Die Klägerin gab der Beklagten seit Herbst 1951 in zahlreichen Fällen - insgesamt etwa loo mal - zu dem Verkauf stehende Grundstücke bekannt; sie wies dabei in ihren Schreiben häufig auf ihre auf der HUckseite ihrer Briefbogen abgedruckten Geschäftsbedingungen hin, in denen insbesondere die Verpflichtung des Auftragsgebers zur Provisionszahlung näher erörtert ist. Die Beklagte erwiderte zu dem Teil auf die Zuschriften der Klägerin, meist in dem Sinne, daß das betreffende Grundstück für sie nicht geeignet oder ihr bereits von anderer Seite.angeboten sei; in einigen Fällen erbat sie ergänzende Angaben oder weitere Verhandlungen dor Klägerin mit dem Eigentümer wegen der Höhe des Kaufpreises. Oktober 1956 die Forderung ab mit der Begründung, sie habe die Klägerin in dieser Angelegenheit nicht angesprochen; das Grundstück sei ihr bereits vorher von anderer Seite angeboten worden mit dem Hinweis, daß der anbietende Mäkler die alleinige Verhandlungsberechtigung habe. Bei dem Telefongespräch habe der Geschäftsführer der Beklagten den Empfang der Unterlagen bestätigt und sich erkundigt, v/ie man am besten zu dem Grundstück komme; auf das Angebot , i*hm noch eine Mieterliste zugehen zu lassen, habe er erklärt, es genüge, wenn diese ihm durch die Post zugesandt werde. Die Beklagte habe aus den ihr im Laufe der Geschäftsverbindung immer wieder bekannt gegebenen Geschäftsbedingungen entnehmen müssen, daß sie, die Klägerin, ihre Dienste nur gegen Zahlung einer Provision im Palle des Zustandekommens eines Grundstückskaufs zur Verfügung stellen wolle. Die Beklagte könne sich nicht darauf berufen, daß ihr das Grundstück schon von anderer Seite angeboten worden sei, wie sie behaupte, da sie hiervon nicht, wie in Ziffer 9 der Geschäftsbedingungen vorgesehen, der Klägerin Mitteilung gemacht habe; auch bei dem Telefongespräch habe der Geschäftsführer Jedenfalls sei aus einer beiläufigen Unterhaltung über das Grundstück bei dem von der Klägerin ausgegahgenen Telefongespräch nicht auf den Abschluß eines Mäklervertrages zwischen den Parteien zu schließen. Die Klägerin hätte der Beklagten vielmehr deutlich zu erkennen geben müssen, daß sie nicht oder nicht nur für die Grundstückseigentümerin, sondern auch oder allein für die Beklagte tätig werden und von ihr für den Fall des Zustandekommens des Grundstückskaufs Provision verlangen wolle. Es komme deshalb nicht darauf an, ob der Geschäftsführer der Beklagten ausdrücklich darauf hingewiesen habe, daß ihm das Grundstück schon von einem anderen Mäkler angebotgn worden sei. Es geht nicht an, daß das Verhalten von Kaufinteressenten allzu leicht, ohne daß ihnen dies eindeutig erkennbar ist., als Einverständnis mit dem Abschluß eines Mäklervertrages gewertet' wird und sie so u.U« mehreren Mäklern, die ihnen dasselbe Grundstück angeboten haben, provisionspflichtig werden. Es ist Sache der Grundstücksmakler, die Frage des Abschlusses eines Mäklervertrages durch einen Kaufinteres-senten gegebenenfalls alsbald eindeutig zu klären, zweckmäßig, wenn, auch nicht notwendig in der Weise, daß sie sich einen Auftragesc he in mit Provisionsversprechen unterzeichnen lassen. Aus dieser auf tatsächlichem Gebiet liegenden und daher in dieser Instanz nicht nachprüfbaren Wertung des Berufungsgerichts folgt aber, daß die Klägerin der Beklagten mit ihrem Angebotsschreiben vom 23« August 1956 nicht hinreichend deutlich zu erkennen gegeben hat, daß sie im Brfolgsfalle unmittelbar von