Bit* Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zurückverwieseno Von Rechts wegen Tatbestand: Anfang 1957 wollte der Beklagte sein wiederaufgebautes Hausanwesen in verkaufen und gab zu diesem Zv/ock mehrfach Zeitungsan zeigen auf« Er sprach auch mit dem Mäkler Häusler und dessen Mitarbeiter Nflfr über eine Vermittlung des Verkaufeso Am 15- März 1957 forderte die Angestellte der Klägerin, Frau in einem mit der Ehefrau des Beklagten geführten Telefongespräch den Beklagten auf, zu einer Verhandlung mit Kaufinteressenten in das Büro dor Klägerin zu kommen« Per Beklagte kam der Aufforderung nach und führte in den Räumen der Klägerin im Beisein der Frau HUflBfc eine Besprechung mit den Kaufinteressenten DSHD und MifBP« Mil-hatte vorher eine Erklärung unterzeichnet, in der er sich verpflichtete, im Falle eines Vertragsabschluss ses der Klägerin eine Provision in Höhe von 2fo der Kaufsumme zu zahlen. Zur Begründung der Klage hat sie vorgetragen, der Beklagte habe zunächst der Firma HQHK einen Mäklerauftrag erteilt; diese habe den Auftrag an sie, die Klägerin, weitergogeben« Hiervon eei der Beklagte bei der Besprechung auf ihrem Büro in Kenntnis gesetzt worden* Ss sei dabei bereits ein Kaufpreis von 250*000 DM fest vereinbart worden» Der Beklagte habe erklärt, er möchte nicht gern die volle Provision zahlen, man müsse darüber noch redeno Der Beklagte hat um Abweisung, der Klage gebeten«» Br hat die Klagebehauptungen bestritten und seinerseits vorgebracht, er habe weder der Firma noch der Klägerin einen Mäkleriuftrag erteilt» Sei-, ne Bhefrau habe bei dem -Telefongespräch am 15« März 1957 der Frau MüflBP erklärt, ihr Mann sei selbst Mäkler und zahle keine H'Qvision* Frau Müfllft habe erwidert, die Klägerin werde sich ihre Provision v>m Käufer zahlen lassen. Bereits auf Grund des unstreitigen Sachverhalts, daß der Beklagte auf den Anruf der Frau im Büre der Klägerin erschienen, dort mit dem späteren Käufer bekannt gemacht worden ist und mit diesem . Grundstückseigentümer mit der Vermittlung eines Verkaufs beauftragt ist, könne von dem Käufer Provision nur beanspruchen, v;enn er die-som durch sein Verhalten klar und eindeutig zu erkennen gegeben habe, daß er auch von ihm für den Pall des Zustandekommens des Grundstückskaufs Provision verlangen wolle» 3o) Im vorliegenden Palle wird allerdings nicht der Käufer, sondern der Verkäufer des Grundstücks auf Zahlung von Maklerprovision in Anspruch genommen« Es bestehen aber keine Bedenken, die vorstehend dargelegten Grundsätze auch auf diesen Pall anzuwenden, sofern der Mäkler unter Hinweis auf den ihm erteilten Vermittlungsauftrag eines KaufInteressenten an einen ihm bekannt gev/ordenen verkaufogeneigten Grundstückseigentümer horantritt und zwischen den beiden einen Abschluß vermittelto Auch in diesem Palle muß der Mäkler dem Eigentümer deutlich zu erkennen geben, daß er bei einem Abschluß von ihm ebenfalls Provision verlangen wolle» Solange er das nicht tut, kann der Eigentümer regelmäßig annehmen, der Mäkler begnüge sich mit der Provisionspflicht des Kauf Interessenten«, 4p) Bas Berufungsgericht weist zwar zutreffend darauf hin, es sei von einem gewerbsmäßigen Mäkler anzunehmen, daß er nicht unentgeltlich tätig sein wolle, dem Mäkler sei auch grundsätzlich gestattet, für beide Teile tätig zu werden» Es verkennt aber, daß ügz Mäkler, der bereits den Vermittlungsauftrag eines Teiles hat, nicht unentgeltlich tätig zu sein braucht» , ferner ist aus der Befugnis des Mäklers, unter Umstan» den für beide Teile tätig zu werden, nicht ohne weiteres zu schließen, daß beide Teile tatsächlich dom Mäkler einen provisionspflichtigen Auftrag erteilen ;^llten und erteilt haben. Zu der Annahme, daß zwischen den