Volltext der Entscheidung
Nachschlagewerk: ja Amtliche Sammlung: ja
2088 089
i*
WohnungseigentumoG §§ 43» 46
Wohnungseigentümer, die vor Rechtshängigkeit aus der Wohnungo-eigontümergcmeinschaft ausgescliioden sind, sind nicht Beteiligte eines Verfahrens nach § 43 WEG. Streitigkeiten, die aus ihrer früheren Beteiligung erwachsen, müssen von ihnen und gegen sie vor dom Prozeßgericht ausgefochten werden. Eine Abgabe nach § 46 WEG an das Gericht der freiwilligen Gerichtsbarkeit findet nicht statt.
BGH, Urt. v. 14. Juni 1965 - VII ZR 160/63 - OLG Frankfurt a.M.
LG Frankfurt a.M.
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
VjLJZJiL J§Q/§2. URTEIL Verkündet am
^^c Juni 1965 Jodas,
Justizangestellter
als Urktindsbeamter der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
des Rechtsanwalts Hermann K GfliB) Straße ■,
Beklagten, Berufungsklägero und Revisionsklägers,
- Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt
gegen
die Firma NflBBBIHBBl VJbhnungob'auträger GmbH, gesetzlich vertreten durch den Geschäftsführer Raimund H Br^|■ •»
Klägerin, Berufungsbeklagte und Revisionsboklagte,
- Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Br.
Der VII- Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom H« Juni 1965 unter Mi Wirkung des Senatopräsidenten Glanzmann und der Bundesrichter Rietschel, Erbel, Dr. Vogt und Dr. Finke
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 7. Zivilsenats des Oberlandesgerichts in Frankfurt am Main vom 24. April 1963 aufgehoben«
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an den 6. Zivilsenat des Berufungsgerichts zurückverv/iesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
1951 erwarb die Klägerin ein Erbbaurecht an dem im Eigentum der Stadt a.M. stehenden Grundstück
OMBIS und Im Jahre 1952 errichtete sie darauf ein Haus mit 9 Wohnungen, die sie zu Wohnungseigentum veräußerte. 1956 erwarben die Wohnungsoigontümer von der Stadt FfHBHH auch das Eigentum am Grundstück.
Einer der Wohninteressenten war der Beklagte. Mit ihm (wie mit den übrigen) schloß die Klägerin 1951 zwei Vorträge.
In dem notariellen "Veräußerungovertrag" vom 6. Oktober 1951 veräußerte sie dem Beklagten gegen Zahlung anteiliger Baukosten von 26.055 *75 DM das Sondereigentum an einer bestimmt bezeichneton Wohnung des damals erst geplanten Hauses zugleich mit oinem Erbbaurechtsanteil von 109?89 0/00 (1956 vei'traglich erhöht auf 114,70 0/00). In § 4 des Vertrages erklärten die Parteien die Auflassung und Eintragungsbewilligung. Zu entsprechenden Grundbuchointragungen ist es aber nicht gekommen.
Der "Treuhandvertrag” der Parteien vom 6. Oktober 1951 enthält u.n. folgende Bestimmungen:
&
Ӥ 1
.... Der Erbbauberechtigte errichtet auf diesem
Erbbau-Grundstück ein vierstöckiges Wohnhaus *.. und wird ... gemäß §§ 30 Abo. 2, 8 WEG das Erbbaurecht entsprechend der Anzahl der künftigen Eigenwohnungen in 10 Anteile zerlegen, von denen jeder mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung ... verbunden ist.
.... Der Erbbauberechtigte erklärt sich bereit,
dem WE (Wohnungseigentüner) das Wohnungserbbau-recht/Toilerbbaurecht an den in § 2 naher bezeich neten Räumen nach Maßgabe der folgenden Vereinbarungen zu verschaffen.
