BGB §§ 633 ff, 459 ff Sachmängelansprüche des Erwerbers eines Hauses oder einer Eigentumswohnung richten sich auch dann für das gesamte Bauwerk nach Werkvertragsrecht, wenn sich der vom Veräußerer errichtete Bau bei Vertragsschluß in bereits fortgeschrittenem Bauzustand befand und zu seiner Fertigstellung vom Veräußerer im einzelnen bezeichnete restliche Arbeiten auszuführen waren (im Anschluß an BGHZ 68, 372). In diesem Umfang wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Die Kläger haben deshalb das vorliegende Verfahren mit einer Klage auf Feststellung eingeleitet, daß sie dazu nicht verpflichtet sind. Die Widerklage war zunächst auf Zahllang von 3.968,60 DM nebst Zinsen und Feststellung gerichtet, daß die Kläger alle Kosten zu erstatten hätten, die durch die Beseitigung der inzwischen zutage getretenen Mängel entstehen. Sie haben deshalb beantragt, über den ihnen vom Landgericht zugesprochenen Betrag hinaus die Kläger zur Zahlung weiterer 40.253,47 DM nebst Zinsen zu verurteilen und festzustellen, daß die Kläger die der Höhe nach noch nicht feststehenden Kosten zu erstatten haben, die aus der Beseitigung der Mängel am Schwimmbad entstehen. Die Kläger haben Anschlußberufung mit dem Ziel eingelegt, daß die Summe, zu der sie das Landgericht verurteilt hat, um 386 DM ermäßigt wird. Das Oberlandesgericht hat der Anschlußberufung stattgegeben, den Beklagten aber weitere 2.070,91 DM nebst Zinsen zugesprochen, so daß die Kläger zur Zahlung von insgesamt 4.957,91 DM nebst Zinsen verurteilt worden sind. 1. Das Berufungsgericht beurteilt das Vertragsverhältnis zwischen den Parteien ausschließlich nach Kaufrecht und wendet daher auf die Verjährung der von den Beklagten erhobenen Sachmängelansprüche § 477 BGB an. Auch wenn der Bau schon fertig war oder nur noch unbedeutende Kleinigkeiten fehlten, richtet sich die Sachmängelhaftung des Veräußerers nach Werkvertragsrecht (BGHZ 68, 372, 373 f). b) Wie der Senat verschiedentlich hervorgehoben hat, knüpft die Rechtsfolge, daß sich die Sachmängelhaftung nach Werkvertragsrecht richtet, an die zu dem Vertragsinhalt gemachte Verpflichtung des GrundstücksVeräußerers zur Erstellung des Bauwerks an (BGHZ 68, 372, 374 m.w.N.; 72, 229, 231). Sie kann sich aber auch aus dem Zusammenhang der einzelnen Vertragsbestimmungen sowie aus den gesamten Umständen ergeben, die zu dem Vertragsschluß geführt haben (so war es in den Fällen BGHZ 63, 96, 98 und 65, 359, 361/362). Sie erklärt sich daraus, daß die Parteien einen einheitlichen Vertrag schließen, der hinsichtlich des Grund und Bodens ein Kaufvertrag ist. Welches Recht auf die jeweiligen Verpflichtungen aus einem solchen Vertrag anzuwenden ist, richtet sich nach dem Sinn und Zweck des Veräußerungsvertrags, seiner wirtschaftlichen Bedeutung und der Interessenlage der Parteien (BGHZ 60, 362, 364 m.w.N.). Soweit ein Grundstück mit einem Bauwerk veräußert wird, das sich bei Vertragsschluß in bereits fortgeschrittenem Bauzustand befindet, besteht die Erstellungsverpflichtung des Veräußerers darin, das Bauwerk fertigzustellen (BGHZ 65, 359, 362). Auch dann handelt es sich aber in aller Regel um einen einheitlichen Vertrag über den Erwerb des Gebäudes oder der Eigentumswohnung zu einem einheitlichen Preis (BGH aaO). Die Beklagten wollten und sollten einen von den Klägern errichteten Benbeu erwerben, den die Kläger erst noch fertigzustellen betten, wie in Ziffer IX des notariellen Vertrags bestiant wer. Auf diene Weise erhält auch der SchluBaetz der Ziffer IX, im übrigen werde das Wohnhaus verkauft, nwie es steht und den Käufern bekannt ist1'»seinem objektiven Erklärungswert nach einen vernünftigen Sinn* Aus diesem Satz ist deshalb nicht, wie das Berufungsgericht meint, ein umfassender