträglicher Feststellungen und Erklärungen seitens der SBW verfehlt würde» Bie Freizeichnung orfaßt alle übrigen Mängel des Grundstücks9 soi cs in Bezug auf Bebaubarkeit«, sei es in sonstiger Hinsicht; das könne aber für das gänzliche Fehlen der Bebaubarkeit nicht gelten}, da hiervon ersichtlich das Zustandekommen des Vertrages überhaupt abgehangen habe und nicht angenommen worden könne, daß die Parteien widersprechende Erklärungen hätten abgeben wollen, nämlich daß Bauland verkauft, andererseits aber doch die Haftung für das Vorhandensein der Baulandeigenschaft ausgeschlossen 3oin sollte« Für die bewußte Übernahme eines Risikos der Verweigerung der Zustimmung der SBW bioto der Sachverhalt keine Anhaltspunkte« Burch derartige Auslegung werde auch nicht, wie die Beklagten meinten, jeglicher Haftungsauscchluß wegen stets vorhandener Minderung des vertraglich vorgesehenen Gebrauchs unterbunden, da im vorliegenden Fall das - keinesfalls in allen Fällen gegebene " ?0 - Fehlen einer wesentlichen Vertragsgrundlage in Frage stehe, so daß eine einschränkende Auslegung der Aus-schlioßungsklausol in ähnlicher Weise gerechtfertigt erscheine, wie dies in den Fällen der gleichzeitigen. Zusicherung von Eigenschaften geboten sei« b) Da es sich um die Auslegung eines Individualvortrages handelt, ist diese in der Revisionsinstanz nur beschränkt angreifbar, einmal dahin, ob überhaupt eine auslogungsfähige Erklärung vorliegt (BGHZ 52, 60, 65) und ob gesetzliche oder sonst anerkannte Auslegungs-regoln, ein Denkgesetz, ErfahrungsSätze oder Verfahrens-vorschrifton verletzt sind (u.a. BGH Urteil vom 11«, Oktober 1951, IV ZR 17/50, LM BGB § 155 B Nr. 1 und Urteil vom 18. Februar 1954, IV ZR 145/53 DM BGB § 153 Fb Nr. 3 - nur Leitsatz -).'Dio Frage, ob die Vertragsbestimmung Uber den HaftungsausSchluß etwa eindeutig wäre, so daß sie einer Auslegung überhaupt nicht fähig wäre, ist zu verneinen. Der Verkauf in dem Zustand, in dem sich der Grundbesitz zur Zeit befindet, bedeutet überhaupt keinen Ausschluß des Gewährleistungsanspruchs (RG JW 1905, 426). Der Satz “für sichtbare und unsichtbare Sachmängel wird nicht gehaftet“ wäre an sich klar, es ist jedoch der ganze Inhalt der Urkunde zu betrachten und dieser erweckt wegen der starken Betonung der beabsichtigten Bauführung zusammen mit dom Verkauf des Grundbesitzes als Bauland Zweifel an oincm Ausschluß der Haftung bei Vorliegen völliger Unbe-baubarkeit. Anders wäre 00 möglicherweise, wenn eine neutrale Bezeichnung gewählt worden wäre, etwa nur von Far-zolle odor Grundstück gesprochen v/orden wäre. Die Revision rügt, die Beklagten hätten - was zutrifft - behauptet und Beweis dafür angetreten (Behauptung bestritten vgl® Schriftsatz von 5. November 1962 S. 4)Y*der die führende Ehegatte der Klägerin habe als Architekt eine Unzahl von Häusern in erstellt? so daß er sich über die Bedeutung des Belegenseins des Grundbesitzen im Bergbaugebiet im klaren gewesen sei. Die Revision will hieraus folgern« die Bestimmung könne sich nur auf den Pall der Verweigerung der Genehmigung durcli die SBWp der Unbebaubarkeit überhaupt? bezogen haben. Das Berufungsgericht hat diese rJ?atSachenbehauptungen nicht übersehen? wie ihre Erwähnung auf S. ‘JO des Beru— fungsurteils ergibt. Zwingend ist der von der Revision gezogene Schluß nicht. Zwar waren in dem Schreiben der SBW vom 11. Oktober I960 Auflagen hinsichtlich des Baues in sichere Aussicht gestellt? also ein etwaiger Mangel nach dieser Richtung dem Ehemann der Klägerin bekannt? wenn er - was das Berufungsgericht unterstellt (BU S. 11) • dieses Schreiben wor Vertragsschluß kannte? und dann insoweit ein Gewährleistungsanspruch der Klägerin nach § 460 Satz 1 BGB nicht gegeben. Dies schloß aber die vorsorgliche Aufnahme eines Haftungsausschlusses auch insoweit und nur insoweit nicht aus. Die Auslegung des Berufungsgerichts ist demnach möglich und insoweit für das Revisionsgericht bindend. Die Revision macht allerdings auch goltend? ein Ausschluß der Gewährlei stung müsse nach freu und Glauben jedenfalls dann als vereinbart gelten, wenn der Bau technisch und rechtlich (behördliche Genehmigung) möglich sei und die durch Sicherungsmaßnahmen erhöhten Kosten bis auf wenige hundert Mark durch eine Entschädigung der SBW wegen Minderung des Grundstückswertes gedeckt würden. Dazu ist aber auf die obigen Ausführungen