in der LandwirtSchaftssache betreffend die Genehmigung des von der Ehefrau Marianne MBB Set)* BBS und dem Geschäftsführer Johann VfBBBfe geschlossenen Grundstückskaufvertrages vom 24. Auf die sofortige Beschwerde der Vertragsteile hat das Oberlandesgericht durch den angefochtenen Beschluß die Entscheidung des% Landwirtschaftsgerichts aufgehoben und den Vertrag unter der Auflage genehmigt, daß der Erwerber die Kauf par zelle weiterhin dem Landwirt zu den bisherigen Bedingungen pachtweise überlasse. Da das Rechtsmittel aber von dem Beschwerdegericht nicht zugelassen ist, ist es nur statthaft, wenn die Voraussetzungen des § 24 Abs. 2 Nr. 1 LwVG gegeben sind. Der Rechtsbeschwerdeführer stützt sich denn auch darauf, daß das Beschwerdegericht von zwei Entscheidungen des Senates, nämlich von den Beschlüssen vom 10. Ein solcher Ausnahmefall liege hier nicht vor, denn bei der Veräußerung von landwirtschaftlich genutztem Grundbesitz durch einen Nichtlandwirt, hier die Ehefrau könne jedenfalls dann der Versagungsgrund der ungesunden Verteilung von Grund und Boden ausgeräumt werden,, wenn dem Erwerber die Auflage zur Verpachtung an einen Landwirt gemacht werde. Damit entfalle bereits der Hinweis, daß das unverhältnismäßig kleine "Grundstück von noch nicht 2500 qm in der ungünstigen Lage zwischen der Eisenbahnlinie und der Bundesstraße 248 unabweisbar zur Aufstockung landwirtschaftlicher Betriebe benötigt würde. Umgekehrt reiche der Hinweis nicht aus, daß Vorratskäufe grundsätzlich nicht zu genehmigen seien, denn unter dem maßgeblichen -L Grundsatz der Vertragsfreiheit könne angesichts der geringen Größe des Kaufgrundstückes nicht schon von einer ungesunden Verteilung von Grund und Boden gesprochen werden. Dabei müsse entscheidend darauf abgestellt werden, daß sich tatsächlich an, der Verteilung des Grund und Bodens hinsichtlich der vorliegenden landwirtschaftlichen Nutzung nichts ändere, nachdem das Pachtverhältnis mit» dem bisherigen Gfund-stückspächter entsprechend der ausdrücklich erklärten Bereitschaft des Grundstüekserwerbers im bisherigen Rahmen seine Portsetzung finde.Be.könne- Danach bedeutet die sprachliche Änderung des Wortlautes des § 9 Abs.1 Nr. 1 GrdstVG (nunmehr; ungesunde Verteilung von Grund und Boden, früher; ungesunde Verteilung der Bodennutzung) sachlich £eirie Änderung; *2's ist also, wie früher auch weiterhin grundsätzlich davon'auszu- Für die Entscheidung ist daher $er bereits erwähnte Grundsatz maßgebend, daß nur in Ausnahmefällen landwirtschaftlich genutzter Grund und Boden in die Hände von Nichtlandwirten gelangen soll. Ohne Bedeutüng ist auch der Umstand, daß es sich um ein'verhältnismäßig kleines Grundstück handelt, das sich nach den Feststellungen des Beschwerdegerichtes in einer ungünstigen Lage befindet. Baß die Genehmigung dann nicht gegeben;werden kann, wepn ein Grundstück von einem Erwerber,zu einem späteren lausch mit Bauland benutzt werden soll, entspricht der. Verfehlt ist auch die Auffassung des Beschwerdegerichtes, Bedenken,tgegen die Genehmigung könnten .dadurch ausgeräumt werden, daß dem Erwerber die Auflage der Verpachtung gemacht werde* § 10 Ziff.1 des Grundstückverkehrsgesetzes., sieht zv/ar solphe Auflagen vvpr. £ f.Bie Vorschrift setzt dabei aber vorauf, daß durch die Auflage der bestehende Hinderungsgrund tatsächlich ausgeräumt werden kann* Bas wäre beispielsweise der Pall, wenn ein Hichtlandwirt ein landwirtschaftliches Grundstück erwirbt, von dem mit Sicherheit zu rechnen ist, daß es in absehbarer Zeit in einen Bebauungsplan* einbezogen und damit Bauland wird. Binge hier nicht* Burch die Auflage wird der entscheidende Grund für die Versagung, daß der Erwerber Nicht-landwirt ist, unter den hier vorhandenen Gegebenhei-ten. Eine abschließende Entscheidung kann indessen noch nicht getroffen werden, weil das Beschwerdegericht keine Feststellungen darüber getroffen hat, ob Landwirte vorhanden sind, die zur Aufstockung ihrer Betriebe das Grundstück zu den gleichen Bedingungen zu kaufen bereit und imstande sind.
