Volltext der Entscheidung
Nachschlagewerks ja BGHZs nein
2138 01
Ic BundesmictenG §§ 22, 18
Der Vermieter steuerbegünstigten V/ohriraums, der eine Mieterhöhungserklärung nach § 22 1. BMG abgegeben hat,
kann bei späterer Erhöhung der Kostenmiete eine weitere Erhöhung des Mietzinses verlangen.
TT-Pt V 18. März 1968 - VIII ZR 86/66 - OLG Stuttgart BGH, urc. v. J.O. ^ LG Stuttgart
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BUNDESGERICHTSHOF
[M NAMEN DES VOLKES
VIII ZR 86/66
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am
18. März 1968, Jodas, Justizangestellter
als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
der Eheleute Georg H u MBE und Käthe H u VHP geborene in StflHBi, HaflHUB^traße BP• >
- Prozeßbevollmächtigter:
Beklagten und Revisionsklägern,
Rechtsanwalt Dr.
gegen
den Kaufmann Jakob M
in S*
itraße
Prozeßbevollmächtigter:
Kläger und Revisionsbeklagten, Rechtsanwalt Br.
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. März 1968 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr. Haidinger sowie der Bundesrichter Dr. Mczger, Dr. Weber, Mormann und Braxmaier
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 1. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 23. Februar 1966 aufgehoben.
Die Sache wird zur andorweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand s
Der Diplom-Ingenieur Fritz BflHB war Inhaber eines Erbbaurechts an einem Grundstück in St^H^„
Im Frühjahr 1956 beabsichtigte er, auf dem Grundstück ein Wohnhaus mit 39 Wohnungen zu errichten« Er schloß mit den künftigen Mietern Mietverträge ab und nahm von ihnen Baukostenzuschüsse entgegen.
Mit den Beklagten schloß Diplom-Ingenieur am 25. Mai 1956 einen Mietvertrag, durch den er eine Wohnung von zwei Zimmern, Küche, Balkon und Webenraum vermieteteo Unstreitig enthält die den Beklagten später überlassene 'Wohnung nicht den im Mietverträge genannten Balkon. An Stelle der Küche ist nur eine Kochnische vorhanden. Die Wohnung hat eine Größe von 49>48 qm.
Wach dem Tatbestand des angefochtenen Urteils sollte der Mietzins 110 DM betragen. Weben dem Mietvertrag wurde ein Darlehenovertrag abgeschlossen. Danach gewährten die Beklagten dem Diplom-Ingenieur einen unverzinslichen Baukostenzuschuß von 5.100 DM, der mit 5 jährlich getilgt werden sollte. Nach Nr. 10 des Mietvertrages ist der Vertrag auf seiten des Vermieters für die Dauer der Tilgung des gegebenen Darlehens unkündbar, sofern die Mieter ihren Vertrags-Verpflichtungen nachkommen.
Während das Haus noch errichtet wurde, erwarb der Kläger das Erbbaurecht. Er ist in die Miet- und Darlehenoverträgc eingetreten.
Am 1. Januar 1957 wurden sämtliche Wohnungen bezugsfertig. Auf Antrag dos Klägers erkannte die zuständige Verwaltungsbehörde mit Bescheid vom 16. Oktober 1957 die Wohnungen des Hauses als steuerbegünstigt an.
Mit Schreiben vom 8. August 1958 erklärte der Kläger, daß die Miete nach §§ 18, 22. l.BMG zu dem 1. September 1958 erhöht werde. Das Schreiben enthielt eine Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Ermittlung der
Kostenmicte, aus der sich für die im Erdgeschoß gelegene Wohnung der Beklagten ein Mietzins von 3,058 DM je qm ergab. Der Kläger forderte demgemäß einen monatlichen Mietzins von 152,65 DM.
In der Folgezeit führte der Kläger gegen die Mieter Eheleute Sch^^HP einen Musterprozeß, in dessen Verlauf das Amt für Grundstücksbewertung der Stadt St^l^HI ein Gutachten erstattete, wonach die Kostenmicte für die Wohnungen im Erdgeschoß 3,40 DM je qm betrage. Darauf forderte der Kläger von den Beklagten mit Mieterhöhungs-schroiben vom 9» August 1961 einen monatlichen Mietzins von 168,23 DM.
