Volltext der Entscheidung
Nachschlagewerk: ja
BGHZ : ja
GrdstVG § 9 Ahe. 1 ur. 3 , , .
.a)'Boi der Prüfung der Präge, oh äio Gegenleistung in V „einen groben Mißverhältnis sum Wert des Grundstücks ... 'steht, ist von dem Verkehrswert des Grundstücks aus-sugehen. , ; '
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b) Ein gripbes .Mißverhältnis zwischen: Gegenleistung und Grundotlickowert liegt dann vor, wenn die Gegenleistung den Wert des Grundstücks erheblich übersteigt. j)ao1 ist ;in der Regel der Pall, wenn die Gegenleistung den Grund-stückswcTt um mehr als die Hälfte überschreitet, sofern nicht besondere Umstünde eine andere Beurteilung rechtfertigen. ■
BGH, Besohl. v. 2. Juli 1960 - V 13Lw 10/68 - OLG Hamm ,
AG Lippstadt
BUNDESGERICHTSHOF
OLvLjg/68
BESCHLUSS
in clor T^ändwirtöchaftasache
betreff end die Gonehmigunr^loa ßrimdstückakaufvcrtfageß vom 213. August 1966 (Hr. MBPBl der Urkundenrollo des ITotaro Helmut XMHI in '
Beteiligte;
11 die Ibedeute Boner Metric! : C°b• hVWHHH in H
und Barbara
Antragsteller, Beschwerde- und : Rechtsbcsehv;erdeführer (Verkäufer)
vertreten durch die Rechtsanwälte S| in
und
2» die Miefrau Adele geh» A{
in h—WKKL HHBIstr. 45?
Käuferin.
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Dor V. Zivilsenat des ''Bundesgerichtshofs hat ■ als Sonafc für LandwirtSchaftsSachen in dor Sitzung von'2, Juli 1968 unter Mitwirkung dos Scnatcpräoidonton
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Dr. Auguslin, der Eundeoriehter Dr. Piepenbrock und Pr, Grell sowie der landwirtschaftlichen Beisitzer 1
Schmidt "und Vogt
beschlossen: ! ' ; !
Auf die Rcchtsbeschwerdö der Antragsteller wird der 'Beschluß des 10. Zivilsenats des Oberlandesgerichtc Hamm vom 25. Januar 1968 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Prüfung und Entscheidung an das Besehwcrdegcriqht zurück-verwiesen.
-- Gerichtskosten werden für das Rechtste- :
schwerdoverfahren nicht erhoben.
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: '..Der Geschäftswert für das Rcehtsbeöchwörde-
■■ verfahren wird auf 23 4-52 DM fostgosetst.'
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Durch notariellen Vertrag vom 20. August 1966 :-haben die Antragsteller (Beteiligten zu l) zwei Grundstücke in einer Gcsantgrößc von 0,5863 ha1 zu dem Preise von 4,— DM G111 = 23 452 DM an die Ehefrau {Beteiligte zu 2) verkauft. Es handelt sieh um Ackerland mit einer Bodenwertzahl von 36 Punkten. Die Grund-
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stücke waren bisher an einen Landwirt verpachtet. Die Käuferin, Ehefrau eines Werkmeisters, ist Eigentümerin''
eines landwirtschaftlichen Betriebes mit 1,5 ho. Eigen" ' land. Sic hat weitere* Grundstücke fyinzugepachtet und möchte ihren Betrieb aufstocken, hm die vorhandenen und noch anzuschaffenden landwirtschaftlichen Maschinen und Geräte rentabel einoetzen zu können.
