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BGH · V ZR 106/60

Gericht: BGH · Aktenzeichen: V ZR 106/60

Einen Schadensersatzanspruch der Klägerin nach § *+63 Satz 2 BGB hat das Landgericht verneint, da ein arglistiges Verschweigen der Schäden durch die Beklagte nicht bewiesen sei. In der Berufungsinstanz hat die Beklagte u.a. vorgetragen, das Landgericht habe bei seiner Auslegung der Freizeichnungs-klausel dahin, daß ein Ausschluß der Gewährleistungspflicht der Beklagten für den Hausbockbefall nicht angenommen werden könne? Das Berufungsgericht geht mit dem Landgericht davon aus, daß die Klausel hinsichtlich der aus ihr zu ziehenden rechtlichen Folgerungen nicht so klar und eindeutig sei, daß sie einer Auslegung und Wertung nicht bedürfe. Bei seiner Auslegung der Klausel dahin, daß höchstens ein HaftungsausSchluß für sichtbare Mängel als vereinbart angenommen werden könne, stellt das Berufungsgericht darauf ab, daß die Parteien über etwaige Mängel der Gebäude und die Frage eines HaftungsausSchlusses für solche Mängel Überhaupt nicht gesprochen hätten, die Klausel vielmehr vom Notar rein formularmäßig und schematisch in den Vertrag-s-text aufgenommen und auch bei der Beurkundung weder erläutert noch erörtert worden sei. 3« Die Hevisiön wendet sich mit ihrem Hauptangriff geger den Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, der Wortlaut der streitigen Klausel sei nicht so klar und eindeutig, daß er einer Auslegung nicht bedürfe. Sie meint, die Klausel bringe mit unzweideutiger Klarheit den übereinstimmenden Willen der Parteien zu dem Ausdruck, jede Gewährleistung aus zu schließen, sodaß eine Auslegung nicht in Betracht komme. Ihr Wortlaut ist deshalb eindeutig in dem Sinne, daß die Gewähr für den Zustand der Gebäude uneingeschränkt, also in jeder Beziehung und damit auch die Gewähr für heimliche Mängel ausgeschlossen sein sollte. Dort hat das Reichsgericht ausgesprochen, daß die Kl sei "Für den ....Meßgehält und für andere Mängel der Sache . "Die Verkäuferin verkauft die Grundstücke in dem Zustand, vie solche seither besessen wurden" (Gruchot' 63, 222) und "Das Grundstück wird in dem Umfang und Zustand verkauft, wie es die Verkäufer bisher besessen haben" (JW 1937> 2591) sind in der Tat nicht eindeutig im Sinne eines uneingeschränkten Haftungsausschlussesj denn sie deuten durch ihre Anknüpfung an eine Besichtigung oder an den Zustand während des Vorbesitzes auf eine Beschränkung des Haftungsäusschlusses auf erkennbare Mängel hin* Das Reichsgericht hat allerdings, wenn auch ohne nähere Begründung, auch die Klausel "Die auf dem neu zu vermessenden Grundstück befindlichen Gebäude werden in dem jetzigen Zustand verkauft. Eine Gewähr für Beschaffenheit des Grundstücks und der Gebäude übernehmen Verkäuferinnen nicht" als nicht so klar angesehen, daß die Haftung für alle Mängel ausgeschlossen sei (RG2 131, 3**3, 3^? Ein letzter Zweifel daran, daß damit die Haftung für alle, also auch für heimliche Mängel entfallen sollte, ist jedoch deshalb nicht ausgeschlossen, weil in dem ersten Satz von. Ist aber durch die streitige Klausel die Haftung der Beklagten für alle Mängel und damit auch ihre Haftung für den Hausbockbefall der auf dem verkauften Grundstück befindlichen Gebäude ausgeschlossen, dann ist die Klage schon aus diesem * Grunde unbegründet, sodaß es auf die weiteren Ausführungen des Berufungsgerichts und die hiergegen gerichteten Angriffe der Revision nicht mehr ankommt.

