Volltext der Entscheidung
2129 012
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
VIII_ZR_2/68
URTEIL Verkündet am
29- September 1969 Klett, Justizhaupts e3:retä
als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
1o Rudolf Hü
, Regierungsdirektor, in Mhhbhv Straße
2o Edeltraut Rflü» Säuglingsschwester, in M Klara-HJB-Straße A
3c Franz RflHB, Oberstleutnant, in Ii( HaflB-Straße 0,
4o HansR00, Forstmeister, in G000vor L^^BÄstraße f,
5o Bruno Kaiser-!»
Diplomingenieur, in Ga ‘ Straße |0,
Beklagte und Revisionskläger: - Prozeßbevollmächtigters Rechtsanwalt Freiherr v,
gegen
Albert und Annemarie
in 1*3
Ui
fstraße 0
Kläger und Revisionsbeklagte,
- Prozeßbevollmächtigter % Rechtsanwalt Dr,
JLt
Dor VIII <, Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 29 » September 1969 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr» Haidinger sowie der Bundesrichter Dr» Mezger, I)r0 Messner, Mormann und Braxmaier
für Recht erkannt?
1• Unter Zurückweisung des Rechtsmittels im übrigen wird auf die Revision der Beklagten das Urteil des 5° Zivilsenats des Oberlandesgerichto München vom 19° September 1967 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als fostgestellt ist, daß
a) die im Mietvertrag vom 6, November 1954 über die Geschäftsräume im Anwesen Y/JHM^traße in MSB vereinbarte Miete von monatlich
650 DM auch für die Zeit nach Ablauf der ersten zehn Vertragsjahre gilt;
b) die Beklagten nicht berechtigt sind, den Vertrag vom 6o November 1954 deshalb zu kündigen, weil die Kläger sich weigern, eine höhere Miete als die vertraglich vereinbarte zu zahlens
2o Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, soweit über sie noch nicht entschieden ist, an den 4° Zivilsenat des Berufungsgeri chts zurückverwi esen,
5° Die Beklagten haben 4/45 der Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen»
Von Rechts wegen
Die Kläger mieteten durch schriftlichen Vertrag vom 6 » November 1934 in dem Hause wBHBstraßc 0 in ]4HHB gegen einen monatlichen Mietzins von 650 DI-I und Zahlung eines Baukostenzuschusses von 18 000 DII einen laden von 120 qm einschließlich weiterer 22 qm Nebenräumeo Der Vortrag wurde auf zehn Jahre* beginnend mit der Bezugsfertigkeit der Bäume? geschlossen mit der Bestimmung* daß er sich jedesmal um weitere zehn Jahre verlängerte;, wenn nicht die Mieter spätestens sechs Monate vor Ablauf der zehnjährigen Periode kündigten„
Bei den vorausgegangenen Vertragsverhandlungen hatten die Mieter Vertragsentwürfe der Vermieterin* der Zeugin Mafpi, zurückgewiesen;, in denen ihnen zunächst eine I-Iiet--zeit von zehn* dann von zwanzig Jahren angeboten worden war. Das Grundstück gehört jetzt den Beklagten«,
Die Klüger, haben bisher nicht gekündigt» Jedoch hat der Hausverwalter der Beklagten mit Schreiben vom 30» September 1964 die Kündigung zu dem 31» Mai 1965 mit dem Ziel der Erhöhung des Mietzinses ausgesprochen» Die Kläger haben der Kündigung widersprochen» Der Hausverwalter verlangte mit Schreiben vom 15° April 1965 ab 1» Juni 1965 eine monatliche Miete von 1 300 DM»
Die Kläger begehren Peststellung* daß der vereinbarte Mietzins von 650 DM auch für die Zeit nach Ablauf der ersten zehn Vertragsjahre gilt* daß die Beklagten nicht berechtigt sind zu kündigen«, weil die Kläger sich weigern* eine höhere Miete zu zahlen«, und schließlich * daß die Kündigung vom 30» September 1964 den Vertrag nicht beendet hat»
Beide VorInstanzen haben der Klage stattgegeben . Die Beklagten streben mit der Revision die Abv/eisung der Klage an. Die Kläger haben gebeten, die Revision zuriiekzuwei oen.