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Bio landv/irtschaftsbehörde hat dem Kaufvertrag die Genehmigung versagt, v/eil der Erwerb der Grundstücke für die Käuferin als Landwirtin im Nebenberuf eine ungesunde Bodenverteilung bedeute und der Kaufpreis in einem groben Mißverhältnis zu dem Wert der Grundstücke stehe. Auf den Antrag der Verkäufer auf gerichtliche Entscheidung hat das Amtsgericht (Landwirtschaftsge-■rieht) den Versagungsgrund der ungesunden Bodenverteilung verneint, jedoch den Bescheid der Landvhirt-schaftsbehördc wegen eines groben Mißverhältnisses zwischen Kaufpreis und Grundstücksv/ert bestätigt. Die sofortige Beschwerde der Verkäufer hatte keinen Erfolg. Hit der vom Oberlandesgericht zugelassenen Rechtsbe-schwcrde verfolgen die Verkäufer den Genohmigungsan-
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trag weiter. !
' b II.
I .Mo RechtsboGchv/erde ist gemäß § 24 Abs. 1 ,LwVG 'g' zulässig; sie muß zur Aufhebung dos angefochtenen Be~
schlusseo führen.
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Hach § 9 Abs. 1 GrdotVG darf der Veräußerung .eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks die Genehmigung nur versagt werden, wenn fatsachen voflicgcn, aus denen sich ergibt, daß - abgesehen von den hier nicht in Betracht kommenden Bällen der ungesunden Verteilung von Grund und Boden (Nr. 1) und . der unwirtschaftlichen Verkleinerung eines Grund-
Stückes (Nr. .2) - dor Gegenwert in 'einem groben Miß-
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Verhältnis zu dem Wert des Grundstücks -'Steht - (Nr. 3).
Das Beschwerdcgericht geht in Übereinstimmung mit Ger Auffassung, die der Senat im Beschluß vom 12. Dezember 1963 (V BLw 18/63, BdL 1964, 69) zu dem Ausdruck gebracht hat und der auch das Bundesverfassungsgericht (Beschluß vom 12. Januar 1967, RdL 1'967, 96) gefolgt ist, zutreffend davon aus, daß der Gesetzgeber mit der dem Art. IV Abs.'4 b KRG Nr. 45 entsprechenden Vorschrift dos § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG das Ziel vor- , folgt, Spekulationsgeschäfte* mit land- und forstwirt--v schafblichen Grundstücken zu unterbinden. .Es soll verfiel hindert werden, daß die auf den Betriebsertrag angewiesenen Berufslandwirto mit so hohen Anschaffungskosten belastet worden, daß der Bestand und die Wirtschaftlichkeit ihrer Betriebe bedroht erscheinen können. Der '■ Erwerb des zur Verbesserung der Agrarstruktur dringend; erforderlichen Bandes durch interessierte Land- und Borotwirte würde außerordentlich erschwert, wenn über- 1 höhte Preise gefordert werden könnten. Deshalb'hat, wie es in dem Bericht des Ernährungsausschusoos (abgedruckt bei Bange GrdstVG 2. Aufl. § 9 Anm. .1) heißt, die Banä-wirtsChaftsbehördo darauf zu achten, daß für Grundstücke., 1' die weiterhin der Band- und Porstwirtschaft dienen,; nicht Preise gezahlt werden, die:in keinem Verhältnis mehr zu der vorgesehenen oddr möglichen Nutzung des g
Grundstücks stehen. 1 1
. : 1„ Boi der Prüfung der Präge, ob zwischen dem
Wert eines Grundstücks und der Gegenleistung ein grobes Mißverhältnis im Sinne des§ä9 Abs. 1 Hr. 3'GrdstVG bestellt, kommt es in erster Linie darauf an, welcher
