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BGH · VII ZR 119/73

Gericht: BGH · Aktenzeichen: VII ZR 119/73

Im übrigen wird das genannte Urteil auf die Revision des Klägers aufgehoben. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. "Der Verkäufer haftet für Sachmängel jeder Art nur, wenn sie in der nach Ziffer VII Abs. 2 dieser Urkunde zu errichtenden Niederschrift aufgeführt sind und ferner nur auf die Weise, daß er Ansprüche, die er selbst wegen solcher Mängel gegen die beteiligten Unternehmer, Handwerker und Lieferanten hat, an den Käufer ab-tritt. Ferner begehrt er die Feststellung, daß die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet seien, den Wohnungseigentümern alle Schäden zu ersetzen, die diesen durch die mangelhafte Planung und Errichtung der Schornsteingruppe mit Rauchabzügen, Lüftungsschächten und Müllverbrennungsanlage einschließlich Installation der Ölheizung entstanden sind und noch entstehen werden. Mit der Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, erstrebt der Kläger die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. Das Berufungsgericht stellt fest, daß der Verwalter der Wohnungseigentümer durch deren Beschluß in der Versammlung vom 14. Die Wohnungseigentümer hätten durch die Bestellung des neuen Verwalters zu dem Ausdruck gebracht, dieser solle die Aufgaben seines Vorgängers, damit auch die Fortführung dieses Rechtsstreites übernehmen. Das eigene rechtliche Interesse des Verwalters ergibt sich aus der ihm zugewiesenen Aufgabe, deren Erledigung sich mit Rücksicht auf die Größe der Eigentümergemeinschaft am besten durch Einziehungsermächtigung lösen läßt. Daß diese Aufgabe auch durch einfache Bevollmächtigung des Verwalters erfüllt werden könnte (§27 Abs. 2 Nr. 5 WEG), steht dem nicht entgegen (vgl. Die Entscheidung über die Geltendmachung und prozessuale Durchsetzung der Gewährleistungsansprüche steht als Verwaltungshandlung über das gemeinschaftliche Eigentum den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu (§ 21 Abs. 1 und 5 Nr. 2 WEG) und ist gemäß § 21 Abs. 3 WEG durch Beschluß nach Stimmenmehrheit zu treffen (vgl. 3. Bedenken sind entgegen der Ansicht der Beklagten auch nicht aus dem Wechsel der Verwalter während des Rechtsstreites zu erheben. Diese Erklärungen sind vielmehr, wie das Berufungsgericht nach den gegebenen Umständen zutreffend feststellt, der Abberufung und Neu bestellung der Verwalter zu entnehmen. Das Berufungsgericht sieht die Klage deshalb nicht für begründet an, weil ScflHH)die hier geltend gemachten Ansprüche gegen die Beklagten bisher noch nicht an die Wohnungseigentümer abgetreten habe. 1. a) Es ist der Auffassung, Sc^im^habe durch die Vereinbarung in Nr. IX Abs.4 Satz 1 der Kaufverträge nur die Ansprüche wegen solcher Mängel abgetreten, die in der bei der Übergabe der Wohnungen an die Eigentümer zu errichtenden Niederschriften (Nr. VII Abs. 2 der Kaufverträge) aufgeführt seien. Einen sicheren Schluß darauf lasse auch die Tatsache nicht zu, daß ScflHHp und die Wohnungseigentümer später der falschen Rechtsansicht gewesen seien, in den Kaufverträgen auch diese Ansprüche abgetreten zu haben. Es sei auch nicht bewiesen, daß die Ansprüche bei der Versammlung der Wohnungseigentümer am 14. Selbst wenn angenommen werde, Schomburg habe auf Grund der Kaufverträge seine Gewährleistungsansprüche an die Wohnungseigentümer abgetreten, so treffe dies doch nicht für etwaige Ansprüche gegen den Beklagten K|Üzu. Es sei auch bewiesen, daß ScHHB Ansprüche gegen den Beklagten K||^ seinen Architekten, nicht habe übertragen wollen, u.a..weil nach seiner Meinung Auszugehen ist davon, daß der Vertragsinhalt durch den übereinstimmenden wirklichen Willen bestimmt wird und die davon abweichenden Erklärungen unerheblich sind, auch wenn sie eindeutig einen anderen Sinn haben (vgl. Dieses gleichbleibende übereinstimmende Verhalten wäre aber, was das Berufungsgericht verkennt, nur dann als bloße rechtliche Fehlbeurteilung der eigenen Vereinbarung zu werten, wenn die Beteiligten bei Vertragsabschluß wirklich nur eine Abtretungsverpflichtung des Verkäufers gewollt hätten. Darauf weist auch entgegen der Meinung des Berufungsgerichts allein der Umstand nicht hin, daß die Erklärung in notariell beurkundeten Kaufverträgen enthalten ist. mehr den sicheren ►Schluß, daß sie bereits bei Vertragsabschluß den übereinstimmenden Willen hatten, mit dem Übergang des Wohnungseigentums auch den Übergang der Gewährleistungsansprüche des Verkäufers an die Käufer zu verbinden und nicht nur eine später zu erfüllende Verpflichtung des Verkäufers Sc(0HHPzu begründen. c) Damit liegt jedoch nur eine Abtretung von Ansprüchen gegen die Beklagten LflHHHHHi und vor, nicht aber auch eine solche von Ansprüchen gegen den Beklagten KfHHBl Denn die Auslegung durch das Berufungsgericht, daß die Vereinbarungen über die Abtretung etwaiger Ansprüche ScflHHBi gegen den Beklagten KM seinen Architekten, nicht umfassen sollten, läßt keinen Rechtsfehler erkennen. Soweit das Berufungsgericht die Klage gegen die Beklagten und VflV abgewiesen hat, ist das Das Berufungsgericht wird bei der neuen Verhandlung insbesondere auch zu prüfen haben, ob und inwieweit die Beklagten und ViHmpals Gesamtschuldner haften, ferner ob und in welchem Umfang sich der Kläger ein Mitverschulden des Auftraggebers ScMHMU oder ein von diesem zu vertretendes Mitverschulden seines Architekten anrechnen lassen muß (§§ 254, 278 BGB) und ob die Voraussetzungen der vom Beklagten V4MHP erhobenen Verjährung seinrede vorliegen. Wegen der übrigen Kosten der Revision ist die Entscheidung dem Berufungsgericht zu überlassen.