Parteien stillschweigend ein Mäklervertrag zustande gekommen ist, genügte es nicht, daß der Beklagte auf telefonische Aufforderung in das Büro der Klägerin gekommen ist und dort mit dem Kaufinteressenten und späteron Käufe? Die Re-\ision rügt auch mit Recht, das Berufungsgericht habe demgegenüber die Behauptung des Beklagten, seine Ehefrau habe am Telefon ausdrücklich eine: Provisi'ohszahlung abgelehnt, nicht als unerheblich ansohon dürfen. Allerdings wäre es denkbar, daß die Ehefrau des Beklagten zunächst am Telefon die Zahlung von Provision abgelehnt, dann aber die Besprechung des Beklagten im BUro der Klägerin einen Verlauf genommen hat, aus dem der ausdrückliche oder stillschweigende Abschluß eines Mäklervertrages zwischen den Parteien zu folgern wäre. Bas Berufungsgericht hat jedoch keine Feststellungen über den Verlauf dieser Besprechungen getroffen* Wenn aber - was für diesen Rechtszug zu unterstellen ist - die Ehefrau des Beklagten am Telefon eine Erklärung des vorerwähnten Inhalts abgegeben hat und auf dem Büro der Klägerin von einer Provisionspflicht des Beklagten keine Rede gewesen ist, so ist die Annahme des stillschweigenden Abschlusses eines Mäklervertrages zwischen den Parteien nicht haltbar« Die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen« Dieses v/ird zu prüfen haben, ob es aus den Bekundungen der vom Landgericht vernommene^ Zeugen oder durch eine ergänzende Beweiserhebung aber das Zustandekom-^Xmon’einos Mäklervertrages weitere tatsächliche Feststellungen tröffen kann. Unter Umständen würde auch die Feststellung eines Mäklervertrages doo Beklagten mit der Firma und seines Einverständnisses mit der Weitergabe des Auftrages an die Klägerin zur Verurteilung des Beklagten genügen« c) Palls das Berufungsgericht wiederum das Zustandekommen eines Mäklervertragos zwischen den Parteien bejahen sollte, würden gegen die Annahme, daß die Tätigkeit der Klägerin für den späteren Kaufabschluß mitursächlich gewesen sei, keine rechtlichen Bedenken bestehen. Die Auffassung, es sei unter den hier gegebenen Umständen Sache des Beklagten gewesen, darzutun, daß die von der Klägerin angebahnten Verhandlungen zwischen dem Beklagen und DflM endgültig abgebrochen waren, entspricht der Rechtspre-
Nachschlagewerk: nein 2219 002 Amtliche Sammlung: nein BGB § 652 Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen der Mäkler;, dem ein Vertragsteil Vermittlungsauftrag erteilt hat, auch von dem anderen Teil Zahlung von Provision verlangen kann« BGH, ürt- vs 4» Juli I960 - VII ZR. 221/59 - OLG München YIl ZK 221/59 Verkündet am 4« Juli I960 Woitscheck, Juatizobersekretär ala Urkundabeamter der Geschäftsstelle Im Hamen des Volkes In dem Rechtsstreit des Kaufmanns Erwin N a Gffl0-M#-Btraßc Beklagten, Berufungs- und Revisionsklägers, - Frozcßbevollmächtigter: Rechtsanwalt gegen die Firma B a “ MlBBBi Planungs- und Grundstücks^verwertungsgesellschaft mbH, ■,* S> vertreten durch den Geschäfts führer Ludwig ebenda, Klägerin, Berufungs- und Revisionsbeklagte, -Froze^bevollmächtigter: Rechtsanwalt hat der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 4. Juli I960 unter Mitwirkung der Bundesrichter Br. Winkelmann, Rietschel, Erbel, Br. Vogt und Br. Finke für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 1. Zivilsenats des Oberlandesgerichts in München vom 12. Februar 1959 aufgehoben. Bit* Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zurückverwieseno Von Rechts wegen Tatbestand: Beide Parteien befassen sich gewerbsmäßig mit der Vermittlung von GrundstÜcksan- und -verkaufen - Anfang 1957 wollte der Beklagte sein wiederaufgebautes Hausanwesen in verkaufen und gab zu diesem Zv/ock mehrfach Zeitungsan zeigen auf« Er sprach auch mit dem