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BGH · VII ZR 158/78

Gericht: BGH · Aktenzeichen: VII ZR 158/78

Darin heißt es, daß die Raumeinheiten von der Beklagten im eigenen Namen und für eigene Rechnung erstellt werden (§ 1) und die CMP-Bau beauftragt und ermächtigt wird, das Bauvorhaben im Namen und für Rechnung des Bauherrn vorzubereiten und durchzuführen (§§ 2, 3). In einer später getroffenen Schiedsgerichtsvereinbarung ist die "Bauherrengemeinschaft" zwar nicht als Vertragspartner bezeichnet, wohl aber hat die CflP-Bau die Vereinbarung mit dem erwähnten Stempelaufdruck unterzeichnet. 1. Das Berufungsgericht hält nach dem eindeutigen Wortlaut des mit den Klägerinnen abgeschlossenen Werkvertrags die Beklagte als Mitglied der "Bauherrenge-meinschaft" für die Vertragspartnerin der Klägerinnen und nicht die CflB~Bau, Diese sei nur als Vertreterin der Bauherren aufgetreten. Aus den gesamten Umständen ergebe sich das nicht, auch nicht aus der Schiedsgerichtsvereinbarung, die die (HHP'Bau ebenfalls als Vertreterin der Bauherren unterschrieben habe. In dem von den Klägerinnen später angestrengten Schiedsgerichtsverfahren sei denn auch die CflH~Bau als Vertreterin der Ballherrengemeinschaft bezeichnet worden. Die C|B-Bau sei zu dem Abschluß der Werkverträge mit den Bauhandwerkern im Namen der Bauherren auch bevollmächtigt gewesen. Die schlichte Behauptung der Beklagten, die Parteien des Betreuungsvertrags hätten bei seinem Abschluß das Gegenteil dessen gewollt, was eindeutig schriftlich niedergelegt worden sei, könne für eine abweichende Vereinbarung nicht genügen. Der Senat hatte sich schon einmal mit der Frage zu befassen, wer bei einer Vertragsgestaltung wie der vorliegenden Vertragspartner der Bauhandwerker wird, die Bauherren oder der Baubetreuer (BGHZ 67, 33** > ausführlicher abgedruckt in NJW 1977, 29*0. Der Senat hat damals bei eindeutigem Wortlaut des Vertrags, wonach die Bauherren, vertreten durch den Baubetreuer, Auftraggeber waren, keinen übereinstimmenden gegenteiligen Willen der Vertragschließenden angenommen, daß Auftraggeber allein der Baubetreuer sein solle, weil der Bauhandwerker seine Auftraggeber bei Vertragsschluß etwa schon kennen müßte und nie mit einer Vielzahl ihm zunächst unbekannter Bauherren abschließen wolle. Es besage auch nichts, wenn der Baubetreuer den Rechnungs- und Zahlungsverkehr abwickle, weil das zu seinen Pflichten gegenüber dem Bauherren gehöre. Sie ist aber auch auf Kritik gestoßen (vgl.z.B. LG Arnsberg NJW 1978, 1588; Brych (wie schon früher) Betrieb 1979, 1589 und in Reithmann/Brych/Manhart, Kauf vom Bauträger, 3. Die insoweit entwickelten Grundsätze gelten auch für ein Bauvorhaben der hier in Frage stehenden Art. a) Der Wortlaut des abgeschlossenen Werkvertrags ist eindeutig.Danach haben die Klägerinnen den Vertrag mit der "Bauherrengemeinschaft Stadtmitte-Projekt .... Das hindert aber nicht, daß die künftigen Wohnungsund Teileigentümer in einer Bauerrichtungsgemeinschaft gegenüber den Bauhandwerkern auftreten, ohne dabei ihre jeweiligen Anteile schon auszuweisen. Juli 1973, also kurz nach Vertragsschluß, sich ausdrücklich selbst auf den Standpunkt gestellt hat, daß nicht sie, sondern die "Gemeinschaft der Raumeigentümer" Auftraggeber sei. also eine Nebenabrede, bei der Bezeichnung der Vertragspartner nicht ganz mit dem Werkvertrag übereinstimmt, sondern darin die Baubetreuerin unmittelbar genannt ist, so besagt das noch nicht, daß sie überhaupt Auftraggeber n hätte sein sollen. Zum einen ließe sick eher der Schluß ziehen, daß eine solche Nebenabrede dem Hauptvertrag folgt, wobei freilich zweifelhaft sein kann, ob die Baubetreuerin zu dem Abschluß einer Schiedsgerichtsvereinbarung von den Bauherren bevollmächtigt war. bb) Aus dem Umfang des Bauvorhabens und der damit verbünd) großen Zahl der zu erwartenden Bauherren läßt sich ebenfalls nicht der übereinstimmende Wille der Vertragschließenden herleiten, nur die Baubetreuerin habe der Vertragspartner der Bauhandwerker sein sollen. Deswegen ist es für die Erwerber nicht etwa unmöglich oder auch nur untunlich, eine Bauerrichtungsgemeinschaft zu bilden, in deren Namen der Baubetreuer dann tätig wird. Gleichwohl können sie von den Erwerbern der Raumeinheiten als Bauherrengemeinschaft und müssen nicht zwangsläufig von einem Bauträger im eigenen Namen errichtet werden, der dann auch der alleinige Auftraggeber der Bauhandwerker wäre. Daher ist es nicht gerechtfertigt, sie anders zu behandeln und allein aus ihrem Umfang und ihrer Eigenart auf den übereinstimmenden Willen der Partner der zur Errichtung der Gebäude abgeschlossenen Werkverträge zu schließen, daß nicht die ausdrücklich genannte Bauherrengemeinschaft, sondern ausschließlich der Baubetreuer Auftraggeber der Handwerker sein solle. Eine andere Frage ist, wie in solchen Fällen die "anteilige" Haftung des einzelnen Bauherren zu bemessen ist, vor allem wenn und soweit sich Leistungen der Handwerker auf Sondereigentum und gemeinschaftliches Eigentum trennen lassen. Schwierigkeiten, die insoweit auftreten könnten, erscheinen nicht unüberwindbar, so daß auch aus diesem Grund nicht angenommen werden kann, eine