Die Beklagten weigern sich, eine erhöhte Miete zu zahlen. Mit der Klage macht der Kläger den Unterschiedsbetrag zwischen der jeweils von ihm geforderten höheren Miete und dem von den Beklagten gezahlten Mietzins von 110 DM für die Zeit vom 1. Januar I960 bis 31« Dezember 1964 geltend. Er begehrt die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von insgesamt 3.182,20 DM nebst Zinsen.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht den Anspruch des Klägers dem Grunde nach für gerecht-fertigt erklärt.
Mit der Revision verfolgen die Beklagten ihren Antrag auf Klageabweisung weiter. Der Kläger beantragt, die Revision zurückzuweisen.
Ent sehe idu n g sgr und e j_
Die Revision ist begründet.
I» Nach § 22 1. BMG kann der Vermieter von steuer-
begünstigtem Wohnraum, der nach dem 31. Dezember 1949 bezugsfertig geworden ist, vom Mieter die Kostenmiete verlangen. Das Berufungsgericht hält die Voraussetzungen dieser Bestimmung für gegeben.
1. Die Revision ist der Auffassung, das in § 22 Abs. 1 1. BMG bestimmte Recht dos Vermieters, die
Kostenmiete zu verlangen, sei auf Mietverhältnisse beschränkt, die zur Zeit des Vertragsschlusses noch preisgebunden waren. Sie meint, für eine Erhöhung des Mietzinses bestehe kein Anlaß, wenn der Vermieter die Möglichkeit gehabt habe, von vornherein den zur Deckung seiner Aufwendungen erforderlichen Mietzins zu vereinbaren. Das ist unrichtig. Dem Verlangen nach einer Mieterhöhung für steuerbegünstigten Wohnraum steht nicht entgegen, daß die Mietzinsvereinbarung erst nach dem 1. August 1953' getroffen worden ist (Urteil des erkennenden Senats BGHZ 31, 63). Zu diesem Zeitpunkt, dem Tage des Inkrafttretens der Neufassung des Ersten Wohnungsbaugesetzes, war die bis dahin bestehende Bindung des Mietzinses für steuerbegünstigte Wohnungen wegge-fallen. Der Senat hat in jenem Urteil ausgeführt, dem Vermieter sollten nicht nur dann die Rechte aus § 22 Abs. 1 1. BMG zustehen, wenn die Mietvereinbarung
durch eine Preisbindung bedingt getroffen sei, vielmehr beziehe sich diese Bestimmung auf den gesamten nach dem 31. Dezember 1949 bezugsfertig gewordenen steuerbegünstigten Wohnraum, gleichgültig, wann die Mietvereinbarung getroffen worden ist.
a) Dio Revision glaubt, diese Entscheidung gelte
allenfalls für Mieterhöhungen im Rahmen der alten Fassung des § 22 1. BMG, der sich auf das Erste Woh-
nungsbougeoetz bezog, nicht aber für Mieterhöhungen aufgrund der seit den 1. Juli I960 geltenden Neufassung des Ersten Bundesmietengesetzes. Diese Ansicht geht fehl. Gerade die Neufassung hat die bei der ursprünglichen Fassung etwa bestehenden Zweifel beseitigt.
Denn nach der Neufassung fällt unter die Vorschrift jeder steuerbegünstigte V/ohnraum, sei es der unter dem Geltungsbereich des Ersten Wohnungsbaugesetzes bis zu dem 30. Juni 1956, sei es der unter dem Geltungsbereich des Zweiten Wohnungsbaugesetzes seit dem 1. Juli 1956 bezugsfertig gewordene. Durch die ausdrückliche Erwähnung des Zweiten Wohnungsbaugesetzes wird klargestellt, daß
§ 22 sich auch auf Vereinbarungen bezieht, die zu einer Zeit getroffen sind, als keine Preisbindungen mehr bestanden; denn für die unter dem Geltungsbereich des Zweiten Wohnungsbaugesetzes bezugsfertig gewordenen steuerbegünstigten Wohnungen gab es von Beginn an keine Preisbindungen mehr (Fischer-Dieskau/Oschmann/Pergande/ Wormit, Das Bundesmietrecht, § 22 1. BMG Anm. 2
Seite 538).
