BGH · VI ZR 216/52

Volltext der Entscheidung

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Pür Das Nachschlagewerk!
Nicht für die Amtliche Sammlung!
Gesetzs Mieterschutzgesetz § 36
Rechtssatzs Ein Vertrag, der neben der Verpachtung von
 Geschäftsräumen und der Vermietung von Wohn-* räumen auch die Verpachtung eines Unternehmens zu dem Gegenstand hat, kann bei der Beurteilung seiner Auflösbarkeit nur einheitlich behandelt werden« Ist eine Kündigung vor Erlaß des Ge-schäftsraummietengesetzes vom 25* Juni 1952 . (BGBl I, 338) und der ihm voraufgegangenen Verordnung über Ausnahmen vom Mieterschutz ausgesprochen worden, so hängt die Präge, ob der Vertrag dem Mieterschutz unterliegt, davon ab, ob nach seinem Inhalt und Zweck die Überlassung des Unternehmens oder die Bestandschutz genießende Überlassung der Räume di6 Hauptleistung des Verpächters darstellt« Der überwiegende Teil gibt den Ausschlag (Abweichung von RGZ 168, 44) *
Aktenzeichens VI ZR 216/52
Urteil des BGH vom 29* Juni 1953
DG Hamburg OLG Hamburg
VI ZR 216/52
Verkündet am 29, Juni 1953 Malessa, ap* Just»Ass«, als Urkundsbeamter der Geschäfts stelle*
Im Kamen des Volkes In dem Rechtsstreit
 der Frau Ilse Erna S
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 Klägerin, Berufungsbeklagten und Revisionsklägerin,
- Prozeßbevollmächtigters
 Rechtsanwalt Prof.Br. gegen
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Alfons Fr* Otto Frau Frida B beide wohnhaft in Hi
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Beklagten, Berufungskläger und Revisionsbeklagten,
- Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Br*
hat der VI* Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die münd* liehe Verhandlung vom 22* April 1953 unter Mitwirkung der Bundesrichter Br* Beibrück, Br* Kleinewefers, Br* Gelhaar, Br* Bode und Br* Hauß
 für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 3« Zivilsenats des Hanseatischen Oberlandesgerichts zu Hamburg vom 20. September 1951 aufgehoben. Bie Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsgericht zurückverwiesen*
Von Rechts wegen

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Tatbestand;
Die Klägerin ist als Vorerbin ihres verstorbenen Vaters Inhaberin der Firma Heinrich C^[^, die alkoholfreie Getränke und Spirituosen hersteilt sowie Bier- und Weinhandel betreibt* Ferner ist sie Eigentümerin des Grundstücks S0//009 F^P^strasse 0, auf dem das Betriebsgebäude der Firma und ein kleines Wohnhaus mit laden stehen« In diesem
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betreibt die Klägerin ein Feinkost- und Delikatessengeschäft mit Wein, Spirituosen und alkoholfreien Getränken* Sie hat das unter der Firma Heinrich 00/0 betriebene Geschäft seit 1* August 1949 an den Beklagten verpachtet* Der Vertrag, der auch von der Beklagten zu 2 unterschrieben worden ist, enthält u*a* folgende Bestimmungen*
2* Der Pachtvertrag wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen* Für die ersten zehn Jahre ist er für beide Vertragspartner unkündbar« Danach verlängert er sich jeweils um ein Jahr, sofern nicht von einer Seite sechs Monate vor Ablauf des Jahres die Kündigung erfolgt* Dem Verpächter steht eine Kündigung nur aus wichtigen Gründen zu* Als solcher ist anzusehen, wenn der Pächter mit mehr als drei Monatspachtsummen im Rückstand ist«
8« I>er Verpächter verpflichtet sich, nur Einzelhandel mit fertiger Handelsware zu betreiben und wird seinen Bedarf vom Pächter beziehen, und zwar die vom Pächter hergestellten, sowie von diesem Vertriebenen Waren, wie Spirituosen,*Liköre, Biere, Mineralwasser usw«
9* Der Pächter verpflichtet sich dagegen, keinen Einzelhandel, bezw« keinen Kleinverkauf zu betreiben«
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Die Klägerin hat mit der Klage Räumung der von dem Beklag-	“
ten benutzten Fabrikations-, Büro-, Lagerund Wohnräume be-	<*[■