Vertragspartnerschaft der Bauherren zu den Bauhandwerkern scheide nach ihrem übereinstimmenden Willen aus. cc) Das läßt sich im übrigen auch nicht deshalb annehmen, weil es bei derartigen Bauvorhaben den Bauhandwerkern keineswegs gleichgültig sein kann und auch nicht ist, wer ihr Vertragspartner wird. Ihrem unbezweifeibaren weiteren Interesse, es bei Errichtung des Baues und Abwicklung des gesamten Vorhabens nicht ständig mit einer Vielzahl von Bauherren zu tun zu haben, wird schon dadurch hinreichend Rechnung getragen, daß alle Bauherrenfunktionen allein vom Baubetreuer wahrgenommen werden. Dieser wiederum kann den von ihm erstrebten Gewinn auch dann erzielen, wenn er nicht Vertragspartner der Bauhandwerker ist, aber mit den von ihm betreuten Bauherren - wie hier - Festpreise vereinbart hat, über die er bei normaler Abwicklung des Bauvorhabens nicht abrechnen muß. Daraus, daß es nicht geschehen ist, kann aber nicht geschlossen werden, daß die Vertragspartner übe re ins timmend eine einseitig für die Bauherren risikolose Vertragsgestaltung gewollt haben, nämlich, daß die Baubetreuerin der wahre Vertragspartner der Bauhandwerker sein sollte. Er wird das nur, wenn er auf eigene Rechnung und Gefahr baut oder bauen läßt, was unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles nach dem wirklichen Gehalt der von den Parteien getroffenen Vereinbarungen und deren tatsächlicher Durchführung zu entscheiden ist (§7 Abs. 5 a.F. EStG, § 11 c EStDV, Abschnitt 56 a.F. EStR; vgl. Wenn danach auch nicht immer sicher vorausgesagt werden kann, ob ein Bauinteressent schließlich als "Bauherr" anerkannt wird, so ist ihm die Anerkennung Jedoch grundsätzlich bereits dann zu versagen, wenn er aus den Verträgen über die Ausführung des Bauvorhabens weder berechtigt noch verpflichtet wird. Es ist deshalb zur Anerkennung der steuerlichen Bauherreneigenschaft in der Regel - bis auf seltene Ausnahmen - unumgänglich, daß die Verträge über die Bauausführung mit den einzelnen Unternehmern in offener Stellvertretung für die Bauinteressenten abgeschlossen werden. Wenn daher die Erwerber von Wohnungsund Teileigentum an dem Stadtmitteprojekt überhaupt die Aussicht haben wollten, steuerlich als Bauherren anerkannt zu werden, mußten sie die Verträge mit den Bauhandwerkern unmittelbar abschließen, so wie es nach dem eindeutigen Wortlaut des Bauvertrags hier auch geschehen ist. Daß sie von dem Erfordernis der unmittelbaren Berechtigung und Verpflichtung der Interessenten aus den Verträgen über die Ausführung des Bauvorhabens abgehen würden, war jedoch schon aus Gründen der Gleichbehandlung mit anderen Projekten nicht zu erwarten. Bei dieser Sachlage muß davon ausgegangen werden, daß der Abschluß des Werkvertrags zwischen den Parteien, so wie es dessen eindeutiger Wortlaut wiedergibt, auch ernstlich gewollt war. ff) Soweit die Klägerinnen sich, nachdem es zu Störungen bei der Abwicklung des Bauvorhabens gekommen war, zunächst an die OI^M-Bau gehalten haben, um von ihr die noch ausstehenden Zahlungen zu erhalten, kann daraus für die Frage, wer die Partner der vor Baubeginn abgeschlossenen Werkverträge sind, nichts hergeleitet werden. Abgesehen davon, daß diese Maßnahmen mittelbar auch der Entlastung der Bauherren dienten, von denen die Klägerinnen nichts einzufordern brauchten, soweit sie von der C^^-Bau befriedigt wurden, machten sich die Klägerinnen damit lediglich den Standpunkt der CW-Bau zu eigen, selbst Vertragspartnerin zu sein. Das ergibt sich wiederum eindeutig aus dem Betreuungsvertrag (§§ 2, 3, 5), wonach die C^B-Bau ermächtigt wurde, das Bauvorhaben im Namen und für Rechnung der Bauherren vorzubereiten und durchzuführen, sie u.a. gegenüber Bauausführenden, Lieferanten usw. Dasselbe gilt für die Bestimmung im Betreuungsvertrag (§9), in der der Betreuungsvertrag mit dem von der C0P~Bau und der Stadt über die Errichtung des Wohn- und Geschäftszentrums geschlossenen Vertrag verklammert wurde. Daß die Vereinbarung eines Festpreises für eine solche Bevollmächtigung kein Hinderungsgrund ist und daß die Bevollmächtigung auch ernsthaft gewollt sein muß, um die erstrebten Steuervorteile zu erlangen, hat der Senat bereits in BGHZ 67, 334, 337 ff ausgeführt. Auch das von der Revision weiter erwähnte Urteil des Bundesgerichtshofs vom 1. Zu Unrecht meint die Revision, das Landgericht hätte kein Grundurteil erlassen dürfen, ohne zu untersuchen, mit welchem Inhalt ein Schuldverhältnis zwischen den Klägerinnen und der Beklagten begründet worden sei. Das Landgericht geht von einer anteiligen Haftung der Mitglieder der Bauherrengemeinschaft aus und befindet sich damit im Einklang mit der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (zuletzt BGHZ 75, 26). Die Klägerinnen nehmen die Beklagte für den restlichen Werklohn auch nur in Höhe ihres Miteigentumsanteils in Anspruch, wie das im Zweifel bei der Errichtung eines Baues durch künftige Wohnungsund Teileigentümer auch gewollt sein wird. Hier ist zudem in den von den Bauherren mit der CflB-Bau geschlossenen BetreuungsVerträgen (Vorbemerkung) festgelegt, daß sich die Größe des jeweiligen Miteigentumsanteils "nach dem Verhältnis des Wertes seines Wohnungs- bzw.