Gewährleistungsausschluß herzuleiten, worauf noch einzugehen sein wird. Nichts deutet darauf hin, daß die Parteien, insbesondere die Beklagten, den Veräußerungsvertrag hätten aufspalten und das Bauwerk verschiedenen rechtlichen Regeln hätten unterstellen wollen, Je nachdem inwieweit es bei Vertragsschluß bereits fertig oder erst noch fertigzustellen war. Daß die Kläger das Haus zunächst für sich gebaut haben, ist unmaßgeblich. In BGHZ 60, 362, 365 findet sich allerdings die beiläufige Bemerkung, die dortige Beklagte habe nicht das Haus für eigene Rechnung errichtet und erst dann den dortigen Klägern verkauft. Das nahm dem Haus nicht den Charakter eines Neubaus, den die Beklagten als einheitliches Ganzes nach der durch die Kläger zu bewirkenden Fertigstellung erwerben sollten. Die 5-jährige Verjährungsfrist des § 638 BGB ist im Januar 1974 durch die in dem Einzug der Beklagten liegende Abnahme (BGH NJW 1975, ^7 Nr. 9, insoweit nicht abgedruckt in BGHZ 63, 96) in Lauf gesetzt und durch das im Oktober 1975 eingeleitete Beweissicherungsverfahren sowie die im Dezember 1975 erhobene Widerklage unterbrochen worden. 1. Das Berufungsgericht nimmt an, die Parteien hätten in Ziffer III und IX des Veräußerungsvertrags die Haftung der Kläger für Sachmängel umfassend ausgeschlossen, also auch die Haftung für verborgene Mängel. a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist bei Veräußerungsvertragen über neu errichtete, im Bau befindliche oder erst zu errichtende Häuser und Eigentumswohnungen die formularmäßige völlige Freizeichnung des Veräußerers von Gewährleistungspflichten unangemessen und deshalb gemäß § 242 BGB unwirksam (BGHZ 62, 251, 254; 65» 359, 363; vgl. Das bloße Verlesen des Vertragstextes und eine sich daran anschließende etwaige Belehrung durch den Notar genügt jedenfalls nicht (vgl. Im übrigen ist der Satz seinem objektiven Erklärungswert nach nicht eindeutig, da er, wie dargelegt, so verstanden werden kann, daß damit lediglich die vorher im einzelnen angeführten, von den Klägern noch durchzuführenden Fertigstellungsarbeiten bezeichnet und so insgesamt der zu erreichende Bauendstand festgelegt werden sollte. Mehr, als daß er den ganzen Vertrag vorgelesen und mit großer Wahrscheinlichkeit auch die fraglichen Klauseln "angesprochen" habe, kann der beurkundende Notar nicht sagen. Das genügt nicht, um hier eine Individualvereinbarung über den Ausschluß der Kläger von jeglicher Sachmängelhaftung annehmen zu können. Vielmehr handelt es sich um eine formularmäßige völlige Freizeichnung der Kläger von ihren Gewährleistungspflichten, die bei der Veräußerung von neu errichteten oder noch zu errichtenden Bauten nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) unwirksam ist. Daß das Formblatt von dem beurkundenden Notar stammte, macht hier keinen Unterschied, Die Kläger haben sich die darin enthaltene FreiZeichnungsklausel einseitig zu ihren Gunsten zunutze gemacht, ohne daß von den Parteien darüber vorher im einzelnen gesprochen worden war, wie sie wußten. c) Daß die Kläger den Beklagten nach deren Einzug Handwerkerlisten irgendwelcher Art übergeben haben, ändert an der Sachund Rechtslage nichts. Zum einen war im Vertrag gar nicht vereinbart, daß die Sachmängelhaftung der Kläger nur insoweit abbedungen sein soll, als die Kläger ihre Gewährleistungsansprüche gegen andere Baubeteiligte an die Beklagten abtreten und sich diese bei den Drittschuldnern schadlos halten können (vgl. Zum anderen haben sich die Beklagten bei den Dritten auch gar nicht schadlos halten können. 