Volltext der Entscheidung
Nachschlagewerk: ja BGHZs . nein
GenG § 18
Zum Gebot der Gleicbbcbandlung von Eigenheimern durch ihre Genossenschaft <>
EGH, Urt. v. 6./7. Juli 1970 - V ZR 110/67 OIG Frankfurt-
Kassel
LG Kassel
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
An Verkündungs Statt zugcstcllt; a) dem Kläger am 6» Juli 1970 t>) dem Beklagten am 7* Juli 1970
H i r t h 9
Justizangestellter
als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
in dem Hechtsstroit
V ZR_110/67
URTEIL
des Rentners Paul C
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Beklagten und Revisionsklägers
- Prozeßhevollmächtigter; Rechtsanv/alt
gegen
den
für V
, eingetragene Ge-
nooscnschaft mit beschränkter Haftpflicht9 PflHHHBNtr o vertreten durch den Vorstands den Architekten Biplolng«, Rudolf BUBBund den Verwaltungsangestellten Karl AWKHtB?
Kläger und Revisionsbeklagten,
Der Vo Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat ohne mündliche Verhandlung in der Sitzung vom 30o Juni 1970 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr* Augustin und der Eundesrichter Dr0 Freitag, Dr* Mattem,, Hill und DTo G-rell
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 14* Zivilsenats in Kassel des Oberlandesgerichts Frankfurt (Main) vom 7o Februar 1967 aufgehobene
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung« auch über die kosten der Revision« an das Berufungsgericht zurück-verwiesen«.
Von Rechts wegen Tatbestands
Der Beklagte hat als Genosse der klagenden Baugenossenschaft von dieser auf Grund formgerechter Verträge von 22o April 1943 und 13«. November 1959 das Anwesen in kauf-
weise . zu Eigentum erworben*
§ 7 des Vertrags von 1943 ‘bestimmt s
2o Der Erwerber ist an die vorherige
schriftliche Zustimmung des Wohnungsunternehmens o»o gebunden
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c) zur Vornahme von Um- , An- oder Einbauten, zur Errichtung von Heubauten, insbesondere von Stallen, Lauben oder Einfriedigungen sowie-zu einer wesentlichen Änderung der gärtnerischen Anlagen o
d) zur Anbringung von Vorrichtungen oder Aufschriften zu Werbezwecken
3c Das Wohnungsunternehmen kann eine erteilte Zustimmung widerrufen, wenn sich, für das Grundstück oder die Nachbarn Einträglichkeiten ergebene*1
Hach § 11 Abs» 1 Buchst» d) war die Klägerin zur Ausübung des Wiederkaufs berechtigt,
"wenn der Erwerber ungeachtet schriftlicher Abmahnung einen vertragswidrigen Gebrauch des Grundstücks fortsetzt«««"
Mt Schreiben vom 5» Juli 1963 hat die Klägerin dem Beklagten die Einleitung eines Ausschlußverfahrens gegen ihn mitgetcilt und als Anlaß angeführt, er habe jahrelang hartnäckig gegen seine Verpflichtungen in grober Weise verstoßen; unter den vorgehaltenen Handlungen befand sieh auch die Errichtung eines Lauben-scblags mit Laubcnhaltung sowie das Anbringen von Heklaiae schildern»
Im Dezember 1963 bat sie ibn als Genossen ausgeschlossen«,
Hit Schreiben vom 26 » Mai 1964 hat sie das Wiederkauf srecht ausgeübto
Hit der Klage begehrt sie demgemäß Rückauflassung und Übergabe des Grundstücks Zug um Zug gegen Zahlung von 15 690,25 DH»
Landgericht und Oberlandesgericht haben den Be-
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Klagantrag
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Mit der Revision verfolgt der Beklagte seinen Klageabweisungcantrag weiter» Die Klägerin bittet um Zurückweisung des Rechtsmittels» Die Parteien sind mit einer Entscheidung ohne mündliche Verhandlung einverstanden»
Entscheidungsgründe %
I»
Ohne Rechtsirrtum bejaht das Oberlandesgericht das Vorliegen eines Wiederkaufstatbestands»
