Dor VIIIe Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 7» Februar 1968 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr» Haidinger sowie der Bundesrichter Artl, Dr„ Mczger, Dr„ Messner und Braxmaier für Recht erkannt: Die Revision macht geltend, das Berufungsgericht habe § 1 Abs» 1 des Vertrages nicht beachtet, wonach das Grundstück zu dem Betrieb einer Pension bzw, eines Sanatoriums geeignet sein sollte» Es könne nicht angenommen werden, daß der Beklagte auf die Einhaltung dieser Bestimmung habe verzichten wollen, wenn in § 3 Abs» 1 bestimmt worden sei, die Räume würden als ordnungsgemäß übernommen» beanstanden» Werden Räume zu einem bestimmten Zweck verpachtet, so schließt das nicht aus, daß der Pächter, wie hier das Berufungsgericht angenommen hat, auf Gewährloistungsansprüche wegen anfänglicher Mängel verzichtet» In Wirklichkeit steht die vertragsmäßige Eignung des 1961 zu dem Betriebe eines Sanatoriums bzw» einer Pension errichteten Gebäudes, das unstreitig zu diesem Zweck vor der Verpachtung an den Beklagten von der LVA Württemberg belegt war, auch gar nicht in Präge» Streitig ist nur, ob das als solches für den Pachtzweck geeignete Grundstück Mängel aufwies, und ob gegebenenfalls diese den Beklagten zur Kündigung berechtigten» Der in diesem Zusammenhang als übergangen gerügte Beweisantrag hinsichtlich der Zeugin JflBB bezog sich auf andere Tatsachen» Überdies hätte eine Zusage, bei Übernahme dos Grundstücks vorhandene Mängel zu beseitigen, nur bei Einhaltung der in § 7 vorgeschriebenen Schriftform wirksam werden können» Eine nach der Rechtsprechung an sich mögliche formlo-se Aufhebung der Schriftformklausel hat das Berufungo gericht ausdrücklich mit der Begründung verneint, es fehle an jedem Anhaltspunkt dafür, daß die Parteien § 3 des Vertrages hätten ausschalten wollen» Es ist dabei ersichtlich dem Vorbringen des Klägers gefolgt, der geltend gemacht hat, er habe den einen oder anderen kleinen Mangel lediglich aus Entgegenkommen gegen über dem Beklagten beseitigt, ohne eine entsprechende Verpflichtung übernehmen zu wollen» In dieser Beurtei lung des Berufungsgerichts liegt kein Rechtsfehler• 2o Die Revision meint allerdings, der Beklagte habe, jedenfalls deshalb kündigen können, weil der Kläger die Mängel arglistig verschuldet habe im Sinne des § 3 Abo* 4 des Vertragese Auch das hat das Berufungsgericht indessen rechtsirrtumsfrei verneinte a) Es ist schon nicht richtig, daß die Gleichsetzung von arglistigem Verschulden mit dem arglistigen Verschweigen von Mängeln zu beanstanden wäre« Die so Auslegung lag angesichts der Tatsache, daß der Beklagte Rechtsanwalt i3t, 3chon deshalb nahe, weil das Gesotz im Zusammenhang mit dem Ausschluß der Mängelhaftung im Miot- und Pachtrecht auf arglistiges Verschweigen des Vermieters oder Verpächters abstellt (§§ 539 Satz 2, 460 Satz 2, 540 BGB)* Im übrigen hat der Beklagte in den Vorinstanzen den Vertrag ebenso wie das Berufungsgericht verstanden wissen wollene b) Ein arglistiges Verschweigen hat der Beklagte lediglich hinsichtlich der angeblichen Mängel des Personenaufzuges behauptet* Er hat vorgetragen, der Kläger habe ihm nicht mitgoteilt, daß das Technische Überwachungsamt den Abschluß eines Wartungsvertrages verlangt habe, und daß ein solcher Vertrag nicht bestände Auch Uber die sonstigen Auflagen des Technischen Überwachungsamtes habe der Kläger ihn nicht unterrichtet o Das Berufungsgericht hat fcstgestelit, daß die Beanstandungen des Technischen Überwachungsamtes sich nicht auf die Betriebssicherheit des Aufzuges bezogen, und daß nach den Aussagen des als Zeugen vernommenen zuständigen Gev/er berat es Sch^HM eine Stillegung des Aufzugs nicht zu befürchten war, Dao ist nicht, wie die Revision beanstandet, aktenwidrig, sondern ergibt sich eindeutig aus den Angaben des Zeugen, Dieser hat lediglich erklärt, daß im Palle der Nichtbeseitigung der geringfügigen Beanstandungen (Verschluß des Maschinenraume3, Anbringung von Stockwerksbezeichnungen) eine Prist unter Androhung alsbaldiger