Volltext der Entscheidung
Nachschlagewerk: ja BGHZj______________no in
GrdotVG § 9 Abo. 4
Ob ein Grundstück endgültig aus seiner bisherigen landwirtschaftlichen Nutzung ausochcidct, bestimmt sich nicht allein nach den Absichten der Vertragsteile„ sondern auch nach den tatsächlichen Gegebenheiten (z.B. bei vorgesehener Verwendung als Bauplatz nach der Zulässigkeit der Bebauung).
BGH,Beschl.v. 2, Juli I960 - V BLw 9/68 OLG Düsseldorf
AG Wesel
BUNDESGERICHTSHOF
V BLw 9/68
BESCHLUSS
in der Landv/irtschaf tsoachc
Beteiligte:
Antragsteller, Bcuchwerdo- und B e eh t ah 0crehv/er d © -gegners
D c
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Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat als Senat für landwirtschaftssachcn in der Sitzung vom 2. Juli 1968 unter Mitwirkung des Senatspräoidonten Br. Augustin, der Bundesrichter Br. Piepenbrock und Di1» Grell sowie der landwirtschaftlichen Beisitzer Schmidt und Vogt
beschlossen:
Auf dio Rcchtsbesehwerdc des Direktors der Eandwirt-schaftskammer Rheinland wird der Beschluß des 3« Zivilsenats des Oberlandesgerichts Düsseldorf als Senat für Landwirtschaftsaachen vom 10. Januar 1968 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Prüfung und Entscheidung an das Beschwerdegericht zurückvcr-wicoen.
Gerichtskosten werden für das Rechtsbe0chwcrdever-fahron nicht erhoben.
Der Geschäftswert wird für das Roehtsbeschwerdever-fahren auf 16 000 DM festgesetzt.
Gründe :
I.
Die Beteiligte zu 1), Witwe Margarete B^D, war verheiratet mit dem Ackerer Theodor B^^^, der im August 1966 verstorben ist. Die Eheleute B^|P waren Eigentümer einer landwirtschaftlichcn Besitzung, die bis zu dem Jahre 1952 Hof in Sinne der Höfeordnung war. Da ihre beiden Kinder
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als Hofnachfolger niclit in Betracht kamen, wurde der Grundbesitz in laufe der Zeit zun großen Teil veräußert.
Zu dem noch vorhandenen Grundbesitz gehören die Flurstücke 224, 225, 226, 227, 228 der Gemarkung Mündolhcim Flur 10o Sie bildeten bis zu ihrer Aufteilung eine Ge-santparzelle, Flurstück 42» Sic liegen südwestlich des Ortsrandes von Duisburg-Sern in der Verbandsgrünflache und im projekttierten Landschaftsschutzgebiet (Außenbereich) , jedoch in geringer Entfernung von der Bebauungs-grenze »
Durch notariellen Vertrag vom 10„ April 1965 verkauften die Eheleute aus dem Flurstück 42, das nun-
mehr vermessene Teilstück Flurstück 224 in Größe von 8,05 a an die Beteiligten zu 2) je zu 1/2 Anteil« Die Beteiligten zu 2) sind keine Landwirte» Der vereinbarte Kaufpreis beträgt 16 000 DM, also ca. 20 DM pro Quadratmeter.
Die Landeobaubehördo Ruhr hat auf Antrag der Vertragsparteien ein Negativattcst untern 3« März 1967 erteilt, in dem es u.a. heißt, das in Vertrag genannte Grundstück sei im Flächcnnutzungcplan als Vcrbondegrünflächo und als projektiertes Landschaftsschutzgebiet dargestellt» Mit der Erteilung einer Baugenehmigung für das Grundstück sei nicht zu rechnen»
Das Landv/irtschaftsamt als zuständige Genehmigungs-behördc hat die erbetene Genehmigung für den Kaufvertrag abgolchnto Hiergegen haben die Vertragutoilo die Entscheidung' des Landwirtschaftsgerichts angerufen und geltend gemacht, die Veräußerung des Grundstücks habe nicht zur
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Folge, daß ein landwirtschaftlicher Betrieb verkleinert werde. Auch von einer unwirtschaftlichen Aufteilung könne keine Hede sein. Bas Grundstück werde in absehbarer Zeit und zwar in wenigen Jahren baureif sein» Unter diesen Umstünden sei auch der vereinbarte Kaufpreis angemessen, zu demal für baureife Grundstücke im Ortsteil Serm Preise von 40 bis 60 DM pro qn gezahlt würden«, Landwirte (Gemüsebauern) seien an den Grundstück allenfalls aus Spekulationsgründen interessiert, nicht jedoch um ihren eigenen Betrieb zu erweitern. Sie seien zudem nicht bereit, den vereinbarten Kaufpreis zu bezahlen« Bis zur Erlangung der Bebauungsfähigkeit werde sich allerdings an der landwirtschaftlichen Nutzung des Grundstücks nichts ändern; es werde weiterhin verpachtet werden« Überdies sei die Verkäuferin auf den Kaufpreis angewiesen; sie wolle das Geld für die Errichtung eines Sechsfarailienhauses ver-wenden, mit dessen Bau bereits begonnen sei.