ihr Provision beanspruchen wolle. Auch die Würdigung, die das Berufungsgericht dem weiteren Verhalten des Inhabers der Klägerin und des Geschäftsführers der Beklagten, insbesondere bei dem Telefongespräch am 24. Die Revision verkennt aber, daß hier nach der eigenen Behauptung der Klägerin davon auszugehen ist, daß diese bereits einen ihr für die Provision haftenden Auftraggeber in dem Grundstückseigentümer hatte und die Beklagte nicht, ohne daß ihr das eindeutig zu dem Ausdruck gebracht wurde, anzunohmen brauchte, die Klägerin wolle auch zu ihr in Vertragsbeziehungen treten. Auch wenn ein anderer Mäkler (Schl®) sich der Beklagten gegenüber als allein Vorhandlungsberechtigt bezeichnet hatte, wie die Beklagte in ihrem Schreiben vom 15« Oktober 1956 anführt, konnte diese annehmen, daß die bb) Es kam auch nicht auf die Behauptung und den Beweisantritt der Klägerin an, die Beklagte habe bei anderen Grundstückskäufen an die Mäkler Provision gezahlt. a) Das Berufungsgericht hat hierzu dargelegt, zwischen den Parteien sei kein Vertrag des Inhalts zustande gekommen, daß die Klägerin der Beklagten laufend käufliche Grundstücke nachweisen sollte und die Beklagte sich hierbei den Geschäft shadingungen der Klägerin unterworfen habe* Auch die Klägerin konnte unter diesen Umständen bei vernünftiger Y/ürdigung des Verhaltens der Beklagten nicht annehmen, daß diese die Geschäftsbedingungen vorab als für sich verbindlich anerkennen wo11te. d) Schließlich geht auch die Rüge der Revision fehl, die Beklagte habe, wie die Klägerin unter Beweis gestellt habe, niemals auf die zahlreichen ihr zugesandten Gründet üeksnachweise mit den aufgedruckten Geschäftsbedingungen hin zu dem Ausdruck gebracht, daß sie keine Provision zahlen wolle. 4«) Nach alledem war, da auch sonst kein Rechtsirrtum des -Berufungsgerichts zu dem Nachteil der Klägerin festzu-otellen ist, die Revision mit äer Kostenfolge aus § 97 ZPO als unbegründet zurückzuweisen.
VII ZR 211/59 Verkündet am 17. März I960 7/0itscheck, Justizobersekretär als Urkundsbeamter der Ge schäftsstelle Im Namen des Volkes In dem Rechtsstreit der Firma BeflH^ Grundstücksvermittlung, Willi VflP» um^straße V Inhaber P 9 Klägerin, Berufungsbeklagte und Revisionsklägerin, - Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Br. gegen der B die Pi Bmm mm sti vertreten durch den Vorstand Alfred Sei Beklagte, Berufungsklägerin und Revisionsbeklagte, - Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Br hat der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 17. März I960 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Glanzmann und der Bundesrichter Br. Y/inkelmann, Br. Heimann-Trosien, Br. Vogt und Br. Finke für Recht erkannt: Bie Revision der Klägerin gegen das Urteil des 4- Zivilsenats dos Kammergerichts vom 8. Januar 1959 wird zurückgewiesen. Bie Klägerin hat die Kosten der Revision zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte legt die aus den Beiträgen ihrer Mitglieder in einem Deckungsstock angesammelten Gelder laufend in Grundbesitz an. Die Klägerin gab der Beklagten seit Herbst 1951 in zahlreichen Fällen - insgesamt etwa loo mal - zu dem Verkauf stehende Grundstücke bekannt; sie wies dabei in ihren Schreiben häufig auf ihre auf der HUckseite ihrer Briefbogen abgedruckten Geschäftsbedingungen hin, in denen insbesondere die Verpflichtung des Auftragsgebers zur Provisionszahlung näher erörtert ist. Die Beklagte erwiderte zu dem Teil auf die