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BGH · VII ZR 130/78

Gericht: BGH · Aktenzeichen: VII ZR 130/78

- Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr Der VII« Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mlindliche Verhandlung vom 17« Januar 1980 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Vogt sowie die Richter Dr. Girisch, Meise» Dr. Recken und Bliesener für Recht erkannt: Darin heißt ee, daß die Raumelnhelten von der Beklagten als 11 Bauherr" in eigenem Namen und für eigene Rechnung erstellt werden (§ 1) und die Cfl^Bau im Wege der Vollbetreuung beauftragt und ermächtigt wird, das Bauvorhaben im Namen und für Rechnung des Bauherrn vorzubereiten und durchzuführen (§§ 2, 3)* Alle Bauleistungen sollten im Namen und für Rechnung des Bauherrn vergeben werden (§6). In einer Zusatzvereinbarung vom gleichen Tage wurde bestimmt, die CflP-Bau habe im Vertrag mit dem Rohbauuntemehmer festzulegen, daß dieser Zahlungen des Bauherrn an die Betreuerin insoweit gelten läßt, als sie den Anteil des Bauherrn an den Unternehmerleistungen betreffen, der Bauherr somit durch Zahlungen an die Betreuerin von seiner Zahlungsverpflichtung gegenüber dem Rohbauunternehmer frei werde. In den mit ihr geschlossenen Werkverträgen ist durchweg als "Bauherr", der den Auftrag erteilt, die "Bauherrengemeinschaft Stadtmitteprojekt Mm vertreten durch die CflB-Bau KG...." angeführt. Das Landgericht hat die Klage in Höhe von 2.501,59 DM abgewiesen, sie im übrigen aber dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt. 1. Das Berufungsgericht hält nach dem eindeutigen Wortlaut der mit der Klägerin abgeschlossenen Werkverträge die Beklagte als Mitglied der "Bauherrengemein-schaft" für die Vertragspartnerin der Klägerin und nicht die CBB~Bau. Diese sei nur als Vertreterin der Bauherren aufgetreten. Ein übereinstimmender gegenteiliger Wille, daß trotz des eindeutigen Wortlauts die C(H^Bau der Vertragspartner der Klägerin habe sein sollen, könne nicht festgestellt werden. Die CSB~Bau sei auch zu dem Abschluß der Werkverträge mit den Bauhandwerkern im Namen der Bauherren bevollmächtigt gewesen. Der Senat hatte sich schon einmal mit der Frage zu befassen, wer bei einer Vertragsgestaltung wie der vorliegenden Vertragspartner der Bauhandwerker wird, die Bauherren oder der Baubetreuer (BGHZ 67, 33** * ausführlicher abgedruckt in NJW 1977* 29*0. Der Senat hat damals bei eindeutigem Wortlaut des Vertrags, wonach die Bauherren, vertreten durch den Baubetreuer, Auftraggeber waren, keinen übereinstimmenden gegenteiligen Willen der Vertragschließenden angenommen, daß Auftraggeber allein der Baubetreuer sein solle, weil der Bauhand werker seine Auftraggeber bei VertragsSchluß etwa schon kennen müßte und nie mit einer Vielzahl ihm zunächst unbekannter Bauherren abschließen wolle. Es besage auch nichts, wenn der Baubetreuer den Rechnungs- und Zahlungsverkehr abwickle, weil das zu seinen Pflichten gegenüber dem Bauherren gehöre. An einer entsprechenden Vollmacht des Betreuers zur Vergabe der Bauarbeiten im Namen der Bauherren fehle es nicht, selbst wenn mit diesen ein Festpreis vereinbart sei, der dann als Preisgarantie Gewisse Risiken doppelter Inanspruchnahne seien nicht zu vermeiden, vor allem» wenn mit dem AbschluB der Bauverträge im Namen des Bauherren der Zweck verfolgt werde» dem Betreuten steuerliche Vorteile zu verschaffen, wie das in aller Regel der Fall sei* Für die steuerliche Anerkennung sei erforderlich, daß die jeweils gewählte bürgerlich-rechtliche Gestaltung ernsthaft gewollt sei. Das hindert aber nicht, daß die künftigen Wohnungsund Teileigentümer in einer Bauerrichtungsgemeinschaft gegenüber den Bauhandwerkem auftreten, ohne dabei ihre jeweiligen Anteile schon auszuweisen. b) Der eindeutige Wortlaut des Vertrags wäre nur dann nicht maßgebend, wenn ihm der gegenteilige übereinstimmende Wille der Vertragschließenden entgegenstände, daß Auftraggeberin allein die Baubetreuerin sein solle (vgl. also Nebenabreden, bei der Bezeichnung der Vertragspartner nicht ganz mit dem Werkvertrag übereinstimmen, sondern darin die Baubetreuerin unmittelbar genannt ist, so besagt das noch nicht, daß sie überhaupt Auftraggeberin hätte sein sollen. bb) Aus dem Umfang des Bauvorhabens und der damit verbu großen Zahl der zu erwartenden Bauherren läßt sich ebenfalls nicht der übereinstimmende Wille der Vertragschließenden herleiten, nur die Baubetreuerin habe der Vertragspartner der Bauhandwerker sein sollen. Deswegen ist es für die Erwerber nicht etwa unmöglich oder auch nur untunlich, eine Bauerrichtungsgemeinschaft zu bilden, in deren Namen der Baubetreuer dann tätig wird. Daher ist es nicht gerechtfertigt, sie anders zu behandeln und allein aus ihrem Umfang und ihrer Eigenart auf den übereinstimmenden Willen der Partner der zur Errichtung der Gebäude abgeschlossenen Werkverträge zu schließen, daß nicht die ausdrücklich genannte Bauherrengemeinschaft, sondern ausschließlich der Baubetreuer Auftraggeber der Handwerker sein solle. Schwierigkeiten, die insoweit auftreten könnten, erscheinen nicht unüberwindbar, so daß auch aus diesem Grund nicht angenommen werden kann, eine Vertragspartnerschaft der Bauherren zu den Bauhandwerkem scheide nach ihrem übereinstimmenden Willen aus. cc) Das läßt sich im übrigen auch nicht deshalb annehmen, weil es bei derartigen Bauvorhaben den Bauhandwerkem keineswegs gleichgültig sein kann und auch