Volltext der Entscheidung
Nachschlagewerks ja
Amtliche Sammlungs nein 2233 088
MSchG § 52
Nine Körperschaft des öffentlichen- Rechts kann vermietete Räume für eigene Zwecke im Sinne des § 32 Abs34 Buchst.a MSchG auch dann dringend benötigen, wenn sie die Räume zwar auf Grund besonderer rechtlicher Regelung (hier auf Grund einer Inanspruchnahme nach dem Reichsleistungsgesetz) unter Auf-rcchterhaltung des Mietverhältnisses vorübergehend nutzen kann, eine zeitlich begrenzte Nutzung aber zur Befriedigung des Bedürfnisses nicht ausreicht„
BGH, Urto Vo 11 o Juli 1962 - VIII ZR 96/61 - OLG Frankfurt (Main)
LG Frankfurt(Main)
.1cr gennislehrcrin Mathilde B
(straßc ((
in ]
Klägerin und Revisionsklägerin,
prozcßbcvollmächtigters Rechtsanwalt Dr.
gegen
ßi.c Stadt P
i, vertreten durch den Magistrat,
Beklagte und Revisionsbeklagte
_ proseßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr. -
liat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die rundliche Verhandlung vom 11. Juli 1962 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr.Haidinger sowie der Bundesrichter Dr.Golhaar, Artl, Dr.Mezger und Mormann
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 1. Zivilsenats des Oberlandesgerichts in Frankfurt (Main) von 3» November I960 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zurUckverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand %
Der Vater der Klägerin hatte am 28, üeptemoer 1914 das Haus- und Gartengrundstück ^
^HHHHHbtraße zu dem Betrieb einer Milchwirtschaft gepachtete In Jahre 1925 trat die Beklagte als Verpächterin in den Vertrag ein« Durch Verträge vom 12* Juli 1929 und 26, Februar 1930 vermietete die Beklagte dem Vater der Klägerin zwei angrenzende Grundstücksteile zur Errichtung von Tennisplätzen, Die Verträge liefen nach bestimmter Vertragsdauer auf unbestimmte Zeit mit dreimonatlicher Kündigungsfrist. Der Vater legte auf den gemieteten Flächen Tennisplätze an, die er durch Vermieten nutzte. Die Klägerin trat nach dem Tode ihrer Eltern in die Verträge der Beklagten ein. Im Jahre 1941 stellte sie das Grundstück der Beklag-
ten zur Errichtung eines Kriegsgefangenenlagers zur Verfügung, während ihr Haus und restlicher Garten weiterhin zur eigenen Nutzung verbliebe#. Die Mietverträge über die Tennisplätze wurden von dieser Regelung nicht berührt.
Als eine Ausdehnung des Kriegsgefangenenlagers notwendig wurde, erließ das Amt für Quartier- und Raumbeschaffung der Beklagten am 2£. März 1944 eine Verfügung, nach der die Tennisplätze gemäß §§ 2 a, 10 und 25 des Roichsleistungsgesotzes (RLG) zur Aufstellung von Baracken mit sofortiger Wirkung sichergestellt wurden. Der Zeitpunkt der Inanspruchnahme sollte noch mitgeteilt werden.
Die Beklagte leitete nunmehr Verhandlungen mit der Klägerin über eine Auflösung jdes Mict- und Pachtverhältnisses ein. Die Verhandlungen wurden auf seiten der Klägerin teilweise von dem Helfer in Steuersachen geführt. Dieser erklärte in einem Schreiben vom 18.August
1944 eine Lösung don Miotverhaltni. gnns soi niögl ich ~ wenn der Klägerin sofort eine andere Wohnung zur Verfügung gestellt werde, ihr eine entsprechende Entschädigung für investiertes Kapital gewährt oder ihr Gelände zur Errichtung einer neuen Existenz zugewendet werde« In den Schreiben wurde darauf hingewiesen, daß die Klägerin ihre Existenz eingebüßt habe und man darauf bedacht sein müsse, ihr Gelegenheit zu geben, sich nach Kriegsende eine neue Existenz aufzubauen. Als Entschädigung wurde ein Betrag von 72 594 EM genannt« Eas Liegcnschaftsamt der Beklagten antwortete mit Schreiben von 8. September 1944, daß die gestellten Entschädigungsforderungen keine Grundlage zu weiteren Verhandlungen böten» Eer Oberbürgermeister habe daher auf Grund der Verträge vom 12» Juli 1929 und 26» Februar 1930 das Pachtverhältnis über das verpachtete Gelände zu dem 31» Eezcnber 1944 gekündigt» Eie V/irtschaftsräume in den Hause El^BHHHim^siraße VI wurden auf Grund des Reichsleistungsgesetzes sichergestellt» Bezüglich der Y/ohnräume in diesem Hause habe er die Klägerin um endgültige Stellungnahme bis 14. September 1944 ersucht, ob sie bereit sei, freiwillig diese Räume zurückzugeben, andernfalls werde er umgehend Mietaufhobungsklage durchführen. Für den Fall, daß die Klägerin freiwillig die Mieträume zurückgebe, sei er bereit, auf noch festzusetzende Zeit die in dem Hause
straße untergebrachten Möbel unterstellen zu lassen. Eas Y/ohnungsamt sei sofort bereit, ein leeres Zimmer der Klägerin namhaft zu machen. Ein entsprechendes Schreiben sandte die Beklagte auch an die Klägerin.
