Volltext der Entscheidung
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Gesetz: KO § 19; BGB §§ 425, 335
Hechtsbatz; Haben mehrere Mieter gemeinschaftlich eine Sache gemietet und fällt einer von ihnen in Konkurs, so ist der Vermieter nicht berechtigt, nach § 19 KO das Mietverhältnie zu kündigen.
Aktenzeichen: VIII ZR 92/57 ITrt. des BGH v. 26. November 1957
LG Berlin Kammergericht
vm. zä S2/51
Verkündet am 26. November 1957 pohorm, Justizangestellter als Urkundsbeamter der
Geschäftsstelle ,
Im Namen des Volkes ln dem Rechtsstreit
des Kaufmanns Heinz J? £■■■■■■’ S(
in
Straße
Klägers^ Berufungsbeklagten und Revisionsklägers,
- Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Br.
die Ehefrau Frieda 3? U
gegen
geb. U(
Straße
in Bi
Beklagte» Berufungsklägerin und Revisionsbeklagte;
- Prozcßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Prof.Br,
hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 12. November 1957 unter Ilitv/ir kung des Senatspräsidenten Br. Großmann sowie der Bundes riehter Artl» Br. Dorschei, Br. Mezger und Br. Messner
für Recht erkannt:
✓
Bie Revision gegen das Urteil des 8. Zivilsenats des Kammergerichts vom 11. März 1937 wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestands
Der Rechtsvorgänger des Klägers hat mit Vertrag vom 26c April 1934 an den Ehemann der Beklagten die im Hause
#gelogenen Geschäftsräume vermietet. § 1 des Mietvertrages lautet u.a.
"Unter "Vermieter" und "Mieter" werden die beteiligten Mietparteien auch dann verstanden; wenn sic aus mehreren Personen bestehen. Einseitige Rechtsgeschäfte oder Handlungen, welche vom Vermieter oder diesen: gegenüber vorzunehmen sind, sind wirksam für alle Mieter, auch wenn sie nur einem 3'ieter gegenüber oder von einem derselben bewirkt werden.
Die mehreren Mieter haften als Gesamtschuldner."
Am 27. August 1948 hat die Beklagte mit Zustimmung des Klägers den Mietvertrag unter der Unterschrift ihres Ehemannes mit unterzeichnet: Auf die Urkunde über eine am 24. Mai 1937 geschlossene Hachtragsvereinbarung ist ferner am 27. August 1948 folgender Vermerk gesetzt und von der Beklagten unterschrieben worden:
"Mit dem heutigen Tage tritt Prau Frieda in
die Rechte und Pflichten dieses Vertrages ein."
. Uber das Vermögen des Ehemannes der Beklagten ist das Konkursverfahren eröffnet worden. Der Kläger hat mit Schreiben vom 29. September 1956 sowohl dem Konkursverwalter als auch der Beklagten gegenüber unter Berufung auf § 19 KO und § 26 MSchG den Mietvertrag einschließlich aller Hachtragsvereinbarungen zu dem 31. Oktober 1956 gekündigt ,
Der Konkursverwalter hat die Kündigung anerkannt, die Beklagte hält sie für unwirksame
Der Kläger verlangt mit'der Klage die Verurteilung der Beklagten zur Räumung der innegehaltenen Geschäftsräume .
Dae Landgericht hat der Klage stattgegeben, Das Berufungsgericht hat eie dagegen abgewiesen.
Mit der Revision verfolgt der Kläger den Räumungsanspruch weiter. Die Beklagte beantragt, die Revision zurückzuweisen.
Entscheidung8gründe;
A.
Die Revision ist zulässig. Tn der Revisionsschrift ist zwar der Kläger mit dem abgekürzten Vornamen K. aufgeführt, während er in Wahrheit Heinz heißt und so auch im Berufungsurteil bezeichnet ist Da die Revisionsschrift aber den Zunamen des Klägers und seine Anschrift sowie das Verkündungsdaturu und das Aktenzeichen des Berufungsurteils zutreffend angibt, ist die Person des Rechtsmittelklägers ausreichend im Sinne des § 553 Abs.l ZPO bezeichnet worden..
Bo
1. Der Revision muß jedoch der Erfolg versagt bleiben.
1. Hach $ 19 KO kann, wenn dem Gemeinschuldner ein von ihm gemieteter Gegenstand vor Eröffnung des Verfahrens überlassen war, sowohl der Vermieter als der Konkursverwalter das Llietverhältnis kündigen. Das Berufungsgericht nimmt an, auch die Beklagte sei Uieterin, da sie vollberechtigt mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag neben ihrem Ehemann eingetreten sei.