Zitierte Normen: § 27 WEG § 254 BGB
WohnungseigentümerBerufungsgerichtErklärungAbtretungAnspruchVerwalterKaufverträgeRevision

Volltext der Entscheidung

BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
VII ZR 119/73	URTEIL	Verkündet	am
17* Januar 1974 Horn,
 Amtsinspektor
als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 in dem Rechtsstreit
 des Versicherungskaufmanns Hans T ■■■■) , SI
Verwalter der Wohnungseigentümergemein-schaft	01
Klägers, Berufungsbeklagten und Revisionsklägers,
- Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Freiherr von
 gegen
1.
2.
die Firma Werner jtraße
 den Heizungsbaumeister Werner 01
- Prozeßbevollmächtigte:
Beklagten, Berufungskläger und Revisionsbeklagten,
 Rechtsanwälte
3. den Architekten Karl Straße
- Prozeßbevollmächtigter:
Beklagten, Berufungskläger und Revi sionsbeklagten,
 Rechtsanwalt Dr.
2
Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 17. Januar 1974 durch die Richter Schmidt, Dr. Girisch, Meise, Dr. Recken und Doerry
 für Recht erkannt:
Die Revision des Klägers gegen das Urteil des 12. Zivilsenats des Oberlandesgerichts in Hamm vom 5. Juni 1970 wird zurückgewiesen, soweit die Klage gegen den Beklagten zu 3 kostenpflichtig abgewiesen worden ist.
Im übrigen wird das genannte Urteil auf die Revision des Klägers aufgehoben.
Die außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 3 der Revisionsinstanz hat der Kläger zu tragen.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
 
Tatbestand:
Der Kaufmann ScHHHP ließ 1961 bis 1963 auf seinem Grundstück in £(■■■■■), OflflHHHHK ein Hochhaus mit 55 Wohnungen errichten. Entwürfe und Bauvorlagen hatten die Architekten Dr. Rflüund Prof.	gefertigt.
Der Beklagte iflB war mit den übrigen Architektenaufgaben einschließlich der örtlichen Bauaufsicht betraut.
Die Beklagte LMIHB führte die Maurer- und Betonarbeiten aus. Der Beklagte VflUBP installierte die Heizungsund Müllverbrennungsanlagen.
Im Herbst 1963 war das Haus fertiggestellt. ScflHHl begründete durch Teilung Wohnungseigentum und verkaufte im Jahre 1963 die Wohnungen an einzelne Erwerber bis auf eine, deren Eigentümer er blieb. In Nr. IX Abs. 4 der Kaufverträge ist vereinbart:
"Der Verkäufer haftet für Sachmängel jeder Art nur, wenn sie in der nach Ziffer VII Abs. 2 dieser Urkunde zu errichtenden Niederschrift aufgeführt sind und ferner nur auf die Weise, daß er Ansprüche, die er selbst wegen solcher Mängel gegen die beteiligten Unternehmer, Handwerker und Lieferanten hat, an den Käufer ab-tritt. Auch bei verborgenen Mängeln kann der Käufer lediglich die Abtretung dieser Ansprüche verlangen. Der Ersatz eines mittelbaren Schadens ist in jedem Falle ausgeschlossen.*1
Während der Heizperiode 1963/1964 beklagten sich einige Wohnungseigentümer über das Eindringen von Abgasen in ihre Wohnungen. Die Ordnungsbehörde stellte Untersuchungen
 