teilte am 14» September 1944 mit, die Klägerin sei nach einer persönlichen Rücksprache bei dem
Baunnt bereit, die Raume freizugeben* Am 15« September 194 4 hat die Klägerin eine von den damaligen Sachbc-arbo Ur I>®lnandGchriftlich aufgesetzte Erklärung unterschrieben, in der cc heißt, sie sei bereit, sowohl die • Ccwerbcräune in Erdgeschoß als auch die Y/ohnräumc in ersten Obergeschoß des Hauses EM^BflflHiiHHBstraße fl
bald freiwillig zu raunen. Am 22. September 1944 richtete die Beklagte an die Klägerin ein Schreiben., in dein es u.a. heißt, die Beklagte bestätige die getroffenen Vereinbarungen vom 15» September 1944, wonach die Klä-
gerin das alsbald, s der Bcklcg Schreibens
gesamte Gebäude Iflflm^HHHHfctraßc SU pätestens jedoch bis 15. Oktober 1944 geräumt ten zur Verfügung stelle. Zum Schluß des heißt cs danns
"Der Pachtvertrag von 28. Sopt.14 zwischen Frau Hannah Hathilde Freifrau von HoMflHflfl gob0 Freiin von HoflflBfl (das ist die Hcchtsvor-gängcrin der Beklagten) und Ihren verstorbenen Vater, Herrn Heinrich PtHR ist, als inzwischen gegenstandslos geworden, durch die Vereinbarung vom 15. Sept. 44 aufgehoben."
In den Akten der Beklagten befindet sich der Aktenvermerk vom 22. September 1944:
"Vorstehendes Schreiben heute an Frl. B^Bfl persönlich ausgehändigt. Sie war mit dem Inhalt einverstanden. FfUBHIBL , den 22.Sept.44
ges. Unterschrift."
Mit Schreiben vom 31. Oktober 1944 machten die
Rechtsanwälte Di%F.h|^k Br.WflflflflHHI und Dr.NflB für
die Klägerin Entschädigungsansprüche gemäß § 27 RLG
geltend. In dem Schreiben heißt es:
"Es haben zunächst Verhandlungen geschwebt, ob eine Kündigung freiwillig angenommen würde. Nachdem dies nicht geschehen ist, sind auf Grund des Rcichslcistungsgccctzes an 25. 3. 1944 die Tennisplätze in Anspruch genommen. Fräulein
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macht nun ordnungsgemäß -ihro Schäden geltende Ihr wurde Entschädigung zugesagte Die Anmeldung des Schadens wird wie folgt aufgemacht; (cs folgt eine wiederum mit 72 594 RM abschließende Berechnung)
- o o o Wäre Fräulein nicht ihre ganze Existenz
auf diese Weise enteignet worden, so hätte sic vollen Mieterschutz gcnosscui und hätte nicht herauszugehen brauchen. Sic ist also in vollem Umfange berechtigt, ihren Schaden erstattet zu bekommeno"
in einem Aktenvermerk vom 8. Dezember 1944, über des-□on Bekanntgabe an die Klägerin oder ihre Vertreter sich aus den Akten der Beklagten nichts ergibt, nahm die Beklagte den Standpunkt ein, eine Entschädigungspflicht nach dom Rcichsleistungsgesctz bestehe nicht, da die Pachtverträge jederzeit kündbar seien.
Im März 1945 nahmen die amerikanischen Streitkräfte das der Klägerin verpachtet und vermietet gewesene Gelände für ihre Zwecke in Anspruch. Sie benutzten es auch noch mindestens im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht. Die Klägerin hat bei den Besätzungskostenant Entschädigungsansprüche wegen der Tennisplätze gestellt. Dieses teilte der Beklagten mit Schreiben vom 8. Juli 1953 mit, der Abgeltung sbe trag für die infolge Beschlagnahme durch die amerikanische Becatzungsnacht entstandenen Schäden sei auf 136 160,62 DM errechnet worden. Das Amt beabsichtige, diesen Betrag der amerikanischen Dienststelle zur Anerkennung vorzuschlagen. Die amerikanische Besatzungsmacht lehnte den EntSchädigung3antrag jedoch ab. Das Verfahren kam später bei dem Amt für Verteidigungsla-sten in aufs Neue in Gang. Nachdem
die Beklagte der Klägerin unter dem 23« August 1956 eine Bescheinigung erteilt hatte, daß die Klägerin bis bis zu dem Tage der Beschlagnahme Mieterin des Geländes
gewesen cei und durch pie Beschlagnahme das Mietver--hältnis nicht aufgehoben, sondern nur unterbrochen worden sei, teilte die Beklagte dem Amt für Verteidigungslasten mit Schreiben vom 21. März 1957 mit, aus den aufgefundenen Unterlagen sei klar ersichtlich, daß die Mietverhaltnisse nach ordnungsmäßiger Kündigung abgelaufen gewesen seien und ein Erstattungsanspruch nicht bestehe. Hierauf lehnte das Amt für Verteidigungs lasten mit Schreiben vom 17- April 1957 die Auszahlung einer Entschädigung ab» Durch Bescheid vom 24«Februar 1958 lehnte ferner die Beklagte eine auf das Allgemeine Kriegsfolgengcsetz gestützte Anmeldung eines Schadens von 156 160,62 DM ab.