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Grundetückswert angesetzt werden muß. ])aß der Einheit G-- : wort als Grundlage für die Bewertung'-lausscheidct, bedarf keiner näheren Begründung. Bür eine Ansetzung des .-Verkehrswertes konnte der Bericht des Ernährungsaus-Schusses (aaQ) sprechen, in dem von der vorgesehenen oder möglichen Nutzung des Grundstücks im Verhältnis zu dem' Kaufpreis die Hede ist. Eine Zugrundelegung dos Er~ tragswertes kommt jedoch entgegen der Auffassung von '-Wöhrmann (GrdstVG § 9 Anh. C Anm. 144) nicht in Betracht. Sie hat in Gesetz keinen Ausdruck gefunden. Hätte der Gesetzgeber bei den Grundstückewert den Ertragov/ert im Auge gehabt, so hätte das eindeutig gesagt werden ' : müssen, zu demal da an anderer Stelle, bpi der Bemessung ; der Abfindungen der Miterben im Balle der Zuweisung eines landwirtschaftlichen Betriebes (§ 16 Abs. 1 Satz 2 GrdstVG), ausdrücklich der Ertragswert für maßgebend erklärt worden ist. Man kann deshalb nicht sagen, daß, Wie Bass bend er (pllotZ 1967? 611) ausführt, das Gesetz völlig offen lasse, von welchem Wert im 'falle dos § 9 Ahs. 1 Nr. 3 GrdstVG auszügehen sei. Wenn vom Wert _ -eines Grundstücks die Rede ist, so ist damit in der Regel der gemeine Wert (Verkehrswert) gemeint; Bern Be-' -ä.ä schv/erdcgericht ist somit darin zuzustimmen, daß die GrundGtückobewertung nach dem Verkehrswert zu erfolgen hat'. Das 1st auch die im Schrifttum herrschende Auffassung (Ehronforth, Reichssiedlungsgesetz und Gruhd- a\> ötückverkehrcgesets S• 454 unter c; Herminghausen'DHotZ 1962 , 522, 552 sowie (Beiträge zu dem Grundstückverkehrsge- 5 hetz "'S- 66; lange, GrdstVG 2. Auf 1. § ’ 9 Anm. 5 S . 1 93 ; ■ ..ä ‘Pikalö/Bendcl GrdstVG S. 601), die ebenfalls in den vom Bepchwerdegcricht angeführten Entscheidungen der Oberland e^gerichtc'-Karlsruhe, München, lJurnjberg, Stuttgart und Cello vertreten wird. Auch der Senat ist bei Anv/en-
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dung des Art. IV Abo. 4 b KRG'Hr. 45, mit :dem § 9 •/ :
"Abe. 1 Hr. 3 GrdstVG wörtlich übereinstimmt, yon :: dem'Verkehrswert ausgegangen (Beschluß vom 11.Dezember 1956, V BLw 32/56, RdL 1957, 40). Hieran ist auch bei Anwendung des Grundstückverkehrsgesetzes festzuhaltcn. - ■ . ,
a) Unter dem im Falle des § 9 Abs. 1,Hr.:3 GrdötVG,
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anzüsetzenden Verkehrowert eines landwirtschaftlichen GrundotifckG ist der Preis zu verstehen, der für Grund- : stücke gleicher Art und Lago im Zeitpunkt des Abschlusses dos Verträgeg in freien rechtsgeschäftlichen Verkehr unter 'Landwirten, also im sogenannten innerlandwirtschaftlichen Grundstücksverkehr, wobei auch Veräußerungen an llichtlandwirto zu berücksichtigen sind, sofern die Veräußerung zwecks weiterer landwirtschaftlicher Nutzung des Grundstücks erfolgt, mit Genehmigung der zuständigen Behörde zu erzielen/ war. Bas Oberlandesgericht hat auf : /./-Grund einer von der Landwirtochaftsbehörde eIngereich-, / ten Übersicht über Grundstücksverkäufo in Gemeinden um' aus den Jahren 1963 bis 1967 festgestellt, daß in dieser Zeit 10 Kaufverträge über landwirtschaf■t-liche Grundstücke in mit Bodenwertzahlen
zvriocho'n 25 und 37 geschlossen worden sind. Die Kauf- :: pfeise liegen zwischen 0,56 DM und 4,17 DH' ;jc qm.. Den niedrigsten und höchsten Kaufpreis hat das Beschwerde-• ...goricht unberücksichtigt gelassen, weil der Preis von 0,56 DH aus nicht bekannten Gründen weit unter dem allgemeinen Rahnen liege und (las Grundstück, für das ein Quadratmctcrproiö von 4,17 DM gezahlt wurde, zu dem Teil • Baugelände gewesen sei. Die Kaufpreise von 3,—• DM und ' 3,48 DM jo qm können nach Auffassung des Beschwerde- / gerichto nicht horangezogen werden, weil diese Preise
