BGH · VIII za 97/60

Volltext der Entscheidung

2216 036
VIII za 97/60
Verkündet laut Protokoll am 23. Januar 1961
Yvüst j
JustizoberSekretär als ürkundsbeamter der Geschäftsstelle
 Im Namen des Volkes In dem Rechtsstreit
 des Maklers Friedrich G. Gl
3e
in H(
Klägers, Berufungsklägers und Revisionsklägers, - Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Br
 tra-
(
gegen
 Kurt
in Hl
 fstraße
Beklagten, Berufungsbeklagten und Revisionsbeklagten. Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Prof» Br.
hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 23. Januar 1961 unter Mitwirkung •des Senatspräsidenten Br. Pagendarm und der Bundesrichter Artl, Br. Borschel, Br. Mezger und Br. Messner
 für Recht erkannt:
Bie Revision des Klägers gegen das Urteil des 10. Z vilsenats des Hanseatischen Oberlandesgerichts zu Hamburg vom 3* Februar I960 wird zurückgewiesen.
Bie Kosten des Revisionsverfahrens fallen dem Kläger zur Last.
Von Rechts wegen
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Tatbestand:
Seit dem 2. Januar 1959 ist der Kläger als Eigentümer des Grundbesitzes H000 01 d und 0 in	im	Grundbuche von	Blatt 0^0	Nr*	0) und Blatt
(=Hpp|d 0 yund ^p) eingetragen. Der Beklagte besitzt das sich Uber diese Grundstücke erstreckende Werftgelände mit verschiedenen Gebäuden auf Grund eines schriftlichen Mietvertrages vom 1. Oktober 1956. Es besteht darüber Streit, ob der damalige Rechtsanwalt Erich	der diesen Miet-
vertrag für Ingeborg ^ 0010k als Vermieterin abgeschlossen und unterschrieben hat, dazu berechtigt wär und ob der Vertrag dem Kläger gegenüber, der ihn vorsorglich auch fristlos gekündigt hat und vom Beklagten Räumung des Werftgeländes verlangt, noch rechtswirksam ißt.
Von den oben genannten Grundstücken hatten H( und 0 ursprünglich zu dem Gesarotgut der Eheleute Hi gehört. Nach dem Tode der Ehefrau	(1937)	waren
 zunächst an dem Gesamtgut der fortgesetzten Gütergemeinschaft zu je einem Drittel beteiligt: Hermann H^mHB eine Witwe Hä^PP geb.	und	eine	Frau	A^pp|^p	geb.	HdlBiB'
Letztere war 1943 verstorben und von ihrem Ehemann Arthur AppppB allein beerbt worden. Auch dieser verstarb und wurde je zur Hälfte von seinem Sohne Walter A^f/00 und seiner Enkelin Ingeborg	beerbt,	die	später	von dem Sohne
^0001^ dessen halben Erbschaftsanteil am Nachlaß seines Vaters übertragen erhielt. Der frühere Rechtsanwalt Erich Bppdd v*'ar Vormund der am 7. Oktober 1953 volljährig gewordenen Ingeborg NjdlP^ gewesen. Am 29* August 1953 war er zu dem Verwalter des Nachlasses ,des Arthur Appp|^p bestellt worden. Diese Nachlaßverwaltung wurde am 24. Dezember 1957 aufgehoben.
In einem notariellen Vertrage vom 25* Januar 1956 setzten sich Hermann H^PP^P, die Witwe Häp^^ und Ingeborg Npp über das Gesamtgut der fortgesetzten Gütergemeinschaft u.a. dahin auseinander, daß Ingeborg N^^p ^'run<istücke HpP^^ und BP zu Alleineigentum erhielt <> Durch notariellen Vertrag, gleichzeitig Erbvertrag vom gleichen Tage vermachte Hermann	der	Ingeborg	2?pg^^,	seiner	Großnichte,	das
 ihm gehörige Grundstück	und bestellte ihr schon
 gleichzeitig daran mit Wirkung vom 1» Januar 1955 an ein Nießbrauchsrecht, das ins Grundbuch eingetragen wurde» In beiden Vertragen trat Erich B^p^^P als Bevollmächtigter der Ingeborg	auf, ohne eine Vollmacht vorzulegen, in dem Aus-
einandersetzungsvertrag auch als Nachlaßverwalter des Arthur Appp^» In diesen Verträgen wurde der Hausmakler Hans V/pp PP zu dem Verwalter der Grundstücke bestellt und zwar in dem das Grundstück Hp^pp betreffenden Vertrage mit dem Bemerken, bei Beendigung der Verwaltertätigkeit WppBP sei im Einvernehmen der Parteien ein neuer Verwalter zu bestellen., Das Grundstück JIp|^^PB| war von Hermann Hppp^p mit anderen ihm gehörenden Grundstücken durch Vertrag vom 15» September 1950 dem Beklagten bis zu dem 31« Dezember I960 verpachtet worden.
Im Februar 1955 hatte Ingeborg Njg^|P einem Rechtsanwalt Sclp^p Vollmacht gegeben, nachdem sie zuvor einem Hans Bep^ eine - später widerrufene - Generalvollmacht (vom 29. Juli 1954) erteilt hatte» Rechtsanwalt Sch^p machte dem Beklagten zusammen mit dem damals noch als Rechtsanwalt tätigen Erich BppppP und dem Rechtsanwalt Rr» w^ppp - der Verwalter Y/P^^ war im Juli 1956 gestorben - ein Mietangebot über den gesamten Werftkomplex auf dem Grundstück Hpppp, welches in dem oben erwähnten Auseinandersetzungsvertrag vom 25» Januar 1956 der Witwe HäPP zugeteilt worden war, und auf den Grundstücken ^ß sowie ßß und ^ß zu einem Mietpreis von insgesamt 1350 DM monatlich» Nach diesem Angebot im Schreiben
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vom 28» August 1956 polite der Mietvertrag beginnend mit dem 1, September 1956 auf die Dauer von zehn Jahren fest abgeschlossen werden* Das Angebot war bis zu dem 3» September 1956 befristet und an den Beklagten zu Händen seines von ihm bevollmächtigten Rechtsanwalts gerichtet* Die Frist wurde später bis zu dem 10* September 1956 verlängert* Mit Schreiben vom 6* September 1956 bat ErichtB^m^^ den Rechts anv/alt Sch^^^, Ingeborg	zu	veranlassen, ihm eine
(schriftliche) Vollmacht zur Verwaltung des Grundstücks zu erteilen* Rechtsanwalt Sch^|^ schrieb ihr am 14» September 1956, er bitte sie, endlich zu ihm zu kommen, damit er ihr über den Gang der Verhandlungen berichten könne; wie sie vielleicht schon erfahren habe, sei der Hausmakler inzwischen verstorben; die Beteiligten seien übereingekommen, die Verwaltung des Grundstücks zunächst Rechtsanwalt
 zu übertragen* Dieser habe ihn gebeten, ihm die anliegende Vollmacht zu übersenden, um deren Unterzeichnung und Rücksendung er bäte« Ingeborg N^H^ antwortete nicht.*
In der Zwischenzeit hatte sich der Rechtsanwalt des Beklagten mit Erich B^m^p wegen einer Abändei'ung des seinem Auftraggeber angebotenen Mietvertrages in Verbindung gesetzt* In dem von Erich	Im	Namen	der	Ingeborg
 am 1 * Oktober 1956 abgeschlossenen Mietvertrag wurde dem Beklagten der auf dem Grundstück	Ä befindliche Werftkomplex und die auf den Grundstücken	0
und befindlichen Freiflächen sowie die bisher von einem Mieter	benutzten	Räume vermietet* Von dem Grundstück	ist	^in	dem	Vertrage	nicht	mehr	die Rede.
Das Mietverhältnis wurde - beginnend mit dem 1* Oktober 1956 für die Zeit bis zu dem 30* September 1966 fest abgeschlossen. Im Vertrage wurde ein Mietpreis von 11 820 DM jährlich vereinbart, der vom Mieter in zwölf gleichen monatlichen Teil-
betragen von 985 DM jeweils im voraus bis sum 10. eines jeden Monats an den Vermieter gezahlt werden sollte. Im § 7 ist bestimmt, der Vermieter könne fristlos kündigen, wenn der Mieter trotz Zahlungsaufforderung mit mehr als einer Monatsmiete in Rückstand geraten sei, jedoch könne er nicht mehr kundigen, wenn der Mieter vor der Kündigung zahle. § 11 Abs. 3 des Vertrages lautet, die Erbengemeinschaft Hund Ingeborg einerseits, die damals noch nicht im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen war, und der Beklagte andererseits, seien sich darüber einig, daß mit Abschluß dieses Vertrages der zwischen Hermann Hund dem Beklagten geschlossene Pachtvertrag vom 15. September 1950 (gemeint über das Grundstück	aufgehoben sei.
