Volltext der Entscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
2081 070
IM NAMEN DES VOLKES
137/66
URTEIL
Verkündet am
10o Oktober 1968 Körn ?
Ju s t i zh aup t s c kre t als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Beklagten2 Berufungsklägers und Revisionsklägers ,
- Prozeßbevollmächtigtes Rechtsanwälte
gegen
1)
2)
3)
4)
5)
Kläger, Berufungsbeklagte und Revisionsbeklagte,
- Prozeßbevollmächtigters Rechtsanwalt
Der VIIo Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 10* Oktober 1968 unter Mitwirkung des Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofs Glanzmann und der Bundesrichter Erbel, Hubert Meyer,
Dr0 Vogt und Finke
für Recht erkannt:
Die Revision des Beklagten gegen das Urteil des 1o Zivilsenats des Hanseatischen Oberlande sgerichts in Bremen vom 29, Juli 1966 wird zurückgewieseno
Der Beklagte hat die Kosten der Revision zu
tragen»
Von Rechts wegen
(Tatbestand:
Durch Vertrag vor dem Notar Dr» in Bremen
vom 21o September 1962 verkaufte der Beklagte, der hierbei für die Kläger teils als Bevollmächtigter, teils als Nachlaßpfleger handelte, das Grundstück Bremen, Sd^str, ^ für 55«000 DM an den Kaufmann Fred in Bremen, Nach § 4 des Vertrags war der
Kaufpreis bis zu dem 15» Oktober 1962 bei dem Notar zu hinterlegen, der angewiesen wurde, etwaige Belastungen aus dem Kaufpreis abzulösen und den Rest an den Beklagten nach Einreichung der Auflassungserklärung auszuzahlen o Nachdem das Nachlaßgericht den Vertrag genehmigt hatte, ließ der Beklagte das Grundstück durch Vertrag
vom 27 o November 1962 vor Notar Dr* an den Käu-
fen S^PiK aufo Der Kaufpreis war bis zu diesem Zeit punkt noch nicht hinterlegt* Es lag lediglich ein Schreiben des Bankhauses Carl ?0 & Go vom 14o
November 1962 vor, wonach diese Bank sich unter bestimmten Bedingungen bereit erklärte, an für
den Ankauf des Grundstücks einen Zwischenkredit von IIOoOOO DM zu gewähreno Die Bank zahlte 15*000 DM an die Kläger, verweigerte jedoch weitere Zahlungen*
Das inzwischen auf umgeschriebene Gründet! ck
wurde zwangsversteigert * Die Kläger erhielten aus dem Versteigerungserlös noch 7«535?04 DM (nach Angabe des Beklagten auf Grund der Abtretung einer für den Schwie gersohn des Bürovorstehers B^der Notare eingetrage nen Grund schuld).
Sie verlangen in Höhe des nicht erhaltenen Restkaufpreises von 32 * 464? 96 DM Schadensersatz vom Beklagten mit der Begründung, er habe schuldhaft seine Pflichten als Nachlaßpfleger und als Beauftragter der Kläger zu 1 und 2 verletzt, weil er in Abweichung von § 4 des Kaufvertrages auf die Hinterlegung des Kaufpreises bei dem Notar verzichtet und die Auflassung erklärt habe, ohne daß die Zahlung des Kaufpreises sichergeotellt gewesen sei*
Der Beklagte v/endet ein, er habe darauf vertrauen dürfen, daß die Notare Dr* und <T(|^ den Grund-
stücksverkauf ordnungsgemäß erledigten* Der Bürovorsteher dieser Notare habe ihm erklärt, die Auflassung sei zur Beschaffung des Kaufpreises unbedingt erforder lieh, weil der Käufer eine Grundschuld zur
Sicherung des von der Bank zugesagten Zwischenkredits
bestellen müsse„ Die Kläger seien nicht durch ihn, sondern durch die Notare geschädigt worden, die den Grundschuldhrief bis zur Zahlung des Kaufpreises hätten zurückhalten müssen<,
Die Vorinstanzen haben der Klage stattgegeben«
Mit seiner Revision erstrebt der Beklagte die Abv/eisung der Klage» Die Kläger beantragen, die Revision zurückzuweisen»