Zitierte Normen: § 91 ZPO
GrundstückZustandGebäudeBerufungsgerichtKlauselHaftungKlägerinMangel

Volltext der Entscheidung

2184 091
/O
* 4
V ZR 106/60
Verkündet am 20« Dezember 1961 Hirth, Justizangestellter als Urkundsbearater der Geschäftsstelle
 Im Namen des Volkes
 ln dem Rechtsstreit
 der Katholischen Kirchengemeinde St. R^M^^ in vertreten durch ihren Vorstand,
 Beklagten, Berufungsklägerin und Revisionsklägerin,
- Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr
 gegen
die Firma MQÄÄ”jBüro- und Betriebsorganisation Josef V^|P KG in	vertreten	durch	die	persönlich	haftende Gesellschafterin Frau Hildegard	in	V(
HHflHBstraße
 Klägerin, Berufungsbeklagte und Revisionsbeklagte,
- Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr.
hat der V, Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 2^*,November 1961 unter Mitwirkung der Bundesrichter Dr. Iiückinghaus, Dr. Rothe, Dr. Freitag,
 Dr. Mattem und Offterdinger für Recht erkannt:
• Auf die Rechtsmittel der Beklagten wird das Urteil des 9« Zivilsenats des Oberlandesgerichts in Düsseldorf vom 9- März i960 aufgehoben und das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts in Mönchengladbach vom l*f. Juli 1959 abgeändert.
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten aller Rechtszüge zu tragen.
Von Rechts wegen
2
Tatbestand:
Mit notariellem Vertrag vom 23* Oktober 1957 kaufte die Klägerin von der Beklagten die Grundstücke H^l^straße £-0 in	die	der Beklagten zuletzt als Kinder-
heim gedient hatten, zu dem Preis von 100 000 EM.
Während der Vorverhandlungen besichtigte die für die Klägerin handelnde Gesellschafterin mehrfach die Gebäude und zog dabei den Architekten W^jjjp hinzu. Dieser untersuchte die Gebäude auch noch einige Male allein und beauftragte die Holzbaufirma K^|^ und verschiedene Handwerker mit der Anfertigung von Kostenanschlägen über die notwendig werdenden Reparaturen.
Der vom Notar entworfene Kaufvertrag enthält folgende Klausel:
"Die Grundstücke werden übertragen ohne Gewähr für einen bestimmten Flächeninhalt und den Zustand der Gebäude, hypotheken- und lastenfrei.T*
Nachdem die Grundstücke übergeben, der Kaufpreis gezahlt und der Eigentumswechsel im Grundbuch eingetragen worden waren, begann die Klägerin im Januar 1958 mit den vorgesehenen Umbauarbeiten. Dabei stellte sich heraus, daß die gesamte hölzerne Dachkonstruktion des Hauptgebäudes und der beiden damit verbundenen Nebengebäude derart vom Hausbock befallen war, daß ein erheblicher Teil des Gebälks völlig erneuert und das Holz im übrigen imprägniert werden mußte. Diese Schäden waren bei den von der Klägerin angeordneten Untersuchungen nicht entdeckt worden.
Die Klägerin hat behauptet, die Organe der Beklagten hätten die Schäden gekannt, aber arglistig verschwiegen. Sie hat unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes und der Minderung eine Teilforderung geltend gemacht und beantragt,
 
die Beklagte zu verurteilen, an sie 12 000 DM nebst 5 $ Zinsen seit dem 1. Januar 1958 zu bezahlen.
Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie hat bestritten, die Schäden gekannt und verschwiegen zu haben. Im Übrigen hat sie die Ansicht vertreten, ihre Haftung sei durch die vertraglich vereinbarte Freizeichnungsklausel ausgeschlossen uhd sie hafte auch deshalb nicht für die Mängel, we: die Klägerin grob fahrlässig von diesen keine Kenntnis gehabt habe.
