Volltext der Entscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
V ZR 100/79 URTEIL Verkündet am
3. Oktober 1980 H i r t h , Justizamtsinspektor
als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
1. des Architekten Wolfgang H(^B, Fl W
2. des Kaufmanns Wilmut G|
\-Bwammm,
I, Go
Beklagten und Revisionskläger,
Prozeßbevollmächtigte: Rechtsanwälte Dr.
Dr.
und
gegen
den Landwirt Ingwert C{
I, VrH-PsB/FH,
Kläger und Revisionsbeklagten,
- Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Prof. Dr.
2
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung vom 3. Oktober 1980 durch den Vorsitzenden Richter Hill und die Richter Offterdinger, Dr. Eckstein, Linden und Dr. Räfle
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 10. Zivilsenats des Hanseatischen Oberlandesgerichts zu Hamburg vom 22. März 1979 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen Tatbestand
Mit notarieller Urkunde vom 21. November 1972 verkaufte der Kläger den Beklagten (in Gesellschaft des bürgerlichen Rechts) ein noch abzutrennendes Teilstück von 20 000 qm Ackerland in der Gemarkung WrIHB auf ElB-
Der Beklagte zu 2 hatte zuvor im Jahre 1971 gemeinsam mit anderen ein in Nieblum auf FSB gelegenes Grundstück gekauft, welches durch Verkauf einzelner Parzellen oder durch Bebauung mit Ferienwohnungen verwertet werden sollte. Mit Rücksicht auf diese dem Kläger bekannten Um-
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stände trafen die Parteien im Vertrag vom 21. November 1972 folgende Vereinbarung:
"Der Kaufpreis beträgt 8,— DM Je qm oder 160 000, — DM. ... Dieser Betragis^zur Zahlung fällig, sobald Herrn (*■■■■■ (der Beklagte zu 2; der Verkaufserlös aus dem von ihm betriebenen Verkauf seiner Grundstücksanteile in NflHHi auf FHi ... zur Verfügung steht, frühestens Jedoch nach Erteilung aller erforderlichen Genehmigungen und Pfandentlassungen zu diesem Kaufvertrag. Herr ist verpflichtet, den Verkauf und die Auszahlung des Kaufpreises für seinen Grundstücksanteil in NHHB nach Kräften zu fördern."
Die Bodenverkehrsgenehmigung für den Ankauf des Grundstücks in wurde rechtskräftig versagt.
Mit Bescheid vom 14. Dezember 1972 lehnte der Landrat des Kreises Nordfriesland zunächst die Genehmigung zur Teilung des Grundstücks in VflBHI nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 BBauG ab. Während des vom Kläger eingeleiteten verwaltungsgerichtlichen Anfechtungsverfahrens wurde die Teilungsgenehmigung im Jahre 1976 sodann mit dem Hinweis erteilt, daß dadurch keine Entscheidung über die Zulässigkeit einer weiteren Bebauung, eines Um- oder Erweiterungsbaues oder einer genehmigungspflichtigen Nutzungsänderung getroffen worden sei. Im Februar 1977 teilte der Landrat des Kreises Nordfriesland den Beklagten mit, daß eine Bebauung des Geländes in absehbarer Zeit nicht genehmigt werden würde.
Der Kläger nimmt die Beklagten auf Zahlung des Kaufpreises in Höhe von 160 000 DM in Anspruch. Die Beklagten verneinen mit Rücksicht auf die Nichtbebaubarkeit des Grundstücks ihre Zahlungspflicht.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat auf die Berufung des Klägers der Klage bis auf einen Teil der geltend gemachten Zinsen stattgegeben. Mit der Revision verfolgen die Beklagten ihren Klageabweisungsantrag weiter. Der Kläger beantragt die Zurückweisung der Revision.
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht hat die Beklagten für verpflichtet angesehen, dem Kläger den im Kaufvertrag vom 21. November 1972 vereinbarten Kaufpreis von 160 000 DM zu zahlen. Zur Begründung dieser Auffassung hat es u.a. ausgeführt:
1. Der Umstand, daß die nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 BBauG erforderliche Teilungsgenehmigung zunächst versagt worden sei, habe nicht zu einer nachträglichen Unmöglichkeit der dem Kläger obliegenden Eigentumsverschaffungspflicht und damit zu dem Verlust des Kaufpreisanspruches nach § 323 Abs. 1 BGB, sondern nur zu einem vorübergehenden Leistungs hindernis geführt. Da die Beklagten das Grundstück nicht zur sofortigen Bebauung gekauft gehabt hätten, sei ihnen
zuzu demuten gewesen, den Ausgang des verwaitungsgerichx-liehen Anfechtungsrechtsstreites abzuwarten, in dessen Verlauf die Genehmigung erteilt worden sei.