Die ihr gegenüber ausgesprochene Kündigung des Klägers hält es jedoch für unwirksam. Es veitritt die Auffassung, daß ein Kündigungsrecht dem Vermieter nicht zustehe, wenn auf der Mieterseite mehrere Mieter stünden
und nur einer von ihnen in Konkurs falle, da das Interesse des Vermieters an der ordnungsmäßigen Erfüllung des Mietvertrages durch den Konkurs eines Mieters nicht beeinträchtigt werde, wenn der andere Mieter willens und in der Lage sei, das Mietverhältnis fortzusetzen-.
2. Dieser Ansicht ist im Ergebnis beizutreten.
*
Haben mehrere Mieter eine Mietsache gemietet, so stehen sie nach § 427 BGB dem Vermieter als Gesamtschuldner gegenüber. So wird es auch im vorliegenden Pall ausdrücklich in § 1 des Mietvertrages bestimmt. Nach § 425 Abs.2 BGB wirkt grundsätzlich die einem Gesamtschuldner gegenüber ausgesprochene Kündigung nur gegen diesen, nicht auch gegen die übrigen. Das gilt nach Absatz 1 jedoch nur, soweit sich nicht aus dem Schuldverhältnis ein anderes ergibt. Eine solche Ausnahme greift für den Mietvertrag Platz. Ist nämlich eine Sache an mehrere Mieter vermietet worden, so haben sie in der Gesamtheit Anspruch auf den Gebrauch der Mietsache. Die Gebrauchsüberlassung ist daher eine unteilbare Leistung und zwischen Vermieter, und Mieter ist ein einheitliches Bechts-verhältnis begründet. Infolgedessen kann das. Mietverhältnis auch nur in seiner Gesamtheit aufgelöst werden.
Der Mietvertrag kann daher hur einheitlich gegenüber allen Mietern und nicht nur gegenüber einem gekündigt werden (r.GZ 90,328,329? 138,183,186; 141,391,392; Stau-dingor BGB 11.Auf 1. § 564 ITr,21; Mentzel-Kuhn KO'/ß^Aüfl § 19 Nr.8). Liegt ein Kündigungsgrund lediglich j.n der Person eines Mieters vor, so könnte das nur zur Polge haben, daß der Mietvertrag entweder gegenüber allen Mietern kündbar ist oder daß er überhaupt nicht der Kündigung unterliegt. Im ersten Palle würden diejenigen Mieter.. in deren Person ein Kündigungsgrund nicht gegeben
war, einen durch ihr Verhalten nicht begründeten Rechts-Verlust erleiden, im zweiten Falle würde der Vermieter seines Kündigungsrechtes, auch soweit es den einzelnen Mieter gegenüber begründet gewesen wäre, verlustig gehen.
3 Welche Auffassung für den Fall des Konkurses eines von mehreren Mietern den Vorzug verdient, ist im Schrifttum und Rechtsprechung streitig Für unzulässig halten die Kündigung, wenn auch mit einer zu dem Teil voneinander abweichenden Begründung St ern/J litt eist ein (Die Miete, 4 Aufl» § 123 Sc754), Niendorff (Mietrecht, 10-Aufl, § 50 Fußnote 2 S-,369), Roauette (MSchG § 26 Anm.4), Josef (LZ 1913,129), Lent (bei üäger, KO, 8./.ufl. § 19 llrc7a), LIontzel-Kuhn (KO, 6-Aufl, § 19 Nr.8), Böhle-Stamschräder (KO. 4-Aufl. § 19 Anm.-7), Kiefersauer (bei Staudinger,
BGB.- 11, Auf 1» Vorbemerkung vor § 535 Hr 32) und das Landgericht Wuppertal (NJW 1951,662), Dagegen wollten Bettermann (Z1AR 1955,298) und das Landgericht Berlin (NJW 1954« 1207) eine Kündigung des Vermieters gegenüber der Gesamtheit der Mieter zulassen«
4o Der Senat stimmt grundsätzlich der Auffassung zu, daß der Vermieter nach Konkursrecht nicht kündigen kann, wenn einer von mehreren Mietern in Konkurs fällt.
a) Entscheidend ist allerdings nicht, daß es unmöglich ist, ein mit mehreren LIietorn begründetes Mietverhältnis nur mit Wirkung gegenüber einem dieser Mieter durch Kündigung aufzulösen. Daraus allein folgt nicht schon,, daß es auch unzulässig wäre, aus einem nur in der Person eines Mieters begründeten Umstande das MietVerhältnis, wie hier geschehen, gegenüber allen Mietern zu kündigen. Die Frage, ob der Mitmieter, der keinen Xündi-gungsgrund gegeben hat, sich die Beendigung des ganzen
Vertrags Verhältnisses gefallen lassen muß;) beantwortet sich vielmehr in erster Linie nach der Bestimmung, aus der das Recht zur Kündigung hergeleitet wird, und sodann nach der Ausgestaltung des einzelnen Vertragsverhältnisses.