Zuschriften der Klägerin, meist in dem Sinne, daß das betreffende Grundstück für sie nicht geeignet oder ihr bereits von anderer Seite.angeboten sei; in einigen Fällen erbat sie ergänzende Angaben oder weitere Verhandlungen dor Klägerin mit dem Eigentümer wegen der Höhe des Kaufpreises. Jedoch kam es bis zu dem Sommer 1956 in keinem Falle auf Grund der Angebote der Klägerin zu einem Grundstückskauf durch die Beklagte. Mit Schreiben vom 25. August 1956 wies die Klägerin unter Beifügung einer* Ertragsberechnung die Beklagte auf die Möglichkeit des Ankaufs eines Wohnhausblocks in hin. Am 24. August 1956 rief der Inhaber der Klägerin den Geschäftsführer der Beklagten fernmündlich an und sprach mit ihm Über das Grundstück. Unter Bezugnahme auf dieses Gespräch übersandte die Klägerin der Beklagten am gleichen Tage noch eine Liste der Mieter. Durch notariellen Vertrag vom 4. Oktober 1956 kaufte die Beklagte den vorbezeichneten Grundbesitz in B^Hfc-zu dem Preise von 280.000 DM. Als die Klägerin von der Beklagten Provision in Höhe von 11.400 DM forderte, lehnte die Beklagte mit Schreiben vom 15. Oktober 1956 die Forderung ab mit der Begründung, sie habe die Klägerin in dieser Angelegenheit nicht angesprochen; das Grundstück sei ihr bereits vorher von anderer Seite angeboten worden mit dem Hinweis, daß der anbietende Mäkler die alleinige Verhandlungsberechtigung habe. In diesem Rechtsstreit macht die Klägerin einen Teil ihrer Provisionsforderung, einen Betrag von 6.400 DM nebst Zinsen, geltend. Sie hat zur Begründung der Klage vorgetragen: Die GrundstUckseigentÜmerin habe den Mäkler mit der Ver- mittlung des Verkaufs beauftragt; dieser habe sie zur Mitarbeit herangezogen. Bei dem Telefongespräch habe der Geschäftsführer der Beklagten den Empfang der Unterlagen bestätigt und sich erkundigt, v/ie man am besten zu dem Grundstück komme; auf das Angebot , i*hm noch eine Mieterliste zugehen zu lassen, habe er erklärt, es genüge, wenn diese ihm durch die Post zugesandt werde. Die Beklagte habe aus den ihr im Laufe der Geschäftsverbindung immer wieder bekannt gegebenen Geschäftsbedingungen entnehmen müssen, daß sie, die Klägerin, ihre Dienste nur gegen Zahlung einer Provision im Palle des Zustandekommens eines Grundstückskaufs zur Verfügung stellen wolle. Unter diesen Umständen sei ein Mäklervertrag als stillschweigend zustandegekommen anzusehen. Die Beklagte könne sich nicht darauf berufen, daß ihr das Grundstück schon von anderer Seite angeboten worden sei, wie sie behaupte, da sie hiervon nicht, wie in Ziffer 9 der Geschäftsbedingungen vorgesehen, der Klägerin Mitteilung gemacht habe; auch bei dem Telefongespräch habe der Geschäftsführer der Beklagten hiervon nichts gesagt, ln BBHfc bestehe übrigens der Brauch, daß der Grundstückskaufer die Maklerprovision zahle. Die Beklagte hat,um Abweisung der Klage gebeten. Sie hat vorgetragen, das Grundstück sei ihr bereits am 22. August 1956 durch den Mäkler SchlB angeboten worden; dies sei dem Inhaber der Klägerin auch bei dem (Telefongespräch am 24. August 1956 gesagt worden. Die Klägerin Bei nach ihrer eigenen Darstellung im Aufträge der Verkäuferin tätig geworden. Jedenfalls sei aus einer beiläufigen Unterhaltung über das Grundstück bei dem von der Klägerin ausgegahgenen Telefongespräch nicht auf den Abschluß eines Mäklervertrages zwischen den Parteien zu schließen. Die Geschäftsbedingungen der Klägerin seien nicht anwendbar. Das Landgericht hat die