BGH · V BLw 13/74

Volltext der Entscheidung

BUNDESGERICHTSHOF
07'
V BLw 13/74
BESCHLUSS
in der Landwirtschaftssache
 betreffend die Genehmigung der Veräußerung von Grundstücken
I in Mf >2/1971
gemäß dem am 6. August 1971 vor Notar	in	HI
geschlossenen Vertrag Urkundenrolle Nr.Jp2
Beteiligte:
1. Ehefrau Elisabeth Maria S(
geb. RI
, A^^traße #,
Antragstellerin und Rechtsbeschwerdeführerin,
 und	in
 vertreten durch Rechtsanwälte
 it
2. Eheleute
 und Barbara Kl
 geb. Fl
3. Landsiedlung Rheinland-Pfalz
 Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs als Senat für Landwirtschaftssachen hat am 24. Oktober 1974 durch den Vorsitzenden Richter Hill und die Richter Dr. Grell und Dr. Eckstein sowie die ehrenamtlichen Richter Filter und Müller
 beschlossen:
Die Rechtsbeschwerde gegen den Beschluß des 3. Zivilsenats - LandwirtSchaftsSenat -des Oberlandesgerichts Koblenz vom 20. No-vember 1973 wird auf Kosten der Beteiligten zu 1 als unzulässig verworfen.
Der Geschäftswert wird für das Rechtsbeschwerdeverfahren auf 13 621,20 DM festgesetzt.
Gründe
I. .
Durch den eingangs bezeichneten Vertrag veräußerten die Eheleute	an	die	Antragstellerin	24	im	Grund-
buch von Lflmund EBHHHB eingetragene Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 2,3682 ha zu dem Preis von 0,80 DM Je Quadratmeter, insgesamt also um 20 5^+3,60 DM. In dem Vertrag erklärte die Käuferin, daß sie die Grundstücke zu dem Ausbau einer landwirtschaftlichen Vollerwerbsstelle erwerbe. Weiter verpflichtete sie sich, eine auf den
 
Grundstücken”zugunsten yon ihr und ihrem Ehemann” eingetragene Grundschuld in Höhe von 30 000 DM mit zu übernehmen. _•
Die Landsiedlung Rheinland-Pfalz hat bezüglich aller Grundstücke das Vorkaufsrecht nach § 4 RSG mit der Maßgabe ausgeübt, daß die Grundschuld von 30 000 DM nicht übernommen werden könne. Das Landratsamt hat diese Erklärung der Landsiedlung der Antragstellerin zugestellt und gleichzeitig die nach dem Grundstückverkehrsgesetz beantragte Genehmigung versagt. Die Käuferin hat Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt und dazu vorgetragen, sie habe das Land nicht zur landwirtschaftlichen Nutzung, sondern zur Baugewerbenutzung erworben und entsprechende Baugenehmigungen für ein Wohnhaus und einen Schweinestall beantragt. Sie sei entgegen der Auffassung des Landr'atsamts als Landwirtin anzusehen. Soweit es sich um Bauland handele, müsse ihr ein Negativattest ausgestellt werden. Im übrigen sei der Vertrag zu genehmigen, weil die Laridsiedlung auch gemäß dem Kaufvertrag die Grundschuld hätte übernehmen müssen.
Die Antragstellerin hat beantragt, ihr ein Negativattest zu erteilen und den Kaufvertrag zu genehmigen.
Das Landwirtschaftsgericht hat den Vertrag teilweise genehmigt und die Genehmigung im übrigen versagt.
Soweit die Genehmigung versagt worden ist, hat sich die Antragstellerin mit der Beschwerde gegen die Entscheidung des Landwirtschaftsgerichts gewandt.
Die Antragstellerin hat gebeten, den Kaufvertrag auch hinsichtlich der noch im Streit befindlichen Grundstücke zu genehmigen, hilfsweise ihr ein Negativattest zu erteilen.
Das Oberlandesgericht hat den Beschluß des Landwirtschaftsgerichts teilweise geändert. Es hat gemäß § 5 GrdstVG festgestellt, daß eine Genehmigung der Veräußerung der Parzellen in L^HBi» Flur 4 Nr. ^18/64 und Flur 4 Nr.05 nicht erforderlich ist, und die weiter-gehende Beschwerde .zurückgewiesen.
Hiergegen wendet sich die Antragstellerin mit der - vom Oberlandesgericht nicht zugelassenen - Rechtsbeschwerde. Sie beantragt,
 die angefochtene Entscheidung insoweit aufzuheben, als ihre Beschwerde zurückgewiesen worden ist,und in vollem Umfang dem Antrag auf Genehmigung der noch im Streit befindlichen Grundstückskäufe zu entsprechen;
hilfsweise,
. ihr ein Negätivattest zu erteilen.
II.
Die Rechtsbeschwerde ist, da sie vom Oberlandesge rieht nicht zugelassen ist (§ 24 Abs. 1 LwVG) und ein Fall des § 24 Abs. 2 Nr. 2 LwVG nicht vorliegt, nur zulässig, wenn das Oberlandesgericht von einer in der
 Rechtsbeschwerdebegründung angeführten Entscheidung eines der in § 24 Abs* 2 Nr. 1 bezeichneten Gerichte abgewichen ist und der Beschluß auf der Abweichung beruht. Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt.
A) Das Oberlandesgericht hat zur Zurückweisung der Beschwerde ausgeführt: Die Genehmigung könne im Hinblick auf § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG nicht erteilt werden. Bei den noch im Streit befindlichen 14 Grundstücken handle es sich um solche, die der landwirtschaftlichen Nutzung dienten. Nach dem Gutachten des Sachverständigen Dr. von	betrage	der	Verkehrswert	der landwirt-
schaftlichen Grundstücke zwischen 0,50 und 0,80 DM, wobei Abweichungen von 10 % nach oben oder unten möglich seien. Diese Schätzung erscheine zutreffend. Zwar sei in dem Kaufvertrag ein Quadratmeterpreis von 0,80 DM vereinbart (der nicht für alle hier in Betracht kommenden Grundstücke als unangemessen hoch angesehen werden könne), jedoch sei zu beachten, daß außerdem die Käuferin sich verpflichtet habe, die Belastung in Form der auf den Grundstücken eingetragenen Grundschuld in Höhe von insgesamt 50 000 DM zu übernehmen. Die Grundschuld könne nicht deshalb unberücksichtigt bleiben, weil, wie die Antragstellerin meine, sie und ihr Ehemann alleinige persönliche Schuldner seien. Im Falle der Abtretung oder Pfändung der Grundschuld sei mit der Befriedigung aus den Grundstücken zu rechnen. Daraus folge einmal, daß der Wert der Grundstücke durch die auf ihnen lastende Grundschuld gemindert sei, zu dem anderen aber auch, daß diese Minderung nicht höher sein könne als der tatsächliche Verkehrswert der Grundstücke. Praktisch habe das zur Folge, daß die Übernahme der Grundschuld bis zur
 