Das Landwirtschaftsgericht hat den Grundstücksver-iiußcrungsvertrag nebst Auflassung genehmigt. Die sofortige Beschv/erdc des Direktors der Landwirtschaftskammer hatte keinen Erfolg,
Das Oberlandesgericht hat seine Entscheidung im wesentlichen wie folgt begründet:
Der Voräußcrungovertrag betreffe ein landwirtschaftliches Grundstück im Sinne des § 1 GrdotVG; als solches sei es in Grundbuch auch ausgewieaen. Es liege keiner der Versagungsgründe des § 9 Abs, 1 GrdstVG vor« Die Genehmigung könne nicht gemäß § 9 Abo, 1 Nr, '$ dieses Gesetzes wegen eines groben Mißverhältnisses zwischen dem
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Grundstückswert und den von den Vcrtragstcilcn vereinbarten Kaufpreis versagt werden, weil das Grundstück für andere als land- oder forstwirtschaftliche Zwecke veräußert worden sei (§ 9 Abs» 4 GrdstVG). In vorliegenden Kall wollten die Käufer das Grundstück erwerben, um es so bald wie möglich au bebauen,, In Hinblick darauf, daß das Grundstück für Bauzwecke veräußert worden sei, sei nur noch im Rahmen der Bestimmungen des § 9 Abs, 1 1fr. 1 und 2 GrdstVG zu prüfen, ob der Veräußerung für diesen Zweck die Genehmigung zu versagen sei. Bor Versagungsgrund dos § 9 Abs. 1 Kr. 1 GrdstVG liege ebenfalls nicht vor» Der Erwerb durch IJichtlandwirtc sei allerdings nur zuzulassen, wenn es an erwerbswilligen Landwirten fehle, die das veräußerte Grundstück für ihren eigenen landwirtschaftlichen Betrieb erwerben wollten* Bo sei aber grundsätzlich von den an Erwerb des Grunstilcks interessierten Landwirten zu verlangen, daß sie sieh bereit erklärten, den mit den Nichtlandwirt abgesprochenen Kaufpreis zu entrichten. Wenn der von dom Eigentümer aus-gcwählto Käufer einen Preis zahlen wolle, der in einem groben Mißverhältnis zu dem Wort des Grundstücks stehe, müsse er sich entgegcnhaltcn lassen, daß sich füi* den Erwerb Landwirte interessieren, die bereit seien, den von Gesetz nicht mißbilligten Preis zu zahlen. Im vorliegenden Fall seien zwar die Landwirte (Gemüsebauern) Heinrich und Wilhelm an Erwerb des Grundstücks
interessierte Sic könnten aber nicht als zahlungsbereite Interessenten bezeichnet werden. Heinrich W^BP wolle nur einen Kaufpreis von 4,- bis 5*- DM pro qm bezahlen,
Wilhelm einen Quadratmcterprcis von 5,- bis 6,- DM
entrichten. Biese Angebote der beiden interessierten Land-
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wirte erreichten nicht einmal den Vcrkohrswert des Grundstücks» Pas Grundstück könne zur Zeit nicht als Bauer-wartungsland angesehen werden. In Hinblick auf die für vergleichbare Grundstücke gezahlten Preise müsse aber von einen Verkchrswert von etwa 7,80 DM pro qn, mindestens aber 7,- DM pro qn ausgegangen werden. Die Kaufangebote der Landwirte die nicht mehr als 5,- DM bzw. 6,- DIi
zahlen wollten, lägen somit unter den Verkehrswert des Grundstücks, Unter diesen Unständen könnten die beiden Landwirte nicht mehr als zahlungsbereito KaufInteressenten angesehen werden. Die Drage, ob in Hinblick darauf, daß die Vertragsteile einen Kaufpreis vereinbart haben, der in einen groben Mißverhältnis zun Wert des Grundstücks stehe, von einen an Erwerb des Grundstücks interessierten Landwirt zu verlangen ist, daß er sogar einen den Vcr-kehrsv/ert übersteigenden, unnittelbar unter der vom Gesotz mißbilligten Preisgrenzo liegenden Preis bieten müsse, bedürfe sonach keiner Entscheidung, Es seien auch triftige Gründe für die Genehmigung des Erwerbs des Grundstücks durch die Käufer gegeben. Das Grundstück, das im Außengebiet (Vcrbandogrünflache) liege und projektiertes Landschaftsschutzgebiet soi, könne zwar zur Zeit nicht als Bauerwartungsland angesehen werden. Gleichwohl könne nicht ausgeschlossen werden, daß sich die Planung des Hates der Stadt Duisburg in Laufe der Zeit ändern werde und daß infolgedessen in absehbarer Zeit auf dem in unmittelbarer Nähe des Ortsrandes von Serm gelegenen Grundstück eine Bebauung möglich sein werde» Jedenfalls stelle das Grünstück für die Käufer ein wertvolles Tauschobjekt dar, das ihnen gegebenenfalls erleichtern werde, in Serm