§ 4
Voraussetzung für die endgültige Verschaffung des V/ohnungoeigontumo nach Maßgabe dieses Vertrages ist die Erfüllung aller Verpflichtungen durch den WE, insbesondere
a) aus dem Bausparvertrag,
b) aus diesem Vertrage und dem notariellen Teil habervertrage nach dessen Abschluß, auch der finanziellen Verpflichtungen,
c) Abschluß einer Lebensversicherung ...,
d) Zahlung des ersten Vfohngeldco.
k
000
§ 8
Der Y/E iat zusammen mit den anderen Anteilseignern dos Yfohnungs- Teil- Erbbaurechts verantwortlicher Bauherr dos ... Bauvorhabens.
Um die sachgerechte Durchführung aller mit dem Bau zusammenhängenden Aufgaben, sowie die Vollfinanzierung sicherzustcllen, bevollmächtigt dor WE hiermit den Erbbauberechtigten, treuhänderisch für ihn alle Geschäfte und Aufgaben eines Bauherrn durchzuführen und ihn gegenüber dem Grundstückseigentümer, den übrigen Anteilseignern, sowie gegenüber Dritten und Behörden zu vertreten und die Verv/altung (§ 20 ff V/EG) bis zur Tilgung des Eremdkapitals zu führen.
§ 9
Der WE zahlt keinen Mietzins.
Er verpflichtet sich lediglich, seine anteiligen Zins-und Tilgungsleistungen aus den aufgenommenen Fremdgel-dern aufzubringen, sowie seinenAnteil an dem Erbbauzins, den Gebühren für Straßenreinigung, Müllabfuhr, Kaminkehrer, Wasser, Brandversicherung, Treppenbeleuchtung usw• zu bezahlen.
§ 10
Für den WE ergeben sich zwei Arten von Verpflichtungen
a) Tilgung der .•. aufgenommenen Darlehensverpflichtungon lt. Tilgungsplan.
• • o
b) Zinszahlungen, Verwaltungsgebühren und die in § 8, 9 genannten Betriebslro3ton einschl. Rücklagen für Hausreparaturen.
c) Die unter a) und b) genannten Leistungen sind vom WE jeweils am 1. eines jeden Monats im voraus bar und kostenfrei an den Erbbauberechtigten zu entrichten.
VI
9 0 0 0 0 O
Durch notarielle Verträge vom 28. Februar 1958 verkaufte und veräußerte der Beklagte seinen Grundstücksantoil, seinen Erbbaurechtsanteil (je 114,17 o/oo) sowie sein Wohnungseigentum
an Frau Seit 1. April 1958 trägt diese dafür die
öffentlichen Lasten.
Die Klägerin hat mit der Klage vom Beklagten für die Zeit vom 1. November 1952 bis 1959 Zahlung von insgesamt 11*945*61 DM "Wohngeld" nebst Zinsen gefordert. Dieses setzt sich zusammen aus den auf den Beklagten entfallenden Anteiler an Kreditzinsen und -tilgungen, Erbbauzinsen, Grundsteuern, Gebühren für Kanalund Straßenreinigung und für die Müllabfuhr, Strom- und Wassergold, Löhnen für Hausmeister, Putzfrauen und Gärtner, Kosten für Haus- und Hausmeisterbedarf, Peuervorsicherung8prämien, Scbfbrnsteinfegergebühren, Instand-haltungokooton, Notarkosten und Vorwaltungskosten (Vergütung für die Verv/altertiitigkeit der Klägerin).
Der Beklagte hält die Klagefordorung für nicht berechtig Er hat einen Teil der angesotzten Posten bestritten. Er hat sich auf erhebliche Mängel des Hauses berufen, insbesondere auf dessen Hellhörigkeit. Er hat vorgetragen, die Klägerin habe von 1953 bis 1956 ihr Erbbaurecht treuwidrig zu baufremd Zwecken mit mehr als 100.000 DM Grundpfandrechten belastet und dadurch die Übertragung des Wohnungsoigentums auf die Interessenten verzögert, sowie das Weiterlaufcn des Erbbauzinses bis 1956 verursacht. Er hat hieraus Schadensersatzansprüche hergeleitet, mit denen er aufgerechnet hat. Er hat auch ein Ieistungsverwoigerungs- und Zurückbehaltungsrecht deswegen geltend gemacht, weil er bisher nicht als Wohnungs-eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.