Das Landgericht hat den Zahlungsanspruch, soweit er auf Kaufpreisminderung gestützt wird, dem Gründe nach für gerechtfertigt erklärt. Einen Schadensersatzanspruch der Klägerin nach § *+63 Satz 2 BGB hat das Landgericht verneint, da ein arglistiges Verschweigen der Schäden durch die Beklagte nicht bewiesen sei.
In der Berufungsinstanz hat die Beklagte u.a. vorgetragen, das Landgericht habe bei seiner Auslegung der Freizeichnungs-klausel dahin, daß ein Ausschluß der Gewährleistungspflicht der Beklagten für den Hausbockbefall nicht angenommen werden könne? nicht berücksichtigt, daß die veräußerten .Gebäude 50 bis 60 Jahi alt seien und bei solchen Häusern das Auftreten von Hausbockbefall keine Seltenheit sei, daß es sich bei dem Kaufpreis von 100 000'DM um einen außerordentlich günstigen Preis gehandelt habe, daß der Klägerin angesichts des günstigen Preises der Zustand des Hauses völlig gleichgültig gewesen sei und daß die Klägerin auch mit umfangreichen Mängeln der Gebäude gerechnet habe.
Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Beklagten zurück gewiesen.
- if -
Mit ihrer Revision verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisung santrag weiter. Die Klägerin beantragt Zurückweisung des Rechtsmittels.
Ent s chei dung sgründe:
1.	Soweit das Berufungsgericht einen HaftungsausSchluß nach § if60 Satz 2 BGB verneint, werden von der Revision keine Angriffe erhoben. Die dahingehenden Ausführungen des Berufungsgerichts enthalten auch keinen Rechtsirrtum.
2.	Die Entscheidung des Rechtssti'eits hängt daher davon ab, welchen Inhalt die in dem Kaufvertrag vom 23* Oktober 1957 vereinbarte Haftungsausschlußklausel hat.
Das Berufungsgericht geht mit dem Landgericht davon aus, daß die Klausel hinsichtlich der aus ihr zu ziehenden rechtlichen Folgerungen nicht so klar und eindeutig sei, daß sie einer Auslegung und Wertung nicht bedürfe. Bei seiner Auslegung der Klausel dahin, daß höchstens ein HaftungsausSchluß für sichtbare Mängel als vereinbart angenommen werden könne, stellt das Berufungsgericht darauf ab, daß die Parteien über etwaige Mängel der Gebäude und die Frage eines HaftungsausSchlusses für solche Mängel Überhaupt nicht gesprochen hätten, die Klausel vielmehr vom Notar rein formularmäßig und schematisch in den Vertrag-s-text aufgenommen und auch bei der Beurkundung weder erläutert noch erörtert worden sei. Das Berufungsgericht führt sodann weiter aus: Angesichts dessen aber ließen die von der Beklagten herausgestellten Gesichtspunkte des Alters der Gebäude und der sich daraus ergebenden Wahrscheinlichkeit eines Hausbockbefalls, des günstigen Kaufpreises, der Ublichkeit des Ausschlusses der Gewährleistungshaftung in Gründstücksverträgen sowie die Tatsache, daß die Klägerin die Gebäude mehrfach besichtigt habe - und habe untersuchen lassen, einen genügend sicheren Schluß darauf, daß die Parteien über einen vollständigen Haftungsausschluß einig gewesen seien, nicht zu.
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3« Die Hevisiön wendet sich mit ihrem Hauptangriff geger den Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, der Wortlaut der streitigen Klausel sei nicht so klar und eindeutig, daß er einer Auslegung nicht bedürfe. Sie meint, die Klausel bringe mit unzweideutiger Klarheit den übereinstimmenden Willen der Parteien zu dem Ausdruck, jede Gewährleistung aus zu schließen, sodaß eine Auslegung nicht in Betracht komme.