Mit Schreiben vom 15» Februar 1957 übersandte Rechtsanwalt Sch^JP dem Erich	eine	Untervollmacht des Inhalts, als Bevollmächtigter der Ingeborg	erteile	er
 ihm hiermit Untervollmacht für die Verwaltung des Grundstücks an der Fräulein	ein Nießbrauchsrecht zu-
stehe. Im Juni 1957 erteilte diese dem Hausmakler Wolfgang
 Vollmacht zur Verwaltung der drei Grundstücke^^, 0, • Am 30. Dezember 1957 teilte der Kläger Friedrich G^|PHP dem Beklagten in einem von der Ingeborg mitunterzeichneten Schreiben mit, das Amtsgericht habe in-zv/ischen (am 24. Dezember 1957) die Verwaltung Uber den Nachlaß A^P aufgehoben, Fräulein N^^^^ habe ihn, Friedrich G^BD’ zu dem Verwalter des Grundstücks Hfp^^^p bestellt, sie habe die Mieten an ihn zu eigenem Recht abgetreten, 3ie seien vom 1. Januar 1958 an auf sein Konto zu zahlen, sämtlicher Schriftv/echsel bezüglich des Grundstücks sei mit ihm zu führen, Erich	sei	nicht Bevollmächtigter des
 Fräulein N^PI^^o In diesem Schreiben liege keine Anerkennung des von B^pl^P für Fräulein N^^pP abgeschlossenen Mietvertrages .
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Außer mit dem Beklagten hatte Erich	für	Frau-
lein	Uc&o	auch mit den Eheleuten	einen	schrift-
lichen Mietvertrag abgeschlossen und zwar am 15» September 1956 über einen Verkaufsladen in dem Grundstück Wegen dieses Ladens erhob Ingeborg	bereits im Sep-
tember 1957 Räumungsklage mit der Begründung, Erich
 habe keine Vollmacht zu dem Abschluß des Mietvertrages für sie gehabt (Akten 16.0.85/57 LG Hamburg). In diesem Rechtsstreit wurden u.a. Rechtsanwalt Sch^J^ zu Protololl vom 26. Februar 1958 und vom 23. April 1958 und Rechtsanv/alt Dr.	der	Bevollmächtigter des Hermann Hseit
 dem 19. Juli 1956 gev/esen ist, zu Protokoll vom 23. April 1958 al3 Zeugen vom Landgericht vernommen und die Klägerin Fräulein	vom Oberlandesgericht persönlich gehört
(Protokoll vom 9» Dezember 1958, Urteilstatbestand S. 11).
Die Räumungsklage wurde vom Landgericht durch Urteil^vom 7« Mai 1958 abgewiesen; die Berufung wurde vom Oberlandesgericht durch Urteil vom 16. Dezember 1958 zurückgewiesen.
Gegen den jetzigen Beklagten erhob Präulein eine vom 20. Dezember 1957 datierte (d.h. von dem Tage des oben erwähnten Schreibens des jetzigen Klägers) Räumungsklage, die sich zunächst nur auf das Grundstück	bezog	und
 am 17. Januar 1958 zugestellt wurde (Akte 19.0.5/58). In diesem Rechtsstreit, der im Februar 1958 auf Verurteilung des Beklagten auch zur Räumung der Grundstücke	•/•	er-
weitert wurde, wurde Rechtsanwalt Sch^^P erneut als Zeuge vernommen, und zwar zu Protokoll des Landgerichts vom 30. April 1958. Außerdem wurde Ingeborg	als	Klägerin zu Proto-
koll des Landgerichts vom 2. Oktober 1958 persönlich gehört.
In diesem Rechtsstreit v/urde der Beklagte durch Urteil des Landgerichts vom 16. Oktober zur Räumung des Grundbesitzes verurteilt, im übrigen (d.h. wegen	fß)
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wurde die Klage abgewiesenc Beide Parteien legten rechtzeitig Berufung ein* Die Klägerin ließ mit Schriftsatz vom 5« Januar 1959 die Klage zurücknehmen« Mit dieser Rücknahme erklärte sich der Beklagte einverstanden«
Inzwischen hatte Ingeborg N^^^ die Grundstücke
 auf Grund eines notariell beurkundeten Angebots vom 31o Dezember 1957, da3 der Kläger am 12« Juni 1958 notariell angenommen hatte, an diesen verkauft« Das Grundstück wurde von Hermann	durch	notariell	beur~
kündeten Kaufvertrag vom 1« Februar 1958 ebenfalls an den Kläger veräußert, nachdem Ingeborg	auf	ihr	Nießbrauchs-
recht an diesem Grundstück bereits zu notariellem Protokoll vom 31° Dezember 1957 verzichtet hätte« Nach den bezeichneten Kaufverträgen sind die Nutzungen und Lasten der Grundstücke mit Wirkung vom 1. Januar 1958 auf den Kläger übergegangen 9 der am 2« Januar 1959 als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wurde«
Im Dezember 1958 bestritt Ingeborg N^|^ dem Kläger gegenüber die Wirksamkeit ihres Verkaufsangebotes vom 31« Dezember 1957 und der Annahme dieses Angebots durch diesen vom 12. Juni 1958 und ihrer Verzichtserklärung vom 31» Dezember 1957 hinsichtlich des Nießbrauchs. Von ihr beauftragte Rechtsanwälte forderten die Mieter der Grundstücke
 und mit Rundschreiben vom 23. Dezember 1958 auf, die Mieten nicht mehr an den Kläger, sondern an Ingeborg N^p^^ zu zahlen. Diese hatte dem Beklagten am 10« Dezember 1958 quittiert, von ihm 985 DM als Miete für Januar 1959 laut Mietvertrag vom 1. Oktober 1956 für	erhalten	zu	haben«	Mit
 Schreiben vom 23« Dezember 1958 teilte der Kläger dem Beklagten mit, Fräulein N^m^ und Hermann	hätten	die
 Grundstücke^^, ^ und 0 durch notarielle Verträge an ihn
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verkauft, Fräulein	habe	außerdem	die	Löschung	des
 Nießbrauchsrechts bewilligt, die Umschreibungsanträge seien bereits Ipeim Grundbuchamt gestellt, die Umschreibung werde spätestens Anfang Januar 1959 erfolgen.'Schon jetzt 3eien ihm alle Rechte aus Mietverträgen und sonstigen Nutzungsver-hältnissen abgetreten. Verfügungen über das Grundstück dem Beklagten gegenüber, auch im Rahmen anhängiger Prozesse, könnten daher nur durch ihn oder mit seinem Einverständnis getroffen werden.
Wegen der Streitigkeiten zwischen Ingeborg	und
 dem Kläger über die Rechtsgültigkeit der zwischen ihnen abgeschlossenen Verträge kam es zu einem Rechtsstreit (20.0.16/59 LG Hamburg). Auf Antrag des Klägers verbot das Landgericht Hamburg der Ingeborg	im Wege der einstweiligen Ver-
fügung (20.Q 84/58) am 51» Dezember 1958 die Mieter der Grundstücke	^	und aufzufordern, an sie statt an den
 Kläger die Mieten zu zahlen. Mit Schreiben vom 7. Januar 1959 ließ der Kläger unter Hinweis darauf, er sei jetzt Eigentümer der eben bezeichneten Grundstücke, den Beklagten auffordern, den Mietzins für Januar 1959 iw Höhe von 985 DM, mit dem er sich im Verzüge befinde, bei Vermeidung der Klage bis zu dem 10. Januar 1959 zu überweisen. Der Beklagte ließ dieses Schreiben von seinem Rechtsanwalt am 10. Januar 1959 dahin beantworten, er sei nicht im Verzüge, habe vielmehr die Miete an Fräulein	pünktlich entrichtet; daß der Kläger jetzt
 Eigentümer der drei Grundstücke sei, habe er erst durch das Schreiben vom 7. Januar 1959 erfahren, auch aus der ihm zugestellten einstweiligen Verfügung vom 31. Dezember 1958 sei nicht zu ersehen, daß das Eigentum an den Kläger übergegangen sei. Weiter ist darauf hingewiesen; daß Fräulein	sämt-
liche zwischen ihr und dem Kläger abgeschlossenen Verträge für sittenwidrig und nichtig halte und deshalb bereits Klage eingereicht haben solle.