Ent sehe i dungsgründ e_^
Io Die Revision bemängelt, das Berufungsgericht hätte die Bestimmungen des Mietvertrages über die Entrichtung von Nebenabgaben (§3 Abs» 2) und über die Berechtigung der Umlegung etwa erhöhter Grundsteuern, gemeindlicher Abgaben und Gebühren (§ H) nicht als Ausschluß einer Mieterhöhung schlechthin auslegen dürfen,,
Die Rüge geht fehl; denn ersichtlich will das Berufungsgericht lediglich sagen, daß nur eine Erhöhung der Nebenabgabenp Grundsteuern, Gebühren und dergleichen im schriftlichen Vertrag vorgesehen ist, dagegen nicht eine Erhöhung des eigentlichen Mietzinses. Das ist angesichts des Wortlautes des Vertrages rechtlich nicht zu beanstanden»
IIo Io) Das Berufungsgericht führt weiter aus, die von den Beklagten behauptete mündliche Nebenabrede, nach Ablauf der ersten zehn Vertrags jahre sei der dann übliche Mietzins zu vereinbaren, sei nicht erwiesen• Es könne unterstellt werden, daß die Vermieterin und deren späterer Ehemann, der Zeuge Georg Maf/f bei den Vorbesprechungen erklärt hätten, nach Ablauf der ersten zehnjährigen Periode solle ein neuer Mietzins festgesetzt werden, und daß die Kläger damit einverstanden gewesen seien. Es könne jedoch nicht festgestellt werden, daß noch im Zeitpunkt der
Unterzeichnung des schriftlichen Vertrages hierüber Einigkeit bestanden habe«, Da noch unmittelbar bei der Unterzeichnung handschriftliche .Änderungen in den Vertragstext eingefügt worden seien.» müsse davon ausgegangen werden., daß die Beteiligten den Vertrag Punkt für Punkt durchgegangen seien und zweifelhafte Prägen besprochen und geklärt hätten» Dann aber habe ihnen nicht entgehen können* daß die Präge der Miethöhe nach Ablauf von zehn Jahren noch der Regelung bedurfte» Bei dieser Sachlage könne eine Vereinbarung mit dem von den Beklagten behaupteten Inhalt nicht als erwiesen angesehen werden»
2») Ob dieser von der Revision bekämpften Würdigung gefolgt werden könnte9 bedarf keiner Erörterung; denn das Berufungsgericht hat e3, was die Revision gleichfalls rügt«, unterlassen^ auf den naheliegenden rechtlichen Gesichtspunkt der Vertragslücke einzugehen und den Sachverhalt auch nach dieser Richtung zu prüfen»
Das Berufungsgericht unterstellt9 daß die Vertragsschließenden bei den vor der Unterzeichnung des Vertrags-textes geführten Besprechungen Einigkeit darüber erzielt hatten,, nach zehn Jahren solle die Miete neu vereinbart werden» Hiervon hat der Senat auszugehen» Dann aber konnte der Umstand9 daß gleichwohl im schriftlichen Vertrag insoweit eine Regelung fehlt«, drei Gründe haben»
h) Entweder wollten die Vertragschließenden unter Aufgabe des bisher Besprochenen den Mietzins auf die Dauer von dreißig Jahren (§ 567 BGB) auf 650 DM festlegen» In diesem Palle läge keine Vertragslücke vor und für ergänzende Auslegung wäre kein Raum»
Einen solchen Sachverhalt hat das Berufungsgericht indessen nicht festgestellt, sondern lediglich in Rahnen der Prüfung9 ob eine Nebenvereinbarung zur Präge der Mieterhöhung vorliegt, ohne abschließende Würdigung als naheliegend erörtert»
b) Möglich ist aber auch«, daß die Vertragschließenden die Präge der Mietzinsregelung nach Ablauf der ersten zehn Vertragsjahre zuletzt bewußt offen gelassen haben» Hierfür könnte sprechen9 daß zwar die Vermieterin selbst eine künftige Steigerung der Mieten«, ihre un Auskunft gebetene Hausbank dagegen deren Sinken erv/artete«, und daß Mieter
an der ausdrücklichen Festlegung späterer llictzinsänderurigs-möglichkoiten im Regelfälle nicht interessiert sind»
c) In Betracht kommt schließlich«, daß dieser Punkt v/egeh der vermeintlichen Selbstverständlichkeit der Mieterhöhung nach 10 Jahren nicht geregelt worden ist»
In den zuletzt genannten beiden Fällen v/äre der Mietvertrag nicht vollständig und bedürfte der ergänzenden Auslegung» Eine abschließende Beurteilung ist indessen nicht möglich, solange mangele entsprechender Feststellungen des Berufungsgerichts die Möglichkeit besteht«, daß der Vertrag vom 6» November 1954 keine Lücke enthält» Bei der notwendig werdenden erneuten Prüfung wird das Berufungsgericht die für das Vorliegen einer Vertragslücke sprechende unstreitige Tatsache zu beachten haben, daß die Vermieterin mit den Klägern v/ie mit allen anderen Mietern des v/iederaufgebauten Hauses zunächst nur einen zehnjährigen Mietvertrag abschließen wollte5 bei dem die Aufnahme einer Mietpreisgleit-klausel nicht notv/endig erscheinen mochte«, und daß sie erst auf Drängen der Kläger in einen Vertrag mit Verlängerungsmöglichkeit auf dreißig Jahre einv/illigte, v/obei nach dem
cM)
Ergebnis der Beweisaufnahme die Verlängerung des Nutzungsrechts ? nicht aber die Beibehaltung des ursprünglichen Mietzinses entscheidend gewesen zu sein scheint,.
