Volltext der Entscheidung
VIII ZR 89/61
Verkündet am 5.Dezember 1962 MM, Justizobersekretär als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
2233 054
Im Namen des Volkes In dem Rechtsstreit
der Firma AM)-Stahl-BflHiB & Co. in LiJ^HH^traße Wto vertreten durch ihre persönlich haftenden Gesellschafter______ _______________________
1. Kaufmann Jean BIHHi in MMHBlBl (MaMBM) ,
Avenue des VI
2. Kaufmann Henry Pr^jm in Pa|B •? Hue DMHK
Klägerin und Revisionsklägerin,
- Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt -
gegftn
die Firma Aktiengesellschaft in MI
a.d. P^pl, vertreten durch ihren Vorstand, die Direk-torenOtto K. in HflBHIB? Karlfritz Fei
in Ifp a.dL P^MBl und Dipl.-Ing. Hellmuth C in PofP a.RflMP,
Beklagte und Revisionsbeklagte,
- Prozeßbevollmächti*!ter: Rechtsanwalt Dr.
hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 5« Dezember 1962 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr.Haidinger sowie der Bundesrichter Dr.Gelhaar, Artl, Dr.Messner und Mormann
für Recht erkannt:
Die Revision der Klägerin gegen das Urteil des 4. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln vom 10. Februar 1961 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
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Tatbestand:
Durch Vertrag vom 11. Februar 1949 vermietete die Klägerin ihr in Po95 KQH^straße 9/0 gelegenes Fabrikgrundstück an die Beklagte. In § 7 des Vertrages, der auf Grund eines zwischen den Parteien abgeschlossenen Vergleichs bis zu dem 31* Dezember 1959 lief, war bestimmt:
"Die öffentlichen Abgaben und Lasten der Mietgrundstücke sind von dem Vermieter zu tragen.
Der Vermieter ist berechtigt, künftige Erhöhung der Grundsteuer von dem Mieter erstattet zu verlangen.u
Bei Abschluß des Vertrages betrug die Grundsteuer jährlich 8278 DM. Die Grundsteuer wurde mit Wirkung vom 1. Januar 1948 nachträglich rückwirkend herabgesetzt.
Sie betrug im Steuerjahr 1949 (1* April 1949 his 31- März 1950) 3113,20 DM. In den folgenden Jahren wurde die Grundsteuer erhöht, ohne aber den Betrag von 8278 DM jährlich zu erreichen, obwohl die Gemeinde Po9 ah !• Januar 1954 den Hebesatz von 200 cf> des Meßbetrages auf 240 cß> erhöht hatte.
Die Klägerin ist der Ansicht, daß die Beklagte durch den Vertrag verpflichtet sei, ihr die erhöhte, d.h. über den Betrag von 3113,20 DM jährlich hinausgehende, Grundsteuer zu erstatten, die sie für die gesamte Zeit auf 12 596,02 DM errechnet hat. Sie hat mit der Klage Zahlung dieses Betrages nebst Zinsen verlangt.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Berufungsgericht die Berufung der Klägerin zurückgewiesen.
Mit ihrer Revision, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter.
Entseheidungsgründe;
Die Revision ist nicht begründeto
1« Das Berufungsgericht legt entscheidendes Gewicht darauf9 daß die Parteien der Mietzinsvereinbarung das Gutachten des Architekten N||P vom 22« Januar 1949 über die preisrechtlich zulässige "Pacht” zugrunde gelegt haben, in dem bei der Ermittlung des Reinertrags von . dem Sachverständigen unter der Überschrift "laufende Abgaben” auch die Grundsteuer mit dem bezifferten Betrage von 8278 DM berücksichtigt worden war. Dem Umstand, daß die Parteien nicht den vom Sachverständigen als "notwendige” Miete ermittelten Betrag von 48 000 DM jährlich, sondern 20 $ mehr., nämlich 57 600 DM, als Miete vereinbart haben, kommt nach Ansicht des Berufungsgerichts deshalb keine Bedeutung zu, weil die Mietpreisstellen 01 i ~ w v><*■ ■»*> eigen-
verantwortlichen Berechnung mit gewissen Zuschlägen bis zu 20 $ zugelassen und überdies die Gepflogenheit gehabt hätten, nur dann tätig zu werden, wenn sie von den Mietparteien angerufen wurden oder sich sonst ein Anlaß zur Preisprüfung ergab. Die in § 7 des Mietvertrages getroffene Vereinbarung sei bei dieser Sachlage dahin auszulegen, so meint das Berufungsgericht, daß die Beklagte nur bei einer Erhöhung der Grundsteuer Uber den Betrag von 8278 DM jährlich hinaus die Unterschiedsbeträge zu erstatten gehabt habe. Die Grundsteuer sei aber während der ganzen Dauer des Mietverhältnisses unter diesem Betrage geblieben.