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Am 14» Januar 1959 erwirkte der Kläger gegen den Beklagten im gegenwärtigen Rechtsstreit einen Zahlungsbefehl '‘über rückständige Miete für Januar 1959” nebst Zinsen seit dem 1cJanuar 1959, der am 16« Januar 1959 zugestellt und gegen den am 19» Januar 1959 7/iderspruch erhoben wurde» Am 9» Februar 1959 wurde der Beklagte von seiner Bank mit zwei Beträgen von je 492,50 DM belastet, die sie gemäß Auftrag des Beklagten auf Konten des Klägers überwiesen hatte» Der eine Betrag wurde dem Kläger auf dem einen Konto am 10« Februar, der andere Betrag auf dem anderen Konto am 14» Februar 1959 gutgeschrieben» Die Gutschrift vom 10» Februar 1959 teilte der Kläger mit Schreiben vom gleichen Tage dem Beklagten mit dem Bemerken mit, er verrechne diesen Betrag gemäß § 566 Abs» 2 BGB auf die am 1« Januar 1959 fällig gewordene, mit Zahlungsbefehl geltend gemachte Miete, so daß der Beklagte noch die halbe Januarmie-tc in Höhe von 492,50 DM und die Februarmiete in Höhe von 985 DM = insgesamt 1477,50 DM schulde» Mit Schriftsatz vom 9. Februar 1958, rderydenn Beklagten im Termin am 12» Februar 1959 übergeben wurde, kündigte der Kläger das Mietverhältnis gemäß § 7 des Mietvertrages fristlos, woil der Beklagte trotz Zahlungsaufforderung mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstände sei» Gleichzeitig erhob er Räumungsklagen Der Beklagte rügte Unzuständigkeit des Gerichts» Daraufhin wurde der Rechtsstreit an das Landgericht verwiesen»
Am 13» Februar 1958 ordnete das Landgericht in dem Verfahren betreffend Erlaß einer einstweiligen Verfügung zwischen dem Kläger des gegenwärtigen Prozesses und Fräulein an, daß sämtliche Mieten an den örtlich zuständigen Gerichtsvollzieher als Sequester zu zahlen seien» In diesem Verfahren einigten sich Fräulein	und	der	Kläger	im Berufungsver-
fahren am 18» März 1959 vergleichsweise dahin, der Kläger solle bis zur Entscheidung des zwischen ihnen schwebenden Hauptprozesses zur Verwaltung der Grundstücke befugt sein«
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Sein Räumungsbegehren hat der Kläger einmal darauf gestützt, der Beklagte habe den Grundbesitz von vornherein ohne rechtlichen Grund im Besitz, weil Erich	zu dem
 Abschluß des Mietvertrages vom 1. Oktober 1956 keine Vollmacht gehabt habe, der Vertrag auch später nicht genehmigt worden sei, andererseits darauf, daß der Vertrag von ihm fristlos gekündigt worden sei» Diese fristlose Kündigung hält der Kläger sowohl deshalb für berechtigt, weil der Beklagte mit mehr als einer Monatsmiete im Verzüge gewesen sei, als auch, weil ihm, dem Kläger, eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzu demuten sei; denn der Beklagte habe Fräulein	zu	ihrem Vorgehen gegen ihn, den Kläger,
 veranlaßt und in einer von ihm einberufenen Mieterversammlung die übrigen Mieter gegen ihn, den Kläger, aufgehetzto
 Außer Räumung hat er im ersten Rechtszuge Verurteilung des Beklagten zur Zahlung von 985 DM nebst 4$ Zinsen vom 1c Januar bis 10» Februar 1959? auf 492,50 DM seit dem 11c Februar bis 14* Februar 1959 und auf 985 DM seit dem Io Februar 1959 begehrt«
Das Landgericht hat den Beklagten verurteilt, an den Kläger 985 DM nebst 4^ Zinsen vom 10« Januar 1959 bis zu dem 10« Februar 1959 und seit dem 14» Februar 1959» sowie 4# Zinsen auf DM 492,50 v<5ta 11. Februar 1959 bis zu dem 13* Februar 1959 zu zahlen» Wegen der Mehrforderung an Zinsen und hinsichtlich des Räumungsbegehrens hat es die Klage abgewiesen» Im Berufungsrechtszuge hat der Kläger beantragt, das landgerichtliche Urteil aufzuheben, soweit die Klage abgewiesen worden ist, und den Beklagten weiter zu verurteilen, das auf dem Grundstück	0	ßß belegenen Y/erftge-
lande nebst den darauf befindlichen Gebäuden (1 Halle und 1 Bürohaus) und das auf dem Grundstück
 bolegene Werftgelände nebst zwei darauf befindlichen Gebäu-
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den zu räumen und an den Kläger geräumt herauszugeben. Die Berufung blieb erfolglos.
Mit der Revision, deren Zurückweisung der Beklagte beantragt, verfolgt der Kläger seinen Räumungsanspruch weiter»
Entscheidungsgründe s
Ao
 Io Auf die Behauptungen des Beklagten, mit denen er dartun will, der Kläger sei nicht rechtswirksam Eigentümer der Grundstücke H^/ß^ß	geworden, geht das Be-
rufungsgericht nicht näher ein, weil es zu der Auffassung kommt, in Ansehung des herausverlangten Werftgeländes mit Gebäuden bestehe ein rechtswirksamer Mietvertrag, an den der Kläger auf jeden Pall gebunden sei. Diese Bindung an den für die Ingeborg als Eigentümerin (Grundstücke ^ß/ßß) und Nießbraucherin (Nr. ßß) von dem damaligen Rechtsanwalt	am	1.Ok-
tober 1956 abgeschlossenen Mietvertrag folgert es aus §§ 571, 1056 BGB. Es meint, schon aus dem unstreitigen Sachverhalt ergebe sich, daß	mindestens	stillschweigend von Ingeborg	zu dem Vertragsabschluß bevollmächtigt gewesen
 sei. Aber auch, wenn sie ihm keine Vollmacht erteilt haben sollte, so führt das Berufungsgericht weiter aus, müsse sie und demzufolge auch der Kläger den von Bßßßßßß abgeschlossenen Vertrag nach den Grundsätzen der Anscheinsvollmacht gegen sich gelten lassen.
Mit Rücksicht auf diesen Mietvertrag versagt es dem Kläger einen (unmittelbaren) Anspruch aus Eigentum (§ 935 BGB), aber auch einen solchen aus ungerechtfertigter Bereicherung. Einen vertraglichen Anspruch des Klägers auf Rückgabe
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dor Mietsache verneint es mit der Begründung, er habe das Mietverhältnis weder auf Grund des § 7 des Mietvertrages (wegen Verzugs mit MietZinszahlungen) noch sonst aus wichtigem Grund (wegen Unzu demutbarkeit der Fortsetzung des Vertragsverhältnisses) kündigen können»
II» Die Revision, welche Verletzung der §§ 135, 157,
164, 326, 553, 826 BGB und der §£' 138 Abs» 1, 139, 286 ZPO rügt, greift, sowohl die Auffassung des Berufungsgerichts an, es sei zu dem Abschluß eines die Rechtsvorgängerin des Klägers (Ingeborg	und damit auch den Kläger als Rechtsnach-
folger bindenden Mietvertrages gekommen, als auch seine Meinung, es lägen keine Kündigungsgründe vor» Sie kann keinen Erfolg haben»
Bo
 Zum Abschluß des Mietvertrages vom 1. Oktober 1956»
\
Keinen rechtlichen Bedenken unterliegt es, wenn das Berufungsgericht einerseits ausführt, gegen die Ansicht des Klägers, Erich	habe als Vertreter ohne Vertretungs-
macht gehandelt, spreche (schon) der unstreitige Sachverhalt (BU 22), dem es entnimmt,	sei von Ingeborg
 zu demindest stillschweigend bevollmächtigt gewesen (BU 25) und außerdem noch zusätzlich dargelegt, (selbst) wenn diese ihm keine Vollmacht (gemeint: stillschweigend) erteilt haben sollte, müsse sie den von ihm mit dem Beklagten abgeschlossenen Vertrag nach den Grundsätzen über die Anscheinsvollmacht gegen sich gelten lassen (BU 25)» Seine Ausführungen ergeben keinen Anhalt dafür, es habe verkannt, daß es sich
