Volltext der Entscheidung
2314 o:g
VIII 2R 7Aj.
Verkündet elm 80 Januar 1957 Hoffmeister; Justizangest<, als Urkundsbeamter der <kes chäftsstelle
Im Namen des Volkes In dem Hechtsstreit
des Garageninhabers Erich
in B
v\*. -
Beklagten, Berufungsklägers und Revi sions kl :>gers c
- Prozeßbevollnächtigter: Hechtsanwalt Br«
gegen
das Deutsche Reich, vertreten durch den Leiter der Sondervermögens- und Bauverwaltung beim Landesfinanzamt Berlin in Berlin W 15,
Kläger, Berufungsbeklagter und Revisionsbeklagter y
- Prozeßbevollmächtigteri Rechtsanwalt Dr
hat der VIII« Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 8, Januar 1957 unter Mitwirkung der Bundesrichter Dr0 Gelhaar, Artl, Dr» Spieler, Liesecke und Dro Mezger
für Recht erkannts
Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 8» Zivilsenats des Kammergerichts in 3erlin vom 24» März 1954 aufgehoben-
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen, dem auch die Entscheidung Über die Kosten der Revision übertragen wird»
Von Rechts wegen
2
Tatbestands
Durch Vertrag vom 8, Mai 1950 hat der von der britischen Militärregierung für das Grundstück des Klagers Berlin W l5yE^|^Str« 0 - 0 eingesetzte Treuhänder die auf diesem Grundstück befindliche unterirdische Großgarage an den Beklagten und Faul gemeinschaftlich vermie-
tet, § 2 Ziff 3 des Vertrages bestimmt?
%
"Die Mieter haben einen Teil der notwendigen Instandsetzungen bereits im Wege der Selbsthilfe ausgeführt<•
Sie verpflichten sich, die nach dem einzuholenden Gut-..**, achten der Baugruppe des Dandesfinanzamtes weiter für die Instandsetzung und Betriebssicherheit notwendigen Arbeiten in dem von der Baugruppe vorgeschriebenen Umfang urverzüglich im Wege der Selbsthilfe auszuführene Hierzu gehört auch die Instandsetzung der Zentralheizung« Die Kosten für diese Arbeiten werden von den Mietern vorgelegt. Sie werden ihnen in der Weise vergütet, daß eine Miete für die Zeit bis zu dem 30. Juni 1950 nicht erhoben wirdc Vom 1.7«1950 bis zu dem 30.8c 1950 ist eine Miete von monatlich DM West 1*333,33 zu zahlen. Diese erhöht sich vom 1.9*1950 auf einen Betrag, der von der Baugruppe des Bandesfinanzamts und für beide Teile verbindlich festgesetzt wirdc"
Am 31 * Mai 1952 endete die Kontrolle durch den Treuhänder. Das Grundstück wurde vom Kläger wieder in eigene Verwaltung übernommen. Am 7. Januar 1953 kam es bei der für die Verwaltung des Grundstücks zuständigen Dienststelle des Klägers zu einer Besprechung zwischen deren Leiter und den Mietern nebst ihren Rechtsanwälten. In dem über diese Besprechung vom Leiter der Dienststelle aufgenommenen Vermerk heißt es,
i
r
I
•if*
»■
daß beabsichtigt sei, den Mietvertrag vom 8, Mai 1950 dirrch zwei selbständige, mit den beiden Mietern einzeln zu schließende Verträge unter Teilung des Mietobjektes zu ersetzen, Ziff 3 des Vermerks lautetg
«Gelegentlich der Besprechung stellte sich heraus, daß sowohl Herr a-*-s auch Herr m
wertverbessernde Investitionen ge-macht haben. Die1'Frage der Vergütung.dieser Investitionen wird nachgeprüft werden. Sofern es sich um erstattungsfähige Arbeiten in Dach und Fach handelt, bezüglich deren prüfungsfähige Rechnungen vorgelegt werden müssen, werden diese in der,#Form erstattet, daß eine Verrechnung ■4 auf die Miete in Höhe von 5Ö $> erfolgt,”
Dem Beklagten wurden mit Schreiben vom 20* Januar 1953 . vom Kläger zwei Ausfertigungen des Mietvertrages für die Zeit ab 1, Januar 1953 mit der Bitte um Rücksendung nach Unterschrift übersandte In dem formularmäßigen Vertragsentwurf sind Abreden über die Erstattung der Kosten für die bereits vorgenommene Instandsetzung nicht enthalten»
Der Beklagte antwortete am 25c Februar 1953 unter Beifügung der unterschriebenen Verträge, Hach Darlegungen über die von ihm ausgeführten Arbeiten und die entstandenen Kosten fuhr er forts «Ich bitte im Zuge des heuen Vertrages ab 1c Januar 1953 um Verrechnung zu 50 # der zu zahlenden Miete Mit Schreiben vom 27o März 1953 reichte er
Rechnungen über die Arbeiten nach. Der Kläger nahm mit Schreiben vom 23« £April 1953 zu einzelnen Rechnungen Stellung und sagte die Prüfung weiterer, noch vorzulegender Rechnungen zu.