nicht ist, wer ihr Vertragspartner wird. Ihrem unbezeifeibaren weiteren Interesse, es bei Errichtung des Baues und Abwicklung des gesamten Vorhabens nicht ständig mit einer Vielzahl von Bauherren zu tun zu haben, wird schon dadurch hinreichend Rechnung getragen, daß alle Bauherrenfunktionen allein vom Baubetreuer wahrgenommen werden. Dieser wiederum kann den von ihm erstrebten Gewinn auch dann erzielen, wenn er nicht Vertragspartner der Bauhandwerker ist, aber mit den von ihm betreuten Bauherren - wie hier - Festpreise vereinbart hat, über die er bei normaler Abwicklung des Bauvorhabens nicht abrechnen muß. dd) Deshalb besagt es auch nichts, wenn die Klägerin zunächst ihre nach dem einheitlich mit der Bauherrengemeinschaft geschlossenen Bauvertrag erbrachten Leistungen einheitlich, also ohne Aufteilung auf die einzelnen Bauherren, mit der Baubetreuerin abgerechnet hat. Es war vorauszusehen, daß bei Störungen in der Abwicklung des Bauvorhabens die Bauhandwerker in Schwierigkeiten geraten konnten, ihre zusammengefaßten Abrechnungen nunmehr aufgliedern zu müssen, während es für die Bauherren zu Unklarheiten kommen konnte, wie vom Baubetreuer an die Handwerker weitergeleitete Zahlungen zu verrechnen sind. Daraus, daß es nicht geschehen ist, kann aber nicht geschlossen werden, daß die Vertragspartner übereinstimmend eine einseitig für die Bauherren risikolose Vertragsgestaltung gewollt haben, nämlich, daß die Baubetreuerin der wahre Vertragspartner der Bauhandwerker sein sollte. Wenn danach auch nicht immer sicher vorausgesagt werden kann, ob ein Bauinteressent schließlich als "Bauherr" anerkannt wird, so ist ihm die Anerkennung jedoch grundsätzlich bereits dann zu versagen, wenn er aus den Verträgen Uber die Ausführung des Bauvorhabens weder berechtigt noch verpflichtet wird. Es ist deshalb zur Anerkennung der steuerlichen Bauherreneigenschaft in der Regel - bis auf seltene Ausnahmen - unumgänglich, daß die Verträge über die Bauausführung mit den einzelnen Unternehmern in offener Stellvertretung für die Bauinteressenten abgeschlossen werden. zu werden, mußten sie die Verträge mit den Bauhandwerkem unmittelbar abschließen, so wie es nach dem eindeutigen Wortlaut der Bauverträge hier auch geschehen ist. Da die Errichtung der Wohn- und Geschäftszentren die Billigung der zuständigen Behörden gefunden haben muß und den Interessenten auch steuerliche Anreize für den Erwerb geboten werden sollten, mögen die Finanzbehörden später bei der Anwendung des Bauherrenerlasses nicht kleinlich gewesen sein. Daß sie von dem Erfordernis der unmittelbaren Berechtigung und Verpflichtung der Interessenten aus den Verträgen über die Ausführung des Bauvorhabens abgehen würden, war jedoch schon aus Gründen der Gleichbehandlung mit anderen Projekten nicht zu erwarten. Bei dieser Sachlage muß davon ausgegangen werden, daß der Abschluß der Werkverträge zwischen den Parteien, so wie es ihr eindeutiger Wortlaut wiedergibt, auch ernstlich gewollt war. ff) Soweit die Klägerin sich, nachdem es zu Störungen bei der Abwicklung des Bauvorhabens gekommen war, zunächst an die CW^Bau gehalten hat, um von ihr die noch ausstehenden Zahlungen zu erhalten, kann daraus für die Frage, wer die Partner der vor Baubeginn abgeschlossenen Werkverträge sind, nichts hergeleitet werden. Das ergibt sich wiederum eindeutig aus dem Betreuungsvertrag (§§ 2, 3, 6), wonach die CBP-Bau ermächtigt wurde, das Bauvorhaben im Namen und für Rechnung der Bauherren vorzubereiten und durchzuführen, sie u.a. gegenüber Bauausführenden, Lieferanten usw. Auch die Zusatzvereinbarung, wonach die Betreuerin mit dem Rohbauunternehmer zu vereinbaren hatte, daß der Bauherr durch Zahlungen an die Betreuerin von seiner Zahlungsverpflichtung gegenüber dem Rohbauunternehmer befreit werden solle, ist nur verständlich, wenn die Werkverträge im Namen des Bauherren mit dem Bauhandwerker geschlossen werden. Dad dar C|B-Bau nach dan Betreuung«vertrag noch weitergehende Rechte eingeräumt worden sind, nämlich die Eigentumsverhältnisse zu regeln, die Gemeinschafts-Ordnung festzulegen und im Interesse einheitlicher Rechtsverfolgung über einen gewissen Zeitraum hinweg die Gewährleistungsansprüche ausschließlich wahrzunehmen, steht dem nicht entgegen« Das erklärt sich aus der Notwendigkeit, bei einem so umfangreichen Projekt die Bauherrenfunktionen möglichst weitgehend in einer Hand zu vereinigen, um das von den Bauherren erstrebte gemeinsame Ziel reibungslos zu erreichen« Dasselbe gilt für die Bestimmung im Betreuungsvertrag (§ 10), in der der Betreuungsvertrag mit dem von der CBp-Bau und der Stadt über die Errichtung des Wohn- und Geschäftszentrums geschlossenen Vertrag verklammert wurde« Das alles ändert an der nach außen hin unbeschränkten Bevollmächtigung der Baubetreuerin, die Bauleistungen im Namen der Bauherren zu vergeben, nichts. Daß die Vereinbarung eines Festpreises für eine solche Bevollmächtigung kein Hinderungsgrund ist und daß die Bevollmächtigung auch ernsthaft gewollt sein muß, um die erstrebten Steuervorteile zu erlangen, hat der Senat bereits in BGHZ 67, 334, 337 ff ausgeführt. Das gilt auch hier« In jener Entscheidung hat sich der Senat ferner mit den Risiken auseinandergesetzt, die mit der unmittelbaren Beauftragung der Handwerker und der Zwischenschaltung des Baubetreuers für den Bauherren verbunden sind. Auch das von der Revision weiter erwähnte Urteil des Bundesgerichtshofs vom 1.

