BGH · V ZB 3/59

Nachschlagewerks Ja Amtliche Paiinlungg Ja GBO § PS • Der grundbujjhmäßiga Nachweis, daß eine Auf lass ungs Vollmacht im Zeitpunkt der Auflassung bestanden hat* kann auch durch eine in öffentlich beglaubigter Vorm erklärte V'ollmachtsb^stätigung erbracht werden» GBO § ;5 Der Notar, 4er eine Auflassung beurkundet heb, ist in der Regel auch Ermächtigt, eine etwa erforderliche Genehmi-gungserklärdng eines Verträgst eiles entgegenzunehmen«. BGH, Besohl> v. März 19 59 - V ZB 5/59 - OLG Hamm LG Detmold AG Bad Salzuflen In der .Grundbuchsache des Amtsge betreffend 31j 244 ei ricbts Bad Salzuflen das im Grundbuch von E( [getragene Grundstück 10; Beteiligte Kxaftfanrer Wilhelm A(ft dÄ Dflftftl ft, als Grundstückseigentümer, 2o die Gemeinde EftHft~BH^, vertreten durch a'i den Bürgermeister Albert in LeMHBP ft, b) den stellvertretenden Bürgermeister Heinrich WcftftH^ in £0ftft~BftB^, Bftp Straße I alle Wohnungsbau-, und Siedlungsgenossenschaft für den Kxeis eGmbH in Brflft i/L, 211 2 . auci' und 3 Antragstellerinnen und Beschwerdeführerinnen für die weitere Beschwerde;.. vertreten durch Rechtsanwalt und Notar i/L, - . in hat der vom 6? Mäx Dr» Tasche i)r» Piepen Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in der Sitzung z 1959 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten sowie der Bundesriehter Dr* Hückinghaus, brock, Dr, Röthe und Br» Freitag beschlossen Auf die weitere Beschwerde der Antragstellerinnen wird der Beschluß der 3* Zivilkammer des Landgerichts in Detmold vom 28« :Juni 1958 insoweit aufgehoben, alls das Besohwerd.eger.icht das Amtsgericht angewiesen hat, eine Zwischsnverfügung zu erlassen.. ; Das Amtsgericht (.Grundbuohamt) wird angewiesen, übsjr den Umsc;hreibungsantrag vom 22. Mai 1958 erneut zu entscheiden* 2 Gründes * t» Ml V» fr*- |itf «• Wegen d Verfahren er 1958 (V ZB ?s Sachverhalts wird auf den im gegenwärtigen ‘.gangeuen Beschluß des Senats vom 24* Oktober •/58) Bezug genommen* 25. Das Obs Bundesgerich im "Palle der teren Beschw er Oberlande clandes gerietst Hamm hat die Sache erneut dem bshof vorgelegt m5.t der Begründung , daf3 es von ihm beabsichtigten Zurückweisung der wei 3räe auch von sonstigen Entscheidungen ander-jgerichte abweichen würde» . I; .. Die Voxfe'ussetzungen 4es § 79 Abs» 2 GBO sind gegeben, Das Ober die Vollmach träges vom 5 ID WD.esen ist;, antwcrtUng d Soweit das die Beschlüsls ;HBR 1953, 1938, 3245) Entscheidung nisses als b? ob überhaupt vorliegt» Ei nicht, weil stehenden Au GBO von der düng des; >JFG 11, 24) für eine Voi Ober landesgericht erörtert zunächst die Frage, ob t des Hubertus J4HM9 zu dem Abschluß des Ver~ März 1958 in der Form des § 29 GBO nachge“ und kommt dabei zu dem Ergebnis, daß die Be-isser Frage Aufgabe der Tatsacheninstanzen sei. Operlandesgericht in diesem Zusammenhang auf je des Kamraergerichts ..vom 2» Februar. 