BGH

Volltext der Entscheidung

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2352 074
Verkündet am 18, Dezember 1954.
Justizsekretär als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 Im Namen des Volkes In dem Rechtsstreit
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des Kaufmanns Friedrich PtfflHHHH VlltflBBlplatz flfc,
 Klägers, Berufungsklägers und Revisionsklägers, - Irozessbevollmächtigter* Rechtsanwalt
 gegen
die Stadtgemeinde DflBK vertreten durch die Stadtverordnetenversammlung unter dem Vorsitz des Oberbürgermeisters,
 Beklagte, Berufungsbeklagte und Revisionsbeklagte, - Brozesebevollmächtigterj Rechtsanwalt
 hat der VI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung, vom 18. Dezember 1954 unter Mitwirkung der Bundesrichter Dr. Kleinewefers, Dr. Gelbaar, Hanebeck, Dr, Bode und Dr. Hauß
 für Recht erkannts
 Die Revision des Klägers gegen das Urteil des 5. Zivilsenats des Oberlandesgerichts in Düsseldorf vom 15 * Mai 1955 wird zurückgewiesen.
Die Kosten der Revision werden dem Kläger auferlegt-
Von Rechts wegen
 Tatbestand:
Die Beklagte ist Eigentümerin des Hausgrundstücks platz 41 in	Sie vermietete durch Vertrag vom 18 Juni/
8, Juli 1948 einen Raum mit einer Nutzfläche von rund 102 qm im Erdgeschoss ihres Hauses, einen Raum mit einer Nutzfläche von rund 107 qm im Zwischengeschoß und einen Kellerraum für die Zeit vom 1 * Juli 1948 bis 30» Juni 1953 zur Errichtung eines Geschäfts an den Kläger» Per Vertrag sollte bei Nichtkündigung bis zu dem 31« Bezember 1952 mit einer zu dem 30» Juni jeden Jahres zulässigen Kündigungsfrist von sechs Monaten auf unbestimmte Zeit weiterlaufen» Per auf monatlich 540 RM vereinbarte Mietzins wurde v/egen der schlechten baulichen Verfassung des Gebäudes in den Obergeschossen, wegen des Ausfalles der Heizung und zur Überwindung der Anlaufzeit für die ersten fünf Jahre um 40 #, also auf 324 RM gesenkt» Nach dem Vertrag sollte der Kläger als Mieter alle für die Herrichtung des Ladenlokals notwendigen Bauarbeiten und Instandsetzungen auf eigene Kosten ausführen lassen» Auch alle während der Vertragsdauer notwendig werdenden Instandsetzungsarbeiten und Schönheitsreparaturen sollten zu seinen lasten gehen» Ferner war vereinbart, dass die Beklagte auch dann, wenn der Vertrag vor dem 30» Juni 1953 gelöst wurde, keine Instandsetzungskosten erstattete» Pie Parteien haben den Mietvertrag in beiderseitigem Einverständnis zu dem 1» August 1950 aufgehoben» Bis dahin hat der Kläger monatlich 324 PM Miete gezahlt»
Er hat vorgetragen, ihm sei bei Abschluss des Mietvertrages auf seine Frage von dem Vertreter der Beklagten versichert worden, der Mietzins von 524 RM sei der zulässige l,DriginalmietpreisH,. den auch die Fa» HflHPKG als frühere Mieterin dieser Räume gezahlt habe» Piese Angabe der Beklagten sei unrichtig gewesen, denn die Fa» Hflflft habe für die gleichen Räume einschließlich Heizung und Glaoveroicherung nur 300 PM monatlich gezahlt» Per Kläger halt diesen Betrag für einen angemessenen Mietzins und meint, hiervon seien noch 40 auf Grund der vereinbarten Mietsenkung
 
