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BGH · V ZR 102/79

Gericht: BGH · Aktenzeichen: V ZR 102/79

a) Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen sich der Hauptinhalt der durch das Rechtsgeschäft zu begründenden Rechte und Pflichten in hinlänglich klaren Umrissen aus der Niederschrift ergibt (§1 Abs. 1 Satz 2 BeurkÄndG). Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 18. Von Rechts wegen Tatbestand Die Beklagte begehrt im Wege der Widerklage Feststellung der Nichtigkeit eines "Träger-Bewerber-Vertrages". November 1972 bewarben sich die Kläger bei der Beklagten um den Erwerb eines Grundstücks in AHH-KBBHiHH^B» HflBweg 0» das die Beklagte im Rahmen eines Siedlungsvorhabens mit einem Einfamilienhaus bebauen sollte. November 1972 einen notariellen "Träger-Bewerber-Vertrag" nach dem Muster 11 der Wohnungsbauförderungsbestimmungen 1937 des Landes Nordrhein-Westfalen - WFB 1957 -, in dem die Beklagten den Klägern die "Anwartschaft" auf Übertragung des Eigenheimes sowie 1/8 Miteigentumsanteil an einer Wegeparzelle nach Maßgabe der Bedingungen und Auflagen des Bewilligungsbescheides des Oberkreisdirektors des Kreises AflH vom 23. Die Beklagte sollte das Bauwerk nach den mit dem Bewilligungsbescheid genehmigten Bau- und Finanzierungsplänen errichten. Vom Zeitpunkt der Fertigstellung bis zur Übertragung des Eigentums sollte die Beklagte den Klägern das Hausgrundstück entgeltlich zur Nutzung überlassen. Spätestens zwei Jahre nach der Bezugsfertigkeit sollte die Beklagte auf Antrag mit den Klägern einen Kaufund Übereignungsvertrag nach dem Muster der Wohnungsbauförderungsbestimmungen 1957 schließen, sofern dann noch die Voraussetzungen dafür vorlägen und die Kläger insbesondere ihre Eigenleistungen erbracht sowie ihre sonstigen Verpflichtungen erfüllt hätten. "Auf die Vereinbarungen des als Anlage zu dieser Urkunde genommenen Vertrages vom 7.11.1972 wird Bezug genommen. Die Beklagte ist dem Klagebegehren entgegengetreten und hat - unter Hinweis auf das inzwischen ergangene Senatsurteil vom 23. Das Berufungsgericht hat die - auf eine Zwischenfeststellung (§ 256 Abs. 2 ZPO) gerichtete - Widerklage zu Recht als zulässig angesehen. Nur wenn feststeht, daß durch die Entscheidung über die Hauptsache die Rechtsbeziehungen, die sich aus dem streitigen Rechtsverhältnis ergeben können, mit Rechtskraftwirkung erschöpfend klargestellt werden, ist für die Zwischenfeststellungsklage kein Raum (BGH Urt. v. Streitpunkte, über die im anhängigen Rechtsstreit noch nicht mit Rechtskraftwirkung entschieden wird, sind z.B. die Höhe des von den Klägern geschuldeten Entgelts und die Einzelheiten des Nutzungsverhältnisses über das Hausgrundstück nebst Garage. November 1972 aber für die Beklagte, auch wenn dem Erwerb noch der Abschluß eines besonderen Kaufund Übereignungsvertrages vorgeschaltet werden sollte. Auch wenn die Kläger schon hiernach von der Beklagten den Abschluß eines Veräußerungsvertrages verlangen konnten, konkretisierte der Vertrag vom 21. November 1972 doch nicht nur die bereits gesetzlich festgelegte Veräußerungspflicht, sondern legte zugleich u.a. die bauliche Gestaltung des zu errichtenden Einfamilienhauses, die Art der Finanzierung sowie das bis zur Übereignung zu begründende Nutzungsverhältnis zwischen den Parteien fest. 2. Das Beurkundungserfordemis erstreckt sich nach unangefochtener ständiger Rechtsprechung nicht nur auf die Verpflichtung des Veräußerers zur Grundstücksüber-eignung, sondern auf alle Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Vertragspartner das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusammensetzt; dabei spielt keine Rolle, inwieweit die einzelnen Ansprüche aus dem Vertrag nach Kaufoder Werkvertragsrecht zu beurteilen sind (BGHZ 63, 359, 361; 69, 266, 268; BGH ürt. November 1972 dem Bauvorhaben der Beklagten zugrunde lag, bei Abschluß des Vertrages vom 21. Nach ihnen sollte die Beklagte das Bauwerk errichten (§ 1 Abs. 2 des Vertrages vom 21. November 1972 nicht, denn die Baupläne lagen weder bei der notariellen Verhandlung vor, noch wurden sie der Niederschrift als Anlage beigefügt. ist