Beklagte gemäß dem Klageantrags verurteilt; das Kammergericht hat die Klage abgewiesen. Mit der Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. Die Beklagte bittet, die Revision zurückzuweisen. Ent scheidungsgründe: 1.) Das Berufungsgericht hat ausgeführt, zwischen den Parteien sei ein Mäklervertrag weder ausdrücklich noch durch schlüssiges Verhalten zustande gekommen. Es genüge zu dem Abschluß eines Mäklervertrages nicht, daß ein Kaufinteressent sich die Dienste des Mäklers gefallen lasse. Die Klägerin hätte der Beklagten vielmehr deutlich zu erkennen geben müssen, daß sie nicht oder nicht nur für die Grundstückseigentümerin, sondern auch oder allein für die Beklagte tätig werden und von ihr für den Fall des Zustandekommens des Grundstückskaufs Provision verlangen wolle. Das sei aus dem Schreiben der Klägerin vom 23» August 1956 nicht zu entnehmen. Die Angaben über die Höhe der Provision ließen zwanglos auch die Annahme zu, daß es sich um die vom Verkäufer dem Mäkler zu zahlende Provision handele, die der Käufer im Kaufvertrag zu übernehmen haben werde. Auch bei dem Telefongespräch habe nach der eigenen Darstellung der Klägerin der Geschäftsführer der Beklagten lediglich sein Interesse en einem Kauf des ihm unverlangt angebotenen Grundstücks zu dem Ausdruck gebracht, nicht aber schlüssig der Klägerin einen Mäklerauftrag erteilt. Es komme deshalb nicht darauf an, ob der Geschäftsführer der Beklagten ausdrücklich darauf hingewiesen habe, daß ihm das Grundstück schon von einem anderen Mäkler angebotgn worden sei. 2. ) Die Revision bezeichnet mit Unrecht diese Ausführungen des Berufungsgerichts als rechtsirrig. a) Mit den allgemeinen Anforderungen, die das Berufungsgericht an das stillschweigende Zustandekommen eines Mäklervertrages stellt»befindet es sich in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Reichsgerichts und des Bundesgerichtshofs (vgl. dazu z.B. RG JW 1917, 101; RG JW 1921, 1314; BGH JR 1953, 424; DM Nr. 5 und 6 zu § 652 BGB). Danach kann ein Mäkler, der bereits von dem Grundstückseigentümer mit der Vermittlung eines Verkaufs beauftragt ist, von einem Kaufinteressenten Provision nur beanspruchen, wenn er diesem durch sein Verhalten klar und deutlich zu erkennen gibt, daß er auch von ihm für den Pall des Zustandekommens des Grundstückskauf3 Provision verlangen wolle« An dieser Rechtsprechung ist festzuhalten. Es geht nicht an, daß das Verhalten von Kaufinteressenten allzu leicht, ohne daß ihnen dies eindeutig erkennbar ist., als Einverständnis mit dem Abschluß eines Mäklervertrages gewertet' wird und sie so u.U« mehreren Mäklern, die ihnen dasselbe Grundstück angeboten haben, provisionspflichtig werden. Dieselbe Beurteilung ist gerechtfertigt, wenn der Mäkler zwar nicht vom Eigentümer beauftragt ist, aber beim Kaufinteressenten den Eindruck erweckt, daß er einen solchen Auftrag habe. Es ist Sache der Grundstücksmakler, die Frage des Abschlusses eines Mäklervertrages durch einen Kaufinteres-senten gegebenenfalls alsbald eindeutig zu klären, zweckmäßig, wenn, auch nicht notwendig in der Weise, daß sie sich einen Auftragesc he in mit Provisionsversprechen unterzeichnen lassen. In dieser Beziehung verbleibende Unklarheiten müssen zu lasten des Mäklers gehen, dem insoweit die Beweislast obliegt (vgl. LM Nr. 5 und 6 zu § 652 BGB). b) Der vorliegende Pall ist vom Berufungsgericht mit Recht nach diesen Grundsätzen entschieden worden. Es kommt nicht aüf den von der