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um eine stillschweigende Vollmacht dann handelt, wenn der Vertretene das ihm bekannte Verhalten des Vertreters duldet und diese Duldung vom Geschäftsgegner nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte dahin gedeutet werden darf, daß der Vertreter vom Vertretenen Vollmacht, für ihn zu handeln, erhalten hat, während Anscheinsvollmacht dann anzunehmen ist, v/enn der Vertretene das Verhalten seines Vertreters zwar nicht kannte, es aber bei Anwendung pflichtgemäßer Sorgfalt hätte kennen und verhindern können und der Geschäftsgegner das Verhalten des Vertreters nach Treu und Glauben dahin auffassen durfte, es habe dem Vertretenen nicht verborgen bleiben können und dieser dulde es also (EGH Urt» v» 10- März 1953 - I ZR 76/52 - LM § 167 BGB Nr. 4 = MDR 1953, 345)« Jedoch sind die Ausführungen des Berufungsgerichts zur Frage der Anscheinsvollmacht erkennbar Hilfserwägungen» Es stellt in erster Reihe fest, Ingeborg	habe	Erich	der	da-
mals noch Rechtsanv/alt war und früher ihr Vormund gewesen war, stillschweigend Vollmacht erteilt» Sowohl bei seinen Darlegungen hierzu wie zur Frage der Anscheinsvollmacht handelt es sich um Erwägungen vorwiegend tatrichterlicher Art, die insbesondere auch gegenüber den Verfahrensrügen der Revision einer Nachprüfung im einzelnen standhalten»
II»
1» Bei der Mstillschweigenden Vollraachterteilung” stellt das Berufungsgericht ohne Rechtsirrtum in den Vordergrund, daß Erich B^ppJ^ für Ingeborg	gerade	die	Verträge
 abgeschlossen hatte, durch die überhaupt erst die Voraussetzungen dafür geschaffen wurden, daß zu ihren Gunsten als Vermieterin Mietverträge, aus der ihr die Mieten zukamen, vereinbart werden konnten, nämlich den Auseinandersetzungs-
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vertrag vom 25• Januar 1956, durch den sie erst das Allein“ eigentum an dem Grundbesitz	erlangte,	und	den
 Erbvertrag vom selben Tage mit der Bestellung des Nießbrauchsrechts zu ihren Gunsten an dem dritten Grundstück Nicht aus Rechtsgründen angreifbar ist es, wenn das Berufungs-gericht dem Räumungsstreit der Ingeborg	gegen	den
 jetzigen Beklagten entnommen hat, sie habe die beiden eben genannten Verträge, ohne die sie weder Eigentümerin noch Nießbraucherin der drei Grundstücke	bis	0	habe	werden
 können, genehmigt und zu dieser Feststellung gelangt ist, obwohl Ingeborg	im	späteren	Verlaufe jenes Rechtsstrei-
tes zu gerichtlichem Protokoll vom 2. Oktober 1958 bei einer Anhörung als Partei erklärt hatte, nicht damit einverstanden gewesen zu sein, daß Erich	noch	im Januar 1956 für sie
 Verträge abschloßo Seine Feststellung einer Genehmigung dieser Verträge liegt ebenso im Rahmen seiner tatrichterlichen Würdigung des Sachverhaltes wie, wenn es aus der Tatsache der Genehmigung in Verbindung damit, daß sich Ingeborg	um
 die Verwaltung des Grundbesitzes nicht gekümmert hat, einen Schluß auf die stillschweigende Bevollmächtigung des Erich dahin zog, er solle auch weiterhin ihre Interessen hinsichtlich der fraglichen Grundstücke wahrnehmen, und zwar, obwohl der später verstorbene Makler	wie	sich	aus	den
 Verträgen ergab, diese Grundstücke verwalten sollte»
2, Aus der Tatsache, daß sich Ingeborg	nicht	um
 die Grundstücke kümmerte und auch	der,	worauf	das	Be-
rufungsgericht verweist, außer von dem Eigentümer des Grundstücks	und früheren Miteigentümer der Grundstücke
 Hermann	wiederum	von	Erich
 zu dem Verv/alter bestellt worden war, nicht überwachte, den Schluß zu ziehen, daß sie diese Überwachung dem Erich B(
überließ, mag nicht unbedingt zv/ingend sein, unmöglich ist eine solche Schlußfolgerung jedoch nicht» Es kommt auch
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nicht darauf an, ob Ywie die Revision neu vorträgt, erhebliche Unterschlagungen begangen und nicht abgerechnet hat» Daraus würde einmal noch nicht zu folgern sein, daß Erich	nicht doch	im	Aufträge von Ingeborg
 überwachen sollte, nicht einmal, daß er ihn nicht überwacht hat, sondern allenfalls, daß die Überwachung durch nicht ausreichend gewesen ist«
Der Revision kann auch nicht darin gefolgt werden, daß das Berufungsgericht den Kläger mit seiner Auffassung überrascht hat» Dafür liegt kein greifbarer Anhalt vor» Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe dem Kläger nach § 13S ZPO Gelegenheit zu dem weiteren Vortrag über die Nichtüberwachur durch	geben	müssen,	ist deshalb unbegründet:
3c Nicht durchgreifen kann auch die Rüge, das Berufungsgericht habe nicht ohne Vernehmung der Ingeborg	zu
 der PestStellung gelangen können, es läge zu demindest eine stillschweigende Bevollmächtigung des Erich	durch
 diese vor, Richtig ist zwar, daß der Kläger Ingeborg in seinem Schriftsatz vom 1. April 1959 S. 7 dafür benannt hatte, Erich	habe	den Mietvertrag vom 1» Oktober
1956 "als Vertreter ohne .Vertretungsmacht" abgeschlossen; sie habe den Vertrag "nicht genehmigt"» Diesen Beweisantrag hat das Berufungsgericht aber nicht übergangen, sondern ausdrücklich beschieden, (BU 25)• Seine Auffassung, mit dieser nicht auf näher bezeichnete Tatsachen gestützten Behauptung habe der Kläger in Wahrheit nur Stellung zur V/ürdigung des unstreitigen Sachverhaltes genommen, die nach Meinung des Berufungsgerichts zu dem Ergebnis führen muß, es liege mindestens eine stillschweigende Bevollmächtigung vor, der Kläger hätte deshalb Tatsachen bezeichnen müssen, die dieses Ergebnis in Frage stellen könnte, ist aus Rechtsgründen
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nicht angreifbar,. Solche näheren Tatsachen sind auch jetzt nicht vorgebracht.
4® Ins Leere geht die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe den Bev/eisantrag des Klägers im Schriftsatz vom IO» Juli 1959 S« 2, Ingebox’g	habe	durch ihre Klag-
zurücknahme (im Januar 1959) nicht den Mietvertrag als gültig anerkannt, sondern die Klage nur deswegen zurückgezogen, weil der Beklagte ihr ein Darlehen gegeben habe, übergangen; denn das Berufungsgericht hat aus dieser Zurücknahme nachteilige Schlüsse gegen den Kläger im Sinne einer Genehmigung des Mietvertrages durch Ingeborg	nicht	gezogen.	Es	hat	sich
 auch weder zur Stützung seiner tatsächlichen Peststellungen hinsichtlich der stillschweigenden Bevollmächtigung, noch wegen der von ihm hilfsweise angenommenen Anscheinsvollmacht, auf Erklärungen der Ingeborg	gegenüber	dem	Beklagten
 im Dezember 1958 oder später bezogen. Auch aus diesem Grunde kommt es nicht darauf an, ob dem Beklagten damals schon bekannt gewesen ist, daß Ingeborg	dem	Kläger	ihre	Rechte
 aus den bestehenden Mietverträgen, nicht nur die Mitzinsforderungen als solche übertragen hatte, was im Schriftsatz vom 10. Juli 1959 So 2, 3 unter Beweis gestellt war. Das Gleiche gilt hinsichtlich des von der Revision als übergangen gerügten Vortrages im Schriftsatz vom 1. April 1959 S. 7, 8; auch dort war nur behauptet, der Beklagte sei durch das Schreiben vom 23o Dezember 1958 und anläßlich der Unterredung mit Ingeborg in diesem Monat von ihr über die Verträge mit dem Kläger unterrichtet worden. Ein Verstoß gegen § 286 ZPO liegt daher auch insoweit nicht vor.