gehrt. Sie hat behauptet, die Beklagten hätten schom im August ' und September 1949 entgegen der im Ziff 9 des Vertrages über- ^ nommenen Verpflichtung in beträchtlichem Ausmaß Waren im Einzel-1 ^
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handel und Kleinverkauf abgesetzt. Sie hätten auf eine Ab~ mahnung der Klägerin vertragsgemäßes Verhalten zugesagt, trotzdem aber von Dezember 1949 bis Mitte Januar 1950 wiederum in erheblichem Umfange Kleinverkauf und Einzelhandel betrieben. Daraufhin habe der Ehemann der Klägerin in ihrem Aufträge am 7® Januar 1950 den Beklagten fristlos gekündigt. Diese Kündigung sei mit Schreiben vom 14® Januar 1950 wieder-j holt worden® Daß dieses in Abschrift vorliegende Schreiben übersandt worden ist, ist zwischen den Parteien außer Streit, Die Beklagten hätten* so hat die Klägerin weiter vorgetragen, den Einzelhandel und Kleinverkauf auch in der Folgezeit fortgesetzt. Bei zwei Firmen hätten sie sogar Preislisten mit Großhandelspreisen hinterlassen, obwohl hier nur ein Verkauf an Selbstverbraucher erfolgt sei. Der auf diese Weise erzielt] unerlaubte Umsatz der Beklagten betrage wahrscheinlich weit mehr als 500 Flaschen. Auch in anderer Hinsicht hätten die Beklagten sich nicht korrekt verhalten. Sie hätten durch all dies die Vertrauensgrundlage für den Pachtvertrag zerstört. Ihr, der Klägerin könne daher die Fortsetzung des Vertrages nicht zugemutet werden. Da es sich nicht um ein Pachtverhältnis mit überwiegender Raumnutzung handele, hätten die Beklagten keinen Anspruch auf Mieterschutz.
Die Beklagten haben um Klageabweisung gebeten und geltend] gemacht, die Beklagte zu 2) sei nicht passiv legitimiert, weil die Einleitung des Pachtvertrages eindeutig nur den Beklagten] zu 1) als Pächter nenne. Die Klägerin habe sich nicht an die von ihr übernommene Verpflichtung gehalten, den Bedarf an Einzelhandelswaren bei den Beklagten zu decken. Der Beklagte zu 1) habe nur aus Gefälligkeit und zu dem Teil im Tauschwege einige Flaschen Wein und etwa 50 Flaschen Spirituosen an Bekannte und Verwandte abgegeben. Nach der am 7® Januar 1950 erfolgten Aussprache hätten die Beklagten überhaupt nichts
 mehr im Kleinverkauf abgegeben, sie hätten vielmehr ein Schild anbringen lassen, in dem darauf hingewiesen worden sei, daß ' ein Kleinverkauf nicht mehr stattfinde* Interessenten für den Kleinverkauf seien seit dem.7. Januar 1950 zurückgewiesen worden, Die Beklagten seien der Auffassung gewesen, daß die Vorfälle bei der Besprechung am 7* Januar 1950 mit der Klägerin und ihrem Ehemann erledigt worden seien« Es sei bei dieser Gelegenheit auch keine Kündigung ausgesprochen, sondern nur mit einem Prozeß wegen Vertragsverletzung gedroht worden« Die anderen ihnen zur Last gelegten TJnkorrektheiten haben die Beklagten bestritten«	\	-	^
Die Klägerin hat erwidert, die Beklagten hätten sich bei Abschluß des Pachtvertrages in mündlicher Nebenabrede damit einverstanden erklärt, daß sie auch von anderen Firmen Waren beziehe« Hierzu enthält die 'Sitzungsniederschrift des Landgerichts vom 13« September 1951 folgende Beurkundungs *
Seite 2s "Die Parteien erklären übereinstimmend; Es trifft zu, daß in Abweichung von Ziffer 8 des Pachtvertrages vom 25* Januar 1949 dem Kläger von vornherein zugestanden worden ist, seine Spirituosen auch anderweitig zu beziehen, und zwar deshalb, weil damals noch eine Kontingentierung von Sprit bestand und die Beklagten allein den Kläger nicht ausreichend hätten beliefern können«"
Seite 4s "Der Prozeßbevollmächtigte der Beklagten hält dem Beklagten zu 1) vor, ob das Wort "von vornherein" in seiner Aussagen bedeuten solle "bei Vertragsschluß", Worauf der Beklagte zu 1) antwortete: Bei Vertragsschluß noch nicht, es hat sich aber im Laufe der Erfahrung so ergeben*"