Zitierte Normen: § 179 BGB § 11c EStDV § 97 ZPO
BauhandwerkerNameeindeutigBauherrengemeinschaftBauherrenNJWKlägerinBaubetreuerinRevision

Volltext der Entscheidung

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
VII ZR 130/78	URTEIL	Verkündet	am
17. Januar I960 Werner,
J usti zantsInspektor
 ala Urkondabeamter der Geachiftaatelle
 in dem Rechtsstreit
 der Firma NMBWWpi IMBP-Anlagegesellschaft
FBBMBMB, Dr. MBBBVKG, HBMBBB» GBBBiplatz®
gesetzlich vertreten durch den Landesbankdirektor a.D, HMBB in HflHi. 0MHV Straße
 Beklagten, Berufungsklägerin, Berufungsbeklagten und Revisionsklägerin,
• Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt
 gegen
die Firma SMMHBI—B^P GmbH, vertreten durch die Geschäftsführer Wolfgang G^BB» Dr, Gerhard HM und Lothar KBBB in BBMI, In der HflBBBP Nr* IV,
Klägerin, Berufungsbeklagte, Berufungsklägerin und Revisionsbeklagte,
- Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr
 Der VII« Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mlindliche Verhandlung vom 17« Januar 1980 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Vogt sowie die Richter Dr. Girisch, Meise» Dr. Recken und Bliesener
 für Recht erkannt:
Die Revision der Beklagten gegen das Teil-Urteil des 6« Zivilsenats des Oberlandesgerichts Celle vom 1. März 1978 wird zurückgewiesen«
Die Beklagte hat die Kosten der Revision zu tragen.
Von Rechts wegen
 Tatbestand:
Die Stadt MflB plante im Jahre 1970» in ihrem Stadtkern ein Wohn- und Geschäftszentrum zu errichten« Sie stellte die notwendigen Grundstücke zur Verfügung und übertrug die Verwirklichung des Bauvorhabens der Firma CflB-Bau KG» Baubetreuungs GmbH & Co»	(künftig
 "CBP-Bau"). An den zu erstellenden Gebäuden sollte durchweg Wohnungsund Teileigentum gebildet werden.
Die beklagte Immobilienanlagegesellschaft (künftig Mdie Beklagte”) beabsichtigte, 23 Raumeinheiten zu erwerben. Sie schloB am 19* Mai/2. Juli 1971 mit der CflP~
 
Bau einen "Betreuungsvertrag". Darin heißt ee, daß die Raumelnhelten von der Beklagten als 11 Bauherr" in eigenem Namen und für eigene Rechnung erstellt werden (§ 1) und die Cfl^Bau im Wege der Vollbetreuung beauftragt und ermächtigt wird, das Bauvorhaben im Namen und für Rechnung des Bauherrn vorzubereiten und durchzuführen (§§ 2, 3)* Alle Bauleistungen sollten im Namen und für Rechnung des Bauherrn vergeben werden (§6). Im Interesse einheitlicher Rechtsverfolgung hatte bis sechs Monate nach Übergabe der Raumeinheiten ausschließlich die CHB-Bau die Gewährleistungsansprüche der Bauherren wahrzunehmen (§ 11). Die Herstellungskosten waren (ohne Grundstück) "bindend" auf 5.433.017 DM festgelegt worden und konnten sich nur unter gewissen Voraussetzungen verändern. Rechnung über die Herstellungskosten brauchte die C^p-Bau nicht zu legen (§ 12). In einer Zusatzvereinbarung vom gleichen Tage wurde bestimmt, die CflP-Bau habe im Vertrag mit dem Rohbauuntemehmer festzulegen, daß dieser Zahlungen des Bauherrn an die Betreuerin insoweit gelten läßt, als sie den Anteil des Bauherrn an den Unternehmerleistungen betreffen, der Bauherr somit durch Zahlungen an die Betreuerin von seiner Zahlungsverpflichtung gegenüber dem Rohbauunternehmer frei werde. Durch Nachtrag vom 11./12. Januar 1973 erweiterten die Beklagte und die C|B-Bau den Betreuungsvertrag auf 24 Raumeinheiten, wodurch sich die Herstellungskosten auf 5.556.281 DM erhöhten. Den zu den jeweiligen Raumeinheiten gehörenden Miteigentumsanteil am Grundstück (verbunden mit dem Sondereigentum an den Raumeinheiten) erwarb die Beklagte unmittelbar von der Stadt MHI.
 
