BGH · V BLw 24/65

2042 097 (/ BUNDESGERICHTSHOF v blw 24/65 BESCHLUSS in der Landwirtschaftssache betreffend die Genehmigung des zwischen den Betei-ligten 1 bis 4 abgeschlossenen notariellen Kaufvertrages vom 11o August 1964 in LJ Beteiligtet 1o Landwirt Hermann R H(HHI Straße 2o Geflügelzüchter Ewald H 3* Ehefrau Thea H 4o Witwe Florentine B zu 2 bis 4 in Antragstellers Beschwerdeführer und Rechtsbeschwerdegegner durch Hechtsanwalt Hans Dietrich von S( 5o der Direktor der Landwirtschaftskammer Westfalen-Lippe in 14HHH (Westf o) 2 Bfe> Re ch t sbes chw erdeführer ? - im Rechtsbeschwerdeverfahren vertreten durch die Rechtsanwälte Diplo Kaufmann Dr> Josef Dr0 Reiner {HHB? Karl-August in K^HBstraßeBP - 2 \l* Der V„ Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat als Senat für Landwirtschaftssachen in der Sitzung vom 280 Oktober 1965 unter Mitwirkung^ des Senatspräsidenten Dr, Augustin* der Bundesrichter Dr°. Piepenbröck und Br» Grell, sowie der landwirtschaftlichen Beisitzer Schulz und Raither beschlossen: Auf die Rechtabeschwerde des Direktors der Landwirtschaftskammer Westfalen-Lippe wird der Beschluß des 10, Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 9* April 1965 aufgehoben und die Sache zur erneuten Prüfung und Entscheidung an das Be-schwerdegeri cht zurückverwiesen, Gerichtskosten für das Rechtsbeschwerdeverfahren bleiben außer Ansatz; eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 95 000 DM festgesetzt, ; G r ün d e : per 65 Jahre alte verwitwete Landwirt Hermann R^ (Beteiligter zu 1) ist Eigentümer eines in gelegenen 23j69 ha großen Hofes, Davon sind 65 Korgenilandwir.tgchaft-liche Nutzfläche (je zur Hälfte Ackerland und Grünland)* 20 Morgen Holzung* der Rest Hofraum und Wege, Durch notariellen Vertrag vom 11, August 1964 verkaufte RflHHBan die Beteiligten 2 bis 4 5*5 ha mit aufstehendem Gebäude (Heuerlingshaus)o Der Kaufpreis betrug 70 000 DM; später wurde er auf 95 000 DM erhöhte Mit dem Kaufpreis will Hodenbeck Schulden abtragen und Abkömmlinge äbfinden» Die Käufer beabsichtigen, das Grundstück rein landwirtschaftlich zu nutzen» Mit der Begründung, der Verkauf führe zu einer unwirtschaftlichen Verkleinerung des Hofes, versagte die Genehmigungsbehörde die erbetene Genehmigung des notariellen Kaufvertrags» Auch der Antrag der Vertragsteile auf gerichtliche Entscheidung hatte keinen Erfolg; auf sofortige Beschwerde der .Vertragsteile erteilte jedoch das Beschwerdegericht die Genehmigung» Hiergegen richtet sich die vom Oberlandesgericht zugelassene Hechtsbeschwerde des Direktors der Landwirtschaftskammer Westfalen-Lippe, die rechtzeitig eingelegt und begründet worden ist» Die Beschwerdeberechti-gung der Landwirtschaftskammer ergibt sich aus § 52 LwVG* II 0 Das Beschwerdegericht führt zur Begründung seiner Entscheidung aus: Als Versagungsgrund komme § 9 Abs» 1 Nr» 2 GrdstVG in Frage» Die Käufer bewirtschafteten die der Beteiligten zu 5 gehörende 5 Morgen große landwirtschaftliche Besitzung, auf der sie noch eine Geflügelzucht betrieben und 500 Legehennen halten» Daneben betätigten sie sich noch als Eierhändler* Selbst wenn der Erwerb durch die Käufer eine ungesunde Bodenverteilung bedeuten würde, könnte die Genehmigung aus § 9 Abs» 1 Hr* 1 GrdstVG nicht versagt werden, weil das Vorkaufsrecht nach dem Kelchssiedlungs-gesetz nicht ausgeübt worden sei, obwohl die Voraussetzungen hier vorlägen» Zutreffend seien jedoch die Genehmigungabehörde und das Landwirtschaftsgericht