Volltext der Entscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
VII ZR 267/79 URTEIL Verkündet am 10. Juli 1980 Henco, Justizangestellte als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
& in dem Rechtsstreit
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Kläger, Berufungskläger und Revisionskläger,
- Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr.
gegen
1. die Firma
Kommanditgesellschaft für EHim- und Dr. Hanns MIM (GmbH & Co), K^^Etraße vertreten durch die persönlich haftende
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Gesellschafterin, die Firma EJM Verwaltungsgesellschaf t mit beschränkter Haftung, diese vertreten durch ihren Geschäftsführer Dr. Hanns ebenda.
Dr. Hanns Mt
Istraße
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Beklagte, Berufungsbeklagte und Revisionsbeklagte,
Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt
I
Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 10. Juli 1980 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Vogt sowie die Richter Dr. Girisch, Meise» Doerry und Obenhaus
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 15. Zivilsenats des Oberlandesgerichts München vom 20. Juni 1979 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung» auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Beklagte zu 1 bzw. deren Rechtsvorgängerin errichtete in den Jahren 1970 bis 1972 in MflBIB eine größere Wohnungseigentumsanlage. Die Kläger sind die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft. Viele von ihnen haben die - im Wortlaut übereinstimmenden - Erwerbsverträge zu einer Zeit geschlossen, als der Beklagte zu 2 noch persönlich haftender Gesellschafter der Beklagten zu 1 war.
Vom gemeinschaftlichen Eigentum wurden das Schwimmbad und die Tiefgarage im März 1973» das Hochhaus im Mai 1973 sowie die Außenanlagen im Oktober 1973 abgenommen. Anfang 1976 stellten die Kläger Mängel an den Steigsträngen der Kalt- und Warmwasserleitungen fest. Mit Schreiben vom 3. November 1976 rügten sie dies gegenüber den Beklagten und teilten ihnen unter anderem mit, in beiden Häusern seien die Kalt- und Warmwasserleitungen ungenügend gegeneinander isoliert, so daß in den Wohnungen aus den Kaltwasserleitungen warmes Wasser komme. Außerdem fehle ein Ausgleichsgefäß. Bei den Abzweigungen der Warmwasserleitungen seien die Rohre verschiedentlich abgerissen.
Die Rohre seien zudem schon Jetzt stark verkalkt; mit weiterem Abreißen von Zuleitungsrohren sei zu rechnen. Außerdem verlangten sie von der Firma MflPHHBi, welche die Installationsarbeiten ausgeführt hatte, die Beseitigung der Mängel. Hierzu sahen sie sich veranlaßt, weil die Verträge eine Klausel enthalten, derzufolge die Beklagte zu 1 (künftig nur: die Beklagte) gegen Abtretung der ihr gegenüber Drittfirmen und Handwerkern zustehenden Gewährleistungsansprüche grundsätzlich von jeder Haftung befreit sein sollte. Hiervon ausgenommen sollten nur solche Leistungen sein, welche die Beklagte etwa selbst erbringen würde; insoweit sollten die Bestimmungen der VOB gelten.
Sowohl die Beklagten als auch die Installationsfirma lehnten indessen eine Gewährleistving ab. Sie beriefen sich auf Verjährung.
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Mit ihrer im März 1977 erhobenen und im August 1977 erweiterten Klage haben die Kläger Schadensersatz nebst Zinsen verlangt und dabei die Höhe des ihnen zu zahlenden Betrages der Bestimmung durch das Gericht überlassen, weil die Mängelbeseitigung zwar mindestens 135.000 DM erfordern werde, die Kosten aber letztlich von dem noch unbekannten Umfang der notwendigen Arbeiten abhängig seien* Zur Begründung haben sie behauptet, daß die Steigstränge fehlerhaft konstruiert seien. Die Freistellungsklausel greife nach ihrer Auffassung nicht ein, weil die Firma MflBHBHH sich auf Verjährung berufen habe. Die Beklagten halten die Freizeichnung dagegen für wirksam und die Ansprüche jedenfalls für verjährt.
Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Mit der - angenommenen - Revision, um deren Zurückweisung die Beklagten bitten, verfolgen die Kläger ihre Ansprüche weiter.