Die CflB-Bau vergab vom Jahre 1972 an die Arbeiten an die Bauhandwerker. Die Klägerin hat die Elektroinstallation übernommen. In den mit ihr geschlossenen Werkverträgen ist durchweg als "Bauherr", der den Auftrag erteilt, die "Bauherrengemeinschaft Stadtmitteprojekt Mm vertreten durch die CflB-Bau KG...." angeführt. Die CflB-Bau hat die Verträge auch unter Verwendung eines Stempelaufdrucks "für die Bauherren als Betreuer" unterzeichnet. In den den Verträgen beigefügten Schiedsgerichtsvereinbarungen ist die "Bauherrengemeinschaft" zwar nicht als Vertragspartner bezeichnet. Sie sind aber von der CBP-Bau zu dem Teil gar nicht, zu dem Teil mit dem vorerwähnten Stempelaufdruck unterzeichnet. Der gesamte Rechnungs- und Zahlungsverkehr wurde zunächst über die C^B-Bau abgewickelt. Auf sie als Vertreterin der "Bauherrengemeinschaft" hatte die Klägerin ihre Rechnungen ausgestellt. 1976 geriet die Bau in Vermögensverfall.
Die Klägerin verlangt nunmehr von der Beklagten anteiligen Restwerklohn in Höhe von 112.041,93 DH nebst Zinsen. Das Landgericht hat die Klage in Höhe von 2.501,59 DM abgewiesen, sie im übrigen aber dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt. Das Oberlandesgericht hat die Klage in vollem Umfang dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt. Mit der - angenommenen -Revision, um deren Zurückweisung die Klägerin bittet, verfolgt die Beklagte die Abweisung der Klage weiter.
 
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EntscheidungsgrUnde:
I.
1. Das Berufungsgericht hält nach dem eindeutigen Wortlaut der mit der Klägerin abgeschlossenen Werkverträge die Beklagte als Mitglied der "Bauherrengemein-schaft" für die Vertragspartnerin der Klägerin und nicht die CBB~Bau. Diese sei nur als Vertreterin der Bauherren aufgetreten. Daß die Bauherren in den Auftragsschreiben nicht im einzelnen genannt sind, sei unschädlich. Ein übereinstimmender gegenteiliger Wille, daß trotz des eindeutigen Wortlauts die C(H^Bau der Vertragspartner der Klägerin habe sein sollen, könne nicht festgestellt werden. Aus den gesamten Umständen ergebe sich das nicht, auch nicht aus der getroffenen Schiedsgerichtsvereinbarung. Der Vortrag der Beklagten, bei den Vergabegesprächen hätten die Vertreter der City-Bau die Vertreter der Klägerin ausdrücklich darauf hingewiesen, daß Auftraggeber die CflB-Bau im eigenen Namen sein solle, womit sich die Vertreter der Klägerin einverstanden erklärt hätten, sei nicht genügend substantiiert.
Die CSB~Bau sei auch zu dem Abschluß der Werkverträge mit den Bauhandwerkern im Namen der Bauherren bevollmächtigt gewesen. Der Betreuungsvertrag (§§ 2, 3, 6) sei insofern ebenfalls klar und eindeutig. Das gelte auch für die Zusatzvereinbarung, wonach der Rohbau-untemehmer Zahlungen der Bauherren an die Cflp-Bau gegen sich gelten lassen müsse. Die schlichte Behauptung der Beklagten, die Parteien des Betreuungsvertrages
 
hätten bei seinem Abschluß das Gegenteil dessen gewollt was eindeutig schriftlich niedergelegt sei, könne für eine abweichende Vereinbarung nicht genügen. Da mit der getroffenen Regelung steuerliche Vorteile erstrebt worden seien, habe die Bevollmächtigung der Betreuerin auch ernstlich gewollt sein müssen.
2. Dagegen wendet sich die Revision ohne Erfolg.
Der Senat hatte sich schon einmal mit der Frage zu befassen, wer bei einer Vertragsgestaltung wie der vorliegenden Vertragspartner der Bauhandwerker wird, die Bauherren oder der Baubetreuer (BGHZ 67, 33** * ausführlicher abgedruckt in NJW 1977* 29*0. Der Senat hat damals bei eindeutigem Wortlaut des Vertrags, wonach die Bauherren, vertreten durch den Baubetreuer, Auftraggeber waren, keinen übereinstimmenden gegenteiligen Willen der Vertragschließenden angenommen, daß Auftraggeber allein der Baubetreuer sein solle, weil der Bauhand werker seine Auftraggeber bei VertragsSchluß etwa schon kennen müßte und nie mit einer Vielzahl ihm zunächst unbekannter Bauherren abschließen wolle. Es besage auch nichts, wenn der Baubetreuer den Rechnungs- und Zahlungsverkehr abwickle, weil das zu seinen Pflichten gegenüber dem Bauherren gehöre. Die Vereinbarung eines pauschalen Gesamtpreises für mehrere Wohnblöcke spreche ebenfalls nicht für eine Vertragspartnerschaft nur des Baubetreuers. An einer entsprechenden Vollmacht des Betreuers zur Vergabe der Bauarbeiten im Namen der Bauherren fehle es nicht, selbst wenn mit diesen ein Festpreis vereinbart sei, der dann als Preisgarantie
 