Entscheidungsgründe t
I„
Das Berufungsgericht stellt fest, daß nach dem notariellen Kaufvertrag vom 27» September 1962 der Beklagte die Auflassung erst erklären sollte, wenn der Kaufpreis bei dem Notar hinterlegt war,
Diese Auslegung bindet das Revisionsgericht <,
Was die Revision gegen sie anführt, greift m unzulässiger Weise in die Befugnisse des Tatrichters ein0
1 o) Der Beklagte hatte schon in den Tatsacheninstanzen die Auffassung vertreten, aus § 2 des Vertrags ergebe sich, daß nur die Übergabe ("Lieferung") des Grundstücks, nicht aber die Auflassung von der Hinterlegung des Kaufpreises abhängen solle« Das Berufungsgericht befaßt sich mit dieser Ansicht und bezeichnet sie rechtsfehlerfrei als unrichtig»
2c) Es kommt nicht darauf an, oh alle behördlichen Genehmigungen bis zu dem 15» Oktober 1962 - dem Tage, bis zu dem der Kaufpreis zu hinterlegen war - zu beschaffen waren» Es ist im Vertrag nirgends gesagt, daß der Kaufpreis erst nach Erteilung aller Genehmigungen zu hinterlegen warQ Im Übrigen war es nicht so sehr die Frist vom 15o Oktober 1962, die die Kläger sicherte, sondern die Regelung, daß die Auflassungserklärung erst einzureichen war, wenn das Geld hinterlegt war» Dann erst und nicht schon allein nach Erteilung der Genehmigungen sollte die Auflassungsurkunde dem Grundbuch amt eingereicht werden, wie die Feststellungen des Berufungsgerichts ergeben«
3o) Dieses brauchte zu der von der Revision gewünschten Auslegung auch nicht mit Rücksicht auf § 4 Abs«, 2 Satz 2 des Kaufvertrags zu gelangen« Diese Klausel läßt zwar auf die Absicht des Käufers schließen, sich durch Beleihung des Grundstücks einen Kredit zu beschaffen und daraus den Kaufpreis zu dem Teil zu bestreiten« Wie das zu bev/erksteiligen war, war aber seine Sache. Der Vertrag läßt nicht erkennen, daß er von dem Gelingen seines Plans seine Verpflichtungen gegenüber den Klägern abhängig gemacht hätte« Im Gegenteil hat er sich ohne Bedingung verpflichtet, den Kaufpreis bis zu dem 15« Oktober 1962 zu hinterlegen, und den Klägern ein Rüektrittsrecht für den FpII eingeräumt, daß er seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkam« Das Berufungsgericht brauchte daher dem Vertrag keineswegs zu entnehmen, daß die Kläger die Auflassung als Vorleistung geschuldet haben sollten«
II.
Wie schon erwähnt, sieht das Berufungsgericht die Pflichtverletzung des Beklagten darin, daß er, vom Kaufvertrag abweichend, die Auflassung erklärte, obwohl der Kaufpreis noch nicht hinterlegt war0 Das Berufungsgericht führt aus, mit diesem Verhalten habe er eine vertragliche Sicherheit aus der Hand gegeben, die jedes Risiko der Kläger ausgeschlossen hätte, Diese Sicherung sei auch nicht annähernd durch die Kreditzusage des Bankhauses PflB & Co ersetzt worden,
Der Beklagte habe auch fahrlässig gehandelt. Als wirtschaftlich nicht unerfahrener Mann habe er wissen müssen und tatsächlich auch gewußt, daß man als Grundstücksverkäufer den Grundwert erst aus der Hand geben dürfte, wenn der Kaufpreis bezahlt oder einwandfrei sichergestellt sei. Er sei sich auch der Tatsache bewußt gewesen, daß er die im Kaufvertrag begründete Sicherung der Kläger, die er selbst bei Abschluß dieses Vertrags verlangt habe, bei der Auflassung wieder auf gab und damit die Rechtsstellung der Verkäufer erheblich verschlechterte.