abzuziehen Ferner ist er der Ansicht, die von der Beklagten geforderte Miete verstosse gegen die Preisstopverordnung, der Vertrag sei daher so zu behandeln, als sei er zu dem gesetzlich zulässigen Mietpreis abgeschlossen,, Der Kläger hat einen Bereicherungsanspruch von mehreren 1000 Mark errechnet und hiervon mit der Klage einen Teilbetrag von 2 000 DM geltend gemacht.
Die Beklagte hat bestritten, dass dem Kläger bei Abschluß des Mietvertrages unrichtige Angaben gemacht worden seien. Ferner hat sie geltend gemacht, die Preisstopverordnung finde auf das MietVerhältnis der Parteien keine Anwendung, weil es sich um zerstörte Bäume gehandelt habe, die nach der Zerstörung vom 11. September 1942 zu dem ersten Mal wieder vermietet worden seien. Sie habe die Bäume daher zu einem Mietzins von 524*' BM vermieten können a
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des Klägers ist ohne Erfolg geblieben. Segen dieses Urteil des Oberlandesgerichts richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Bevision des Klägers, mit der er sein Klagebegehren weiterverfolgt. Die Beklagte beantragt, die Bevision zurückzuweisen.
Die Bevision ist nicht begründet.
I. Das Berufungsgericht hat festgestellt,die Beklagte habe bei Abschluß des Mietvertrages keine unrichtigoiAngaben über die von dem Vorbesitzer der! Bäume gezahlte Miete gemacht. Diese Feststellung wird von der Bevision nicht angegriffen.
IT. Das Berufungsgericht hat weiter festgestellt, dass das Haus wHHft>latz fli durch Brand- und Sprengbomben ‘völlig zer-
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stört, vom Kläger wieder auf gebaut und nach der V;ährungsreform bezugsfertig geworden ist. Es hat sich der Entscheidung des Oberverv/altungs-gerichts ilünster vom 21. Mai 1951 - ZM'1952, 92 - angeschlossen und angenommen, daß für solche Räume bei der ersten Vermietung nach der Zerstörung die Preisstopverordnung nicht gelte, weil ein neues Wirtschaftsgut vorliege, das am Stichtag der Preisstopverordnung - 18c Oktober 1936 - noch nicht bestanden habe und die Preisstopverordnung nicht auf das erste Austauschgeschäft von Wirtschaf tsgütern angewandt werden könne, die an dem Stichtag noch	I
nicht bestanden	oder	am	Wirtschaftsverkehr teilgenommen hätten	-I
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1.	Diese Auffassung des Berufungsgerichts ist rechtlich	j
zutreffend und steht im Einklang mit der Entscheidung des erken- ! nenden Senats vom 5* Juli 1954 - VI ZR 109/53 - NJW 1954, 160i =	m\
MDR 1954, 672, in der ausgesprochen ist, dass die Preisstopver-	{
Ordnung* auf Vereinbarungen über die Höhe den Miet- oder Pacht-	l
zinses bei der ersten Vermietung oder Verpachtung von Räumen,	j
die durch Heubau oder Wiederaufbau zerstörter Gebäude gewonnen werden, keine Anwendung findet. Hiergegen werden auch von der	!
Revision	keine	Bedenken	erhoben.	1
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2. Sie wendet sich mit ihren Angriffen gegen die Feststel-	.
lung des Berufungsgerichts, dass es sich um den Wiederaufbau	\
eines zerstörten Gebäudes gehandelt habe. In dem vom erkennenden Senat (aaO) entschiedenen Falle, so führt die Revision aus, sei	]
das Gebäude so stark zerstört gewesen, dass es oberhalb des Xel-	t
lers nicht mehr habe bewohnt werden können. Hier sei dagegen	4
ein Raum in dem Zwischenstock über dem Erdgeschoss von dem Hausverwalter bewohnt worden. Da in einem solchen Falle nur von der	I
Instandsetzung eines beschädigten Gebäudes gesprochen werden kön- I ne, sei die Preisstopverordnung auf die Mietzinsvereinbarung
 der Parteien anzuwenden.
 