Satz 1 entsprechend anzuwenden, wenn in der Niederschrift auf Karten, Zeichnungen, Abbildungen oder Schriftstücke verwiesen worden ist und sich der Hauptinhalt der durch das Rechtsgeschäft zu begründenden Rechte und Pflichten in hinlänglich klaren Umrissen aus der Niederschrift ergibt. Mai 1980, V ZK 8$/79, WM 1980, 1038 näher dargelegt hat, ist bei der Ausfüllung der aus BGHZ 63* 359, 363 in das Beurkundungsänderungsgesetz übernommenen (problematischen) Merkmale "hinlänglich klare Umrisse" und "Hauptinhalt" der Rechte und Pflichten nach dem Willen des Gesetzgebers ein großzügiger Maßstab anzulegen, der Jedenfalls die in BGHZ 63, 359 für ausreichend erachteten konkreten Anforderungen nicht verschärft (vgl. In BGHZ 63» 359, 363 hatte der Senat den "Hauptinhalt der Verpflichtungen" bereits dadurch als "in hinlänglich klaren Umrissen" festgelegt erachtet, daß die Pflicht des Klägers (Verkäufer) zur Veräußerung und zur Wohnungsherstellung (in Verbindung mit der Bezeichnung des Ver-äußerungs- und Herstellungsgegenstandes durch Angabe der Grundbuchbezeichnung, der Höhe des Miteigentumsanteils sowie des Geschosses und der Nummer der Eigentumswohnung) sowie die Zahlungspflicht der Beklagten (Käuferin), der Erwerbspreis und die Zahlungsbedingungen in der Niederschrift angegeben waren. Im vorliegenden Pall sind diese Voraussetzungen mit der Einschränkung gegeben, daß die Gesamtherstellungs kosten (gemäß dem Finanzierungsplan) nur "schätzungsweise angegeben sind (§1 Abs.4 des Vertrages) und der Kaufpreis "den Betrag nicht übersteigen (soll), der vom Träger für Grunderwerb und Erschließung sowie Aufbau und Zur Begründung hat er in BGH NJV 1980, 1631 angeführt, ein schutzwürdiges Vertrauen der Beklagten (Bauträgerunternehmen) auf die Nichtigkeit des Vertrages sei nicht ersichtlich. Mai 1980 (NJW 1980, 1800) ein einschlägiges Verfahren ausgesetzt und dem Bundesverfassungsgericht die Frage vorgelegt, ob § 1 Abs. 1 Satz 1 BeurkÄndG mit der Verfassung übereinstimmt. Im Mai 1979 (damals war der dem landgerichtlichen Verfahren zugrundeliegende Vertrag beurkundet worden) sei das geltende Recht weder unklar noch verworren, vielmehr durch den eindeutigen Wortlaut der §§ 9 und 13 BeurkG sowie durch mehrere zu dem Teil bereits 20 Monate zurückliegende höchstrichterliche Entscheidungen geklärt gewesen; auch zwingende Gründe des Gemeinwohls, die dem Gebot der Rechtssicherheit übergeordnet seien, seien nicht ersichtlich, da die zu dem Beurkundungsänderungsgesetz veröffentlichten Materialien in tatsächlicher Hinsicht hierzu alle nachprüfbaren Angaben vermissen ließen. 1. wenn der Bürger nach der rechtlichen Situation in dem Zeitpunkt, auf den der Eintritt der Rechtsfolge vom Gesetz zurückbezogen wird, mit dieser Regelung rechnen mußte, 4. wenn zwingende Gründe des Gemeinwohls, die dem Gebot der Rechtssicherheit übergeordnet sind, eine Rückwirkungsanordnung rechtfertigen (Hinweis auf BVerfGE 13, 261, 271 f = NJW 1962, 291). Grundlegend für diese Einschränkungen ist ersichtlich die Wertung, daß unter bestimmten Voraussetzungen das Vertrauen des Bürgers auf die Verbindlichkeit der gesetzlich ausgewiesenen Rechtslage nicht - oder nicht hinreichend -schutzwürdig ist. In diesen Fällen werden die Parteien im Zeitpunkt der Beurkundung des Vertrages typischerweise davon ausgegangen sein, daß die von dem Notar angewandte Beurkundungspraxis den gesetzlichen Formerfordernissen entsprach. Auf die Formnichtigkeit des Vertrages werden sie typischerweise gerade nicht vertraut haben, so daß insoweit für einen Vertrauensschutz von vornherein kein Platz ist. Im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Beurkundungsänderungsgesetzes war das geltende Recht für die betroffenen Vertragsparteien jedenfalls insofern unklar, als sie nicht vorhersehen konnten, in welchem Umfang die Gerichte einem systematischen Mißbrauch der neueren Senatsrechtsprechung -namentlich durch unseriöse Bauträgerunternehmen - den Rechtsgedanken von Treu und Glauben (Gegeneinwand des Rechtsmißbrauchs) entgegensetzen würden. Nach alledem ist die auf Feststellung der Nichtigkeit des Vertrages vom 21.