b) Fehl geht auch der von der Revision gezogene
Vergleich mit § 23 1. BMG, Da diese Vorschrift Miet-
verhältnissc behandelt, die nach ihrem Abschluß von den Preisvorschriften ausgenommen worden sind, fallen unter sie allerdings nicht Verträge, in denen die Miete frei vereinbart war. Die hier von der Revision aufgeworfene Frage, ob die Erhöhung einer Miete auch verlangt werden kann, wenn sie bei Abschluß des Vertrages frei vereinbart werden konnte, stellt sich deshalb bei § 23 1» BMG nicht. Zur Auslegung des
§22 1. BMG kann daher § 23 1. BMG nicht herange-
zogen worden.
c) Ebenso ist der Hinweis der Revision darauf
unbegründet, daß § lö 1. BMG von preisgebundenem wohn-raun ausgeht. Die §§ 18 bis 21, auf die § 22 1„ BMG
verweist, gelten nach der ausdrücklichen Vorschrift nur '’entsprechend”.
d) Der Annahme, das Mieterhöhungsrecht könne auch bei Mietverhältnissen geltend gemacht werden, die bei ihrer Begründung nicht mehr preisgebunden waren, ’widerspricht es entgegen der Meinung der Revision auch nicht, daß der Vermieter möglicherweise bei Abschluß des Mietvertrages die wirklichen Kosten des Baues hätte zutreffend berechnen können. Selbst ein bei Abschluß des Mietvertrages den Vernieter unterlaufener Irrtum über die Baukosten schließt sein Verlangen nach Mieterhöhung nicht aus (vgl. Urteil des erkennenden Senats vom 1. Dezember 1965 - VIII ZR 14/64 - LM 1. BMG § 22
Hr. 3 = BGKWarn 1965 Hr. 235 = WM 1966, 41; Eiseher-Dieo-
kau/Oschmann/Pergandc/Wormit aaO. § 22 Anm. 5 Seite 549)•
2. Dem Umstand, daß der Kläger :crst nach Abschluß des Mietvertrages die Steuerbegünstigung in Anspruch genommen hat, legt das Berufungsgericht kein Gewicht bei. Damit befindet es sich in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des erkennenden Senats (Urteil vom 1. Dezember 1965 aaO. und vom 12. Januar 1966 - VIII ZR 175/64 - WM 1966, 225). Im ersten Urteil hat der erkennende Senat ausgeführt, es sei kein Grund dafür ersichtlich, daß der Vermieter verpflichtet gewesen sein sollte, dem Mieter ausdrücklich zu sagen, er wolle Grundsteuervergünstigung in Anspruch nehmen. Mache er nur von einen Recht Gebrauch, das ihm das Gesetz ausdrücklich gewähre, so sei das grundsätzlich nicht arglistig. Die Möglichkeit der Mieterhöhung werde dem Vermieter über-
wiegend im öffentlichen Interesse gewährt, weil diesem die Wiederherstellung der Wirtschaftlichkeit des Hausbesitzer entspreche. Allerdings war in dem dort behandelten Pall zur Zeit des Vertragsabschlusses (30c Mai 1951) das Erste Wohnungsbaugesetz in seiner ursprünglichen Passung in Kraft und es konnte noch nicht damit gerechnet werden, daß der Gesetzgeber später auch bei ursprünglich frei finanziertem Wohnraum die Möglichkeit einer einseitigen Mietanhebung an die Inanspruchnahme von Grundsteuervergünstigung knüpfen werde. Im vorliegenden Pall kann dagegen davon ausgegangen werden, daß der Vermieter Bfl|^p bei Vertragsschluß das bereits seit fast einem Jahr in Kraft befindliche Erste Bundesmictengesetz gekannt und schon damals gewußt hat, er sei, wenn er eine Steuerbegünstigung in Anspruch nehme, berechtigt, eine vereinbarte Miete bis zur Kostenmiote zu erhöhen. Der im zweiten der genannten Urteile des erkennenden Senats behandelte Mietvertrag war aber - wie hier - nach dem Inkrafttreten des Ersten Bundesmietengesetzes geschlossen worden. Der Senat hat trotzdem ausgesprochen, es komme nicht darauf an, wann der Vermieter die Anerkennung des Wohnraunes als steuerbegünstigt beantragt habe, insbesondere, ob das schon vor oder erst nach Abschluß des Mietvertrages geschehen sei.