Stillegung gesetzt worden wäre. Die Revision läßt außer acht, daß der Beklagte nach § 3 Abs, 2 alle während der Pachtdauor erforderlichen Ausbesserungen und Erneuerungen übernommen hatte, Der Kläger durfte sich deshalb, zu demindest subjektiv, auf den Standpunkt stellen, es sei Sache des Beklagten, erforderlichenfalls den Auflagen des Technischen Überwachungsamtes nachzukommen, insbesondere einen Wartungsvertrag abzuschließen, Für ein arglistiges Verschweigen fehlt es jedenfalls, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, an Anhaltspunkten, IIIP Der Beklagte war auch nicht seit 20» April 1964 von der Zahlung des Pachtzinses befreite Das Gebäude ist nicht etwa dadurch unbenutzbar geworden, daß das Technische Uberwachungeamt den Aufzug an diesem Tage stillgelegt hato Vielmehr ist nach der einwandfrei getroffenen Feststellung des Berufungsgerichts die Stillegung auf Vorschlag des Zeugen Scheibler nur deshalb erfolgt, weil das Gebäude damals schon seit einiger Zeit nicht mehr benutzt wurde und der Kläger im Falle der Stillegung - jedenfalls zunächst - die Prüfungsgebühr sparen konnte0
BUNDESGERICHTSHOF ”38 06 IM NAMEN DES VOLKES viii zr 1/66 URTEIL in dem Rechtsstreit Verkündet am 7« Februar 1968 Blecher5 Justizsekretär z..A als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle des Rechtsanwalts in Bad S< Dre Theophil dos RflHMstraBe Beklagten und Revisionsklugers, - Prozeßbovollmächtigter: Rechtsanwalt Dr« gegen den_Kaufmann Ludwig H itraße in Bad S Kläger und Revisionsbeklagten9 - Prozeßbevollmächtigters Rechtsanwalt Pro -« Dor VIIIe Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 7» Februar 1968 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr» Haidinger sowie der Bundesrichter Artl, Dr„ Mczger, Dr„ Messner und Braxmaier für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des 19 Zivilsenats des Oberlandesgerichts in Frankfurt (Main) vom 11„ November 1965 wird auf Kosten dos Beklagten zurückgewiesen« Von Recht3 wegen Tatbestand: Der Kläger verpachtete mit schriftlichem Vertrag vom 5« November 1962 bis 31° Dezember 1972 sein Hausgrundstück in Bad an den Beklagten zu dem Betriebe einer Pension bzw„ eines Sanatoriums» Der monatliche Pachtzins betrug 4 500 DM» § 3 dos Pachtvertrages lautet auszugsweise: (Abs» l) "Instandhaltung der^Pachtraume0 Pächter über-nimmt"’3Ie""Räüme~In~IHrer’’Beschaffenheit zur Zeit der Übergabe als ordnungsgemäß * *»»*' (Abs, 2) "Alle während der Pachtdaucr erforderlichen Ausbesserungen und Erneuerungen fallen dem Pächter zur Last; » <> » »11 (Abs» 4) ’’Sollte der vertragsmäßige Gebrauch der Räume oder des Zubehörs, sei es durch Mängel, sei es durch dritte Personen, oder durch Rauch, Hitze, Prost, Wasser, Erschütterung, Geräusch, Geruch oder andere Einwirkungen beeinträchtigt werden oder hierdurch Sachschaden entstehen, so hat Pächter einen Anspruch auf Schadenersatz oder vorzeitige Kündigung nur bei arglistigem Verschulden des Verpächters»” Nach § 7 haben Abänderungen des Vertrages nur Gültigkeit, wenn sie schriftlich zwischen den Parteien vereinbart sind» Der Beklagte, der das Anwesen am 22» April 1963 übernahm-,, erklärte mit Brief vom 19° Dezember 1963 den Rücktritt vom Vertrag» Der Kläger verpachtete das Grundstück ab 15* September 1964 weiter» Im ersten Rechtszug hat er Zahlung des auf 4 000 DM ermäßigten Pachtzinses für Januar 1964 verlangt» Der Beklagte hat sich mit dem Vorbringen verteidigt, das Grundstück habe bei Beginn des Pachtverhältnisses eine Reihe von Mängeln gehabt, die der Kläger trotz entsprechender Zusagen und mehrfacher Mahnungen nur teilweise abgestellt habe» Unter diesen Umständen sei er nach § 3 des Vertrages, aber auch nach § 542 BGB zur fristlosen Kündigung berechtigt gev/esen» Zumindest sei er seit 20» April 1964 nach § 537 BGB von der Zahlung des Mietzinses befreit, nachdem das Technische Überwachungsamt den für den Betrieb eines Sanatoriums unerläßlichen Personenaufzug stillgelegt habe» Für- sorglich rechne er mit Schadenersatzansprüchen wegen Verdien3tausfalls