2. Auch die mangelnde Bebaubarkeit des gekauften Grundstückes berühre den Bestand der Kaufpreiszahlungsverpflichtung nicht:
a) Der Kläger schulde allein die Verschaffung des Eigentums an dem Grundstück, und diese sei möglich.
b) Der Kläger habe die Bebaubarkeit des Grundstückes weder vertraglich zugesichert noch eine entsprechende Garantie übernommen.
c) Die Beklagten könnten sich auch nicht unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage von ihrer Zahlungspflicht befreien. Es bestehe kein Anhaltspunkt dafür, daß der Kläger die üblicherweise vom Käufer zu tragende Gefahr der Verwertbarkeit des Grundstückes mit übernommen habe.
3. Die Beklagten seien schließlich von ihrer Zahlungsverpflichtung auch nicht deshalb befreit worden, weil das Bauvorhaben in Nieblum nicht durchgeführt werden konnte und sie den daraus erhofften Gewinn nicht erzielt hätten. Die Kaufpreiszahlung sei nur im Sinne einer Befristung
von der Durchführung des Bauvorhabens abhängig
gemacht worden. Für die Fälligkeitsabrede sei dann allerdings mit dem Scheitern des N^HIHH Vertrages die Geschäft sgrundlage entfallen. Die Anpassung an die veränder-
ten Umstände führe dazu, daß die Zahlungspflicht der Be klagten bestehen bleibe und der Kaufpreis Jedenfalls im Dezember 1976 - als der Kläger ihn angemahnt habe -als fällig anzusehen sei.
II.
Das obige Ergebnis zu 1. und 2. hält der revisionsgerichtlichen Überprüfung stand; das Ergebnis zu 3. dagegen ist von Rechtsfehlern beeinflußt und führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils.
1. Was zunächst die Frage nach der Anwendung des § 323 Abs. 1 BGB anbetrifft, so ist der Verlust des Kauf-preisanspruches davon abhängig, ob die dem Kläger aus dem Kaufvertrag obliegende Eigentumsübertragungspflicht dauernd unmöglich geworden ist (BGB-RGRK 12. Aufl., § 323 Rdn. 5; Staudinger/Otto, BGB 12. Aufl., § 323 Rdn. 17; BGH LM § 275 BGB Nm. 3> 4 und 7). Ein zeitweiliges Erfüllungshindernis ist der endgültigen Unmöglichkeit nur dann gleichzusetzen, wenn es die Erreichung des Vertragszwecks in Frage stellt und deshalb dem Vertragsgegner nach Treu und Glauben unter billiger Abwägung der Belange beider Vertragsteile die Einhaltung des Vertrages nicht zugemutet werden kann (allgemeine Meinung, vgl. BGH LM aaO;
MDR 1972, 504; Staudinger/Löwisch, BGB 12. Aufl. § 275 Rdn. 24 m.w.N.; BGB-RGRK, 12. Aufl. § 275 Rdn. 21).
Wenn - wie im vorliegenden Fall - die Erbringung der Verkäuferleistung der behördlichen Teilungsgenehmigung bedarf, so ist die Leistung zunächst als möglich anzusehen. Unmöglichkeit tritt erst ein, wenn die Genehmigung end-
gültig versagt wird (BGHZ 37, 237, 240; BGH NJW 1969»
837; WM 1973, 18). Im vorliegenden Fall ist die zunächst versagte Teilungsgenehmigung während des verwaltungsgerichtlichen Anfechtungsverfahrens erteilt worden. Ob mit einer Genehmigungserteilung nach der Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte gerechnet werden konnte, ist in diesem Zusammenhang unerheblich. Entscheidend ist, daß ein Vertragspartner sich mit der Versagung der Genehmigung nicht abfand, die ihm zur Verfügung stehenden Rechtsmittel einlegte und dann im Laufe des Verfahrens die Genehmigung - und sei es auch aufgrund einer Änderung der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts - erteilt wurde. Berücksichtigt man ferner, daß nach den Feststellungen des Berufungsgerichts das Grundstück von den Beklagten nicht zur alsbaldigen Bebauung gekauft worden ist, so war ein Abwarten des verwaltungsgerichtlichen Prozeßausganges den Käufern durchaus zuzu demuten.
§ 323 Abs. 1 BGB findet daher keine Anwendung zugunsten der Beklagten.
