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BGH · V ZB 11/74

Gericht: BGH · Aktenzeichen: V ZB 11/74

Eine Erbbauzins-Reallast kann in der Weise bestellt werden, daß diejenigen Leistungen, die als Entgelt für einen vor der Grundbucheintragung liegenden Zeitraum bestimmt sind, zu einer einzigen Leistung zusammengefaßt werden und der Anspruch darauf im EintragungsZeitpunkt zugleich entsteht und (frühestens) fällig wird. In diesem Sinne sind in der Regel Erklärungen auszulegen, die den Beginn des Erbbauzinses auf einen vor der Grundbucheintragung liegenden Zeitpunkt datieren. Das Amtsgericht Peine wird angewiesen, von seinen Bedenken gegen die Eintragung der weiteren Erbbauzinsreallast abzusehen. Februar 1973 zwischen den Beteiligten über eine Erhöhung des Erbbauzinses auf 348,10 DM jährlich haben die Beteiligten bewilligt und der Beteiligte 1) beantragt, den weiteren Erbbauzins für die Zeit vom 1. Juli 1972 bis 31• Dezember 2061 von jährlich 122,10 DM als selbständige Reallast für den jeweiligen Grundstückseigentümer an bereitester Stelle, jedoch vor dem Vorkaufsrecht des Grundstückseigentümers, im Erbbaugrundbuch einzutragen. Der Rechtspfleger des Amtsgerichts hat den Notar aufgefordert, die Vertragsparteien erklären zu lassen, daß mit dinglicher Wirkung die Erhöhung des Erbbauzinses erst mit dem Tag der Eintragung erfolgen solle. Das Oberlandesgericht möchte der weiteren Beschwerde stattgeben, sieht sich hieran aber durch den Beschluß des Oberlandesgerichts Frankfurt vom 19. Beantragt ist aber entsprechend § 2 des Nachtragsvertrages die Eintragung einer weiteren selbständigen Reallast an bereitester Stelle hinter allen voreingetragenen Rechten, jedoch vor dem Vorkaufsrecht des insoweit zu dem Rangrücktritt bereiten Grundstückseigentümers (vgl. In dem dort zugrunde liegenden Fall hatten sich die Vertragsparteien im Jahre 1972 über eine Erhöhung des Erbbauzinses mit Wirkung vom 1. Das vorlegende Oberlandesgericht will sie im gegenteiligen Sinn beantworten, da es in der Eintragung einer Erbbauzinserhöhung für zurückliegende Zeitpunkte weder einen VerBtoß gegen § 9 Abs. 2 Satz 1 ErbbauVO noch - wie es das Landgericht zusätzlich tut -gegen § 873 BGB erblickt. Nach § 9 Abs. 2 Satz 1 ErbbauVO muß der Erbbauzins nach Zeit und Höhe für die ganze Erbbauzeit im voraus bestimmt sein. Sinn und Zweck dieses Bestimmt-heitsgrundsatzes werden von jeher darin erblickt, eine sichere Grundlage für die Beleihung des Erbbaurechts zu geben (Senatsurteil vom 28. Gegen Sinn und Zweck des § 9 Abs. 2 Satz 1 ErbbauVO verstößt es auch nicht, in die nachträglich erhöhte Erbbauzinsreallast Beträge mit früher eingetretener Fälligkeit einzubeziehen. Auch hier ist der Erbbauzins für die genannten Gläubiger vom Tag der Eintragung an und daher in diesem Sinne "im voraus" bestimmt; damit ist a) Offen bleiben mag, ob sich das nicht schon aus der Parallelbehandlung der einzelnen Leistungen der Reallast mit Hypothekenzinsen ergibt (§9 Abs. 1 Satz 1 ErbbauVO, § 1107 BGB), bei denen die Eintragung eines vor der Eintragung liegenden Zinsbeginns für zulässig gehalten wird (vgl. b) Der Grundsatz, daß dingliche Rechte und Belastungen frühestens mit ihrer Eintragung im Grundbuch entstehen, gilt auch für den Erbbauzins als dingliche Belastung des Erbbaurechts. Vor diesem Zeitpunkt können einzelne Ansprüche aus der Reallast und daher auch aus dem dinglichen Erbbauzins weder fällig werden noch auch nur entstehen (vgl. Und in der Angabe eines Zeitraums, für den diese einzelnen Leistungen als Nutzungsentgelt bemessen werden, liegt nicht notwendig die Erklärung, daß das Recht auf die Leistungen auch in zeitlichem Zusammenhang mit diesem Zeitraum (spätestens mit seinem Ende) entstehen und fällig werden solle. Infolgedessen kann die Erbbauzins-Reallast in der Weise bestellt werden, daß diejenigen Leistungen, die als Entgelt für einen vor seiner Eintragung liegenden Zeitraum bestimmt sind, zu einer einzigen Leistung zusammengefaßt werden und der Anspruch darauf im EintragungsZeitpunkt zugleich entsteht und (frühestens) fällig wird; diese Leistung ist dann eben entsprechend größer als die später fällig werdenden Leistungen. Das bedeutet, daß hinsichtlich aller Leistungen, die auf einen Zeitraum vor der Eintragung bezogen sind, der dingliche Anspruch erst mit der Eintragung entstehen und (frühestens) fällig werden soll (vgl. Wirth, aaO, sowie für die Reallast Staudinger/Dittmann, BGB 11. Auf die weitere Beschwerde waren deshalb die Beschlüsse des Landgerichts und des Amtsgerichts aufzuheben und das Amtsgericht anzuweisen, von seinen Bedenken gegen die Eintragung der weiteren Erbbauzinsreallast abzusehen.