Mit der Klage verlangt die Klägerin die Feststellung, daß die zwischen ihr und der Beklagten bestehenden Miet- und Pachtverhältnisse noch bestehen und weder von der Beklagten noch von ihr in rechtsgültiger Form aufgelöst worden sind«
Das Landgericht und das Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen«
Mit der Revision verfolgt die Klägerin ihren Klage antrag weiter« Die Beklagte beantragt die Zurückweisung der Revision.
Entscheidungsgründe;
Die Revision ist begründet.
I. Das Mietverhältnis über die Grundflächen, auf denen die Tennisplätze angelegt worden waren, unterlag als Mictverhältnis über gewerblich genutzte unbebaute
Grundstücke nach § 1 Abs.l Satz 2 MSchG dem Mieterschutz» Das verkennt auch das Berufungsgericht nicht~
Es meint aber, die Klägerin habe nach $ 32 Abs = 4 Buch“ stabe a MSchG keinen Mieterschutz genossen., weil die Beklagte die Flächen für eigene Zwecke, nämlich zur Unterbringung von Ostarbeitern, dringend benötigt habe. Die Begründung, die das Berufungsgericht für seine Auffassung gibt, hält aber der rechtlichen Nachprüfung nicht stando
1« Nach § 32 Abs»4 Buchst»a in Verbindung mit § 32 Abs'. 1 MSchG finden, wenn jemand mietweise ein Gebäude innchat, das im Eigentum oder in der Verwaltung einer Gemeinde steht und entweder öffentlichen Zwecken oder zur Unterbringung von Angehörigen der Gemeindeverwaltung zu dienen bestimmt ist oder bestimmt wird, die §§ 1 bis 31 keine Anwendung, soweit die Gemeinde die Räume für eigene Zwecke dringend benötigt»
Die Revision glaubt allerdings zu Unrecht, diese Vorschrift greife schon deshalb nicht Platz, weil sich auf den an die Klägerin vermieteten Grundstücken kein Gebäude befunden habe» Nach § 1 Abs.l Satz 2 MSchG galt vor dem Erlaß des Geschäftsraummietengesetzes der für Mietverhältnisse über Gebäude bestimmte Mieterschutz auch für MietverhUltnissc über gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke» Dann aber müssen die Vorschriften, die bei besonderen Fällen den Mieterschutz für Gebäude ausnehmen, in entsprechender Anwendung des § 1 Abs»l Satz 2 MSchG ebenfalls für Mietverhältnisse über gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke gelten» Andernfalls wäre für diese Mietverhältnisse eine ungerechtfertigte Bevorzugung eingetreten (Bettermann, Mieter-schutzgesctz § 32 Anm.42, Hans, Das Mieterschutzgesetz
ö.Aufl. § 32 Anm=7; v/ohl auch Roquette.-, Mieterschuts’;-
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dessen Augiührungon in Anm* 4 und 36 zu § 32,
ec müsse sich bei dem Gebäude ausschließlich um Wohn-raum handeln, sich auf die Zeit nach Inkrafttreten des Geschäftsraummietengcsetzes beziehen),
Dagegen fehlt es bereits an einer rechtlich einwandfreien Peststellung des Berufungsgerichts, -daß die Tennisplätze von der Beklagten zu öffentlichen Zwecken bestimmt worden seien» Der Begriff der Bestimmung, öffentlichen Zwecken zu dienen, schließt in sich, daß das Grundstück den öffentlichen Zwecken gewidmet ist» Bin Grundstück des Staates oder einer sonstigen Gebiets körpcrschaft, das öffentlichen Zwecken, nämlich der Erfüllung der der Verwaltung obliegenden Aufgaben zu dienen bestimmt ist, gehört zu dem sogenannten Verwaltungs vermögen» Eine verbreitete Meinung rechnet die dem Verwaltungsvermögen unterfallenden Sachen den öffentlichen Sachen zu (Porsthoff, Verwaltungsrecht, 8»Aufl» I § 19, 1)» Das kann aber auf sich beruhen» Jedenfalls erlangt ein Grundstück seine Zugehörigkeit zu dem Verwaltungsver-mögen dadurch, daß es unter Widmung zu einem bestimmten öffentlichen Zweck in Dienst gestellt wird (Forsthoff aaO)» Diese öffentlichrechtliche Widmung gibt dem "Fis-kusprivileg" des § 32 MSchG erst seine Berechtigung»
Der von der Gebietskörperschaft getroffenen Bestimmung ist aber das Merkmal einer gewissen Dauer zu eigen (vgl etwa für die Zubehöreigenschaft des Privatrechts § 93 AbGol Satz 1 und Abs.2 Satz 1 BGB). Eine bloß vorübergehende Benutzung einer Sache im öffentlichen Interesse gibt noch keine Widmung ab. Dafür, daß im vorliegenden Pall die Tennisplätze von der Beklagten einem öffentlichen Zweck in diesem Sinne "gewidmet" worden sind.