BUNDESGERICHTSHOF 096
V BLv/ 25/65
BESCHLUSS
in der LandwirtSchaftssache
betreffend die Genehmigung des von der Ehefrau Marianne MBB Set)* BBS und dem Geschäftsführer Johann VfBBBfe geschlossenen Grundstückskaufvertrages vom 24. April 1964 (UH Nr. 106/64 des Notars Otto MBB in
1)
Beteiligte^
1. Präsident des Niedersächsischen Verwaltungsbezirks bBHB^^M in
Rechtsbeschwerdeführer,
- ira Rechtsbeschwerdeverfahren vertreten durch Rechtsanwalt
Verkäuferin und Rechtsbeschwerdegegnerin,
3.
Geschäftsführer Johann VBBBB in L®|straße B
»
Käufer und Rechtsbeschwerdegegner,
- zu 2 und 3 im Rechtsbeschwerdeverfahrenjv durch Rechtsanwalt 0. IBIh in
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat als Senat für Landwirtschaftssacheri in der Sitzung vom 28. Oktober 1965 unter Mitwirkung des "Senatspräsiden-ten Dr. Augustin, der Bundesrichter Dr.' Piepenbrock und Dr. Grell sowie der landwirtschaftlichen Beisitzer Schulz und Raither beschlössen:
Auf die Rechtsbeschwerde des Möteilig-ten zu 1) wird der Beschluß des Senats für ‘ Landwirtschaftssachen des Oberlandesgerichts Braunschweig vom 23. Februar 1965 aufgehoben und die Sache zur erneuten~Prüfung und Entscheidung an das Besöhwerdegericht zurückverwiesen.
Gerichtsgebühren für das Re>chtsbeschwerde-verfähren werden nicht -erhoben * .Der Geschäftswert \vird cfÜr das’ Re'chtsbe schwerd everfahr ön auf 5 000 DM -f es tgese t z t ^ 4
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I.
.Die Ehefrau des Schneidermeisters Bruno Marianne geborene £|^^, verkaufte mit notariel-
ilem Vertrag vom '24. April 1964 ihren in gele-
genen Acker, Flurstück 23/3,- Flur 2 der Gemarkung If (HDie W^PBI11) 2347 qm groß an den Beteiligten zu 3, Geschäftsführer einer Baufirma,zu dem Preis von 5 000 DM. Das Grundstück ist derzeit an den Landwirt Gustav in SflHM verpachtet.
Die Stadt als Genehmigungsbehörde ver-
sagte die erbetene Genehmigung, weil die Veräußerung an den Erwerber als Nichtlandwirf eine Ungesunde Verteilung von Grund und Boden darstelle. Das um Entscheidung angerufene Landwirtschaftsgericht in Salzgitter stimmte der Versagung 2u. Zur Begründung wies es noch darauf hin, daß der Pächter sowie weitere Landwirte das Grundstück zu gleichen Bedingungen zu kaufen bereit seien.
Auf die sofortige Beschwerde der Vertragsteile hat das Oberlandesgericht durch den angefochtenen Beschluß die Entscheidung des% Landwirtschaftsgerichts aufgehoben und den Vertrag unter der Auflage genehmigt, daß der Erwerber die Kauf par zelle weiterhin dem Landwirt
zu den bisherigen Bedingungen pachtweise überlasse. Hiergegen richtet sich die Rechtsbeschwerde des Präsidenten des Verwaltungsbezirks Das
Rechtsmittel ist rechtzeitig eingelegt und begründet worden; die Beschwerdeberechtigung ergibt sich aus § 32 Abs. 2 LwVG. Da das Rechtsmittel aber von dem Beschwerdegericht nicht zugelassen ist, ist es nur statthaft, wenn die Voraussetzungen des § 24 Abs. 2 Nr. 1 LwVG gegeben sind. Der Rechtsbeschwerdeführer stützt sich denn auch darauf, daß das Beschwerdegericht von zwei Entscheidungen des Senates, nämlich von den Beschlüssen vom 10. Juli 1962 (RdL 1962, 213) und vom 12. Februar 1963 (RdL 1963, 90) abgewichen sei. Die Nachprüfung dieses Vortrages ergibt folgendes:
II.