des Betreuers zu deuten sei. Gewisse Risiken doppelter Inanspruchnahne seien nicht zu vermeiden, vor allem» wenn mit dem AbschluB der Bauverträge im Namen des Bauherren der Zweck verfolgt werde» dem Betreuten steuerliche Vorteile zu verschaffen, wie das in aller Regel der Fall sei* Für die steuerliche Anerkennung sei erforderlich, daß die jeweils gewählte bürgerlich-rechtliche Gestaltung ernsthaft gewollt sei. Eine bestimmte vertragliche Regelung könne nicht gleichzeitig als steuerrechtlich gewollt und als zivilrechtlich nicht gewollt angesehen werden.
Die Senatsentscheidung hat Zustimmung gefunden (vgl. etwa Crezelius NJW 1978, 2158 und Wolfsteiner DNotZ 1979, 579 Fußn. 3, 591 Fußn. 21). Sie ist aber auch auf Kritik gestoßen (vgl. z.B. LG Arnsberg NJW 1978, 1588; Brych (wie schon früher) Betrieb 1979, 1589 und in Reithmann/Brych/Manhart, Kauf vom Bauträger, 3* Auf 1., Rdn. 50, 51).
An ihr ist festzuhalten. Die insoweit entwickelten Grundsätze gelten auch für ein Bauvorhaben der hier in Frage stehenden Art.
a) Der Wortlaut der abgeschlossenen Werkverträge ist eindeutig. Danach hat die Klägerin den Vertrag mit der *Bauherrengemeinschaft Stadtmitte-Projekt .... vertreten durch" die Baubetreuerin geschlossen. Eine solche Kurzbezeichnung genügt (vgl. BGH NJW 1977, 29^ m.N.; vgl. auch das Senatsurteil NJW 1977, 1686 zur Bezeichnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft). An
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der nötigen Bestimmbarkeit fehlt es nicht. Die Mitglieder Bauherrengemeinschaft sind unschwer über die für das örtlich genau bezeichnete Bauvorhaben abgeschlossenen Erwerbsund Betreuungsverträge zu ermitteln. Ob die Mitglieder bei Abschluß des Bauvertrags schon alle feststanden, ist bei der hier gewählten Vertragsgestaltung unerheblich.
Ferner brauchte in dem Werkvertrag keineswegs die Quote festgelegt zu werden, zu der der einzelne "Bauherr* den Werklohn schuldete. Zwar haftet er in aller Regel - auch hier - für die Herstellungskosten nur anteilig (st. Rspr., erst neuerdings wieder BGHZ 75, 26). Das hindert aber nicht, daß die künftigen Wohnungsund Teileigentümer in einer Bauerrichtungsgemeinschaft gegenüber den Bauhandwerkem auftreten, ohne dabei ihre jeweiligen Anteile schon auszuweisen.
b) Der eindeutige Wortlaut des Vertrags wäre nur dann nicht maßgebend, wenn ihm der gegenteilige übereinstimmende Wille der Vertragschließenden entgegenstände, daß Auftraggeberin allein die Baubetreuerin sein solle (vgl. Senatsurteil NJW 1977, 29^ m.N.). Das ist jedoch nicht der Fall.
aa) Wenn die SchiedsgerichtsvereInbarungen. also Nebenabreden, bei der Bezeichnung der Vertragspartner nicht ganz mit dem Werkvertrag übereinstimmen, sondern darin die Baubetreuerin unmittelbar genannt ist, so besagt das noch nicht, daß sie überhaupt Auftraggeberin hätte sein sollen. Zum einen ließe sich eher der Schluß ziehen, daß eine solche Nebenabrede dem Hauptvertrag
 