1935 12) und 27» Oktober 1938 (JFG.18, 246 « JW verweist und die Ausführungen in der letzteren über die Bedeutung eines Vollmachtegeständ-ädenklich bezeichnet, kann es zweifelhaft sein, eine Abweichung im Sinne des § 79 Abs. 2 GBO er Stellungnahme hierzu.bedarf es jedoch das Öberlandesgericht, wie sich aus den nach-sführungen ergibt, bei der Auslegung des § 15 auf weitere.Beschwerde ergangenen Entschei-L’lahdesgerichts Karlsruhe vom 20, Juni 1933 abweichen, würde, so daß die Voraussetzungen legung der Sache gegeben sind« in II, ■Die weitere Beschwerde ist-begründet* i„ Die Vorinstanzen gehen zutreffend davon aus, daß die Auflassungsvollmacht, obwohl sie materielle-rechtlich zu ihrer Wirksamkeit grundsätzlich keiner Form bedarf >,§ 167 A-bs. 2 BGB), dem Grundbuchämt gegenüber in der Form des § 2? Abs, 1 Satz 1 GBO nachgewiesen werden muß* Dieser Naciweis hat sich auch darauf zu erstrecken, daß die Vollmacit des Hubertus schon beim Abschluß des Vertrag as vom 31» März 1.958 bestanden hat« Die Beantwortung der Frage, ob der erforderliche Nachweis geführt ist» ist Aufgabe des Tatrichters* Das Gericht der weiteren Beschwerde ist deshalb an die tatsächliche Würdigung des Landgerichts gebunden, soweit sie nicht auf einer Rechtsverletzung beruht* Die Ausführungen dos Beschv/erdegerichts geben a>er zu rechtlichen Bedenken Anlaß* Daß dem Schreiben vom 25* März 1958 keine entscheidende Bedeutung zukommt, :Lst richtig, weil es sich unreine privatechrift-liche Erklärung handelt« Es fragt sich allein, ob die notariell beglaubigte Vollmachtsbestätigung vom 2« April 1958 den gesetzlichen Anforderungen genügt« Die Auffassung des Landgerichts, der Nachweis der Bevollmächtigung des Hübertun JiBBBB^'könne durch diese Urkunde schon deshalb nicht goführt werden, weil die Urkunde erst nach dem Abschluß, des Vertrages ausgestellt wurde,, ist nicht zutreffend* Die Vorlegung einer vor der Auflassung form-gerecht ausgestellten Vollmachteurkunde bildet nicht die einzige Möglichkeit für den Nachweis, daß die Vollmacht bereits im Zeitpunkt der Auflassung bestanden hat* In der Rechtsprechung und im Schrifttum ist anerkannt, daß auch durch e:.ne in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form abgegebene sog«: Volimachtsgestähdniserklärung der Nach- “ 4 - weis einer v werden Kami KG JPG 18. 2 GBO 60 Auflo Mönch/Horber Fischer, GBO Grundbuchrec 101s Brand/Sc liehen Praxis iichen Praxis <tr der Auflassung erteilten Vollmacht geführt vgl, RGZ 104, 358, 361^ KG HRR 1933, 1012* iS, 249| OLG Colmar OLG 12, 153? Gttthe/Triebel» § 29 Bein« 12 und S» 2050 unter Nr» 1j Henke/ GBO 5. Aufl» § 29 Bein., 8 c; Hesse/Saage/ 4.. Auflo § 29 Bern. III; Meikel/lmhof/Hiedel, tft 5» Auflc § 29 Randnote 8 und § 18 Ränduote hnitzler, Die Grundbuchsachen in der gericht-9, Aüfl» § 52'So. 82; Handbuch der aratsfericht' 2, Teil S„ 4301)o Die Pest; Vollmachtsbee weis der Voll; nicht erbrach Bia Urkunde, 'ausgestellt machtserteile von der Käufe habe, daß ihn macht srtsill § 29 GBO .abge daß die Erklä halt richtig ? in dem v om Ob 27» Oktober fend ausgefütj auch der Inh und soweit ds 'eine Genehmig gesohäfts er allerdings da Richtigkeit d Stellung des .Landgerichts, daß durch die tätigungsurkunde vom 2, April 1958 der Nach-macht im Zeitpunkt des Vertragsachlusses t 3c:i., entbehrt der ausreichenden Begründungc die zwei Tage nach dem Abschluß des Vertrages .ilst; enthält zwar nicht das Batum dor Voll*-ng. Sie besagt jedoch, daß Hubertus Jochheim rin Vollmacht zu dem Vertragsabschluß gehabt also vor dem Abschluß des Vertrages Voll-: worden sei»» Wenn auch ein in der form des gebenes Vollmachtsgeständnis