Revision angeführten Umstand an, daß in der dem Angebotsschreiben der Klägerin beigefügten Ertragsberechnung die Provision ziffernmäßig angegeben ist. Wenn das Berufungsurteil' ausführt, diese Angabe lasse zwanglos auch die Annahme zu, daß es sich um die dem Mäkler vom Verkäufer geschuldete Provision handle, die den Käufer nur deshalb interessiere, weil er sie im Kaufvertrag zu übernehmen haben werde, so ist hierin kein Rechtsverstoß zu finden. Aus dieser auf tatsächlichem Gebiet liegenden und daher in dieser Instanz nicht nachprüfbaren Wertung des Berufungsgerichts folgt aber, daß die Klägerin der Beklagten mit ihrem Angebotsschreiben vom 23« August 1956 nicht hinreichend deutlich zu erkennen gegeben hat, daß sie im Brfolgsfalle unmittelbar von ihr Provision beanspruchen wolle. Auch die Würdigung, die das Berufungsgericht dem weiteren Verhalten des Inhabers der Klägerin und des Geschäftsführers der Beklagten, insbesondere bei dem Telefongespräch am 24. August 1956, zuteil werden läßt, ist rechtlich nicht zu beanstanden. Der Revision kann nicht gefolgt werden, wenn sie annimmt, der Geschäftsführer der Klägerin hätte das Tätigwerden des Inhabers der Klägerin von vornherein ablehnen müssen, wenn er einen provisionspflichtigen Mäklervertrag nicht habe abschließen wollen. Zwar darf im allgemeinen niemand annehmen, ein Kaufmann wolle ihm seine Dienste unentgeltlich zur Verfügung stellen (vgl. § 354 HGB). Die Revision verkennt aber, daß hier nach der eigenen Behauptung der Klägerin davon auszugehen ist, daß diese bereits einen ihr für die Provision haftenden Auftraggeber in dem Grundstückseigentümer hatte und die Beklagte nicht, ohne daß ihr das eindeutig zu dem Ausdruck gebracht wurde, anzunohmen brauchte, die Klägerin wolle auch zu ihr in Vertragsbeziehungen treten. Auch wenn ein anderer Mäkler (Schl®) sich der Beklagten gegenüber als allein Vorhandlungsberechtigt bezeichnet hatte, wie die Beklagte in ihrem Schreiben vom 15« Oktober 1956 anführt, konnte diese annehmen, daß die Klägerin mit ihren genauen Angaben über die Verhältnisse des Grundstücks nicht ohne Auftrag der Eigentümerin tätig werde. Jedenfalls konnte die Beklagte es der an sie herantretenden Klägerin überlassen, ihr deutlich zu erkennen zu geben, v/as sie von ihr erwarte. Das hat die Klägerin nach der Feststellung des Berufungsgerichts nicht getan. d) Die Revision rügt auch ohne Erfolg die Übergehung von Bev/eisanträgen. aa) Es kommt nicht darauf an, ob es etwa in Berlin allgemein Brauch i st, daß bei einem Grund st ticks verkauf der Käufer die Provision des Mäklers zahlt. Das Berufungsgericht durfte dieses Beweiserbieten dahin verstehen, daß in im Verhältnis zwischen Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag meist der Käufer die Zahlung der Provision an den Mäkler Übernehme. Dieser Brauch ist aber ohne Bedeutung für die Entscheidung der Frage, welche der Parteien des Kaufvertrages den Mäkler beauftragt hat und ihm daher unmittelbar provisionspflichtig ist. Diese Frage kann nur nach den, ümständeh: des.einzelnen Falles entschieden werden. bb) Es kam auch nicht auf die Behauptung und den Beweisantritt der Klägerin an, die Beklagte habe bei anderen Grundstückskäufen an die Mäkler Provision gezahlt. Die Beklagte mag in diesen Fällen den Mäkler beauftragt haben; der Beweisantritt konnte auch so verstanden werden, daß die Beklagte die von dem Verkäufer als Auftraggeber geschuldete Provision entsprechend dem Brauch in Berlin diesem gegenüber übernommen habe. Jedenfalls konnte das Berufungsgericht annehmen, durch eine Prüfung des Sachverhalts in anderen Fällen werde nichts für die Entscheidung des vorliegenden Falles gewonnen. 