1. Bei dieser Sachlage kommt es nicht darauf an, inwieweit die Kläger sich nach Übergabe des Hauses zur Mängelbeseitigung verpflichtet haben, inwieweit sie Eigenschaften oder Mängelfreiheit zugesichert oder Mängel arglistig verschwiegen haben. Da - wie dargelegt -Gewährleistungsansprüche der Beklagten weder vertraglich wirksam ausgeschlossen noch verjährt sind, ist nur noch maßgebend, ob die von den Beklagten mit dem abgewiesenen Teil der Widerklage geltend gemachten Ersatzansprüche tatsächlich auf Mängel zurückgehen, zu deren Beseitigung die Kläger nach Werkvertragsrecht verpflichtet sind. Gegen die Ermäßigung der den Beklagten bereits vom Landgericht zugesprochenen Summe um die von den Klägern mit der Anschlußberufung geltend gemachten 386 DM wendet sich die Revision nicht im einzelnen. 3. Nach alledem ist das angefochtene Urteil in dem aus dem Urteilsspruch ersichtlichen Umfang aufzuheben und die Sache insoweit zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
Nachschlagewerk: ja BGHZ:____________ia BGB §§ 633 ff, 459 ff Sachmängelansprüche des Erwerbers eines Hauses oder einer Eigentumswohnung richten sich auch dann für das gesamte Bauwerk nach Werkvertragsrecht, wenn sich der vom Veräußerer errichtete Bau bei Vertragsschluß in bereits fortgeschrittenem Bauzustand befand und zu seiner Fertigstellung vom Veräußerer im einzelnen bezeichnete restliche Arbeiten auszuführen waren (im Anschluß an BGHZ 68, 372). Allg. Geschäftsbedingungen Zur Freizeichnung des Veräußerers von Gewährleistungspflichten in Veräußerungsverträgen über neu errichtete, im Bau befindliche oder erst zu errichtende Häuser und Eigentumswohnungen (im Anschluß an BGHZ 62, 251 und 65, 359). BGH, Urt. v. 5. April 1979 - VII ZR 308/77 - OLG Nürnberg LG Regensburg BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VII ZR 308/77 URTEIL in dem Rechtsstreit Verkündet am 5. April 1979 Henco, Justizangestellte als Urknndsbeamter der GeachifUatelle 1. 2. des Chefarztes Dr. Konrad Am KUHHHB Bad dessen Ehefrau Sieglinde ebenda, - Prozeßbevollmächtigter: Beklagten, Widerkläger, Berufungskläger, Anschlußberufungsbeklagten und Revi s ionskläger, Rechtsanwalt Dr. gegen 1• den Bezirksverkaufsleiter Günther Friedrich-E00-Straße 0, 2. dessen Ehefrau Waltraud ebenda, - Prozeßbevollmächtigter: Kläger, Widerbeklagte, Berufungsbeklagte, Anschlußberufungskläger und Revisionsbeklagte, Rechtsanwalt Dr, Berichtigt durch Beschluß vom 8, Mai 1979 2 -/ Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 5. April 1979 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Vogt sowie die Richter Dr. Girisch, Meise, Dr. Recken und Doerry für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 5. Ferienzivilsenats des Oberlandesgerichts Nürnberg vom 1. August 1977 aufgehoben, soweit die Widerklage auf Zahlung in Höhe von 37.182,56 DM nebst Zinsen und auf Feststellung abgewiesen worden ist. In diesem Umfang wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Die weitergehende Revision wird zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger waren Miteigentümer eines Grundstücks. Sie errichteten darauf ein Wohnhaus mit Schwimmbad und Einliegerwohnung. Im Mai 1973 bezogen sie das Gebäude, noch bevor es fertig war, und vermieteten die Einliegerwohnung. Durch notariellen Vertrag vom 9. Oktober 1973 veräußerten sie das Anwesen zu dem Preis von 350.000 DM an die Beklagten, durften es aber bis 1. Februar 1974 unentgeltlich weiter bewohnen. Auch zu dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses war das Gebäude noch nicht fertiggestellt und noch nicht baupolizeilich abgenommen. In dem notariellen MKaufvertrag” heißt es in Ziffer III u.a.: ‘'Verkäufer haftet lediglich für ... sonst aber nicht, insbesondere nicht für ... Bebauungsfähigkeit oder bei bebauten Grundstücken für Bauzustand ... Der Vertragsgrundbesitz ist verkauft, wie er liegt und steht und besichtigt wurde.” In Ziffer IX verpflichteten sich die Kläger, bis spätestens 