Diese den Pflichtverstoß und das Verschulden des Beklagten betreffenden Erwägungen sind im Berufungsurteil näher ausgeführt und durch Anführung von Einzelumständen gestützt. In diese weitgehend tatrichterliche Würdigung kann das Revisionsgericht nicht eingreifen.
Eine Verletzung sachlichen Rechts, die im Ergebnis den Beklagten benachteiligt, liegt nicht vor.
Auch sind die in diesem Zusammenhang von der Revision erhobenen Rügen unbegründet«
Ihre Ausführungen beruhen vorwiegend auf ihrer oben unter I behandelten, nicht beachtlichen Vertragsauslegung «
Ferner befaßt sie sich mit Ausführungen des Berufungsgerichts zu der Frage, ob das vom Beklagten für die Kläger heraufbeschworene Risiko vermindert v/orden wäre, wenn der Rotar den für die Bausparkasse des Käufers auszufertigenden Grundschuldbrief einbehalten hätte« Das Berufungsgericht sagt dazu, eine solche Einbehaltung sei nicht vereinbart worden und würde im übrigen die für die Kläger bestehende Gefahr nicht beseitigt haben« So hätte die zunächst bestehende Eigentümergrundsehuld beim Käufer gepfändet oder von ihm an einen Dritten abgetreten werden können«
An diese letzte Erwägung knüpft die Revision an und meint, das Berufungsgericht habe nicht bedacht, daß der Käufer die Eigentümergrundschuld auch an die Batik hätte abtreten können«
Die Rüge ist unbegründet« Es mag davon ausgegangen werden, daß eine vorläufige Eigentümergrundschuld entstanden ist (§§ 1192, 1163 Abs« 2 BGB), weil der Brief der Grundschuldgläubigerin noch nicht übergeben und, worüber aber nichts festgestellt ist, auch keine die Übergabe ersetzende Vereinbarung nach § 1117 Abs« 2 BGB getroffen worden war« Daß dann Sieraers die Eigentümergrundschuld an die Bank hätte abtreten l^^nen« ist jedoch für die Entscheidung des
Rechtsstreits nicht von Bedeutung. Eine derartige Abtretung, die übrigens die Zahlung des Kaufpreises noch nicht garantiert hätte, ist nicht vorgesehen und nicht vorgenommon worden. Auf der anderen Seite stellte gerade die Möglichkeit einer Verfügung des Käufers über die Eigentümergrundschuld ein Risiko für die Kläger dar. Jedenfalls hat das Berufungsgericht recht mit der Ansicht, daß ohne Rücksicht darauf, was mit dem Grundschuldbrief hätte geschehen können, der Beklagte fahrlässig handelte, wenn er entgegen der ursprünglichen Abmachung im notariellen Kaufvertrag das Grundstückseigentum vor Eingang des Kaufpreises beim Notar aus der Hand gab. Baß er damit den Klägern ein erhebliches Risiko aufbürdete und ihre Stellung verschlechterte, konnte ihm bei Beobachtung der gebotenen Sorgfalt nicht entgehen. Bas gilt auch dann, wenn etwa einer der Notare eine Belehrungspflicht verletzt haben sollte.
XII.
Nach dem Berufungsurteil hat der Beklagte den '’eingetretenen Schaden” auch verursacht.
