Volltext der Entscheidung
Nachschlagewerks nein
* 2235 090
Amtliche Sammlung: nein BGB § 652
Zur Präge, unter welchen Voraussetzungen durch Ausnutzung der Tätigkeit eines Maklers ein Maklcrver-trog stillschweigend zustandekommto
BGII, Urt. Vo 16. November 19($^
LG Kiel
VIII 7.R 4/63 , .
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Verkündet a 7
am 16. November 1964 Schorn, Justizangostelltcr aIn Urkundsbcamter der Geschäftsstelle
In Namen des Volke In dem Rechtsstreit
des Maklers Y/ilhelm G in K^P, Z(
Klägers und Revisionsklägers, - Prozoßbevollmächtigter: Rechtsanwalt i>r«
gegen
1) die Ehefrau Hartha Mi KcflHHHHI Ch'
2) die Ehefrau Elise
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(1-lflP), Am V/(
Beklagte und Revisionsbeklngtc, - Prozeßbcvollmächtigter: Rechtsanwalt
hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 16. November T9'J4 unter Mitwirkung des Senatspräsidonton Br. Haidingor sowie der Bun-dccrichter Artl, Br. Dorschei, Dr. Mezger und Mormann
für Recht erkannt: *
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Die Revision gegen das Urteil des 5- Ziviloc-nots des Schleswig-Holsteinischen Oborlnndeoge-richts in Schleswig vom 7. September 1962 wird auf Kosten de3 Klägers zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
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Tatbestand:
Die Beklagten waren Miteigentümer von rund 76000 qm grossen, landwirtschaftlich genutzten Grundstücken in der Gemeinde SflHHHI. Nachdem die Gemeinde in die Stadt K(|9 cinge-meindot war, wurde das Gebiet, in dem die Grundstücke der Beklagten liegen, zu dem Aufbaugebiet erklärt. Am 10. Juli I960 suchte der den Parteien bis dahin unbekannte Kläger die Beklagten und deren Ehemänner in der Wohnung der Beklagten zu 1 auf, wo die Beklagte zu 2 und deren Ehemann zu Besuch waren. Der Kläger stellte sieh als Makler vor und erkundigte sich, ob die Beklagten bereit seien, ihre Grundstücke als Bauland zu verkaufen. Er gab an, in Maflfc einen Interessenten für die Grundstücke zu haben, und meinte, es seien 6 DM je qm zu erzielen. Er schlug den Beklagten, die sich insbesondere für die Anlegung des zu erwartenden Erlöses interessierten, vor, sich mit einer Kommanditeinlage von 300 000 DM an der N^B^-Getränke-GmbH & Co. KG zu beteiligen, für die er einen Geldgeber suchte. Am 18. Juli I960 verhandelten die Beklagten auf dein Büro des Klägers und in dessen Gegenwart mit den Geschäftsführern der GmbH.
Mit Schreiben von 26. Juli I960 bot der Kläger mit der Behauptung, er habe von den Beklagten Verkaufsauftrag, das Gelände dem Licgenschaftsamt der Stadt für 6 DM pro qm
zu dem Kauf an. Mit Schreiben vom 29« Juli i960 erklärte sich die Stadt KBB grundsätzlich kaufbereit und bot einen Preis von 5,50 DM je qm. Der Kläger gab dieses Angebot den Beklagten weiter, mit dem dringenden Rat, es anzunehmen. In der folgenden Zeit schlug der Kläger den Beklagten noch mehrere Möglichkeiten für die Anlegung des Kauferlöscs vor. '*? Die Beklagten hatten inzwischen den Landwirt in die
VcrhandlLingon mit der Stadt kBB eingeschaltet. Sie verkauften - ohne Hinzuziehung des Klägers - im März 1961 den Grundbesitz für 8 DM je qm an die Stadt KBBs die sich außerdem verpflichtete, den Beklagten in SflHHHP ein bc~
stimmte« Grundstück von 4200 qm zur Errichtung von Wohnun- ' gen zu verkaufen und ihnen bei der Beschaffung von 2 weiteren Grundstücken für den Bau von Eigenheimen behilflich zu sein.