1. Februar 1974 eine Reihe von Arbeiten auf ihre Kosten ausführen zu lassen, die im einzelnen in 9 Posten bezeichnet sind. Der letzte Satz dieser Ziffer lautet: "Im übrigen ist das auf der Vertragsfläche stehende Wohnhaus verkauft, wie es steht und den Käufern bekannt ist." Am 28. Januar 1974 übernahmen die Beklagten das Anwesen und ließen durch einen Bausachverständigen einige Mängel feststellen. Bei der baupolizeilichen Abnahme am 11. März 1974 erhob der Beauftragte des Landratsamts zusätzliche Beanstandungen. Die Beklagten machen weitere Mängel geltend, die sich erst später insbesondere an der Heizungsanlage und am Schwimmbad herausgestellt hätten. Sie haben deswegen am 15. Oktober 1975 gegen die Kläger ein Beweissiche rungs verfahren angestrengt. / Zwischen den Parteien bestand zunächst außerdem Streit darüber, ob die Kläger den Beklagten einen Erschließungskostenbeitrag von 3.610,68 DM erstatten müssen. Die Kläger haben deshalb das vorliegende Verfahren mit einer Klage auf Feststellung eingeleitet, daß sie dazu nicht verpflichtet sind. Nachdem die Beklagten Widerklage erhoben hatten, haben die Parteien die Klage in der Hauptsache für erledigt erklärt. Die Widerklage war zunächst auf Zahllang von 3.968,60 DM nebst Zinsen und Feststellung gerichtet, daß die Kläger alle Kosten zu erstatten hätten, die durch die Beseitigung der inzwischen zutage getretenen Mängel entstehen. Das Landgericht hat die Kläger zur Zahlung von 3.273 DM nebst Zinsen verurteilt und im übrigen die Widerklage abgewiesen. Dagegen haben die Beklagten Berufung eingelegt und sind, soweit sie die Mängel inzwischen haben beheben lassen, zur Leistungsklage übergegangen. Sie haben deshalb beantragt, über den ihnen vom Landgericht zugesprochenen Betrag hinaus die Kläger zur Zahlung weiterer 40.253,47 DM nebst Zinsen zu verurteilen und festzustellen, daß die Kläger die der Höhe nach noch nicht feststehenden Kosten zu erstatten haben, die aus der Beseitigung der Mängel am Schwimmbad entstehen. Die Kläger haben Anschlußberufung mit dem Ziel eingelegt, daß die Summe, zu der sie das Landgericht verurteilt hat, um 386 DM ermäßigt wird. Das Oberlandesgericht hat der Anschlußberufung stattgegeben, den Beklagten aber weitere 2.070,91 DM nebst Zinsen zugesprochen, so daß die Kläger zur Zahlung von insgesamt 4.957,91 DM nebst Zinsen verurteilt worden sind. Die weitergehende Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht zurückgewiesen. Mit der - angenommenen - Revision, um deren Zurückweisung die Kläger bitten, verfolgen die Beklagten die Widerklage weiter, soweit sie vom Oberlandesgericht abgewiesen worden ist. Entscheidungsgründe: I. 1. Das Berufungsgericht beurteilt das Vertragsverhältnis zwischen den Parteien ausschließlich nach Kaufrecht und wendet daher auf die Verjährung der von den Beklagten erhobenen Sachmängelansprüche § 477 BGB an. 2. Dagegen wendet sich die Revision mit Recht. a) Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs richten sich Sachmängelansprüche des Erwerbers eines Grundstücks mit einem vom Veräußerer darauf zu errichtenden oder im Bau befindlichen Bauwerk (einschließlich Eigentumswohnungen) in aller Regel nach Werkvertragsrecht (BGHZ 60, 362, 364; 61, 369, 371, 373; 63, 96, 97; 65, 359, 361; 68, 372, 373; 72, 229, 231 jeweils mit weiteren Nachweisen). Dabei macht es keinen Unterschied, in welchem Umfang das Gebäude oder die Eigentumswohnung bei Vertragsschluß noch nicht fertiggestellt war. Auch wenn der Bau schon fertig war oder nur noch unbedeutende Kleinigkeiten fehlten, richtet sich die Sachmängelhaftung des Veräußerers nach Werkvertragsrecht (BGHZ 68, 372, 373 f). Daran hält der Senat auch gegenüber der von Brambring (NJW 1978, 777, 779) geübten Kritik fest (zustimmend