Zitierte Normen: § 256 ZPO § 313 BGB § 9 BeurkG § 125 BGB § 13 BeurkG § 41 ZPO § 242 BGB § 91 ZPO
vertragenNiederschriftVereinbarungVertragesKlägerBGHZ

Volltext der Entscheidung

Nachschlagewerk:	Ja
BGHZ:	nein
 Gesetz zur Änderung und Ergänzung beurkundungsrechtlicher Vorschriften vom 20. Februar 1980 - BGBl IS. 157 -(Beurkundungsänderungsgesetz - BeurkÄndG) § 1 Abs. 1
a)	Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen sich der Hauptinhalt der durch das Rechtsgeschäft zu begründenden Rechte und Pflichten in hinlänglich klaren Umrissen aus der Niederschrift ergibt (§1 Abs. 1 Satz 2 BeurkÄndG).
b)	§ 1 Abs. 1 BeurkÄndG ist nicht verfassungswidrig.
BGH, Urt. v. 19. September 1980 - V ZR 102/79 - OLG Köln
LG Aachen
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
Y ZR 102/79
URTEIL
in dem Rechtsstreit
 Verkündet am
19. September 1980
H i r t h , Justizamtsinspektor
 als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 der Eheleute Alfred und Brigitte
►weg m, AI
Kläger, Viderbeklagten und Revi sionskläger,
 Prozeßbevollmächtigte:
Rechtsanwälte Dr. und Dr. ■■■■■
gegen
 die Neue Heimbau Wohnungsgesellschaft mbH, durch den Geschäftsführer Günther CC~ Wllhelm-PBL-Straße ■/■, S(
vertreten
 Beklagte, Widerklägerin und Revisionsbeklagte,
 Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Prof. Dr
 
3
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung vom 19. September 1980 durch den Vorsitzenden Richter Hill und die Richter Dr. Eckstein» Prof. Dr. Hagen» Dr. Vogt und Dr. Räfle
 für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 18. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln vom 5. April 1979 aufgehoben.
Auf die Berufung der Kläger wird das Teilurteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Aachen vom 4. Oktober 1978 abgeändert.
Die Widerklage wird abgewiesen.
Die Kosten des Berufungs- und des Revisionsverfahrens trägt die Beklagte.
Von Rechts wegen Tatbestand
 Die Beklagte begehrt im Wege der Widerklage Feststellung der Nichtigkeit eines "Träger-Bewerber-Vertrages".
Durch privatschriftlichen Vertrag vom 7. November 1972 bewarben sich die Kläger bei der Beklagten um den Erwerb eines Grundstücks in AHH-KBBHiHH^B» HflBweg 0» das die Beklagte im Rahmen eines Siedlungsvorhabens mit einem Einfamilienhaus bebauen sollte. Dem Bauvorhaben» das mit öffentlichen Förderungsmitteln finanziert werden sollte»
lagen ein "vorläufiger Lageplan", eine "vorläufige Bauzeichnung" und eine "vorläufige Baubeschreibung" zugrunde, die der Vertragsurkunde nicht beigefügt, dem Vertragstext zufolge jedoch den Klägern bekannt waren.