2. Was die mangelnde Bebaubarkeit des Grundstücks anbetrifft, so enthält der Kaufvertrag der Parteien nach den Feststellungen des Berufungsgerichts keine ausdrückliche Zusicherung oder Garantie der Bebaubarkeit durch den Kläger. Das Berufungsgericht hat auch eine stillschweigende Zusicherung oder Garantieübernahme bezüglich der Bebaubarkeit durch den Kläger verneint. Es hat unter diesem Gesichtspunkt den Vertrag und die angebliche Erklärung des Klägers (Zusage, die Bebauung bei den Behörden durchzusetzen) ausgelegt und ihnen eine Zusicherung oder
Garantie nicht entnommen. Dieses Auslegungsergebnis ist möglich und verletzt keine anerkannten Auslegungsregeln. Nicht zu beanstanden ist auch, daß das Berufungsgericht aus der Höhe des Quadratmeterpreises, der nach seiner Feststellung über dem für Ackerland und unter dem für Bauland liegt, keinen Schluß auf eine Zusicherung oder Garantie des Klägers hinsichtlich der Bebaubarkeit gezogen hat. Die Beklagten haben nach ihrem eigenen Vortrag Bauerwartungsland gekauft. Daß bei dem Kauf der Quadratmeterpreis nichts für eine Zusicherung oder Garantie der Bebaubarkeit durch den Verkäufer hergab, ist eine rechtsfehlerfreie, das Revisionsgericht bindende tatrichterliche Auslegung der Vereinbarung.
Was die Frage nach dem Wegfall der Geschäftsgrundlage wegen mangelnder Bebaubarkeit des Grundstücks anbetrifft, so sind nach den Feststellungen des Berufungsgerichtes beide Vertragspartner von der Möglichkeit der Bebauung ausgegangen.
Diese beiderseitige Vorstellung zwingt aber nicht zu der Annahme, der Verkäufer habe das Risiko der Bebaubarkeit mitübernommen. Der Senat hat in der nach Verkündung des Berufungsurteils ergangenen Entscheidung vom 1. Juni 1979 (BGHZ 74, 370) darauf hingewiesen, daß nach der gesetzlichen Interessenbewertung beim Kaufvertrag der Käufer in der Regel das Risiko trägt, daß der Kaufgegenständ wie beabsichtigt verwendet werden kann. Der Käufer von Bauerwartungsland erlangt keinen Anspruch auf bebaubares Land, sondern nur auf Land, hinsichtlich dessen eine
je nach Sachlage mehr oder minder große Chance künftiger Bebaubarkeit besteht. Das Risiko einer Enttäuschung der Bebaubarkeitserwartung liegt in der Regel bei ihm. Der vorliegende Kaufvertrag enthält nach den Feststellungen des Berufungsgerichts keine ausdrückliche Übertragung des Bebaubarkeitsrisikos auf den Kläger als Verkäufer.
Das Berufungsgericht hat auch eine stillschweigende Risikoübertragung auf den Kläger verneint, und zwar als Ergebnis einer Auslegung des Kaufvertrages und der angeblichen Zusage des Klägers, die Zustimmung der Behörden zur Bebauung herbeizuführen. Hinsichtlich dieser Auslegung sind Rechtsfehler nicht ersichtlich. Das Berufungsgericht hat in diesem Zusammenhang auch nicht den Vortrag der Beklagten übergangen, von beiden Vertragspartnern sei das Risiko der Bebaubarkeit als sehr gering angesehen worden. Der Tatrichter hat sich mit diesem Vortrag ausdrücklich auf S. 21 des Berufungsurteils auseinandergesetzt, ihm jedoch kein Indiz für eine Risikoübemahme durch den Verkäufer zu entnehmen vermocht.
Soweit die Beklagten in der Revisionsverhandlung vorgetragen haben, sie seien davon ausgegangen, daß das Risiko der Bebaubarkeit angesichts des Erfordernisses der behördlichen Genehmigung nach § 19 BBauG und der damit verbundenen Wirkung des § 21 BBauG dem Kläger auferlegt worden sei - im Falle der Versagung der Genehmigung sei nämlich der Kaufvertrag nach den §§ 323 ff BGB rück-abzuwickeln fehlt hierzu ein ausreichender Tatsachenvortrag. Wie das Berufungsgericht festgestellt hat, haben die Beklagten hierzu nur vorgetragen, sie hätten angesichts der seinerzeitigen Rechtsprechung des Bundesver-
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waltungsgerichts nicht mit einer Teilungsgenehmigung (auch nicht mit einer die Behörden hinsichtlich der Bebaubarkeit nicht bindenden Genehmigung) gerechnet. Erforderlich war aber nach der rechtsfehlerfreien Auffassung des Berufungsgerichts der konkrete Vortrag, auch der Kläger sei davon ausgegangen, der Kaufvertrag komme nur dann zur Durchführung, wenn das Grundstück bebaut werden könne; dafür aber gebe der Sachverhalt nicht genügend her. Das Berufungsgericht verweist in diesem Zusammenhang auf die von ihm zuvor zur Frage der Risikoübertragung angestellten, und eine Risikoübemahme durch den Kläger verneinenden Erwägungen. Das ist nicht zu beanstanden.