Die Auffassung des erkennenden Senats wird, soweit ersichtlich ist, auch im Schrifttum geteilt (Pischer-Dieskau/Oschmann/Pergandc/V/ormit aaO. § 22 Anm. 1 Seite 534 c). An ihr ist auch gegenüber dem Vorbringen der Revision festzuhalten. Die Revision will das vom erkennenden Senat dem Vermieter zugebilligte Recht, eine Mieterhöhung auch dann zu verlangen, wenn der Vermieter die Steuervergünstigung erst nach Abschluß
setzen zu dein
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des Mietvertrages erwirkt, in Beziehung nach § 85 Abs. 2 II. 7/oEauG dein Mieter zustehende Hecht, sich innerhalb eines Jahres nach der Mietvereinbarung auf die Kostenmiete zu berufen. Die Revision meint, auch der Vermieter dürfe allenfalls nur innerhalb eines Jahres nach der Mietvereinbarung von seinem Mieterhöhungsrecht Gebrauch machen. Für die erste Mioterhöhungserklä-rung vom 8. August 1958 ist diese Frage gegenstandslos. Wird nämlich die Wohnung erst nach der Vereinbarung als steuerbegünstigt anerkannt, so läuft die Jahresfrist erst von der Anerkennung an, weil bis zur Anerkennung die Wohnung noch nicht steuerbegünstigt war und daher der Mieter sich vorher auf die Kostenmietc nicht berufen konnte (Fischer-Dieskau/Pergande/Schweiider, II. WobauG § 85 Anm. 4 Seite 982). Da hier die Anerkennung am 16. Oktober 1957 erfolgt ist, lag die Mieterhöhungserklärung vom 8. August 1958 noch innerhalb der Jahresfrist. Die von der Revision aufgeworfene Frage könnte allenfalls Bedeutung für die zweite Erhöhungserklärung vom 9. August 1961 haben. Das Berufungsgericht nimmt indessen mit Recht an, daß sich aus der Vorschrift des §22 1. BMG ein solcher Zusammenhang zwischen der Miet-
erhöhungserklärung des Vermieters und der Berufung des Mieters auf die Kostenmietc nicht ergibt.
Die weitere Erwägung des Berufungsgerichts9der Mieter müsse sieh anrechnen lassen, daß er infolge der Inanspruchnahme der Steuervergünstigung durch den Vermieter seinerseits Mieterschutz nach § 31 a MSchG genieße, ist allerdings nicht frei von rechtlichen Bedenken. Zwischen dem Mieterschutz und den §§ 18 ff
1. BMG besteht zwar ein Zusammenhang. Diese Bestimmungen sind an die Stelle des gleichzeitig aufgehobenen § 3 a MSchG getreten, der unter bestimmten Voraus-
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Setzungen dem Vermieter das Recht gab, im Wege der Aufhcbungsklagc ein unter Mieterschutz stehendes Mietverhältnis zur Auflösung zu bringen, wenn der Mieter nicht bereit war, einen proisbchördlich zugelassenen erhöhten Mietzins zu zahlen. Die Bestimmung des § 3 a MSchG war mit dem Inkrafttreten des Ersten Bundesmietengesetzes gegenstandslos geworden, weil das Gesetz in § 18 dem Vermieter ein anderes Mittel an die Hand gab, eine zugclassene Mietzinserhöhung durchzusetzen. Ob aber dem Mieter, wie das Berufungsgericht meint, Mieterschutz nach § 31 a MSchG zu dem Ausgleich dafür gegeben ist, daß dem Vermieter das Recht zur einseitigen Mietzinserhöhung zusteht, ist fraglich. Die Vorschrift des § 31 a Abs. 2 a MSchG ist bereits durch § 26 I. V/oBauG vom 24o April 1950, also vor dem Inkrafttreten des Ersten Bundesmietengesetzes, in da3 Mieterschutzgesetz eingefügt worden. Außerdem genießen nur grundsteuer-begünstigte Wohnräume Mieterschutz, während dem §22 1. BMG jeder steuerbegünstigte Wohnraum unter-
fällt. Selbst wenn aber der Mieterschutz des Mieters einer grundsteuerbegünstigten Wohnung den Ausgleich für den Hochteil bildete, einseitigen Mieterhöhungen unterworfen zu sein, so würde, worauf die Revision zutreffend hinweist, dieser innere Grund für eine Anwendung des § 22 1. BMG bei meiner gesetzlichen Aufhe-
bung des Mieterschutzes seine Bedeutung verlieren.