Auf der Grundlage des Vertrages vom 7. November 1972 schlossen die Parteien am 21. November 1972 einen notariellen "Träger-Bewerber-Vertrag" nach dem Muster 11 der Wohnungsbauförderungsbestimmungen 1937 des Landes Nordrhein-Westfalen - WFB 1957 -, in dem die Beklagten den Klägern die "Anwartschaft" auf Übertragung des Eigenheimes sowie 1/8 Miteigentumsanteil an einer Wegeparzelle nach Maßgabe der Bedingungen und Auflagen des Bewilligungsbescheides des Oberkreisdirektors des Kreises AflH vom 23. November 1971 Nr. 91020-354-(431.126) einräumte. Die Beklagte sollte das Bauwerk nach den mit dem Bewilligungsbescheid genehmigten Bau- und Finanzierungsplänen errichten. Die Gesamtherstellungskosten betrugen nach einem - dem Vertragsmuster hinzugefügten - Zusatz "schätzungsweise 139 000 DM". Vom Zeitpunkt der Fertigstellung bis zur Übertragung des Eigentums sollte die Beklagte den Klägern das Hausgrundstück entgeltlich zur Nutzung überlassen. Spätestens zwei Jahre nach der Bezugsfertigkeit sollte die Beklagte auf Antrag mit den Klägern einen Kaufund Übereignungsvertrag nach dem Muster der Wohnungsbauförderungsbestimmungen 1957 schließen, sofern dann noch die Voraussetzungen dafür vorlägen und die Kläger insbesondere ihre Eigenleistungen erbracht sowie ihre sonstigen Verpflichtungen erfüllt hätten. Als § 16 a enthielt der Vertrag vom 21. November 1972 folgende Klausel:
"Auf die Vereinbarungen des als Anlage zu dieser Urkunde genommenen Vertrages vom 7.11.1972 wird Bezug genommen. Diese Vereinbarungen werden Bestandteil dieses Träger-Bewerber- Vertrages . Im Zweifelsfalle gehen die Bestimmungen dieses Träger-Bewerber-Vertrages den Vereinbarungen in dem als Anlage zu dieser Urkunde genommenen Vertrag vor. Sollte eine Bestimmung dieser Urkunde der Vereinbarung vom 7.11.1972 widersprechen, so gelten die Bestimmungen dieser Urkunde. Sollte eine Bestimmung dieses Vertrages und der Vereinbarung vom 7.11.1972 rechtsunwirksam sein oder werden, soll hierdurch die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen und Vereinbarungen nicht berührt werden. Die nichtigen Bestimmungen und Vereinbarungen sollen dann durch andere, wirksame Vereinbarungen ersetzt werden, die dem wirtschaftlichen Zweck der nichtigen Regelung am nächsten kommen.N
Die Vertragsurkunde vom 7. November 1972 wurde der notariellen Niederschrift vom 21. November 1972 beigefügt. Am 21. Dezember 1974 bezogen die Kläger das inzwischen fertiggestellte Einfamilienhaus. Am 7. Juli 1973 räumte die Beklagte zu notariellem Protokoll den Klägern die Anwartschaft auf Übertragung einer Garage zu dem Preise von etwa 11 400 DM ein. Die Gesamtherstellungskosten erhöhten sich hiernach "auf ca. 150 400 DM". Mit ihrer Schlußrechnung vom 31. Mai 1976 verlangte die Beklagte insgesamt 209 297,58 DM. Die Kläger waren damit nicht einverstanden. Das Amt für Bauförderung und Vohnungsaufsicht erklärte lediglich den Betrag von 162 618 DM für gerechtfertigt. Gegen diesen Bescheid hat die Beklagte Anfechtungsklage vor dem Verwaltungsgericht erhoben, über die noch nicht rechtskräftig entschieden ist.
 
Die Kläger haben die Verurteilung der Beklagten auf Abschluß eines Kaufvertrages über das Hausgrundstück und über 1/8-Anteil an dem Garagengrundstück begehrt sowie Auflassung und Bewilligung der Eigentumsumschreibung verlangt. Die Beklagte ist dem Klagebegehren entgegengetreten und hat - unter Hinweis auf das inzwischen ergangene Senatsurteil vom 23. September 1977 (BGHZ 69, 266) - im Wege der Widerklage die Feststellung beantragt, daß der Vertrag vom 21. November 1972 (wegen Verstoßes gegen die Beurkundungsvorschriften) nichtig ist.
Das Landgericht hat durch Teilurteil vom 4. Oktober 1978 der Widerklage stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung der Kläger hat das Oberlandesgericht zurück gewiesen.