2. Diese Erwägungen des Berufungsgerichts enthalten eine mögliche, nicht mit der Vorschrift des § 157 BGB in Y/iderspruch stehende Auslegung des § 7 des Mietver-
träges der Parteien, die keinen Rechtsirrtum erkennen läßt und daher für den erkennenden Senat selbst dann bindend ist, wenn eine andere Auslegung näher gelegen hätte, wie die Revision darzulegen bemüht ist«,
Pie von ihr gegen das Berufungsurteil erhobenen Angriffe können ihr nicht zu dem Erfolge verhelfen«,
a) Per Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, daß die Parteien das Gutachten zur Grundlage für die
Berechnung der Höhe des Mietzinses gemacht haben, wird von der Revision nicht mehr in Zweifel gezogen, Pas Gutachten stellt entscheidend auf den Ertrag ab«,
Bei der Errechnung des Reinertrags bildeten aber die laufenden Abgaben einen wichtigen Posten, der den Gesamtbetrag der Einkünfte entsprechend verminderte. Wäre die Grundsteuer nur in der damals noch nicht bekannten geringeren Höhe eingesetzt worden, oo hätte der Sachverständige nach der Anlage seines Gutachtens zwangsläufig zun Vorschlag eines niedrigeren Mietzinses kommen müssen, Pie Klägerin würde daher, das ist offenbar der Gedankengang des Berufungsgerichts, zu einem ihr nicht gebührenden Vorteil gelangen, wenn die Beklagte die ünterschiedsbeträge zwischen der nachträglich herab-gesetzten und der später erhöhten Grundsteuer tragen müßte, obgleich die erhöhte Grundsteuer niemals den in der Mietberechnung im Gutachten zugrunde gelegten
Betrag erreicht hat, und zwar auch nicht in der Zeit, nachdem die Stadt Poflü den Hebesatz für die Grundsteuer erhöht hatte. Per Revision kann daher nicht zugegeben werden, daß das Berufungsgericht deshalb einen Rechtsfehler begangen habe, weil es zu der Ansicht gelangt ist, die Vertragsbestimmung des § 7 des Mietvertrages sei dahin zu verstehen, daß bei einer Erhöhung der Grund-
Steuer nur die über 8278 TM jährlich hinausgehenden Beträge von der Beklagten zu erstatten seien«
b) Es kommt deshalb auch nicht darauf an, ob die Klägerin oder beide Parteien zur Zeit des Abschlusses des Vertrages gewußt haben, daß mit einer rückwirkenden Herabsetzung der Grundsteuer zu rechnen sei. Auch wenn dies der Pall gewesen sein sollte, war das Berufungsgericht nicht gehindert, die Vertragsbestimmung so auszulegen, wie es dies für richtig gehalten hat« Dafür, daß das Berufungsgericht diesen Umstand übersehen hat und seine Außerachtlassung ursächlich für die von Berufungsgericht gegebene Auslegung gewesen ist, hat die Revision irgendwelche Anhaltspunkte nicht aufzuzeigen vermocht»
c) Ebensowenig liegt ein Rechtsfehler darin, daß das Berufungsgericht nicht allein auf den entgegen der Ansicht der Revision keineswegs eindeutigen Wortlaut der VertragsbeStimmung abgestellt, sondern sich bemüht hat, den wirklichen Sinn zu erforschen, der dieser Vereinbarung nach dem Willen der Parteien zukommen sollte. Hierzu war das Berufungsgericht sogar verpflichtet.
d) Daß von der Klägerin, wie die Revision mittels einer Rüge nach § 139 ZPO geltend macht, alle gesetzlichen Voraussetzungen für die rückwirkende Portschreibung des Einheitswerts und für die rückwirkende Festsetzung einer geringeren Grundsteuer erfüllt waren, war ersichtlich für die getroffene Entscheidung unerheblich, so daß diese Rüge ebenfalls nicht durchgreifen kann.