nur .beweist» rung abgegeben, nicht aber, daß auch ihr In-so darf doch, wie das Kammergericht erlandesgericht angeführten Beschluß vom 1938 (JPG 18, 246 « JY/ 1938, 3245) zutref-rfc hat. das Grundbuchamt davon ausgehen, daß dlt einer solchen Erklärung richtig sei, wenn r Erklärende den erstrebten Erfolg auch durch üng des von dem Vertreter vorgenommenen Rechts* laichen könnte„ Eine andere Beurteilung ist nn geboten, wenn Zweifel an der inhaltlichen er Erklärung bestehen oder wenn dem Grund- buchaar; bekannt ist, daß der Erklärende im Zeitpunkt der Abgabe des Vollmachtsgeständnisses nicht mehr 'Verfügung* berechtigt war«. Auch das Oberlandesgericht erkennt i,nT daß der Nachweis für das Vorliegen einer Vollmacht curch eine sog» Vollmachtsbestätigungsurkunde erbracht werden kann» Soweit es Bedenken dagegen äußert, daß aus ; einer solchen Urkunde Rückschlüsse auf eine frühere Erteilung der Vollmacht gezogen werden, handelt es sich un Vermutungen, für die jedenfalls im vorliegenden Fall irgendwelche tatsächlichen Anhaltspunkte nicht angeführt sind* Es ist auch nicht ersichtlich, ob überhaupt und in welcher Richtung das Grundbuchamt. und auch das Landgericht Zweifel an der Richtigkeit des Inhalts der Erklärung von 2e April 1958 gehabt haben*.Der Beschluß des Oberlandesgerichts Hamm vom 3*- Dezember 1957 (JMB1 NRhW 1958? 105) betrifft einen anderen als den hier vorliegenden Fall» vo:i bracht sung sungser neuten 2». Dia Frage, ob der grundbuchmäßige Nachweis dafür er-Lst, daß Hubertus im Zeitpunkt der Auflas- der Grundstückserwerberin zur Abgabe der Auflas-elärung bevollmächtigt war, bedarf deshalb einer er-fcatrichterlichen Prüfung. Sollte die Prüfung ergeben, daß die Erteilung der Vollmacht vor der Auflassung nicht nachgewiesen ist, so kommt en. auf den vom Landgericht als entscheidend herausgestellten Gesichtspunkt der nachträglichen Genehmigung an. Gegon die auch von dem verlegenden.Oberlandesgericht gebilligte Auffassung des Beschwerdegeiichts, daß die Erklärungen.- JflBP in der Urkunde vom 31. März 1958 eis Erklärungen eines voilmachtiosen Vertreters aufzufassen ■ seien und die Vollmachtsbestätigung als Genehmigung dieser Erklärungen angesehen werden könne, bestehen keine Bedenken. Richtig ist auch, daß die Erteilung der Genehmigung zu einer von gebenen Aufl änderen Vert Hinweis des sten Landesgle ist, wie der 1958 ausgefü Gerichts1, in schlossen ha einem Vertreter ohne Vertretungsmacht abge-assungserklärung nur dem Vertreter oder dem rags teil gegenüber erklärt werden kann., Bor Landgerichts auf die vom Bayerischen Oberricht vertretene gegenteilige Auffassung Senat bereits im Beschluß vom 24. Oktober hrt hat, durch neuere Entscheidungen dieses denen es sich der herrschenden Meinung ange-t, überholt., werde nur de Das Landgericht meint, durch die Vollmachtsbestätigung r Genehmigungswille, nicht aber der Zugang der Genehmiglittgserklärung an Hubertus JflHM^ ode.r die Gemeinde .nachgewiesen. Es seien zwar auch außerhalb der Urkunde liegende Umstände zu berücksichtigen. Aber selbst die Tatsache, daß Hubertus im Büro des beurkundenden Notars als Bürovorsteher tätig sei, lasse nicht ait hinreichender Sicherheit darauf schließen, daß ihm die Vollmachtsbestätigung zugegangen sei. Die