n.-it: aas iio ru f un g a g e r i o h t nichts festgestellta Das von dor Klägerin gemietete Gelände war von jeher privjitwirtschaftlich genutzt worden, es gehörte zu dem sogenannten finanzvermögen der Beklagten» Daß die Beklagte durch einen üfi'entlichrechtlichen V/idinungsakt diese Zweckbestimmung hat ändern und die Flächen dem VerwaltUngs-vermögen hat zuführen wollen, ergibt der Inhalt der Akten nicht» Das Berufungsgericht stützt sich lediglich darauf.; daß die Beklagte auf dem Gelände der Tennisplätze Baracken zur Unterbringung von Ostarbeitern hat errichten wollen» Das allein kann nicht genügen» Soweit ersichtlich, ist nicht mehr geschehen, als daß die Beklagte als Bodarfsstelle nach § 3 a RLG von der Klägerin als der Leistungspflichtigen verlangt hat, daß sic ihr, der Beklagten, den Gebrauch der Tennisplätze gestatte und die Ausübung eigener Rechte unterlasse» Dafür, daß die Vertreter der Beklagten auch des Willens gewesen seien, bei Beendigung des Krieges das Grundstück nicht wieder privatrechtlich durch Vermieten zu nutzen, ist nichts hervorgetreten. Dadurch, daß ein Mieter nach dem Rcichslcistungsgesetz gezwungen wird, dem Leistungsberechtigten den Gebrauch der Mietsache zu überlassen, wird noch keine öffentliche Zweckbestimmung der Sache herbeigeführt. So bleibt z.B» ein Miethaus einer Gemeinde auch dann privatwirtschaftlich genutztes Vermögen, wenn die Gemeinde zu dem Zweck der ihr obliegenden Behebung der Obdachlosigkeit vorübergehend Flüchtlinge in das Haus aufnimmt. Die Beklagte selbst hat sich, als sie das Mietverhältnis über die Tennisfläehen kündigte, nicht darauf berufen, daß sie wegen öffentlichrecht-lichcr Zweckwidmung zur Kündigung befugt sei. Sie ist ersichtlich davon ausgegangen, daß sie zur Kündigung berechtigt sei, weil die gemieteten Flächen überhaupt
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nicht dom Mieterschutz unterlagen» In dem Schreiben von 3. September 1944 an die Klägerin und den Helfer in Stcuoroachen P^HHhat die Beklagte die Mietver-hültnissc auf Grund der in den Verträgen enthaltenen Kündigungsbostimmungen gekündigt und darauf hingewie-oen, irgendeine Entschädigung für die Kündigung sähen die beiden Verträge nicht vor. Ebenso hat die -Beklagte nach dem Aktenvermerk vom 8. Dezember 1944 die Zahlung einer Entschädigung ausdrücklich deshalb abgelehnt , weil sie die Verträge jederzeit habe kündigen können und nach dem Vertragsinhalt für den Pall der Kündigung eine Entschädigungsverpflichtung nicht gegeben sei» Boi einer Kündigung nach § 32 Abs»4 MSchG hätte die Beklagte eine Entschädigung nicht schlechthin ab-lchncn dürfen; denn der Mieter von Geschäftsräumen, dem für das Jahr 1944 der Mieter von gewerblich genutzten unbebauten Grundstücken gleichzusetzen ist, kann gemäß § 32Äiro2-.. MSchG die Leistung einer angemessenen Entschädigung für die wirtschaftlichen Nachteile verlangen, die er durch den Verlust der Räume erleideto Der Beklagten scheint danach die durch die 5» AV vom 4. August 1940 (RGBl I 1104) erfolgte und in die Neufassung des Mieterschutzgcsetzes vom 15» Dezember 1942 (RGBl I 712) übernommene Ausdehnung des Mieterschutzes auf Niet- und Pachtverhältnisse über gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke unbekannt gewesen zu sein«
Zweifelhaft ist weiterhin, ob im vorliegenden Fall die Grundstücke, wenn sie schon für öffentliche Zwecke bestimmt worden sein sollten, öffentlichen Zwecken der Beklagten dienen sollten. Ein Grundstück dient öffentlichen Zwecken im Sinne des § 32 Abs.4 Buchst«a MSchG