Das Landgericht hat der Räumungsklage stattgegeben; das Berufungsgericht hat sie abgewiesen« Gegen dieses Urteil des Berufungsgerichts richtet sich die Revision der Klägerin, mit der sie die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils
 
erstrebt, während die Beklagten um Zurückweisung der Revision bitten«
Entscheidungsgründe s
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Bie Revision ist begründet«
I« Landgericht und Oberlandesgericht haben die Beklagte zu 2 als Mitpächterin und daher als richtige Beklagte des Räumung' rechtsstreits angesehen« Bas ist rechtlich nicht zu beanstanden«
II« Bas Berufungsgericht hat der Klägerin ein Recht zur Kündigung abgesprochen und ausgeführt, der Pachtvertrag sei zwar für die ersten zehn- Jahre unkündbar abgeschlossen und lasse erst nach zehn Jahren eine Kündigung aus wichtigem Grunde zu«. Gleichwohl müsse aus dem Grundsatz von Treu und Glauben bei Bauerschuldverhältnissen ein .Kündigungsrecht aus wichtigem Grunde zugestanden werden. Wenn das BauerSchuldverhältnis die Interessen der Parteien eng aneinanderknüpfe und ein persönliches Zusammenarbeiten und gutes Einvernehmen erfordere« Bas Berufungsgericht hält es nicht für sicher, daß diese von der Rechtsprechung des Reichsgerichts geforderte Besonderheit, des Schuldverhältnisses hier vorliege« Es meint, es sei schwer er kennbar, wieso der Vertrag ein persönliches Zusammenarbeiten ,.und. gutes Einvernehmen der Parteien in besonderem Maße erfor-Ircre«
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Bie Ausführungen des Berufungsgerichts beruhen insofern auf einem Rechtsirrtum, als sie an die frühere Rechtsprechung des Reichsgerichts anknüpfen und übeiseben, daß das Reichsgeri später das Recht auf Kündigung aus wichtigem Grunde nicht auf die Pälle beschränkt hat. die ein persönliches Zusammenwirken
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der Vertragsparteien zu ihrer Durchführung erfordern, sondern f auch hei Dauerschuldverhältnissen immer dann, gegeben hat, wenn ■ die Durchführung des Vertrages durch irgendein Ereignis erheb- sj lieh gefährdet und deshalb dem Kündigenden nicht mehr zuzu- ' !$
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muten ist (RGZ 160, 361 /?66/). Dieser Auffassung, die bereits jä .vom V* .Zivilsenat des Bundesgerichtshofs gebilligt worden ist * |
* (Urteil vom 15o Juni 1951 - V ZR 86/59 - NJW 1951, 836 = MDR J 1951, 610), schließt sich auch der erkennende Senat an*	|,
Daß das Berufungsgericht eine Kündigung des Vertrages aus wichtigem Grunde auch schon für die ersten zehn Jahre zulassen will, obwohl der Vertrag nach der Auslegung, die es ihm rechts- |! irrtumsfrei gibt, eine solche Kündigung erst nach zehn Jahren r
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vorsieht, ist rechtlich- unbedenklich, denn das aus § 242 BGB yj abgeleitete Recht zur Kündigung aus wichtigem Grunde ist - wie r, j
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die in dieser Bestimmung für die Beurteilung von Schuldverhält- .j nissen allgemein vorgeschriebene Berücksichtigung von Treu und Glauben - zwigenden Rechts und kann durch Parteivereinbarung f; nicht vollständig ausgeschlossen werden (so auch das oben ange- r führte Urteil des V. Zivilsenats)*,	.	*J
IIIo Das Berufungsgericht will auch für den Pall, daß die von !!|
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 ihm als Voraussetzung der Kündigungsmöglichkeit geforderten if
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Besonderheiten des Schuldverhältnisses anerkannt würden, der ij Klägerin kein Kündigungsrecht zubilligen, weil ihr kein wich- f tiger Grund zur Kündigung zur Seite stehe*
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1) Das Berufungsgericht hält die bis zu dem 7* Januar 1950, i
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dem Tag der angeblichen Kündigung, bewiesenen Verstösse gegen .