Die Klägerin hat Mängel des Hauses und irgendwelche Treuwidrigkeiten bestritten. Sie meint, sie hafte nicht für Mängel und sei zur Verschaffung des Wohnungsoigentums an den Beklagten nicht verpflichtet, solange dieser das eingcklagtc
Wohngeld nicht bezahlt habe.
Das Landgericht hat der Klage in Höhe von insgesamt 11.943*17 DM nebst Zinsen stattgegeben. Das Berufungsgericht hat durch Teilurteil die Verurteilung in Höhe von 10.811,05 DM ohne Zinsen bestätigt.
Hiergegen richtet sich die Revision des Beklagten mit dem Antrag, die Klage in diesem Umfang abzuweisen. Die Klägerin beantragt, die Revision zurückzuweisen.
Ent schpidüngsgründe2
I.
Es sind hier nicht die Voraussetzungen gegeben, unter denen das Prozeßgericht gemäß § 46 Abs. 1 Satz 1, § 43 WEG einen Rechtsstreit an das zuständige Amtsgericht zur Erledigung im Vorfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit abzugeben hat.
1.) Sinn und Zweck dieses Verfahrens liegt darin, daß angesichts des Gemeinschaftsverhältnisses der Wohnungseigentümer in Geneinschaftsangolegenheiten nur einheitliche L'ntScheidungen sinnvoll erscheinen.
Deswegen sind an diesen Vorfahren, anders als am Zivilprozeß, sämtliche Wohnungooigontümcr beteiligt; ferner der Verwalter, soweit es um seine Rechte und Pflichten geht (§43 Abs. 1, 4 V/EG), Dritte dagegen nur in dem (hier nicht gegebenen) Pall einer gerichtlichen Verwalterbcstellung gemäß § 26 Abo. 2 WEG (§ 43 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 4 Nr. 3 WEG). Eine in dem Verfahren ergangene rechtskräftige Entscheidung ist für alle Beteiligten bindend (§45 Abo. 2 Satz 2 WEG).
2o) Im vorliegenden Pall gehört der Beklagte nicht zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, so daß es dahin stehen kann, ob die von der Klägerin geltend gemachten Ansprüche ihrer Art nach sämtlich zu den Forderungen gehören, über die im Verfahren nach § 43 WEG zu entscheiden ist»
a) Es kann auf sich beruhen, ob der Peklagte, wenn auch mangels Grundbucheintragung (§4 Abs. 1 WEG) niemals Wohnungs-eigentümer im Hechtssinno geworden, auf Grund der Verträge vom 6o Oktober 1951 etwa eine Rechtsstellung (Wohnungseigen-tumsanv/artschaft) erlangt hattef wolche eine entsprechende Anwendung der §§ 43 ff WEG hätte rechtfertigen können
(vglo OLG Hamburg, HJW I960, 296; 1963, 818; Staudinger BGB 11 o Auf 1 * Bd. III 2. Teil, § 10 WEG Rz 6; § 43 WEG Rz 2; RGRK BGB 11» Aufl. Bd«, VI § 43 WEG Anja. 35 Bärmann WEG 3» Aufl 1964 § 10 Vorbemerkung; I vor § 43)»
b) Der Beklagte hat nämlich seine Anwartschaft auf das
Wohnungseigentum vor_Rechti?hHn«ig]cpit (Klageeinreichung: 1959) dadurch verloren, daß er seine betreffenden Rechte und Ansprüche 1958 auf Frau übertragen hat, einschließlich
des Besitzes an der V/ohnung (§6 Hr. 3 des Vertrages)* Dadurch ist er aus der Gemeinschaft der V/ohnungseigentümer, falls er ihr jemals angehört hat, jedenfalls vor Erhebung der Klage wieder ausgcschioden, und zwar endgültig. Damit entfällt
die innere Rechtfertigung für eine entsprechende Anwendung der §§ 43 ff WEG.