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nur dann, worin es öffentlichen Zwecken g gen Gebietskörperschaft dient, in dessen stehto Es genügt daher nicht etwa, wenn
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die
e derjeni-entum es Tennisflä-
chen Zwecken des Deutschen 'Reiches hätten dienen sollen
(Bcttcrmann, Mieterschutzgesetz § 32 Anm,295; Hans aaO § 32 Annul). Das Berufungsgericht meint, die Unterbringung der Ostarbeiter sei eine Angelegenheit der Beklagten gewesen; das ergebe sich daraus, daß das Bauamt der Beklagten, Abt«, Raum- und Quartierbeschaffung, an die Liegenschaftsverwaltung am 12» Juni 1944 geschrieben habe, ihr unterstehe das Ostarbeiterlager ^^^BHBstraße f|o Es mag zwar sein, daß die Abteilung Raum- und Quartierbeschaffung tatsächlich für die Unterbringung von Ostarbeitern gesorgt hat» Daß diese Angelegenheit aber zu den gesetzlichen Aufgaben der
Beklagten gehört hat, kann aus dem Schreiben nicht entnommen werden,, Es erscheint nicht undenkbar, daß die Ostarbeiter Dienststellen des Reiches unterstanden haben, die sich nur zur Beschaffung von Unterkünften der Hilfe der Beklagten bedient haben* Dafür könnte der in den Akten der Beklagten befindliche Vermerk des Ober-magiotratsrats vom 18«, Juli 1944 sprechen, die
Zahlung einer Entschädigung für die Lösung des Mietver-hältnisses müsse zu Lasten des Reiches erfolgen*
Selbst wenn aber die Unterbringung von Ostarbeitern eine der Beklagten selbst obliegende Aufgabe gewe*r son ist, so tragen jedenfalls die Erwägungen des Berufungsgerichts noch nicht seine Annahme, die Beklagte habe die der Klägerin vermieteten Grundstücke für diesen Zweck dringend benötigt* Nach der Feststellung des Berufungsgerichts hatte die Beklagte als Bedarfsstelle
c Grundstücke nahh dem Reichsleistungsgesetz in An-
spruch genommen und hatte bereits auf ihnen Baracken errichtete Ebenso waren die Wirtschaftsräune des Hau-
traßc
au:
Grund des
Reichslei-
stungegosetses bereits sichergestellt worden; Der Not-
kJ O
and
dessen Beseitigung die Beklagte den Grund
und Boden in die Hand zu bekommen trachtete, war behoben; die Beklagte war also ihrer Aufgabe schon nachgc-kornnen, und zwar auf dem für solche Bedarfsfälle gerade vorgesehenen Wege«, Das Tatbestandsmerkmal, daß die
offcntlichrechtlichc Körperschaft Räume für eigene Zwecke dringend benötigt, entspricht der in § 4 AbSol Gats 1 MSchG enthaltenen Voraussetzung, daß der Vermieter ein dringendes Interesse an der "Erlangung" des Mictraumcs hat«, Der Bestandschutz ist zugunsten einer freien Kündigung nur aufgehoben, wenn die Körperschaft den Mietraun in unmittelbaren Besitz nehmen muß, um ihn für eigene Zwecke '.benutzen zu können«, Nutzt sie dagegen auf Grund besonderer rechtlicher Regelung bereits den Mietraum für ihre Zwecke unter Aufrcchtcrhal-tung des Mietverhältnisses, so wird im allgemeinen von einem dringenden Eigenbedarf im Sinne des § 32 Abs„4 Buchetoa MSchG nicht gesprochen werden können» Das gilt allerdings nur in den Pallen, in denen die anderweit getroffene Regelung, die der Körperschaft die Möglichkeit verschafft hat, den Mietraum zu nutzen, das durch den verfolgten öffentlichen Zweck begründete Bedürfnis angemessen befriedigt» Das braucht nicht immer zuzu-troifon. Einer Regelung, die unter Fortbestehen des Mietvertrages den Vermieter zur Nutzung des Mietraumes berechtigt, wohnt notwendig eine zeitliche Begrenzung innc; denn eine dauernde Übertragung dos Nutzungsrechts
ware niT, acn Wessen dos Mietverhältnissoo nicht vereinbar» Sind die öffentlichen Zwecke dagegen zeitlich nicht beschränkt oder dauern sie mindestens über