Auch die von der Revision gerügte Verletzung des § 826 BGB ist auszuschließen, weil der Beklagte gegenüber dem allein noch in Streit befindlichen Räumungsanspruch Rechte aus Erklärungen der Ingeborg	im	Dezember	1958,	als	er	über
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den wahren Sachverhalt (Übertragung der Rechte auf den Kläger) bereits unterrichtet gewesen sein soll, gar nicht herleitet, wie die Revision meint«. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts v/ar der Mietvertrag vom 1, Oktober 1956 der Ingeborg gegenüber vielmehr von vornherein wirksam»
5° Nicht begründet ist weiter die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe, soweit es Anscheinsvollmacht annehma$
§ 164 BGB verlegt» Ras will die Revision daraus herleiten, daS der Beklagte und sein Rechtsanwalt mit mehreren Rechtsanwälten verhandelt haben, woraus sie den Schluß ziehen möchte, von einem sicheren Vertragsschluß habe jedenfalls keine Rede sein können, der Beklagte habe im besonderen nicht auf die Vollmacht	vertrauen	dürfen,	vor	allem	nicht,	daß
 seine Vollmacht unbeschränkt gewesen sei, er habe mindestens mit der Möglichkeit rechnen müssen, sie sei eingeschränkt gewesen» Dazu verweist die Revision auf die Entscheidung des erkennenden Senats vom 12» Juli 1957 ~ VIII ZR 249/56 (MDR 1956 83), in der ausgesprochen ist, bei der Prüfung, ob der Vertretene sich den Rechtsschein der Vollmacht des für ihn Handelnden entgegenhalten lassen müsse, sei auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages abzustellen» Vorgänge aus späterer Zeit könnten daher nur unter dem Gesichtspunkt der Genehmigung des durch einen Vertreter ohne Vertretungsmacht abgeschlossenen Vertrages von Bedeutung sein»
Die Ausführungen des Berufungsgerichts lassen jedoch, abgesehen davon, daß es sich bei seinen Darlegungen zur Anschein« Vollmacht nur um Hilfserwägungen, auf die es nicht entscheidend ankommt, handelt, nicht ersehen, daß es die in der erwähnten Entscheidung des erkennenden Senats herausgearbeiteten Grundsätze verkannt hat» Seine Feststellungen zur stillschweigenden Bevollmächtigung stützt es wesentlich auf ein
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Schreiben des Rechtsanwalts Sch^^p vom 14- September 1956 an Ingeborg	(Bü	24) und zur Anscheinsvollmacht stellt
 es fest (BU 26), die Mieter des Grundstücks	4P,	zu	de-
nen der Beklagte seit 1950 auf Grund Vertrages mit Hermann
 gehörte, und diejenigen Personen, die Mietverträge über Räume auf diesem Grundstück abschließen wollten, hätten schon im September 1956 Erich	a^s	<*en von Inge^or6
bevollmächtigten Verwalter ansehen müssen, zu demal er nach dem Tode des	im	Juli 1956 auch/die Mieten kassiert
 habe. Das gleiche stellt es hinsichtlich der Nachbargrundstücke
(BU 27). Es war auch nicht unzulässig, daß das Berufungsgericht aus der Tatsache, daß Erich	nach
 dem Abschluß des Vertrages vom 1. Oktober 1956 bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Hausmakler Wolfgang	die	Ver-
waltung Übernahme, die Grundstücke weiter verwaltete, ohne daß ihn jemand hieran hinderte, einen Rückschluß auf die Zeit vor Abschluß des Vertrages dahin zog, daß auch schon damals alle Mieter einschließlich des Beklagten den Erich als Grundstücksverwalter mit unbeschränkten Vollmachten ansehen mußten (BU 30)» Damit hat das Berufungsgericht erkennbar nicht sagen wollen, erst auf Grund dieser späteren Vorgänge hätten die Mieter einschließlich des Beklagten zu dieser Auffassung kommen können*
Daß aber, worauf die Revision wie oben hervorgehoben, verweist, der Beklagte mit mehreren Anwälten verhandelt hat, hat das Berufungsgericht berücksichtigt* Von diesen Anwälten schied Rechtsanwalt Dr*	als Bevollmächtigter der Inge-
borg N^p^^ im Ergebnis schon deshalb für den neuen Mietvertrag aus, weil er Bevollmächtigter des Hermann	war*
Letzterer hatte aber nach seinem Ausscheiden aus der fortgesetzten Gütergemeinschaft durch den Auseinandersetzungsvertrag vom 26* Januar 1956, auf Grund dessen Ingeborg	Allein-
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eigentümerin der Grundstücke	wurde,	mit diesem
 Grundbesitz nichts mehr zu tun, aber auch mit dem Grundstück H^|^^Nr» nur noch mittelbar etwas, weil er daran der Ingeborg	in dem Erbvertrag vom 26» Januar 1956 ein
 uneingeschränktes Wießbrauchsrecht bestellt hatte» Davon, daß Ingeborg	sich seit Februar 1955 durch Rechtsanwalt
 Sch^^ vertreten ließ, ist das Berufungsgericht ausgegangen» Das hinderte jedoch nicht seine Feststellung, daß sie 3ich auch durch Erich B^^^^ hat vertreten lassen und daß, obwohl sich Rechtsanwalt Sch^^^ auch um die Grundstücke gekümmert hat, doch das Schwergewicht der Verwaltung bei Erich lag (EU 29)o
6» Unbegründet ist auch die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe im Rahmen seiner Hilfserwägungen zur Anscheinsvollmacht, weil es sich hier - gemeint bei Ingeborg - um ein individuelles Handeln - wohl richtiger Unterlassen - handele, nicht sagen dürfen, es widerspreche der Lebenserfahrung, daß ein Miethaus mehrere Monate lang ohne Verwaltung bleibe, wenn der zur Einziehung der Nutzungen Berechtigte in dem Orte, in welchem es sich befinde, wohne; denn eine solche Lebenserfahrung gebe es nicht» Soweit die Revision von einem "individuellen" Handeln spricht, scheint sie die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Frage der Feststellung eines besonderen individuellen Willensentschlusses im Auge zu haben, die grundsätzlich nicht durch Zuhilfenahme der Grundsätze des Anscheinsbeweises erfolgen kann (BGH Urto v» 25. März 1953 - II ZR H6/52 - LM ZPO § 286 (C) Nr» 11)» Darum handelt es sich hier jedoch nicht» Es kommt im Rahmen der Feststellung, ob eine Anscheinsvollmacht anzunehmen ist, nicht darauf an, welche Entscheidung von Ingeborg als individueller Persönlichkeit zu erwarten war, wenn der Verwalter eines ihr gehörenden Grundstücks oder eines
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Grundstücks, an dem ihr ein Nießbrauchsrecht zustand, durch Tod fortfiel, sondern darauf, wie im allgemeinen ein Grundstückseigentümer oder ein Nießbraucher in einem solchen Palle sich verhalten wird» Von diesem Gesichtspunkt aus gesehen, kann aber die Auffassung des Berufungsgerichts, die im Ergebnis dahin geht, ein am Ort ansässiger Eigentümer werde sowohl merken, der bisherige Verwalter sei durch Tod ausgefallen, als auch, er werde den Grundbesitz nicht monatelang unverv/altet lassen, sondern ihn entweder selbst verwalten oder einen neuen Verwalter einsetzen, aus Hechtsgründen nicht angegriffen werden» Bas Berufungsgericht konnte deshalb auch von einer Lebenserfahrung in dieser Richtung sprechen» Der gerügte Verstoß gegen § 286 ZPO liegt danach nicht vor»
Co
 Zur Kündigung des Mietvertrages durch den Kläger«.
Baß eine Kündigung des Mietvertrages gemäß § 553 BGB wegen vertragswidrigen Gebrauchs hier nicht in Betracht kommt, verkennt auch die Revision nicht» Soweit die Revision sich auf die Entscheidung des Reichsgerichts in RGZ 149, 88 bezieht und dazu ausführt, dem Vermieter seien bei Verletzung sonstiger wesentlicher Verpflichtungen des Mietvertrages die Rechte aus § 326 BGB gegeben, ist ihr, soweit sie damit meinen sollte, der Kläger habe hier wegen positiver Vertragsverletzung des Beklagten vom Vertrage zurücktreten können, nicht zu folgen» Auch der erkennende Senat hat zwar in Bestätigung der genannten Entscheidung (RGZ 149» 88, 92) ausgesprochen, der Ausschluß des Rücktrittsrechts nach § 326 EGB mit Rücksicht auf mietrechtliche Sondervorschriften, die ein Recht zur vorzeitigen Lösung des Mietvertrages geben, gelte nicht für die
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Verletzung sonstiger Verpflichtungen aus dem Mietvertrag von wesentlicher Bedeutung wie z.B» für die Vereinbarung, daß ein Mieter darlehnsv/eise einen Baukostenzuschuß zur Herstellung oder Instandsetzung der Mieträume zu leisten hat (Urt» v, 13. November 1956 - VIII ZR 3/56 - NJW 1957, 57)- Die Verletzung einer solchen Verpflichtung von wesentlicher Bedeutung (z.B in RGZ 105, 167, 168 f Nichterfüllung der Verpflichtung zur Stellung eines Bürgen), die dem Kläger das Recht geben könnte, den Mietvertrag durch Erklärung des Rücktritts rückwirkend zu lösen, kommt hier jedoch nicht in Betracht o Es steht daher nur in Frage, ob der Kläger dem Beklagten gegenüber sonst aus wichtigem Grunde oder wegen Verzuges mit der Zahlung des Mietzinses, sei es auf Grund der Bestimmung des § 554 BGB oder aus § 7 des Mietvertrages, zur fristlosen Kündigung berechtigt gewesen ist« Beides hat das Berufungsgericht verneinte Das wird von der Revision im Ergebnis erfolglos angegriffen»
Io Kündigung aus wichtigem Grunde