b) Die Vorschrift des § 19 KO, die den Vermieter und den Konkursverwalter zur Kündigung eines mit dem Ge-meinschuldner geschlossenen Vertrages berechtigt, geht davon aus, daß auf der Mieterseite eine Person steht, Stern/Uittelstein (aaO), Kiendorff (aaO) und Josef (aaO) vertreten denn auch die Auffassung, eine Kündigung des Vermieters sei, wenn Uber das Vermögen nur eines von mehreren Mietern das Konkursverfahren eröffnet worden sei, deshalb unzulässig, weil § 19 KO voraussetze, daß die Kietpartei in Konkurs falle, als MIlietcrn in diesem Sinne bei einer Mehrheit von Vertragsschließenden aber nur ihre Gesamtheit, nicht die einzelne Person gelten könne
Der Auffassung, daß bei einer Mehrheit von Vertragsgegnern. oin gesetzliches Kündigungsrecht nur ausgeübt werden könne, wenn der Kündigungsgrund in deren Gesamtheit, nicht-nur in der Person eines einzelnen vorliegt, ist grundsätzlich zu folgen. Knüpft das Gesetz an ein Verhalten des Mieters die Rechtsfolge, daß. das Vertragsverhältnis aufgelöst werden kann, so ist der Tatbestand nicht erfüllt, wenn der Vermieter als einheitliche und unteilbare Leistung den !Hebgegenständ an mehrere Mieter überlassen hat, aber nur in der Person des einen ein Kündigungsgrund gegeben ist. So hat das Reichsgericht in RGZ 90,328,331 angenommen, daß § 569 BGB dem überlebenden IJietci das Küncigungsrocht nicht gewährt, wenn von mehreren Mietern einer verstorben ist. Es hält nur die Möglichkeit für gegeben, daß nach dem Inhalt des Vertiagsverhältnisses - nioht nach dem Ge-
setz - den Erben des verstorbenen Bieters dio Rechts-macht zustehe. auch mit Wirkung für den überlebenden die Kündigung zu erklären. In der Entscheidung RGZ 138. 183.186 hat es einem von mehreren Mietern ein auf Kapitel III § 1 des Zweiten Seiles der 4-. Notverordnung vom 8. Dezember 1931 (RGBl I 699,708) gestütztes Küzi-digungsrecht versagt, weil nach dem Grundgedanken dieser Bestimmung ein Mieter sich auf sie nicht berufen könne, wenn die Voraussetzungen für die Kündigung nur in der Person eines Mieters vorlägen.
c) Dieser Grundsatz gilt allerdings nicht starr.
Es ist denkbar, daß eine Vorschrift nach ihrem Sinn und Zweck eine Kündigung mit Wirkung für und gegen eine Mehrheit von Mietern zuläßt, wenn in der Person eines von ihnen ein Xünöigungsgrund entstanden ist. In der Entscheidung RGZ 141.391,393 hat das Reichsgericht dem Verwalter im Konkurse eines von mehreren Pächtern das Recht zugesprochen, nach § 19 KO den ganzen Pachtvertrag aufzukündigen, da bei einer Fortsetzung des Vertrages die Konkursmasse mit einer stets wachsenden Schuld belastet würde, ohne daß sie einen für sie nutzbaren Gegenwert erhielte. Das nicht einmal immer gegebene Interesse des .'litpächters und des Verpächters am Fortbestehen des Vertrages, das durch besondere Abreden hätte gewahrt werden können, müsse, so meint das Reichsgericht, vor dem immer bestehenden Interesse der Gesamtheit der Gläubiger, das auf keine Weise gesichert werden könne, zurücktreten, Dieser Gedankengang des Reichsgerichts darf aber nicht verallgemeinert werden. Er kann auf eine Kündigung des Vermieters gegenüber einer Mehrheit von Mietern, von denen einer in Konkurs geraten ist, nicht angewendet werden. Lent (aaO), Mentzel-Kuhn (aeO), 3öhle-staraschräder (aaO) und Kiefersauer (aaO), die dem Reichsgericht folgen, sprechen dem Vermieter ein Kündigungsrecht ab,
weil sein Interesse an der Auflösung des Vertrages dera des Konkursverwalters nicht gleichstehe. Den ist zuzustimmen, In einem Falle dieser Art spielt das Interesse der Konkursgläubiger keine Rolle. Es stehen sich vielmehr das möglicherweise gegebene Interesse des Vermieters an der Beendigung des Vertrages und das des Bieters» durch den Konkurs des Mitmieters nicht aus seiner Rechtsstellung verdrängt zu werden und im Genuß des Mi et rechts zu bleiben, gegenüber. Es kann sich daher nur fragen, ob dieses Interesse des Vermieters in der Vorschrift des § 19 KO einen so starken Ausdruck gefunden hat, daß auch derjenige Bieter eine auf diese Bestimmung geoxützte Kündigung hinnehmen muß, in dessen Person ein Kündigungsgrund nicht gegeben ist.