a.) Die Revision will unter einem "vertragswidrigen Gebrauch", der1 nach § 11 aaO die vertragliche Wieder-
kaufssanktion auslöst, nur Zuwiderhandlungen gegen Abs« 1, nicht auch Abs« 2 von § 7 verstehen, weil die in Abßo 2 genannten Maßnahmen mit dem in Abs0 1 genannten Zweck nichts zu tun hätten, v/eil diese Sanktion besonders schwor sei und in den Pällcn des Abs« 2 ausreichende andere Rechtsbehclfe, s «Bo IJnt erlas sungs-klage, zur Verfügung ständon«
Dem kann jedoch nicht gefolgt werden, auch wenn man mit der Revision von einem überregionalen und deshalb in Revisionsverfahren selbständig aussulegonden Typenvertrag ausgeht*
Die einengende Auslegung der' Revision widerspricht dem ganz allgemein gefaßten Wortlaut jener Wiederkaufsklausel, die aüf‘ einen vertragswidrigenGebrauch "des Grundstücks” und nicht nur des Hauses abstelltö Baß Zuwiderhandlungen gegen § 7 Abs» 2 einen Unterlassungs-anspruch au3löcen können, besagt noch nichts dagegen, daß daneben auch eine weitergebende Sanktion wie das Wiederkauf sreeht gewollt ist o Gegen eine wort laut gemäße Auslegung spricht auch nicht, daß es sich um eine für den Brwerbor schy/erwiegende Sanktion handelt; ihre Strenge ist in jedem Pall von Buchst« d) dadurch gemildert, daß die Ausübung des Wiederkaufs-reebts außer der vertragswidrigen Grundstücksbenutzung noch eine schriftliche Abmahnung der Klägerin voraus-sotzt; und in Pall einer Z uv/i d erb and lung nach § 7 A.bs° 2 außerdem dadurch, daß die dort genannten Handlungs-
weisen nicht schlechthin verboten, sondern nur von der vorher bei der Klägerin einsuholenüen Zustimmung abhängig gemacht sind, bei deren Erteilung oder Versagung die Klägerin Treu und Glauben su beachten hat (§ 242 £G3)o Sonstige Umstände, die für eine einengende Auslegung der Wiederkaufsklausel sprächen, sind weder von der Revision dargetan noch sonst ersichtliche Infolgedessen lösen auch Verstöße gegen AbSo 2 von§ 7 beim Vorliegen der Abmabnvoraussotsung das Wiederkaufsrecht aus a
b) Ohne Rechtsirrtum stellt das Berufungsgericht Verstöße des Beklagten gegen § 7 Abs= 2 fest« Bas gilt ohne weiteres für das seinerseitige Anbringen von Reklameschildern für seinen Schrotthandel, Flaschen hier- und Sigarettenverkauf, aber auch für die Aufstellung des Zigarettenautomaten (aaO Buchste d)o Es gilt aber auch für die Errichtung eines Üaubenschlags für etwa 20 Tauben; er ist nach Sinn und Zweck der Bestimmung mit dem Berufungsgericht sowohl als “Neubau11 wie als “Stall“ im Sinn von Buchsto c) aaO anzusehen; Zweifel bestehen nicht» Baß es sieh nach der Behauptung des Beklagten bei den Werbeschildern um Hinweise auf für ihn oxistenswiehtige Nebentätigkeiten und im ganzen nur um Bagatellen bandelte, hätte bei der Entscheidung der Klägerin über die Zustimmung eine Rolle spielen können, wenn der Beklagte sie vorher erbeten hätte; es kann aber auch bei Zugrundelegung des Vertrags des Beklagten nicht ohne weiteres davon ausgegängen werden, daß diese Zustimmung hätte erteilt werden müssen»
c) Auch das Tatbestandsmerkmal der schriftlichen Ahmahnung vor Ausübung des Wiedorkaufsrechts (§ 11 Abs, 2 Buchst, d) hat das Berufungsgericht entgegen der I-Ieinung der Revision rechtsirrtumsfrei bejaht,
fas Schreiben der Klägerin vom 5« Juli 1963 halt dem Beklagten die genannten Vertragswidrig-keiten ausdrücklich vor. Angedroht ist darin allerdings nicht die Ausübung des Yfiederkaufsrechts? sondern der Ausschluß des Beklagten aus der Genossenschaft,
Aber jene Wiederkaufsklausel verlangt nach ihrem Wortlaut keine Rccbtsfolgenandrobung, sondern nur eine Abmahnung, Darunter ist natürlichem Sprachgebrauch entsprechend nur das Verlangen nach Beseitigung dos beanstandeten Zustands zu verstehen.