durch besondere Umstände beeinflußt worden seien; rdenn in beiden Pallen habe der Käufer Bauland ver-
kauft. Solche vereinzelten Ersatzlandkäufc, bei denen der Käufer in der Regel nicht gezwungen sei, den Kaufpreis nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten auszu-richten, lägen nicht mehr ira Rahmen dos inncrlandwirt-
,.6 Verträgen über Grundstücke in der Gemeinde I seien Kaufpreise von 2,37 PH, 1,34'DM, 2,33 DM', 2,70 UM,
2.80 DH und 1,50 1;H je qm vereinbart worden. Das Mittel /liege bei 2,18 3DM. Den beiden Kaufpreisen von 2,70 und
2.80 DM sei das größere Gewicht beizu demessen, weil sie : . aus den Jahren 1965 und 1966 stammten. Sie könnten ;
; jedoch nicht ausschließlich für die Feststellung des ".Verkehrswerteo herangezogen; werden, weil später noch ein Quadratrnoterpreis von 1,50 DM vereinbart worden sei und bei dem Kaufpreis von 2,80 DM die Hofesnähe des Grundstücks von Bedeutung gewesen sein könne. Das .Beschwordegerieht ist danach der1 Auffassung, daß für die streitigen Grundstücke ein Verkehrswcrt von höchstens 2,50 DM je qm anzunehmen sei.
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b) Der Vorkehrswert eines Grundstücks ist keine
genau errechenbare Größe. Bei der Ermittlung des Ver-kehrswertos eines Grundstücks kann cs sich deshalb nur um eine Schätzung handeln. Diese Schätzung ist Aufgabe! des Tatrichtcrs. Ihm muß es grundsätzlich überlassen bleiben, in welcher "Weise er den Vefkehrswcrt zu ermitteln versucht. Das Vorgehen des Beschwordegerichts ist insofern nicht zu beanstanden, als1 03 zunächst geprüft hat, welche Kaufpreise in der letzten Zeit vor
dem Abschluß des Vortrages, wozu hier auch noch die
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Verkäufe aus dem Jahre 1963 gerechnet worden können,
..schaftliehen Grundctücksvcrkehr
Bei den restlichen
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für Grundstücke gleicher Art und Lage vereinbart v;erden sind. Diese im freien landwirtschaftlichen Grundstücks-'verkehr erzielten Preise bilden eine geeignete Grundlage für die Feststellung des Vorkehrswertes. Der Bundes-' minister für Ernährung, lendwirtschaft und Porsten hat schon am-25. Juli 1953 (HinBlELF 1953, 357) Richtlinien für die Ermittlung und Prüfung des Verkehrcwertes von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken,erlassen■ und darauf hingewiesen, daß für die Feststellung des Verkehrswertes eines Grundstücks vor allein die etwa vor-handehenVKaufpreissaffiinlungen heranzuziehen sind und daß die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielenden
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Preise auch für Böden gleicher Güte und läge verschieden hoch und von Örtlichen Besonderheiten beeinflußt sein, können (vgl. dazu auch die Gemeinsamen Richtlinien mehrerer Bundccministorien vom 18. Juni 1963 für die Bemessung der Entschädigung'bei Inanspruchnahme landwirtschaftlicher Grundstücke und Betriebs für Zwecke' des § 1 Abs. 1 des La'ndbeschaffungsgcsotzes, MinBlELF 1963, 283, 324, in neuer Fassung abgedruckt bei Just/ Brückner, Wertermittlung von Grundstücken, 3. A.ufl.