Ziff 9 des Vertrages nicht für so wesentlich, daß sie eine
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sofortige Auflösung des Pachtverhältnisses rechtfertigen könn- ,!f ten* Diese Feststellung liegt auf tatsächlichem Gebiet und kann $ daher im Revisionsrechtszug nicht nachgeprüft werden* Ob ein
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wichtiger Grund vorliegt, ist sehr wesentlich Tatfrage und vom Tatrichter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einselfalles nach freiem Ermessen zu entscheiden (so die ständige Rechtsprechung des Reichsgerichts und des Reichs-arbeitsgerichta vgl RGZ 110, 297 /?007; RG JW 1928, 2908; RArbG 23, 118 /l'21j).
Die Revision meint, die Annahme des Berufungsgerichts, d die bis zu dem 7« Januar 1950 vorgenommenen Kleinverkäufe keine schweren Verstösse seien, sei nicht haltbar, weil das Berufungsgericht zu Unrecht angenommen habe, die Klägerin habe die Bedeutung der Ziff 9 des Vertrages dadurch herabgeminder daß sie selbst die Ziff $ des Vertrages nicht eingehalten hi Hier Ubersäle das Berufungsgericht das Zugeständnis der Klägerin im Sitzungsprotokoll vom 13« September 1950a Danach se von den Parteien übereinstimmend erklärt worden, daß in Abweichung von Ziff 8 des Vertrages der Klägerin von vornherei zugestanden worden sei, ihre Spirituosen auch anderweitig'zu beziehen, und zwar deshalb, weil damals noch eine Kontingent tierung von Sprit bestanden iiabe und die Beklagten allein die Klägerin nicht ausreichend hätten beliefern können* Das Beru fungsgericht führe zwar aus, die Beklagten hätten jetzt bestritten, der Klägerin von vornherein eine Abweichung von Zi 8 des Vertrages zugestanden zu haben* Dabei übersehe es aber, daß der Widerruf des gerichtlichen Geständnisses in Ermangel der Voraussetzungen des § 290 ZPO auf seine Wirksamkeit keine Einfluß habe« Insoweit beruhe das Urteil auf einer Verletzun der §§ 286j 288, 290 ZPO« Das Berufungsgericht habe davon aus gehen müssen, daß die Beklagten von vornherein auf die Befolgung der Ziff 8 zugunsten der Klägerin verzichtet hätten* Da sei das vom Berufungsgericht angenommene Gegenseitigkeitsverhältnis der Ziff 8 und 9 zu verneinen und man könne daher nie
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wie das Berufungsgericht es tue« hinsichtlich der Anwendbarkeit der Ziff 9 des Vertrages erschwerte Voraussetzungen fordern, um aus seiner Verletzung einen wichtigen Kündigungs« grund herzuleiten.
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Die Rüge ist nicht begründet, denn es lag. kein gerichtliches Geständnis vor, das hätte widerrufen werden müssen (§§ 288, 290). Zwar können Erklärungen im Rahmen der Parteivernehmung auch im Anwaltsprozeß ein Geständnis enthalten (BGHZ 8, 235). Pie von dem Beklagten abgegebenen Erklärungen enthalten aber kein Zugeständnis der von der Klägerin behaupteten Tatsache. Bei Prüfung der Frage, ob ein gerichtliches Geständnis vorliegt, ist die Äußerung der Partei als Ganzes zu betrachten. Das Berufungsgericht hat daher mit Recht auch die in derselben mündlichen Verhandlung abgegebene spätere Erklärung des Beklagten berücksichtigt, die besagt, es habe sich erst im Lauf der Erfahrung so ergeben, daß der Klägerin in Abweichung von Ziff 8 des Vertrages der anderweitige Bezug von Spirituosen zugestanden worden sei. Unter diesen Umständen ist es rechtlich nicht zu beanstanden, daß das Berufungsgericht die Ziffern 8 und 9 des Vertrages als korrespondierende Bestimmungen angesehen und angenommen hat, es könne nur eine wirklich ernste Verletzung der Ziff 9 des Vertrages durch die Beklagten ein wichtiger Kündigungsgrund sein, weil die Kläge- 7 1 rin die Bedeutung dieses korrespondierenden Vertragsteils durch** die Nichtbefolgung der Ziff 8 abgeschwächt habe«.