Bor Kläger verlangt von den Beklagten als Gesamtschuld, nern eine Maklerprovision von 2 $ des von der Stadt an 29. Juli I960 gebotenen Kaufpreises von 5>50 DM je qm =
8 414,34 DM. Die Vorinstanzen haben die Klage abgewiesen, flit der Revision verfolgt der Kläger seinen Frovisioncan-spruch weiter. Die Beklagten beantragen, die Revision zu-rückzuweiscn.
Entscheidungsgründe:
Das Berufungsgericht verneint, daß ein Maklervertrag zwischen den Parteien zustandegekommen sei, ferner, daß die Tätigkeit des Klägers für aen GrundStücksverkauf ursächlich gewesen sei.
Zum ersten Punkt stellt es fest: Zwar habe der Kläger cn 10. Juli i960 den Beklagten ein von ihm mitgebrachtes, mit seinem Firmenstempel unterstempeltes Schriftstück übergeben, in dom es - nach der grundbuchmäßigen Bezeichnung der Grundstücke - hieß;
"Käufer übernimmt die mit dem Verkauf verbundenen Kosten, außer den 2 $, welche die Erbengemeinschaft (der Beklagten) an mich zu zahlen hat, nach den Richtlinien des Landesverbandes der Schleswig-Holsteinischen Haus- und Grundstücksmakler eV".
Die Beklagten bzw. ihre Ehemänner hätten aber bei der Besprechung ausdrücklich erklärt, die Verhandlungen sollten für sie unverbindlich sein. Dies sei, dem Kläger erkennbar, in dem Sinne gemeint gewesen, daß die Beklagten die Übernahme jeglicher Verpflichtung gegenüber dem Klüger
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hätten ableimen wollen« Entgegen dem Standpunkt des Klägers Heien deshalb die Parteien am Io« Juli i960 nicht über den Abschluß eines Maklervertrages einig geworden« Bei den späteren Verhandlungen sei auch nicht stillschweigend ein Maklervertrag zustandegekommen. Die Beklagten seien auf ihrem Standpunkt verblieben, daß alle Verhandlungen mit dem Kläger und seine ganze Tätigkeit für sie unverbindlich in dem Sinne sein sollten, daß für sie hieraus Verpflichtungen nicht entstünden. In diesen Sinne hätten sie sich dem Kläger gegenüber nochmals ausdrücklich erklärt, als sie dessen Einladung zu der Besprechung mit den Ge-cchäftsführcrn der ir®^-Getranke-GmbH am 18« Juli i960 angenommen hätten. Den gleichen Standpunkt habe der Ehemann der Beklagten zu 2 dem Kläger gegenüber in seinem Antwortschreiben vom 4. August i960 eingenommen, in dem es heißt:
"... Aus diesen beiden Schreiben entnehme ich nun, daß Sic der Stadt Kit/P unsere Ländereien zu dem Kauf angeboten haben. Ich frage Sie hiermit, wer Sie dazu beauftragt hat? Es ist für mich verständlich, daß Sie gerne das Geschäft gemacht hatten, aber mit diesem Schritt sind Sie den Dingen weit vorausgeeilt.
Damit aus dem mit mir geführten Schriftwechsel keine Unklarheiten entstehen, möchte ioh hiermit folgendes festhalten: -
Sie sind an uns wegen Kaufs unserer Ländereien herangetreten, Y/ir haben von Anfang an fcstgestellt, daß sämtliche mit Ihnen geführten Unterredungen für uns unverbindlich sind. Es ist also nicht so, daß wir an Sic verkaufen wollten, oder daß wir Sie beauftragt haben für uns zu verkaufen« Aus diesem Grunde bin ich mehr als erstaunt, daß Sie der Stadt KflÜ) unseren Grundbesitz zu dem Kauf an-bieten. Ich stelle hiermit nochmals ausdrücklich fest, davon kann keine Bede sein. Und ich will Ihnen auch heute klipp und klar sagen, auf diese Weise können wir mit Ihnen nicht ins Geschäft kommen. Halten Sie sich nach wie vor an die Unverbindlichkeit für uns und wenn Sie irgendwelche Vorschläge zu machen haben, wenden Sie sich bitte an (Ehemann der Beklagten zu 1).H
In ganzen gesehen habe der Kläger zwar wiederholt versucht, "•'ich den Beklagten als Makler auf zudrängen, diese hätten ihn -kor abgewiesen.