Das kommt im genannten Schroiben mit hinreichender Deutlichkeit zu dem Ausdruck, Die Vfürdigung des Schreibens als Abmahnung in Sinn jener V/iederkaufsklausel ist deshalb rechtlich nicht zu beanstanden.
Auch die Tatsache 9 daß die Klägerin den Beklagten Ende 1963 als Genossen ausschloß5 steht der Wirksamkeit der späteren Wiederkaufsreehtsaus-Übung nicht entgegen, Y/eder war dadurch die frühere Anr.ahnung objektiv "verbraucht” - dies führt das Berufungsurtoil rechtsirrtumsfrei aus - oder "verwirkt”9 v/ie die Revision meint ; noch war im Hinblick auf eine etwaige dahingehende rechtsirrige Annahme des Beklagten eine Wiederholung der Abmahnung nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) geboten.
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d) Das Berufungsurteil gibt auch keinen Anlaß zur Annahme5 daß Billigkeitsgesichtspunkte übersehen v/orden wären, wie die Revision nach § 286 ZPO rügt *
Es kann offen bleiben, ob die Fürsorge- und Treupflichten der Klägerin als Genossenschaft, und gemeinnütziges Y/ohnungsuntcrnehmen gegenüber dem Beklagten als Genossen, Sozialrentner, langjährigem Bev/ohner (seit 1938) und Rechts unkundigen dann der Wiederkaufs-rechtsausübung nach § 242 BGB hätten entgegengehalten werden kennen, v/enn sich der Beklagte innerhalb angemessener Zeit nach .Empfang des Schreibens vom Juli 1963 entv/eder um eine v/enigstens nachträgliche Zustimmung der Klägerin oder um eine Beseitigung der Beanstandungen bemüht hätte o Denn solche Bemühungen sind v/eder von der Revision geltend gemacht noch ersichtlich; nach der Feststellung des Tatrichters (BU So 11 Mitte) haben die beanstandeten Zustände jedenfalls bis zur Ausübung des Wiederkaufsrechts am 26o Mai 1964, also über 10 Monate, fortgedauerto
II „
Mit Erfolg rügt die Revision jedoch, daß das Berufungsgericht eine rochtserhebliche Ungleichbe-handlung des Beklagten gegenüber anderen Hauskäufern verneint hat«.