folgt, wobei freilich zweifelhaft sein kann, ob die Baubetreuerin zu dem Abschluß einer Schiedsgerichtsvereinbarung von den Bauherren bevollmächtigt war. Zum anderen aber konnte eine lediglich zwischen den Bauhandwerkern und der Baubetreuerin geltende Schiedsgerichtsvereinbarung durchaus sinnvoll sein. Denn teilweise trat die CSP-Bau selbst mit als Bauherrin auf; soweit sie noch ohne Vertretungsmacht handelte, konnte sie gemäß §179 BGB auf Erfüllung in Anspruch genommen werden. Schließlich war im Interesse einheitlicher Rechtsverfolgung ausschließlich sie ermächtigt, über einen bestimmten Zeitraum hinweg nach Übergabe der Raumeinheiten Gewährleistungsansprüche gegen die Bauhandwerker geltend zu machen.
bb) Aus dem Umfang des Bauvorhabens und der damit verbu großen Zahl der zu erwartenden Bauherren läßt sich ebenfalls nicht der übereinstimmende Wille der Vertragschließenden herleiten, nur die Baubetreuerin habe der Vertragspartner der Bauhandwerker sein sollen.
Zwar ging es in der mehrfach erwähnten Senatsent-scheidung BGHZ 67, 334 = NJW 1977, 294 um die Erstellung von drei wohnblockartigen Mehrfamilienhäusern mit einer nur begrenzten Zahl beteiligter Bauherren.
Der Senat hatte es aber auch schon mit umfangreicheren Bauherrengemeinschaften zu tun: so waren es z.B. in der Sache NJW 1979» 2101 insgesamt 23 Wohneinheiten; im Urteil vom 6. April 1978 - VII ZR 57/77 = BauR 1978,
317 ging es um eine "größere Anzahl" von Erwerbern.
In dem vom VIII. Zivilsenat entschiedenen Verfahren
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NJW 1959» 2160 waren an der Aufbaugemeinschaft 67 Wohnungseigentümer beteiligt.
Stadtmitteprojekte der hier in Frage stehenden Art sind zwar noch umfangreicher. Sie umfassen zudem verschiedenartige Raumeinheiten, solche die Wohnzwecken und solche die gewerblichen Zwecken dienen. Das macht aber keinen durchgreifenden Unterschied. Auch reine Wohnanlagen brauchen keineswegs einheitlich gestaltet zu sein, sondern können aus verschiedenartigen Eigentumswohnungen mit unterschiedlicher Verbindung zu gemeinschaftlichen Einrichtungen, etwa einem Schwimmbad, bestehen. Nicht selten befinden sich Jedoch im Erdgeschoß solcher Wohnanlagen gewerbliche Räume, an denen Teileigentum begründet wird. Es ist nicht zu erkennen,
A	warum	das	den Zusammenschluß aller Erwerber zu einer
 Bauerrichtungsgemeinschaft hindern soll. Je größer die Zahl der Beteiligten ist, desto schwieriger wird es zwar für sie, das vorgesehene Bauvorhaben gemeinschaftlich ohne fremde Hilfe zu verwirklichen. Das bedeutet aber nur, daß dann die Vereinigung aller den Bauherren obliegenden Aufgaben in einer Hand unumgänglich erscheint. Diese Funktion kann und soll aber gerade der Baubetreuer übernehmen (BGH BauR 1978, 317, 318). Deswegen ist es für die Erwerber nicht etwa unmöglich oder auch nur untunlich, eine Bauerrichtungsgemeinschaft zu bilden, in deren Namen der Baubetreuer dann tätig wird. Umfangreiche und komplizierte Bauvorhaben zur Errichtung von Wohnungsund Teileigentum mögen besonders gearteter Betreuung bedürfen. Gleichwohl können sie von den Erwerbern der Raumeinheiten als Bauherrengemeinschaft und müssen nicht zwangsläufig von einem Bauträger im
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eigenen Namen errichtet werden, der dann auch der allei-nige Auftraggeber der Bauhandwerker wäre.
Stadtmitteprojekte mögen, was den Umfang und die Art der jeweiligen Vorhaben angeht, den bisher geläufigen Rahmen überschreiten. Dem Wesen nach unterscheiden sie sich von schon bekannten, gemischten Wohn- und Geschäftsanlagen aber nicht. Daher ist es nicht gerechtfertigt, sie anders zu behandeln und allein aus ihrem Umfang und ihrer Eigenart auf den übereinstimmenden Willen der Partner der zur Errichtung der Gebäude abgeschlossenen Werkverträge zu schließen, daß nicht die ausdrücklich genannte Bauherrengemeinschaft, sondern ausschließlich der Baubetreuer Auftraggeber der Handwerker sein solle. Eine andere Frage ist, wie in solchen Fällen die "anteilige" Haftung des einzelnen Bauherren zu bemessen ist, vor allem wenn und soweit sich Leistungen der Handwerker auf Sondereigentum und gemeinschaftliches Eigentum trennen lassen. Schwierigkeiten, die insoweit auftreten könnten, erscheinen nicht unüberwindbar, so daß auch aus diesem Grund nicht angenommen werden kann, eine Vertragspartnerschaft der Bauherren zu den Bauhandwerkem scheide nach ihrem übereinstimmenden Willen aus.
cc) Das läßt sich im übrigen auch nicht deshalb annehmen, weil es bei derartigen Bauvorhaben den Bauhandwerkem keineswegs gleichgültig sein kann und auch nicht ist, wer ihr Vertragspartner wird. Es geht zu einem erheblichen Teil um kostspielige Objekte mit beachtlichem gewerblichen Nutzwert, für die nur Erwerber mit entsprechender finanzieller Leistungsfähigkeit in
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Frage kommen, etwa Immobilienfonds, wie sie von der Beklagten repräsentiert werden. Deren finanzielle Leistungsfähigkeit wird sogar in der Regel auf Dauer die des jeweiligen Baubetreuungsunternehmens übertreffen. Die Bauhandwerker müssen daher daran interessiert sein, Werklohnansprüche (mit allen Sicherungsmöglichkeiten) gerade gegen die Erwerber zu erhalten, denen als Woh-nungs- bzw. Teileigentümer, also auch Miteigentümer am Grundstück, die Bauleistungen tatsächlich zufließen.
Ihrem unbezeifeibaren weiteren Interesse, es bei Errichtung des Baues und Abwicklung des gesamten Vorhabens nicht ständig mit einer Vielzahl von Bauherren zu tun zu haben, wird schon dadurch hinreichend Rechnung getragen, daß alle Bauherrenfunktionen allein vom Baubetreuer wahrgenommen werden. Dieser wiederum kann den von ihm erstrebten Gewinn auch dann erzielen, wenn er nicht Vertragspartner der Bauhandwerker ist, aber mit den von ihm betreuten Bauherren - wie hier - Festpreise vereinbart hat, über die er bei normaler Abwicklung des Bauvorhabens nicht abrechnen muß.
dd) Deshalb besagt es auch nichts, wenn die Klägerin zunächst ihre nach dem einheitlich mit der Bauherrengemeinschaft geschlossenen Bauvertrag erbrachten Leistungen einheitlich, also ohne Aufteilung auf die einzelnen Bauherren, mit der Baubetreuerin abgerechnet hat. In deren Händen, aber eben als Betreuerin, lag nach dem Willen sowohl der Bauherren, wie der Bauhandwerker der gesamte Rechnungs- und Zahlungsverkehr. Diese Vereinfachung lag im Interesse aller Beteiligten und hätte bei normaler Abwicklung des Bauvorhabens zu kei-
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nen Weiterungen geführt. Darauf kommt es allein an, alles andere wäre eine unzulässige rückschauende Betrachtung. Denn die vereinfachende Handhabung des Rechnungsund Zahlungsverkehrs war von vornherein für beide Teile nicht ohne Risiko. Es war vorauszusehen, daß bei Störungen in der Abwicklung des Bauvorhabens die Bauhandwerker in Schwierigkeiten geraten konnten, ihre zusammengefaßten Abrechnungen nunmehr aufgliedern zu müssen, während es für die Bauherren zu Unklarheiten kommen konnte, wie vom Baubetreuer an die Handwerker weitergeleitete Zahlungen zu verrechnen sind. Beidem wäre vorzubeugen gewesen. Daraus, daß es nicht geschehen ist, kann aber nicht geschlossen werden, daß die Vertragspartner übereinstimmend eine einseitig für die Bauherren risikolose Vertragsgestaltung gewollt haben, nämlich, daß die Baubetreuerin der wahre Vertragspartner der Bauhandwerker sein sollte.
ee) Dabei bliebe außerdem das Interesse außer Betracht, das die Erwerber daran haben, die Bauverträge tatsächlich in ihrem Namen abschließen zu lassen, um sich die mit dem gewählten " Bauherrenmodell" verbundenen steuerlichen Vorteile zu verschaffen. Solche steuerlichen Anreize spielen beim Erwerb von Objekten der hier in Frage stehenden Art eine erhebliche Rolle.
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Ob die erstrebten Steuervorteile erreicht werden, hängt von verschiedenen Voraussetzungen ab, die erfüllt sein müssen, damit der Steuerpflichtige als "Bauherr" anerkannt wird. Er wird das nur, wenn er auf eigene Rechnung und Gefahr baut oder bauen läßt, was unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzel-
falles nach dem wirklichen Gehalt der von den Parteien getroffenen Vereinbarungen und deren tatsächlicher Durchführung zu entscheiden ist (§7 Abs. 5 a.F. EStG, § 11 c EStDV, Abschnitt 56 a.F. EStR; vgl. auch BFHE 90, 534, 537). Wenn danach auch nicht immer sicher vorausgesagt werden kann, ob ein Bauinteressent schließlich als "Bauherr" anerkannt wird, so ist ihm die Anerkennung jedoch grundsätzlich bereits dann zu versagen, wenn er aus den Verträgen Uber die Ausführung des Bauvorhabens weder berechtigt noch verpflichtet wird.
Daran hat schon der sog. Bauherrenerlaß des Bundes finanzministeriums vom 31. August 1972 (BStBl I 486 = Betrieb 1972, 1749 in Buchstabe i) angeknüpft. Dabei sind die Oberfinanzdirektionen geblieben (vgl. die Rundverfügungen der OFD Hannover vom 12. September 1977 * Betrieb 1977» 2204 und vom 2. Oktober 1978 » Betrieb 1978, 2047). Auch der Bundesfinanzhof hat sich dem angeschlossen (vgl. Urteil vom 15. März 1973 BStBl II 593 * Betrieb 1973, 1628; vgl. auch das zu dem Investitionszulagengesetz ergangene Urteil vom 25. Juni 1976 BStBl II 728 Betrieb 1976, 1893). Es ist deshalb zur Anerkennung der steuerlichen Bauherreneigenschaft in der Regel - bis auf seltene Ausnahmen - unumgänglich, daß die Verträge über die Bauausführung mit den einzelnen Unternehmern in offener Stellvertretung für die Bauinteressenten abgeschlossen werden.
Wenn daher die Erwerber von Wohnungsund Teileigentum an dem Stadtmitteprojekt überhaupt die Aussicht haben wollten, steuerlich als Bauherren anerkannt
 