1» Von der Zulässigkeit einer Kündigung "aus wichtigem Grunde” geht das Berufungsgericht rechtsirrtumsfrei aus» Es hält jedoch hier die Voraussetzungen dafür nicht für gegeben. Dazu führt es aus, persönliche Feindschaft sei im allgemeinen kein Kündigungsgrund für den Vermieter, sondern nur dann, wenn die vertraglichen Beziehungen ein engeres vertrauensvolles Zusammenwirken der Beteiligten bedingen oder wenn überhaupt die Durchführung des auf längere Dauer berechneten Vertrages durch irgend etwas, vor allem durch die Person des Vertragsgegners gefährdet sei und daher dem anderen Teil das Festhalten am Vertrage nicht mehr zugemutet werden könne» Damit hält es sich im Rahmen der insbesondere von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze zur Frage der Kündigung langfristiger Pacht- oder Mietverträge aus wichtigem Grunde (RGZ 94, 234,
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 235; 149> 88, 92; 150, 321, 222, zu vgl« auch das zur Veröffentlichung vorgesehene Urteil des erkennenden Senats von1 21 o Dezember I960	-	VIII	ZR	50/60)«	Auch	der	Bundesgerichts-
hof hat ausgesprochen, daß ein langfristiger Vertrag nur dann aus wichtigem Grunde fristlos gekündigt werden kann, wenn dem Kündigenden nach Treu und Glauben die Fortsetzung des Vertrags-'verhältnisses nicht zugemutet werden kann, und daß insoweit strenge Anforderungen gestellt werden müssen (BGH Urt« v« 16« Januar 1953 -V ZR 89/51 - IM BGB § 595 Nr« 1 Bl® 2 R)« Las muß insbesondere dann gelten, wenn, wie hier, ein enges Zusammenwirken der Parteien, die, wie das Berufungsgericht besonders hervorhebt, nicht unter einem Dache wohnen, nicht in Betracht kommt»	^
2« Im einzelnen hat das Berufungsgericht erwogen, der Beklagte habe zwar in einer Mieterversammlung gegen den Kläger zugunsten der Ingeborg	Stellung	genommen« Das sei aber
 durch den Räumungsrechtsstreit des Klägers gegen ihn veranlaßt und sei deshalb nicht als so schwerwiegend anzusehen, daß es dem Kläger einen Grund zur fristlosen Kündigung habe geben können« 3s unterstellt, daß der Beklagte in der erwähnten Versammlung erklärt hat, der Kläger habe die Voreigentümerin Ingeborg	übervorteilt	und müsse ihr die Grundstücke so-
wieso zurückgebeno Es sieht darin aber nicht eine Aufwiegelung der Mieter, sondern nur eine Äußerung zu einer zweifelhaften Rechtslage«
Das Berufungsgericht führt weiter aus, auch wenn der Beklagte die Ingeborg N^PIfc veranlaßt haben sollte, ihre mit dem Kläger abgeschlossenen Verträge für sittenwidrig zu erklären, würde der Kläger dem Beklagten noch nicht aus wichtigem Grunde kündigen können; denn das mache den Beklagten dem Kläger noch nicht als Mieter unzu demutbar« Dazu erwägt es, der
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Beklagte habe jedenfalls vermuten können, der Kläger oder sein Sohn Wolfgang hätten bereits hinter dem ersten von der
 gegen ihn geführten Räumungsprozeß gestanden * Das belegt es mit dem Vortrag in jenem Rechtsstreit, Wolfgang
 habe den Vertrag mit dem Beklagten rechtzeitig angefoch-ten» Als für die Richtigkeit der Vermutung des Beklagten sprechend bezeichnet es die Tatsache, daß nach den Kaufverträgen zwischen Hermann	Ingeb'org	und	dem
 Kläger die Nutzungen und Lasten der Grundstücke bereits mit Wirkung vom 1. Januar 1958 auf den Kläger Ubergegangen waren» Aus allem folgert es, indem der Kläger einen rechtswirksamen Mietvertrag des Beklagten geleugnet habe, sei er es gewesen, der ein Vertrauensverhältnis unter den Parteien gar nicht habe aufkommen lassen, so daß nicht festgesteB.t werden könne, daß der Beklagte durch sein Verhalten ein solches Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien zerstört habe» Abschließend führt es aus, der Beklagte habe sich im Rahmen der gebotenen Rechtsverteidigung gegenüber dem Räumungsbegehren gehalten, wenn er Ingeborg	gegenüber	Zweifel	daran	geäußert
 habe, ob ihre Verträge mit dem Kläger im Hinblick auf ihre mangelnde Geschäftsgewandtheit, auf die der Kläger im gegenwärtigen Rechtsstreit auch selbst hingewiesen habe, rechtsgültig seien»
3» Auch diese Erwägungen des Berufungsgerichts, welche sich weitgehend auf tatsächlichem Gebiete bewegen, enthalten keinen Rechtsirrtum zu dem Nachteil des Klägers» Sie halten auch gegenüber den Verfahrensrügen der Revision aus § 286 ZPO einer Nachprüfung stand» Diese bewegen sich vornehmlich in zwei Richtungen» Sie haben einmal die Mieterversammlung zu dem Gegenstand und außerdem das Verhalten des Beklagten im "PbIIo NflUA", womit deren Vorgehen gegen den Kläger gemeint ist»
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a) Die Mieterversammlung hat nach der vom Beklagten selbst vorgelegten Einladung zu ihr vom 27* Februar 1959 am Sonnabend, dem 28o Februar 1959? in seinem Büro stattgefunden» Das war unstreitiger Sachverhalt. Es liegt nichts dafür vor, daß das Berufungsgericht das übersehen und deshalb nicht in den Kreis seiner Betrachtungen einbezogen haben könnte, zu demal.es die Einberufung durch den Beklagten in seinen Entscheidungsgründen (BU 32) ausdrücklich erwähnt hat«. Der in diesem Zusammenhang von der Revision gerügte Verstoß gegen § 286 ZPO liegt daher nicht vor»
Auch zur Frage der Aufwiegelung 11 oder Aufhetzung" der anderen Mieter durch den Beklagten hat das Berufungsgericht Stellung genommen. Wenn der Kläger, worauf das Berufungsgericht ausdrücklich verweist, selbst nicht vorgetragen hat, daß er auf Grund des Verhaltens des Beklagten mit anderen Mietern irgendwelche Schwierigkeiten bekommen habe, mußte das Berufungsgericht davon ausgehen? daß ihm solche nicht erwachsen sind. Es ist aber auch aus Rechtsgründen nicht angreifbar, wenn es nicht von einem "Aufhetzen" oder "Aufwiegeln" der Mieter durch den Beklagten ausgeht. Im Schriftsatz vom 25* November 1959 S. 2 hatte der Kläger zwar in Verbindung mit dem Schriftsatz vom 1. April 1959 S. 8, 9 unter Beweis gestellt? der Beklagte habe in der Mieterversammlung "versucht, die Mieter gegen den Kläger aufzuhetzen, sie zu veranlassen, die Partei des Fräulein N^^|^ zu ergreifen und sie anzuhalten, dem Kläger in jeder Hinsicht Schwierigkeiten zu machen"» Trotzdem liegt der von der Revision aus der Nichtvernehmung der benannten Zeugen hergeleitete Verstoß gegen § 286 ZPO nicht vor. Der Kläger hat nämlich, v/orauf das Berufungsgericht in seinen Entscheidungsgründen ausdrücklich verweist, auf die Auflage vom 7» Dezember 1959» er möge seinen Vortrag, der Beklagte habe die Mieter gegen ihn "aufgewiegelt", näher präzisieren, es sei anzugeben, welche Äußerungen der Beklagte
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getan habe, und zwar möglichst wörtlich, im Schriftsatz vom 11o Dezember 1959 S. 1 erklärt, es sei ihm nicht gelungen, alle Einzelheiten der Debatte zu ermitteln, er könne nicht angeben, welche Worte der Beklagte im einzelnen gebraucht habe, er wisse jedoch, daß er erklärt habe, daß der Kläger die Voreigentümerin	übervorteilt	habe	und die Grund-
stücke wieder zurückgebehsmüsseo Das Berufungsgericht konnte daraufhin, was es auch getan hat, diese Erklärungen des Beklagten unterstellen und brauchte nicht, wie die Revision meint, die benannten Zeugen zu vernehmen zwecks Feststellung, welche Worte der Beklagte im einzelnen gebraucht hatte, und zwecks Prüfung, ob ihm etwa auf Grund der Wahl seiner Worte der Vorwurf eines "Aufhetzens" oder "Aufwiegelns" gemacht werden könnte» Das Berufungsgericht hat danach § 286 ZPO nicht verletzt, aber auch nicht § 158 Abs» 1 ZPO, wie die Revision meint» Hach dieser Bestimmung haben die Parteien ihre Erklärungen über tatsächliche Umstände vollständig und der Y/ahrheit gemäß abzugeben» Letzteres geht aber nicht so weit, daß sie sich auöforschen lassen müßten, um der Gegenpartei erst die Grundlage für ihren Anspruch zu geben» Zu der Mieterversammlung hat sich der Beklagte ausführlich erklärt (Schriftsatz vom 6» April 1959 S« 6, 7), indem er dazu auch noch Abschrift seines Einladungsschreibens vom 27» Febru« 1959 zur Mieterversammlung vorgolegt hat» Mehr brauchte er im Rahmen von § 138 Abs» 1 ZPO nicht zu tun» Soweit die Revision in diesem Zusammenhang auf die Entscheidung des Reichs gerichts in RGZ 166, 240, 242 verv/eist, geht dieser Hinweis fehl; denn dort handelt es sich um einen ganz besonderen Sach verhalt» Der Beklagte in jenem Prozesse führte eine bestimmte Firma, nur er konnte die Tatsachen und Unterlagen beibrin-gen, aus denen sich ergab, daß seine Firmenwahl gerechtfertigt war» Das zu tun, konnte ihm allerdings nach § 138 Abs« 1 ZPO angesonnen werden. Ein solcher oder auch nur ähnlicher Fall ist hier nicht gegeben.
 
b) Zum Verhalten des Beklagten im Falle	meint
 die Revision, dieses könne nicht hinreichend damit entschuldigt werden, daß es der Kläger gewesen sei, der den Mietvertrag geleugnet und der deshalb ein Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien nicht habe aufkommen lassen. Sie ist weiter der Auffassung, mit seinem Verhalten habe sich der Beklagte nicht mehr im Rahmen der gebotenen Rechtsverteidigung gegenüber dem Räumungsbegehren gehalten. Außerdem hält sic wesentliche Beweisantritte für übergangen (Verstoß ge- I gen § 286 ZPO).