*
• Ti
$
■v
I
■i
I
*
5
k
£
5
fv
*
i*
I
. *
: 1
■<
K
»V
Der Kläger hat mit der Klage vom Beklagten die Zahlung eines Mietrückstandes von 4=100,38 DM für die Zeit vom 1. Februar 1951 bis 30, September 1953 verlangt* Der Beklagte hat widerklagend Verurteilung des Klägers zur Zah-
lung von 3*000,“ DM nebst 4 # Zinsen seit dem 1* Januar 1954 beantragt. Er hat die Klagforderung der Höhe nach nicht bestritten, jedoch mit Gegenforderungen aufgerechnete Insbesondere hat er die Erstattung seiner gesamten Aufwendungen für das Grundstück, die er mit 19^893,21 DM beziffert hat, verlangt und mit seiner Widerklage einen Teil von 3«000c- DM geltend gemachte Der Kläger hat die Zulässigkeit der Aufrechnung und die Gegenforderungen bestrittene
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewieseno Das Kammergericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen„
Mit der Revision verfolgt der Beklagte seine in den Vorinstanzen gestellten Anträge weiter, während der Kläger Zurückweisung der Revision erstrebt«,
Ent s chei dungsgründe g 1 2
1) Soweit das Berufungsgericht dem Beklagten das Recht zur Aufrechnung mit einer ihm von der
KG abgetretenen Forderung von 1.020«,- DM gegen die Aktiengesellschaft für GrundstücksVerwaltung und Außenhandel, die das Grundstück im Aufträge des Treuhän“ ders verwaltet hatte, versagt hat, sind Revisionsrügen nicht erhoben worden. Ein Rechtsfehler des Berufungsgerichts ist auch nicht ersichtlich.
2) Das Berufungsgericht führt aus, der Vermerk des
Regierungsdirektors Dr. vom 1, Januar 1953 ent-
-Hielte keine Zusage für die Erstattung der Kosten. Die in Aussicht gestellte Prüfung der Frage habe offensichtlich.* ein negatives Ergebnis gehabt, denn im Vertrage stehe nichts davon. Das "nicht ganz unbedenkliche” Schreiben vom 23, April 1953 begründe keine Verpflichtung, weil der
I
I
Beklagte gewußt habe,daß im Vertrage keine Erstattungspflicht vorgesehen sei0 Diese Darlegungen des Berufungsgerichts lassen, wie die Revision mit Recht rügt, für die rechtliche Beurteilung wesentliche Umstände außer Betracht-
Der Beklagte hatte in seinem Schreiben vom 25. Februar 1953; mit dem er ditf^om Kläger übersandten formularmäßigen Mietveiträge unterschrieben zurücksandte, die Bitte um Verrechnung seiner Aufwendungen 11 im Zuge des neuen Vertrages" geäußert. Das Berufungsgericht beachtet diese Erklärung des Beklagten nicht, sondern hält allein für maßgebend, daß der auch vom Kläger Unterzeichnete Mietvertrag vom 10o März 1953 keinerlei Bestimmungen über eine Erstattung 'Tder Verwendungen ^ des Beklagten vorsieht„ Es war aber zu prüfen, ob nicht die "Bitte" des Beklagten vom Kläger bei verständiger Würdigung dahin zu verstehen war, daß der Be--klagte mit ihr beabsichtigte, die in der Besprechung vom 7 c Januar 1953 erörterte und dort für erstattungsfähige Arbeiten in Dach und Fach in Aussicht genommene Verrechnung nunmehr im Zusammenhang mit dem neuen Mietvertrag zu einer bindenden Abrede zu machen Die Erklärung könnte sich dann trotz der Bezeichnung als "Bitte" gemäß § 150 Abs 2 BGB als Ablehnung des Antrages des Klägers auf Abschluß eines Mietvertrages ohne solche Abrede unter gleichzeitigem Angebot eines Mietvertrages mit einer Sondervereinbarung über die Verwendungen darstellen* Wenn der Kläger daraufhin das Vertragsformular Unterzeichnete und gleichzeitig eine Prüfung der vom Beklagten vorgelegten Rechnungen veranlaßte, deren vorläufiges Ergebnis dem Beklagten in der Art mitgeteilt wurde, daß einzelne Rechnungen als nicht erstattungsfÜhig bezeichnet und weitere Erörterungen durch die Bauabteilung nach Vorlage vervollständigter Rechnungen zugesagt wurden, so kann in diesem Verhalten die stillschweigende Annahme des neuen Antrages des Beklagten liegen, und zwar auch dann wenn der Kläger tatsächlich eine solche Bedeutung der Erklärung des Beklagten nicht erkannt haben sollte, Maßge-