3.) Eine andere Beurteilung ist hier nicht deshalb gerechtfertigt, weil die Parteien, wie die Revision an-führt, schon seit Jahren in Geschäftsverbindung gestanden hätten* a) Das Berufungsgericht hat hierzu dargelegt, zwischen den Parteien sei kein Vertrag des Inhalts zustande gekommen, daß die Klägerin der Beklagten laufend käufliche Grundstücke nachweisen sollte und die Beklagte sich hierbei den Geschäft shadingungen der Klägerin unterworfen habe* Darin ist kein Rechtsirrtum zu erkennen* Das Berufungsurteil enthält keine tatsächlichen Anhaltspunkte fUr die Annahme eines solchen Bindungswillens der Beklagten. b) Wenn die Beklagte in einer Reihe von Pallen -möglicherweise im Hinblick auf die von ihr zur Kenntnis genommene Bestimmung der Ziffer 9 der Geschäftsbedingungen der Klägerin - dieser auf deren Angebote hin mitgeteilt hat, das Grundstück sei ihr bereits von anderer Seite zu dem Kauf angeboten worden, so kann daraus noch nicht, wie die Revision meint, gefolgert werden, daß die Beklagte damit allgemein und für alle künftigen Fälle die Geschäftsbedingungen der Klägerin als für sich verbindlich habe anerkennen wollen. Das hätte für die Beklagte die von ihr sicher nicht gewollte Folge gehabt, daß sie dann in jedem Falle der Klägerin eine Mitteilung der vorerwähnten Art hätte machen müssen, um der Gefahr zu entgehen, möglicherweise von zwei Maklern auf Provision in Anspruch genommen zu werden. Die Revisionsbeantwortung hat auch zutreffend darauf hingewiesen, die Beklagte habe in ihren Antworten immer nur von einem anderweitigen Angebot gesprochen und niemals der Forderung der Geschäftsbedingungen entsprochen, auch anzugeben, durch wen, wann und woher ihr da3 Grundstück anderweitig angeboten worden sei. Auch die Klägerin konnte unter diesen Umständen bei vernünftiger Y/ürdigung des Verhaltens der Beklagten nicht annehmen, daß diese die Geschäftsbedingungen vorab als für sich verbindlich anerkennen wo11te. c) Die Revision kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, die Geschäftsbedingungen der Klägerin sprächen eindeutig den Empfänger an. Die Revision übersieht, daß auch die Geschäftsb&dingungen als provisionspflichtig nur den Auftraggeber des Mäklers bezeichnen (vgl. insbesondere Ziffer 6 der Geschäftsbedingungen). Voraussetzung einer Anwendung der Geschäftsbedingungen wäre die Feststellung, daß die Beklagte der Klägerin einen Vermittlungsauftrag erteilt hätte. Das aber hat das Berufungsgericht wie erörtert ohne Rechtsverstoß verneint. d) Schließlich geht auch die Rüge der Revision fehl, die Beklagte habe, wie die Klägerin unter Beweis gestellt habe, niemals auf die zahlreichen ihr zugesandten Gründet üeksnachweise mit den aufgedruckten Geschäftsbedingungen hin zu dem Ausdruck gebracht, daß sie keine Provision zahlen wolle. Auch hierzu ist zu sagen, daß die Beklagte, so lange sie der Klägerin keinen Mäklerauftrag erteilte, keinen Anlaß hatte, besonders zu erklären, sie wolle keine Provision zahlen. - 11 4«) Nach alledem war, da auch sonst kein Rechtsirrtum des -Berufungsgerichts zu dem Nachteil der Klägerin festzu-otellen ist, die Revision mit äer Kostenfolge aus § 97 ZPO als unbegründet zurückzuweisen. Glanzmann Br. Winkelmann Heimann-Trosien Br. Vogt Finke