Dem ist der Erfolg nicht zu versagen. Die streitige Klau sei entspricht einmal dem Grundsatz, daß der weitgehende Ausschluß der Haftung des Verkäufers für alle, also auch für heimliche Mängel einer bestimmten und auch dem Gegner verstän liehen Niederlegung bedarf (HG JW 1937» 2591; Staudinger, BG£ 11.. Aufl. § Änm. 3)* Sie enthält darüberhinaus keinerlei Anhaltspunkte dafür, daß der Haftungsausschluß sich etwa nur auf den äußeren Zustand oder den erkennbaren Zustand der Gebäude beziehen sollte. Ihr Wortlaut ist deshalb eindeutig in dem Sinne, daß die Gewähr für den Zustand der Gebäude uneingeschränkt, also in jeder Beziehung und damit auch die Gewähr für heimliche Mängel ausgeschlossen sein sollte. Der Hevisiön ist darin beizutreten, daß die streitige Klausel nicht wenige klar ist als diejenige, die dem (in JW 1937* 2591 zitierten) Urteil des Reichsgerichts vom 17* März 1937 - V 122/3& - zugr deliegt. Dort hat das Reichsgericht ausgesprochen, daß die Kl
 sei "Für den .... Meßgehält und für andere Mängel der Sache .
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wird keine Gewähr geleistet" mit unzweideutiger Klarheit den übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien zu dem Ausdruck bringe, jede Gewährleistung auszuschließen. Die Klägerin kann sich demgegenüber auch nicht auf die weitere Rechtsprechung des Reichsgerichts berufen, auf welche das Berufungsgericht B nimmt. Die Klauseln "Die Käufer erklären, von dem baulichen Z stand des Kaufobjekts durch eingehende Besichtigung genaue Kenntnis zu haben, eine Haftung irgendwelcher Art hierfür wir* verkaufenderseits nicht übernommen" (WarnRspr 1927 Nr. 11),
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"Die Verkäuferin verkauft die Grundstücke in dem Zustand, vie solche seither besessen wurden" (Gruchot' 63, 222) und "Das Grundstück wird in dem Umfang und Zustand verkauft, wie es die Verkäufer bisher besessen haben" (JW 1937> 2591) sind in der Tat nicht eindeutig im Sinne eines uneingeschränkten Haftungsausschlussesj denn sie deuten durch ihre Anknüpfung an eine Besichtigung oder an den Zustand während des Vorbesitzes auf eine Beschränkung des Haftungsäusschlusses auf erkennbare Mängel hin* Das Reichsgericht hat allerdings, wenn auch ohne nähere Begründung, auch die Klausel "Die auf dem neu zu vermessenden Grundstück befindlichen Gebäude werden in dem jetzigen Zustand verkauft. Eine Gewähr für Beschaffenheit des Grundstücks und der Gebäude übernehmen Verkäuferinnen nicht" als nicht so klar angesehen, daß die Haftung für alle Mängel ausgeschlossen sei (RG2 131, 3**3, 3^? 350). Es ist zwar nicht zu verkennen, daß diese Klausel dadurch, daß sie in ihrem zweiten Satz die "Gewähr für Beschaffenheit ..... der Gebäude" ausschließt, der streitigen Klausel ähnlich ist. Ein letzter Zweifel daran, daß damit die Haftung für alle, also auch für heimliche Mängel entfallen sollte, ist jedoch deshalb nicht ausgeschlossen, weil in dem ersten Satz von. dem "jetzigen Zustand" der auf dem Grundstück befindlichen Gebäude gesprochen wird und diese unterschiedliche Ausdrucksweise nicht nur rein formaler Art sein konnte.
f
b. Ist aber durch die streitige Klausel die Haftung der Beklagten für alle Mängel und damit auch ihre Haftung für den Hausbockbefall der auf dem verkauften Grundstück befindlichen Gebäude ausgeschlossen, dann ist die Klage schon aus diesem * Grunde unbegründet, sodaß es auf die weiteren Ausführungen des Berufungsgerichts und die hiergegen gerichteten Angriffe der Revision nicht mehr ankommt.
Unter Aufhebung des Urteils des Oberlandesgeriehts und unter Abänderung des Urteils des Landgerichts war deshalb die Klage abzuweisen.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 ZPO.
Dr. Hiickinghaus	Hothe	Dr.	Freitag
 Dr. Mattem
 Offterdinger