über den Unterschied in der Begründung der Schadensersatz-fordorung und der Unbeleihbarkeit des Grundstücks zu verweisen. Bedenken meldet die Revision schließlich gegen di< Auslegung des Berufungsgerichts noch insofern an? als in 12 - erheblichem Maße mangelhafte Sachen 2u dem im Vertrage vorgesehenen Zwecke fast immer nicht mehr verwendet werden könnten? für die Auslegung daher nicht einschränkend das Pehlen einer wesentlichen Vertragsgrundlage infolge des Fehlers abgestellt werden könne« Dazu ist zu sagen: Die Untauglichkeit einer Sache kann in der Abweichung der Sache von der Beschaffenheit liegen? die die Parteien nach dem Vertrag gemeinsam vorausgesetzt haben {§ 459 BUB; BGHZ 16? 55)« Es ist auch nicht ausgeschlossen«, daß der Verkäufer vorsorglich die Haftung für die Tauglichkeit zu dem von beiden Parteien vorausgesetzten Gebrauch (Staudinger? BGB 11. Aufl. § 459 Randn«, 28) doch vertragsmäßig ausschließt? was hier etwa durch den Zusatz: insbesondere für die Bebaubarkeit wird schifbcht-hin nicht gehaftet? hätte geschehen könneno Ob aber eine allgemeine Formel? wie sie hier verwendet worden ist? trotz der von den Kaufvertragsparteien bestimmt erwarteten Tauglichkeit des Kaufgegenstandes für den vorausgesetzten Gebrauch die Haftung doch ausschließen sollte? insbesondorc wenn bei der Bemessung des Kaufpreises? wie hier? von der Tauglichkeit ausgegangen wurde? muß? wenn Zweifel bestehen, durch Auslegung ermittelt werden? die Sache des Tatrichters ist« Das Bestehen einer Verkehrssitto? daß Baugrundstücko allgemein oder in Bergwerksgebieten überhaupt unter vollständigem Ausschluß der Haftung für Bebaubarkeit verkauft würden? ist erst im Revisionsrechtszug von den Beklagten geltend gemacht worden* Es ist auch nicht ersichtlich? daß dem Berufungsrichter eine solche Verkehrssitte bekannt gewesen wäre. Die angebliche Verkehrseitte kann daher zur Auslegung nicht herangezogen worden (§ 15? BGB)? da es sich um eine tatsächliche Übung handelt (Palandt? BGB 25. Aufl«, § 157 Anm. 3). { 3» Grobfahrlässige Unkenntnis der Klägerin vor oder bei Vertragsschluß, dio nach § 460 Satz 2 BGB den Gewähr-loi3tungsanopruch ausschlösse5 verneint das Berufungsgericht mit folgenden Erwägungen: Für eine bewußto Übernahme des Risikos der Verweigerung der Zustimmung der SBV/ durch die Klägerin sei wegen des Einverständnisses der Parteien über dio Baulandeigenschaft kein Anhaltspunkt gegeben,, Gegen den Ehemann der Klägerin könne aber auch der Vorwurf nicht erhoben werden, er habe die durch die konkrete Sachlage gebotene Sorgfaltspflicht in ungewöhnlich hohem Maße verletzto Bei seiner - vom Berufungsgericht unterstellten -Kenntnis von dem Zwischenbescheid der SBW vom 110 Oktober I960 habe zwar keine Gewißheit für ihn bestanden, daß die Zustimmung der SB?/ erteilt werden würdeo Andererseits hätte aber, erwägt das Oberlandesgericht, eine Erkundigung bei den Saarbergwerken schon deshalb nicht zu dem Ziele geführt, weil dio entsprechenden Bohrungen nicht vorgenommen waren und die Klägerin als Nichteigentümerin auch keine Auskunft erhalten hätte» Die Klägerin habe damit rechnen können«, daß in dem von beiden Parteien nicht erwarteten Pall der Verweigerung der Zustimmung der SBV/ der Vertrag unter Anwendung der Gewährleistungsvorschriften rückgängig gemacht würd Es steht außer Präge, daß die Klägerin, v/orauf die Revision hinweist, falls ihr der Zv/isehenbescheid der Saar-bergwerko bekannt war, besser den endgültigen Bescheid abgewartet hätte und daß ollo die Beklagten, wie die Revision geltend macht, hätte bitten können, den endgültigen Bescheid (vor Vertragsschluß) ihr mitsuteilen» Ob aber in dem gegenteiligen Verhalten der Klägerin grobe Fahrlässigkeit lag, hatte der fatrichter nach seinem freien pflichtgemäßen Ermessen zu entscheiden und er hat das verneint» Baß der Berufungsrichter dabei den Rechtsbegriff der groben Fahr- lässigkeit verkannt hätte? was das Revisionsgericht nachzuprüfen hatp (BGHZ 10* 17) ist nicht ersichtliche III. Nach alledem erweisen sich die Revisionsangriffe als unbegründete Ras Rechtsmittel war.» da auch im übrigen von Amts wegen zu berücksichtigende Rechtsirrtümer dos Berufungsgerichts zu dem Nachteil der Beklagten nicht zu erkennen sind, mit der Kostenfolge der §§ 97 Abs0 100 Abs« 4 ZPO zurückzuwoisen« Br« Augustin Schuster Br„ Piepenbrock Br« Preitag Offterdinger