ein geeignetes baureifes Grundstück zu erworben» Schließlich müßten in diesen Zusammenhang auch die Interessen der Verkäuferin Berücksichtigung finden» Für sie, die den Verkaufserlös alsbald für Bauzwecke verwenden wolle, würde cs eine unzu demutbare Härte darstellen, wenn sie das Grundstück nicht wenigstens zu einem angemessenen Preis veräußern könnte»
Die Genehmigung des Veräußerungsvertrages könne schließlich auch nicht wegen unwirtschaftlicher Verkleinerung (§ 9 Abs» 1 Nr. 2 GrdstYG) versagt werden»
Das Grundstück gehöre nicht mehr zu einera landwirtschaftlichen Betrieb» Die jetzige Parzelle und die frühere Gosamtparzelle seien kleiner als 1 ha» Dadurch, daß die fünf Teile, die aus der früheren Gesantparzelle entstanden seien, und die jetzt noch eine wirtschaftlich zusammenhängende Fläche bilden, in verschiedene Hände geraten, werde eine Bewirtschaftung nicht so erschwert, daß sie unwirtschaftlich werden würde» Insoweit sei nämlich zu berücksichtigen, daß in Sern ganz überwiegend Gemüsebau betrieben werde» Einem Gemüsebauer sei die wirtschaftlich sinnvolle Nutzung auch eines lediglich ca» 800 qm großen Grundstücks aber möglich»
Gegen diesen Beschluß richtet sich die vom Obor-landosgorieht zugclasccne Hechtsbeschwerde des Direktors der landwix’tschaftskammer Rheinland» Sie trägt vor, der Preis stehe in einem groben Mißverhältnis 2um wirklichen Wert des Grundstücks» Es habe sieh deutlich ergeben und das habe das Oberlandcsgcricht auch festgestellt, daß das Grundstück zur Zeit nicht Bauerv/artunv'sland sei» Als
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lediglich landwirtschaftlich nutzbare Fläche sei aber der Kaufpreis von 20 IM weit übersetzt. Selbst wenn man den Verkehrsv/ert dec Grundstücke mit 7,- bis 8,- DM pro qm nncetze, so wäre bei einen zulässigen Aufschlag von etwa 50 c,* zun Verkehrswert ein Quadratneterprois bis zu 12,- DM der Preis.; der von Gesetz nicht zu mißbilligen wäre. Der vereinbarte Preis übersteige aber diesen Preis ganz erheblich. Bei der Frage, ob der Versagungsgrund des groben Mißverhältnisses durch den § 9 Abc. 4 GrdstVG ausgeschlossen werde, könne es keinesfalls auf don angeblichen Willen des Erweitere ankomnen, daß er das Kauf-grundstück künftig nicht mehr land- oder forstwirtschaftlich nutzen wolle. Dies müsse nach objektiven Maßstäben beurteilt worden. Deswegen könne eine beabsichtigte Widmungsändcrung einem landwirtschaftlichen Grundstück diese Eigenschaft nur dann nehmen, wenn sic rechtmäßig erfolge. Eine Möglichkeit der Käufer, ihre Bebauungsabsicht zu realisieren;bestehe aber nicht. Das ergebe eich klar aus den liegativattest von 3. März 1967. Dio Vortragsteile könnten sich in Genehmigungsverfahren keinesfalls darauf berufen, daß die Veräußerung für andere als land- oder forstwirtschaftliche Zwecke zuge-lassen sei. Unabhängig von der Frage dec groben Mißverhältnisses seien in übrigen die Versagungsgründe dos •} 9 GrdstVG, insbesondere der ungesunden Bodenverteilung und der unwirtschaftlichen Aufteilung zu berücksichtigen. Auch hier könne der Auffassung des Obei’iandccgcrichts nicht beigetreten werden, einflußt.