Soweit die Revision auch in diesem Zusammenhang auf ihren Beweisantritt im Schriftsatz vom 1. April 1959 S. 8, 9 (Zeugen	und	verweist, kann auf die Ausführun-
gen zu a Bezug genommen werden. Danach brauchte das Berufungsgericht, nachdem der Kläger selbst auf die gerichtliche Auflage, sich näher zu erklären, seine Behauptungen im Schriftsatz vom 11. Dezember 1959 S« 1 wesentlich eingeschränkt hatte, diese Zeugen nicht mehr zu vernehmen und auch nicht den Beklagten als Partei zu hören.
Richtig ist, daß im Schriftsatz vom 25. November 1959 S. 2 ff vorgetragen war, der Beklagte sei "Spiritus rector" des Prozesses der	gegen	den	Kläger gewesen, er habe
 ihr außer der Dezembermiete in Höhe von 985,— DM mehrere Darlehen gegeben zur Gesamthöhe von 1500r— DM, er habe an ihren Anwalt 800,— DM Prozeßkosten gezahlt, er habe den Anwalt der	im Prozeß gegen den Kläger instruiert, es
 hätten mehrfach Besprechungen zwischen dem Beklagten, Dr.
dem Anwalt der	und	Dr.	dem	Anwalt
 des Beklagten, stattgefunden, er habe aus der Luft gegriffene Angaben über die Jahresmieten der Grundstücke gemacht, und im Schriftsatz vom 10. Juli 1959 S. 5, 6, er habe, statt sich aus den im Dezember 1958 zv/ischen der Voreigentumerin und dem Kläger auftretenden Unstimmigkeiten heraus-
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zuhalten und eine neutrale Haltung einzunehmen, die Voreigentümerin Ingeborg	aufgefordert, ihren vertrag-
lichen Verpflichtungen gegenüber dem Kläger nicht nachzu-kommen.
Aus der Tatsache, daß das Berufungsgericht, welches unterstellt, daß der Beklagte geäußert hat, der Kläger habe Ingeborg	übervorteilt	und	müsse	die	Grundstücke
 sowieso zurückgeben, sowie er habe sie veranlaßt, ihre mit dem Kläger abgeschlossenen Verträge für sittenwidrig zu erklären, nicht auch die soeben angeführten Einzolhei-ten erwähnt und auf sie im einzelnen oingegangen ist, kann noch nicht geschlossen werden, daß es sie übersehen und deshalb nicht in den Kreis seiner Würdigung einbezogen hat» Bern Zusammenhang seiner Entscheidungsgründe ist vielmehr zu entnehmen, daß es sie im Rahmen der Frage, ob der Beklagte dem Kläger noch als Mieter zu demutbar ist, für unerheblich gehalten hat» Das ist nicht aus Rechtsgründen angreifbar» Bei Beurteilung der Zumutungsfrage hat das Berufungsgericht jedenfalls ohne Rechtsirrtum in den Vordergrund gestellt, daß der Klager, der, wie der Beklagte habe vei muten können, schon hinter dem (ersten) Räumungsprozeß der gegen den Beklagten gestanden hat, derjenige gewesen ist, der von vornherein ein Vertrauensverhältnis zwischen ihm als - künftigen - neuen Eigentümer und dem Beklagten als seinem - zukünftigen - Mieter gar nicht erst hatte aufkommen lassen. Es war deshalb nicht gehindert, das Verhalten des Beklagten auch insov/eit milder zu beurteilen, als er die	zu	ihrem Vorgehen gegen den Kläger
 veranlaßt hat; denn auch das fällt, wie das Berufungsgericht rechtsirrtumsfrei angenommen hat, noch in den Rahmen seiner Rechtsverteidigung gegenüber dem, wie oben ausgeführt, von vornherein unberechtigten Räumungsbegehren. Natürlich durfte der Beklagte deshalb noch nicht ohne v/ei-
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teres zu unlauteren Mitteln greifen. Das ist jedoch nicht festgestellt und auch auf Grund der als übergangen gerügten Behauptungen mit den dafür angegebenen Beweismitteln nicht festzustellen. Zwar kann angesichts der Ausführungen des Berufungsgerichts (auf S. 21) zur Nichtigkeit der Verträge des Klägers mit Ingeborg	auf	die es nicht näher
 eingeht, nicht von ihrer Unwirksamkeit ausgegangen werden, aber auch nicht umgekehrt, wie die Revision meint, davon, daß das Vorbringen der	unrichtig	gev/esen	ist»	Das	muß
 vielmehr offen bleiben» Im Rahmen der Frage, ob dem Kläger zuzu demuten ist, den Beklagten weiter als seinen Mieter zu dulden, kann es jedoch nicht entscheidend darauf ankommen, ob die Verträge mit dem Kläger wirklich nichtig sind oder nicht, sondern nur darauf, ob der Beklagte einen Verdacht in dieser Richtung haben konnte» Das nimmt aber das Berufungsgericht . erkennbar an, wenn es von der mangelhaften Geschäftsgewandtschaft der	spricht	und auch - allerdings in einem
 anderen Zusammenhang - von ihren unklaren und widersprüchlichen Erklärungen, nach denen sie nicht einmal wußte, wem und in welchem Umfange sie Vollmachten erteilt hatte» Der Beklagte hätte zwar falsche Angaben über die Erträgnisse der Grundstücke nicht machen dürfen, was zwar nicht festgestellt, aber vom Kläger behauptet und deshalb hier zu unterstellen ist. Daraus allein brauchte das Berufungsgericht aber noch nicht ungünstige Schlüsse zu lasten des Beklagten zu ziehen, zu demal sich daraus, daß die Angaben objektiv falsch gewesen sein mögen, noch kein sicherer Schluß darauf ziehen läßt, daß die Angaben von ihm wider besseres Wissen oder auch nur grob fahrlässig falsch gemacht worden sind, um den Kläger zu schädigen oder ihm Schwierigkeiten zu machen.
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II»„Kundigung wegen Verzuges mit der Zahlung von Mietzinsen.
1. Das Berufungsgericht hält die Voraussetzungen für eine Kündigung auf Grund des § 7 des Mietvertrages nicht für gegeben» Fs meint, mit mehr als einer Monatsmiete, nämlich mit 1 1/2 Monatsmieten habe sich der Beklagte, wenn er die Januarmiete nicht mit befreiender Wirkung gegenüber dem Kläger an Ingeborg	gezahlt	haben	sollte,	allenfalls
 in der Zeit vom 11» bis 14* Februar 1959 in Rückstand befun-r-den; denn 492,50 DM seien dem Konto des Klägers (bereits) am 10. Februar 1959 gutgeschrieben worden» Vor dem 10» eines jeden Monats sei die Miete nach dem Mietvertrag aber nicht fällig gewesen»
Den § 7 des Mietvertrages "trotz Zahlungsaufforderung mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand", legt das Berufungsgericht dahin aus, der Vermieter müsse'den Mieter nach der Entstehung eines Rückstandes von mehr als einer Monatsmiete erst zur Zahlung aufgefordert haben, bevor er fristlos kündigen könne; denn diese Zahlungsaufforderung solle den Mieter vor den für ihn schwerwiegenden Folgen einer fristlosen Kündigung wahren» Aus diesem Grunde habe, so führt es aus, eine Zahlungsaufforderung, die ergeht, bevor ein Rück-stand von mehr als einer Monatsmiete entstanden sei, diese Wirkung nicht» Aus diesem Grunde, meint es, könne sich der Kläger zur Rechtfertigung seiner fristlosen Kündigung nicht auf die Zahlungsaufforderung vom 7« Januar 1959 (wegen der damals noch nicht einmal fälligen Januarmiete) berufen» In der Zeit zwischen dem 11» und 14» Februar 1959 sei der Beklagte aber zur Zahlung eines Rückstandes von mehr als einer Monatsmiete nicht aufgefordert worden»
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/
Darüber hinaus vertritt das Berufungsgericht die Auffassung, der Beklagte habe auch die dem Kläger erst am 14» Februar 1953 gutgeschriebenen zweiten 492,50 DM rechtzeitig gezahlt; denn er habe beide Beträge von je 492,50 DM durch seine Bank, wie der von ihm vorgelegte Bankauszug ergebe, bereits am 9« Februar 1959 dem Konto des Klägers über-wiesen.