an und kam zu dem Ergebnis, daß die Kamingruppe undicht sei. Sie untersagte vorläufig den Betrieb der Heizungsund Müllverbrennungsanlage. Nachdem die Innenrohre der Kamine für die Heizung und MüllVerbrennung im September/ Oktober 1964 mit einem Spezialmörtel ausgemantel worden waren, setzte die Ordnungsbehörde die tägliche Heizungszeit von 7 bis 2200 Uhr fest. Die Müllverbrennungsanlage wird seit 1964 nicht mehr betrieben.
In der Versammlung der Wohnungseigentümer vom 14. Dezember 1964, an der auch ScflBHHVteilnahm, wurde beschlossen, auf Mängelbeseitigung und Schadensersatz zu klagen.
Der Verwalter der Wohnungseigentümer, der während des Rechtsstreits durch Neubestellung gewechselt hat, verlangt nunmehr von den Beklagten als Gesamtschuldnern, die Heizungsanlage einschließlich der Rauchabzüge für die öl-heizungs- und Müllverbrennungsanlage sowie die Lüftungsschächte des Hauses SflHI, OJHHHHH» unter Beseitigung aller Schäden in einen funktionsfähigen, ordnungsmäßigen Zustand zu versetzen, insbesondere auch in der Hinsicht, daß keine Abgase in die Wohnungen der Wohnungseigentümer eindringen. Ferner begehrt er die Feststellung, daß die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet seien, den Wohnungseigentümern alle Schäden zu ersetzen, die diesen durch die mangelhafte Planung und Errichtung der Schornsteingruppe mit Rauchabzügen, Lüftungsschächten und Müllverbrennungsanlage einschließlich Installation der Ölheizung entstanden sind und noch entstehen werden.
 
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat sie abgewiesen. Mit der Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, erstrebt der Kläger die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht stellt fest, daß der Verwalter der Wohnungseigentümer durch deren Beschluß in der Versammlung vom 14. Dezember 1964 ermächtigt worden sei, diesen Prozeß im eigenen Namen zu führen. Es ist der Auffassung, diese Prozeßstandschaft sei zulässig und zweckmäßig. Dem stehe auch nicht entgegen, daß die Person des Verwalters während des Rechtsstreites gewechselt habe. Die Wohnungseigentümer hätten durch die Bestellung des neuen Verwalters zu dem Ausdruck gebracht, dieser solle die Aufgaben seines Vorgängers, damit auch die Fortführung dieses Rechtsstreites übernehmen.
Dagegen sind keine rechtlichen Bedenken zu erheben.
1.	Der zur Einziehung einer Forderung Ermächtigte kann die ihm übertragene Forderung im eigenen Namen einklagen. Voraussetzung dieser Prozeßstandschaft ist, daß eine Vollabtretung zulässig sein würde und der Ermächtigte ein eigenes rechtliches Interesse an der Geltendmachung der Forderung hat (vgl. u.a. BGHZ 4, 153, 164;
 