d) Das Berufungsgericht sieht den Sinn des dem Vernieter in § 19 KO gewährten Kündigungsrechtes lediglich darin, daß beim Konkurse des Mieters der Vermieter nicht abzuwarten brauche, bis der Mieter mehrere Mieten nicht bezahlt und damit einen KUndigungsgrund gegeben habe. Es meint, dieses Interesse des Vermieters werde in keiner Veise durch den Konkurs eines Mieters bei einem Mietvöx'hältnis- mit mehreren Mietern beeinträchtigt, wenn der andere Mieter willens und in der Lage sei, das MietVerhältnis fortzusetzen. Es sei kein Grund ersichtlich, den Vermieter über die allgemeinen im Bürgerlichen Gesetzbuch und Mieterschutzgesetz enthaltenen Grundsätze Uber die Auflösung eines MietVerhältnisses hinaus zu schützen. Boi seiner Betrachtungsweise geht das Berufungsgericht allerdings von einer nur teilweise zutreffenden Voraussetzung aus. Die Gefährdung des Anspruches auf den Mietzins ist keineswegs der alleinige Grund für das Kün-digungsreciit nach $ 19 KO. Rechtsbehelfe gegen einen Verlust des Mietzinses bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters sind dem Vermieter bereits durch die Bestimmungen des
§ 554 BGB und des § 5 MSchG gegeben« Die Konkurse*öff-nung selbst illhrt, wenn der Mieter ohnehin zahlungsunfähig ist, häufig nicht zu einer zusätzlichen Gefährdung des Uietzinsanspruchos, zu demal nach der Konkurseröffnung anfallende Mietzinsen nach § 59 Nr.2 XO eine Masseschuld bilden.. Träfe die Ansicht des Berufungsgerichts zu, so müßte der Korkursverwalter durch eine Vorauszahlung oder Sicherstellung des Mietzinses die Ausübung des dem Vermieter zustehenden Künüigungsrechte abwenden können. Gerade das ist aber nicht der Pall (Deut bei Jäger aaO § 19 Nr.8). Wenn trotz einer Sicherung der Mietzinsen das Ktindigungsrecht des Vermieters bestehen bleibt, kann bei aer Vermietung an mehrere Personen der Umstand, daß die Zahlung des Mietzinses durch den zahlungsfähig gebliebenen Mitmieter gesichert ist, nicht zur Versagung des Kündigungsrechtes führen. In der Begründung zu dem Entwurf der Xonkursordnung (Die gesamten Materialien zur XonkurBordnung, herausgegeben von Hahn S.96) wird zwar' auch erwähnt, daß der Vermieter ein Interesse haben könne, den mit dem Gemeinschuldner bestehenden Mietvertrag schon auf Grund des Konkurses zu kündigen, da nach Vertragsrecht des Öfteren ein Xündigungsrecht wegen Verzuges mit der MietZahlung erst bei zweimaliger Säumnis gegeben sei. In der Hauptsache sind aber andere Gründe für die Gewährung des Kündigungsrechtes maßgebend gewesen. Einmal hat, v;ie sich aus der Begründung zu dem Ent. urf der Konkursordnung (aaO § 96) ergibt, der Gedanke eine Holle gespielt, daß Vermieter und Mieter gleich behandelt werden müßten. Man hielt es nicht für angängig, dem Konkursverwalter als dem einen Teil bei Konkurseröffnung ein KünGigungsrecht zu gewähren, dem Veimieter als dem anderen Teil nicht.