Entscheidungsgründe:
1 • Sachmängelansprüche des Erwerbers einer Eigentumswohnung, zu deren Erstellung der Veräußerer sich verpflichtet hat, richten sich nach dem Recht des Werkvertrages (zuletzt Senatsurteile BGHZ 74, 204, 206 mit Nachw. sowie vom 28. Juni 1979 - VII ZR 166/78 * Zf BR 1979, 235 = BauR 1979, 514). Von der sich hieraus ergebenden Haftung kann der Bauträger sich zwar grundsätzlich dadurch befreien, daß er die ihm gegenüber den anderen am Bau Beteiligten zustehenden Gewähr!eistungsansprüche an die Erwerber abtritt* Nach gefestigter Rechtsprechung beseitigt aber eine formularmäßig in die Erwerbsverträge
auf genommene Frei Zeichnung die Eigenhaftung des Veräußerers nicht in jedem Falle. Die Haftung ist vielmehr nur insoweit abbedungen, als der Erwerber sich aus den abgetretenen Ansprüchen auch tatsächlich schadlos halten kann. Das Risiko, daß die Schadloshaltung fehlschlägt, bleibt bei dem Veräußerer (zuletzt Senatsurteil NJV 1980,
282, 283 mit Nachw.).
2. Davon geht auch das Berufungsgericht aus. Es meint aber weiter, hier könne offen bleiben, ob die Steigstränge Konstruktions- und/oder Ausführungsmängel aufwiesen. Auch wenn die Kläger sich nicht mehr bei der Installationsfirma schadlos halten könnten, weil diese sich auf Verjährung berufe, scheide die Haftung der Beklagten au&.~Die Beklagte zu 1 habe nämlich ihre eigene Verpflichtung zur Gewährleistung auf solche Ansprüche beschränken dürfen, die ihr selbst gegenüber den am Bauvorhaben beteiligten Firmen und Handwerkern zugestanden hätten. Seien diese Ansprüche nicht durchsetzbar, weil die Mängel erst nach Ablauf der mit den jeweiligen Unternehmern vereinbarten Verjährungsfrist erkannt worden seien, so lebe die zunächst abbedungene Haftung des Bauträgers nicht wieder auf. Da die Kläger die Beklagte erst nach Ablauf der Verjährungsfrist zur Auskunfterteilung auf gef ordert hätten, kämen auch sonstige Ansprüche nicht in Betracht.
3* Damit verkennt das Berufungsgericht die begrenzte Reichweite der von der Beklagten verwendeten Freizeichnungsklausel •
a) Diese im Revisionsverfahren uneingeschränkt nachprüfbare Klausel hat, soweit sie hier von Interesse ist, folgenden Wortlaut:
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Haftung des Verkäufers
Die Haftung des Verkäufers für Rechtsund Sachmängel richtet sich allein nach diesem Vertrag.
a) Häftling für Sachmängel:
Der Verkäufer haftet dafür, daß die hier verkaufte Wohnung entsprechend der genannten Baubeschreibung und dem Bauplan samt Tekturen erstellt wird.
In die Niederschrift, die better Übergabe der Wohnung über die Schlußbesichtigung aufgenommen wird, sind alle Mängelrügen des Käufers und noch ausstehende Leistungen des Verkäufers aufzunehmen • ...
Die in der Niederschrift festgehaltenen Mängel sind vom Verkäufer zu beseitigen, die ausstehenden Leistungen nachzuholen. Im übrigen gilt das Kaufobjekt mit der Übergabe als entsprechend dem Bauplan samt Tekturen und baubeschreibungsgemäß erstellt und der Verkäufer selbst von allen Gewährleistungsansprüchen befreit, ausgenommen hinsichtlich etwa von ihm erbrachter eigener Leistungen, für die er nach den Bestimmungen der VOB (...) haftet.
Der Verkäufer tritt die ihm zustehenden Gewährleistungsansprüche gegen.die am Bau beteiligten Drittfirmen und Handwerker hinsichtlich aller Mängel, für die er selbst nicht mehr haftet, an den Käufer ab, der damit einverstanden ist. Er versichert," daß er mit diesen Firmen und Handwerkern keine Bestimmungen vereinbart hat, welche die Rechtsstellung des Käufers im Vergleich zu den Bestimmungen der VOB verschlechtern würde, und verpflichtet sich, den Käufer bei der Geltendmachung berechtigter Gewährleistungsansprüche sachkundig zu unterstützen und etwa vorhandene Rückhaltesummen erst nach Beseitigung der gerügten Mängel an die betroffenen Firmen und Handwerker auszuzahlen.
• • •
Für das Gemeinschaftseigentum gelten vorstehende Bestimmungen entsprechend. Die Übergabe erfolgt an den Verwalter; die Gewährleistungsansprüche werden an die Eigentümergemeinschaft abgetreten.