2
1
I
I
t
i
b
I
i
H
ft
*
I
*
» i
Hr
i
6
bend ist allein, wie der Kläger die Erklärung des Beklagten nach den gesamten Umständen auffassen mußte und wie der Beklagte das Verhalten des Klägers, der mit ihm in Erörterungen über fehlende Rechnungen und fachtechnisch nicht richtig ausgeführte oder nicht erstattungsfähige Arbeiten eintrat, nach Treu und Glauben verstehen konnte« Für eine solche Sonder-abrede über die Mietverrechnung von vorübergehender Bedeutung könnte auch die vertraglich vorgesehene Schriftform als abbedungen angesehen werden^ Auch vertragliche Beschränkungen der Aufrechnung würden einer solchen Mietverrechnung nicht entgegenstehenc
Wenn das Berufungsgericht ferner zur Stützung seiner’.-Ansicht ausführt, offenbar habe die Baugruppe des Landesfinanzamtes nur in technischer Beziehung eine.Nachprüfung der Rechnungen vorgenommen, weil ihr die Rechtslage nicht genügend bekannt gewesen sei, so wird bei erneuter Erörterung zu beachten sein, daß das Schreiben an den Beklagten vom 25c April 1953? das die Erstattungsfähigkeit und Anerkennung einzelner Rechnungen ohne Vorbehalt der grundsätzlichen Stellungnahme zur Verrechnungsfrage zu dem Inhalt hat, vom Verwaltungsamt selbst•stammt und möglicherweise von demselben Beamten unterzeichnet ist wie der Mietvertrag,
3) Beruht somit die rechtliche Beurteilung des Berufungsgerichts auf einer unvollständigen Würdigung der tatsächlichen Umstände, so ist auf die von der Revision deshalb erhobene Rüge gemäß § 286 ZPO das angefochtene Urteil aufzuheben, um eine Prüfung der Mietverrechnung unter den dargelegten Gesichtspunkten zu ermöglichen. Sollte die erneute Verhandlung keine Vereinbarung der Verrechnung bestimmter Aufwendungen durch den Schriftwechsel seit dem 7 > Januar 1953 ergeben, so wird erneut zu prüfen sein, ob an der Auslegung des Mietvertrages vom 8- Mai 1950 § 2 Ziff 3 durch das angefochtene Urteil dahin, daß sämtliche Instandsetzungskosten durch die vereinbarte Mietefreiheit und Mieteherabsetzung ausgeglichen sein sollten, festgehalten werden kann, Bas Berufungsgericht hat, worauf die Revision zutreffend
hinweist, zu dem Schreiben des Beklagten vom 15. April ''952, f? in dem dieser die Entv/ieklung des Mietverbältnisses geschil- 1 dert und dargelegt hatte, der Treuhänder habe ihm eröffnet; !
zur Zeit könne an eine Erstattung der eingebauten Beträge ;
nicht gedacht werden? darüber werde später der Eigentümer zu be-!-
4
finden habend sowierzu dem Beweisangebot des Beklagten, der ' ; sich auf den Bankier a-^s Zeugen für die Richtigkeit des Inhalts dieses Schreibens bezogen hatte (vgl Schrift- ;
satz vom 11,12:1953); bisher keine Stellung genommene Es wird
bei Beurteilung der Präge? ob von den Parteien bei § 2 Ziff 3 :
des Mietvertrages an eine vollständige Abgeltung sämtlicher Aufwendungen gedacht war? auch nicht außer Betracht bleiben dürfen? ob die gewährten Mietvergünstigungen überhaupt einen angemessenen Ausgleich der nach der Behauptung des Klägers sehr beträchtlichen bereits vorgenommenen Aufwendungen darstellen würden. Sollte die Präge des Aufwendungsersatzes nach dem Ergebnis der erneuten Verhandlung nicht als durch den Vertrag vom 8o Mai 1950 abschließend geregelt erachtet werden? so bestehen möglicherweise gesetzliche Ansprüche des Beklagten unter dem Gesichtspunkt des Ersatzes von Verwendungen oder der Geschäftsführung ohne Auftrag,
4) Hiernach können weder die Mietvefrechnung noch die der Widerklage zugrunde liegenden Ansprüche zur Zeit ab-
m
■<
»
i
■
schließend beurteilt werden.; so daß das angefochtene Urteil im vollen Umfange aufzuheben und die Sache zur erneuten Verhandlung über die Klage und die Widerklage an das Berufungsgericht zurückzuverweisen war-. Diesem war auch die Entscheidung über die Kosten der Revision zu übertragen,
Dr-, Uelhaar Artl Dro Spieler
Liesecke Dr. Mezger
'f '