Zitierte Normen: § 179 BGB § 11c EStDV § 97 ZPO
KlägerinnenNameFirmaeindeutigBauhandwerkerBauherrenNJWBaubetreuerinRevision

Volltext der Entscheidung

BUNDESGERICHTSHOF
J
IM NAMEN DES VOLKES
VII ZR 158/78	URTEIL	Verkündet	am
17. Januar 1980 Werner,
 Justizamtsinspektor
ab Urkundsbeamter der GeachifUstelle
 in dem Rechtsstreit
 der Firma N r, Dr.
-Anlagegesellschaft KG, IBBBP, GflBjplatzQi gesetzlich vertreten durch den Landesbankdirektor a.D. Werner , OflHB Str. BBl Hl
 Beklagten, Berufungsklägerin und Revisionsklägerin,
 Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt
 gegen
1 • die Firma AflB-HflBHB» ABHB> MBBV und BUM KG, vertreten durch die persönlich haftende Gesellschafterin, die Firma Hermann CBBIB GmbH, diese vertreten durch ihren Geschäftsführer, den Kaufmann Eberhard KBB-RBI in HBBB» LBBBBstr.B*
2.	die Kommanditgesellschaft in Firma HUB & Co., vertre^n^durch^^^ persönli^^haj^guhg^Gesellschafter
3.	die Kommanditgesellschaft in Firma Christian EBB^ vertreten durch die persönlich_haftende Gesellschaf-terin, die Firma Christian eBHH & BBGmbH, diese vertreten durch ihren Geschäftsführer Professor
 Dr. Horst SBIB» HBIBstr. B
2
4.
5.
die Firma	GmbH» vertreten durch ihren
 Geschäftsführer Ingenieur Carl-Ernst KMBweg#
die Firma Ing. Richard	Zweigniederlassung der
 Firma EABU, Maschinen- und Heizungsbau KG» vertreten durch die persönlich haftende Gesellschafterin» die Firma Hermann EflBBB, Maschinen- und Heizungsbau KG, diese vertreten durch ihren persönlich haf-tenden Gesellschafter Dr. Hermann Hl
 Klägerinnen, Berufungsbeklagte und Revisionsbeklagte,
- Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr
J
 
Der VII• Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 17. Januar 1980 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Vogt sowie die Richter Dr. Girisch, Meise, Dr. Recken und Bliesener
 für Recht erkannt:
Die Revision der Beklagten gegen das Teil-Urteil des 6. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Celle vom 22. März 1978 wird zurückgewiesen.
Die Beklagte hat die Kosten der Revision zu tragen.
Von Rechts wegen
 Tatbestand:
Die Stadt	plante im Jahre 1970, in HVHIHp-
LflV ein neues Wohn- und Geschäftszentrum zu errichten, das sog. Ihme-Zentrum. Sie stellte die notwendigen Grundstücke zur Verfügung und übertrug die Verwirklichung des Bauvorhabens der Firma C|^-Bau KG, Baubetreuungs-GrnbH & Co,	(künftig "C^p-Bau"). An den zu
 erstellenden Gebäuden sollte durchweg Wohnungsund Teileigentum gebildet werden.
Die beklagte Immobilienanlagegesellschaft (künftig "die Beklagte") beabsichtigte, 29 Raumeinheiten zu er-
 
werben. Sie schloß am 11. Juni/29. Dezember 1970 mit der Cfl0-Bau einen 11 Betreuungsvertrag". Darin heißt es, daß die Raumeinheiten von der Beklagten im eigenen Namen und für eigene Rechnung erstellt werden (§ 1) und die CMP-Bau beauftragt und ermächtigt wird, das Bauvorhaben im Namen und für Rechnung des Bauherrn vorzubereiten und durchzuführen (§§ 2, 3). Alle Bauleistungen sollte die Baubetreuungsgesellschaft für den Bauherrn vergeben (§5). Im Interesse einheitlicher Rechtsverfolgung hatte bis 6 Monate nach Übergabe der Raumeinheiten ausschließlich die C0}-Bau die Gewährleistungsansprüche der Bauherren wahrzunehmen (§ 10).
Die Herstellungskosten waren "bindend" festgelegt worden und konnten sich nur unter gewissen Voraussetzungen verändern. Rechnumg über die Herstellungskosten brauchte die Cfl^-Bau nicht zu legen (§ 11). Die Beklagte erwarb später die zu den Raumeinheiten gehörenden Miteigentumsanteile am Grundstück (verbunden mit dem Sondereigentum an den Raumeinheiten) unmittelbar von der Stadt HflU^.
Die C^^Bau vergab vom Jahre 1972 an die Arbeiten an die Bauhandwerker. Die Klägerinnen, die sich zu einer Arbeitsgemeinschaft zusammengeschlossen und diese später erweitert haben, übernahmen die Herstellung und den Einbau der gesamten Heizungsanlage. In dem mit ihnen abgeschlossenen Werkvertrag vom 15./18. Dezember 1972 ist als "Bauherr", der den Auftrag erteilt, die "Bauherrengemeinschaft Stadtmitteprojekt Ihme-Zentrum HflBBBft vertreten durch die CflP~Bau KG ..." angeführt. Die C|P-Bau hat den Vertrag auch unter Verwendung eines Stempelaufdrucks "für die Bauherrengemein-
Schaft Ihme-Zentrum vertreten durch die C|P-Bau KG als Baubetreuungsgesellschaft" unterzeichnet. In einer später getroffenen Schiedsgerichtsvereinbarung ist die "Bauherrengemeinschaft" zwar nicht als Vertragspartner bezeichnet, wohl aber hat die CflP-Bau die Vereinbarung mit dem erwähnten Stempelaufdruck unterzeichnet.