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2) Pas Berufungsgericht hat auch die für die Zeit nach dem 7. Januar 1950 vorgetragenen Fälle von Kleinabgabe als Kündigungsgründe gewürdigt. Pas ist rechtlich nicht zu beanstanden. Zwar muß der wichtige Grund im Zeitpunkt der Kündigung gegeben sein, um eine Auflösung des Vertragsverhältnisses zu diesem Zeitpunkt herbeizuführen. Es ist aber nicht anzuzweifeln, daß

später eingetretene Gründe für eine neue Kündigung verwertet werden können (vgl für die Kündigung nach § 626 BGB Stau-dinger-Ripperdey, BGB 10. Aufl § 626 Anm 25 und Erman BGB § 626 Anm 7). Da die am 17. Juni 1950 zugestellte Räumungsklage eindeutig den auf Beendigung des Pachtverhältnisses gerichteten Willen der Klägerin ausdrückt, ist die Klage rechtlich als Wiederholung der Kündigung zu werten« Es sind daher schon aus diesem Grunde auch die aus der Zeit nach dem 7. Januar 1950 zur Begründung des Räumungsverlangens vorgebrachten Verstösse gegen den Vertrag zu berüsksichtigen«
Das Berufungsgericht hat über diese Vertragsverletzung der Zeit nach dem 7» Januar 1950 keinen Beweis erhoben« Es meint, ein von der Rechtsprechung zugelassenes außervertrag liches und nicht im Gesetz ausdrücklich vorgesehenes Kündigu mittel könne nur bei wirklich schweren Vertragsverstössen un auch nur damn in Anspuch genommen werden, wenn andere Möglic keiten, den Vertragsgegner zu vertragstreuem Verhalten zu ve anlassen, erschöpft worden seien« Selbst wenn die von der K1Ü rin für. die Zeit nach dem 7. Januar 1950 unter Beweis gestel ten Kleinverkäufe der Beklagten bewiesen würden, könne das ni ausreichen, um der Klägerin einen wichtigen außerordentliche ^ühdigungsgrund für einen auf 10 Jahre unkündbar geschlossen ^ertrag nach so kurzer Laufzeit zu geben. Die Klägerin habe zunächst einmal ernstliche Schritte unternehmen müssen, um d Unterlassung der von ihr beobachteten Kleinabgabe zu erreich Mündliche Aufforderungen* würden nicht genügen, um sofort da stärkste Mittel einer außerordentlichen Kündigung zu benutze Dafür seien die Verstösse auch nicht hinreichend bedeutend gewesen«
Es ist zwar- im wesentlichen Tatfrage, ob im Einzelfalle ein Wichtiger Grund vorliegt; in der Revisionsinstanz kann
 
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jedoch nachgeprüft werden, oh überhaupt ein bestimmtes Handeln oder ein bestimmtes Ereignis einen wichtigen Grund zur sofortigen Auflösung eines Vertrages bilden temn« Allerdings /ist dieser der ständigen Rechtsprechung des Reichsgerichts und des Reichsarbeitsgerichts entsprechende Rechtsgrundsatz in erster Linie für den wichtigen Grund im Sinne des § 626 BGB herausgebildet worden (RGZ 110, 297 /?f00/; RArbG 23? 118 /I21? und weitere Rachweise in RGR Komm 9« Aufl § 626 BGB Anm
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1); er gilt aber in gleichem Maße bei der Prüfung der Präge, ob ein die sofortige Auflösung eines anderen DauerschuldVerhältnisses rechtfertigender wichtiger Grund vorliegt0
Daß das Berufungsgericht einen Grund zur sofortigen Auf-\ lösung des zwischen den Parteien abgeschlossenen Pachtvertrages nur bei wirklich schweren Vertragsverstössen bejahen will, unterliegt keinen rechtlichen Bedenken« Allein die Tatsache, daß der Vertrag nach dem Willen der Parteien für zehn Jahre unkündbar sein sollte, rechtfertigt die Annahme, daß in dieser Zeit nur wirkliche schwere Verletzungen des Vertrages als wichtige Kündigungsgründe in Betracht kommen können«
Die übrigen Ausführungen des Berufungsgerichts lassen es möglich erscheinen, daß es den Rechtsbegriff * des wichtigen Grundes verkannt und sich bei der Prüfung und Würdigung der für die Zeit nach dem 7« Januar 1950 zur Rechtfertigung des Räumungsverlangens vorgetragenen Tatsachen und Vorgänge von einer irrigen Rechtsauffassung hat leiten lassen und von ihr bei der Entscheidung beeinflußt ist« Wie bereits erwähnt wurde ist nach der Rechtsprechung des Reichsgerichts, die auch der Bundesgerichtshof gebilligt hat, ein wichtiger Grund zur Auflösung eines Dauerschuldverhältnisses immer gegeben, wenn die Durchführung, des Vertrags durch ein Ereignis erheblich gefährdet und deshalb dem Kündigenden nicht mehr zuzu demuteh ist .