Es bleibt also bei der der gesetzlichen Interessenbewertung beim Kaufvertrag entsprechenden Risikobelastung der Beklagten als Käufer von Bauerwartungsland.
3. Von einem Rechtsfehler beeinflußt ist Jedoch die Annahme des Berufungsgerichts, die Verpflichtung der Beklagten zur Zahlung des Kaufpreises werde vom Scheitern des Nieblumer Bauvorhabens nicht berührt:
a) Soweit das Berufungsgericht die Zahlungsvereinbarung der Parteien (der Kaufpreis "ist zur Zahlung fällig, sobald" dem Beklagten zu 2 "der Verkaufserlös aus dem von ihm betriebenen Verkauf seiner Grundstücksanteile in Nieblum ... zur Verfügung steht") dahin auslegt, die Zahlungsverpflichtung sei nicht vom Eintritt einer - aufschiebenden - Bedingung abhängig, sind allerdings Rechtsfehler nicht ersichtlich. Nach den Feststellungen des
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Berufungsgerichts sind nämlich beide Parteien seinerzeit davon ausgegangen, dem Bauvorhaben in NflHB stünden keine Hindernisse entgegen,
b) Erweist sich die beiderseitige Vorstellung der Vertragspartner über die Durchführung des Nieblumer Bauvorhabens aber als irrig, so ist vor einer Berücksichtigung der Grundsätze über den Wegfall oder die Störung der Geschäft sgrundlage zunächst zu prüfen, ob dem Vertrag im Wege der ergänzenden Auslegung zu entnehmen ist, welche Regelung die Parteien getroffen haben würden, wenn sie an ein Scheitern des nHHHB Bauvorhabens gedacht hätten . Für die ergänzende Vertragsauslegung ist dabei von wesentlicher Bedeutung, welche Vorstellungen die Vertragspartner mit der Anknüpfung der Kaufpreiszahlung an das Gelingen des nBBB Bauvorhabens verbunden haben« Die Beklagten haben hierzu in der ersten und zweiten Instanz unter Beweisantritt (Schriftsätze vom 17. Januar und 20. Juli 1978,
GA Bl. 35 ff und 119 ff) vorgetragen: Bei der Verhandlung Über den Kaufpreis vor Abschluß des Vertrages hätten die Beklagten dem Kläger und dem Notar gegenüber erklärt, der gesamte Vertrag sei auf der Voraussetzung der Durchführung des NBHHH Vertrages auf gebaut. Das Geld für den hier streitigen Kaufpreis habe durch das Vorhaben NflHB erst verdient werden sollen. Dies sei zwischen den Beklagten und dem Notar klar besprochen und als Grundlage des Vertrages akzeptiert worden. Der Kläger habe das Geschäft auf einer spekulationsähnlichen Basis gemacht und dabei akzeptiert, daß die Durchführung nur ermöglicht werden könne, wenn das NJHHi Geschäft der Beklagten verwirklicht werde.
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Das Berufungsgericht hat diesen Vortrag der Beklagten bei seiner Überlegung ersichtlich nicht in vollem Umfang berücksichtigt. Es hat im Zusammenhang mit der Erörterung eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage nur erwogen, die Beklagten hätten den Kaufpreis aus dem Erlös des Geschäftes finanzieren
wollen, und andere Mittel hätten ihnen nicht zur Verfügung gestanden. Die Darstellung der Beklagten, der Kläger habe akzeptiert, daß die Durchführung des Kaufvertrages nur möglich sei, wenn der Erlös aus dem NflBHBB Geschäft zur Verfügung stehe, hat es dagegen nicht berücksichtigt. Es heißt nämlich an dieser Stelle im Berufungsurteil auf S. 23, es sei nicht ersichtlich, welches Interesse der Kläger daran hätte haben sollen, im Ergebnis den Verkauf seines Grundstücks von der Durchführung des Bauvorhabens abhängig zu machen.
Der hierin liegende Verfahrensverstoß führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils. Das Berufungsgericht wird im Rahmen der nachzuholenden ergänzenden Vertragsauslegung den gesamten einschlägigen Vortrag
der Beklagten zu berücksichtigen und gegebenenfalls den angebotenen Beweis zu erheben haben* Die Sache ist daher zur anderweitigen Verhandlung und Entsehe! dung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
Hill
Linden
Offterdinger
Räfle
Dr. Eckstein