Zitierte Normen: § 15 GBO § 9 ErbbauVO § 78 GBO § 9 ErbbauVO § 873 BGB § 9 ErbbauVO § 873 BGB
BGBsinnenEintragungReallastErbbauzinsLeistungErbbauzinsreallastErbbauVO

Volltext der Entscheidung

Nachschlagewerk: ja BGHZ:	nein
 ErbbauVO §§ 9, 11; BGB §§ 873, 133 B
Eine Erbbauzins-Reallast kann in der Weise bestellt werden, daß diejenigen Leistungen, die als Entgelt für einen vor der Grundbucheintragung liegenden Zeitraum bestimmt sind, zu einer einzigen Leistung zusammengefaßt werden und der Anspruch darauf im EintragungsZeitpunkt zugleich entsteht und (frühestens) fällig wird. In diesem Sinne sind in der Regel Erklärungen auszulegen, die den Beginn des Erbbauzinses auf einen vor der Grundbucheintragung liegenden Zeitpunkt datieren.
BGH, Beschl. v. 13. November 1974 - V ZB 11/74 - OLG Celle
LG Hildeshein
BUNDESGERICHTSHOF
V ZB 11/74 BESCHLUSS
in der Grundbuchsache
 betreffend die Bestellung einer Erbbauzinsreallast an dem im Erbbaugrundbuch von	des	Amtsgerichtsbezirks
 Blatt	eingetragenen	Erbbaurecht
 Beteiligtet
1,	Landwirt Wilhelm G
2.	a) Wilhelm Si b) Irmgard beide in
|weg
 Antragsteller und Beschwerdeführer,
- sämtlich vertreten durch Notar Dr.
in
2
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 13. November 1974 durch den Vorsitzenden Richter Hill und die Richter Dr. Freitag, Dr. Mattern,
 Dr. Grell und Dr. Eckstein
 beschlossen:
Auf die weitere Beschwerde des Notars werden der Beschluß der 2. Ferienzivilkammer des Landgerichts Hildesheim vom 9. August 1973 und die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Peine vom 18. Mai 1973 aufgehoben.
Das Amtsgericht Peine wird angewiesen, von seinen Bedenken gegen die Eintragung der weiteren Erbbauzinsreallast abzusehen.
Gründe
I.
1.1m Grundbuch (Erbbaugrundbuch von	des
 Amtsgerichtsbezirks P^|^ Blatt ÄP93) sind eingetragen:
der Beteiligte 1) als Eigentümer,
 die Beteiligten 2a) und 2b) als Erbbauberechtigte, folgende Belastungen des Erbbaurechts:
 