dagegen z.B. Schubert JR 1978, 109). b) Wie der Senat verschiedentlich hervorgehoben hat, knüpft die Rechtsfolge, daß sich die Sachmängelhaftung nach Werkvertragsrecht richtet, an die zu dem Vertragsinhalt gemachte Verpflichtung des GrundstücksVeräußerers zur Erstellung des Bauwerks an (BGHZ 68, 372, 374 m.w.N.; 72, 229, 231). Diese Verpflichtung kann ausdrücklich in den Vertrag aufgenommen sein (so war es z.B. in den Fällen BGHZ 68, 372 und 72, 229). Sie kann sich aber auch aus dem Zusammenhang der einzelnen Vertragsbestimmungen sowie aus den gesamten Umständen ergeben, die zu dem Vertragsschluß geführt haben (so war es in den Fällen BGHZ 63, 96, 98 und 65, 359, 361/362). Die Bezeichnung des Vertrags als "Kaufvertrag" und der Beteiligten als "Verkäufer” und "Käufer” ist ohne Bedeutung. Sie erklärt sich daraus, daß die Parteien einen einheitlichen Vertrag schließen, der hinsichtlich des Grund und Bodens ein Kaufvertrag ist. Welches Recht auf die jeweiligen Verpflichtungen aus einem solchen Vertrag anzuwenden ist, richtet sich nach dem Sinn und Zweck des Veräußerungsvertrags, seiner wirtschaftlichen Bedeutung und der Interessenlage der Parteien (BGHZ 60, 362, 364 m.w.N.). Soweit ein Grundstück mit einem Bauwerk veräußert wird, das sich bei Vertragsschluß in bereits fortgeschrittenem Bauzustand befindet, besteht die Erstellungsverpflichtung des Veräußerers darin, das Bauwerk fertigzustellen (BGHZ 65, 359, 362). Auch dann handelt es sich aber in aller Regel um einen einheitlichen Vertrag über den Erwerb des Gebäudes oder der Eigentumswohnung zu einem einheitlichen Preis (BGH aaO). Der Erwerber will und soll den vom Veräußerer insgesamt errichteten Neu- bau in einem Zuge erhalten und nicht aufgespalten in einen bereits fertiggestellten und einen erst noch fertiges teilenden Teil, uns pans impraktikabel wäre (vgl. BGH aeO) • Mur die einheitliche Betrachtung entspricht den ln diesen Pillen in Vordergrund stehenden Interesse des Erwerbers. Für die Interessenlsge nacht es aber auch sonst keinen Unterschied 9 inwieweit ein Bauwerk bei Ver-tragsschluB fertiggestellt ist, wie der Senat verschiedentlich, zuletzt in BMZ 66, 372 , 575, dargelegt hat. Das bedeutet, dag die Pertigstellungsverpflichtung eines VeriuBerers grundsätzlich euch als Brstelluagsverpflich-tung anzusehen ist, die sieh auf das ggggg Bauwerk bezieht. c) So ist es auch hier« Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts bietet der vorliegende Pall keine Besonderheiten, die eine abweichende Beurteilung rechtfer tigen würden. Die Beklagten wollten und sollten einen von den Klägern errichteten Benbeu erwerben, den die Kläger erst noch fertigzustellen betten, wie in Ziffer IX des notariellen Vertrags bestiant wer. Venn dort in 9 Posten im einzelnen aatfgefUhrt ist« welche Arbeiten die Kläger noch suszaftihren hatten, so disnt# das ersichtlich der Festlegung des Bewend Standes, der erreicht werden sollte. Das enpfahl sich, weil es an einer näheren Beubeschreibung fehlte. Sie wurde gleichsau ersetzt durch den Bsuzustand, den die Beklagten vorfanden, ln Verbindung mit den in den Vertrag in einzelnen bezel ebneten, noch auszuführen-den Arbeiten, die keineswegs etwa nur Instandsetzungs-arbeiten waren, wobei die Baaeltigeng etwaiger Mängel ohnehin zur Vertragerfüllung gehärt (BMZ 66, 372, 37^ u.w.if.). Auf diene Weise erhält auch der SchluBaetz der Ziffer IX, im übrigen werde das Wohnhaus verkauft, nwie es steht und den Käufern bekannt ist1'»seinem objektiven Erklärungswert nach einen vernünftigen Sinn* Aus diesem Satz ist deshalb nicht, wie das Berufungsgericht meint, ein umfassender Gewährleistungsausschluß herzuleiten, worauf noch einzugehen sein wird. Nichts deutet darauf hin, daß die Parteien, insbesondere die