davon ausgegangen, daß die Abveräußerung von 22 Morgen, die bis auf einen nur geringen Teil landwirtschaftlich genutzt werden, zu einer unwirtschaftlichen Verkleinerung des Hofes führen würde» Mit Recht hätten sie dabei auf die jetzige Nutzungsart des Hofes abgestellto Der Hof habe eine landwirtschaftliche Nutzfläche von 65 Morgen, hiervon könnten nicht über 20 Morgen abgetrennt werden, ohne daß eine Minderung des •Ertrages und eine Erhöhung der Aufwendungen herbeigeführt werde» Der Hof habe außerdem eine geschlossene läge» Er bestehe, von einer kleinen Waldparzelle abgesehen, aus fünf Parzellen, auf der größten befinde sieh die Hofstelle» Die übrigen Parzellen, darunter auch das verkaufte Grundstück, die sämtlich aneinander grenzen und räumlich eine Einheit bilden, seien von der Hofsteile nur durch die Kreisstraße getrennt» Sie lägen aber nicht so weit abseits, daß auch nur die Abtrennung eines Teiles mit Rücksicht auf die Lage zur Hofsteile und der übrigen Hofesländereien gerechtfertigt werden könnte» Die Genehmigung könne jedoch nach § 9 Abs» 7 GrdstVG nicht Versagt werden, weil die Versagung für den Veräußerer eine unzu demutbare Härte bedeuten würde» Der Verkäufer sei zur Sanierung seines Hofes auf den Kauf-erlös dringend angewiesen» Er sei unverschuldet in Not geraten» Ausweislich der Grundakten sei der Hof, von einer im Jahre 1930 eingetragenen Abfindungshypothek von 3 000 Goldmark abgesehen, bis zu dem Jahre 1959 unbelastet gewesen» Nach den glaubhaften Erklärungen des Verkäufers sei seine Verschuldung ausschließlich durch Krankheit in der Familie verursacht worden» Der Hofseigentümer selbst sei im Jahre 1943 an Lungenentzündung und Hirnhautreizung erkrankt und habe seitdem dem Hof nicht mehr richtig vorstehen können» Seit Jahren sei er völlig arbeitsunfähige Zur Zeit befinde er sieh in einer derart schlechten gesundheitlichen Verfassung«, daß er pflegebedürftig und auf fremde Hilfe angewiesen sei«, Es liege auf der Hand, daß unter solchen Umständen die Erträgnisse des Hofes mehr und mehr zurück-gegangen seien* Hinzu komme«, daß die Umstellung auf einen Tbc-freien Tierbestand«, die Erkrankung der Ehefrau an Krebs sowie die Erkrankung der im Jahre 1937 geborenen Tochter an Schizophrenie die wirtschaftliche Lage des Hofes noch mehr verschlechtertenp zu demal da der Eigentümer die durch seine und seiner Ehefrau Erkrankung entstandenen Kosten in vollem Umfang selbst habo tragen müssen* Es könne auch nicht unberücksichtigt bleibe^ daß keiner der Söhne bei der Bewirtschaftung des Hofes spürbar den Eigentümer entlastet hätte* Der älteste Sohn sei nur zeitweilig auf dem Hof gewesen* Hier habe er nur wenig Interesse gezeigt und sich als Eierhändler betätigt* Der Jüngste Sohn sei bei einer Sparkasse und Bank tätig* Die in den letzten Jahren aufgelaufenen Schulden beliefen sich auf rund 35 000 DM* Erstmals sei der Hof im Jahre 1959 mit einer Grundschuld von 18 000 DM bolastet worden* In den Jahren 1961 bis 1964 seien weitere Grundschulden von je 10 000 DM bestellt worden« Diese Schuldenlast könne der arbeitsunfähige und pflegebedürftige Hofeseigentümer aus den Erträgnissen des Hofes nicht mehr.abtragen* Er sei nicht in der Lage«, den Hof selbst weiter zu bewirtschaften«, oder ihn auf eigene Rechnung bewirtschaften zu lassen* Es bestehe auch nicht die Möglichkeit? den Hof einem Abkömmling zu übergeben«, damit dieser den Hof bewirtschaften und in seinem Bestände halten könne* Unter den obwaltenden