Auch Dent (bei Jäger aaO § 19 Nr.8) meint, man könne nicht den Vermieter einseitig den in § 17 KO bestimmten Wahlrechte des Konkursverwalters aussetzen. Würde diesem Grundgedanken Kaum gegeben werden, dann müßte
die vom Reichsgericht zugunsten des Konkursverwalters getroffene Auslegung in gleichem Maße auch dem Vermieter zugute kommen. Von diesen Erwägungen läßt sich auch das Landgericht Berlin (NJYf 1954,1207) leiten, das zur Begründung seiner Ansicht, daß dem Vermieter ein KUndigungs-recht zustehe, ausführt, es sei nicht .einzusehen, weshalb die Xonkursgläubiger mehr Schutz als der Vermieter verdienten. Der Grundsatz der Gleichbehandlung des Vermieters mit dem Konkuisverwalter kann aber nicht ausschlaggebend sein« Die Interessen des Vermieters wiegen nämlich gerade nicht gleich schwer wie die des Verwalters. Die Konkursmasse kann nur durch die Kündigung des Konkursverwalters vor einer weiteren Belastung geschützt werden. Der Vermieter ist dagegen in der Lage, sich durch eine Bestimmung im Vertrage zu sichern, daß das mit mehreren Mietern begründete Mietverhältnis im ganzen durch den Konkurs eines Mieters aufgelöst wird. Das Reichsgericht läßt in RGZ 141,391,395 mit Recht ein Interesse des Vermieters und Verpächters am Fortbestehen des Vertrages vor dem Intoresse der Gesamtheit der Gläubiger zurücktre-ten* Ist aber bei einem solchen Interessengegensatz zwischen Vermieter und Konkursverwalter der Vermieter der weniger schutzbeöürftige Teil, so ist es nicht gerechtfertigt, dem Vermieter dann, wenn er gegenüber dem nicht in Konkurs gefallenen Mitmieter sein Interesse an der Auflösung des Vertrages verficht, das Recht zur Kündigung mit der Begründung zuzugestehen, der Vermieter und der Konkursverwalter müßten gleich behandelt werden.
e) Seine wesentliche Begründung findet das in § 19 KO bestimmte Kündigungsrecht ällerdingö darin,'daß durch-dioVKönkurseröiTrmng^däs bei Miete und Pacht herrschende Vertrauensverhältnis bexiihi t v:ird. Die Begründung zu dem Siitwrf der Konkursordnung (aaO S«95) hebt hervor, daß die persönliche Tüchtigkeit des Pächters und
die Sicherheit, daß der Pachtgegenstand im übereinstimmenden Interesse des Pächters und Verpächters wirtschaftlich genutzt werde, von ausschlaggebender Bedeutung sei. Hinsichtlich der Miete wird gesagt, daß der Konkursverwalter das MietObjekt meist in anderer Weise gebrauchen werde als ein gewöhnlicher Mieter. Seine Aufgabe sei. die Masse auf jede geeignete Art zu verwerten, Besichtigungen der in der Wohnung befindlichen Gegenstände, Auktionen, Ausverkäufe und dergl , seien deshalb nicht zu vermeiden und könnten, so mißlich sie dem Vermieter auch seien, nicht als einen die Aufhebung cles Vertrages rechtfertigenden Mißbrauch betrachtet wer-den« Ferner weist Lent (aaO) mit Recht darauf hin, daß. wie bei der Pacht, auch bei der Vermietung von Geschäftshäusern - um einen solchen Fall handelt es sich hier -, für den Vermieter schwerwiegende Nachteile entstehen können, wenn sie in schlechte Hände geraten, da hierbei die Häuser an Wert stark verlieren können. Aus allen diesen Gründen soll der Vermieter nicht auf eine Auflösung des Mietverhältnisses wegen mißbräuchlicher Verwendung angewiesen sein.
Dieser Grundsatz wiegt aber nicht so schwer, daß er ein iCünuigungsrecht des Vermieters auch dann recht-iertigte, wenn auf der Mietersei'ce mehrere Personen stehen und eine von ihnen in Konkurs gerät. Aus der Überlassung der Mietsache zu dem gemeinschaftlichen'Gebrauch könnte zwar gefolgert werden, daß jeder einzelne Mieter es sich zureohnen lassen müsse, wenn in der Person eines Mitmieters Umstände eintreten, die den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache in Frage stellen. So will Bettermann (ZUR 1955,298) ein Kündigungsrecht aus § 19 "KO gegenüber allen Mietern zulassen, weil dem Vermieter nach § 2 MSchG die Aufhebungslclage auch dann zustehe, wenn nur ein Mieter sich einer erheblichen Belästigung,einer Ifiiet-
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raumgefährdung oder einer unerlaubten Handlung schuldig mache- Es ist indessen zu berücksichtigen, daß der rjjchc in Konkurs geratene Mitmieter verpflichtet ist, die zu dem gemeinschaftlichen Gebrauch gemieteten Räume weiter nur in vertragsgemäßer Weise zu benutzen. Hie oben angeführten Bedenken der Begründung dos Entwurfs der Konkursordnung haben den Normalfall im Auge, daß der Geoeinschuldner alleiniger Mieter oder Pächter ist.