Im Juni 1973 bat die für die Arbeitsgemeinschaft federführende Klägerin zu 3 die C^P-Bau um Aufschluß Uber die "Bauherrengemeinschaft" und um Übersendung einer Liste ihrer Auftraggeber. Die GfH^Bau antwortete mit Schreiben vom 9. Juli 1973» es sei ihrer Auffassung nach nicht nötig, daß die Klägerin zu 5 alle Auftraggeber namentlich kenne; Auftraggeber sei die Gemeinschaft der Raumeigenturner, namens und in Vollmacht derer sie, die C^pBau, die Aufträge an die Bauhandwerker - den Betreuungsverträgen entsprechend - vergebe. Der gesamte Rechnungs- und Zahlungsverkehr wurde zunächst Uber die Cflp~Bau abgewickelt. 1976 geriet die CBP-Bau in Vermögensverfall.
Die Klägerinnen verlangen nunmehr von der Beklagten anteiligen Restwerklohn in Höhe von 160.524,07 DH nebst Zinsen. Das Landgericht hat die Klagforderung dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt. Die Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Hit der - angenommenen Revision, um deren Zurückweisung die Klägerinnen bitten, verfolgt die Beklagte die Abweisung der Klage weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
1. Das Berufungsgericht hält nach dem eindeutigen Wortlaut des mit den Klägerinnen abgeschlossenen Werkvertrags die Beklagte als Mitglied der "Bauherrenge-meinschaft" für die Vertragspartnerin der Klägerinnen und nicht die CflB~Bau, Diese sei nur als Vertreterin der Bauherren aufgetreten. Daß die Bauherren in dem Auftragsschreiben nicht im einzelnen genannt sind, sei unschädlich. Ein übereinstimmender gegenteiliger Wille, daß trotz des eindeutigen Wortlauts die C|p-Bau Vertragspartnerin der Klägerinnen hätte werden sollen, könne nicht festgestellt werden. Aus den gesamten Umständen ergebe sich das nicht, auch nicht aus der Schiedsgerichtsvereinbarung, die die (HHP'Bau ebenfalls als Vertreterin der Bauherren unterschrieben habe. In dem von den Klägerinnen später angestrengten Schiedsgerichtsverfahren sei denn auch die CflH~Bau als Vertreterin der Ballherrengemeinschaft bezeichnet worden. Der Vortrag der Beklagten, bei Abschluß des Werkvertrags seien die Vertreter der Klägerinnen ausdrücklich darauf hingewiesen worden, daß Auftraggeberin die Cflp-Bau in eigenem Namen sei, womit sich die Vertreter der Klägerinnen einverstanden erklärt hätten, sei nicht genügend' substantiiert. Außerdem habe sich die CflB~Bau in dem später an die Klägerin zu 5 gerichteten Schreiben vom 9. Juli 1973 selbst ausdrücklich auf den Standpunkt gestellt, Auftraggeber seien die Raumeigentümer,
 
J
Die C|B-Bau sei zu dem Abschluß der Werkverträge mit den Bauhandwerkern im Namen der Bauherren auch bevollmächtigt gewesen. Der Baubetreuungsvertrag (§§ 2, 3, 5) sei insofern ebenfalls klar und eindeutig. Die schlichte Behauptung der Beklagten, die Parteien des Betreuungsvertrags hätten bei seinem Abschluß das Gegenteil dessen gewollt, was eindeutig schriftlich niedergelegt worden sei, könne für eine abweichende Vereinbarung nicht genügen. Da mit der getroffenen Regelung steuerliche Vorteile erstrebt worden seien, habe die Bevollmächtigung der Bauherren auch ernstlich gewollt sein müssen.
2. Dagegen wendet sich die Revision ohne Erfolg.
Der Senat hatte sich schon einmal mit der Frage zu befassen, wer bei einer Vertragsgestaltung wie der vorliegenden Vertragspartner der Bauhandwerker wird, die Bauherren oder der Baubetreuer (BGHZ 67, 33** > ausführlicher abgedruckt in NJW 1977, 29*0. Der Senat hat damals bei eindeutigem Wortlaut des Vertrags, wonach die Bauherren, vertreten durch den Baubetreuer, Auftraggeber waren, keinen übereinstimmenden gegenteiligen Willen der Vertragschließenden angenommen, daß Auftraggeber allein der Baubetreuer sein solle, weil der Bauhandwerker seine Auftraggeber bei Vertragsschluß etwa schon kennen müßte und nie mit einer Vielzahl ihm zunächst unbekannter Bauherren abschließen wolle. Es besage auch nichts, wenn der Baubetreuer den Rechnungs- und Zahlungsverkehr abwickle, weil das zu seinen Pflichten gegenüber dem Bauherren gehöre. Die Vereinbarung eines pauschalen Gesamtpreises für mehrere Wohnblöcke spreche ebenfalls nicht
 für eine Vertragspartnerschaft nur des Baubetreuers. An einer entsprechenden Vollmacht des Betreuers zur Vergabe der Bauarbeiten im Namen der Bauherren fehle es nicht selbst wenn mit diesen ein Festpreis vereinbart sei, der dann als Preisgarantie des Betreuers zu deuten sei. Gewisse Risiken doppelter Inanspruchnahme seien nicht zu vermeiden, vor allem, wenn mit dem Abschluß der Bauverträge im Namen des Bauherren der Zweck verfolgt werde, dem Betreuten steuerliche Vorteile zu verschaffen, wie das in aller Regel der Fall sei. Für die steuerliche Anerkennung sei erforderlich, daß die Jeweils gewählte bürgerlich-rechtliche Gestaltung ernsthaft gewollt sei. Eine bestimmte vertragliche Regelung könne nicht gleichzeitig als steuerrechtlich gewollt und als zivilrechtlich nicht gewollt angesehen werden.