Eine eigene abschließende Entscheidung des Revisiono-gerichts ist auch aus den Grunde nicht möglich? weil die gegebenenfalls vorzunehmonde ergänzende Auslegung sich zunächst am Inhalt dessen? was die Parteien beabsichtigt haben? auszurichten hat» Auch dazu bedarf es aber der Feststellung? ob? was streitig ist? die Vertragschließenden tatsächlich bei den Vorbesprechungen übereinstimmend eine Überprüfung des Mietzinses nach Ablauf der ersten zehn Vertragsjahre vorgesehen hatten«,
III* Bas angefochtone Urteil kann daher keinen Bestand haben? soweit festgestellt worden ist? die Kläger hätten auch nach Ablauf der ersten zehn Vertragsjahre nicht mehr als 650 DM monatlich zu zahlen und die Beklagten seien nicht berechtigt? wegen der Verweigerung der verlangten erhöhten Zahlung zu kündigen»
Dagegen ist die Revision zurückzuweisen? soweit sie sich auch gegen die Feststellung richtet? daß die Kündigung vom 30. September 1964 wirkungslos ist»
Nach dem eigenen Vortrag der Beklagten steht ihnen jedenfalls kein einseitiges Mieterhöhungsrecht zu. Inhalt des Vertrages ist nach ihrer Darstellung nur eine Verpflichtung der Kläger? bei der Festsetzung des angemessenen Mietzinses nach Ablauf der ersten zehnjährigen Vertragsperiode mitzuwirken. Dann aber waren die Beklagten nicht berechtigt? bereits am 30. September 1964? bevor sie
überhaupt Verhandlungen über den neuen Mietzins vorgo-sehlagen hatten, das Mietverhältnis zu kündigen (vgl.,
BGH Urteil vom 21. November 1968 - VII ZR 89/66 - = VJM 1969» 65 = NJU 1969, 233)« Ein Recht zur ordentlichen Kündigung stand ihnen nach dem eindeutigen Inhalt des Vertrages ohnehin nicht zu» Für eine außerordentliche Kündigung waren die Voraussetzungen nicht gegebene
IVo Sollte auch auf Grund neuer Verhandlung sich ein vertragliches Recht der Beklagten, ab Io Juni 1965 die Vereinbarung eines neuen Mietzinses zu verlangen, nicht feststcllen lassen, so würde das Klageabweisungs-begehren auch nicht mit Erfolg auf § 242 BGB gestützt werden können.
Das Sinken der Kaufkraft der DM allein und die allgemeine Steigerung der Mietpreise, insbesondere für Geschäftsräume, reichen nicht aus, um einen Wegfall der Geschäftsgrundlage annehmen zu können«, überhaupt genügt der Umstand, daß jemand durch eine nachträgliche Veränderung der Verhältnisse wirtschaftlich ungünstiger steht, als nach den getroffenen Vereinbarungen zu erwarten war, regelmäßig nicht, um ihm aus Billigkeitsgründen ein - wenn auch nur teilweises - Abgehen vom Vertrag zu erlauben (BGH Urteil vom 21. Dezember I960 = I-K BGB § 242 (Bb) Nr. 39). Eine andere Beurteilung würde zu einer unerträglichen Rechtsunsicherheit führen. Auch würde die Begründung des Treuund Glaubenseinv/andos mit dem allgemeinen Preisanstieg und der Geldentwertung im Ergebnis zur Einführung einer generellen Preisgleitklausel bei Dauerschuldverhältnissen führen, die dem Zweck der Währungsgesetzgebung zuwider liefe. Ob etwas anderes bei
einer umstürzenden Geldentwertung bzw* einem entsprechenden Preisanstieg gilt., kann dahinstchen9 weil Derartiges nicht vorliegto Auch eine Gefährdung der Y/irtschaftlichkeit der Mieträume bei Beibehaltung des bisherigen Mietzinses und die daraus möglicherweise zu folgernde Unzu demutbarkeit der Aufrechterhaltung dos Vertrages sind nicht behauptete
Vo Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO«
Dr« Haidinger Dr«, Mezger Dr«, Messner
Mormann
Braxmaier