Ihm ist der Fall nicht schlechthin gleichzustollen, daß der Konkursverwalter die Rechte des Geueinschuldners als eines von mehreren Mietern zusammen mit diesen ausübt.
In diesem Falle ist bei einer Fortdauer des iäietverhält-nisses im allgemeinen nicht ohne weiteres zu erwarten, daß sich der Konkursverwalter Uber die Interessen der Mitmieter an der Erhaltung des Mietverhältnisses hinwegsetzen und für seinen Bereich die Mietsache in der von der Begründung des Entwurfes der.Xonkursordnung befürchteten Weise gebrauchen wird. Bemgemäß ist auch in der Regel nicht anzunehmen, daß in diesem Falle die Interessen des Vermieters annähernd in gleichem Maße wie bei einem Konkurs des einzigen Mieters in Mitleidenschaft gezogen werden. Im Ergebnis ist daher dem Berufungsgericht beizupflichten, daß das Interesse des Vermieters an der ordnungsmäßigen Erfüllung des Mietvertrages durch den Konkurs über das Vermögen eines der Mieter, - r.-rri wenn der andere Mieter willens ist, das Mietverhältnis fort zusetzen fi nicht derart beeinträchtigt wird, daß eine Auflösung des Vertrages geboten wäre*
f) Eine andere Frage ist, ob der Konkurs eines von mehreren Mietern bei Hinzutreten weiterer Umstände bei der Abwägung mit von Bedeutung sein kann, ob nach mietrechtlicheu Gesichtspunkten, etwa im Faible des § 553 BGB, eine Kündigung des Vermieters gegenüber allen Mietern gerechtfertigt ist. Diese Frage ist indessen nicht Gegenstand dieses Rechtsstreits»
- n
r r, 1- Lenkbar ist allerdings- daji die Vertragspartei-
en bei Vertragsschluß die Abrede treffen, die auch im Lege der Vertragsauslegung nach den Grün. Sätzen von Treu und Glauben ermittelt werden könnte (HGZ 90..328. 332), das Mietverhältnis solle im ganzen durch Kündigung enden wenn in der Person eines der Mieter ein gesetzlicher Xün-digungsgrund gegeben sei, insbesondere tibei sein Vermögen der Konkurs eröffnet werde. Eine Vereinbarung dieser Art will der Kläger in der Bestimmung des § 1 des Mietvertrages sehen, wonach unter Vermieter und Mieter die beteiligten Kietparteien auch dann verstanden werden sollten, wenn sie aus mehreren Personen beständen? und wonach einseitige Rechtsgeschäfte, die vom Vermieter oder diesem gegenüber vorzunehmen seien? für alle Mieter wirksam seien, wenn sie nur einem Mieter gegenüber oder von einem derselben bewirkt würden.Das Berufungsgericht entnimmt der angeführten Bestimmung 2®clocb nicht die Abrede, daß der über las Vermögen eines Mieters eröffnete Konkurs den Vermieter nur Kündigung des ganzen Vertrages berechtige. Es ist vielmehr der Auffassung, die Klausel regele nicht, unter welcher, matoriellrechtliehen Voraussetzungen ein Kündi-gungsrecht erwachse, sondern bestimme nur, daß einseitige Eechtsgeschäfte und Handlungen zu ihrer wirksamen Erklärung lediglich des Zugehens bei einem der mehreren Mioter bedürften.
2, Die Revision greift diese Auslegung ohne Erfolg anDer zwischen dem Kläger und dem Ehemann der Beklagten geschlossene Vertrag, in den die Beklagte eingetreten ist, ist als Individualvertrag nur der beschränkten Nachprüfung durch das Eevisionsgericht zugänglich. Die Tatsache, daß zu seiner Abfassung ein Porraular benutzt worden ist, macht ihn noch nicht zu einem typischen, der Auslegung im Revisionsverfahren unterliegenden Vertrag» Typisch in diesem Sinne sind nur Vereinbarungen, die eine für einen unbestimmt en Personen»?eis bestimmte Regelung enthalten, so
daß die Notwendigkeit besteht, die erforderliche Auslegung nach objektiven» für die Allgemeinheit voll übersehbaren Gesichtspunkten vorzunehmen (BGHZ 7s365,368), Tatsachen, die dafür sprechen,- daß es sich um eine typische Vereinbarung in diesem Sinne mit einem Uber den Bezirk eines Oberlendesgerichts hinausgehenden Yfir-kungsbereich handelt, sind nicht vorgetragen worden.