Mit der Revision verfolgen die Kläger ihren Antrag auf Abweisung der Widerklage weiter. Die Beklagte beantragt, das Rechtsmittel zurückzuweisen.
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht hat die - auf eine Zwischenfeststellung (§ 256 Abs. 2 ZPO) gerichtete - Widerklage zu Recht als zulässig angesehen. Nur wenn feststeht, daß durch die Entscheidung über die Hauptsache die Rechtsbeziehungen, die sich aus dem streitigen Rechtsverhältnis ergeben können, mit Rechtskraftwirkung erschöpfend klargestellt werden, ist für die Zwischenfeststellungsklage kein Raum (BGH Urt. v. 29. Oktober 1954, I ZR 169/53,
 
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LM ZPO § 280 a.F. Nr. 4 im Anschluß an RGZ 170, 328, 330). Dieser Ausnahmefall liegt hier nicht vor. Streitpunkte, über die im anhängigen Rechtsstreit noch nicht mit Rechtskraftwirkung entschieden wird, sind z.B. die Höhe des von den Klägern geschuldeten Entgelts und die Einzelheiten des Nutzungsverhältnisses über das Hausgrundstück nebst Garage. Die Widerklage ist daher zulässig.
II.
Das Berufungsgericht hat die Widerklage als begründet angesehen. Dem kann - jedenfalls im Ergebnis -nicht mehr beigetreten werden.
1.	Dem Berufungsgericht ist allerdings darin zu folgen, daß der Vertrag vom 21. November 1972 gemäß §313 BGB a.F. der Beurkundung bedurfte. Nach der Gesetzesfassung, die bis zu dem 30. Juni 1973 galt, erstreckte sich das Beurkundungserfordemis zwar nur auf alle diejenigen Verträge, durch die sich der eine Vertragsteil verpflichtete, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen.
Eine solche Verpflichtung enthielt der Vertrag vom 21. November 1972 aber für die Beklagte, auch wenn dem Erwerb noch der Abschluß eines besonderen Kaufund Übereignungsvertrages vorgeschaltet werden sollte.
Entgegen der Ansicht der Revision änderte sich an der Beurkundungspflicht nichts dadurch, daß die Beklagte gemäß § 36 Abs. 2 II. Wohnungsbaugesetz (WoBauG) das Verlangen eines geeigneten Bewerbers, mit ihr einen Veräußerungsvertrag zu angemessenen Bedingungen abzuschließen, nur ablehnen durfte, wenn ein wichtiger Grund in der Person
 
oder in den Verhältnissen des Bewerbers vorlag. Auch wenn die Kläger schon hiernach von der Beklagten den Abschluß eines Veräußerungsvertrages verlangen konnten, konkretisierte der Vertrag vom 21. November 1972 doch nicht nur die bereits gesetzlich festgelegte Veräußerungspflicht, sondern legte zugleich u.a. die bauliche Gestaltung des zu errichtenden Einfamilienhauses, die Art der Finanzierung sowie das bis zur Übereignung zu begründende Nutzungsverhältnis zwischen den Parteien fest.
Der Vertrag unterliegt daher dem Beurkundungszwang nach §313 BG3 (in diesem Sinne auch schon BGHZ 16, 334> 335 zur Formbedürftigkeit eines Träger-Siedler-Vertrages trotz gesetzlicher Pflicht zur Übertragung der Kleinsiedlungen).
2.	Das Beurkundungserfordemis erstreckt sich nach unangefochtener ständiger Rechtsprechung nicht nur auf die Verpflichtung des Veräußerers zur Grundstücksüber-eignung, sondern auf alle Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Vertragspartner das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusammensetzt; dabei spielt keine Rolle, inwieweit die einzelnen Ansprüche aus dem Vertrag nach Kaufoder Werkvertragsrecht zu beurteilen sind (BGHZ 63, 359, 361; 69, 266, 268; BGH ürt. v. 27. April 1979, V ZR 175/77, DNotZ 1979, 406). Zum Inhalt eines Rechtsgeschäfts gehört allerdings nur der eine Regelung enthaltende, d.h. Rechtswirkungen erzeugende - nicht der lediglich erläuternde - Teil der Erklärungen (Senatsurteil vom 23. Februar 1979, V ZR 99/77, NJW 1979, 1495 » DNotZ 1979, 406; BGHZ 74, 346, 349).