in Abt. II:
Nr. 1 Erbbauzins von 226 DM jährlich vom 1. Januar 1963 ab,
 Nr.* 2 Vormerkung auf Erhöhung oder Senkung des Erbbauzinses,
 Nr. 3 Vorkaufsrecht,
 je für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Adenstedt (jetzt Lahstedt) Bl. 907«
in Abt. III:
eine Hypothek (Nr. 1) und eine Grundschuld (Nr. 2), jeweils mit Vorrang vor den in Abt. II eingetragenen Rechten.
In einem Nachtragsvertrag vom 17. Februar 1973 zwischen den Beteiligten über eine Erhöhung des Erbbauzinses auf 348,10 DM jährlich haben die Beteiligten bewilligt und der Beteiligte 1) beantragt,
 den weiteren Erbbauzins für die Zeit vom 1. Juli 1972 bis 31• Dezember 2061 von jährlich 122,10 DM als selbständige Reallast für den jeweiligen Grundstückseigentümer an bereitester Stelle, jedoch vor dem Vorkaufsrecht des Grundstückseigentümers, im Erbbaugrundbuch einzutragen.
Der beurkundende Notar hat gemäß § 15 GBO entsprechenden Eintragungsantrag gestellt.
Der Rechtspfleger des Amtsgerichts hat den Notar aufgefordert, die Vertragsparteien erklären zu lassen, daß mit dinglicher Wirkung die Erhöhung des Erbbauzinses erst mit dem Tag der Eintragung erfolgen solle.
 
Die Erinnerung des Notars hiergegen wurde als Beschwerde vom Landgericht zurückgewiesen.
Mit der weiteren Beschwerde verfolgt der Notar seinen Eintragungsantrag weiter.
Das Oberlandesgericht möchte der weiteren Beschwerde stattgeben, sieht sich hieran aber durch den Beschluß des Oberlandesgerichts Frankfurt vom 19. Januar 1973 -20 W 42/73 - (Rechtspfleger 1973, 136) gehindert und hat deshalb die Sache dem Bundesgerichtshof vorgelegt.
2.Die Voraussetzungen für die Vorlegung der weiteren Beschwerde an den Bundesgerichtshof nach § 79 Abs. 2 GBO sind gegeben. Zwar geht das Landgericht insofern von einem unzutreffenden Sachverhalt aus, als es meint, die Eintraglang der weiteren Erbbauzinsreallast werde auf Grund der in Abteilung II Nr. 2 eingetragenen Vormerkung zu deren Rang begehrt. Beantragt ist aber entsprechend § 2 des Nachtragsvertrages die Eintragung einer weiteren selbständigen Reallast an bereitester Stelle hinter allen voreingetragenen Rechten, jedoch vor dem Vorkaufsrecht des insoweit zu dem Rangrücktritt bereiten Grundstückseigentümers (vgl. § 3 des Nachtragsvertrags). Indessen müßte das vorlegende Oberlandesgericht auch hinsichtlich des richtiggestellten Sachverhalts von der Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt abweichen:
In dem dort zugrunde liegenden Fall hatten sich die Vertragsparteien im Jahre 1972 über eine Erhöhung des Erbbauzinses mit Wirkung vom 1. Februar 1970 geeinigt und die Eintragung dieser Abmachung begehrt. Das Oberlande sgericht Frankfurt befand, eine rückwirkende Erhöhung des Erbbauzinses könne im Erbbaugrundbuch nicht
 
eingetragen werden, da dies dem Grundsatz der Vorausbestimmtheit des § 9 Abs. 2 Satz 1 ErbbauVO widerspreche. Dieselbe Präge steht auch hier zur Entscheidung an. Das vorlegende Oberlandesgericht will sie im gegenteiligen Sinn beantworten, da es in der Eintragung einer Erbbauzinserhöhung für zurückliegende Zeitpunkte weder einen VerBtoß gegen § 9 Abs. 2 Satz 1 ErbbauVO noch - wie es das Landgericht zusätzlich tut -gegen § 873 BGB erblickt.
3.	Die weitere Beschwerde ist auch zulässig (§78 GBO) und in rechter Weise eingelegt (§80 Abs. 1 GBO). Sie ist im Ergebnis begründet.
II.
1.	Der Senat vermag der Ansicht des angefochtenen Beschlusses und den im wesentlichen inhaltsgleichen Ausführungen des Oberlandesgerichts Frankfurt nicht beizutreten. Er teilt vielmehr die Auffassung des Vorlagebeschlusses.
2.	Nach § 9 Abs. 2 Satz 1 ErbbauVO muß der Erbbauzins nach Zeit und Höhe für die ganze Erbbauzeit im voraus bestimmt sein. Sinn und Zweck dieses Bestimmt-heitsgrundsatzes werden von jeher darin erblickt, eine sichere Grundlage für die Beleihung des Erbbaurechts zu geben (Senatsurteil vom 28. November 1956 - V ZR 40/56 -, BGHZ 22, 220, 222). Die einzelnen Leistungen müssen demnach in Zahlen oder mengenmäßig so genau bestimmt werden, daß ein nachrangiger Geldgeber die vorrangige Erbbauzinsreallast exakt be-
 