' Im Deutschen jiinheitsmietvertrag ist die genannte Klausel nicht enthalten. Die vom Berufungsgericht getroffene Auslegung ist möglich, mit dem Wortlaut sehr v;ohl vereinbar und läßt einen Verstoß gegen Auulegungsregeln und Verfahrensvorschriften nicht erkennen. Insbesondere war das Berufungsgericht■entgegen der Auffassung der Revision nicht genötigt, aus der Bestimmung, daß unter Vermieter und Mieter die beteiligten Mietparteien auch dann verstanden würden, wenn sie aus mehreren Personen beständen. zu einer abweichenden Auslegung zu gelangen. Das Berufungsgericht hat diese Bestimmung nach dem gesamten Inhalt seiner Erwägungen erkennbar dahin ausgelegt, daß sie nichts anderes besage als ohnehin rechtens ist, daß nämlich die den Vertragszweck bildende Gebrauchsüberlassung eine unteilbare einheitliche Leistung darsteilt und vertragliche Beziehungen, wenn sich mehrere Vermieter oder Bieter gegenüberstehen, zwischen der Gesamtheit der Vermieter oder Mieter begründet werden. Diese • Auslegung läßt einen Gesetzesverstoß nicht erkennen.
3, Auch wenn eine entsprechende Abrede fehlt, so bedarf es doch noch der weiteren Prüfung, ob hier nicht
H
aus der besonderen Gestaltung des Mietvertrags ein Xün-digungsrecht des Vermieters herzuleiten ist. Das könnte dann der Pall sein, wenn dem Beitritt der Beklagten zu dem Mietverträge nur die Bedeutung einer Garantieübernahme cukänie. In diesem Palle wäre allerdings dem Hanne der agten allein die Stellung eines Bieters zugekommen
und halte der Konkurs über sein Vermögen des Künuigungs-recht des Vermieters nach § 19 KO begründet - In dieser Hinsicht hat das Berufungsgericht euagej.ührt. aus der Hit unter Zeichnung des Mietvertrages d.irch die Beklagte und dem von ihr auf der nachträglichen Vereinbarung unterschriebenen Vormerk, daß sie mit diesem Tage in die Rechte und Pflichten des Vertrages eintrete, ergebe sich, daß die Beklagte nicht nur ein bürg&chaftsähnli— ches Verhältnis eingegangen, sondern als vollberechtigte Mieterin mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eingetreten sei. Die Revision greift diese Auslegung mit der Prozeßlüge aus § 286 ZPO erfolglos an. Sie beanstandet, das Beiufungsgericht habe nicht gewürdigt, daß die Beklagte cie Urkunden vom 25. Oktober 1949,
15. November 1949 und 13. April 1951, die Nachträge zu dem Mietverträge enthalten, sowie eine Vereinbarung vom 22. Pebruor 1949; durch die der Ehemann der Beklagten mit Einverständnis des Klägers von einem anderen Mieter Y.'Ü^ einen Kollerraum zusätzlich mietete, nicht unterschrieben habe. Daraus hätte das Berufungsgericht, so meint die Revision, folgern müssen, daß die Vertragsschließenden davon ausgegengen seien, der Eintritt der Beklagten in den Vertrag solle nur Cerantiewirkung haben.. Y;as den Beitritt der Beklagten betrifft, so hat der Kläger im Schriftsatz vom 8. Dezember 1956 unter II jedoch selbst vorgetragen, die Beklagte sei an ihn mit der Bitte herangetreten, sie möchte den Mietvertrag ebenfalls unterzeichnen, weil sie für den Fall, daß ihrem Ehemann etwas passieren sollte, eine Sicherheit für eine evtl.
1ortführung des Geschäfts haben wolle. Damit übereinstimmend hat der Kläger in dem Schriftsatz vom 5* März 1957 behauptet, die Beklagte habe erklärt, sie wolle selbst in den Vertrag eintreten, weil ihr Mann krank sei. Trug O.er Kläger aber selbst vor, die Beklagte habe bei dem Eintritt in das iii^Verhältnis das Geschäft für den Pall,.