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(vgl das bereits erwähnte Urteil des Bundesgerichtshofs NJW
1951, 856 = MIR 1951, 610)« Das angefochtene Urteil läßt *
nicht erkennen, daß es von diesen Voraussetzungen für das Vorliegen eines wichtigen Grundes ausgegangen ist« Sind diese] Voraussetzungen gegeben, so ist es dem Verpächter nicht zuzu-1
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ten, da& er vor Ausspruch der Kündigung noch Schritte untere Immt, den Pächter zu Vertrags treuem Verhalten zu veranlassen]
Gewiß können besondere Umstände es rechtfertigen, eine Gefähr dung und Unzu demutbarkeit der Durchführung des Vertrages erst anzunehmen, nachdem derartig^ Möglichkeiten erschöpft worden sind« Es kann jedoch auch bei Vereinbarung einer zehnjährige: Unkündbarkeit des Vertrages nicht die Auffassung gebilligt werden, die Außerordentliche Kündigung könne niemals ohne vor gehende 'Abmahnung oder gar ohne weitergehende Maßnahmen ausge sprochen werden« Soweit das Berufungsgericht dieses Erfordernis für den fcu entscheidenden Pall als Voraussetzung der Künd: gung der Klägerin aufstellt und dabei mündliche Aufforderunge: nicht für genügend erachtet, hat es offenbar übersehen, daß
 der erneuten Kündigung, die in der Zustellung der Räumungsklä
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zu erblicken* ist, eine deutliche schriftliche Abmahnung vorau gegangen ist« Als solche ist zu demindest das Schreiben des Proz bevollmächtigten der Klägerin vom 14« Januar 1950, vielleicht auch das vom Berufungsgericht erwähnte, jedoch nicht vorliege de Schreiben des Rechtsanwalts vom 4« März 1950 zu werten« N dem eigenen Vorbringen des Beklagten zu 1) hat er auf die Ei haltung der Ziff 8 des Vertrages durch die Klägerin verzichte und sich in der Unterredung der Parteien vom 7* Januar 1950 wegen seiher Verstösse • gegeji Ziff 9 des Vertrages entschuldig und für die Zukunft eine Unterlassung zugesagt (vgl die Beru-t . fungsbegründung, die durch Bezugnahme zu dem Inhalt des Urteilstatbestandes geworden ist). Nach dieser Aussprache der Parte und nach dem Empfang des Schreibens vom 14* Januar 1950 mußte

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die Beklagten sich darüber im Klaren seih, welche Rechtsfolgen | die Klägerin aus einer Verletzung der Ziff 9 des Vertrages j ziehen wollte. Wenn sie unter diesen Umständen trotzdem schwer | gegen diese Vertragsbestimmungen verstossen haben sollten, so ^ wäre es der Klägerin nicht zuzümuten gewesen, vor Klageerhebung <
.erneut Schritte zu unternehmen, um die Unterlassung des Kleinverkaufs durch den Beklagten zu erreichen. Die Revision rügt daher mit Recht, daß das Berufungsgerichts durch Nichterhebung ; der für Kleinverkäufe nach dem 7. ^anuar 1950 angebotenen Beweise den § 286 ZPO verletzt hat.	jj
IV. Gleichwohl wäre das angefochtene Urteil aufrechtzuerhalten, . wenn es . sich aus anderen Gründen als richtig erweisen würde (§ 563 ZPO). Das würde der Pall sein, wenn das Vertragsverhält- ; nis der Parteien dem Mieterschutz unterliegen und die ausgesprochene Kündigung daher schon aus diesem Grunde der Wirksamkeit entbehren würde. Ob das zutrifft,kann auf Grund der bis- • her getroffenen Feststellungen nicht beurteilt werden.