Die SenatsentScheidung hat Zustimmung gefunden (vgl. etwa Crezelius NJW 1978, 2158 und WolfSteiner DNotZ 1979, 579 Fußn. 3, 591 Fußn. 21). Sie ist aber auch auf Kritik gestoßen (vgl.z.B. LG Arnsberg NJW 1978, 1588; Brych (wie schon früher) Betrieb 1979, 1589 und in Reithmann/Brych/Manhart, Kauf vom Bauträger, 3. Aufl. Rdn. 50, 51).
An ihr ist festzuhalten. Die insoweit entwickelten Grundsätze gelten auch für ein Bauvorhaben der hier in Frage stehenden Art.
a) Der Wortlaut des abgeschlossenen Werkvertrags ist eindeutig.Danach haben die Klägerinnen den Vertrag mit der "Bauherrengemeinschaft Stadtmitte-Projekt .... vertreten durch" die Baubetreuerin geschlossen. Eine
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solche Kurzbezeichnung genügt (vgl. ÖÜH NJW 1977, 294 m.N.; vgl. auch das Senatsurteil NJW 1977, 1686 zur Bezeichnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft). An der nötigen Bestimmbarkeit fehlt es nicht. Die Mitglieder der Bauherrengemeinschaft sind unschwer über die für das örtlich genau bezeichnete Bauvorhaben abgeschlossenen Erwerbsund BetreuungsVerträge zu ermitteln. Ob die Mitglieder bei Abschluß des Bauvertrags schon alle feststanden, ist bei der hier gewählten Vertragsgestaltung unerheblich.
Ferner brauchte in dem Werkvertrag keineswegs die Quote festgelegt zu werden, zu der der einzelne "Bauherr" den Werklohn schuldete. Zwar haftet er in aller Regel - auch hier - für die Herstellungskosten nur anteilig (st.Rspr., erst neuerdings wieder BGHZ 75, 26). Das hindert aber nicht, daß die künftigen Wohnungsund Teileigentümer in einer Bauerrichtungsgemeinschaft gegenüber den Bauhandwerkern auftreten, ohne dabei ihre jeweiligen Anteile schon auszuweisen.
Hier kommt zu dem eindeutigen Vertragswortlaut hinzu, daß die Cfl^Bau auf Anfrage der Klägerin zu 5 durch Schreiben vom 9. Juli 1973, also kurz nach Vertragsschluß, sich ausdrücklich selbst auf den Standpunkt gestellt hat, daß nicht sie, sondern die "Gemeinschaft der Raumeigentümer" Auftraggeber sei.
b) Der eindeutige Wortlaut des Vertrags wäre nur dann nicht maßgebend, wenn ihm der gegenteilige übereinstimmende Wille der Vertragschließenden entgegen-
stände, daß Auftraggeberin allein die Baubetreuerin
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sein solle (vgl. Senatsurteil NJW 1977, 294 m.N.). Das ist Jedoch nicht der Fall.
aa) Wenn die Schiedsgerichtsvereinbarung. also eine Nebenabrede, bei der Bezeichnung der Vertragspartner nicht ganz mit dem Werkvertrag übereinstimmt, sondern darin die Baubetreuerin unmittelbar genannt ist, so besagt das noch nicht, daß sie überhaupt Auftraggeber n hätte sein sollen. Zum einen ließe sick eher der Schluß ziehen, daß eine solche Nebenabrede dem Hauptvertrag folgt, wobei freilich zweifelhaft sein kann, ob die Baubetreuerin zu dem Abschluß einer Schiedsgerichtsvereinbarung von den Bauherren bevollmächtigt war. Zum anderen aber konnte eine lediglich zwischen den Bauhandwerkern und der Baubetreuerin geltende Schiedsgerichtsvereinbarung durchaus sinnvoll sein. Denn teilweise trat die CfBP-Bau selbst mit als Bauherrin auf; soweit sie noch ohne Vertretungsmacht handelte, konnte sie gemäß § 179 BGB auf Erfüllung in Anspruch genommen werden. Schließlich war im Interesse einheitlicher Rechtsverfolgung ausschließlich sie ermächtigt, über einen bestimmten Zeitraum hinweg nach Übergabe der Raumeinheiten Gewährleistungsansprüche gegen die Bauhandwerker geltend zu machen.
bb) Aus dem Umfang des Bauvorhabens und der damit verbünd) großen Zahl der zu erwartenden Bauherren läßt sich ebenfalls nicht der übereinstimmende Wille der Vertragschließenden herleiten, nur die Baubetreuerin habe der Vertragspartner der Bauhandwerker sein sollen.
j
Zwar ging es in der mehrfach erwähnten Senatsentscheidung BGHZ 67, 334 = NJW 1977» 294 um die Erstellung von drei wohnblockartigen Mehrfamilienhäusern mit einer nür begrenzten Zahl beteiligter Bauherren. Der Senat hatte es aber auch schon mit umfangreicheren Bauherrengemeinschaften zu tun: so waren es z.B. in der Sache NJW 1979, 2101 insgesamt 25 Wohneinheiten; im Urteil vom 6. April 1978 - VII ZR 57/77 = BauR 1978, 317 ging es um eine "größere Anzahl" von Erwerbern. In dem vom VIII. Zivilsenat entschiedenen Verfahren NJW 1959» 2160 waren an der Aufbaugemeinschaft 67 Wohnungseigentümer beteiligt.