Tatsache, daß der Notar diese Urkunde zusammen mit den anderen Unterlagen dem Gründbüchamt eingereicht habe, lasse vielmehr lediglich den Schluß zu, daß die Genehmigungser-kiärung dem ffotar zugegangen sei. Es könne auch nicht angenommen werden, daß Hubertus den Notar zur Ent- gegennahme der Genehmigungserklärung bevollmächtigt habe; dehn in dem Vertrag sei nur.von der Einholung behördlicher Genehmijungen die; Rede.. Diese Ausführungen des Landgerichts erschöpferi den Sachverhalt.nicht. Der Umstand, daß' die Vollriachtsbestätigung (Genehmigungserklärung) dem Notar zügegafigeh.ist,, würde, zur Wirksamkeit dor’.Genehmigung genügen, wenn der Notar zur Entgegennahme der Genehmigung bevollmächtigt war. Eine solche Bevollmächtigung den. Der Not brauchte jedoch nicht-von Hubertus erteilt zu wer- str kann auch von der Gemeinde zur Entgegennahme der Genehmigung ermächtigt worden sein» Gegenüber äer Auffassung des Oberlandesgeriehts Hamm,.das Landgericht habe die Möglichkeit einer Bevollmächtigung des Notars keineswegs übersehen, sondern ausdrücklich geprüft und sei zu dem Schluß gekommen, daß eine Vollmacht nicht erteilt sei, ist darauf hinzuweisen, daß das Landgericht lediglich die Präge einer Bevollmächtigung des Notars durch einer Entgeg Die Vc Hubertus geprüft, dagegen die Möglichkeit Ermächtigung des Notare durch die Vertragsteile zur ennahme der Genehmigung überhaupt nicht erörtert hat» rinstanzen haben übersehen, daß der Notar nach dem Wortlaut des Vertrages nicht nur die behördlichen Genehmigungen einholen sollte {Nr. 6 des Vertrages), sondern vielmehr von den Vertragsteilen auch ausdrücklich beauftragt war, den Antrag nach. dem Eingang der behördlichen Genehmigungen dem Grundbuchamt einzureichen (Nr. 7 des Vertrages).. 3s hätte deshalb geprüft werden müssen, ob der Notar dadurci* daß er beauftragt war, den Antrag dem Grundbuch- . arat ei azureichen'/ also den Vollzug der Auflassung hcrbei-zuführsn, damit stillschweigend zur Entgegennahme der Genehmigung seitens der Gemeinde ermächtigt war» Ob dies der Pall ist, wird der=Tatrichter unter Würdigung aller Umstände entscheiden müssen» . 4 15 g: rechti zur En ermäcfr OLG 12 209, 2 T>as Ob landes H^iizu kommt jedoch weiter, daß der Notar, der nach als ermächtigt gilt, im Namen eines Antragsbe-ijten die Eintragung zu beantragen, in der Hegel, auch ;gegennahme der Genehmigung eines.Vertragsteiles ;igt ist (vgl. OLG Karlsruhe JPG. 11, 24; OLG Colmar 153, 155; BayObLGZ 1955,. 155,. 160 = DNotZ 1956. = 3; Meikel/lmhof/Eiedel aaO § 20 Randnoten 55, 57)» iirlandesgericht Hamm, glaubt, der Auffassung des Obergerichts Karlsruhe nicht folgen zu können, weil die- sea Gericht zulässiger Bestehen ei im Verfahren der weiteren Beschwerde in im~ Weise eine tatsächliche Feststellung über das ner Vollmacht.getroffen und dieser Feststel- lung nur einen Teil des Sachverhalts zugrunde gelegt hsbe, der ihm dui anderen Ums ständen beim-Grühdbuchamt oder beim Landgericht offenkun- dig.seien u achtet gels ch die Urkunde bekannt geworden sei* und alle tände außerhalb dieser Urkunde, die unter Um~ ad ein ganz anderes Bild ergeben könnten, unbe-ssen habe* In dem vom Oberlandesgericht Karls- ruhe entschiedenen Fall hatte ein Ehemann ein ihm und seiner Ehefrau