Die gegenteilige Auffassung würde dazu führen, den Kreis der Verfahren3beteiligton übermäßig auszuweiten. Bei großen Objekten mit zahlreichen Wohnungen und häufigem Wechsel der Eigentümer, wie das z.B. bei sog. Appartements-Wohnungen
9*4
nicht selten zu beobachten ist* könnte die Einbeziehung der Ausgeschiedenen dazu führen* daß diese einen beträchtlichen, u.U. sogar den überwiegenden Teil der Beteiligten ausmachon würden. Da die Interessen der Ausgeschiedenen häufig von denen der derzeit Beteiligten abweichen werden, könnte diese Einbeziehung dazu führen, daß im Verfahren nach § 43 WEG Ziele verfochten v/ürden, die mit den wahren Interessen der derzeitigen Eigentümergcmeinschaft nicht vereinbar wären. Ein solches Ergebnis würde dem Sinn und Zweck des Verfahrens nach § 43 WEG nicht entsprechen.
Ausgeschiedene Wohnungseigentümer und -eigenturasanwärter sind daher in dieses Verfahren nicht einzubeziehen. Streitigkeiten, die au3 ihrer früheren Beteiligung erwachsen* müssen von ihnen und gegen sie vor dom Prozeßgericht ausgefochten werden. Ob etwas anderes gilt* wenn ein Beteiligter erst im Laufe dos nach § 43 WEG eingoloiteten Verfahrens ausscheidet* braucht hier nicht entschieden zu werden.
II.
1.) Das Berufungsgericht meint, die Klägerin mache keine materiell eigenen Ansprüche geltend* sondern klage in gewillkürter Prozeßstandschaft für die Wohnungseigentümergemeinschaft •
Das ist unvereinbar mit dem unstreitigen Sachvortrag der Klägerin* wonach- sie die eingeklagten Beträge aupw ihrem eigenen,Vermögen verauslagt hat. Demnach handelt es sich um ein Geschäft* das sie auf Grund der Treuhandverträge für jeden einzelnen Wohnungooigontümcr, also auch für den Beklagten, geführt hat.
Nichts anderes gilt, wenn man davon ausgeht, die Klägerin habe die Beträge für die Gemeinschaft der Wohnungs-eigontümer verauslagt. Auch dann kann 3ie, im Gegensatz zur Ansicht des Berufungsgerichts, von jedem Gemeinschaftsmitglied, also auch vom Beklagten, jedenfalls den auf diesen entfallenden Anteil unmittelbar fordern.
a) Somit steht der Klägerin gegen den Beklagten ein unmittelbarer eigener Anspruch auf Aufwendungoersatz zu
(§§ 675, 670 BGB).
b) Aus demselben Grunde kann - entgegen der Annahme des Berufungsgerichts - die Zulässigkeit einer Aufrechnung des Beklagten mit eigenen Ansprüchen gegen die Klägerin nicht wegen fehlender Gegenseitigkeit vorneint werden. Ebenso kann auch ein Zurückbehaltungsrecht des Beklagten nicht mit dieser Begründung abgelehnt werden.
c) Es trifft weiter nicht zu, ’’daß auf Grund der Zweckbestimmung der Wohngeldforderung es angesichts der Gcmein-schaftobindung der Natur dos Rechtsverhältnisses widersprechen würde, die (vom Beklagten) gegen die Klägerin persönlich geltend gemachten Einwendungen für zulässig zu erachten".
Auch bei dieser Annahme verkennt das Berufungsgericht, daß
die Klägerin keine Forderung der V/ohnungooigentünergemeinochai'i aus § 16 Abs. 2 WEG geltend macht, sondern einen eigenen Anspruch.