Umständen dürfe es dem Eigentümer nicht verwehrt werden3 durch Abveräußerung von 22 Morgen den Hof zu sanieren«, um ihn sich und seinen Erben zu erhalten und durch Verpachtung des Kesthofes seinen Unterhalt sicherzustollen* Die Auffassung der Genehmigungsbehörde und des Amtsgerichts, eine Versagung der Genehmigung führe nicht zu einer unzu demutbaren Härte<> da der Hofeseigentümer, der ohnehin keine wirtschaftsfähigen Abkömmlinge habe, in der Lage sei«, den Hof als Ganzes zu veräußern;, werde für den vorliegenden Pall nicht geteiltb Lies gelte auch dann,, wenn man die Behauptung der Genehmigungsbehörde, daß eine geschlossene Veräußerung günstigere Verkaufsmöglichkeiten biete, als richtig unterstelle» Einem Eigentümer, der seine Notlage verschuldet habe und der auch durch eine Teilveräußerung seinen Hof weder sich noch seinen Abkömmlingen erhalten könne5 werde unter Umständen zugemutet v/erden können, von einer Teilveräußerung Abstand zu nehmen und durch Veräußerung des ganzen Hofes seine finanziellen Verhältnisse zu ordnen» So liege der Pall aber hier nicht» Dem Hofeigen-tümer könne an der Verschuldung des Hofes kein Vorwurf gemacht werden» Die von ihm in die Wege geleitete Sanierungs raaßnahme werde voraussichtlich zur Erhaltung des Kesthofes führen» Der Kauf erlös von 95 000 DM sei ausreichend, um die bis in die jüngste 2bit aufgelaufenen Schulden absudecken und die bei der Übergabe des Hofes vereinbarten Abfindungen aufzubringen» Von dem Kauferlös seien bereits Schulden in Höhe von 22 4 000 DM getilgt worden» Die zur Zeit noch vorhandenen Schulden beliefen sich auf rund 50 000 DM9 mindestens 45 000 DM stünden aber von dem Kauferlös noch zur Verfügung» Es sei schließlich noch zu erwägen, ob der Kesthof in den Händen des Übernehmers des Hofes (jüngster Sohn) erhalten werden könne, auch wenn der Übernehmer zur Selbstbewirtschaftung nicht in der Lage sei Der Hofeseigentümer habe dazu vortregen lassen, daß sein Sohn beabsichtige, den Resthof aufzuforsten« Die Voraussetzungen zur Aufforstung seien an sich, von den Aufforstungskosten abgesehen* gegeben, wie der zuständige Forstmeister ausgeführt habe» Ob es sich hierbei allerdings um eine wirtschaftlich sinnvolle Maßnahme handele, erscheine zweifelhaft, da in der Regel nur Grenzertragsböden zur wirtschaftlich besseren Nutzung aufgeforstot würden«. Letzen Endes könne dies jedoch dahinsteheno Der Senat habe nicht den Eindruck gewonnen, daß der Sohn nicht in der Lage und nicht gewillt sei, den Resthof der Familie zu erhalten« Unter diesen Umständen müsse daher das volkswirtschaftliche Interesse an der Erhaltung des Hofes gegenüber dem Interesse des Hofeigentümersy,. den Resthof für sich und seine Abkömmlinge zu erhalten, zurücktreten und die Genehmigung erteilt werden« Der Rechtsbeschwerdeführer trägt hierzu vors Der Rechtsbegriff der unzu demutbaren Härte (§9 Abs« 7 GrdstVG) sei vom Oberlandesgericht verkannt worden« Es handele sich bei dem gegebenen Sachverhalt um einen Fall, der immer wieder vorkomme, also der Regel völlig entspreche und keine Merkmale einer unzu demutbaren Härte aufweise« Eine unzu demutbare Härte sei erst dann gegeben, wenn sie objektiv einen besonders hohen Grad erreiche und dadurch subjektiv dem natürlichen Empfinden von dem, was recht ist, widerspreche« Jedem billig und gerecht denkenden Menschen müsse die Versagung der Genehmigung und damit das 2unichtemachen eines Vorhabens als unerträglich erscheinen, weil das Maß