zu werden, mußten sie die Verträge mit den Bauhandwerkem unmittelbar abschließen, so wie es nach dem eindeutigen Wortlaut der Bauverträge hier auch geschehen ist. Dabei war für die steuerliche Anerkennung erforderlich, daß die gewählte bürgerlich-rechtliche Gestaltung auch ernsthaft gewollt war (BGHZ 67, 334, 338 m.N.). Da die Errichtung der Wohn- und Geschäftszentren die Billigung der zuständigen Behörden gefunden haben muß und den Interessenten auch steuerliche Anreize für den Erwerb geboten werden sollten, mögen die Finanzbehörden später bei der Anwendung des Bauherrenerlasses nicht kleinlich gewesen sein. Daß sie von dem Erfordernis der unmittelbaren Berechtigung und Verpflichtung der Interessenten aus den Verträgen über die Ausführung des Bauvorhabens abgehen würden, war jedoch schon aus Gründen der Gleichbehandlung mit anderen Projekten nicht zu erwarten. Denn dann hätten die Interessenten schwerlich das für einen Bauherrn typische Risiko getragen, auf das es für die Anerkennung der Bauherreneigenschaft schon immer ankam. Dem haben die Parteien und die Baubetreuerin mit der gewählten Vertragsgestaltung ersichtlich Vorbeugen wollen. Das allein ist entscheidend.
Bei dieser Sachlage muß davon ausgegangen werden, daß der Abschluß der Werkverträge zwischen den Parteien, so wie es ihr eindeutiger Wortlaut wiedergibt, auch ernstlich gewollt war. Wäre er es nicht, würde das bedeuten, daß sie zur Täuschung der Finanzbehörden so abgefaßt worden wären. Das kann den Parteien nicht unterstellt werden.
 