S. 125 ff). Ohne Rechtsirrtum hat das Oberlandesgericht , bei der Würdigung der Grundotücksverkäufe 'sowohl den.' niedrigsten wie auch den höchsten Kaufpreis außer acht gelassen, da Erlöse aus Grundstücksverkäufen, deren Hohe durch besondere Umstände nach oben oder unten beeinflußt wurde, außer Betracht bleiben müssen. Bedenken bestehen 36doch insoweit, als das Beschwerdegericht der Auffassung ist, die in zwei Fällen vereinbarten ‘ Grundstückspreiso von 3,— DM und 3,48 DM könnten deshalb nicht,herangezogen worden, weil cs sich um Ersatz-, landkäufc handele. Ec ist zwar richtig, daß ein Landwirt, der Grundstücke als Bauland zu einem hohen Preise
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verkauft hat, in der Hegel nur einen Bruchteil dec Erlöses für den Erwerb entsprechender Ersatzgrundstücke aufzuv/enden 'braucht und deshalb eher zur Zahlung eines überhöhten Kaufpreises bereit sein wird als ein anderer Landwirt. Auch ein Käufer, dem die erforderlichen! Mittel zur1 Verfügung stehen, wird möglicherweise geneigt sein, : einen höheren Preis!zu zahlen als ein, Bewerber, der den Kaufpreis aus seinem Betrieb erst herauswirtschaften muß. Jedenfalls liegen auch den Ersatzlandkäufen Preise zugrunde, die im freien innerlandwirtschaftlichen Grund-otücksverkehr vereinbart worden sind 'und die deshalb
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'bei der Ermittlung' des Verkehrswertes nicht unberücksichtigt bleiben können. Hinzu kommt, daß bei der Mehrzahl der zun Vergleich herangezogenen Verträge die Boden wertzahlen der Grundstücke unter 36 liegen, so daß offen bar die Vcrglcichsgrundstückc von geringerer Boden- ; ^ Qualität sind als die Parzellen, die Gegenstand des ..gegenwärtigen Verfahrens sind. Es ist nicht ausgeschlcss daß das Oberlandesgericht hei Berücksichtigung der vorstehenden Gesichtspunkte zu einem höheren als dem1bisher von ihm angenommenen Verkehrswert von 2,50 EM je qm gelangen wird» i j •
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, ..Weiter fragt es sich, wann ein grobes Mißverhältnis zwischen den Wert des Grundstücks und der
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Gegenleistung vorliegt. Bor vereinbarte Kaufpreis von .4, — EM je qm übersteigt den vom Beschwerdegericht .../•• »foßjtgostollten Vorkehrswert um 1,50 PM, also um mehr ; ■ als die ■ Hälfte. Pas Oberlandesgericht erblickt darin
ein gröbere Mißverhältnis zwischen Grundstückswert und
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Gegenleistung, da den Erwägungen und Überlegungen, aus
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denen sich die Käuferin zur Zahlung des vereinbarten Preises entschlossen habe, kein entscheidendes ■ Gewicht zukommo, ¥on einem groben Mißverhältnis zwischen Gegen- i lei stung und Grundstückswert kann jedenfalls nur dann gesprocheniwerden, v;enn die |Gogenleistung den Wert des Grundstücks erheblich übersteigt„ In Schrifttum (Wöhrmann aaO Ahm» 204 S. 146; lange aaO § 9 Aran» 5 a : 1
