BGH · VIII ZR 88/67

Volltext der Entscheidung

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Nachschlagewerk: ja BGHZ	:	nein
BGB §§ 126, 566
Zum Erfordernis der Schriftforra bei nachträglichen Zusätzen und Änderungen eines Mietvertrages«
BGH, Hrt. v. 18. Juni 1969 - VIII ZR 88/67 - OIG Düsseldorf
LG Wuppertal
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BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
VIII_ZR_88/67
URTEIL
in dem Rechtsstreit
 Verkündet mm
18» Juni 1969 Klett, Justizhaupt sekretar
 tl» Urkunde beamtet
 der Geschäftsstelle
 der Firma	Rundfunk	KG,
Pppetraße ®/vei^reten durch ihren persönlich haften-den Gesellschafter Kaufmann Horst Wilfried 31
Beklagte und Revisionskläger,
- Prozeßbevollraächtigte; Rechtsanwälte Prof«, Br
 und Br»	-
gegen
1c Brauereidirektor Br. Robert B| HpUBHB., Mfil^pstraße
2o Fahrlehrer Walter BMHHPHstraße I
als' Testamentsvollstrecker für den Nachlaß der am
1956 verstorbenen Margarete Hp|P geh« M(
Kläger und Revisionsbeklagte,
- Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Br»
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Der VIIIo Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die müiidliche Verhandlung vorn 28. Mai 1969 unter Mitwirkung des SenatsPräsidenten Br, Haidinger und der Bundesrichter Dr. Gelhaar, Artl, Br. Messner und Braxmaier
 für Hecht erkannt:
1. Auf die Revision der Beklagten wird unter Aufhebung des Urteils des 10. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 17. März 1967 die Berufung der Klägerin gegen das Teilurbeil der 2. Zivilkammer des Bandgerichts Wuppertal vom 10. März 1966 zurückgewiesen.
2c Die Kläger haben die Kosten des Berufungsund des Revisionsrechtszuges zu tragen«
Von Rechts wegen.
Tatbestand:
Die Kläger sind Testamentsvollstrecker am Nachlaß der am 1, Oktober 1956 verstorbenen Margarete
 Die Erblasserin vermietete mit schriftlichem Vertrag vom 12« November 1952 in dem jetzt zu dem Nachlaß gehörenden Hausgrundstück DJ^straiBe flK^MHBstraße ^ in	an	die	Beklagte	Firma	Erdgeschoß und er-
stes Obergeschoß als Badenlokal mit den dazugehörenden Neben- und Kellerräumen. Der Mietzins sollte monatlich
 
1 250 DH betragen» Die Mietzeit war auf 10 Jahre fest-gelegt» Sie begann am 1« Januar 1956» In einem gleichfalls am 12c November 1952 geschlossenen schriftlichen ’‘Zusatzvertrag”, der die Leistung eines Baukostenzuschusses der Beklagten und den Abschluß eines weiteren Mietvertrages für den Fall vorsah, daß die Vermieterin, die Firma	vorzeitig	die	Mieträume auf-
gab, heißt es:
"Für den ab Id*1956 laufenden Mietvertrag gilt der eingesetzte Mietpreis von DM 1$ 000 jährlich zunächst als provisorisch angenommen, zu demal die sich zu diesem Zeitpunkt bestehenden Verhältnisse in Bezug auf Mietpreisgefüge, Belastungen, Reparaturkosten usw. jetzt noch in keiner Weise übersehen lassen» Es wird vereinbart, daß rechtzeitig vor dem Id.56 die Höhe der angemessenen Miete in der Weise ermittelt v;ird, daß unter Mitwirkung einer neutralen Stelle - etwa der Industrie- und Handelskammer - unter Vergleich mit den Mieten gleichwertiger und in gleicher Lage liegenden Geschäfts-lokale ein Gutachten über die angemessene Miethöhe eingeholt und dieses zugrunde gelegt wird» Auf Antrag jeder Partei kann nach je 2 Jahren die Miete in obiger Weise neu festgesetzt werden0 Durch die (Beklagte) vorgenommene Verbesserungen des Ladenlokals und der Nebenräume oder evtl, der Aussen-fassade bleiben bei Ansatz eines neuen Mietpreises außer Acht. Eingebrachte bezw» von der Fa. Otto durch die (Beklagte) evtl» übernommene Eiairlan^ungsgegenstände oder Ausstattungsgegenstände sind und bleiben Eigentum der (Beklagten)»
Die (Beklagte) ist berechtigt, auf ihre Kosten die derzeitige Unterteilung der Räume in der für ihre Zwecke zweckmäßigen Weise abzuändern, Zwischenwände zu beseitigen usw., soweit die Stabilität des Gebäudes nicht beeinträchtigt wird» Zu einer Wiederherstellung der jetzigen Raumaufteilung ist die (Beklagte) bei Ablauf des Mietvertrages nicht verpflichtet»
Soweit Verschiedenheiten zwischen dem Mietvertrag und diesem Zusatzvertrag bestehen, haben die Bestimmungen dieses Zusatzvertrages allein Gültig-keito”
Am lb» April 1958 wurde zwischen den Klägern und der Beklagten folgender schriftlicher Nachtragsvertrag geschlossen:
"Nachtrag zu dem Mietvertrag vom 12. November zv/ischeia Frau Adolf HBBB als Vermieterin der Firma	-	Hund	funk	Ke	GH	als
 ter»
1952
und
 iv;j» e~
Zwischen den Hechtsnachfolgern hezw« Testamentsvollstreckern der inzwischen verstorbenen Frau Walter X
Vermieter einerseits und der Firma - Hundfunk K.3., Wfmfe als Mieter andererseits, wurde heute als Ergänzung bezv/o Nachtrag zu Ziffer 3 des vorbenannten Mietvertrages, der in allen übrigen Ziffern unverändert bestehen bleibt, beschlossen:
Adolf Hi
■fc, W
vertreten und Frau
 durch hr o Bl
 nerrn
Das Mietverhältnis wird um weitere 10 Jahre, also bis zu dem 51» Dezember 1975 verlängert« Der weitere Inhalt der Ziffer 3 des Mietvertrages bleibt hiervon unberührt«11
Ein weiterer Nachtrag vom 23* März 1961 lautet:
"Nachtrag zu dem Mietvertrag vom 12. November 1952 zwischen denErben_H^p|-K^^ als Vermieter und der Firma S^BHU^-Rundfunk K.G. als Mieter:
Zwischen den Hechtsnachfolgern bezw« Testamentsvollstreckern der verstorbenen Frau Adolf vertreten durch Herrn Walter KBB?	unc*
Vermieter einer-Rundfunk K.G., Wuppertal als Mieter andererseits, wurde heute als Ergänzung bezv/o Nachtrag zu Ziffer 4 des vorbenannten Mietvertrages, beschlossen:
Die Miete beträgt mit Y/irkung ab 1. Januar 1961 für den Laden einechl. der Nebenräume, dem Kellergeschoß und der I« Etage
DM 2.700,— monatlich
 ioWo zweitausendsiebenhundert Deutsche Mark«
In Abänderung des 5* Absatzes des Zusatzvertrages
 Herrn
seits
 
vom 12.11.1952 wurde beschlossen, daß bei der Beurteilung des Palles, wann für eine Änderung der Miethöhe der Zeitpunkt der wesentlichen Änderung des allgemeinen Mietpreisgefüges anzusehen ist, die bisher vorgesehene Klausel von 20 $ in Portfall kommt.