rechnen kann (vgl. statt vieler Staudinger/Ring,
BGB 11. Aufl. § 9 ErbbauVO Rdn. 13 und 16). An diesem Sinn und Zweck der Vorschrift hat sich ihre Auslegung zu orientieren.
Unter der Voraussetzung ziffernmäßig genauer Bestimmung der Höhe ist es zulässig» daß sich der Erbbauzins während der Bauer des Erbbaurechts ändert; das gilt nicht nur dann, wenn dies bereits im ursprünglichen Erbbauvertrag vereinbart ist, sondern auch wenn es in einem späteren Inderungsvertrag vereinbart wird; der letztere Vertrag bedarf allerdings gegebenenfalls der Zustimmung der gleich- oder nachrangig Berechtigten. Biese Auffassung liegt bereits dem genannten Grundsatzurteil vom 28. November 1956 sowie dem Urteil vom 23. Oktober 1957 - V ZR 270/56 -(RdL 1958, 7) zugrunde; der Senat hält an ihr fest (ebenso Staudinger/Ring, BGB 11. Aufl., § 9 ErbbauVO Rdn. 14; Ingenstau, Kommentar zur ErbbauVO, § 9 Rdn. 17; Haegele, Grundbuchrecht, 4. Aufl. Anm« 763 b; Meikel/lmhof/Riedel, Grundbuchrecht, 6. Aufl. Bd. I S. 955).
Gegen Sinn und Zweck des § 9 Abs. 2 Satz 1 ErbbauVO verstößt es auch nicht, in die nachträglich erhöhte Erbbauzinsreallast Beträge mit früher eingetretener Fälligkeit einzubeziehen. Benn auch in diesem Falle gibt das Grundbuch für alle künftigen Gläubiger eine klare Auskunft über die Höhe der vorgehenden Erbbauzinsbelastung. Auch hier ist der Erbbauzins für die genannten Gläubiger vom Tag der Eintragung an und daher in diesem Sinne "im voraus" bestimmt; damit ist
 
ihren schutzwürdigen Interessen voll Genüge getan.
Auch die Belange der vorrangig eingetragenen Gläubiger können durch die rückwirkende Erhöhung der Reallast nicht unzulässig beeinträchtigt werden, sei es, daß ihnen der erhöhte Erbbauzins im Range nachsteht, sei es, daß sie einem Vorrücken der weiteren Erbbauzinsreallast zustimmen.
Der strittige Eintragungsantrag verstößt mithin nicht gegen § 9 Abs. 2 Satz 1 ErbbauVO.
3.	Der Prüfung bedarf indessen ferner die Präge, ob die begehrte Eintragung gegen § 873 BGB verstößt, wonach dingliche Rechte und Belastungen mit ihrer Eintragung im Grundbuch entstehen. Auch dies ist jedoch mit dem Vorlegungsbeschluß zu verneinen.
a) Offen bleiben mag, ob sich das nicht schon aus der Parallelbehandlung der einzelnen Leistungen der Reallast mit Hypothekenzinsen ergibt (§9 Abs. 1 Satz 1 ErbbauVO, § 1107 BGB), bei denen die Eintragung eines vor der Eintragung liegenden Zinsbeginns für zulässig gehalten wird (vgl. RGZ 136, 232, 235» KG DNotZ 1933, 429; OLG Stuttgart HJW 1953, 464; Palandt/ Degenhart, BGB 33* Aufl. § 1115 Anm. 3 a cc), oder ob dem entgegensteht, daß die Hypothekenzinsen Nebenleistung, die einzelnen Reallastleistungen aber Hauptleistung sind (vgl. Wirth, WürttNotV 1953, 212).
 