Mäkler Häusler und dessen Mitarbeiter Nflfr über eine Vermittlung des Verkaufeso Am 15- März 1957 forderte die Angestellte der Klägerin, Frau in einem mit der Ehefrau des Beklagten geführten Telefongespräch den Beklagten auf, zu einer Verhandlung mit Kaufinteressenten in das Büro dor Klägerin zu kommen« Per Beklagte kam der Aufforderung nach und führte in den Räumen der Klägerin im Beisein der Frau HUflBfc eine Besprechung mit den Kaufinteressenten DSHD und MifBP« Mil-hatte vorher eine Erklärung unterzeichnet, in der er sich verpflichtete, im Falle eines Vertragsabschluss ses der Klägerin eine Provision in Höhe von 2fo der Kaufsumme zu zahlen. Auf Grund einer vom Beklagten am 14« März- 1957 rufgegebenen Chiffreanzeige meldete DflB sich n-.it Schreiben vom 16. März 1°57 beim Beklagten als Kaufi ntoressent. Durch notariellen Vertrag vom kaufte der Beklagte sein Grundstück Preise von 225.000 DM« 25. März 1957 ver-an DI zu dem 3 Dreifuß verpflichtete sich in einem gerichtlichen Vergleich, der Klägerin 4*000 DM Provision zu zahlen» Mit der KlagG hat die Klägerin vom Beklagten Zahlung einer Provision von 7*500 DM (3$ von 250»000 DM) nebst Zinsen verlangt» Zur Begründung der Klage hat sie vorgetragen, der Beklagte habe zunächst der Firma HQHK einen Mäklerauftrag erteilt; diese habe den Auftrag an sie, die Klägerin, weitergogeben« Hiervon eei der Beklagte bei der Besprechung auf ihrem Büro in Kenntnis gesetzt worden* Ss sei dabei bereits ein Kaufpreis von 250*000 DM fest vereinbart worden» Der Beklagte habe erklärt, er möchte nicht gern die volle Provision zahlen, man müsse darüber noch redeno Der Beklagte hat um Abweisung, der Klage gebeten«» Br hat die Klagebehauptungen bestritten und seinerseits vorgebracht, er habe weder der Firma noch der Klägerin einen Mäkleriuftrag erteilt» Sei-, ne Bhefrau habe bei dem -Telefongespräch am 15« März 1957 der Frau MüflBP erklärt, ihr Mann sei selbst Mäkler und zahle keine H'Qvision* Frau Müfllft habe erwidert, die Klägerin werde sich ihre Provision v>m Käufer zahlen lassen. Auch er habe im Büro der Klägerin der Frau Müflfc erklärt, daß er keine .^ovition zahle; Frau Mü®Bl habe darauf wieder geäußert, 3ie werde sich die Provision vom Käufer besorgen . 4 % Zu festen Vereinbarungen sei es bei der Besprechung mit nicht gekommen« Er sei mit diesem erst auf Grund seiner Zeitungsanzeige in nähere Verhandlungen gekommen, die dann zu dem Abschluß geführt hätten; die Vermittlungstätigkeit der Klägerin sei für den Abschluß auch nicht ursächlich gewesen» Das Landgericht hat unter Abweisung der Klage im übrigen den Beklagten verurteilt, der Klägerin 6«750 DM (3$ von 225«000 DM) nebst Zinsen zu zahlen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Mit der Revision verfolgt der Beklagte seinen Antrag auf Abweisung der Klage weiter. Die Klägerin bittet, die Revision zurückzuweisen« Entscheidungsgrunde: 1») Das Berufungsgericht läßt es dahingestellt, ob der Beklagte der Firma HflHlP einen Mäklerauftrag erteilt und diese den Auftrag wirksam an £ie Klägerin habe weitergeben können. Bereits auf Grund des unstreitigen Sachverhalts, daß der Beklagte auf den Anruf der Frau im Büre der Klägerin erschienen, dort mit dem späteren Käufer bekannt gemacht worden ist und mit diesem . verhandelt hat, nimmt es an, daß zwischen den Parteien stillschweigend ein Mäklervertrag zustande gekommen sei. ‘Der Revision ist zuzugeben, daß allein der unstreitige Sacbverhalt die Verurteilung des Beklagten nicht zu recht-fertigen vermag. 