BGH Urteil vom 5. Oktober 1955 - IV ZR 302/54 - = LM ZPO Nr. 6 zu § 50; Stein/Jonas ZPO 19. Aufl. vor § 50 Anm. II 4; Baumbach/Lauterbach ZPO 31. Aufl. Grundz.
§ 50 Anm. 4 C).
2.	Diese Voraussetzungen liegen bei der vom Berufungsgericht festgestellten Einziehungsermächtigung vor. An der Abtretbarkeit der hier geltend gemachten Gewährleistungsansprüche besteht kein Zweifel. Das eigene rechtliche Interesse des Verwalters ergibt sich aus der ihm zugewiesenen Aufgabe, deren Erledigung sich mit Rücksicht auf die Größe der Eigentümergemeinschaft am besten durch Einziehungsermächtigung lösen läßt. Daß diese Aufgabe auch durch einfache Bevollmächtigung des Verwalters erfüllt werden könnte (§27 Abs. 2 Nr. 5 WEG), steht dem nicht entgegen (vgl. u.a. OLG Hamburg MDR 1966, 146; Bärmann WEG 2. Aufl. § 26 Rn. 77; Diester WEG - Rspr. S. 56, 146; Palandt/Degenhart BGB 33. Aufl.
WEG § 27 Anm. 3, zu II 5; Weitnauer/Wirths WEG 4. Aufl.
§ 27 Rn. 6 a; Deckert NJW 1973, 1073; Kapellmann MDR 1973, 1,4).
Diese Prozeßführungsbefugnis wird auch nicht dadurch in Frage gestellt, daß nur ein Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer vorliegt. Die Entscheidung über die Geltendmachung und prozessuale Durchsetzung der Gewährleistungsansprüche steht als Verwaltungshandlung über das gemeinschaftliche Eigentum den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu (§ 21 Abs. 1 und 5 Nr. 2 WEG) und ist gemäß § 21 Abs. 3 WEG durch Beschluß nach Stimmenmehrheit zu treffen (vgl. BGH WM 1971, 958, 960).
 
3.	Bedenken sind entgegen der Ansicht der Beklagten auch nicht aus dem Wechsel der Verwalter während des Rechtsstreites zu erheben. Mit der Bestellung des neuen Verwalters durch die Wohnungseigentümer wurde diesem die Einziehungsermächtigung übertragen, die bis dahin dem bisherigen Verwalter zustand. Ausdrücklicher Erklärungen über den Widerruf der Ermächtigung gegenüber dem bisherigen Verwalter und über deren Erteilung an den neuen Verwalter bedurfte es nicht. Diese Erklärungen sind vielmehr, wie das Berufungsgericht nach den gegebenen Umständen zutreffend feststellt, der Abberufung und Neu bestellung der Verwalter zu entnehmen.
II.
Das Berufungsgericht erachtet die Leistungs- und Feststellungsklage für zulässig. Das ist nicht zu beanstanden.
III.
Das Berufungsgericht sieht die Klage deshalb nicht für begründet an, weil ScflHH)die hier geltend gemachten Ansprüche gegen die Beklagten bisher noch nicht an die Wohnungseigentümer abgetreten habe.
1. a) Es ist der Auffassung, Sc^im^habe durch die Vereinbarung in Nr. IX Abs. 4 Satz 1 der Kaufverträge nur die Ansprüche wegen solcher Mängel abgetreten, die in der bei der Übergabe der Wohnungen an die Eigentümer zu errichtenden Niederschriften (Nr. VII Abs. 2 der Kaufverträge) aufgeführt seien. Das sei mit den hier in Rede stehenden Mängeln nicht geschehen.
 
b) Dies läßt keinen Rechtsfehler erkennen. Die insoweit erhobene Verfahrensrüge der Revision hat der Senat geprüft und für nicht begründet erachtet (Art. 1 Nr. 4 EntlG).
2. a) Das Berufungsgericht meint, hinsichtlich der Ansprüche wegen verborgener Mängel habe sich ScmHB in Nr. IX Abs. 4 Satz 2 der Kaufverträge nur zur Abtretung verpflichtet. Es seien keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, daß die Vertragspartner bei Abschluß der Kaufverträge entgegen dem Wortlaut der Vereinbarung bereits die Abtretung selbst gewollt hätten. Einen sicheren Schluß darauf lasse auch die Tatsache nicht zu, daß ScflHHp und die Wohnungseigentümer später der falschen Rechtsansicht gewesen seien, in den Kaufverträgen auch diese Ansprüche abgetreten zu haben. Die späteren Erklärungen hierzu seien nur Mitteilungen einer unzutreffenden Rechtsansicht, aber keine Abtretung. Es sei auch nicht bewiesen, daß die Ansprüche bei der Versammlung der Wohnungseigentümer am 14. Dezember 1964 abgetreten worden seien.
Selbst wenn angenommen werde, Schomburg habe auf Grund der Kaufverträge seine Gewährleistungsansprüche an die Wohnungseigentümer abgetreten, so treffe dies doch nicht für etwaige Ansprüche gegen den Beklagten K|Üzu. Denn in Nr. IX Abs. 4 sei nur die Abtretung von Ansprüchen "gegen die beteiligten Unternehmer, Handwerker und Lieferanten" geregelt. Zu diesen Personen werde ein Architekt nach allgemeinem Sprachgebrauch nicht gerechnet. Es sei auch bewiesen, daß ScHHB Ansprüche gegen den Beklagten K||^ seinen Architekten, nicht habe übertragen wollen, u.a..weil nach seiner Meinung
 