Beklagten, den Veräußerungsvertrag hätten aufspalten und das Bauwerk verschiedenen rechtlichen Regeln hätten unterstellen wollen, Je nachdem inwieweit es bei Vertragsschluß bereits fertig oder erst noch fertigzustellen war. Dem auf ein einheitliches Ziel gerichteten Veräußerungsvertrag ist dafür nichts Hinreichendes zu entnehmen. Daß die Kläger das Haus zunächst für sich gebaut haben, ist unmaßgeblich. In BGHZ 60, 362, 365 findet sich allerdings die beiläufige Bemerkung, die dortige Beklagte habe nicht das Haus für eigene Rechnung errichtet und erst dann den dortigen Klägern verkauft. Das besagt aber nicht, daß, wenn es so ist, Kaufrecht anzuwenden wäre. Der Senat hat im Gegenteil in BGHZ 65, 359 auf die Veräußerung einer Eigentumswohnung, die von einer Wohnungsbaugesellschaft im eigenen Namen und auf eigene Rechnung errichtet worden war und zunächst nicht abgesetzt werden konnte, von der Wohnungsbaugesellschaft aber noch bezugsfertig gemacht werden mußte, ebenfalls Werkvertragsrecht angewendet, soweit es um die Sachmängelhaftung ging. Es spielt auch keine Rolle, daß die Kläger nicht gewerbsmäßig Bauten errichten, und sie dann zu veräußern. Nicht davon hängt ab, ob sich die Sachmängelhaftung nach Kaufoder Werkvertragsrecht richtet, sondern davon, ob eine Erstellungs- bzw. Fertigstellungsverpflichtung übernommen worden ist. Unerheblich ist ferner, daß die Kläger vor Vertragsschluß das Haus einige Monate selbst bewohnt und die Einliegerwohnung schon vermietet hatten. Das nahm dem Haus nicht den Charakter eines Neubaus, den die Beklagten als einheitliches Ganzes nach der durch die Kläger zu bewirkenden Fertigstellung erwerben sollten. Die beiderseitige Interessenlage (vgl. BGHZ 68, 372, 375) wird durch diesen Umstand nicht berührt. d) Richten sich somit Sachmängelansprüche der Beklagten nach Werkvertragsrecht, sind sie auch nicht verjährt. Die 5-jährige Verjährungsfrist des § 638 BGB ist im Januar 1974 durch die in dem Einzug der Beklagten liegende Abnahme (BGH NJW 1975, ^7 Nr. 9, insoweit nicht abgedruckt in BGHZ 63, 96) in Lauf gesetzt und durch das im Oktober 1975 eingeleitete Beweissicherungsverfahren sowie die im Dezember 1975 erhobene Widerklage unterbrochen worden. II. 1. Das Berufungsgericht nimmt an, die Parteien hätten in Ziffer III und IX des Veräußerungsvertrags die Haftung der Kläger für Sachmängel umfassend ausgeschlossen, also auch die Haftung für verborgene Mängel. 2. Dem vermag der Senat ebenfalls nicht zu folgen. Die dagegen gerichteten Angriffe der Revision haben Erfolg. 10 a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist bei Veräußerungsvertragen über neu errichtete, im Bau befindliche oder erst zu errichtende Häuser und Eigentumswohnungen die formularmäßige völlige Freizeichnung des Veräußerers von Gewährleistungspflichten unangemessen und deshalb gemäß § 242 BGB unwirksam (BGHZ 62, 251, 254; 65» 359, 363; vgl. auch BGHZ 67, 101, 104). Anders kann es sein, wenn die Gewährleistung durch eine Individualvereinbarung ausgeschlossen worden ist (BGH NJW 1976, 1975 Nr. 1). Welche Anforderungen an eine solche, trotz vorgefertigten Vertragstextes getroffene Individualvereinbarung zu stellen sind, braucht hier nicht untersucht zu werden. Das bloße Verlesen des Vertragstextes und eine sich daran anschließende etwaige Belehrung durch den Notar genügt jedenfalls nicht (vgl. etwa BGH Urteil vom 20. Oktober 1976 - IV ZR 135/75 = WM 1977, 15; NJW 1977, 624, 625). Eine Vertragsbestimmung über eine so einschneidende Rechtsfolge wie den Ausschluß jeglicher Sachmängelhaftung des Veräußerers eines neu errichteten, vom Veräußerer noch fertigzustellenden Wohnhauses bedarf der eingehenden vorherigen Erörterung zwischen den Vertragsparteien und sich daran anschließender