gehörendes Grundstück verkauft und aufgelas-sen mit dem;Versprechen,.eine öffentlich beglaubigte Vollmacht seiner Frau nachzureichen» Die Ehefrau hat darauf eine von dem Notar entworfene Vollmachtsurkunde, in der sie auch alle Handlungen,: die der Mann schon vorgenommen hotte, genehmigte,Unterschrieben und beglaubigen lassen» Die Urkunde ist dann beim Notar wieder eingegangen, der die Eintragung bei in Grundbuchamt beantragt hat» Die Vollmachtsurkunde ist in dem Verfahren als nachträgliche Genehmigung behandelt worden. Das: Oberlandesgericht Karlsruhe billigt die Auffassung des Landgerichts, daß der Eingang der Vollmac htsurlran de beim Notar als Nachweis der dem Ehemann gegenüber erteilten Genehmigung genüge, wenn der Notar als zur Entgege rmahme der Genehmigung ermächtigt angesehen werden könne» 2s führt dann weiter, aus, die Sachlage widerspreche der Fes feste lliing., daß die Tätigkeit des Notars mit der Beurkundung abgeschlossen-gewesen sei* Der Notar habe dem .Verkäufer dsn Vollmachtsentwurf ausgehändigt zur Vollziehung durch 3eina Ehefrau, er. habe'fleh Eintragungsantrag beim Grundbuchamt gemäß § 15 GBÖ äelber gestellt und auch namens der Beteiligten Beschwerde!, und weitere Beschwerde 'eingelegt* Seine Tätigkeit sei also mit der Beurkundung keineswegs abgeschlossen gewesen, sie habe sich vielmehr such auf dies Herbeiführung der Grundbucheintragung erstreckt Diese . (Tätigkeit habe dein Willen der Beteiligten entsprochen, Es mag dahingestellt bleiben, ob es sich boi diesen Ausführungen um tatsächliche Feststellungen bandelt, die vom Gericht der weiteren Beschwerde nicht getroffen werden, können« denn das Oberlandesgericht Karlsruhe ist weiter der Auffassung., daß, wenn der Notar als ermächtigt gelte, die Eintragung der beurkundeten Bewilligungen und Anträge herbeizuführen, auch als ermächtigt gelten müsse, namettä der Beteiligten Genehmigungserklärungen entgegen-Zunahmen, die zu dem .Vollzug der Eintragung erforderlich seien; Diese Ausführungen enthalten eine rechtlich nicht zu beanstand jnde Auslegung des § 15 GBO» Die gesetzlich vermutete Antra,jsermächtigung des Notars findet, wie das Kammergericht (XGJ 22 A.294 und 44 A 172? ebenso BayObLG aaO 160 sowie Henke/Möncb/Horber aaO § 15 Anm» 1) unt<r Hinweis auf d:Le Motive (Entwurf I GBO) und Unger (ZZP 37, 438) ausführt ihre Rechtfertigung in dem besonderen Verhältnis, iü welches der Notar durch die Leistung seiner Dienste zu den Beteiligten getreten ist» ferner darin, daß dem Notar gegenüber ohne weiteres angenommen werden muß, er werde sich nicht ohne Auftragdn die Verhältnisse anderer einmi-sohen, sowie in der Erfahrung, daß der Wille der Beteiligten regelmäßig auf die Besorgung der ganzen Grundbuchangelege nlieit durch den Notar gerichtet ist» Die gesetzliche Vermutung des §..15 GBO kann widerlegt werden« sie ist aber im übrigen nicht zu eng auszülegen (KG JW 1936, 3262)» Der angefochtene Beschluß mußte deshalb, soweit das Landgericht dem Amtsgericht den Erlaß einer Zwischan-verfiigung auf gegeben hat, aufgehoben werden» Das Grundbuch- '0 - amt wird t.unmehr nach 'Maßgabe dev vorstehenden Ausführungen erbeut über den Uins-chreibungaanting zu entscheiden haben« Dr> Tasche Rothe Dr«. Hückirighaus Dr« Piepenbrock Dr« Freitag