Die Revision wendet sich im wesentlichen gegen die Auslegung und die Beweiswürdigung des Berufungsgerichts und rügt Verletzung des § 652 BGB. Sie kann keinen Erfolg haben.
a) Ein Maklervertrag kommt - wie jeder andere Vertrag - dadurch zustande, daß eine Vertragspartei der anderen einen Vertrag anträgt und daß die andere Partei diesen Antrag annimmt. Daß der Kläger bei der ersten Besprechung am 10^Juli_1260 aen Beklagten durch die Übergabe des von ihm nitgebrachten Schriftstückes, in dem eine Maklerprovision von 2 $ von der Erbengemeinschaft verlangt wurde, den Abschluß eines Maklervertrages mit entsprechendem Inhalt angetragen hat, kann, wie die Revision gegenüber einer mißverständlichen Wendung des Be-rufungsurteils mit Recht geltend macht, nicht zweifelhaft sein. Das Berufungsgericht verneint jedoch den Abschluß eines Maklcrvertragos an 10. Juli I960 nicht, weil cs dies verkannt hätte, sondern, weil die Beklagten den Vertragsantrag des Klägers abgelehnt hätten. Auch insoweit ist den Berufungsgericht - entgegen der Meinung der Revision - ein Rechtsfchler nicht unterlaufen.
Dos Berufungsgericht findet eine Ablehnung des Ver-trngaantrages des Klägers darin, daß die Beklagten bei der Besprechung verlangt hätten, die Verhandlungen mit den Kläger sollten für sie ’’unverbindlich" sein. Es verkennt dabei nicht, daß das Verlangen nach "Unverbindlichkeit" mehrdeutig ist, entscheidet sich aber im vorliegenden Pall aufgrund eingehender Würdigung des Beweis- und Vcrhnndlungccrgobnioses für die von den Beklagten vertretene .Auslegung, "unverbindlich” habe - dem Kläger erkennbar - heißen sollen, daß die Beklagten - auch für den Vcrkaufsfall - die Übernahme einer Provisionsverpflichtung abgelehnt hätten. Eine solche Auslegung ist möglich.
Einer Auseinandersetzung mit der von der Revision angeführten Entscheidung 7 U 159/61 OLG Düsseldorf vom 24c Januar 1962 (Allgemeine Immobilienzeitung 1963? 61), die für einen anders liegenden Pall das Verlangen des Auftraggebers, etwaige Nachweise des Maklers sollten "unverbindlich" sein, anders ausgelegt hat, bedarf es nicht.
Es liegt im Wesen solcher mehrdeutigen Erklärungen, daß sic in einem Palle so, in einem anderen anders zu verstehen sind.
Die Auslegung des Berufungsgerichts verstößt auch nicht gegen §§ 157? 653 BGB. Zwar kann niemand erwarten, daß ein gewerbsmäßiger Makler umsonst tätig wird. Das haben die Beklagten auch nicht erwartet und dem Kläger auch nicht zugemutet. Das Berufungsgericht legt, in diesem Zusammenhang entscheidenden Wert auf die Peststellung, daß der Kläger sich am 10. Juli I960 als Beauftragter eines Kauf-intcressenten bei den Beklagten eingeführt habe. In einem solchen Pall kann der Vertragsgegner, den der Makler aufsucht, sich eine Nachweis- oder Vermittlungotätigkeit des Maklers gefallen lassen, dabei aber - ohne gegen l*reu und Glauben zu verstoßen - die Verhandlungen in dem Sinne für sieh unverbindlich halten, daß er die Übernahme einer Pro-visionovorpflichtung gegenüber dem Makler ablehnt. Denn der Vertragsgegnor kann davon ausgehen, daß der Makler im Aufträge seines Auftraggebers tätig wird und von diesera seine Provision erhält. § 653 BGB greift in einem solchen Palle schon deshalb nicht ein, weil der vom Makler angegangene Vortragsgegner dem Makler keine ’’Leistung übertragen” hat.