c) Fehl geht auch der Gedankengang der Revision, die Parteien hätten, wenn den Erwägungen des Berufungs-
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gerichtc gefolgt würde, von vornherein einen Mietzins vereinbart, von dem mit Rücksicht auf die von beiden Parteien als sicher angesehene Herabsetzung der Grundsteuer festgestanden habe, daß er überhöht sei, Pie Klägerin sei aber keinesfalls bereit gewesen, in eine Herabsetzung der Miete zu willigen«, Pie Revision übersieht dabei, daß damals noch die Preisstoppbestimmungen galten und allgemein die Ansicht vertreten wurde, daß auch bei einer Vermietung solcher Gegenstände, die 1936 noch nicht vermietet gewesen waren, nur die Miete verlangt werden durfte, die zur Zeit des Erlasses des Preisstoppgesetzes zulässig gewesen wäre«, Außerdem war das Grundstück mit aufstehenden Gebäuden vor der Vermietung an die Klägerin bereits an die W(HM-Chemie zu einem niedrigeren Mietzins, als ihn die Beklagte zu zahlen hatte, vermietet gewesen. Gerade mit Rücksicht auf diese Umstände war das Gutachten über die Höhe der preisrechtlich nicht zu
beanstandenden Miete eingeholt worden«, In dem Gutachten hatte der Sachverständige ausdrücklich auf den damals noch bestehenden Preisstopp hingewiesen, und die Parteien hatten eine Miete in der Höhe vereinbart, die der damaligen Auffassung der Preisbehörden Rechnung trug, allerdings die oberste Grenze dessen erreichte, was noch als preisrechtlich zulässig angesehen werden konnte. Stellte sich heraus, daß eine Grundlage für die Bemessung der Höhe der Miete unrichtig und deshalb eine Miete vereinbart war, die nach der damaligen Auffassung der Preisbehörden als überhöht erscheinen mußte, so hatte die Klägerin mit einen Einschreiten der Preisbehörden zu rechnen, falls dieser Sachverhalt zu ihrer Kenntnis kam. Der Vortrag
der Revision, die Klägerin habe zu einem niedrigeren Mietzins nicht vermieten wollen, ist deshalb für die Entscheidung ohne Bedeutung»
f) Der Beweisantrag der Klägerin in ihrem Schriftsatz vom 16. Januar 1961 Seite 3 f ist von dem Berufungsgericht dahin aufgefaßt worden, die Klägerin habe den Treuhänder und den Rechtsanwalt
SfHHI, die die Klägerin bei den Vertrags Verhandlungen und den Vertragsschluß vertraten, dafür als Zeugen benannt, daß sie davon ausgegangen seien, unter dem Begriff “Grundsteuer" in § 7 des Mietvertrages sei die gesetzlich geschuldete Grundsteuer und nicht der von den Sachverständigen in seinem Gutach-
ten eingesetzte Betrag von 8278 DM zu verstehen gewesen. Das Berufungsgericht hat die Vernehmung dieser Zeugen abgolchnt, weil der Tatbestand klar liege und die Beweisthenen, zu denen die Zeugen gehört werden sollten, deren Interna beträfen, die nicht zu dem Ausdruck gelangt seien, wie die vom Berufungsgericht an-gestellte Prüfung ergeben habe»
Von der Revision wird nicht gerügt, daß das Berufungsgericht den Beweisantrag in seiner Bedeutung verkannt habe. Sie meint jedoch, das Berufungsgericht habe die unter Beweis gestellten Behauptungen der Klägerin nicht als unerheblich ansehen dürfen. Hierin kann ihr indes nicht gefolgt werden. Es kommt nicht darauf an, von welcher Ansicht die Vertreter der Klägerin bei den Vertragsverhandlungen ausgegangen sind, sondern es ist entscheidend, wie die von ihnen abgegebenen Erklärungen, die in dem schriftlichen Ver-
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trage ihren Ausdruck gefunden haben, von der Beklagten aufgefaßt werden mußten. In dieser Beziehung hat aber das Berufungsgericht, für die Revision unangreifbar, festgestellt, die Bestimmungen in § 7 des Mietvertrages hätten nach ihrem objektiven Erklärungsinhalt den Sinn gehabt, daß von dem in dem Gutachten eingesetzten Be-
trag von 8278 DM ausgegangen werden und die Beklagte zur Erstattung von Grundsteuermehrbeträgen nur dann verpflichtet sein sollte, wenn sie diesen Betrag überstiegen; § 7 sei von der Beklagten auch entsprechend verstanden worden. Unter diesen Umständen kommt es nicht darauf an, ob die Vertreter der Klägerin der Vorschrift einen anderen Sinn beigelegt haben, so daß das Berufungsgericht den Beweisantrag mit Recht abgelehnt hat.
Da auch nach der Erhöhung des Hebesatzes die Grundsteuer während der gesamten Laufzeit des Vertrages den Betrag von 8278 DM, der in dem Gutachten eingesetzt ist, nicht überstiegen hat,
läßt es angesichts der Auslegung, die das Berufungsgericht dem § 7 des Mietvertrages gegeben hat, keinen Rechtsirrtum erkennen, daß das Berufungsgericht die Beklagte auch nicht zur Zahlung der auf die Erhöhung des Hebesatzes zurückführende Grundsteuermehrbeträge für verpflichtet gehalten hat.
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Hie Revision muß somit zurückgewiesen werdeiio
Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 97 ZPO.
Dr.Haidinger Dr.Gelhaar Artl Er.Messner Mormann
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