2.) Das Berufungsgericht führt hilfsweise aus, Gegenrechte des Beklagten bestünden nicht. Auch diese Hilfsbegründung trägt das Urteil nicht *
10 -
**4
Von den Einzclposten der Gesamtabrechnung für das ganze Haus, aus denen die Klägerin mit jeweils rd« 11,5 °/> die dem Beklagten zur last fallenden Anteile errechnet hat, greift die Revision folgende ans
Posten II: Zv/isohcnkreditzinsen Posten III: Erbbauzinsen von Posten X: Reparaturkoston: Ziff. 3: Dacharbeiten Ziff. 5s Setzrisse Ziff* 6: Verputz Ziff« 7: Malerarbeiten
39,24 DM 293,10 DM 181,43 DM 54,80 DM
5*226,92 DM 2*212,70 DM
zusammen
568,57 DH*
a) Zwi s chenkredit-_ und__ Erbbauzinsen^
Das Berufungsgericht führt aus, gemäß § 8 Abs« 2 des Treuhandvertrages habe die Klägerin die erforderlichen Zwischenkredite aufnehmen dürfen, deren Zinsen die Wohnungseigentümer gemäß § 9 des Treuhandvertrageo zu tragen hätten* Die Notwendigkeit der Aufnahme der Zwischenkredite und die Höhe der Zinsen habe die Klägerin im einzelnen klargelegt, berechnet und durch die vorgelegten Untei'lagen nachgewiesen*
Auch die Erbbauzinsen seien berechtigt, weil sie gemäß § 9 des Aufbauvertrages Aufwendungen und Rochnungsfaktoren für das Wohngeld und auch nur bis zu dem Zeitpunkt berechnet seien, bis zu dem sie tatsächlich entstanden seien, nämlich dem 30* September 1956.
Die Revision macht geltend, die vom Berufungsgericht für die Zwischenkreditzinsen gegebene Begründung sei zu summarisch. Bei den Erbbauzinsen habe es übersehen, daß
11
die Klägerin unter Mißbrauch ihrer Treuhänderstellung ihr Erbbaurecht mit Grundpfandrechten von 126«.000 DM und 40-000 II belastet und dadurch den Grundstückserwerb durch die Y/ohnungs oigentümer verzögert, somit die Verpflichtung zur Zahlung von Erbbauzins an die Stadt verlängert habe.
Auf diese - nach dem derzeitigen Sachund Streitstand unbegründeten - Rügen braucht nicht näher eingegangen zu werden. Denn das Berufungsurtoil muß, wie unten zu b) ausgeführt ist, aus einem anderen Grunde aufgehoben werden. Der Beklagto hat daher Gelegenheit, in der neuen Verhandlung vor dem Berufungsgericht solenn bi olr-ng nicht genügend substantiierten Sachvortrag zu den genannten Funkten zu ergänzen
b) Mängelhaftungder_ Klägerin^
Der Beklagte ist der Auffassung, die Klägerin hafte ihm für die von ihm behaupteten erheblichen Mängel des Hauses.
Er bestreitet deswegen einmal seine Verpflichtung, anteilig zu den oben genannten Reparaturkosten beizutragen, weil diese Arbeiten der Beseitigung von Mängeln gedient hätten- Zum anderen und vor allem leitet er aus der angeblichen Mangelhaftigkeit des Hauses ein Zurückbehaltungsrecht her, sovie Schadensersatzansprücho, mit denen er aufgerechnet hat.
Den Minderwert der Wohnung infolge der Mängel hat er auf rd. 11.900 DM beziffert (S. 8 deG Urteils des Landgerichts), was in etwa den vom Landgericht zuerkannten 11.943,17 DM gleichkommt.
Das Berufungsgericht führt zu diesem Punkt aus:
Die Klägerin habe für etwaige Mängel dos Baues nicht ohne weiteres selbst einzustehen. Sie habe nach den getroffenen Vereinbarungen nicht selbst das Baurisiko zu tragen gehabt.