Höhe des vom Sachverständigen ermittelten Werts der Grundstücke sich - je nach Betrachtungsweise - als Wertminderung der Grundstücke oder - wirtschaftlich gesehen - als Erhöhung des vereinbarten Kaufpreises um den Wert der übernommenen Grundschuld (höchstens aber bis zu dem Verkehrswert) auswirke. Daraus ergebe sich, daß der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis zu demindest annähernd doppelt so hoch sei, wie der vom Sachverständigen ermittelte angemessene Preis. Ein grobes Mißverhältnis sei in der Regel bereits dann gegeben, wenn die Gegenleistung den Grundstückswert um mehr als die Hälfte überschreite, sofern nicht besondere Umstände eine andere Beurteilung rechtfertigten. Da hier der vereinbarte Preis etwa doppelt so hoch sei wie der Grundstückswert, sei das grobe Mißverhältnis offensichtlich. Irgendwelche besonderen Umstände, die eine solche Überhöhung rechtfertigen könnten, seien nicht ersichtlich und auch nicht vorgetragen.
B) 1. Hiergegen bringt die Rechtsbeschwerde zunächst vor: Das Beschwerdegericht sei von der Entscheidung des Oberlandesgerichts Oldenburg (NdsRpfl 1973, 68) abgewichen. Danach dürfe die Genehmigung eines Übergabevertrages nicht nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG mit der Begründung versagt werden, der Übernehmer könne die vereinbarten Leistungen auf die Dauer nicht aus dem Hof herauswirtschaften, wenn es sich um Verbindlichkeiten handele, die den Übernehmer in seiner Eigenschaft als gesetzlichen Hoferben ohnehin treffen würden.
Der tragende Rechtsgedanke der angeführten Entscheidung sei der, daß ein grobes Mißverhältnis zwischen Gegenwert und Grundstückswert dann zu verneinen sei, wenn sich ein solches Mißverhältnis nur aus der Einbeziehung von Verpflichtungen ergebe, die den Übernehmer (Käufer)
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ohnehin trafen. Von dieser richtigen Erwägung sei das Beschwerdegericht abgewichen, weil es verkannt habe, daß im Verhältnis zwischen den hier beteiligten Vertragspartnern die Erwerberin ohnedies verpflichtet gewesen sei, für die Freistellung des Grundstücks von der bestehenden Belastung zu sorgen. Dem Verkäufer gegenüber könne sie infolgedessen eine Schuld, die sie selbst treffe, nicht kaufpreismindernd geltend machen.
Eine Abweichung liegt nicht vor.
Bei der Beurteilung der Frage, ob Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, daß der Gegenwert in einem groben Mißverhältnis zu dem Wert des Grundstücks steht (§ 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG), handelt es sich grundsätzlich um eine Ermessensentscheidung, die eine Rechtsverletzung enthalten kann, wenn das Beschwerdegericht bei der Prüfung der Lage des Einzelfalles (vgl. BGHZ 50, 297, 303) allgemein zu beachtende Gesichtspunkte nicht berücksichtigt hat (Beschluß des Senats vom 13. Dezember 1955 - V BLw 46/55 S. 6). Es könnte danach eine abweichende Beurteilung einer Rechtsfrage vorliegen, wenn das Oberlandesgericht Oldenburg einen allgemeinen Rechtssatz des in der Rechtsbeschwerdebegründung behaupteten Inhalts (“tragender Rechtsgedanke") zu dem Ausdruck gebracht hatte, das Beschwerdegericht hingegen die Ansicht vertreten hätte, ein grobes Mißverhältnis zwischen- Gegenwert und Grundstücks wert sei (auch) dann gegeben, wenn sich ein solches Mißverhältnis (nur) aus der Einbeziehung von Verpflichtungen ergebe, die den Käufer ohnehin träfen. Das Oberlandesgericht Oldenburg hat aber einen allgemeinen Rechtssatz, wie ihn die Rechtsbeschwerdebegründung anführt, nicht
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ausgesprochen* Es hat vielmehr im Rahmen seiner Erwägungen zu §§17 Abs* 3 HöfeO, 9 Abs. 3 GrdstVG dargelegt, grundsätzlich müsse es dem Übernehmer eines Hofes .möglich sein, die übernommenen Leistungen auf die Dauer aus dem Hof herauszuwirtschaften; eine Einschränkung ergebe sich aber aus der erbrechtlichen Natur des Übergab evert rag s ; Verbindlichkeiten, die den Übernehmer als Hoferben kraft Gesetzes unvermeidbar treffen würden, könnten nicht zu einer Versagung der Genehmigung führen.
Wenn der Erbfall im Zeitpunkt der Entscheidung eintre-ten würde* hätte der Übernehmer die erheblichen Hofesschulden und das Risiko der mangelhaften Rentabilität des Betriebes voll zu tragen, ohne daß das Landwirtschaftsgericht darauf irgendeinen Einfluß nehmen könnte. Verbindlichkeiten und Risiken, auf die die Vertragsparteien : keinen Einfluß hätten, seien kein Grund, dem Übergang im Wege der vorweggenommenen Erbfolge die Zustimmung zu versagen. Im Gegenteil müsse es - in dem entschiedenen Fall -als agrarpolitisch erwünscht angesehen werden, diesen Übergang möglichst bald zu vollziehen. Wenn der Hof erhalten werden könne, werde dies nur dem Sohn als Hofübernehmer möglich sein. Es würde dem Sinn des Grundstückverkehrsgesetzes widersprechen, diese Möglichkeit von vornherein auszuschließen.
Danach hat das Oberlandesgericht Oldenburg im konkreten Fall (Hofübergabe) die festgestellten Tatsachen nach seinem Ermessen dahin gewürdigt, daß ein grobes Mißverhältnis nicht anzunehmen sei. Im vorliegenden Fall geht es aber nicht um einen Übergabevertrag und die erbrechtlichen Besonderheiten eines solchen Vertrags. Von der unterschiedlichen Beurteilung derselben Rechtsfrage (§24 Abs. 2 Nr. 1 LwVG) kann nicht gesprochen werden.
 