Diese Rüge kann keinen Erfolg haben. Das Berufungsgericht hat die Aussage des haus Verwalters WflHK, dass er als einziger im Zwischengeschoss über dem Erdgeschoss einen Raum bewohnt habe, bei seiner Beweiswürdigung berücksichtigt. Es hat gleich-wohl auf Grund des übrigen Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses der Beweisaufnahme als erwiesen angesehen, dass das Gebäude durch Brand- und Sprengbomben kriegszerstört war und nicht nur instandgesetzt, sondern wiederaufgebaut worden ist.
Dabei hat es zunächst die aus den Akten des städtischen Liegen-schaftsamtes sich ergebende Feststellung des Wohnungsamts herangezogen, dass die Ladenräume wegen starker Bauschäden nicht genutzt werden konnten, Ferner hat es das Schreiben des Klägers vom 1, Oktober 1946 verwertet, in welchem er der Beklagten mitgeteilt hat, dass er mit der Entschuttung des gesamten Ladenlokals und der darüber liegenden Decken begonnen sowie Rohranlagen' und Eisenschrott entfernt habe. Schließlich hat das Berufungsgericht seine Feststellung auf die Aussage des Hausverwalters WtfBl gestützt, der ausser dem bereits Wiedergegebenen folgendes bekundet hat; Das Haus sei völlig ausgebrannt gewesen-Keiner der gewerblichen Räume sei benutzt worden; nur ira Keller habe sich nach der Zerstörung noch eine Werkstatt befunden. Von den gewerblichen Räumen im Erdgeschoss sei keiner benutzbar gewesen. Die Ladenlokale seien ohne Decken gewesen. Im Ladenlokal des Klägers seien von der Decke nur die Betonträger vorhanden gev/esen, so dass man aus dem Raum in den Himmel habe schauen können. Die Quermauer, die das Lokal des Klägers von dem des Nachbarn abgetrennt habe, habe ebenfalls gefehlt. Auch die Aussen-mauern seien zu dem grossen Teil zusammengefallen, so dass teilweise nur deren Stümpfe gestanden hätten.
Das Berufungsgericht hat hiernach angenommen, dass es sich um den 7/iederaufbau eines zerstörten Gebäudes gehandelt hat. An diese dem Tatrichter vorbehaltene Beweiswürdigung,, die keinen Rechtsirrtum erkennen laßt, ist der erkennende Senat gebunden.
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Die Feststellung des Berufungsgerichts steht auch im Einklang mit den eigenen Erklärungen des Klägers. Er hat in seinem Schriftsatz vom 2. November 1951 seihst von einem völligen Aufhau des Grundstücks gesprochen und angegeben, dass er ca 25 000 DM für die Entschuttung und den Aufbau der Geschäftsräume ausgegeben habe.
Nun haben zwar die Berechnungsverordnung vom 20. November 1950 - BGBl I, 755 - und die Mietenverordnung von demselben Tage - BGBl I, 759 - für den Anwendungsbereich dieser Verordnungen bestimmt, ein Gebäude gelte im Zweifel als zerstört, wenn oberhalb des Kellergeschosses auf die Dauer benutzbarer Raum nicht vorhanden sei. Damit wird jedoch die Beweiswürdi-gung des Berufungsgerichts nicht fehlerhaft. Abgesehen davon, dass nicht geklärt ist, ob der Raum des Hausmeisters WMBB auf die Dauer benutzbar war, gelten diese Bestimmungen nur, wenn bei neugeschaffenem Wohnraum Zweifel darüber bestehen, ob der Wiederaufbau eines zerstörten oder die Wiederherstellung eines beschädigten Gebäudes gegeben ist.. Hier handelt es sich aber um die Vermietung von Geschäftsräumen. Dass diese zerstört waren und vom Kläger wiederaufgebaut worden sind, hat das Berufungsgericht ohne Rechtsirrtum angenommen.
III« Ob die örtliche Preisbehörde auf Antrag des Mieters oder gegebenenfalls von Amts wegen die sich aus der Ertragsberechnung ergebende Wirtschaftlichkeitsmiete (RdErl 184/57 Ziff 54 und 55) für die Zukunft hätte festsetzen können, mag dahinstehen, .denn zu einer solchen Festsetzung ist es nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht gekommen.
IV.	Entgegen der Ansicht der Revision können zugunsten des Klägers auch keine Rechte daraus hergeleitet werden, dass er nach dem Vertrag alle für die Herrichtung des ladenlokals notwendigen
 
Bauarbeiten und Instandsetzungen auf seine Kosten auszuführen hatte, Wie der Senat bereits in dem angeführten Urteil vom 5- Juli 1954 ausgeführt hat, steht einef solchen Vereinbarung kein gesetzliches Verbot entgegen. Sie unterliegt angesichts der im bürgerlichen Recht herrschenden Vertragsfreiheit keinen rechtlichen Bedenken.
Der Runderlass PR 5/54 (abgedruckt bei Haus, Preisrecht für Mieten, Nachtrag), auf den die Revision hinweist, ist auf die Vertragsbeziehungen der Parteien schon deshalb nicht anwendbar, weil die in ihm enthaltenen Bestimmungen nach Nr VII des Erlasses für Neubauten und'den Wiederaufbau zerstörter Gebäude nicht gelten.
Dass die von den Parteien getroffene Vereinbarung aus anderen Gründen, etwa wegen Wuchers oder wegen Verstosses gegen die guten Sitten nichtig gewesen wäre, ist vom Kläger nicht vorgebracht worden. Hierfür ergeben sich auch aus den Feststellungen des Berufungsgerichts keine Anhaltspunkte.
V.	- Hiernach kam es für die Entscheidung des Rechtsstreits auf die vom Kläger beantragte Einholung von Auskünften über die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nicht an- Es ist daher entgegen der Ansicht der Revision kein Verstoss gegen § 286 ZPO darin zu erblicken, dass das Berufungsgericht diese Auskünfte nicht eingeholt hat.
VI,	Da die Beklagte den Mietzins, den der Kläger zurückverlangt, nicht ohne rechtlichen Grund erlangt hat (§ 812 BGB), sind die Vorinstanzen zutreffend zur. Abweisung der Klage gelangt. Daher
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war die Revision des Klägers mit der Kostenfolge des § 97 ZPO zurückzuweisen,
 Pr» Kleinewefers	Pr,	Gelhaar
 Prn Bode	Pr«.	Hauß
 Hanebeck