BGH

Volltext der Entscheidung

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In der Landwirtschaftssache betreffe d Genehmigung
 des C rund s tit cl: s -Kaufve r t rar e s vom 8* Dezember 1948 zwischen der Ehefrau des Gärtnereibecitsers Df und der minderjährigen Ellcn-Üildegard	in
(ITr 578/48 des ITotariatsregisters des Kotars Dr# in	*
des Grinidstüehstaiicckvertrages vom 8« Dezember 1948 zwischen den Bauern Fritz	in	HrJ| und
 der minderjährigen Ellen-Hildegard B^HP in S(
 (ITr 579/48 des ITotai’iatcregieters des Uotars Dr# in B^MHHfe)
^/ ^y hat der V# Zivilsenat des Bcnlesf erichtshofs als Senat für
 Landwirt sei . afts Sachen auf die Hecht sbeschwerde der minderjährigen Ellen-Kildegard Bahre, gesetzlich vertreten durch ihren Vater, de:i Fabrikanten Friedrich Bälire in Springe, dieser vertreten durch Bechtsanwalt und ITotar Dr# T/eißhaar in Bad Hinder (Deister)
in der Sitzung vom 11, Dezember 1951 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Prüf# Dr# Pritsch und der Eündesrichter Dr# nilckingliaus und Dr. Oechßler sowie der Obersten Landwirtschaftsrichter Mohr und Ernst beschlossen:
Die Beschlüsse des 7# Zivilsenats des Oberlandesgerichts in Celle vor. 29# August 1950 und des Landwirt schaftsgerichts in Bad Münder/Deister vom 1# Oktober 1949 werden aufgehoben#
Die Sache wird zu neuer Verhandlung und Entscheidung an das Amtsgericht (Landwirtschaftsgericht) in Bad Hinder (Deister) zuriickverwiesen, dem auch die Entsc5 eidung über die Kosten des Beschwerdeverfahrens und des Hechtsbeschwerdeverfahrens übertragen wird«
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 Gründe;
I* -Jureh notariellen Kaufvertrag von 0. Dezember 1948 verkaufte die G: '.r± n e r e i b e s i ter s e*. cf rau .Anna	HP
vier in Grundbuch von E^pHPHHH Bd ^P Bl 233 eingetragene Parzellen in der Gesa::tgrösce von 2,3861 ha an die an 20* Juni 1933 gecorere Lllen-IIildogard BppP in SHPHHHHM)* die von ihrer. Vater, den Pnbrikanten Friedrich B^H^ vertrete:: wurde* Der 1 \p.\ fnreis, der bar befahlt wurde, betrvg 9544,40 DU* An gleichen Tag schloss Ellen-Vildegard B^pp einen T «nschvertrag mit den minderjährigen Bauern Pritz ’?PHH) in npJHMHHft’ der durcli seine Kutter, die Witwe Blla T^HH’ gesetzlich vertreten wurde* darnach vertauschte Ellen-'Iildegärd die er. gleichen Tag vo:. Prau ^HHHHH gehäuften Grundstriche gegen drei i:.; Grundbuch von K^BHHHHlt'^ PH 31 234 eingetragene Parzellen des Pritz ~HHH &er Grösse von zucarr.en 2,4211 ha, die nach der Peststellung im Tauschvertrag den gleichen wert hatten*
Die Landwirtcchaftsbehörde des TancUcreisos S( genehmigte durch Entscheidung vom 25* Hai 1949 die .beiden Verträge unter der Auflage, dass Ellen-IIildegard Ippp auf den von Pritz T^HH eingetausc?ite:: Grundstrichen binnen fünf Jahren Werkwol nungen zu errichten habe*
Sollte diese Verpflichtung rieht erfüllt werden, so sollten die durch den Tauschvertrag von Spppp abgege-. benen Grundsttlcho an ihn zurückübcrtragen und die von Vrau IHHHHHH verkauften Grundstücke der Gemeinde zur. Kauf angeboten werden*

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Auf d .n von ^llen-JTildegard B^^ und Pritz Tj gestellten Antrag auf gerichtliche Entscheidung hat das Landwirt sc- aftsgericht in Bad Künder/Deister durch Beschluss vom 1* Oktober 1949 den Antrag bHH mit der üaß-gabe zurückgewi es er, dass der Beschluss der Landwirtschaft!