auf, Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, Die Berufung blieb erfolglose Die Anschlußberufung, mit der der Kläger den Mietzins bis einschließlich August 1964 geltend gemacht hat, führte zur Verurteilung zur Zahlung von insgesamt 35 000 DM nebst Zinsen, Mit der Revision verfolgt der Beklagte seinen Abweisungsantrag weiter. Der Kläger bittet um Zurückweisung des Rechtsmittels, Entscheidungsgründe s I, Das Bei’ufungsgericht führt aus, § 3 Abs, 1 und Abs, 4 des Pachtvertrages enthalte eine zulässige Abänderung des in § 542 BGB geregelten außerordentlichen Kündigungsrechts. Diese Vertragsbestimmung 3oi nicht aufgehoben worden. Dazu fehle es schon an der nach § 7 notwendigen Schriftform, Die vereinbarten Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung hätten nicht Vorgelegen, Insbesondere habe der Kläger die behaupteten Mängel nicht arglistig verschuldet, das heißt arglistig verschwiegen. Davon abgesehen scheitere die Kündigung auch an den §§ 539? 543 3GB, woil alle angeblichen Mängel bei Abschluß des Vertrages erkennbar gewesen seien. Die Kündigung könne insbesondere nicht auf Mängel des Aufzugs gestützt werden. Die Beanstandungen des Technischen Überwachungsamtes hätten nichts mit der Betriebssicherheit des Aufzugs zu tun gehabt, Eine Stillegung habe nicht gedrohte Die im April 1964 schließlich erfolgte Stillegung habe ihren Grund nur darin gehabt, daß das Grundstück praktisch nicht mehr benutzt worden sei» II• 1. Die Revision macht geltend, das Berufungsgericht habe § 1 Abs» 1 des Vertrages nicht beachtet, wonach das Grundstück zu dem Betrieb einer Pension bzw, eines Sanatoriums geeignet sein sollte» Es könne nicht angenommen werden, daß der Beklagte auf die Einhaltung dieser Bestimmung habe verzichten wollen, wenn in § 3 Abs» 1 bestimmt worden sei, die Räume würden als ordnungsgemäß übernommen» Die Auslegung des Berufungsgerichts ist aus Rechtsgründen nicht zu. beanstanden» Werden Räume zu einem bestimmten Zweck verpachtet, so schließt das nicht aus, daß der Pächter, wie hier das Berufungsgericht angenommen hat, auf Gewährloistungsansprüche wegen anfänglicher Mängel verzichtet» In Wirklichkeit steht die vertragsmäßige Eignung des 1961 zu dem Betriebe eines Sanatoriums bzw» einer Pension errichteten Gebäudes, das unstreitig zu diesem Zweck vor der Verpachtung an den Beklagten von der LVA Württemberg belegt war, auch gar nicht in Präge» Streitig ist nur, ob das als solches für den Pachtzweck geeignete Grundstück Mängel aufwies, und ob gegebenenfalls diese den Beklagten zur Kündigung berechtigten» Die danach zu demindest mögliche Auslegung des § 3 Aha» 1 kann auch nicht mit dem Hinweis au Fall gebracht werden, es hätte berücksichtigt werden müssen, daß der Kläger mehrfach die Behebung der Mängel sugesagt, sie aber bis zur Kündigung nur zu einem ganz unwesentlichen Teile beseitigt habe«, Derartige Zusagen hat der Kläger stets bestritten» Der in diesem Zusammenhang als übergangen gerügte Beweisantrag hinsichtlich der Zeugin JflBB bezog sich auf andere Tatsachen» Überdies hätte eine Zusage, bei Übernahme dos Grundstücks vorhandene Mängel zu beseitigen, nur bei Einhaltung der in § 7 vorgeschriebenen Schriftform wirksam werden können» Eine nach der Rechtsprechung an sich mögliche formlo-se Aufhebung der Schriftformklausel hat das Berufungo gericht ausdrücklich mit der Begründung verneint, es fehle an jedem Anhaltspunkt dafür, daß die Parteien § 3 des Vertrages hätten ausschalten wollen» Es ist dabei ersichtlich dem Vorbringen des Klägers gefolgt, der geltend gemacht hat, er habe den einen oder anderen kleinen Mangel lediglich aus Entgegenkommen gegen über dem Beklagten beseitigt, ohne eine entsprechende Verpflichtung übernehmen zu wollen» In dieser Beurtei lung des Berufungsgerichts liegt kein Rechtsfehler• Hatte der Kläger nach dem einwandfrei ausge-legtcn Inhalt des Vertrages für bei Übernahme des Grundstücks vorhandene Mängel grundsätzlich nicht ein zustehen, so kommt es entgegen der Meinung der Revision nicht darauf an, daß ein Teil