Nach § 36 MSchG gelten die Vorschriften des Mieterschutzgesetzes entsprechend für Pachtverhältnisse über Räume. Der Vertrag ,der Parteien hat nun neben der Verpachtung von Geschäftsräumen und der Vermietung von Wohnräumen auch die Verpachtung eines Unternehmens.(Rechtspacht) zu dem Gegenstand. Die !
lebhaft umstrittene Präge, ob und wann in solchen Fällen Kün- A
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digungsschutz nach dem Mieterschutzgesetz zu gewähren ist (vgl BGH Urteil vom 21. März*1952 - V ZR 20/51 - NJW 1952,	c J
,821 und Urteil vom 14..Dezember 1951 - V ZR 5/50 - NJW 1952,	';j
620), hat zwar seit der Aufhebung des Kündigungsschutzes.für \ Geschäftsräume durch das Geschäftsraummietengesetz vom 25.	(
 Juni 1952 (BGBl I, 338) und die ihm voraufgegangene Verordnung über Ausnahmen von Mieterschutz vom 27. November 1951 (BGBl I, 926) wesentlich an Bedeutung verloren. Sie ist aber für den
 zur Entscheidung stehenden Pall noch bedeutsam, da die Kündigung der Klägerin vor Erlaß der genannten Bestimmungen ausgesprochen wurde und ihre Wirksamkeit daher nach den damals gel tenden Bestimmungen des Mieterschutzgesetzes zu beurteilen ist« Auch im* Zeitpunkt der AntragStellung vor dem Berufungsgericht (13o September 1951), die rechtlich als Wiederholung der Kündigung gewertet werden kann, waren die den Mieterschut lockernden Bestimmungen noch nicht erlassen« Unterlag das Ver tragsverhältnis der Parteien damals dem Mieterschutzgesetz, so war die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung ohne jed rechtliche Wirkung (Rnquette, Mietrecht 3« Aufl S 295? Kiefer sauer, Grundstücksmiete 7« Aufl § 1 MSchG Anm 5)o Die Kündigu kann daher nur beachtet Werden, wenn sie nach Erlaß der Locke rungsbeStimmungen wiederholt worden ist« Ob das geschehen ist kann dahingestellt bleiben, denn der Ausspruch der Kündigung würde als neue Tatsache im Revisionsrechtszug keine Berücksic tigung finden können (§ 561 Abs 1 ZPO)« Die Revision will nun aus der Tatsache, daß die Klägerin im ganzen Rechtsstreit auf der Lösung des Pachtverhältnisses beharrte, folgern, daß die Kündigung latent vorhanden und mit dem Inkrafttreten der neue Bestimmungen, also am 1« Juli 1952 automatisch wirksam geworden sei« Auch wenn man dieser Auffassung folgen wollte, würde das Wirksamwerden der Kündigung eine in der Revisionsinstanz eingetretene und daher nicht zu berücksichtigende neue Tatsac sein« Es bedarf daher der.Prüfung* ob der Beklagte nach den Bestimmungen, die vor Aufhebung des Kündigungsschutzes für Geschäftsräume galten, Mieterschutz genoss« Bas Berufungsgeri hat diese Präge nicht entschieden« Bas ist, da es die Klage aa anderen Gesichtspunkten nicht für begründet hielt, von seinem Standpunkt aus nicht zu beanstanden«
Ber Vertrag der Parteien ist eine wirtschaftliche Einheit denn nach ihrem Willen sollte der gesamte Betrieb, also eine
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Wirtschaftseinheit zur Nutzung überlassen werden. Der Vertrag kann dhher bei der Beurteilung seiner Auflösbarkeit nur einheitlich behandelt werden, das Rechtsverhältnis also nur im
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ganzen aufgehoben werden oder fortbestehen. Das Reichsgericht (RGZ 168, 44) folgert aus der Absicht des Gesetzgebers, dem Pächter von Räumen weitgehenden Schutz zu gewähren, daß solohe gemischte Verträge stets dem Mieterschutz unterliegen, es sei denn, daß ausnahmsweise die Oberlassung der Räume hinter der pachtweisen Überlassung des übrigen (Gewerbebetrieb oder Grund flächen) völlig zurücktritt und demgegenüber ganz nebensächlich ist. Das Reichsgericht hat es nicht auf die Präge abgestellt, welcher der verschiedenen Pacht gegenstände überwiegt, sondern, wenn die Verpachtung Räume umfaßte, stetö Kündigungsschutz gewährt, wenn nicht die Überlassung der Räume im Vergleich zur Verpachtung anderer Gegenstände völlig nebensächlich und unbeachtlich war»