5 2e) Der erkennende Senat hat in seinem Urteil vom 17» März 1960-VII ZR 211/59 - im Anschluß an die Rechtsprechung dos Reichsgerichts und dos Bundesgerich' hofs (vgl * insbesondere RU J\V 1917, 10-j; JW 1921, 1514; BGH JR 1955, 424; LM Nr» 5 und 6 zu § 652 BGB) die Auffassung vertreten, ein Mäkler, der bereits von einem. Grundstückseigentümer mit der Vermittlung eines Verkaufs beauftragt ist, könne von dem Käufer Provision nur beanspruchen, v;enn er die-som durch sein Verhalten klar und eindeutig zu erkennen gegeben habe, daß er auch von ihm für den Pall des Zustandekommens des Grundstückskaufs Provision verlangen wolle» Der Senat hat in dem genannten Urteil weiter ausgeführt, es gehe nicht an, daß das Verhalten von KaufInteressenten, ohne daß diesen das eindeutig erkennbar werde, als Einverständnis mit dem Abschluß eines Mäklervertrages gewertet wordo und sie,so unter Umstanden mehreren Mäklern, die ihnen dasselbe Grundstück angeboten haben, pvoviaionspflichtig würdeno Es sei Sache des Mäklers, alsbald eindeutig + zu klären, ob er mit einem Kauf interessant en einen Mäklervertrag abzusehließer» wünsche; zweckmäßig, wenn auch nicht notwendig, geschehe dies in der Weise, daß er sich einen Auftragsschein mit Provision3-versprechon unterzeichnen la^se» Verbleibende Unklarheiten müßten zu lasten des Mäklers gehen, dem 9 dis Beweislast für das Zustandekommen eines Mäkler-v*.träges obliege» An diesen Grundsätzen ist festzuhalten <rr 3o) Im vorliegenden Palle wird allerdings nicht der Käufer, sondern der Verkäufer des Grundstücks auf Zahlung von Maklerprovision in Anspruch genommen« Es bestehen aber keine Bedenken, die vorstehend dargelegten Grundsätze auch auf diesen Pall anzuwenden, sofern der Mäkler unter Hinweis auf den ihm erteilten Vermittlungsauftrag eines KaufInteressenten an einen ihm bekannt gev/ordenen verkaufogeneigten Grundstückseigentümer horantritt und zwischen den beiden einen Abschluß vermittelto Auch in diesem Palle muß der Mäkler dem Eigentümer deutlich zu erkennen geben, daß er bei einem Abschluß von ihm ebenfalls Provision verlangen wolle» Solange er das nicht tut, kann der Eigentümer regelmäßig annehmen, der Mäkler begnüge sich mit der Provisionspflicht des Kauf Interessenten«, 4p) Bas Berufungsgericht weist zwar zutreffend darauf hin, es sei von einem gewerbsmäßigen Mäkler anzunehmen, daß er nicht unentgeltlich tätig sein wolle, dem Mäkler sei auch grundsätzlich gestattet, für beide Teile tätig zu werden» Es verkennt aber, daß ügz Mäkler, der bereits den Vermittlungsauftrag eines Teiles hat, nicht unentgeltlich tätig zu sein braucht» , ferner ist aus der Befugnis des Mäklers, unter Umstan» den für beide Teile tätig zu werden, nicht ohne weiteres zu schließen, daß beide Teile tatsächlich dom Mäkler einen provisionspflichtigen Auftrag erteilen ;^llten und erteilt haben. 7 Dio Klägerin hat eine Zusammenstellung der in Bayern üblichen Mäklergobühren vorgelegt. Hiernach soll es dort bei Urundstücksverkäufon üblich sein, daß der Verkäufer dom Mäkler 3# Provision zahlt, der Käufer weitere 2$. sine solche Übung ist aber höchstens für die Höhe des Maklerlohnes von Bedeutung, sofern hierüber keine Vereinbarung getroffen ist; sie ist kein Anzeichen dafüi*, daß beide Vertragsparteien dem Mäkler einen Auftrag erteilt haben.. 5«) Unter diesen Umständen kann das angefochto-ne Urteil nicht bestehen bleiben. Zu der Annahme, daß zwischen den Parteien stillschweigend ein Mäklervertrag zustande gekommen ist, genügte es nicht, daß der Beklagte auf telefonische Aufforderung in das Büro der Klägerin gekommen ist und dort mit dem Kaufinteressenten und späteron Käufe? DflHIB verhandelt hat. Allein auf diesem Sachverhalt aber beruht, wie erörtert, das Berufungsurteil . Von dem Beklagten war nicht etwa zu verlangen, daß er das Tätigv/erden der Klägerin ihm gegenüber v^vor, vornherein ablehnte, wenn er einen provisionspflichtigen Mäkiervertrag nicht schließen