Stadtmitteprojekte der hier in Frage stehenden Art sind zwar noch umfangreicher. Sie umfassen zudem verschiedenartige Raumeinheiten, solche die Wohnzwecken und solche die gewerblichen Zwecken dienen. Das macht aber keinen durchgreifenden Unterschied. Auch reine Wohnanlagen brauchen keineswegs einheitlich gestaltet zu sein, sondern können aus verschiedenartigen Eigentumswohnungen mit unterschiedlicher Verbindung zu gemeinschaftlichen Einrichtungen, etwa einem Schwimmbad, bestehen. Nicht selten befinden sich jedoch im Erdgeschoß solcher Wohnanlagen gewerbliche Räume, an denen Teilen	eigentum	begründet wird. Es ist nicht zu erkennen, warum
 das den Zusammenschluß aller Erwerber zu einer Bauerrichtungsgemeinschaft hindern soll. Je größer die Zahl der Beteiligten ist, desto schwieriger wird es zwar für sie, das vorgesehene Bauvorhaben gemeinschaftlich ohne fremde Hilfe zu verwirklichen. Das bedeutet aber nur, daß dann die Vereinigung aller den Bauherren obliegenden Aufgaben in einer Hand unumgänglich erscheint.
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Diese Funktion kann und soll aber gerade der Baubetreuer übernehmen (BGH BauR 1978, 317, 318). Deswegen ist es für die Erwerber nicht etwa unmöglich oder auch nur untunlich, eine Bauerrichtungsgemeinschaft zu bilden, in deren Namen der Baubetreuer dann tätig wird. Umfangreiche und komplizierte Bauvorhaben zur Errichtung von Wohnungsund Teileigentum mögen besonders gearteter Betreuung bedürfen. Gleichwohl können sie von den Erwerbern der Raumeinheiten als Bauherrengemeinschaft und müssen nicht zwangsläufig von einem Bauträger im eigenen Namen errichtet werden, der dann auch der alleinige Auftraggeber der Bauhandwerker wäre.
Stadtmitteprojekte mögen, was den Umfang und die Art der jeweiligen Vorhaben angeht, den bisher geläufigen Rahmen überschreiten. Dem Wesen nach unterscheiden sie sich von schon bekannten, gemischten Wohn- und Geschäftsanlagen aber nicht. Daher ist es nicht gerechtfertigt, sie anders zu behandeln und allein aus ihrem Umfang und ihrer Eigenart auf den übereinstimmenden Willen der Partner der zur Errichtung der Gebäude abgeschlossenen Werkverträge zu schließen, daß nicht die ausdrücklich genannte Bauherrengemeinschaft, sondern ausschließlich der Baubetreuer Auftraggeber der Handwerker sein solle. Eine andere Frage ist, wie in solchen Fällen die "anteilige" Haftung des einzelnen Bauherren zu bemessen ist, vor allem wenn und soweit sich Leistungen der Handwerker auf Sondereigentum und gemeinschaftliches Eigentum trennen lassen. Schwierigkeiten, die insoweit auftreten könnten, erscheinen nicht unüberwindbar, so daß auch aus diesem Grund nicht angenommen werden kann, eine Vertragspartnerschaft der
 Bauherren zu den Bauhandwerkern scheide nach ihrem übereinstimmenden Willen aus.
cc) Das läßt sich im übrigen auch nicht deshalb annehmen, weil es bei derartigen Bauvorhaben den Bauhandwerkern keineswegs gleichgültig sein kann und auch nicht ist, wer ihr Vertragspartner wird. Es geht zu einem erheblichen Teil um kostspielige Objekte mit beachtlichem gewerblichen Nutzwert, für die nur Erwerber mit entsprechender finanzieller Leistungsfähigkeit in Frage kommen, etwa Immobilienfonds, wie sie von der Beklagten repräsentiert werden. Deren finanzielle Leistungsfähigkeit wird sogar in der Regel auf Dauer die des Jeweiligen Baubetreuungsunternehmens übertreffen. Die Bauhandwerker müssen daher daran interessiert sein, Werklohnansprüche (mit allen Sicherungsmöglichkeiten) gerade gegen die Erwerber zu erhalten, denen als Wohnungs- bzw. Teileigentümer, also auch Miteigentümer am Grundstück, die Bauleistungen tatsächlich zufließen.
Ihrem unbezweifeibaren weiteren Interesse, es bei Errichtung des Baues und Abwicklung des gesamten Vorhabens nicht ständig mit einer Vielzahl von Bauherren zu tun zu haben, wird schon dadurch hinreichend Rechnung getragen, daß alle Bauherrenfunktionen allein vom Baubetreuer wahrgenommen werden. Dieser wiederum kann den von ihm erstrebten Gewinn auch dann erzielen, wenn er nicht Vertragspartner der Bauhandwerker ist, aber mit den von ihm betreuten Bauherren - wie hier - Festpreise vereinbart hat, über die er bei normaler Abwicklung des Bauvorhabens nicht abrechnen muß.
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dd) Deshalb besagt es auch nichts, wenn die Klägerinnen zunächst ihre nach dem einheitlich mit der Bauherren-gemeinschaft geschlossenen Bauvertrag erbrachten Leistungen einheitlich, also ohne Aufteilung auf die einzelnen Bauherren, mit der Baubetreuerin abgerechnet haben. In deren Händen, aber eben als Betreuerin, lag nach dem Willen sowohl der Bauherren, wie der Bauhandwerker der gesamte Rechnungs- und Zahlungsverkehr. Diese Vereinfachung lag im Interesse aller Beteiligten und hätte bei normaler Abwicklung des Bauvorhabens zu keinen Weiterungen geführt. Darauf kommt es allein an, alles andere wäre eine unzulässige rückschauende Betrachtung.