dessen, was in einem geordneten Rechtsstaat dem einzelnen an notwendiger Rücksichtnahme auf die Allgemeinheit zugemutet werden könne, eindeutig überschritten sei« Die mit dem GrundstUckverkehrsgesetz bezweckte Erhaltung einer gesunden Agrarstruktur diene unstreitig den Interessen der Allgemeinheit o Ihr komme zunächst der Vorrang vor privaten Belangen eines Landwirts zu, Erst wenn es klar zutage trete, daß dessen private Interessen ein solches Gewicht haben, daß es wider die Vernunft zu sein scheine, wollte man sie gegenüber den öffentlichen Interessen zurücktreten lassen und diesen den Vorrang einräumen, lasse sich der Fall der unzu demutbaren Härte als gegeben ansehen* -Die Merkmale einer solchen unzu demutbaren Härte ließen sich dem Sachverhalt, der hier gegeben sei, nicht entnehmen* Um seine Verhältnisse zu sanieren, müsse seinen Ho if als Ganzes in die Hände eines anderen Landwirts geben* An einem Käufer werde es nicht mangeln, auch im Kreise Wiedenbrück werde sich unter den Landwirten, o:da dort nur 397 Landwirte einen Hof mit mehr als SO Morgen haben, einer finden, der bereit und in der Lage sei, den ganzen Hof käuflich zu übernehmen* Mit dem Kauferlös für den ganzen Hof könne der Eigentümer alle Schulden abtragen, die Abfindungen begleichen und seinen Unterhalt bis zu dem Lebensende bestreiten* Er könne auch, wenn er den Kaufpreis nicht ganz in bar nehmen wolle, mit dem Käufer vereinbaren, daß ihm für einen feil desselben eine Rente gezahlt werde, die seinen Unterhalt sicherstelleno Sei der Hof um die verkauften 22 Morgen verkleinert, so habe nur nocla 43 Morgen Acker und Weido neben 20 Morgen Holzung* Die Hutzung dieser Ländereien reiche für seinen Unterhalt nicht aus* Y/ie gerichtsbekannt sei, finde sich für einen derart kleinen Hof mit nur 43 Morgen Acker und Weide kein geeigneter Pächter, weil ein solcher Hof keine nachhaltige Ackernahrung mehr darstelle* Uie von einer Verpachtung de3 Hofes erwarteten Einnahmen würden daher ausbleiben* Um überhaupt zu etwas Geld zu kommen, müßte Rodenbeck dann c(en Ausweg wählen, seine Grundstücke einzeln zu verpachten. Diese Art der Nutzung würde ihm jährlich je Morgen etwa 50 DM einbringen, so daß er auf diese Weise etwa 2 150 DM erzielen würde. Selbst wenn man noch einen kleinen Erlös aus den 2 0 Morgen Holzung dazu kommen ließe;, würden diese Einnahmen nicht für den eigenen Unterhalt ausreichen, Ebensowenig würden sie ermöglichen3 seinen beiden Enkelkindern und seiner jüngsten l’ochter Unterhalt zu gewähren. Er müßte also den Überschuß des Kauferlöses über die Schulden und die Abfindung mitverbrauchen, so daß er bald wieder ohne ausreichende Mittel dastchen würde. Ebensowenig würde sich Rodenbecks Wunsch, den verkleinerten Hof für sich und die Nachkommen zu erhalten, verwirklichen lassen. Bekomme der Sohn den Hof nach dem Tod des Vaters und dem Ablauf der Pachtzeit in die Hand, so sei der Hof innerlich zerschlagen, Die Gebäude seien, da sic nicht mehr benutzt würden, verkommen, das nötige Inventar sei nicht mehr vorhanden und der wirtschaftliche Zusammenhang der Grundstücke sei dann verloren gegangen. Er werde ihn infolgedessen, selbst wenn er es wolle, nicht mehr selbst bewirtschaften können. Der Hof werde damit niöht; als eine Wirtschaftseinheit erhalten werden, Porste der Sohn aber, wie er es vorhabe, die landwirtschaftlich genutzten Grundstücke auf, so sei der Hof als Landgut für immer aufgegeben. Es bleibe dann nicht der Hof, sondern allenfalls