die Zeit hinaus- für die der Körperschaft der Miet-raun zur Verfügung steht, so deckt möglicherweise die zeitweilige Erlangung des Mietraumes nicht das Bedürfnis der Körperschafto In diesem Pall kann ihr der Weg der Kündigung nach § 32 Abs„4 MSchG offenstehen, auch wenn sic den Mietraum bereits nutzt» Hier spricht, wie schon oben erwähnt, viel dafür, daß die Beklagte die Tennisplätze - ebenso übrigens die Räume des Wohnhauses - nur für einen verhältnismäßig kurzen Zeitraum hat nutzen wollen, nämlich für die Bauer der kriegsbedingten Beschäftigung von Ostarbeitern, die in Barak-ken untergebracht werden mußten» Baß die Beklagte ein wcitergehcndec Interesse, das nicht durch Maßnahmen nach dem Rcicholeistungsgesetz befriedigt wurde, gehabt hat, ergeben jedenfalls die zu dem Gegenstand der Verhan-lung gemachten Akten dos Liegenschaftsamtes der Beklagten nicht» Nach den bisher unterbreiteten Sachverhalt stellt sich das Verhalten der Beklagten so dar, daß sie in Aussicht genommen hatte, die Inanspruchnahme der Grundstücke nach dem Reichsleistungsgesetz wieder aufzuheben, daß sie dadurch erst einen künftigen Raumbedarf schaffen wollte und unter Außerachtlassung der Rechtslage ohne Rücksicht auf die allein maßgebliche Bestimmung des § 32 MSchG das Mietverhältnis mit der Klägerin kündigte, Bas Berufungsgericht billigt es und führt aus, nach der Inanspruchnahme auf Grund des Reich leistungsgesetzcs habe die Beklagte laufend die Nutzungsentschädigung an die Klägerin zahlen müssen» Sie habe daher ein rechtliches Interesse gehabt, durch eine zulässige Kündigung die Mietverträge zu beendi-
cpruchnahmen nach dem Reichaleistungsgesetz nicht verloren* Dieser Gedankengong kann nicht Überzeugen- Die Beklagte mochte allerdings ein rechtliches Interesse daran haben; durch eine zulässige Kündigung den Mietvertrag zu beenden* Es fragt sich aber gerade/, ob die Kündigung zulässig war. Sie kann nicht deshalb zulässig sein., weil an ihr, wenn sie zulässig war, die Beklagte ein rechtliches Interesse hatte* Das Kündigungsrecht nach § 32 MSchG trägt einen Ausnahmecharakter* An die Tatbcctandsvoraussctzungen müssen daher strenge Anforderungen gestellt wordene Die Bestimmung des § 32 MSchG entspricht der des § 4 MSchG* Hier wie dort genügt nicht schon jedes Interesse des Vermieters an der Beendigung dos Mietvcrhältnisccc, sondern nur ein besonders dringliches eigenes Interesse gerade an der Erlangung des Micträumes. ]?ür die Erwägung, daß es für den Vermieter wirtschaftlich vorteilhafter sei, Räume kraft Eigentums statt auf Grund des Reichsleistungsgesetzes zu nutzen, könnte höchstens in Ausnahmefällen Raum sein* Zumindest kann unter solchen Umständen im allgemeinen von einem dringenden Bedarf keine Rede sein* Im übrigen übersieht das Berufungsgericht, daß die Klägerin, solange sie nach § 26 RLG für die Überlassung der Nutzungen eine Vergütung erhielt, der Beklagten auch Miete zahlen mußte» Eine wirtschaftliche Belastung der Beklagten konnte nur dann cintreten, wenn die Vergütung den Mietzins überschritt* Ob das der Pall war, ist nicht festgestellt»
Im übrigen scheint nach dem bereits angeführten Akten-
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vermerk des Obermagistraxr/lS^^^fc vom 18* Juli 1944 die Beklagte ihrerseits vom Deutschen Reich für die Unterbringung ,olor Ostarbeiter entschädigt worden zu
2, Der Senat ünopruch, sowei zu entscheiden« ter erwogen3 da
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st nicht in der Lage., über den Klage-er die Tennisplätze betrifft, selbst Das Berufungsgericht hat nämlich wei-Schweigen der Klägerin von 1945 bis
1955 spreche dafür.