ff) Soweit die Klägerin sich, nachdem es zu Störungen bei der Abwicklung des Bauvorhabens gekommen war, zunächst an die CW^Bau gehalten hat, um von ihr die noch ausstehenden Zahlungen zu erhalten, kann daraus für die Frage, wer die Partner der vor Baubeginn abgeschlossenen Werkverträge sind, nichts hergeleitet werden. Abgesehen davon, daB diese Maßnahmen mittelbar auch der Entlastung der Bauherren dienten, von denen die Klägerin nichts einzufordern brauchte, soweit sie von der OBB-Bau befriedigt wurde, machte sich die Klägerin damit lediglich den Standpunkt der CBi^Bau zu eigen, selbst Vertragspartnerin zu sein. Das bot der Klägerin die Möglichkeit, unter Umständen schneller zu ihrem Geld zu kommen. Dagegen läßt ihr Verhalten nicht den Schluß zu, sie habe von Anfang an nur die CSP-Bau in deren Einvernehmen als Auftraggeberin angesehen.
c) Die CB0-Bau war von der Beklagten auch bevollmächtigt. die Werkverträge mit der Klägerin in ihrem Namen abzuschließen. Das ergibt sich wiederum eindeutig aus dem Betreuungsvertrag (§§ 2, 3, 6), wonach die CBP-Bau ermächtigt wurde, das Bauvorhaben im Namen und für Rechnung der Bauherren vorzubereiten und durchzuführen, sie u.a. gegenüber Bauausführenden, Lieferanten usw. zu vertreten, sowie alle Bauleistungen im Namen und für Rechnving der Bauherren zu vergeben. Auch die Zusatzvereinbarung, wonach die Betreuerin mit dem Rohbauunternehmer zu vereinbaren hatte, daß der Bauherr durch Zahlungen an die Betreuerin von seiner Zahlungsverpflichtung gegenüber dem Rohbauunternehmer befreit werden solle, ist nur verständlich, wenn die Werkverträge im Namen des Bauherren mit dem Bauhandwerker geschlossen werden.
 
Dad dar C|B-Bau nach dan Betreuung«vertrag noch weitergehende Rechte eingeräumt worden sind, nämlich die Eigentumsverhältnisse zu regeln, die Gemeinschafts-Ordnung festzulegen und im Interesse einheitlicher Rechtsverfolgung über einen gewissen Zeitraum hinweg die Gewährleistungsansprüche ausschließlich wahrzunehmen, steht dem nicht entgegen« Das erklärt sich aus der Notwendigkeit, bei einem so umfangreichen Projekt die Bauherrenfunktionen möglichst weitgehend in einer Hand zu vereinigen, um das von den Bauherren erstrebte gemeinsame Ziel reibungslos zu erreichen« Dasselbe gilt für die Bestimmung im Betreuungsvertrag (§ 10), in der der Betreuungsvertrag mit dem von der CBp-Bau und der Stadt über die Errichtung des Wohn- und Geschäftszentrums geschlossenen Vertrag verklammert wurde« Das alles ändert an der nach außen hin unbeschränkten Bevollmächtigung der Baubetreuerin, die Bauleistungen im Namen der Bauherren zu vergeben, nichts.
Daß die Vereinbarung eines Festpreises für eine solche Bevollmächtigung kein Hinderungsgrund ist und daß die Bevollmächtigung auch ernsthaft gewollt sein muß, um die erstrebten Steuervorteile zu erlangen, hat der Senat bereits in BGHZ 67, 334, 337 ff ausgeführt.
Das gilt auch hier« In jener Entscheidung hat sich der Senat ferner mit den Risiken auseinandergesetzt, die mit der unmittelbaren Beauftragung der Handwerker und der Zwischenschaltung des Baubetreuers für den Bauherren verbunden sind. Sie bestehen in gleichem Maße in Fällen der vorliegenden Art, nötigen aber nicht zu einer grundsätzlich anderen Beurteilung. Sie sind hier wie da unvermeidbar, wenn die von den Beteiligten
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Insgesamt erstrebten - auch steuerlichen - Ziele erreicht werden sollen.
Daß das von der Revision angeführte Senatsurteil vom 28. November 1968 (VII ZR 163/66 = Schäfer/Finnem Z 2.13 Bl. 30) einen anders gelagerten Fall mit einer dem Betreuer nur in beschränktem Umfang erteilten Vollmacht betrifft, hat der Senat bereits in BGHZ 67, 334,
336 ausgeführt. Auch das von der Revision weiter erwähnte Urteil des Bundesgerichtshofs vom 1. Dezember 1963 (I b ZR 148/63 - LM BGB § 164 Nr. 26) hat einen anderen, nicht vergleichbaren Sachverhalt zu dem Gegenstand, nämlich die Entlohnung eines Fuhrunternehmers durch eine Molkerei, die ihn damit betraut hatte, Milch von den Erzeugern zur Molkerei zu befördern.
d) Die von der Revision in diesem Zusammenhang erhobenen Verfahrensrügen hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet (§ 565 a ZPO).
II.
Zu Unrecht meint die Revision, das Landgericht hätte kein Grundurteil erlassen dürfen, ohne zu untersuchen, mit welchem Inhalt ein Schuldverhältnis zwischen der Klägerin und der Beklagten begründet worden sei. Das Landgericht geht ersichtlich von der anteiligen Haftung der Mitglieder der Bauherrengemeinschaft aus und befindet sich damit im Einklang mit der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (zuletzt BGHZ 73, 26). Die Bemessung des Anteils, die den Jeweiligen Umständen und der Interessenlage gerecht werden muft.
 
ist überwiegend Sache des Tatrichters. Sie kann sich aber nur auf die Höhe der Klagforderung auswirken. Es ist nicht zu erkennen, inwiefern hier eine sachgerechte Bestimung des "Anteils " der jeweiligen Wohnungsund Teileigentümer an der von der Klägerin geltend gemachten Restwerklohnforderung von vornherein unmöglich sein sollte. Das im einzelnen zu ermitteln, gehört in das Betragsverfahren.
III.
Nach alledem ist die Revision der Beklagten mit der Kostenfolge des § 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen.
Vogt
 Recken
Girisch
 Bliesener
Meise