sic sei von Rechtcirrtum bo-
II.
Die Rechtsbeschwerde iot formund fristgerecht eingelegt und begründet; gegen ihre Zulässigkeit bestehen keine Bedenken. Cie ist auch begründet»
1» Das Beschwcrdcgericht hat zuerst geprüft., ob die Voraussetzungen des § 9 Abo. 1 Hr. 3 GrdstVG, gegen dessen verfassungsmäßige Gültigkeit keine Bedenken bestehen (Bundesverfassungsgericht RdL 1967 S. 96), gegeben sind»
13s wendet § 9 Abs» 1 Nr. 3 GrdstVG deshalb nicht an,
chaftlichen Nutzung
weil das Grundstück nicht zur landwirt sondern zun Zwecke der Errichtung eines Wohnhauses veräußert werde. Die Wohnhauserrichtung sei zwar gegenwärtig nicht zulässig, die Bebaubarkeit werde aber für eine baldige Zukunft erwartet. Das Oborlandcsgericht stützt sich dabei auf § 9 Abs. 4 GrdstVG, der eine Versagung der Genehmigung wegen eines vom Gesotz mißbilligten Verkaufspreises dann auoschließt, wenn das Grundstück für andere als landwirtschaftliche oder forstwirtschaftliche Zwecke veräußert wird. Der Auffassung des Oberlandesgerichts kann jedoch nicht gefolgt werden» Bei der Anwendung dos § 9 Abs. 4 GrdstVG iot zu prüfen, ob nach der gegebenen Sachlage das Grundstück aus seiner bisherigen landwirtschaftlichen Nutzung endgültig ausscheide-oder doch ein solches Ausscheiden in greifbare Nähe gerückt ist. Dafür ist aber nicht allein maßgebend, was die Vertragsteile beabsichtigen. Es muß vielmehr auch untersucht werden, ob sic nach Lage der Dingo auch imstande sind, ihr Vorhaben durchzuftihren. Das bedeutet,
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wenn ein Wohnhaus auf den Grundstück errichtet werden soll, ob eine Bebauung nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften gegenwärtig oder wenigstens in Kürze zulässig ist« Das Beschwerdegericht stellt fest, daß keine Bauerlaubnis erteilt wird, weil das Grundstück, zun Außen-bcrcich des Ortes gehörend, nach den Flächennutzunge-plan als Grünfläche ausgewiesen ist» Das ist für die Frage der Anwendbarkeit des § 9 Abs» 4 GrdstVG entscheidend., Bo spielt auch der Umstand keine Rolle, daß sieh die Möglichkeit der Erteilung einer Bauorlaubnis für einen noch nicht absehbaren Zeitpunkt nicht von vornherein auoochließen läßt (vgl, OLG München HdL 1965,
170, 172 und I960, 119» 120), Daß die Käufer ein wertvolles Tauschobjekt erwerben wollen, das ihnen den Kauf eines baureifen Grundstücks erleichtern soll, ist für die Frage, ob der Kaufpreis in einem groben Mißverhältnis zu dem V/ert des Grundstücks steht, ohne Bedeutung, Ehrenforth (RSG und GrdstVG § 9 Ana. 5) und Pikalo-Bendol (GrdstVG § 9 F III 4 a), auf die sich das Beschwex’degci’icht zur Stütze seiner Auffassung beruft, äußern an diesen Stellen keine entgegengesetzte Meinung«
Das Beschv/crdcgcricht verweist schließlich auf den Beschluß des Senats von 25« Mai 1966 - V BLw 4/60 (RdL 1966, 204), wonach einem Käufer, der einen im grobeh Mißverhältnis zu dem Wert des Grundstücks stehenden Preis zahlen will, entgegengehalten werden darf, daß sich für den Erwerb Landwirte interessieren, die bereit sind, den vom Gesetz nicht mißbilligten Preis zu zahlen, Darnii sollte jedoch nicht gesagt sein, über den Versagungsgrund des § 9 Abo» 1 Kr» 5 GrdstVG körne schon dann hin-weggosohen werden, wenn kein Landwirt vorhanden sei,