Für künftige Fälle soll als Richtsatz die markt-gerechte und marktübliche Miete der Beurteilung zugrundegelegt werden, d*h« die für gleiche oder ähnliche Objekte in gleicher Art und Lage geforderte und gezahlte Miete,11
Hach fruchtlosen Verhandlungen über eine weitere Mietzinserhöhung haben die Kläger mit Schreiben vom 13. April 1965 die fristlose, mit Schreiben vom 20, April 1965 vorsorglich die befristete Kündigung des Mietvertrages ausgesprochen» Im Rechtsstreit haben sie Räumung und Herausgabe der vermieteten Räume sowie Zahlung eines Mietrückstandes verlangt»
Das Landgericht hat durch Teilurteil die Räumungsklage abgewiesen» Mit der Berufung haben die Kläger nur noch die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung geltend gemacht» Das Berufungsgericht hat der Klage ötattgegeben»
Mit der Revision begehrt die Beklagte die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteile, Die Kläger beantragen, die Revision zurückzuweisen»
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Erii: s c^ieid.u.riga^X'Urid.e^
1o Das Berufungsgericht hat ausgeführt, der Verlängerungsvertrag vom 16o April 1958 hätte, weil er weder den Mietzins noch das Mietobjekt angebe, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGHZ 40, 255; 42, 333) mit dem Mietvertrag vom 12» November 1952 derart verbunden werden müssen, daß er mit diesem ein einheitliches Ganzes bildete„ Da dies nicht geschehen sei, ermangele der gesamte Vertrag der in § 566 BGB vorgeschriebenen Schriftform und habe deshalb von den Klägern nach § 565 BGB gekündigt werden können„
2p Dem kann nicht gefolgt werden«
a) Der erkennende Senat hat in seinem zur Veröffentlichung bestimmten Urteil vom 19= März 1969 - VIII ZTi 66/67 - (WM 1969, 700 « Betrieb 1969, 965 = NJV/ 1969, 1063) im Anschluß an die Entscheidung BGHZ 42, 333 ausgeführt, Verlängerungsverträge, die von den Parteien des Hauptvertrages unterschrieben seien und aus denen sich ergebe, daß das Mietverhältnis über das im Hauptvertrag genannte Grundstück fortgesetzt werden solle, genügten auch ohne körperliche Verbindung der Urkunden jedenfalls dann der Schriftform, wenn der Nachtrag im übrigen die wesentlichen Geschäftsbestandteile eines Mietvertrages enthalte o Zur Begründung wurde unter Hinweis auf den durch § 571 BGB bestimmten Zweck des § 566 ausgeführt, das Erfordernis der Aufnahme der wesentlichen Tatbestandsmerkmale eines Mietvertrages in den Nachtragsvertrag sei nur unter dem Gesichtspunkt sinnvoll, daß anderenfalls die
 
Nachtragsurkunde für sich allein unverständlich wäre und für den Erwerber deshalb unklar bleiben könnte, welche Vertragsbedingungen für den verlängerten Vertrag gelten sollen» Ergebe sich aber aus dem Hauptvertrag und dem auf ihn bezugnehmenden Verlängerungsvertrag zweifelsfrei, v/elches Mietobjekt im Nachtrags-Vertrag gemeint sei, so sei dem Erfordernis, daß der Erwerber sich über den Inhalt etwaiger langfristiger Mietverträge zuverlässig unterrichten könne, genügt»
b) Ein ausreichender Hinweis auf den Mietgegen-stand liegt auch hier vor« Der Verlängerungsvertrag vom 16» April 1958 bezieht sich ausdrücklich auf den Mietvertrag vom 12» November 1952» Hamit ist unter den Parteien, aber auch für jeden Dritten klargestellt, welches Mietobjekt Gegenstand des Verlängerungsvertrages ist»
Im Gegensatz zu dem in dem genannten Urteil des erkennenden Senats entschiedenen Fall enthält hier der Nachtragsvertrag allerdings keine Angabe des Mietzinses» Das ist aber unschädlich, weil der Nachtragsvertrag ausdrücklich alle übrigen Ziffern des Mietvertrages unverändert bestehen läßt und damit deutlich zu dem Ausdruck bringt, daß es (u»a»} bei dem bisher vereinbarten Mietzins bleibt« Es wäre unverständlich, wenn bei einer Fallgestaltung v/ie hier die Einhaltung der Schriftform nur mit der Begründung verneint würde, die Parteien hätten im Verlängerungsvertrag noch einmal ausdrücklich die Höhe des Mietzinses angeben müssen»
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3° Entsprechendes gilt für den Nachtragsvertrag vom 2'3o März 1961, der sich zwar nicht mit der Verlängerung des Mietverhältnisses, sondern mit einer Abänderung der Preisvereinbarung befaßt, Auch für einen solchen Nachtrag gilt indessen, was der V0 Zivilsenat in seiner Entscheidung BGHZ 42, 333 (339) zu dem Mietverlängerungsvertrag ausgeführt hat: Es entspricht einem praktischen Bedürfnis, bei bloßen Ergänzungen oder Nachträgen nicht die Wiederholung des Inhalts des gesamten Vertrages oder eine feste Verbindung von Haupturkunde und Nachtragsurkunde zu verlangen.