Das Beschwerdegericht führt zur Begründung seiner Entscheidung aus: Durch das Inkrafttreten des Grund-stückverkehrsgesetzes sei die landwirtschaftliche Grund-
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Stückslenkung zugunsten einer fgrpßeren Freiheit und
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' Lockerung im Grundstückverkehr nicht unwesentlich eingeschränkt worden. Der Gesetzgeber wolle die Nichtge-nehmigung eines Grunds tijtckkaufver träges als einen Eingriff in den,beherrschenden Grundsatz der Vor-tragsfreiheit im Gegensatz zur früheren Bechtslage nur noch auf Ausnahmefälle beschränkt wissen. Ein solcher Ausnahmefall liege hier nicht vor, denn bei der Veräußerung von landwirtschaftlich genutztem Grundbesitz durch einen Nichtlandwirt, hier die Ehefrau
könne jedenfalls dann der Versagungsgrund der ungesunden Verteilung von Grund und Boden ausgeräumt werden,, wenn dem Erwerber die Auflage zur Verpachtung an einen Landwirt gemacht werde. Das noch nicht 2500 qm große Grundstück sei bisher verpachtet gewesen. Es solle auch weiter verpachtet werden. Damit entfalle bereits der Hinweis, daß das unverhältnismäßig kleine "Grundstück von noch nicht 2500 qm in der ungünstigen Lage zwischen der Eisenbahnlinie und der Bundesstraße 248 unabweisbar zur Aufstockung landwirtschaftlicher Betriebe benötigt würde. Umgekehrt reiche der Hinweis nicht aus, daß Vorratskäufe grundsätzlich nicht zu genehmigen seien, denn unter dem maßgeblichen -L Grundsatz der Vertragsfreiheit könne angesichts der geringen Größe des Kaufgrundstückes nicht schon von einer ungesunden Verteilung von Grund und Boden gesprochen werden. Darüber hinaus aber erscheine auch das durch den Käufer angegebene Motiv für den Erwerb dieses Grundstücks, nämlich seine Absicht, sich am Ort zu einer be-
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rufliehen Niederlassung anzubauen, schützenswert und gerechtfertigt. Der Umstand, daß heute noch nicht feststehe, in welchem Zeitpunkt dieses Gelände/in den Bebauungsplan der . Stadt einbezogen
werde oder oh es. überhaupt als Bau- oder Industriegelände Verwendung finde,, stehe der beantragten Vertrags-genehmigung nicht entgegen. Dabei müsse entscheidend darauf abgestellt werden, daß sich tatsächlich an, der Verteilung des Grund und Bodens hinsichtlich der vorliegenden landwirtschaftlichen Nutzung nichts ändere, nachdem das Pachtverhältnis mit» dem bisherigen Gfund-stückspächter entsprechend der ausdrücklich erklärten Bereitschaft des Grundstüekserwerbers im bisherigen Rahmen seine Portsetzung finde.Be.könne- für: die Präge der 'ungesunden Verteilung vön Grund, und Boden keinen Unterschied machen, erb die bisherige Grundstückseigentümerin oder der Grundstückserwerber das Ackerland t/eiterverpachte. Dabei müsse es nicht zuletzt auph* darauf ankommen, daß es sich bei dem Gelände, um ein ausgesprochenes Splitterstück von ungünstigen Abmessungen handele, dessen zukünftige Verwendung zür Verbreiterung der dort verlaufenden Bundesstraße 248 ebenfalls nicht ausgeschlossen werden könne;
Mit den vorstehend mitgeteilten BntscheidungsgrÜn-den weicht das Beschv/erdegericht von der Auffassung des Senates ab, die er in den'voh der Reehtsbehchwerde erwähnten Beschlüssen niedergelegt hat. Danach bedeutet die sprachliche Änderung des Wortlautes des § 9 Abs.1 Nr. 1 GrdstVG (nunmehr; ungesunde Verteilung von Grund und Boden, früher; ungesunde Verteilung der Bodennutzung) sachlich £eirie Änderung; *2's ist also, wie früher auch weiterhin grundsätzlich davon'auszu-
gehen, daß landwirtschaftlich genutzter Boden.in den Händen von Landwirten bleiben soll und daß nur in Ausnahmefällen, Niphtlandwi^te zu berücksichtigen sind.