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der "bereit sei, einen über den Verkehrswert liegenden, von Gesetz noch nicht mißbilligten Preis zu zahlen« Die genannte Vorschrift setzt nicht voraus, daß dei’ Verkäufer einen Käufer findet, der einen von Gesotz nicht mißbilligten Preis zahlen will.. Inwieweit in Rahnen der Anwendung des § 11 GrdstVG eine Berücksichtigung interessierter tendwirte zu beachten ist, wird noch zu erörtern sin«
Nach den bisherigen Feststellungen des Beschwerdc-gcrichts läßt 3ich die Ausschaltung des Versagungsgrundes des mißbilligten Preises (§9 Abs« 1 Nr» 3 GrdstVG) auch nicht auf Grund des § 9 Abs» 7 GrdstVG rechtfertigen. Letztere Vorschrift setzt mehr als nur wirtschaftliche Nachteile für den Verkäufer voraus, wenn die Genehmigung nicht erteilt werden sollte« Der Umstand allein, daß der Kaufpreis die Kosten eines Ucchofamilienhauses
mittragen soll, gestaltet die Lago der Verkäuferin nicht so, daß die Versagung der Genehmigung mit dein vereinbarten überhöhten Preis eine schlechthin untragbare Härte für die Verkäuferin bedeuten würde» sonstige Gründe, die die Annahme einer unzu demutbaren Härte rechtfertigen.könnten, sind nicht vorgetragen»
Andererseits hat das Beachwerdegcrieht nicht geprüft ("imd brauchte von seinem Standpunkt auch nicht zu prüfen), ob in Rohmen des § 11 Abs« 1 Nr« 1 GrdstVG die Genehmigung unter der Bedingung erteilt werden konnte, daß die Parteien einen vom Beschwerdegericht noch zahlenmäßig zu nennenden Preis neu vereinbaren» Dieser Preis konnte unter Berücksichtigung der Belange der Verkäuferin auch über dom von Beschwerdegericht ermittelten Veidtohrs-wert liegen (vgl» den zun Abdruck in der Bntoeheidungs-sammlung bestimmten Beschluß des Senats von heutigen Tage
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BIav 5/C8). Liegt der Preis, der noch festzusetzen
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über den Preis, den die benennten Landwirte zu zahlen bereit sind, so ließen sich auch nicht Bedenken aus $ 9 Abs» 1 Nr» 1 GrdotVG daraus ableiten, daß Angebote interessierter Landwirte die Veräußerung an einen Nieht-landwirt zu einer ungesunden Verteilung von Grund und Boden machen können (vgl» die angeführte Entscheidung des Sonata vom 5= Mai 1966)» In dieser Hinsicht wird eine erneute Befragung der interessierten Landwirte, ob sic den von Gex’icht ermittelten Preis zahlen wollen, in Betracht zu ziehen sein»
2« Baß die Aufteilung des bisherigen Gcsantgrund-stüclccs in mehrere Parzellen keine unwirtschaftliche Aufteilung im Sinne des § 9 Abc» 1 Nr» 2 GrdstVG darstellt, hat das Beschwerdegericht rechtsirrtumsfrei dargetan. Hiergegen hat auch die Re oht a be o ehwerd o keinen Gesichtspunkt vorgetragen»
Nach alledem war der Beschluß des Bcsehwerdegeriehts aufzuhoben und die Sache an dao Ooerlandesgerieht zurückzuverweisen» Bemerkt sei noch, daß die gerichtlichen Kosten dos Bes ehwer de Verfahrens nicht der landwirtschaf tskamracr hätten auferlegt werden düx'fen»
Dx% Augustin
Br» Piepenbrock
Br, Gre.