Ein unmittelbarer Verstoß gegen Art* 3 GG scheidet allerdings aus» In Betracht kommen könnte dagegen eine Verletzung des genosoenschaftsrechtli'ehon Gleichbehand-lungsgrundsatses. Er ist in ständiger Rechtsprechung anerkannt und besagt? daß eine Genossenschaft verpflichtet ist, ihre Genossen in weitestem Umfang gleich zu behandeln, nicht nur in den sich aus der Mitgliedschaft, ergebenden Beziehungen, sondern auch bei der Inanspruchnahme genossenschaftlicher Einrichtungen (Urteil vom llo Juli I960 - II ZR 24/56 LM GenG § 18 Hr. 2 = NJW I960, 2142) o Rer Genossenschaft obliegt ihren Mitgliedern gegenüber eine besondere Treupflicht, die um so größer ist, jo länger die Mitgliedschaft dauert (BGHZ 27, 297, 505)o Bas Gleichbehandlungsgebot kann einen Anspruch des einzelnen Genossen begründen, ihn so zu stellen, wie bevorzugte Mitglieder gestellt sind, oder einen Vorteil, der bestirnten Genossen gewährt wird, unter alle aufzuteilen (siehe das genannte Urteil vom llo' Juli I960)*
Die Revision beruft sich auf den Vortrag des Beklagten in den Vorinstanzen, daß die Klägerin gegenüber andern Genossen, die sich vergleichbar verhalten hätten, nichts unternommen habe* Das Beru-fungsurteil verneint eine lagegleichbeit deshalb, weil im Zeitpunkt der Ausübung des Uiederkaufsrechts der Beklagte nicht mehr Genosse gewesen sei* Aber ein Verstoß gegen das Gleichbehandlungsgebot kann bereits darin liegen, daß die Klägerin den Beklagten abmahnte und als Genossen ausschloß, während sie bei anderen
Genossen, die sich vergleichbar verhielten, von Abmahnung und Ausschluß abgesehen hat. Ebenso wie bei einem Verein (BGHZ 47, 381, 385/86) ist es auch bei einer Genossenschaft zwar Ermessenssache, ob sie im Einzelfall von einem Ausschlußgrund Gebrauch machen will; aber auch hinsichtlich des Ausschlusses darf das eine Mitglied in gleichliegenden Fällen nicht schlechter behandelt werden als andere Mitgliedex', sonst liegt eine rechtsfehlerhafte Ausübung des Ermessens vor, die den Ausschluß zu einer offenbar unbilligen und damit rechtlich unwirksamen Maßnahme macht,
Eine solche Unwirksamkeit des Ausschlusses wegen offenbarer Unbilligkeit kann der Betroffene im ordentlichen Rechtsweg geltend machen; das ist für eine Klage auf Feststellung der Unwirksamkeit anerkannt (BGHZ 47 aaO), muß aber, da die Unv/irksamkeit kraft Gesetzes eintritt, auch im Rahmen eines Rechtsstreits mit anderem Gegenstand möglich sein.
Eine derartige Berufung auf Unwirksamkeit des Ausschlusses ist auch dann nicht schlechthin ausgeschlossen, wenn der Genosse etwa eine nach der Satzung mögliche genossenschaftsinterne Anfechtung des Ausschließungsbeschlusses versäumt haben sollte (vgl. Urteil vom 22. September I960 - II ZR 59/60 HJW 1960, 2143), wofür indessen bisher nichts vorliegt.
Hiernach ist, wenn die Klägerin zu dem Uachtexl des Beklagten vergleichbares Verhalten ungleich behandelt hat, sein Ausschluß aus der Genossenschaft möglicherweise unwixicsam.
Allerdings muß das Verhalten der anderen Genossen nach Art und Schwere der Vertragsv/idrigkeit dom festgcctellten Verhalten des Beklagten vergleichbar seine Der einschlägige9 unter Zeugenbe-wois gestellte Tatsachenvortrag des Beklagten (Schriftsatz von 12o I-Iärz 1965 GA 30/32, der Sache nach in Bezug genommen auf So 6 der Berufungsbegründung;, GA 33) läßt jedoch eino solche Xagegloichheit nicht von vornherein als ausgeschlossen erseheineno In diesem Punkt bedarf es also weiterer tatsächlicher Aufklärung«
Daher war die Aufhebung dos angefochtenen Urteils und die Zurückverweisung der Sache an die Vorinstans gebotene
\
Im Einverständnis der Parteien ergeht diese Entscheidung ohne mündliche Verhandlung (§ 128 Abs0 2 ZPO)»
Ir, Augustin
Er» freitag
Mattem