die einzelnen Bauunternehmer allein die volle Verantwortung gehabt hätten,
b) Dagegen wendet sich die Revision mit Erfolg, soweit dies die Abtretung von Gewähr1eistungsansprüchen gegen die Beklagten LflBHBHHI und VflHHi betrifft.
Auszugehen ist davon, daß der Vertragsinhalt durch den übereinstimmenden wirklichen Willen bestimmt wird und die davon abweichenden Erklärungen unerheblich sind, auch wenn sie eindeutig einen anderen Sinn haben (vgl. u.a. BGHZ 20, 109; BGH LM BGB Nr. 22 zu § 133 (C); Soergel/Siebert/Knopp BGB 10. Aufl. § 157 Rn. 9; Palandt/ Heinrichs BGB 33. Aufl. § 155 Anm. 2). Die Erklärung in Nr. IX Abs. 2 Satz 2 der Kaufverträge, nach der der Käufer die Abtretung der Ansprüche wegen verborgener Mängel "verlangen” kann, ist damit als Beschränkung auf eine bloße Abtretungsverpflichtung dann unerheblich, wenn die Vertragsparteien übereinstimmend bereits die Abtretung selbst gewollt haben. Das haben sie nach den Feststellungen des Berufungsgerichts wiederholt nach Abschluß der Kaufverträge zu dem Ausdruck gebracht. Dieses gleichbleibende übereinstimmende Verhalten wäre aber, was das Berufungsgericht verkennt, nur dann als bloße rechtliche Fehlbeurteilung der eigenen Vereinbarung zu werten, wenn die Beteiligten bei Vertragsabschluß wirklich nur eine Abtretungsverpflichtung des Verkäufers gewollt hätten. Das ist aber nicht der Fall. Darauf weist auch entgegen der Meinung des Berufungsgerichts allein der Umstand nicht hin, daß die Erklärung in notariell beurkundeten Kaufverträgen enthalten ist. Das festgestellte gleichbleibende und der Interessenlage entsprechende spätere Verhalten der Vertragsparteien rechtfertigt viel-
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mehr den sicheren ►Schluß, daß sie bereits bei Vertragsabschluß den übereinstimmenden Willen hatten, mit dem Übergang des Wohnungseigentums auch den Übergang der Gewährleistungsansprüche des Verkäufers an die Käufer zu verbinden und nicht nur eine später zu erfüllende Verpflichtung des Verkäufers Sc(0HHPzu begründen.
Auf die Frage, ob bei der Wohnungseigentümer-Versammlung vom 14. Dezember 1964 derartige Abtretungserklärungen von ScflHHF abgegeben wurden, kommt es daher nicht mehr an. Es bedarf somit auch keines Eingehens auf die insoweit erhobenen Rügen der Revision.
c) Damit liegt jedoch nur eine Abtretung von Ansprüchen gegen die Beklagten LflHHHHHi und vor, nicht aber auch eine solche von Ansprüchen gegen den Beklagten KfHHBl Denn die Auslegung durch das Berufungsgericht, daß die Vereinbarungen über die Abtretung etwaiger Ansprüche ScflHHBi gegen den Beklagten KM seinen Architekten, nicht umfassen sollten, läßt keinen Rechtsfehler erkennen. Ansprüche gegen den Beklagten Kfl^iV sind daher weder durch die Kaufverträge abgetreten, noch durch die späteren Erklärungen, mit denen die Beteiligten auf die Kaufverträge Bezug nahmen.
IV.
Die Revision gegen die Abweisung der Klage gegen den Beklagten KfllHV ist daher zurückzuweisen.
Soweit das Berufungsgericht die Klage gegen die Beklagten	und	VflV	abgewiesen	hat,	ist	das
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Urteil aufzuheben. In diesem Umfange ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Das Berufungsgericht wird bei der neuen Verhandlung insbesondere auch zu prüfen haben, ob und inwieweit die Beklagten und ViHmpals Gesamtschuldner haften, ferner ob und in welchem Umfang sich der Kläger ein Mitverschulden des Auftraggebers ScMHMU oder ein von diesem zu vertretendes Mitverschulden seines Architekten anrechnen lassen muß (§§ 254, 278 BGB) und ob die Voraussetzungen der vom Beklagten V4MHP erhobenen Verjährung seinrede vorliegen.
Die abtrennbaren außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 3 im Revisionsverfahren hat der Kläger zu tragen. Wegen der übrigen Kosten der Revision ist die Entscheidung dem Berufungsgericht zu überlassen.
Schmidt
 Girisch
Meise
 Recken
Doerry