8 -
a)	Ob die mit dem Bewilligungsbescheid des Ober-kreisdirektors in Aachen vom 23. November 1971 genehmigten Finanzierungspläne hiernach zu dem beurkundungsbedürftigen Inhalt des Vertrages vom 21. November 1972 gehörten, ist zweifelhaft, weil insoweit keine ausreichenden tatrichterlichen Feststellungen vorliegen. Die Frage kann aus den nachstehend unter Nr. 4 erörterten Gründen offen bleiben.
b)	Vom Berufungsgericht nicht angesprochen ist die Frage, ob die "vorläufige Baubeschreibung", die nach dem Vorspruch der Vereinbarung vom 7. November 1972 dem Bauvorhaben der Beklagten zugrunde lag, bei Abschluß des Vertrages vom 21. November 1972 zu dem Gegenstand einer vertraglichen Verpflichtung der Beklagten gemacht werden sollte oder ob sie etwa nur zur Erläuterung als außervertragliche Tatsache erwähnt wurde. Auch diese Frage bedarf aus den Gründen zu Nr. 4 keiner Vertiefung.
c)	Zum beurkundungspflichtigen Vertragsinhalt gehörten Jedenfalls die mit Bescheid des Oberkreisdirektors vom 23. November 1971 "genehmigten" Baupläne. Nach ihnen sollte die Beklagte das Bauwerk errichten (§ 1 Abs. 2 des Vertrages vom 21. November 1972). Daß die Baupläne die Vertragspflichten der Beklagten insoweit nicht mit Worten, sondern durch zeichnerische Darstellung des zu errichtenden Bauwerks festlegten, ändert an der Beurkundungspflicht nach § 313 BGB nichts (Senaturteil BGHZ 74, 346, 349 f; vgl. Jetzt auch § 9 Abs. 1 Satz 3 BeurkG n.F.).
 
3.	Die Baupläne sind nicht ordnungsgemäß beurkundet.
Da das Beurkundungsgesetz in der bis zu dem 26. Februar 1980 in Geltung gewesenen Fassung keine Regelung für die Beurkundung von Willenserklärungen durch Verweisung auf Baupläne enthielt (vgl. demgegenüber § 9 Abs. 1 Satz 3 BeurkG n.F.), war § 9 Abs. 1 Satz 2 BeurkG insoweit mit der Folge analog anzuwenden, daß die Baupläne der Niederschrift beizufügen waren; anstelle des Verlesens, wie §13 BeurkG es für Schriftstücke verlangte, mußten die Pläne bei der Verhandlung vorliegen (BGHZ 74, 346, 351/352). Diesen Voraussetzungen genügte die Beurkundung des Vertrages vom 21. November 1972 nicht, denn die Baupläne lagen weder bei der notariellen Verhandlung vor, noch wurden
 sie der Niederschrift als Anlage beigefügt.
4.	Dennoch ist entgegen § 125 Satz 1 BGB der Vertrag vom 21. November 1972 nicht nichtig, weil inzwischen das Gesetz zur Änderung und Ergänzung beurkundungsrechtlicher Vorschriften vom 20. Februar 1980 - BGBl IS. 157 -(Beurkundungsänderungsgesetz - BeurkÄndG) erlassen worden ist. Ist in der Niederschrift eines vor Inkrafttreten dieses Gesetzes (27. Februar 1980) notariell beurkundeten Rechtsgeschäfts auf eine öffentliche Urkunde verwiesen worden, so ist gemäß § 1 Satz 1 aaO das Rechtsgeschäft nicht deshalb nichtig, weil diese Urkunde nicht nach § 9 Abs. 1 Satz 2 BeurkG beigefügt oder nicht nach § 13 BeurkG verlesen worden ist. Nach § 1 Abs. 1 Satz 2 BeurkÄndG
ist Satz 1 entsprechend anzuwenden, wenn in der Niederschrift auf Karten, Zeichnungen, Abbildungen oder Schriftstücke verwiesen worden ist und sich der Hauptinhalt der durch das Rechtsgeschäft zu begründenden Rechte und Pflichten in hinlänglich klaren Umrissen aus der Niederschrift ergibt.