Denn die vereinfachende Handhabung des Rechnungs- und Zahlungsverkehrs war von vornherein für beide Teile nicht ohne Risiko. Es war vorauszusehen, daß bei Störungen in der Abwicklung des Bauvorhabens die Bauhandwerker in Schwierigkeiten geraten konnten, ihre zusammengefaßten Abrechnungen nunmehr aufgliedern zu müssen, während es für die Bauherren zu Unklarheiten kommen konnte, wie vom Baubetreuer an die Handwerker weitergeleitete Zahlungen zu verrechnen sind. Beidem wäre vorzubeugen gewesen. Daraus, daß es nicht geschehen ist, kann aber nicht geschlossen werden, daß die Vertragspartner übe re ins timmend eine einseitig für die Bauherren risikolose Vertragsgestaltung gewollt haben, nämlich, daß die Baubetreuerin der wahre Vertragspartner der Bauhandwerker sein sollte.
ee) Dabei bliebe außerdem das Interesse außer Betracht, das die Erwerber daran haben, die Bauverträge tatsächlich in ihrem Namen abschließen zu lassen, um
 sich die mit dem gewählten "Bauherrenmodell" verbundenen steuerlichen Vorteile zu verschaffen. Solche steuerlichen Anreize spielen beim Erwerb von Objekten der hier in Frage stehenden Art eine erhebliche Rolle.
Ob die erstrebten Steuervorteile erreicht werden, hängt von verschiedenen Voraussetzungen ab, die erfüllt sein müssen, damit der Steuerpflichtige als "Bauherr" anerkannt wird. Er wird das nur, wenn er auf eigene Rechnung und Gefahr baut oder bauen läßt, was unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles nach dem wirklichen Gehalt der von den Parteien getroffenen Vereinbarungen und deren tatsächlicher Durchführung zu entscheiden ist (§7 Abs. 5 a.F. EStG, § 11 c EStDV, Abschnitt 56 a.F. EStR; vgl. auch BFHE 90, 534, 537).
Wenn danach auch nicht immer sicher vorausgesagt werden kann, ob ein Bauinteressent schließlich als "Bauherr" anerkannt wird, so ist ihm die Anerkennung Jedoch grundsätzlich bereits dann zu versagen, wenn er aus den Verträgen über die Ausführung des Bauvorhabens weder berechtigt noch verpflichtet wird.
Daran hat schon der sog. Bauherrenerlaß des Bundesfinanzministeriums vom 31. August 1972 (BStBl I 486 = Betrieb 1972, 1749) in Buchstabe i) angeknüpft. Dabei sind die Oberfinanzdirektionen geblieben (vgl. die Rundverfügungen der OFD Hannover vom 12. September 1977 -Betrieb 1977» 2204 und vom 2. Oktober 1978 = Betrieb 1978, 2047). Auch der Bundesfinanzhof hat sich dem angeschlossen (vgl. Urteil vom 15. März 1973 BStBl II 593 = Betrieb 1973, 1628; vgl. auch das zu dem Investitionszulagen-
 
gesetz ergangene Urteil vom 25. Juni 1976 BStBl II 728 = Betrieb 1976, 1893). Es ist deshalb zur Anerkennung der steuerlichen Bauherreneigenschaft in der Regel - bis auf seltene Ausnahmen - unumgänglich, daß die Verträge über die Bauausführung mit den einzelnen Unternehmern in offener Stellvertretung für die Bauinteressenten abgeschlossen werden.
Wenn daher die Erwerber von Wohnungsund Teileigentum an dem Stadtmitteprojekt überhaupt die Aussicht haben wollten, steuerlich als Bauherren anerkannt zu werden, mußten sie die Verträge mit den Bauhandwerkern unmittelbar abschließen, so wie es nach dem eindeutigen Wortlaut des Bauvertrags hier auch geschehen ist. Dabei war für die steuerliche Anerkennung erforderlich, daß die gewählte bürgerlich-rechtliche Gestaltung auch ernsthaft gewollt war (BGHZ 67, 334, 338 m.N.). Da die Errichtung der Wohn- und Geschäftszentren die Billigung der zuständigen Behörden gefunden haben muß und den Interessenten auch steuerliche Anreize für den Er-
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werb geboten werden sollten, mögen die Finanzbehörden später bei der Anwendung des Bauherrenerlasses nicht kleinlich gewesen sein. Daß sie von dem Erfordernis der unmittelbaren Berechtigung und Verpflichtung der Interessenten aus den Verträgen über die Ausführung des Bauvorhabens abgehen würden, war jedoch schon aus Gründen der Gleichbehandlung mit anderen Projekten nicht zu erwarten. Denn dann hätten die Interessenten schwerlich das für einen Bauherrn typische Risiko getragen, auf das es für die Anerkennung der Bauherreneigenschaft schon immer ankam. Dem haben die Parteien und die Baubetreuerin mit der gewählten Vertragsgestaltung er-
sichtlich Vorbeugen wollen. Das allein ist entscheidend.
Bei dieser Sachlage muß davon ausgegangen werden, daß der Abschluß des Werkvertrags zwischen den Parteien, so wie es dessen eindeutiger Wortlaut wiedergibt, auch ernstlich gewollt war. Wäre er es nicht, würde das bedeuten, daß der Vertrag zur Täuschung der Finan*behör-den so abgefaßt worden wäre. Das kann den Parteien nicht unterstellt werden.