Diese Ansicht hat im Schrifttum verschiedentlich Widerspruch erfahren (vgl Bettermann, Mieterschutzgesetz § 1 Anm 83 ff und die dortigen Hinweise). Sie erscheint auch dem erkennenden Senat nicht mehr vertretbar. Liegt der Schwerpunkt des Vertrags auf der Unternehmenspa'9ht; > so ist es nach Auf fas sung des Senats nicht gerechtfertigt, das Schicksal des Gesamt Vertrages dem Vertragsteil zu unterwerfen, der eine geringere Rolle spielt. Bei derartigen Verträgen, die zu dem Teil Bestandschutz genießen, zu dem Teil dagegen nicht, ist vielmehr zu ermitteln, ob nach Inhalt und Zweck des Vertrags die Überlassung des Unternehmens oder die Überlassung der Räume die Hauptlei-stung des Verpächters darstellt. Der überwiegende Teil muß für die einheitlich zu behandelnde Präge der Auflösung des Vertrages den Ausschlag geben, denn der Charakter eines Rechtsver- . hältnisses kann nur von der Hauptsache und nicht von der Neben sache her bestimmt werden. Überwiegt der geschützte Teil, also
 der Teil des Vertrages, der die Raumüberlassung zu dem Gegenstand hat, so steht der gesamte Vertrag unter Mieterschutz» Das gleiche muß gelten, wenn beide Teile sich die Waage halten« Ist dagegen nach Inhalt und Zweck des Vertrags die Unternehmungspacht das Kernstück des gemischten Vertrags, so fist der Verpächter trotz der gleichzeitigen Verpachtung und Vermietung von Räumen nicht gehindert, von den in Vertrag und Gesetz vorj sehenen Kündigungsmöglichkeiten Gebrauch zu machen» Auch Art 9 der Verordnung über die außerordentliche Mietkündigung vom .23«. Dezember 1931 (RGBl I, 796) hatte es für den Begriff eine Pachtvertrags über gewerbliche Räume darauf abgestellt, daß sich die Überlassung des Unternehmens im Gegensatz zur Überla sung derBäume nicht als die Hauptleistung der Verpächters dar stelle» Da diese Begriffsbestimmung sich aus der Natur der Sache ergibt und beim Pehlen einer gesetzlichen Bestimmung vo Rechtsprechung und Wissenschaft nicht anders hätte vorgenomme werden können, kann die Tatsache, daß § 36 MSchG keine entsprechende Bestimmung enthält, nicht zu der Annahme führen, d §36 MSchG für jede Form der Unternehmenspacht, bei der auch Räume überlassen sind, gelten müsse (Bettermann aaO Anm 83 a)» Das würde auch eine innerlich nicht gerechtfertigte Überspannung der Mieterschutzes bedeuten»
Das Berufungsgericht brauchteyon seinem Standpunkt aus nid zu prüfen, ob bei den Vertrag der Parteien die geschützten odej die ungeschützten Gegenstände überwiegen» Seine Feststellung, es habe sich um ein Gebäude mit 200 qm gewerblichen Räumen ein] schließlich Maschinen, Bierlagerkeller, Garagen und BüroräumenJ und 2 1/2 Zimmern für Wohn- und Kochzwecke gehandelt, reichen ^ur Beurteilung der Präge, ob die Hauptleistung*der Klägerin "in der Überlassung des Unternehmens oder in der Überlassung der Räume bestand, nicht aus» Der Senat kann daher auf Grund der bisherigen Feststellungen nicht beurteilen, ob die im ange^
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fochtenen Urteil ausgesprochene Klageabweisung sich mit Rücksicht auf einen etwa bestehenden Mieterschutz als richtig dar-stellt«
Hiernach kann das Urteil weder mit der vom Berufungsgericht gegebenen noch mit einer anderen Begründung aufrecht-erhalten werden« Es war daher aufzuheben und der Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, das auch über die Kosten des Revisionsverfahrens zu entscheiden haben wird*
Br «Delbrück	Dr*Kleinewefers	Dr.Gelhaar
 Dr.Bode	DrvHauß
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