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Bei den Bauplänen handelt es sich nicht um den Bewilligungsbescheid des Oberkreisdirektors vom 23. November 1971 selbst, der eine öffentliche Urkunde ist (§§ 41$, 417 ZPO) und unter § 1 Abs. 1 Satz 1 BeurkÄndG fiele, sondern um Zeichnungen im Sinne des § 1 Abs. 1 Satz 2 BeurkÄndG. Wie der Senat in seinem Urteil vom 23. Mai 1980, V ZK 8$/79, WM 1980, 1038 näher dargelegt hat, ist bei der Ausfüllung der aus BGHZ 63* 359, 363 in das Beurkundungsänderungsgesetz übernommenen (problematischen) Merkmale "hinlänglich klare Umrisse" und "Hauptinhalt" der Rechte und Pflichten nach dem Willen des Gesetzgebers ein großzügiger Maßstab anzulegen, der Jedenfalls die in BGHZ 63, 359 für ausreichend erachteten konkreten Anforderungen nicht verschärft (vgl. Nr. 2 Buchst, b der Stellungnahme des Bundesrates, BT-Drucks. 8/3230, Anlage 2, S. 10). In BGHZ 63» 359, 363 hatte der Senat den "Hauptinhalt der Verpflichtungen" bereits dadurch als "in hinlänglich klaren Umrissen" festgelegt erachtet, daß die Pflicht des Klägers (Verkäufer) zur Veräußerung und zur Wohnungsherstellung (in Verbindung mit der Bezeichnung des Ver-äußerungs- und Herstellungsgegenstandes durch Angabe der Grundbuchbezeichnung, der Höhe des Miteigentumsanteils sowie des Geschosses und der Nummer der Eigentumswohnung) sowie die Zahlungspflicht der Beklagten (Käuferin), der Erwerbspreis und die Zahlungsbedingungen in der Niederschrift angegeben waren.
Im vorliegenden Pall sind diese Voraussetzungen mit der Einschränkung gegeben, daß die Gesamtherstellungs kosten (gemäß dem Finanzierungsplan) nur "schätzungsweise angegeben sind (§1 Abs. 4 des Vertrages) und der Kaufpreis "den Betrag nicht übersteigen (soll), der vom Träger für Grunderwerb und Erschließung sowie Aufbau und
11
Einrichtungen und anteilig für Gemeinschaftskosten aufgewendet worden ist” (§7 Abs. 1 des Vertrages).
Hierdurch ist der Erwerbspreis zwar nicht bestimmt, wohl aber immerhin bestimmbar festgelegt und ergibt sich damit "in hinlänglich klaren Umrissen" aus der notariellen Niederschrift. Angesichts des erkennbaren Zieles des Gesetzgebers, Beurkundungsmängel in möglichst weitem Umfange zu heilen - und zwar unabhängig von der einzelfallbezogenen Anwendung des § 242 BGB - genügt dies den in § 1 Abs. 1 Satz 2 BeurkÄndG gestellten Anforderungen.
5.	Der Senat hält § 1 Abs. 1 BeurkÄndG für nicht verfassungswidrig. Er hat Satz 1 aaO in seinem Urteil vom 21. März 1980, V ZR 72/78, NJW 1980, 1631 und Satz 2 aaO in dem schon erwähnten Urteil vom 23. Mai 1980 (WM 1980, 1038) sowie in einem weiteren Urteil vom 4. Juni 1980, V ZR 110/78, bereits angewendet. Zur Begründung hat er in BGH NJV 1980, 1631 angeführt, ein schutzwürdiges Vertrauen der Beklagten (Bauträgerunternehmen) auf die Nichtigkeit des Vertrages sei nicht ersichtlich. An dieser Begründung hält er - verallgemeinernd -auch nach erneuter Prüfung fest.
a) Die 12. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf hat allerdings durch Beschluß vom 28. Mai 1980 (NJW 1980, 1800) ein einschlägiges Verfahren ausgesetzt und dem Bundesverfassungsgericht die Frage vorgelegt, ob § 1 Abs. 1 Satz 1 BeurkÄndG mit der Verfassung übereinstimmt.