ff) Soweit die Klägerinnen sich, nachdem es zu Störungen bei der Abwicklung des Bauvorhabens gekommen war, zunächst an die OI^M-Bau gehalten haben, um von ihr die noch ausstehenden Zahlungen zu erhalten, kann daraus für die Frage, wer die Partner der vor Baubeginn abgeschlossenen Werkverträge sind, nichts hergeleitet werden. Abgesehen davon, daß diese Maßnahmen mittelbar auch der Entlastung der Bauherren dienten, von denen die Klägerinnen nichts einzufordern brauchten, soweit sie von der C^^-Bau befriedigt wurden, machten sich die Klägerinnen damit lediglich den Standpunkt der CW-Bau zu eigen, selbst Vertragspartnerin zu sein. Das bot den Klägerinnen die Möglichkeit, unter Umständen schneller zu ihrem Geld zu kommen. Dagegen läßt ihr Verhalten nicht den Schluß zu, sie hätten von Anfang an nur die O^Bau in deren Einvernehmen als Auftraggeberin angesehen. Dieser Schluß ist hier umso weniger möglich, als die Klägerinnen das gegen die CflP-Bau angestrengte Schiedsgerichtsverfahren sogar ausdrücklich gegen sie als Vertreterin der Bauherrenge-
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meinschaft gerichtet haben. Sie haben dann später die Klagsumme auf die einzelnen Bauherren aufgeteilt. Gegen diese ist die Schiedsklage aber abgewiesen worden, weil die Schiedsgerichtsvereinbarung mit ihnen nicht wirksam zustande gekommen sei.
c) Die CBB^Bau war von der Beklagten auch bevollmächtigt. den Werkvertrag mit den Klägerinnen in ihrem Namen abzuschließen. Das ergibt sich wiederum eindeutig aus dem Betreuungsvertrag (§§ 2, 3, 5), wonach die C^B-Bau ermächtigt wurde, das Bauvorhaben im Namen und für Rechnung der Bauherren vorzubereiten und durchzuführen, sie u.a. gegenüber Bauausführenden, Lieferanten usw. zu vertreten, sowie alle Bauleistungen für die Bauherren zu vergeben.
Daß der CflP-Bau nach dem Betreuungsvertrag noch weitergehende Rechte eingeräumt worden sind, nämlich die Eigentumsverhältnisse zu regeln, die Gemeinschaftsordnung festzulegen und im Interesse einheitlicher Rechtsverfolgung über einen gewissen Zeitraum hinweg die Gewährleistungsansprüche ausschließlich wahrzunehmen, steht dem nicht entgegen. Das erklärt sich aus der Notwendigkeit, bei einem so umfangreichen Projekt die Bauherrenfunktionen möglichst weitgehend in einer Hand zu vereinigen, um das von den Bauherren erstrebte gemeinsame Ziel reibungslos zu erreichen. Dasselbe gilt für die Bestimmung im Betreuungsvertrag (§9), in der der Betreuungsvertrag mit dem von der C0P~Bau und der Stadt über die Errichtung des Wohn- und Geschäftszentrums geschlossenen Vertrag verklammert wurde. Das alles
 ändert an der nach außen hin unbeschränkten Bevollmächtigung der Baubetreuerin, die Bauleistungen im Namen der Bauherren zu vergeben, nichts.
Daß die Vereinbarung eines Festpreises für eine solche Bevollmächtigung kein Hinderungsgrund ist und daß die Bevollmächtigung auch ernsthaft gewollt sein muß, um die erstrebten Steuervorteile zu erlangen, hat der Senat bereits in BGHZ 67, 334, 337 ff ausgeführt. Das gilt auch hier. In Jener Entscheidung hat sich der Senat ferner mit den Risiken auseinandergesetzt, die mit der unmittelbaren Beauftragung der Handwerker und der Zwischenschaltung des Baubetreuers für den Bauherren verbunden sind. Sie bestehen in gleichem Maße in Fällen der vorliegenden Art, nötigen aber nicht zu einer grundsätzlich anderen Beurteilung. Sie sind hier wie da unvermeidbar, wenn die von den Beteiligten insgesamt erstrebten - auch steuerlichen - Ziele erreicht werden sollen.
Daß das von der Revision angeführte Senatsurteil vom 28. November 1968 (VII ZR 163/66 = Schäfer/Finnern Z 2.13 Bl. 30) einen anders gelagerten Fall mit einer dem Betreuer nur in beschränktem Umfang erteilten Vollmacht betrifft, hat der Senat bereits in BGHZ 67, 334,
336 ausgeführt. Auch das von der Revision weiter erwähnte Urteil des Bundesgerichtshofs vom 1. Dezember 1965 (I b ZR 148/63 = LM BGB § 164 Nr. 26) hat einen anderen, nicht vergleichbaren Sachverhalt zu dem Gegenstand, nämlich die Entlohnung eines Fuhrunternehmers durch eine Molkerei, die ihn damit betraut hatte, Milch von den Erzeugern zur Molkerei zu befördern.
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d) Die von der Revision in diesem Zusammenhang erhobenen Verfahrensrügen hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet (§ 565 a ZPO).
II.
Zu Unrecht meint die Revision, das Landgericht hätte kein Grundurteil erlassen dürfen, ohne zu untersuchen, mit welchem Inhalt ein Schuldverhältnis zwischen den Klägerinnen und der Beklagten begründet worden sei. Das Landgericht geht von einer anteiligen Haftung der Mitglieder der Bauherrengemeinschaft aus und befindet sich damit im Einklang mit der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (zuletzt BGHZ 75, 26). Die Klägerinnen nehmen die Beklagte für den restlichen Werklohn auch nur in Höhe ihres Miteigentumsanteils in Anspruch, wie das im Zweifel bei der Errichtung eines Baues durch künftige Wohnungsund Teileigentümer auch gewollt sein wird. Hier ist zudem in den von den Bauherren mit der CflB-Bau geschlossenen BetreuungsVerträgen (Vorbemerkung) festgelegt, daß sich die Größe des jeweiligen Miteigentumsanteils "nach dem Verhältnis des Wertes seines Wohnungs- bzw. Teileigentums zu dem Gesamtwert der Gebäulichkeiten" richtet. Die Feststellung des Anteils der Beklagten an etwaigem noch ausstehenden Restwerklohn der Klägerinnen ist dapit durchaus möglich, gehört aber in das Betragsverfahren.
Nach alledem ist die Revision der Beklagten mit der Kostenfolge des § 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen.
Vogt
 Recken
Girisch
 Bliesener
Meise