So 195; Pikalo/Bendel aaO S. 604; Bergmann SchlHA 1961, . 281; Herminghausen LNotZ 1962, 553 sowie Beiträge sum Grundstückverkehrsgesetz So 67) und auch in der Recht- 1 sprechung (OLG Prankfurt KdL 1955» 509; OLG Stuttgart RdL 1966, 98; OLG Cello RdL 1964, 324) wird allgemein ein grobes Mißverhältnis zwischen Grundstücksv;ort und Gegenleistung bejaht, wenn der Kaufpreis den'Wert des Grundstücks um mehr als 50 v.H. übersteigt» Wann ein grobes Mifiyerhältnis im Sinne des § 9 Abs» 1 Nr„ . 3 ;GrdstVG •vorliegt, Insbesondere bei welchen den Verkehrbwert übersteigenden Prozentsätzen ein grobes Mißverhältnis ansu- : :k nehmen istläßt sich nicht ein für allemal sagen. Es pdp kommt vielmehr auf die Lago!des einseinen Palles an,
Man wird zwar grundsätzlich davon ausgehen können, daß bei einem Preis, der den Verkehrswert eines Grundstücks iim mehr als 50 Volk übersteigt, in der Regel ein grobes Mißverhältnis zwischen GrundstUckswcrt und Gegenlei stiingk zu bejahen sein wird. Besondere Umstände können jedoch ; ■
eine andere Beurteilung rechtfertigen. Als solche be-.
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sonderen. Umstände kommen auf seiten des Käufers etwa in Betrachts Eine günstige Lago dos Grundstücks ztirn Betrieb dos Erwerbers, eine gute Lago zu einem Wirt-schaftsv/og oder Verkehrsweg, ein dringendes Aufstockungs-
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bedürfnis oder ein sonstiges erhebliches Interesse1des Käufers am Erwerb des Grundstücks, insbesondere das Be- k streben, etwa vorhandene Maschinen oder Gebäude besser
.dausnut sen zu können. In allen diesen Fallen kann auch
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bei einem'an sich überhöhten Kaufpreis ein grobes Mißverhältnis zwischen Grpndstüekswort und Gegenleistung unter-Umständen su verneinen sein. Mo Käuferin verfügt 2 war nur über 1,5 ha Eigenland. Sie hat jedoch
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Grundstücke hinsugepachtot. Wie groß der gesamte Be-.trieb einschließlich des Pachtlandes ist, welche Maschinen vorhanden sind und wieviel Violi gehalten wird, ist nicht.festgeotellt. Für die Entscheidung kann auch von Bedeutung sein, ob hauptberufliche Landwirte an dem Erwerb des Grundstücks überhaupt nicht interessiert .sind oder ob sic lediglich mit Rücksicht auf die Höhe’
..des geforderten Kaufpreises kein Erv/erbcinteresse haben und ob die Käuferin wirklich die ernstliche Absicht hat und in der Lage sein wird, in Zukunft noch weitere Grundstücke su erwerben und einen lebensfähigen landwirtschaftlichen Betrieb.mit dem erforderlichen Pigcnland aufzubauen. I d
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Per Sachverhalt bedarf nach Maßgabp der vorstehenden Ausführungen einer erneuten tatrichterlichen Prüfung. Me Sache ist deshalb unter Aufhebung dos angefochtenen Beschlusses an das Beochwerdogericht ;!furücpveruiosen worden.
Sollte das Oberlandcsgcricht Y/iederum zu dem Ergebnis kommen, daß ein grobes Mißverhältnis zwischen GrundstückpY;ert und Gegenleistung zu bejahen sei, v/ird
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zu prüfen sein, ob die Genehmigung gemäß § 11 Abs, ^
;llr. 1 GrdstVG unter der Bedingung erteilt v/erden kann, , daß ein geringerer, vom Boschv/erdegoricht zu bestimmender Kaufpreis vereinbart wird.
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Bio Kpstcnontscheiüung beruht'auf' §§ 53,' 34 Lv/VG in Verbindung mit § 131 KostO.
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Br. Augustin Br. Piepenbrock l)r. Grel