Denn, soweit der Mieterschutz entfällt, werden auch die steuerbegünstigten Wohnungen aus dem Mieterschutz herausgenommen (Fischer-Dieskau/Pergande/Schwende,
Das Zweite Wohnungsbaugesctz, § 84 II. WoBauG Anm. 6 Seite 976). Wenn im vorliegenden Fall der Kläger auch noch etwaiger Aufhebung des Mieterschutzes für die Stadt St0Hi9 nicht kündigen kann, so liegt das nicht an einer Fortsetzung des Bestandschutzes für die Beklagten, sondern daran, daß die Beklagten einen langfristigen Mietvertrag geschlossen haben. Die Frage
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des Mieterschutzes hat der erkennende Senat denn auch in seinen Entscheidungen, daß der Vermieter selbst dann die Kostenmiete nach §22 1. BMG verlangen könne, wenn
Steuervergünstigung nach Vertragsschluß in Anspruch genommen wird, nicht herangesogen.
Der Einv/and der Revision richtet sich im Grunde überhaupt nicht gegen diese Auslegung, sondern gegen die weitere Anwendung des § 22 1. BMG nach Aufhebung des
Mieterschutzes. Insoweit hot aber der Gesetzgeber entschieden. Noch der gesetzlichen Regelung führt der Portfall des Mieterschutzes nicht zun Portfall der Rechte aus § 22 1. BMG. Zwar sind Preisbindung und
Mieterschutz nach § 54 Abs. 2 MSchG derart, miteinander gekoppelt, daß die Mietpreisfreigabe auch die Anwendung der Vorschriften des Mieterschutzgesetzes aus-schließt. Eine solche Abhängigkeit zwischen Mieterschutz und dem Recht zur Mieterhöhung aus § 22 1. BMG
besteht dagegen nicht, wie auch § 22 1. BMG vom einer
Mietp£?eisfreigabe, die, wie erwähnt, mit der Aufhebung des Mieterschutzes Hand in Hand geht, nicht berührt wird. Daß § 22 1. BMG auch nach der Mietpreisfreigabe
bis zu dem Außerkrafttreten des Ersten Bundesmietengesetzes weiter anzuwenden ist, wird auch im Schrifttum angenommen (Fischer-Dieskau/Pergando/Oschmann/Wormit aaO.
§ 22 1. BMG Ann. 1 Seite 534 d). Das Recht aus § 22
1. BMG wird in übrigen nach Aufhebung des Mieterschutzes nicht sinnlos. Es behält noch und gerade dann Sinn, wenn der Vermieter von einer ihm nunmehr zu-stehonden Kündigung absehen will, um dem Mieter die harten Folgen einer Kündigung zu ersparen. Im vorliegenden Fall käme zwar, weil eine zwanzig jährige Mietzeit vereinbart ist, eine Kündigung nicht in Betracht. Daraus kann aber nicht gefolgert werden,
§22 1. BMG sei nach Aufhebung des Mieterschutzes bei
langfristigen Mietverträgen unanwendbar. Es ist nicht einzusehen, weshalb ein Mieter, der eine grundsteuerbegünstigte Wohnung langfristig gemietet hat, nach der zu Gunsten des Vermieters eingeführten Aufhebung des Mieterschutzes eine bessere Rechtsstellung haben soll, als zuvor.
Es kann dahingestellt bleiben, wie zu entscheiden ist, wenn der Vermieter in verpflichtender Weise erklärt hat, daß es sich um eine frei finanzierte Wohnung handelt, und damit den Mieter in den Glauben versetzt, eine einseitige Mieterhöhung sei ausgeschlossen. Daß im vorliegenden Fall eine solche verpflichtende Erklärung abgegeben sei, haben die Beklagten entgegen der Meinung der Revision nicht vorgetragen.