2*' Die Rechtsbeschwerde macht weiterhin geltend, das Beschwerdegericht sei von der Entscheidung BGHZ 50, 297 abgewichen. Danach liege ein grobes Mißverhältnis zwischen Gegenleistung und Grundstückswert in der Regel vor, wenn die Gegenleistung den Grundstückswert um mehr als die Hälfte überschreite, sofern nicht besondere Umstände eine andere Beurteilung rechtfertigten. Das Beschwerdegericht habe diesen Beschluß zwar angeführt, jedoch zu Unrecht das Vorliegen besonderer Umstände, die eine Erhöhung des - nach außen - vereinbarten Preises rechtfertigen könnten, verneint. Zu solchen besonderen Umständen müsse, wenn es hierauf überhaupt ankommen sollte, die Verpflichtung des Erwerbers gehören, von ihm mitübernommene Lasten unabhängig vom Kaufvertrag zu tilgen.
Eine Abweichung liegt auch insoweit nicht vor.
Das Öberlandesgericht hat keinen von der Vergleichs entScheidung abweichenden Rechtsstandpunkt eingenommen.
Es hat nicht verkannt, daß die Antragstellerin und ihr Ehemann r,die alleinigen persönlichen Schuldner” sind und die Antragstellerin sich im Kaufvertrag verpflichtet hat, die ”auf den Grundstücken zu Gunsten*von ihr und ihrem Ehemann eingetragene Grundschuld” zu übernehmen. Darin hat der Tatrichter aber, wie er ausdrücklich dargelegt hat, keine besonderen Umstände erblickt, die eine (solche) Überhöhung rechtfertigen könnten. Auf die Frage, ob diese Beurteilung rechtsfehlerfrei ist, kommt es bei der Prüfung der Zulässigkeit nach § 24 Abs. 2 Nr. 1 LwVG nicht an.
Da sich die Rechtsbeschwerde sonach mangels einer •Abweichung nach § 24 Abs. .2 Nr, 1 LwVG als nicht statthaft erweist, muß sie ohne sachliche Nachprüfung des angefochtenen Beschlusses als unzulässig verworfen werden.
Die Kostenentscheidüng beruht auf § 44 LwVG.
Hill
 Dr. Grell
 Dr. Eckstein