Gegen die Annahme des Berufungsgerichts, am 10. Juli I960 3ei ein Maklervertrag nicht zustanuegekommen, sind deshalb aus Rcchtsgründen Bedenken nicht zu erheben. Eine weitere Grundlage für das Zustandekommen eines Maklcrver-
tragcc will der Kläger in der Besprechung vom 18. Juli I960 finden, die auf Veranlassung des Klägers die Beklagten (und ihre Ehemänner) in dessen Büro mit den Geschäftsführern der U^®-Getränke-GmblT über eine knpitol-
mäßige Beteiligung*an dem Unternehmen führten. Der Xlä-
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gor behauptet, er habe dabei einleitend auf den ihm von den Beklagten erteilten Verkaufsauftrog hingewiesen; die Beklagten und ihre Ehemänner hätten dem nicht widersprochen. Das Berufungsgericht unterstellt die Behauptung des Klägers als wahr, sicht darin aber nicht den Abschluß eines Llaklorvortrogcs. Gegenstand der Besprechung vom 18« Juli I960 sei nur gewesen, wie die Beklagten gegebenenfalls den Kauf erlös anlogen wollten, nicht aber, an v/cn und durch wen verkauft werden sollte. Die Beklagten hätten deshalb keine Veranlassung gehabt, der nur beiläufigen Bemerkung des Klägers über den ihm angeblich erteilten Verkaufsauftrag, die für die anwesenden Verhandlungspartner und für den Inhalt der Verhandlungen ohne Interesse gewesen sei, zu widersprechen.
Dem kann aus Rechtsgründen nicht entgogengotroton werden. Denn die Beklagten brauchten in der einleitenden Bemerkung des Klägers unter den gegebenen Umständen nicht mehr als eine schiefe Pormuliorung zu sehen und brauchten nicht anzunchnen, der Kläger könne aus ihrem Schweigen den Schluß sichen, sic wollten mm - entgegen ihrem bisher vertretenen Standpunkt - im Verkaufsfalle Provision zahlen, wenn das Berufungsgericht den Sachverhalt so wertet und deshalb einen Vcrtragsschluß verneint, so ist das mangels eines von der Revision aufgezcigten Rechtsfohlcro als Tat-sachenfoststcllung für das Rovisionsgericht bindend. Die Revision wendet sich auch nicht hiergegen, sondern bemängelt, das Berufungsgericht habe den Sachvortrag des Klägers nicht in seinem ganzen Umfang als richtig unterstellt (5 286 JiPO). Der Kläger habe nämlich weiter behauptet
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(und unter Beweis gestellt), daß or am 18. Juli I960 auch erklärt habe, er würde für die Vermittlung der Kapitaleinlage von den Beklagten keine Provision fordern, weil er von ihnen für den Grund3tücksvcrkauf eine Provision beanspruche; auch dazu hätten die Beklagten geschwiegen.
b) Auch dieser Rcvisionoangriff bleibt ohne Erfolg.
Bas Landgericht hat die Zeugen PflBH* und Stfl^ in Gegenwart der Part sich über die Besprechung vom 18. Juli I960 vernommen. Es stand deshalb gemäß § 398 ZPO im Ermessen des Berufungsgerichts, ob cs die Zeugen entsprechend dem Antrag dos Klägers in der letzten mündlichen Verhandlung erneut vernehmen wollte. Eine erneute Vernehmung war auch nicht deshalb geboten, weil der Kläger angeblich das Bcv/eisthema für sie erweitert hatte. Auch zu dieser erweiterten Behauptung dos Klägers waren die Zeugen ausweislich ihrer Aussage bereits gehört worden.