der beanstandeten Fehler nicht beseitigt worden ist» Letzteres war im übrigen auch unstreitig, so daß schon deshalb keine Verletzung des § 286 ZPO vorliegt; wenn das Berufungs gericht die hierzu benannte Zeugin nicht vernommen hat » 2o Die Revision meint allerdings, der Beklagte habe, jedenfalls deshalb kündigen können, weil der Kläger die Mängel arglistig verschuldet habe im Sinne des § 3 Abo* 4 des Vertragese Auch das hat das Berufungsgericht indessen rechtsirrtumsfrei verneinte a) Es ist schon nicht richtig, daß die Gleichsetzung von arglistigem Verschulden mit dem arglistigen Verschweigen von Mängeln zu beanstanden wäre« Die so Auslegung lag angesichts der Tatsache, daß der Beklagte Rechtsanwalt i3t, 3chon deshalb nahe, weil das Gesotz im Zusammenhang mit dem Ausschluß der Mängelhaftung im Miot- und Pachtrecht auf arglistiges Verschweigen des Vermieters oder Verpächters abstellt (§§ 539 Satz 2, 460 Satz 2, 540 BGB)* Im übrigen hat der Beklagte in den Vorinstanzen den Vertrag ebenso wie das Berufungsgericht verstanden wissen wollene b) Ein arglistiges Verschweigen hat der Beklagte lediglich hinsichtlich der angeblichen Mängel des Personenaufzuges behauptet* Er hat vorgetragen, der Kläger habe ihm nicht mitgoteilt, daß das Technische Überwachungsamt den Abschluß eines Wartungsvertrages verlangt habe, und daß ein solcher Vertrag nicht bestände Auch Uber die sonstigen Auflagen des Technischen Überwachungsamtes habe der Kläger ihn nicht unterrichtet o 3 Das Berufungsgericht hat fcstgestelit, daß die Beanstandungen des Technischen Überwachungsamtes sich nicht auf die Betriebssicherheit des Aufzuges bezogen, und daß nach den Aussagen des als Zeugen vernommenen zuständigen Gev/er berat es Sch^HM eine Stillegung des Aufzugs nicht zu befürchten war, Dao ist nicht, wie die Revision beanstandet, aktenwidrig, sondern ergibt sich eindeutig aus den Angaben des Zeugen, Dieser hat lediglich erklärt, daß im Palle der Nichtbeseitigung der geringfügigen Beanstandungen (Verschluß des Maschinenraume3, Anbringung von Stockwerksbezeichnungen) eine Prist unter Androhung alsbaldiger Stillegung gesetzt worden wäre. Zu dieser Erzwingungsmaßnahme ist es aber unstreitig nie gekommen, so daß es schon an der vertraglichen Voraussetzung der außerordentlichen Kündigung fehlt, daß der Gebrauch der Pachtsache beeinträchtigt worden sein muß. Die Revision läßt außer acht, daß der Beklagte nach § 3 Abs, 2 alle während der Pachtdauor erforderlichen Ausbesserungen und Erneuerungen übernommen hatte, Der Kläger durfte sich deshalb, zu demindest subjektiv, auf den Standpunkt stellen, es sei Sache des Beklagten, erforderlichenfalls den Auflagen des Technischen Überwachungsamtes nachzukommen, insbesondere einen Wartungsvertrag abzuschließen, Für ein arglistiges Verschweigen fehlt es jedenfalls, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, an Anhaltspunkten, 3: Der Beklagte hat den auf Zeit fest abgeschlosse- nen Vertrag sonach nicht wirksam gekündigt. Es kann deshalb dahinstehen,, ob die Angriffe, die die Revision gegen die Anwendung der §§ 5399 542 BGB richtet, begründet sind«, IIIP Der Beklagte war auch nicht seit 20» April 1964 von der Zahlung des Pachtzinses befreite Das Gebäude ist nicht etwa dadurch unbenutzbar geworden, daß das Technische Uberwachungeamt den Aufzug an diesem Tage stillgelegt hato Vielmehr ist nach der einwandfrei getroffenen Feststellung des Berufungsgerichts die Stillegung auf Vorschlag des Zeugen Scheibler nur deshalb erfolgt, weil das Gebäude damals schon seit einiger Zeit nicht mehr benutzt wurde und der Kläger im Falle der Stillegung - jedenfalls zunächst - die Prüfungsgebühr sparen konnte0 10 IVo Die geltend gemachte Aufrechnung scheitert nicht nur daran, daß der Beklagte seinen behaupteten Schadenersatzanspruch nicht substantiiert hat* Sie ist ihm durch § 2 Abs° 6 asBc des Pachtvertrages auch ausdrücklich untersagte Vo Die Revision war demnach mit der Kostenfolge aus § 97 ZPO zurückzuweisen. Br° Haidinger Artl Dr0 Mezger Dr, Meßsner Braxmaier