Indem das Beschwerdegericht davon ausgeht, tier Verkauf
an Nichtlandwirte sei nur in Ausnahmefällen zu unter-
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binden, verkehrt es den vom .Senat aufgestellten und in; vielen Entscheidungen aufreehterhaltenen Grundsatz in.sein Gegenteil. Folgerichtig hat denn auch das Beschwerdegericht nach Umständen gesucht, die - ausnahmsweise - einer Genehmigung entgegenstehen könnten. Es hat sonach seine Entscheidung schon von einem>abweichenden Ausgangspunkt aus getroffen.
< Auf dieser Abweichung beruht auch die Entscheidung. Die Eechtsbeschwerde ist sonach zulässig (§ 24Abs. 2 Jfr. 1 LwVG). Sie.ist auch begründet.
DerfErwerber des Grundstücks ist Nichtiandwirt. Für die Entscheidung ist daher $er bereits erwähnte Grundsatz maßgebend, daß nur in Ausnahmefällen landwirtschaftlich genutzter Grund und Boden in die Hände von Nichtlandwirten gelangen soll. Der Umstand, daß die-Verkäuferin gleichfalls Nichtlandwirt ist, spielt keine Bolle.
Es ist hier der Neuerwerb zu beurteilen -und nicht der Verbleib von landwirtschaftliehern Grundbesitz bei einer Nichtlandwirtin. Ohne Bedeutüng ist auch der Umstand, daß es sich um ein'verhältnismäßig kleines Grundstück handelt, das sich nach den Feststellungen des Beschwerdegerichtes in einer ungünstigen Lage befindet. Es spielt auch rkaine; Rolle, daß’ der Erwerber das Grundstück später,als Bauplatz benützen will. Es steht nach den Feststellungen des Beschwerdegerichtes nicht einmal fest, ob das in Frage stehende Gelände
in einen Bebauungsplan einbezogen oder ob es als Indust riegeläncle Verwendung.finden,wird. Berücksichtigt werden können Genehmigungsverfahren nur Umstände, die mit einiger Sicherheit vorau.s^usehen sind. Baß die Genehmigung dann nicht gegeben;werden kann, wepn ein Grundstück von einem Erwerber,zu einem späteren lausch mit Bauland benutzt werden soll, entspricht der. Rechtsprechung {Wöhrmann, Grundstückverkehrsgesetz .*■ § 9 Anm.. 8£). , .•* ^ ...... ...
Verfehlt ist auch die Auffassung des Beschwerdegerichtes, Bedenken,tgegen die Genehmigung könnten .dadurch ausgeräumt werden, daß dem Erwerber die Auflage der Verpachtung gemacht werde* § 10 Ziff. 1 des Grundstückverkehrsgesetzes., sieht zv/ar solphe Auflagen vvpr.
£ f.
Bie Vorschrift setzt dabei aber vorauf, daß durch die Auflage der bestehende Hinderungsgrund tatsächlich ausgeräumt werden kann* Bas wäre beispielsweise der Pall, wenn ein Hichtlandwirt ein landwirtschaftliches Grundstück erwirbt, von dem mit Sicherheit zu rechnen ist, daß es in absehbarer Zeit in einen Bebauungsplan* einbezogen und damit Bauland wird. So liegen die
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Binge hier nicht* Burch die Auflage wird der entscheidende Grund für die Versagung, daß der Erwerber Nicht-landwirt ist, unter den hier vorhandenen Gegebenhei-ten. nicht ausgeräumt. Würde die Auffassung des Beschwer degerichts zutreffen, so könnte in alle|i gleichgelagerten Pallen der Verkauf genehmigt werden! es brauchte nur dem Erwerber die Auflage gemacht zu werden, den Grundbesitz an einen Landwirt.zu verpachten. Baß das nicht ,,der Sinn des Grundstückverkehrsgesetzes ist, liegt auf der Hand.
Eine abschließende Entscheidung kann indessen noch nicht getroffen werden, weil das Beschwerdegericht keine Feststellungen darüber getroffen hat, ob Landwirte vorhanden sind, die zur Aufstockung ihrer Betriebe das Grundstück zu den gleichen Bedingungen zu kaufen bereit und imstande sind. Insoweit wird das Beschwerdegericht den Sachverhalt noch aufzuklären haben.
Der angefochtene Beschluß war daher aufzuheben und die Sache an das Beschwerdegericht zur weiteren Prüfung und Entscheidung zurückzuverweisen.
Br. Augustin
Br. Piepenbrock
Br. Grell