daß sie entweder stillschweigend
auf ihre Mieterrochte verzichtet oder diese verwirkt habe« Ihre Behauptung, sic habe im Jahre 1948 bei den Besatzungsbehörden unter Berufung auf die Pachtverträge eine EntSchädigung verlangt, werde als verspätet nach § 529 Abo.2 und 3 ZPO zurückgewiesen« Die Klägerin habe diese Behauptung aus grober Nachlässigkeit weder im ersten Rechtszuge noch in der Berufungsbegründung vorgebracht• Abgesehen davon habe sie keinen Beweis dafür angetreten« Die Beklagte brauche nach so langer Zeit nach Treu und Glauben nicht mehr damit zu rechnen, daß die Klägerin noch auf die Mietverträge zu-rückkommcn werde«
Diese Ausführungen greift die Revision mit Recht an, Es ist unzutreffend, daß die Klägerin die Behauptung, sic habe Ansprüche bei den Besatzungsbehörden im Jahre 1948 angcmeldct, nicht im ersten Rechtszuge vorgebracht habe« Die Klägerin hat im Schriftsatz vom 19» Januar 1959 vor dem Landgericht ausdrücklich vor-getragen, sie habe mit Schreiben vom 22. November 1948 ihre Forderung bei dem Besatzungsamt angemeldet« In der Berufungsbegründung hat sie ausgeführt, abwegig sei die Ansicht, die Klägerin hätte nach dem Jahre 1945 sofort ihre Rechte aus den Mietverträgen bei der Beklagten geltend machen müssen« Das gesamte Gelände sei von der Becatzungsmacht beschlagnahmt worden« Entschädigungen habe es nicht gegeben« Sobald Entschädigungen gezahlt
worden seien, habe sie ihre Anträge gestellt una auch ein Schreiben der Beklagten erhalten - daß sie Mieterin cc:i. Zun Beweise hatte die Klägerin sich auf das Zeugnis dreier Zeugen bezogen. Unter diesen Umstanden war für eine Zurückweisung der Behauptung der Klägerin wegen Verspätung kein Raum» Das Berufungsgericht hätte sich daher nicht damit begnügen dürfen, aus den herangezo-genon Akten fectsuoteilen, daß die Klägerin am 26„Januar 1953 einen Entschädigungsantrag beim Besatzungskostenamt cingcreicht hat;, sondern hätte, wenn es einen Verzicht oder eine Verwirkung annehmen wollte, erwägen müssen, von welchen Zeitpunkt an überhaupt solche Anträge mit Aussicht auf Erfolg hätten gestellt werden können» Im übrigen deutet schon der vom Berufungsgericht behandelte j\ntrag der Klägerin vom 26» Januar 1953 darauf hin, daß bereits vor.-diover. Anträge Verhandlungen mit der Beklagten geschwebt haben müssen» Im Anträge erklärt die Klägerin, sic reiche den Antrag nach Rücksprache mit den Besätzungskostenamt und auf Vorschlag des früheren Stadtkommandanten Mr» ein» Zudem rührt eine
Bescheinigung der Beklagten, daß die frühere Tennisplatz-anlagc auf dem städtischen Gelände, das an die Klägerin vernietet worden sei, nicht mit städtischen Mitteln errichtet worden sei, schon vom 13» November 1952 her»
V/cnn das Berufungsgericht es darauf abstellt, die 3e-klagtc brauche nicht mehr damit zu rechnen, daß die Klägerin noch auf die Mietverträge zurückkommen werde, so hat es ersichtlich die Rechtsprechung im Auge, wonach eine verspätete Geltendmachung einen Verstoß gegen Treu und Glauben dann bildet, wenn der Schuldner sich darauf einrichten durfte, daß er mit dem Anspruch des Gläubigers nicht mehr zu rechnen brauche, und sich auch darauf eingerichtet hat» An einer Feststellung, daß die Beklag-
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to sich bis zu dem Jahre 1952 in ihren Maßnahmen darauf eingestellt hat, die Klägerin werde auf ihre Ansprüche nicht zurückkonmen, läßt das Berufungsgericht es fehlen. Datei ist zu berücksichtigen, daß die Klägerin nicht etwa von der Beklagten die Wiedereinräumung des Besitzes verlangt. Nach den Angaben der Klägerin in ihrem Entschädigungsantrage scheint eine amerikanische Ililitäreinheit den nach wie vor benutzten Platz mit Schotterung und Asphalt versehen zu haben, so daß er für Tennisplätze nicht mehr verwendet werden kann. Das Berufungsgericht hätte auch, selbst wenn anzunehmen wäre, daß Ansprüche der Klägerin aus dem Vertrage zu einen nach Kriegsende liegenden Zeitpunkt auf Grund Verzichtes oder Verwirkung beendet wären, nicht zu einer vollständigen Abweisung der Klage gelangen dürfen. Es hätte dann der Klage wenigstens zu dem Teil dahin entsprochen müssen, daß es feststellte,?der Mietvertrag habe bis zu einem bestimmten Zeitpunkt bestanden, und hätte nur wegen der weiterrcichenden Zeit das Festa.tollungs-begehren abweisen können.
II, Was den Pachtvertrag vom 28. September 1914 über das Gebäude und den Garten betrifft, so meint das Berufungsgericht, er sei einverständlich aufgehoben worden, Die Klägerin habe am 15o September 1944 sich freiwillig zur Räumung bereit erklärt. Sie habe sich ferner am 22, September 1944 mit der Aufhebung des Pachtvertrages einverstanden erklärt. Eine rechtzeitige Anfechtung dieser Erklärungen wegen Irrtums oder Drohung sei nicht erfolgt.