2c Die Revision greift die Auffassung des Berufungsgerichts vergeblich, insbesondere auch mit Verfahrensrügen an»
a)	Richtig ist, daß der Beklagte das Schreiben des Klä-gers vom 7» Januar 1959 nach dem Brief seines Anwalts vom IO» Januar 1959 an diesem Tage schon in der Hand gehabt haben muß. Etwas anderes hat er jedoch niehbehauptet. Soweit die Revision dem Schriftsatz des Beklagten vom 6. April 1959 S» 2 entnimmt, der Beklagte habe fälschlich vorgetragen, er habe dieses Schreiben erst am 12. Februar 1959 erhalten, irrt sie sich. In dem genannten Schriftsatz war nur darauf verwiesen, der Schriftsatz vom 9« Februar 1959 mit der Kündigung sei dem Beklagten am 12. Februar 1959 zugegangen. Daran war die Bemerkung geknüpft, am 9» Februar 1959 sei die Februarmiete noch nicht fällig gewesen; deshalb hätten die Voraussetzungen für eine Kündigung noch nicht Vorgelegen, womit das Berufungsgericht meint, weil vorher eine Aufforderung zur Zahlung eines Mietrückstandes von über einem Monat nicht erfolgt war. Wegen der Januarmiete lag zwar eine Zahlungsaufforderung sogar in Gestalt eines Zahlungsbefehls vor, der dem Beklagten am 16. Januar 1959 zugestellt wurde. Davon, daß das Berufungsgericht das übersehen haben könnte, ist jedoch nicht auszugehen. Nach seiner mindestens möglichen und für das Revisionsgericht deshalb bindenden Auslegung des § 7 des Mietvertrages durf-
«r
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to der Kläger den Vertrag erst dann wegen Nichtzahlung der Miete fristlos kündigen, wenn der Beklagte mit mehr als einer Monatsmiete in Rückstand geraten war und der Kläger ihn wegen dieses Rückstandes zur Zahlung aufgefordert hatte. La der Zahlungsbefehl nur eine Zahlungsaufforderung über eine Monatsmiete enthielt, kann er ebenso v/ie das Schreiben vom 7 * Januar 1939? das abgesandt ist, bevor die Miete überhaupt fällig war, nicht als Zahlungsaufforderung im Sinne von § 7 des Mietvertrages in Betracht.
b)	Die Revision meint, weil die Parteien über die Januarmiete "im Streit gelegen hätten", sei "völlig klar gewesen, daß auch bezüglich der Pebruarmiete die Aufforderung folgen werde" und zieht daraus den Schluß, das Berufungsgericht habe sich deshalb mit der Frage auseinandersetzen müssen, ob in Fällen, in denen die Parteien schon über eine Mietrate im Streit lägen, noch eine weitere Aufforderung erfolgen müsse. Darin, daß das Berufungsgericht dies nicht getan hat, will sie sowohl eine Verletzung materiellen Rechts (§§ 133, 157 BGB) als auch des § 286 ZPO erblicken. Ihr ist jedoch nicht zu folgen. Eine solche Folgerung, wie die Revision sie ziehen will, möchte allenfalls dann gerechtfertigt sein, wenn sich ein Mieter überhaupt zu zahlen weigert. Hier ist jedoch ein solcher Sachverhalt nicht gegeben. Der Streit um die Januarmiete hatte einen besonderen Grund. Er war daraus entstanden, daß der Beklagte glaubte, diese Miete mit schuldbefreiender Wirkung bereits im Dezember 1958 an die Voreigentümerin Ingeborg	entrichtet	zu	haben,
 wobei dahingestellt bleiben kann, ob er insoweit fahrlässig eine falsche Auffassung vertreten hat oder nicht. Dagegen weigerte der Beklagte sich nicht, die Februarmiete zu zahlen. Er hatte zur Überweisung dieser Miete seiner Bank auch so rechtzeitig Auftrag gegeben, daß diese ihn entsprechend
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schon am 9- Februar 1959 belastete» Darauf aber, daß diese Miete, weil der Kläger die an sich für Februar bestimmten Zahlungen auf die Januarmiete verrechnete, erst nach Erlaß des Urteils erster Instanz am 4. Juli 1959 gezahlt sein 30II, wie der Kläger vorgetragen hat, kommt es ebensowenig an, wie darauf, ob der Beklagte die dem Kläger zugesprochenen Zinsen (4$ von 985 DM für die Zeit vom 10» Januar 1959 bis 10«
Februar 1959 und seit dem 14» Februar 1959 sov/ie 4$ Zinsen auf 492,50 DM vom 11» Februar 1959 bis zu dem 15» Februar 1959) noch nicht gezahlt hat» Dadurch ist er noch nicht mit Miete für die Zeit von mehr als einem Monat in Rückstand gekommen»
c)	Dahingestellt bleiben kann, ob das Berufungsgericht in dem Schreiben vom 10» Februar 1959, in dem es heißt, "die am 10. Februar 1959 überwiesene Miete in Höhe von 492,50 DM werde auf die Januarmiete verrechnet, so daß der Beklagte noch die halbe Januarmiete in Höhe von 492,50 DM schulde und die Februarmiete in Höhe von 985 DM = insgesamt 1477,50 DM, eine Zahlungsaufforderung, nicht nur eine Verrechnungsanzeige hätte erblicken müssen; denn es ist ihm darin zu folgen, daß der Beklagte auch den zweiten Betrag von 492,50 DM rechtzeitig gezahlt hat und daß er deshalb nicht mit mehr als einer Monatsrate im Verzüge gewesen ist» Von der rechtzeitigen Zahlung auch des 2„ Teilbetrages ist hier jedenfalls / nach der besonderen Lage des vorliegenden Einzelfalles auszugehen, bei dem nicht unberücksichtigt bleiben kann, daß nach dem unwidersprochenen Vortrag des Beklagten die Überweisung der - einheitlichen - Monatsmiete in zwei gleichen Beträgen auf zwei verschiedene Konten des Klägers dessen ausdrücklichem Wunsche entsprochen hat»
Auf Grund des vom Beklagten vorgelegten, vom Berufungsgericht entsprechend gewürdigten Kontoauszuges seiner Bank, bei
£
der er ein ausreichendes Guthaben hatte, steht nämlich fest, daß er beide Überweisungsaufträge so rechtzeitig gegeben hatte, daß er mit beiden Teilbeträgen schon am 9« Februar 1959 belastet worden isto Unstreitig ist weiter, daß dem Kläger die Nachricht von der Gutschrift des einen Betrages so bald sugegang ist, daß er dem Beklagten noch am 10« Februar 1959 durch seinen Anwalt vom Eingang und der Verrechnung des Betrages auf die Januarmiete Nachricht geben lassen konnte» Bei dieser Sachlage ist es nicht rechtsirrtümlich, wenn das Berufungsgericht davon ausgegangen ist, der Beklagte habe hier als Schuldner innerhalb der in Frage kommenden Zeit alles Erforderliche für die Erfüllung der von ihm geschuldeten Leistung bis zu dem 10= Februar 1959 getan (zu vgl» BGH Urt» v. 15« April 1959 - V ZR 21/58 - NJW 1959> 1176)» Es kann deshalb unentschieden bleiben, ob es sonst bei Überweisung durch eine Bank immer genügt, daß der Schuldner bei seiner Bank ein Guthaben hat und daß der Banküberv/eisungsauftrag von der Bank des Schuldners rechtzeitig ausgeführt worden ist (zu vgl» Erman BGB 2» Aufl» § 270 Anm» 2)» Wenn hier der Kläger hätte geltend machen wollen, hinsichtlich des 2» Betrages von 492,50 DM, der ihm erst am 14» Februar 1959 gutgeschrieben worden ist, habe der Beklagte am 9= Februar 1959 noch keinen Auftrag gegeben gehabt, der das Geld aus seiner Verfügungsgewalt in die des Klägers gelangen ließ, hätte er dies jedenfalls näher dartun müssen»
Das ist in den Tatsacheninstanzen nicht geschehen, auch im Revisionsverfahren nicht vorgebracht» Nach Lage des Falles kann hier dem Beklagten auch nicht angelastet werden, daß er s: weder nach Erhalt des Schreibens vom 10« Februar 1959 noch nach der durch Übergabe im Termin vom 12» Februar 1959 erfolgten Zustellung der Räumungsklage vom 9= Februar 1959 nach dem Schicksal des von seinem Konto bereits abgebuchten (2») Betrages erkundigt hat; denn angesichts der Lastschriftanzeige seiner Bank konnte er davon
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ausgehen, daß dem Kläger inzwisehen auch der zweite Teilbetrag gutgebracht worden war. Dieser Auffassung steht auch die oben bereits erwähnte Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 15» April 1959 - V ZR 21/58 - (NJW 1959, 1176) nicht entgegen, In dem dort entschiedenen Pall handelte es sich um eine Nachfristsetzung zur Zahlung eines Geldbetrages, bei der der Gläubiger zu dem Ausdruck gebracht hatte, er sei auf das Geld angewiesen, das Geld müsse bis 12 Uhr eines bestimmten Tages entweder bar eingezahlt oder auf seinem Konto gutgeschrieben sein. In einem solchen Palle muß von dem schon säumigen Schuldner mehr verlangt werden, nämlich, daß er unbedingt dafür sorgt, daß das Verlangte geschieht. Das kann aber nicht für laufende (Mietzins) Zahlungen gelten, die durch Banküberweisung ausgeführt zu werden pflegen.
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Da das Urteil des Berufungsgerichts auch sonst einen Rechtsirrtum zu dem Nachteil des Klägers nicht enthält, ist seine Revision als unbegründet zurück zuv/e i s en e
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO.
Dr, Dorschei
 Dr. Mezger
 Dr« Messner
 Dr o Pagendarm
 Artl