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behörde des Landkreises S( folgt gefr.sct wird:
von 25* i?ni 1949 wie
M Beide Verträge werden mit der Auflage genehmigt/' dass die Grundstücksverwalterin t Bllen-riilClegard B^PP sich in notarieller Urhunde verpflichtet, innerhalb einer Frist von ff Inf Jahren, von Pan e der Sintragvng im Grundbuch ab, auf den Tauseh grundstileken, die zur Zeit noch in Grundbuch von ^PPPPPHP Bdp Bl 234 eingetragen sind, I7er3:wohnungen zu errichten oder innerhalb der gleichen Frist die Grundstücke zu Siedlungszwecken zur Verfügung zu stellen, und zwar in erster Xdnie den Arbeitern der Firm« Friedrich BpPP in Spppp, in zweiter jinie der
 Heimstätte - Provinzielle Treuhand-steile für Vfohnungs- und Xleinsiodlungswesen - eGmbH in K^ppBP.
Der Anspruch der IIpPPPPPPPHHP Heimstätte ist durch Vormerkung im Grundbuch zu sichern?"
sollte ent-
Bie Auflage zu Lasten des Bauern i1 fallen.
7iit der sofortigen Beschwerde hat Pllen-Kildegard B^PP den Antrag gestellt, die angeführten Verträge ohne Auflage zu genehmigen.
Durch Beschluss des 7* Zivilsenats des Oberlandesgerichts Celle vom 29» August 1950 wurde der angefoohtene Beschluss dahin geändert, dass die Auflage, unter der die genannten Verträge genehmigt sind, dahin lautet;
" Die minderjährige Llien-IIildegard BPPPuln' sjj^pjpp hat die von ihr von den Bauern Fritz Tpppl in Bjppp PPPPPP erworbenen Grundstücke Parzelle 70, 286/126 u„ 287/126 der Flur 17 der Gemarkung 'PPPP zur Grösse von 2?4211 ha innerhalb einer Brist von drei Jahren an einen Landwirt zu verüussem«"
Im übriger. wnrdeihre Be sch-.: erde zniilckg ew i e s en.
Die Gründe gehen dahin, die vom Beschwcrdcgericht ’
angestellten ürhebungen hätten ergeben, dass der nach
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Auffaseinig des Beschwcrdegeric'-ts ernstlich gereinte
/Plan ^ auf den eilige tauschten Parc;e7,len Lr 7Qr 266/126
rmd 287/126 eine TTerksiedlung ansul egen, jnicht durch-
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ftüirbar sei, da das Gelände svr Bebauung nicht geeignet sei, und. dass deshalb der. Bcgierriigspräside ;t -in
 wie uuc?i das J'reisbauamt	die Baugenehmigung	.
;versagt .habe* Die. vom Amtsgericht gemachte Auflage habe sich dadurch erledigt« Die vorgelegten Verträge könnten aber nicht, auflagefrei bleiben. Da Dlleu-JIildegard
 die Grunds'Lücke nickt landwirtschaftlich nutzen könne. .
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«bleibe-nichts anderes.übrig, als sie wieder einem Land- . wirt zuzufviirpn, der. sie landwirtschaftlich nutze. Dies sei durch Auflage sicherzustellen.
hit der Reckt sbesc'werde wird der Antrag* die ange-‘föchtehcn Vertrüge ohne Auflage zu genehmigen, wiederholt« “
. Der Rechtsbeschwcrde kann ein teilweise? Ürfolg nicht versagt werden.	--
ITacIideu sich-während des Beschr/erdeverfahreiis heraus--gestellt- 1 at, dass das von der Rechtsbeschw.erdeführerin ’ in V/egö dos Busches erworbc- e Gelände sic* zu einer Bebauung*'nicht eignet und die erforderliche Baugenehmigung von den dafür zuständigen Stellen nicht erteilt wird,
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" ist der. Desckv/erdegerickt dahin bei-znstiirr.icn, dass die
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>vom Amt sger- ckt. geneckt e Auflage, auf den.., erworbenen ■Gelände .üerhwöhnimgen su errichten,nicht mehr nufrecht-. erhalten werden kann«	-	<-	,	...