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b) Ansprüche, die ihr infolge fehlerhafter Planung zugestanden haben könnten, hat die Beklagte danach nicht abgetreten. Bei der für Formularverträge ebenso wie für allgemeine Geschäftsbedingungen gebotenen engen Auslegung können die hierfür in erster Linie verantwortlichen Architekten und Ingenieure weder als "Drittf innen" noch als "Handwerker" angesehen werden (BGHZ 70, 389, 392). Die Möglichkeit, daß die Kläger sich bei jener Mängelursache aufgrund der Abtretung hätten schadlos halten können, scheidet deshalb von vornherein aus. Darauf hat der Senat bereits wiederholt hingewiesen (aaO; ferner Urteile vom 17. Januar 1974 - VII ZR 119/73 - Schäfer/Finnern Z 2.10 Bl. 35; vom 13. Januar 1975 - VII ZR 194/73 ■ BauR 1975, 206, 207 mit Nachw. und vom 18. Mai 1978 - VII ZR 138/77 = ZfBR 1978, 25 = BauR 1978, 398; vgl. auch Reithmann/ Brych/Manhart, Kauf vom Bauträger, 3. Aufl., Rdn. 98).
Für Planungsfehler hat die Beklagte daher - ähnlich einem Architekten (Senatsurteil vom 27. Februar 1975 - VII ZR 138/74 * VM 1975, 633) - gemäß § 635 BGB selbst einzustehen (Senatsurteile aaO; für die Baubetreuung vgl. auch BGHZ 70, 187, 190).
4. Nach dem bisherigen Vortrag der Parteien hätte das Berufungsgericht daher die Frage, ob die von den Klägern beanstandeten Mängel auf Konstruktions- und/oder Ausführungsfehler zurückzuführen seien, nur offen lassen dürfen, wenn die Beklagte auch für Planungsfehler nach Maßgabe der VOB zu haften hätte. Nur dann wären nämlich die mit solchen Mängeln begründeten Ansprüche ebenso gemäß § 13 Nr. 4 VOB/B (1952) verjährt, wie dies für die Ansprüche aus Bauleistungen der "Drittfinnen" und "Hand-
werker" zutreffen würde, sofern die Beklagte mit diesen Unternehmern allein die Geltung der VOB, nicht auch die Gewährleistung nach BGB vereinbart hätte.
Ist auch im Revisionsverfahren noch von der ausschließlichen Geltung der VOB für Bauleistungen auszugehen, so haben die Parteien eine entsprechende Regelung für die Architektenleistungen doch nicht getroffen. In den Verträgen ist zwar vorgesehen, daß die Beklagte für etwa von ihr erbrachte eigene Leistungen nach den Bestimmungen der VOB haften solle. Hiermit sind aber ersichtlich nur Leistungen gemeint, die auch von "Drittfinnen" oder "Handwerkern" hätten ausgeführt werden können. Die Beklagten haben das nicht anders verstanden. Noch in ihren - in den beiden Parallelprozessen VII ZR 139/79 und VII ZR 140/79 vorgelegten - Schriftsätzen vom 17. Januar 1979 haben sie gemeint, daß die Beklagte vermutlich in vollem Umfange fünf Jahre lang haften würde, wenn ein Architekt seine Bauaufsichtspflichten verletzt hätte (aaO S. 3). Ob vor Inkrafttreten des AGB-Gesetzes die Haftung für Architektenleistungen gemäß § 13 VOB/B vereinbart werden konnte, braucht deshalb nicht erörtert zu werden. Wenn sie nicht nur für Bauleistungen gelten sollte, hätte dies jedenfalls ausdrücklich erklärt werden müssen. Das ist nicht geschehen. Soweit die Kläger ihren Anspruch auf mangelhafte Planung stützen können, gilt mithin die fünfjährige Verjährungsfrist des § 638 Abs. 1 Satz 1 BGB. Den Ablauf dieser Frist haben sie mit der Klageerhebung rechtzeitig unterbrochen. Das Berufungsgericht hätte deshalb prüfen müssen, ob die von den Klägern gerügten Mängel auf Konstruktionsfehlern beruhen.
Das angefochtene Urteil kann nach alledem nicht bestehen bleiben« Das Berufungsgericht wird nunmehr zu klären haben, ob der Beklagten - was der Sachvortrag der Kläger nahelegt - ein auf unzureichende Ausschreibung zurück zuführ ender Planungsfehler zur Last zu legen ist« Außerdem wird es mit den Parteien zu erörtern haben, ob die Beklagte mit der Firma ebenso wie mit
dem Dachdecker (vgl. dazu die Ausführungen des Senats im gleichzeitig ergangenen Urteil VII ZR 139/79 S. 20) nicht nur die Geltung der VOB, sondern auch die längeren "Garantie fristen" des BGB vereinbart hat (vgl. die §§ 5> 20 des von der Beklagten offenbar nur dem Sachverständigen überlassenen Werkvertrages mit der Firma EsMHM). Die gegenüber den bauausführenden Handwerkern entstandenen Gewährlei stungsansprüche der Beklagten wären dann möglicherweise nicht bereits vor Bekanntwerden der Mängel verjährt«
Girisch Meise
Obenhaus
Vogt
Doerry