Sie .hatten die Behauptung des Klägers aber nicht bestätigt. Der Zeuge StflB hatte uekundot, der Kläger habe die Besprechung mit der Erklärung eingeleitet, die Ländereien sollten an die Stadt KflP verkauft werden, und die Beklagten hätten den nicht widersprochen. Ber Zeuge hatte ferner ausgesagt, der Kläger habo ihn (nach dem Zusammenhangs nicht bei dieser Besprechung) darauf hingewiosen gehabt, er werde von den Beklagten (für die Vermittlung der Kocuonditiotcnoinlago) keine Provision fordern, weil er eine solche von ihnen für den GrundStücksverkauf verlangen werde. Ber Zeuge hatte bekundet, der Kläger
habe die Besprechung mit dem Hinweis eingeleitct, er habe den Auftrag, die Ländereien der Beklagten zu verkaufen ’weiter sei von dem Verkaufsauftrag nicht die Hede gewesen. Bei diesen Bcweisergebnis konnte das Berufungsgericht ohne Rcchtofchlor davon ausgehen, die Behauptung des Klägers, er habe bei der Besprechung auch erklärt, er
verlange von den Beklagten für die Vermittlung der Kapitaleinlage keine Provision, weil er eine solche für den Orundstück3verkauf von ihnen fordere, sei völlig bewein-los gehlieben. Pas Berufungsgericht konnte zugleich den Aussagen der beiden Zeugen im übrigen dadurch Rechnung trogen, daß es insoweit den Vortrag des Klägers als richtig unterstellte, als er bei der Besprechung am 18. Juli I960 angeblich von einem Verkaufsauftrog der Beklagten gesprochen hatte, ohne 7/ideropruch zu finden.
Tjs kann danach dahinstehon, ob der Kläger überhaupt vor dem Berufungsgericht seinen Sachvortrag so zugespitzt formuliert hat, v/ic ihn die Revision zur Grundlage ihrer Rüge macht. Nach den Urtoilstatbestand und der Niederschrift über die letzte mündliche Verhandlung vor dem Berufungsgericht war das nicht der Pall. *
c) Das Berufungsgericht sieht auch in dem Verhalten der Beklagten nach dem 18. Juli I960 nicht die stillschweigende Annahme eines vom Kläger ihnen angetrogonen Uaklcrvcrtrages. Es stellt dazu fest:
Die Beklagten und der Ehemann der Beklagten zu 1 seien durch das schriftliche Angebot des Klägers an die Stadt KflH, das dieser persönlich in die Wohnung der Beklagten zu 1 überbrachte, übqrrascht worden, weil vorher darüber, nicht gesprochen werden sei. Der Ehemann der Beklagten zu. 1 habe dem Kläger sogleich erklärt, es könne ohne Anhörung des Ehemannes dor Beklagten zu 2 (in HU) eine I^ntschoidung nicht getroffen -werden. Auch eine Besprechung am 3. August I960 habe damit geschlossen, daß eine Stellungnahme des Ehemannes der Beklagten su 2 abgewartot worden solle. Dieser habe durch sein Schreiben vom 4. August 1960 klargestollt, daß die Beklagten eine Beauftragung des Klägers als Makler ablohnton.