der Vermögenswert, den er darstelle, erhalten. Bei der Gene, hmiguhgsert ei lung werde somit weder die Sanierung noch die Erhaltung des Hofes erreicht, Die Verkleinerung des Hofes um 22 Morgen führe also zu Schwierigkeiten und gefährde den Portbestand des Hofes und die wirtschaftliche Existenzgrundlage, tferde aber der Teilverkauf nicht genehmigt, so werde keines- wegs seinem Schicksal überantv/ortet. Ihm werde nicht sein Vorhaben der Sanierung an sich,, sondern lediglich der gewählte Weg dazu abgeschnitten* Die Auslegung, die das Oberlandesgericht dem § 9 Abs, 7 GrdstVG gegeben habe, und die Anwendung der Vorschrift auf einen so normal liegenden Fall, wie den vorliegenden, würde dazu führen, daß künftig § 9 Abs* 1 Ziff* 2 GrdstVG überhaupt keinen Versagungsgrund mehr abgeben würde, weil die Anwendung desselben stets als zu der vom Oberlandesgericht bejahten unzu demutbaren Härte führend erachtet werden müsse* Damit würde aber der Zweck des Gesetzes die vorhandenen Höfe in ihrem Bestand und in ihrer Leistungsfähigkeit zu erhalten, völlig vereitelt werden* ■ * III. I* Der Rechtsbeschwerde ist zunächst einzuräumen, daß, wie die Entstehungsgeschichte des § 9 Abs* 7 GrdstVG ersehen läßt, für die Anwendung dieser Vorschrift strenge Anforderungen zu stellen sind« Dies iat auch die einhellige Ansicht des Schrifttums wie der Rechtsprechung* Es genügt daher nicht, daß durch die Versagung der Genehmigung dem Verkäufer wirtschaftliche Nachteile entstehen* Die Voraussetzungen der genannten Bestimmung liegen auch nicht vor, wenn der Verkaufserlös bereits;.verbraucht und der Verkäufer nicht mehr in der Lage ist, den Kaufpreis zurückzuerstattcn* Sind insoweit Grenzen des Anwendungsbereichs der genannten Vorschrift gezogen, so läßt sich andererseits doch nicht ein für allemal festlegen, unter welchen Umständen sich die Versagung der Genehmigung als eine unzu demutbare Härte darstellt * Vielmehr kommt es auf die Umstände des einzelnen Falles an* Davon geht auch die Begründung zu dem Entwurf des Grundstückverkehrsgesetzes (zu § 9 Abs* 7) aus, wenn dort ausgeführt wird, in der Regel werde es sich um Sanierungsverkäufe handeln; die Vorschrift sei anzuwenden, wenn die Existenz des Verkäufers verloren gehe oder eine unzu demutbare Änderung der Betriebsstruktur im Falle einer Genehmigungsversagung notwendig werden würdeo Baß es sich im vorliegenden Fall um einen Sanierungsverkauf handelt , steht nach den Feststellungen des Beschwerdegerichts fest; auch der Rechtsbeschwerdeführer geht davon aus, daß durch den Verkauf die für den Verkäufer bestehenden finanziellen Schwierigkeiten behoben werden sollen und daß ein Verkauf das einzige Mittel ist, um die unverschuldete Notlage zu beseitigen«. Br meint indessen, eine TeilVeräußerung sei nicht der richtige Weg; zu einer wirklichen und echten Sanierung führe nur die Veräußerung des ganzen Hofes* Ein in eine unverschuldete Notlage geratener Hofeigentümer kann jedoch zu dem Verkauf seines ganzen Hofes nicht gezwungen werden, wenn ein Teilverkauf zur Sanierung wirklich ausreicht (vgl„ Pikalo/Bendel, GrdstVG § 9 F 5 b S0 594)« Bies gilt auch dann, wenn beim Verkauf des ganzen Hofes günstigere Preise erzielt werden können als beim Verkauf nur eines Teiles des Hofes* Wenn freilich nach Lage des Falles der Kauferlös für einen Teil des Grundbesitzes zur Behebung der wirtschaftlichen Notlage nicht ausreicht,, die vorhandenen Schulden mit dem Kauferlös also nicht abgetragen werden