wollte. Der Hinweis des Berufungsgerichts, der Beklagte., der selbst Mäkler sei, habe gewußt, daß die Klägerin für ibn nicht unentgeltlich tätig sein werde., vermag b^rna'h das Urteil nicht zu rechtfertigen. Die Re-\ision rügt auch mit Recht, das Berufungsgericht habe demgegenüber die Behauptung des Beklagten, seine Ehefrau habe am Telefon ausdrücklich eine: Provisi'ohszahlung abgelehnt, nicht als unerheblich ansohon dürfen. Allerdings wäre es denkbar, daß die Ehefrau des Beklagten zunächst am Telefon die Zahlung von Provision abgelehnt, dann aber die Besprechung des Beklagten im BUro der Klägerin einen Verlauf genommen hat, aus dem der ausdrückliche oder stillschweigende Abschluß eines Mäklervertrages zwischen den Parteien zu folgern wäre. Bas Berufungsgericht hat jedoch keine Feststellungen über den Verlauf dieser Besprechungen getroffen* Wenn aber - was für diesen Rechtszug zu unterstellen ist - die Ehefrau des Beklagten am Telefon eine Erklärung des vorerwähnten Inhalts abgegeben hat und auf dem Büro der Klägerin von einer Provisionspflicht des Beklagten keine Rede gewesen ist, so ist die Annahme des stillschweigenden Abschlusses eines Mäklervertrages zwischen den Parteien nicht haltbar« 6.) Das Berufungsurteil ist hiernach aufzuheben. Die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen« Dieses v/ird zu prüfen haben, ob es aus den Bekundungen der vom Landgericht vernommene^ Zeugen oder durch eine ergänzende Beweiserhebung aber das Zustandekom-^Xmon’einos Mäklervertrages weitere tatsächliche Feststellungen tröffen kann. Hierzu ist noch folgendes zu bemerken: a) Das Berufungsgericht hat dahingestellt sein Ijp^sen. der Beklagte zunächst der Firma einen i&Srlerauftrag erteilt hatte. Eine Zahlungspflicht des Beklagten gegenüber der Klägerin könnte sich aus dom Bestehen eines solchen Auftrages nur ergeben, wenn die Klägerin, v/ie sie behauptet, dem Beklagten von der Weitergabe des Auftrages an sie Kenntnis gegeben und der Beklagte dem jedenfalls nicht wider- 9 sprochen hat«. Unter Umständen würde auch die Feststellung eines Mäklervertrages doo Beklagten mit der Firma und seines Einverständnisses mit der Weitergabe des Auftrages an die Klägerin zur Verurteilung des Beklagten genügen« b) Andererseits kann der Umstand, daß der Beklagte selbst Mäkler ist, gegen seine Bereitschaft sprechen, der Klägerin Provision zu zahlen. Von Bedeutung kann auch sein, ob der Klägerin die Mäklertätigkeit des Beklagten bekannt geworden ist« c) Palls das Berufungsgericht wiederum das Zustandekommen eines Mäklervertragos zwischen den Parteien bejahen sollte, würden gegen die Annahme, daß die Tätigkeit der Klägerin für den späteren Kaufabschluß mitursächlich gewesen sei, keine rechtlichen Bedenken bestehen. Die Auffassung, es sei unter den hier gegebenen Umständen Sache des Beklagten gewesen, darzutun, daß die von der Klägerin angebahnten Verhandlungen zwischen dem Beklagen und DflM endgültig abgebrochen waren, entspricht der Rechtspre- Ziehung des Reichsgerichts, der beizutreten ist (vgl. RG JW 1902 Beilage s. 282; DJ 1903 S. 31; SeuffArche 83 s. 263; RGZ 148, 354, 357). d) Die Revision irrt aucbt. wenn sie meint, die Tatsache, daß sich auf die Anzeige des Be- k^igten hin als Kaufinteressent gemeldet habe, stelle es dein Beklagten frei, den Abschluß als allein auf seine eigenen Bemühungen hin zustande gekommen an-susehen. Der für einen ursächlichen Zusammenhang sprechende Anscheinsbeweis wird durch das Schreiben des DfBP vom 16. März 1957 allein nicht ausgeräumto 10 7o) Da dor endgültige Erfolg der Revision noch ungewiß ist, ist die Entscheidung über die Kosten der Revision dem Berufungsgericht zu übertragen. Dr, Winkelmann Rietschel Erbel Dr. Vogt Pinko ■t *■* 't