Es hält die Voraussetzungen, unter denen ausnahmsweise - wie im Falle des Beurkundungsänderungsgesetzes - ein Gesetz mit "echter" Rückwirkung erlassen werden dürfe
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(Hinweis auf BVerfG NJW 1965» 1268), für nicht gegeben:
Im Mai 1979 (damals war der dem landgerichtlichen Verfahren zugrundeliegende Vertrag beurkundet worden) sei das geltende Recht weder unklar noch verworren, vielmehr durch den eindeutigen Wortlaut der §§ 9 und 13 BeurkG sowie durch mehrere zu dem Teil bereits 20 Monate zurückliegende höchstrichterliche Entscheidungen geklärt gewesen; auch zwingende Gründe des Gemeinwohls, die dem Gebot der Rechtssicherheit übergeordnet seien, seien nicht ersichtlich, da die zu dem Beurkundungsänderungsgesetz veröffentlichten Materialien in tatsächlicher Hinsicht hierzu alle nachprüfbaren Angaben vermissen ließen.
b) Nach Ansicht des Senats lassen sich diese Bedenken (vgl. zu ihnen noch die Stellungnahme von Dempewolf, NJW I960, 1802 und die weiteren Einwände dieses Autors gegen §§1,2 BeurkÄndG in BB 1980, 961) überwinden.
Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG NJW 1965, 1268 m.w.N.) ist ein Gesetz mit echter Rückwirkung ausnahmsweise dann zulässig,
1.	wenn der Bürger nach der rechtlichen Situation in dem Zeitpunkt, auf den der Eintritt der Rechtsfolge vom Gesetz zurückbezogen wird, mit dieser Regelung rechnen mußte,
2.	wenn das geltende Recht unklar oder verworren ist,
3.	wenn der Bürger sich nicht auf den durch eine ungültige Rechtsnorm erzeugten Rechtsschein verlassen darf,
-.13 -
4.	wenn zwingende Gründe des Gemeinwohls, die dem Gebot der Rechtssicherheit übergeordnet sind, eine Rückwirkungsanordnung rechtfertigen (Hinweis auf BVerfGE 13, 261, 271 f = NJW 1962, 291).
Grundlegend für diese Einschränkungen ist ersichtlich die Wertung, daß unter bestimmten Voraussetzungen das Vertrauen des Bürgers auf die Verbindlichkeit der gesetzlich ausgewiesenen Rechtslage nicht - oder nicht hinreichend -schutzwürdig ist.
So liegt es auch in den Fällen des § 1 Abs. 1 BeurkÄndG. In diesen Fällen werden die Parteien im Zeitpunkt der Beurkundung des Vertrages typischerweise davon ausgegangen sein, daß die von dem Notar angewandte Beurkundungspraxis den gesetzlichen Formerfordernissen entsprach. Auf die Formnichtigkeit des Vertrages werden sie typischerweise gerade nicht vertraut haben, so daß insoweit für einen Vertrauensschutz von vornherein kein Platz ist. Aber auch von dem Zeitpunkt an, in dem erkennbar wurde, daß die vom Notar gewählte Beurkundungsform den Anforderungen der neueren Rechtsprechung des Senats nicht entsprach, erscheint ein etwaiges Vertrauen einer Vertragspartei auf die Nichtigkeit des Vertrages nicht in einem solchen Maße als schützenswert, daß es dem Gesetzgeber von Verfassungs wegen verwehrt gewesen wäre, die Rechtslage rückwirkend zu ändern.
Im übrigen läßt sich § 1 Abs. 1 BeurkÄndG wohl auch nach Nr. 2 des vom Bundesverfassungsgericht aufgestellten Kataloges rechtfertigen. Im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Beurkundungsänderungsgesetzes war das geltende Recht für die betroffenen Vertragsparteien jedenfalls insofern unklar, als sie nicht vorhersehen konnten, in welchem Umfang die Gerichte einem systematischen Mißbrauch der neueren Senatsrechtsprechung -namentlich durch unseriöse Bauträgerunternehmen - den Rechtsgedanken von Treu und Glauben (Gegeneinwand des Rechtsmißbrauchs) entgegensetzen würden. Angesichts der nicht abgrenzbaren Vielzahl möglicher Mißbrauchsfälle und ihrer rechtsähnlichen Problematik begründeten die seinerzeit verbreitet gewesenen Zweifel über die Behandlung der einschlägigen Fallgruppen durch die Instanzgerichte und den Bundesgerichtshof eine Rechtsunsicherheit, die einer Rechtsunklarheit praktisch gleichkam. Diese Rechtsunsicherheit rückwirkend zu beseitigen war dem Gesetzgeber von Verfassungs wegen nicht verwehrt.
6. Nach alledem ist die auf Feststellung der Nichtigkeit des Vertrages vom 21. November 1972 gerichtete Widerklage unbegründet und der Revision daher stattzugeben. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO und erfaßt den bisher abgrenzbaren Teil der Prozeßkosten.
Hill
 Vogt
Dr. Eckstein
 Räfle
Hagen