eindeutiger Niederlegung im Vertrag, wenn sie als Individualabrede gelten soll. b) Daran fehlt es hier. Die Kläger haben selbst vorgetragenft zwischen den Parteien sei über die Freizeichnungsklausel “nicht besonders gesprochen” worden. Der beurkundende Notar habe insofern ein von ihm dauernd benutztes Formblatt verwendet. Das hat der Notar bei seiner Vernehmung vor dem 11 Landgericht auch bestätigt. Gerade die Ziffer III des Vertrags ist vorformuliert und in den Urkunden des Notars sogar vorgedruckt. Der formularmäßige Charakter dieser Be Stimmung zeigt sich schon daran, daß der Veräußerer alter nativ für "Bebauungsfähigkeit oder bei bebauten Grundstücken für Bauzustand" nicht haften soll, obgleich im Einzelfall nur das eine oder das andere gegeben sein kann. Auch der letzte Satz der Ziffer III enthält nur formelhafte Wendungen, wenn es heißt, "der Vertragsgrundbesitz ist verkauft, wie er liegt und steht und besichtigt wurde”. Denn die Klausel ”wie er liegt und steht" würde für sich allein auf den Ausschluß der Gewährleistung auch für verborgene Mängel hindeuten; "wie besichtigt" spri eilt dagegen in der Regel für Haftungsausschluß nur bei sichtbaren Mängeln (vgl. etwa RG JW 1933» 1387, 1388). Dem Schlußsatz in Ziffer IX, im übrigen sei das Wohnhaus verkauft, "wie es steht und den Käufern bekannt ist", kommt keine selbständige Bedeutung zu. Mit diesem Satz wollte der Notar, wie er als Zeuge ausgesagt hat, nur "klarstellen", was schon in Ziffer III stand. Im übrigen ist der Satz seinem objektiven Erklärungswert nach nicht eindeutig, da er, wie dargelegt, so verstanden werden kann, daß damit lediglich die vorher im einzelnen angeführten, von den Klägern noch durchzuführenden Fertigstellungsarbeiten bezeichnet und so insgesamt der zu erreichende Bauendstand festgelegt werden sollte. Mehr, als daß er den ganzen Vertrag vorgelesen und mit großer Wahrscheinlichkeit auch die fraglichen Klauseln "angesprochen" habe, kann der beurkundende Notar nicht sagen. 12 y Das genügt nicht, um hier eine Individualvereinbarung über den Ausschluß der Kläger von jeglicher Sachmängelhaftung annehmen zu können. Vielmehr handelt es sich um eine formularmäßige völlige Freizeichnung der Kläger von ihren Gewährleistungspflichten, die bei der Veräußerung von neu errichteten oder noch zu errichtenden Bauten nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) unwirksam ist. Daß das Formblatt von dem beurkundenden Notar stammte, macht hier keinen Unterschied, Die Kläger haben sich die darin enthaltene FreiZeichnungsklausel einseitig zu ihren Gunsten zunutze gemacht, ohne daß von den Parteien darüber vorher im einzelnen gesprochen worden war, wie sie wußten. Damit sind die Kläger demjenigen gleichzustellen, der ein solches Formular selbst verwendet. Es ist ähnlich, wie wenn sich Jemand ein von einem Dritten (etwa einem Verband, einem Verein oder einer anderen Einrichtung) ausgearbeitetes Vertragsmuster beschafft und es dem Vertragsschluß zugrunde legt. Der beurkundende Notar benutzt die vorgedruckte Urkunde in einer Vielzahl von Fällen, wie er bei seiner Vernehmung angegeben hat. Er konnte nicht wissen, was die Parteien vor der Beurkundung schon geregelt und worüber sie noch nicht im einzelnen gesprochen hatten. Die Kläger haben sich so gleichsam mittelbar seines Formblatts bedient. Das genügt. c) Daß die Kläger den Beklagten nach deren Einzug Handwerkerlisten irgendwelcher Art übergeben haben, ändert an der Sachund Rechtslage nichts. Zum einen war im Vertrag gar nicht vereinbart, daß die Sachmängelhaftung der Kläger nur insoweit abbedungen sein soll, als die Kläger ihre Gewährleistungsansprüche gegen andere Baubeteiligte an die Beklagten abtreten und sich diese bei den Drittschuldnern schadlos