da:i ihrem Ehemann etwas passiere, fortführen wollen, so stellt es keinen Verstoß des Berufungsgerichts gegen Verfahrensvorschriften, insbesondere gegen die Pflicht cur V.ürdigung des gesagten Prozeßstoffes dar, wenn das Berufungsgericht die Urkunden nicht auch unter dem Gesichtspunkt berücksichtigte, die Beklagte sei dem Vertrage nur beigetreten, um dem Kläger eine Garantie für den Eingang des MietZinses zu verschaffen. Da die Abrede über den Eintritt in den Vertrag eine Individual-rereinbarung darstellt, ist ihre Auslegung der Kachprti-fung in der Revisionsinstanz nur daraufhin zugänglich, ob-sie gegen gesetzliche Auslegungsregeln oder benkge-setze verstößt. Eie vom Berufungsgericht getroffene Auslegung ist jedoch möglich und läßt einen solchen Verstoß nicht erkennen. Tatsachen, die sonst darauf schließen lassen könnten, daß es nach Treu und Glauben dem Kläger nicht verwehrt werden dürfe, das EIetVerhältnis zur Auflösung zu bringen, sind nicht vorgetragen.
III. 1er Verwalter im Konkurse des Ehemannes der Beklagten hat nach dem Tatbestand des Berufungsurteils die ihm gegenüber abgegebene Kündigung als wirksam anerkannt. Da aber gegenüber mehreren Mietern das Mietverhältnie nur mit Wirkung gegen alle Mieter oder gereicht gekündigt werden kann, im vorliegenden Pall jedoch die Kündigung als schlechthin unzulässig anzusehen ist, entbehrte auch die Kündigung des Klägers gegenüber dem Konkursverwalter der Yfirksamlceit. Es könnte sich indessen fragen, ob die' Anerkennung einer unwirksamen Kündigung durch den Konkurs vei wait er etwa in eine Kündigung durch den Konkursverwalter umzudeuten ist. Eine solche Kündigung wäre allerdings mit T.irkung auch für die Beklagte wirksam gewesen, wie das Reichsgericht in RGZ 141,591 angenommen hat, so daß sich aus diesem Grunde die KLege als begründet erweisen würde. Eine Kündigung stellt sich als die
Erklärung dar, ein laufendes Rechtsverhältnis beenden zu. wollen- In der bloßen Anerkennung einer unwirksamen Kündigung allein könnte indessen eine solcne Erklärung nur liegen, wenn der Konkursverwalter nicht nur die Kündigung hätte binnehmen wollen, weil er sie ihr wirksam hielt und sich zu einem V/iderspruch nicht berechtigt glaubte, sondern wenn er sich bewußt gewesen wäre und den Vollen gehabt hatte, eine sich auf die Dauer des Mietverhültnisses beziehende rechtsge&chäftliche Erklärung abzugeben- d h-, ein trotz der Kündigung des Vermieters noch wirksames I.Iiet-•\erhältni.s durch sein eigenes Verhalten aufzulösen«. Das {Schrifttum (Betfcermann, Kommentar zu dem Mieterschutzgesetz § 1 Kr„140? Roquette, Lliet ersehn bzgesetz § 1 Hr*66) nimmt allerdings an, daß die Zustimmung des Mieters eines unter Mieterschutz stehenden Raumes zu einer vom Vermieter ausgesprochenen Kündigung, die als solche unwirksam ist, in eine Vereinbarung umzudeuten sei, daß das Mietverhältnis beendet werde Diese Auffassung geht aber, wie der Hinweis bei den genannten Schriftsteilen auf die Unwirksamkeit eines iJieterschutzvorzichtes gemäß § 49 MSchG zeigt, erkennbar davon aus, daß der Mieter weiß, er sei wegen des Mieterschutzes nicht verpflichtet, dem Virlangen des Vermieters zu entsprechen, sich aber trotzdem zur Räumung bereitfindet., Im vorliegenden i'all ist dafür, da.3 der Konkursverwalter durch seine Anerkennung eine an sich unwirksame Kündigung des Uietverhültnisses nicht nur für den Gemeinschuldner, sondern schlechthin,also auch für die Beklagte als der Mitraieterin. hat beenden wollen, nichts vorgetragen, Ein solcher Y.ille des Konkursverwalters wäre ’keineswegs als selbstverständlich anzunehmen, da Beziehungen zwischen der Beklagten und ihrem Ehemann denkbar sind, die unter Umständen Konkursanspiiiche der Beklagten begründen können, wenn sie darob eine Kündigung des gemeinsam mit ihrem Ehemann geschlossenen Mietvertrages durch den Konkursverwalter itrer Ansprüche verluscig gingen
IVo .Die Revision des Klägers war daher zuriiekzuweiseno Die KosbenentScheidung beruht auf § 97 ZPO«
Dr»Großmann
Artl
Dr«Dorschel
Dr.Mezger Dr«Messner