Die „Recht sbcscLwerde meint nun, ’da die Durclifll rom Beschwere! eg er cht gemacht eh Auflage ünmöglic
 Durclifülirung der vom B e s ciiw e r ci eg er ent gemacht eil Auflage unmöglich und nach .Lage der Sacke eine’andersartige Auflage nicht denkbar sei-, müsse die* Genehmigung ohne Auflage ertdilt werden.
Dieser Airffnssurg kann nicht beigetretea werden*
Hach 5 31 Abs 3 LVO sollen die Beteiligten gehört werden, wenn die Genehmigung unter einer Auflage oder Bedingung erteilt worden soll« Dies gilt natürlich auch, wenn eine neue, von der im ersten Itechtszug auf erlegten völlig abweichende Auflage erwogen wird, die durch eine i'.r.vorhergesehe::e Änderung der Verhältnisse nötig wird ur.d für die betroffene Partei eine ga*'z andere Tragweite als die bisherige Auflage hat« Im vorliegen-, den Pall ist durch die Äusserungen des Pegieritngsprä-sidev\te: in	vom IQ« Juli 1950 und des Kreis-
bauamts in S^pp^ vom 24« Juli 1950, dass die Baugenehmigung versagt werde, eine ganz neue Lage entstanden«
Bas Beschwerdegericht hat diese Schreiben den Vertreter der Beschwerdeführerin zwar au 31« Juli 1950 zur Stellungnahme zugeleitet, diese vor der 3ntScheidung aber nicht abgekartet« Bei der Dichtigkeit der Frage hätte mindestens eine l?rist für die Stellungnahme gesetzt werden sollen, wenn das Beschwerdegericht etwa annahn, eine Äusserung würde uicht mehr abgegeben werden«
Nachdem durch die Versagung der Baugenehmigung eine ganz neue Sachlage eingetreteu ist, handelt es sich aber rieht nur darum, ob und welche Auflage gemacht werden soll, sondern es bedarf einer umfassenden Prüfung des Palles«
Das Beschwerdegericht führt aus, die 2rwerberin der von dem Bauern TpPPP) abgegebenen Grundstücke sei ein jxtnges :r?*dchen, das als Tochter eines Fabrikanten sia- \ turgemäss gar nicht dpran derke, diese Grundstücke einer »landwirtschaftlichen Bestinuau.g zusuführen, es fehlten bei ihr für eine landwirtschaftliche Hutzung alle Voraussetzungen« Es ist daher zunächst zu prüfen, ob die Genehmigung überhaupt erteilt werden soll« Das
 Bes chw erd eg er i cht hat sich nicht darüber ausgesprochen, oh es die Erwerberin für wirtschufts-f?:hig hält und ob die Veräueserung dieser landwirt-sc' aftliehen Grundstücke an eine Fabrikantentochter nicht zu einer ungesunden Verteilung der B odennutzung führt„ Die Erklärung der Erwerberin, sie habe die Grundstücke nicht als Kapitalanlage erwerben wollen,
 Fa*** richtig sein; sie wollte sie als Baugrundstück benutzen* Bass der Beweggrund der Kapitalanlage fehlt, zwingt aber nicht dazu, die Genehmigung zu erteilen* Es giesse sich allerdings denken, die Geschäfte in ganzen als volkswirtschaftlich zweckmässig anzusehen, da der Bauer	dadurch landwirtschaft - „
lieh /rote und infolge ihrer Bare für seinen Hof be-
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sonders wertvolle Grundstücke erhalt, und es deshalb in Kauf zu nehmen, dass die Grundstücke, die hingegen . hat, einen nicht wirtschaftsfähigen Erwerber überlassen werden, zu demal diese Grundstücke nach der üeinung des zu der. Augenschein beigesogenen Oberlardwi sc.haftsrichters qualitätsmüssig nicht mit ,dem Bande, das bekommen soll, verglichen werden können»