halten können (vgl. BGHZ 62, 251; 70, 193, 196 m.w.N.). Die Kläger wollten vielmehr von .jeder Gewährleistungspflicht frei sein. Zum anderen haben sich die Beklagten bei den Dritten auch gar nicht schadlos halten können. Die Übergabe von Handwerkerlisten kann daher hier nur als untauglicher Versuch der Kläger angesehen werden, soweit wie möglich ihrer Eigerihaftung für auftretende Sachmängel zu entgehen. III. 1. Bei dieser Sachlage kommt es nicht darauf an, inwieweit die Kläger sich nach Übergabe des Hauses zur Mängelbeseitigung verpflichtet haben, inwieweit sie Eigenschaften oder Mängelfreiheit zugesichert oder Mängel arglistig verschwiegen haben. Da - wie dargelegt -Gewährleistungsansprüche der Beklagten weder vertraglich wirksam ausgeschlossen noch verjährt sind, ist nur noch maßgebend, ob die von den Beklagten mit dem abgewiesenen Teil der Widerklage geltend gemachten Ersatzansprüche tatsächlich auf Mängel zurückgehen, zu deren Beseitigung die Kläger nach Werkvertragsrecht verpflichtet sind. Dazu fehlt es bisher an den nötigen Feststellungen. Das Berufungsgericht wird das nachzuholen haben. Im einzelnen geht es jetzt noch um die von den Beklagten in der Berufungsbegründung aufgeführten (BU 18/19 14 - / wiedergegebenen) Posten von insgesamt von denen abgehen die vom Berufungsgericht (BU 33/35,38) 40.253,47 DM zug e sp ro chenen und die schon vom Landgericht für die Garagendecke (Posten 3) zuerkannten so daß verbleiben 2.070,91 DM 1.000,— DM 3.070.91 DM. 37.182,56 DM. Gegen die Ermäßigung der den Beklagten bereits vom Landgericht zugesprochenen Summe um die von den Klägern mit der Anschlußberufung geltend gemachten 386 DM wendet sich die Revision nicht im einzelnen. Dabei hat es deshalb zu verbleiben. <• 2. Bedenken gegen die Zulässigkeit des Feststellungsantrags der Widerklage bestehen entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht. Die Mängel am Schwimmbad, die von diesem Antrag erfaßt werden, sind S. 19 der Berufungsbegründung vom 13. Dezember 1976 (GA II 219) im einzelnen bezeichnet. Es handelt sich um angeblich fehlende Feuch-tigkeits- und Wärmeisolierung an den Wänden, um angeblich fehlende Abflüsse für Spritzwasser und um den angeblich fehlenden Kanalanschluß am Bodenablauf. Diese Angaben sind zur Auslegung des Feststellungsantrags heranzuziehen. 15 - 3. Nach alledem ist das angefochtene Urteil in dem aus dem Urteilsspruch ersichtlichen Umfang aufzuheben und die Sache insoweit zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die weitergehende Revision der Beklagten ist zurückzuweisen. Vogt Girisch Meise Dr. Recken ist in Doerry Urlaub und kann daher nicht unterschreiben. Vogt BUNDESGERICHTSHOF vii zr 308/77 BESCHLUSS in dem Rechtsstreit 1. des Chefarztes Dr. Konrad Meythaler , Am Kohlenschacht 43, Bad Abbach» 2. dessen Ehefrau Sieglinde Meythaler» ebenda» Beklagten» Viderkläger» Berufungskläger» Anschluß-berufungsbeklagten und Revi s i onskläger» - Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr. Krille - gegen 1. den Bezirksverkaufsleiter Günther Bauer » Friedrich-Ebert-Straße 16, Regensburg, 2. dessen Ehefrau Waltraud Bauer , ebenda, Kläger, Widerbeklagte, Berufungsbeklagte, Anschlußberufungskläger und Revisionsbeklagte, - Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr. Röhricht - 2 Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 8. Mai 1979 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Vogt so-wie die Richter Dr. Girisch, Meise, Dr. Recken und Doerry beschlossen: Der Tenor des am 5. April 1979 verkündeten Urteils des Senats wird gemäß § 319 ZPO von Amts wegen dahin berichtigt, daß es statt: "aufgehoben, soweit11 heißen muß: Nim Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als". Vogt Recken Girisch Doerry Meise