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Diese Feststellungen9 insbesondere auch die Auslegung des Schreibens vom 4. August I960, sind für das Re-vioionsgericht bindend, weil die Revision insoweit Vor-fahrcnsfchler des Berufungsgerichts nicht aufgezoigt hat* Die Feststellungen rechtfertigen die Folgerung des Berufungsgerichts, daß bei dem ausdrücklichen Widerspruch der Beklagten bis zu dem 4. August I960 ein Maklervertrng zwischen den Parteien nicht zustandegekommen sei.
d) Das Berufungsgericht vorneint dies auch für die folgende Zeit, weil nicht ersichtlich sei, daß die Beklagten die Tätigkeit des Klägers zu ihrem Vorteil ausgo-nutzt und damit stillschweigend sein Vertragsangebot angenommen hätten. Es stellt dazu - allerdings an anderem Zusammenhang, nämlich zu der Frage, ob die Tätigkeit des Klägers für den Abschluß des Kaufvertrages zwischen den Beklagten und der Stadt Kiel ursächlich gewesen sei -folgendes fest:
Der Zeugo MuflUB beriet als Vorsitzender des Bezirksbau ernverbandos auch andere Grundstückseigentümer im Aufbaugcbiot und vermittelte den Verkauf an die Stadt wobei er als Makler für die Stadt auftrat und nur von ihr Provision beanspruchte. Fr wußte aus dieser Tätigkeit, daß die Stadt auch andern Grundbesitz der
Beklagten interessiert war und hatte dies bereits im Frühjahr I960 dem Ehemann der Beklagten zu 1 mitgctoilt.
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Die Beklagte zu 2 und deren Ehemann, die bei der Beklagten zu 1 zu Besuch waren, hatten am 9» Juli I960, also einen Tag?bevor der Kläger die Beklagten erstmalig aufsuchte, vergeblich versucht, MuflHP in seiner Wohnung zu sprechen. Etwa 2 Tage später verhandelte MuflHIM mit den Beklagten über den Verkauf ihrer Grundstücke. Am 1. September I960 bot er dem Liegenschaftsamt der Stadt Kf^fr die Grundstücke an.
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Diese Feststellungen rechtfertigen die Annahme dc?s Berufungsgerichts, daß die Beklagten auch nicht durch die Ausnützung einer Maklertätigkeit des Klägers stillschweigend mit ihm einen Maklervertrag geschlossen haben. Denn bevor der Kläger Ende Juli - Anfang August I960 den Beklagten das Angebot der Stadt das er eigenmäch-
tig cingeholt hatte, übermittelte und damit die Stadt den Beklagten als KaufInteressenten namhaft machte, wußten die Beklagten bereits von MuflHIS, daß die Stadt interessiert v/ar. Sie hatten außerdem in der Person Hu#-bereits einen bei der Stadt eingeführten Vermittler, der schon andere Verkäufe an die Stadt in diesem Gebiet erfolgreich vermittelt hatte. Unter diesen Umständen konnte das Berufungsgericht ohne Rechtsirrtum die Einholung des Angebots von der Stadt für die Beklagten durch den Kläger als V/ortloo ansehen und deshalb verneinen, daß die Beklagten sich das Ergebnis seiner Bemühungen zunutze gemacht hätten« Dafür ist cs unerheblich, daß MuflBBB erst am 1.September I960, also zeitlich noch dem Kläger, die Grundstücke namens der Beklagten der Stadt angeboten hot. Entscheidend ist vielmehr, daß die Tätigkeit des Klägers die den Beklagten bereits vorher offenstchcndcn und bekannten Möglichkeiten nicht verbessert hat.
Die Revision befaßt sich insoweit nur mit den Ausführungen den Borufungsurtoils über den ursächlichen Zusammenhang zwischen der Tätigkeit des Klägers und dem GrundotüclcO' verkauf, den das Berufungsgericht verneint. Die Angriffe der Revision verfehlen schon deshalb ihr Ziel, v/oil die Frage des Ausnutzcnc einer Maklertatigkcit und die Frage des Tlroochenzusammcnhangs sich zwar berühren, aber nicht völlig gleiche Fragen aufworfen.
Das Berufungsgericht hat danach zu Recht einen Maklcrvcrtrag zwischen den Parteien verneint, was die Abweisung der Klage rechtfertigt.
Bio Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO»
DroHaidinger Artl
Dr.Dorschei .Dr.Mczgcr Mormann