Es w*‘re aber zu prüfen, ob nicht die Höflichkeit besteht, dass	die	für ihn günstigen Grundstücke
 unmittelbar von Frau	erwerben	kann,	ohne
 dass der Ver! auf an lllen-IIildegard	dazwischen
 geschaltet wird, der sich für diese möglicherweise als Verlustgeschäft darstellt, da die Grundstücke, die sie zuletzt * erkält, nicht als Bauland verwendet werden können*
Die Genehmigung unter einer Auflage soll eine Begünstigung der Vertragsparteien gegenüber einer völligen Ablehnung sein. Im vorliegenden Fall ist nicht ersichtlich, welchen Zweck die Genehmigung tint er der erteilten Auflage überhaupt ' aben soll, da eine Eigentums-
 
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Übertragung für nur drei Jahre keinerlei Vorteil für den Erwerber bietetc Es ist in Gegcjitoil der Hecht s b e sehn erde durchaus zu glauben, dass der der Auf lage ent spree)*ende Verkauf der erworbenen Grundstücke der Üller.-JIildegard B^|| nur mit erheblichem Verlust möglich sein wird. Das ergibt sich schon daraus, dass der Bert der von	abgege-
benen Parzellen und der Grundstüc).e, die Bfl^^von Frau gekauft und	überlassen	hat,	sehr
 verschieden ist* Die vertauschten Grundstücke kön-
nen offensichtlich nur dann als gleichwertig angesehen werden, wenn die von	abgegebenen	Grund-
stücke als Bauland bewertet werden; bei landwirtschaftlicher Tutsung sind diese erheblich weniger wert. Bei dem Augenschein, der im Eeschwerdeverfobren eingenommen wurde, hat der als sachkundig beigesogene Oberlandwirtschaftsrichter den Bert des Bodens, den l'ppH erhalten soll, auf.lCOO DM , des Bodens, den er abgeben soll, auf 250 - 300 DI! für je einen ?!orgen geschätzt«
Es könnte aber in Betracht kommen, ob die Auflage einer Verpachtung ausreichen würde, wobei weiter zu prüfen wäre, "ob die Verpachtung an einen Berufslandwirt vorgeschrieben oder eine Verpachtung in kleinen Stücken als sogenannte Schrebergärten an Arbeiter oder Angestellte der	Fabrik	zugelassen	werden	soll«
Da alle diese Prägen noch mit den Beteiligten erörtert werden müssen, erschien es geboten, die Beschlüsse des Beschwerdegerichts und des Landwirtschafts-gerichts toiif zuheben und die Sache an das Amtsgericht als Landwii'tschuftsgcricht zurückzuverweisen, dem iuch die Entscheidung Über die nosten des Beschwerdeverfahrens und des Recht sbeschwcrdeverfahrens zu übertragen ist«
-'.us der. angef oclite:\en Bose' luss ergibt sich nicht klar, ob das Boschwordegcrichi der Auffassung war, es könne frei über die Genehmigung oder ITichtgeiiehiaigung der ganzen Verträge entscheiden, oder ob cs sich an die schon vom Amtsgericht ausgesprochene Gene?:migung gebunden und nur für berechtigt hielt, Uber die Auflage, die allein angofochten war, zu e::t sei. ei den. Tür diese letrte Auf fas einig würde auch sprechen, dass der Geschäfts wert für das Beschwerde-verfahren nur auf 3000 Bll festgesetzt wurde, obwohl der raufvreis schon im ersten Vertrag 9544.-DU betrug. Die Trage kann aber, da die Zurückv erw ei sung an das Amtsgericht erfolgt, cunüehst dahingestellt bleiben.
Dr. Tritsch
 Dr. irüchingliaus
 Dr# Oechßler