12
Sie habe vielmehr nur die Stellung eines Beauftragten und eines Vertreters gegenüber den Baufinnen einnehmen sollen» Dafür, daß sie ihre Pflichten als Beauftragte insoweit verletzt habe, liege kein genügender Anhaltspunkt vor. Es könne nicht davon ausgegangen werden, daß Sie Mängel der Wohnung schuldhaft verursacht habe»
Im übrigen hat das Berufungsgericht insoweit auf die Gründe des landgerichtlichen Urteils verwiesen» Dort ist zu dieser Frage ausgeführt:
Selbst wenn man die Behauptung des Beklagten über Mängel des Hauses als wahr unterstelle, ergebe sich keine Haftung der Klägerin. Die vom Verschulden unabhängige Ge-währleistung der §§ 653 ff BGB könne auf sie keine Anwendung finden. Sie habe im Verhältnis der Parteien zueinander die Stellung einer Treuhänderin, einer Vertreterin der Bauherren, einnehmen sollen. Das ergebe sich aus der Bezeichnung des Vertrages als Treuhandvertrag und vor allem aus dessen § 8» Die Stellung der Klägerin als Treuhänderin, als Geschäftsbesorgerin im Sinne des § 675 BGB, sei damit eindeutig gekennzeichnet . Daß sich die Klägerin in § 1 des Vertrages zugleich zur Errichtung des Hauses verpflichtet habe, ändere nichts daran, daß sie nach dem erklärten Willen der Parteien nur die Rechtsstellung einer Treuhänderin habe einnohmen sollen. Als solche hafte sie aber für Mängel der baulichen Gestaltung nur insoweit, als sie selbst durch Verletzung der innerhalb ihres Pflichtenkreisos liegenden Obliegenheiten zur Entstehung von Mängeln beigetragen habe. Es handele sich um gewöhnliche Vertragshaftung wegen positiver Vertragsverletzung, die ein Verschulden voraussetze. Der Beklagte habe aber selbst nicht behauptet, daß die Klägerin im Hinblick
13 -
auf die angeblichen Mängel des Hauses ein Verschulden treffe, v/eil sie ihre Pflichten, etwa die Bauaafsicht oder die Heranziehung geeigneter Baufirmen, verletzt habe.
Mit Recht greift die Revision diese Ausführungen an.
Es kann dabei dahinotehen, ob das Revisionsgericht die vom Berufungsgericht getroffene Auslegung des Pormularvertrages frei oder (mit Rücksicht auf die Gerichtsstandsklausel) nur beschränkt nachprüfen darf. Auch im letzteren Palle sind die oben wiedergegebenen Ausführungen von land- und Berufungsgericht nicht frei von Rechtsirrtum. Denn sic lassen die gebotene Würdigung sämtlicher Umstände des Palles vermissen.
aa) Der Senat hat mehrfach Fälle entschieden, in denen Wohnungobaugesellschaften als Bauträger Häuser errichtet hatten. Dort hatten die Tatgeriohto den Verträgen eine arch* tekten- oder bauunternehmerähnliche Stellung der Gesellschaft entnommen und dies u.a. aus Vertragsklauseln hergcleitet, nach denen die Gesellschaft es unternahm, das Haus "zu errichten”, dem Vertragspartner "das Y/ohnungseigen-tum zu verschaffen", Bestimmungen, wie sie ähnlich auch hier getroffen worden sind. Der erkennende Senat hat eine solche Vertragsauolegung nicht beanstandet und infolgedessen auch eine werkvertragliche Gewährleistung»pflicht der Gesellschafte für Mängel dos Architekten - oder Bauwerks bejaht (vgl. BGHZ 4 16 sowie das Urteil vom 17. Mai 1965 VII ZR 108/63)*
Die von den Vordergerichten hier angenommene "Treuhänder-stellung" der Klägerin braucht einer solchen Gewährleistung nicht unbedingt entgegenzuatehen. Eine Doppelstellung der Klägerin ist möglich. Übrigens umfaßt § 675 BGB auch Werkverträge •
bb) Das Oberlandesgericht hat bisher nicht positiv fest-gestellt, welche Geschäfte die Klägerin für den Beklagten auf Grund des "Treuhandvertrags" im einzelnen zu besorgen hatte. Ohne eine solche Klarstellung kann die Haftung der Klägerin nicht beurteilt werden. Da der Beklagte nach dem Vertrag "Bauherr" ist, liegt es nahe, daß die Klägerin -falls sie nicht sogar eine architekten- oder bauunternehmerähnliche Stellung hatte - dem Beklagten wenigstens die Aufgaben abnahm, die jedem Bauherrn üblicherweise zufallen: also eine gewisse Überwachung der Handwerker und die Rüge auftretender Mängel. Bei der Vertragsauslegung muß beachtet werden, daß die Klägerin sachkundig war oder sein mußte.
cc) Erheblich kann in diesem Zusammenhang der Umstand sein, auf den die Revision mit Recht hinweist, daß zur Zeit des Hausbaus der damalige Geschäftsführer der Klägerin zugleich Geschäftsführer der Baufirraa war, welche die Klägerin mit einem wesentlichen Teil der Bauarbeiten betraut hatte.