1.) Bas Berufungsgericht geht davon aus, daß der '’eingetretene Schaden” 32.464 <>96 BM ausmacht, also den Betrag, der den Klägern an dem ausbedungenen Kaufpreis von 55o000 BM fehlt. Bas trifft zu, wenn davon ausgegangen v/ird, daß bei pflichtgemäßem Verhalten des Beklagten entv/eder der Kaufvertrag mit S^f^ ordnungsgemäß abgev/ickelt v/orden wäre oder das Grundstück jedenfalls 55.000 BM wert v/ar und zu diesem Preis an einen anderen hätte verkauft werden können. Von einer
dieser Möglichkeiten durfte das Berufungsgericht ausgehen? weil der Beklagte die Höhe des Schadens nicht Bestritten hatte (vgl« den Anfang der Entscheidunga-gründe des Landgerichts-Urteils)o
2») In jedem Fall ist nach dem Berufungsurteil das Verhalten des Beklagten ursächlich dafür? daß die Kläger ihr Eigentum verloren haben? ohne einen angemessenen Gegenwert zu erlangen»
a) Die Revision? die die Ursächlichkeit verneint? greift zunächst die vom Berufungsgericht erörterte? aber offengelassene Frage auf? ob die vor der Auflassung vereinbarte Abweichung vom ursprünglichen Kaufvertrag zu ihrer Wirksamkeit der Form des § 313 BGB bedurft hätte0 Sie meint? das sei zu bejahen» Die Auflassung und Eintragung im Grundbuch hätten
den unwirksamen geänderten Kaufvertrag schon deshalb nicht wirksam gemacht? weil es an einer Genehmigung des Nachlaßgerichts und der Kläger zu 1 und 2 fehle» Mangels dieser Genehmigungen sei aber auch die Auflassung? die nun einen veränderten Inhalt gehabt habe? unwirksam» Deshalb habe mit der Eintragung im
Grundbuch kein Eigentum erworben» Die Kläger hätten ihr Eigentum erst mit der Rechtskraft des Zuschlags irn Zwangsversteigerungsverfahren verloren»
Auch wenn man letzteres mit der Revision annimmt? so ist doch der Eigentumsverlust durch den Beklagten verursacht worden? der das Grundstück an auf-
gelassen und seine Eintragung als Eigentümer im Grundbuch bewilligt hat» Selbst wenn Gas Eigentum
nicht schon mit der Eintragung erworben hat? so ist
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mit ihr doch erst die Möglichkeit geschaffen worden, daß die Zwangsversteigerung angeordnet und durchgeführt wurdeo Diese Folge kann auch nach den gegebenen Umständen keineswegs als ungewöhnlich angesehen werden«
b) Das Berufungsgericht führt aus, der Ursachen-zusammerihang zwischen der Pflichtverletzung des Beklagten und dem Schadenseintritt sei nicht unterbrochen worden, wenn die Notare es pflichtwidrig versäumt haben sollten, dafür zu sorgen, daß der oben zu II erwähnte Grund Schuldbrief an den Gläubiger erst nach Zahlung des Kaufpreises ausgehändigt wurde.
Dem ist zuzustimmen. Einmal steht gar nicht fest, wie sich die Dinge entwickelt hätten, wenn die Notare den Brief zurückgehalten hätten. Im übrigen hätte es zu einem solchen Fehler der Notare gar nicht kommen können, wenn der Beklagte sich auf eine Änderung des Kaufvertrags nicht eingelassen hätte. Auch liegen Fehler dieser Art, wie das Berufungsgericht richtig ausführt, nicht außerhalb aller Wahrscheinlichkeit•
Die Revision weist in diesem Zusammenhang wiederum . nur auf die oben (II) erörterte Möglichkeit der Abtretung der Eigentümergrundschuld an die Bank hin. Dieser Gesichtspunkt ist augenscheinlich nicht geeignet, die Ursächlichkeit des Verhaltens des Beklagten auszuräumen.
Schließlich bleibt auch dann, wenn einem der Notare in anderer Hinsicht eine Pflichtverletzung zur Last fiele, das Handeln des Beklagten mindestens mitursächlich, was genügt.
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IV*
Per von der Revision neu erhobene Einwand eines mitwirkenden Verschuldens der Kläger ist offensichtlich unbegründete
V.
Pie Rügen der Revision greifen demnach nicht durch * Pas Urteil enthält auch sonst im Ergebnis keinen Rechtofehler zu dem Nachteil des Beklagten.» Pie Revision ist daher mit der Kostenfolge aus § 97 ZPO zu-rü c kzuw e i s en.
Ulanzmann
Vogt
Erbel
Pinke
Meyer