Diese Ausführungen lassen einen sachlichrechtli-chen Irrtum nicht erkennen. Das Pachtverhältnis unter-
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echnt 2 kann im voraus nach § 49 MSchG nicht verzichtet werden.;, doch ist nach allgemeiner Auffassung eine Vertragsaufhebung durch beiderseitiges Einverständnis zulässige Die Revision rügt jedoch zutreffend 5 daß das Berufungsgericht bei sreiner Auslegung unter Verstoß gegen § 286 ZPO den Streitstoff nicht erschöpfend gewürdigt habe»
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Das Berufungsgericht behandelt den Pachtvertrag über das Haus mit Garten und die Mietverträge über die Plächon, auf denen die Tennisplätze errichtet waren, völlig getrennt. Damit wird es aber möglicherweise den wirtschaftlichen Gegebenheiten nicht gerecht. Obwohl über die Grundctücksflächen mehrere Verträge geschlossen sind, handelt es sich ersichtlich wirtschaftlich um eine Einheit. Nach dem Entwurf eines Pachtvertrages aus dem September 1942, der offenbar die wirklichen Verhältnisse darstellt, ergibt sich, daß im Erdgeschoß des Gebäudes sich Schankräumc befanden und diese Räume zugleich für den Tennisspielbotrieb der Klägerin mitbenutzt wurden. Ec liegt auch auf der Hand, daß die gewerbsmäßige Nutzung von 18 Tennisplätzen nicht ohne ein dazugehöriges Gebäude möglich ist. Nach dem Aktenvermerk vom 18. Juli 1944 wies auch der Bevollmächtigte der Klägerin bei oiner Besprechung vom sel-
ben Tage darauf hin, daß der gesamte Wirtschaftsbetrieb die Existenz der Klägerin bilde. Ebenso hatte er in seinem Schreiben von 18. August 1944 darauf hingcwieccn, daß die Klägerin ihre Existenz einbüße
Kriegsende* cine neue Existenz aufzubauen» Nachdem auf den Tennisplätzen Baracken errichtet worden waren, wurden die Wirtschaftsräume im Erdgeschoß des Hauses durch Verfügung vom 8.. September 1944 in .Anspruch genommene Wenn die Klägerin sich schließlich mit einer Räumung aller drei Grundstücke einverstanden erklärte, so ist das, wie angenommen werden kann, in der Erkenntnis geschehen, daß während des Krieges ein Tennisspielbetrieb nicht mehr aufrecht erhalten werden konnte, Das Berufungsgericht glaubt auf Grund des Schreibens der Anwälte der Klägerin nicht für erwiesen ansehen zu können, daß die Klägerin ihr Unternehmen, das die Vermietung von Tennisplätzen zu dem Gegenstand gehabt hatte, auf Grund der Kündigung entschädigungslos habe auf-?1 geben wollen. Es setzt daher mit Recht Zweifel in die Behauptung der Beklagten, die Mietverträge über die Tennisplätze seien einverständlich aufgehoben wordene Dann aber liegt die Erwägung nicht fern, daß die Klägerin sich mit einer Aufhebung des Pachtvertrages über Garten und Haus, auch nur unter der stillschweigenden Bedingung einverstanden erklärt hat, ihr werde eine Entschädigung für die Aufgabe ihres Unternehmens, das ja auch im Erdgeschoß des Hauses mitbotricben wurde, gewährt werden. Daß solche Entschädigungsforderungen bei Aufgabe von Geschäftsräumen begründet sein können, ergeben die Vorschriften der §§ 4 Abs.3 Satz 3 und 32 Aus.2 ßatz 2 MSchG. Die Klägerin durfte davon ausgehen,
_ or\ _
daß die Beklagte sich der Pflicht zur gewissenhaften Prüfung der Rechtslage nicht entziehen werde .
Unter diesem Gesichtspunkt wird das Berufungsgericht, an das die Sache zurückvervri'esen werden muß, seine Auslegung zu überprüfen haben.
III. Bei der erneuten Verhandlung und Entscheidung wird das Berufungsgericht gegebenenfalls auch darüber befinden müssen, ob die Beklagte die Hiet- und Pachtverträge nicht wenigstens auf Grund des Geschäfteraummietengesetzes gekündigt hat. Eine Kündigungserklärung könnte möglicherweise in dem Schreiben der Beklagten vom 21. März 1957 zu erblicken sein, in dem die Beklagte erklärt, sie sei gezwungen, die am 23o August 1956 erteilte Bestätigung über das Bestehen eines Mietvertrages zu widerrufen, weil aus den aufgefundenen Unterlagen ersichtlich sei, daß die Mietverhältnisce nach ordnungsmäßiger Kündigung abgelaufen seien.
IV. Bas angefochtene Urteil ist daher aufzuheben und die Sache ■. ‘ zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Ihm ist auch die Entschei-
dung Über die Kosten der Revision übertragen worden,
])r,Haidingor Dr ,Gelhaar Artl Dr,Mezger Mormann