Auch der Nachtrag vom 23* März 1961 läßt durch die Bezugnahme auf den Hauptvertrag vom 12, November 1952 klar erkennen, welches Mietobjekt er zu dem Gegenstand hat. Auch hier wäre es als unnütze FÖrmelei zu beurteilen, wenn die Einhaltung der Schriftform von der Angabe der im Nachtragsvertrag nicht erv/ähnten Mietdauer abhinge. Der Nachtrag hat nur die Abänderung der Mietzinsbestimmungen des Hauptvertrages und des Zusatzvertrages zu dem Gegenstand und nichts außerdem. Daraus ergibt sich zwingend, daß es (auch) hinsichtlich der Mietdauer bei dem bleibt, was in form-gültigen Urkunden früher vereinbart worden ist. Das aber genügt zur Wahrung der Schriftform des Nachtrags.
4* In den Vorinstanzen hatten die Kläger noch geltend gemacht, schon der Hauptvertrag vom 12, November 1952 entbehre der Schriftform, weil zur näheren Bestimmung des Zustandes der Mietsache auf einen zwischen der Vormieter in, der Firma	und	der
 Erblasserin geschlossenen gerichtlichen Vergleich Be-
zug genommen und später mündlich für das Jahr 1956 eine Herabsetzung des Mietzinses von 1 250 DM auf 1 100 DM monatlich vereinbart worden sei.
Das ist nicht richtig.
a)	Von der Schriftform umfaßt zu sein brauchen lediglich die wesentlichen Bestimmungen eines Mietvertrages» Zu ihnen zählt die lediglich für das erste Mietjahr geltende Herabsetzung des Mietzinses nicht. Im übrigen gilt, daß auch bei Hechtsgeschäften, für die Schriftform vorgeschrieben ist, wesentliche $atbestandsmerkma-le nicht bestimmt angegeben zu werden brauchen» Ist eine Einigung Uber sie beurkundet, so genügt die - gegebenenfalls durch Auslegung zu gewinnende - Bestimmbarkeit» Auch Y/illenserklärungen über wesentliche Geschäftsbestand teile sind auslegungsfähig, wobei auch auf außerhalb der Vertragsurkunde liegende Umstände, insbesondere auch auf andere Urkunden zurückgegriffen werden kann. Da der Mietvertrag vom 12. November 1952 das Mietobjekt klar bezeich net, i3t es hinsichtlich der Wahrung der Schriftform unschädlich, daß zur näheren Bestimmung des Zustandes der Mietsache auf einen zwischen der Beklagten und der Vermieterin geschlossenen gerichtlichen Vergleich Bezug genommen worden ist, ohne daß die Vergleichsurkunde mit dern Mietvertrag körperlich verbunden wurde.
b)	Der Hauptvertrag entbehrt auch nicht etwa deshalb der Schriftform, weil der Zusatzvertrag vom 12. November 1952 hinsichtlich des Mietzinses und hinsichtlich der Rechte der Beklagten zur Umgestaltung der Mietsache Bestimmungen enthält, die denen des Mietvertrages wider-
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sprechen oder dort nicht enthalten sind» Wie der Schlußsatz des Zusatzvertrages ergibt, handelt es sich, jedenfalls was seinen mietvertraglichen Inhalt angeht, um eine nachträgliche Änderung der im Hauptvertrag getroffenen Vereinbarungen» Pür sie gilt aber nichts anderes, als was unter Hr. 2 und 3 zur Einhaltung der Schriftform bei Ergänzungs- und Hachtragsverträgeii, die mit der Haupturkunde nicht fest verbunden sind, ausgeführt wurde. Von den sogenannten wesentlichen Geschäftsbestand-teilen fehlt im Zusatzvertrag lediglich die Angabe über die Mietdauer. Daß hieran allein die Wahrung der Schriftform nicht scheitern kann, ist aaO dargelegt worden.
5. Wahrt der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag mit dem Inhalt, wie er sich aufgrund der Zusätze und Hachträge darstellt, die Schriftform, so können ihn die Kläger vor Ablauf der vereinbarten Vertragszeit (31o Dezember 1975) nicht kündigen. Darauf, ob eine Kündigung aus wichtigem Grunde zulässig ist, braucht im Re-visionsrechtssuge nicht mehr eingegangen zu werden, nachdem die Kläger im Berufungsverfahren insoweit ihr Vorbringen fallen gelassen haben.
6» Da das Landgericht sonach die Räumungs- und Herausgabeklage zu Recht abgewiesen hat, war unter Aufhebung des angefochtenen Urteils die Berufung der Kläger zurückzuweisen«
Die KostenentScheidung ergibt sich aus §§ 91, 97 ZPQ0
Dr. Haidinger	Dr*	Uelhaar	Artl
 Dr, Messner
 Braxiaaier