Wenn auch durch diese Personengleichheit die rechtliche Selbständigkeit der beiden Firmen als zweier juristischer Personen nicht beseitigt wurde, so könnte doch unter den gegebenen Umständen eine Mitverantwortlichkeit der Klägerin für Baumängel weit eher zu bejahen sein, als das sonst anzunehmen wäre. Denn eine wirksame Überwachung der Baufirma durch die Klägerin dürfte von vornherein nicht möglich gewesen sein.
dd) Ungeklärt ist weiter, welche Rechtsstellung der in § 2 des "Treuhandvertrages" genannte Architekt SflP hatte, nach dessen Plänen gebaut werden sollte. Unter Umständen muß die Klägerin für dessen etwaigen Fehler bei der Planung und Bauaufsicht nach § 278 BGB einstehon.
15 -
ee) Zu beachten ist ferner, daß dann, wenn eine objektive Pflichtverletzung dos Yferkunternehmers oder Dienstpflichtiger bev/iesen ist, diesem die Beweislast dafür obliegt, daß ihn daran kein Verschulden trifft.
ff) Schließlich hat das Berufungsgericht bei dem Posten "Reparaturkosten" der Klageforderung nicht erwogen, ob die Klägerin nicht hätte erkennen müssen, daß die betreffenden Arbeiten, wie der Beklagte vorträgt, nur der Beseitigung von Mängeln dienten. Dann hätte sie die von ihr geleisteten Zahlungen, die sie vom Beklagten anteilig ersetzt verlangt, nicht "den Umständen nach für erforderlich" halten dürfen (§ 670 BGB), weil nämlich dann die Unternehmer zu kostenloser Nachbesserung verpflichtet waren. Sollte die Klägerin die Zahlung aber an andere, für die Mängel nicht verantwortliche Unternehmer geleistet haben, so könnte eine schuldhafte Vertragsverletzung dann gegeben sein, wenn sie eo verabsäumt hätte, die für die Mängel verantwortlichen Unternehmer rechtzeitig zur Nachbesserung anzuhalten oder von ihnen sonstige Gewährleistung zu fordern.
Nach alledem bedarf die Sache weiterer Aufklärung.
c) Ve r t r ag s wi d r i g e__ Be las t ung_ de s_ Er bb aure chtg _ durchs di e,
Klägerin^ ypn_ J 35jL ?56:
Das Berufungsgericht ist der Auffassung, hierdurch sei dem Beklagten kein Schaden entstanden. Da ihm die Belastung damals überhaupt nicht bekannt gewesen sei, habe sie seine damaligen Entschlüsse auch nicht beeinflussen können.
16 -
Das ist nicht zu beanstanden. Die Revisionsbegründung enthält keinen Hinweis, daß der Beklagte in den Tatsacheninstanzen behauptet und unter Beweis gestellt hätte, er habe zu jener Zeit eine Veräußerung seiner Wohnung beabsichtigt.
War das aber nicht der Ball, so kann ihm aus der Belastung kein Schaden deswegen entstanden sein, weil sie ihn an einer Veräußerung gehindert hätte.
Der Beklagte kann jedoch auch zu diesen Punkt in der neuen Tatsachenverhandlung weiteres vortragen.
3») Angesichts der Höhe der vom Beklagten behaupteten mängelbedingten Wertminderung der Wohnung muß das Berufungsurteil in vollem Umfange aufgehoben werden. Da es weiterer tatrichterlicher Feststellungen bedarf, ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Der Senat.hat dabei von § 565 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch gemacht.
Glanzmann Rietschel Erbel
Pinke
Vogt