können, und so über kurz oder lang eine freiwillige oder «zwangsweise Veräußerung des Hofes nicht aufzuhalten ist, geht das Interesse der Allgemeinheit, - daß ein späterer Erwerber einen lebensfähigen geschlossenen Hof erhält, um ihn auch erfolgreich bewirtschaften zu können, den Interessen des*Hofeigentümers an einer Teilveräußerung zu dem Zwecke der Sanierung seiner Vermögenslage vor (vglo OLG Oldenburg RdL 1958, 300; Ehrenfort, Heimstättengesetz und Grundstückverkehrsgesetz, So 358)o So sind die Dinge aber hier 12 - 6 nicht gelagert* Das Beschwerdegericht führt aus, mit dem Kauferlös könnten nicht nur die Schulden abgelöst, sondern mit dem Restbetrag von 45 000 DM auch der Hofbestand voraussichtlich gesichert werden* Wenn demgegenüber der Rechto-beschwerdeführer meint, der Unterhalt des Vaters könne mit einem Resthof von 45 Morgen Ackerland und 20 Morgen Holzung nicht als gesichert angesehen werden, so begibt er sich auf das ihm verschlossene Gebiet der Tatsachenwürdigung• Da indessen der angefochtene Beschluß aus einem anderen Grunde aufgehoben werden muß, hat der Rechtsbeschwerdeführer Gelegenheit, dem Beschwerdegericht seine in diesem Zusammenhang bestehenden Bedenken vorzutragen, falls die nachstehenden Ausführungen nicht schon zu einer Versagung der Genehmigung führen* 2* Im Rahmen der Prüfung, ob die Versagung der Genehmigung eine unzu demutbare Härte für den Verkäufer darstellt, muß stets das Öffentliche Interesse an der möglichst ungeschmälerten Erhaltung eines Hofes im Auge behalten werden* Danach hat sich die Entscheidung aussurichten*. Im vorliegenden Palle warf sich daher die Präge auf, ob zur Behebung der finanziellen Notlage des Verkäufers ein Verkauf im vorgesehenen Umfange notwendig ist, der zu dem Verlust einen Drittels des Ackerbodens führt* Es mußte bei der gegebenen Sachlage untersucht werden, ob nicht eine weniger einschneidende Abgabe von Hofgründetücken zur Sanierung aus-reichen würde; in diesem Palle könnte nicht davon gesprochen werden, daß die Versagung der Genehmigung unbillig hart wäre* Diese Prüfung hat das Beschwerdegericht nicht ange-stellt* Zudem lassen seine Ausführungen über die Höhe der Verschuldung kein klares Bild gewinnen* Es spricht zunächst von einer Schuldenlast von rund 35 000 DM (s* 1 0 des Beschlusses), von der 24 000 DM mit Hilfe des Kauferlöses getilgt worden seien. Dann wird die noch bestehende Schuldenlast mit 30 000 DM angegeben (Bl, 12 des Beschlusses)« Wie der Betrag vom mindestens 45 000 DM* der dem Verkäufer noch zur Verfügung steht* berechnet wurde (95 000 -(24 000 + 30 000) * 41 000) ist nicht verständliche Schlic lieh zählt das Beschwerdegericht zu den Schulden auch vereinbarte Abfindungen« Dabei darf aber nicht übersehen werden,, daß Schuldner der Abfindungen der Sohn Josef (und nicht der Verkäufer) ist* wenn der bisher noch nicht genehmigte Übergabevertrag vom 27 <> August 1964 wirksam wer den sollte« Es ist auch noch nicht geprüft* ob die vorgesehenen Abfindungen aus dem Hof aufgebracht werden können» Es geht daher nicht an* diese Abfindungen bereits als Schu den des Vaters zu behandeln und bei der Präge* v zur Sanierung der Notlage notwendig* aber auch ausreichend ist* ohne weiteres mit zu berücksichtigen« Die angefochtene Entscheidung muß daher aufgehoben unc die Sache an das Beschwerdegericht zurückverwiesen werden zwecks Prüfung und Entscheidung in Sichtung der vorstehcn< Ausführungen« Drt, Augustin Dr« Piepenbrock Dr» Grell