b) Der Grundsatz, daß dingliche Rechte und Belastungen frühestens mit ihrer Eintragung im Grundbuch entstehen, gilt auch für den Erbbauzins als dingliche Belastung des Erbbaurechts. Auf ihn sind die Vorschriften über die Reallast entsprechend anwendbar (§9 Abs. 1 Satz 1 ErbbauVO). Die Reallast entsteht nach § 873 BGB mit der Eintragung. Vor diesem Zeitpunkt können einzelne Ansprüche aus der Reallast und daher auch aus dem dinglichen Erbbauzins weder fällig werden noch auch nur entstehen (vgl.
 Wirth aaO). Dem neu festgelegten Erbbauzins kann daher erst vom Zeitpunkt der Eintragung ab dingliche Wirkung zukommen (vgl. BGHZ 22 aaO).
Entscheidend ist jedoch folgendes:
Die einzelnen, aus der Reallast zu entrichtenden Leistungen müssen nicht für jeden Pall der Wiederkehr gleich hoch sein (KG JPG 1, 434, 438; wohl allgemeine Meinung, vgl. Palandt aaO § 1105 Anm. 4 b). Und in der Angabe eines Zeitraums, für den diese einzelnen Leistungen als Nutzungsentgelt bemessen werden, liegt nicht notwendig die Erklärung, daß das Recht auf die Leistungen auch in zeitlichem Zusammenhang mit diesem Zeitraum (spätestens mit seinem Ende) entstehen und fällig werden solle. Wie der Vorlagebeschluß zutreffend ausführt, ist die Präge, wann die dingliche Haftung eintritt, zu trennen von der Präge, wofür sie gilt: eintreten kann sie erst (frühestens) mit der Eintragung im Grundbuch; der Zeitraum, für den sie als Nutzungsentgelt be-
 
messen wird, kann schon vor der Eintragung liegen. Infolgedessen kann die Erbbauzins-Reallast in der Weise bestellt werden, daß diejenigen Leistungen, die als Entgelt für einen vor seiner Eintragung liegenden Zeitraum bestimmt sind, zu einer einzigen Leistung zusammengefaßt werden und der Anspruch darauf im EintragungsZeitpunkt zugleich entsteht und (frühestens) fällig wird; diese Leistung ist dann eben entsprechend größer als die später fällig werdenden Leistungen.
Ob die dem Eintragungsantrag zugrunde liegenden Eintragungsbewilligungen in diesem Sinn zu verstehen sind, ist eine Frage ihrer Auslegung. Der Senat ist zu eigener Auslegung in der Lage, weil es sich um die Anwendung grundbuchrechtlicher Auslegungsgrundsätze handelt (Senatsurteil vom 10. Mai 1961 -V ZR 34/60, LM BGB § 1018 Nr. 5). Mangels irgendeines Anhaltspunkts für das Gegenteil sind die Eintragungsbewilligungen dahin auszulegen, daß die Rückbeziehung nur - zulässigerweise - den Bemessungs-zeitraum für das Nutzungsentgelt bezeichnen, aber nicht - unzulässigerweise - einen vor Eintragung liegenden EntstehungsZeitpunkt des neuen dinglichen Erbbauzinses bestimmen soll.
Das bedeutet, daß hinsichtlich aller Leistungen, die auf einen Zeitraum vor der Eintragung bezogen sind, der dingliche Anspruch erst mit der Eintragung entstehen und (frühestens) fällig werden soll (vgl.
 Wirth, aaO, sowie für die Reallast Staudinger/Dittmann, BGB 11. Aufl. § 1105 Rdn. 26 a).
10 -
Gegen die Zulässigkeit einer Grundbucheintragung dieses Inhalts bestehen die erhobenen Bedenken
 nicht.	
	III.
Auf die weitere Beschwerde waren deshalb die Beschlüsse des Landgerichts und des Amtsgerichts aufzuheben und das Amtsgericht anzuweisen, von seinen Bedenken gegen die Eintragung der weiteren Erbbauzinsreallast abzusehen.
Hill	RiBGH Dr. Freitag Mattem ist erkrankt und zur Zeit dienstunfähig. Br kann deshalb nicht unterschreiben. Hill
 Dr. Grell	Dr.	Eckstein