Das Berufungsgericht hat daher mit Recht angenommen, daß dem Kläger grundsätzlich ein Rocht zur Mieterhöhung zusteht.
II. Dagegen holten die Erwägungen des Berufungsgerichts, mit denen es seine Auffassung begründet, eine Mietzinserhöhung sei auch nach § 19 Abs. 1 1. BMG
nicht ausgeschlossen, der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
1. Bas Berufungsgericht führt zuerst aus, der Abschluß eines langfristigen Mietvertrages könne höchstens im Einzelfall als Beweisanzoiclien dafür gewertet werden, daß der Willen der Parteien dahin gegangen sei, während der Laufzeit des Vertrages Mieterhöhungen auszuschließen. Hier spreche die Nr» 51 des Mietvertrages, wonach der Vermieter gesetzliche Mieterhöhungen der vereinbarten Miete Zuschlägen könne, ehe dafür, daß die Beklagten sich nicht darauf verlassen konnten, während der gesamten Vertragsdauer nur die ursprünglich vereinbarte Miete zahlen zu müssen. Bas steht im Einklang mit der ständigen Rechtsprechung des erkennenden Senats. Soweit die Revision rügt, der Ausschluß der Mieterhöhung sei Gcschäftsgrundloge des Vertrages gewesen, richtet sie sich in unzulässiger Weise gegen eine mögliche Feststellung des Tatrichters•
2. Bie Hingabe eines unverzinslichen rückzahlbaren
Baukostenzuschusses könne, so meint das Berufungsgericht, ebenfalls nicht als Beweisanzeichen für den Ausschluß einer Mieterhöhung gewertet werden«, Ber Anteil des Baukostenzuschusses sei so gering, daß sich aus seiner Gewährung der Ausschluß einer Mieterhöhung nicht herleiten lasse. Nach der Finanzierungsberechnung des Architekten Alfred seien die gesamten Kosten mit
465*000 BM veranschlagt worden. Dem hätten nur Baukostenzuschüsse der Mieter von insgesamt 80.500 BM gegenüber gestanden. Banach hätten die Baukostenzuschüsse nur
etwa 17 $ der veranschlagten Gesamtkosten betrogen.
Diese Erwägungen sind nicht frei von rechtlichen Bedenken. Die Zahlung einer unverzinslichen Vorauszahlung kann allerdings nur als Beweisanzoichen dafür gewertet werden, daß eine Mieterhöhung nach dem V/illen
der Parteien ausgeschlossen sein soll. Es müssen vielmehr besondere Umstande hinzutreten. Es kommt deshalb auf die Würdigung des gesamten Tatbestandes an, namentlich auf die Höhe der Mieterleistung, die Dauer der Tilgungszeit und die wirtschaftlichen Gesichtspunkte, die bei der Hergabe der Mieterleistung maßgebend waren. Entscheidend ist, ob das finanzielle Opfer des Mieters besonders groß war und zu einer wesentlichen finanziellen Entlastung des Vermieters geführt hat (vgl. Urteil des erkennenden Senats vom 20. Oktober 1959 - VIII ZR 28/59 -IM 1. BMG § 18 Nr. 5 = WM I960, 114). An dieser Abwägung hat das Berufungsgericht es fehlen lassen.
Unrichtig ist es schon, wenn das Berufungsgericht die Baukostenzuschüsse aller Mieter in Beziehung setzt zu den Gesamtkosten des Baues. Wäre das richtig, so könnte, wenn andere Mieter keinen oder einen im Verhältnis zur Größe oder Ausstattung ihrer Wohnung nur geringen Baukostenzuschuß gegeben haben, eine Mieterhöhung auch dann nicht ausgeschlossen sein, wenn der Zuschuß dos Mieters, von dem eine Mieterhöhung verlangt v/ird, im Verhältnis zu dem Mietzins seiner Wohnung zwar hoch, aber im bloßen Verhältnis zu den nicht durch Baukostenzuschüsse finanzierten Gesamtbaukosten niedrig ist. Das kann nicht zutreffen. Die Würdigung, ob der Beitrag des Mieters so hoch ist, daß ihm gegenüber der Vermieter von einer Erhöhung der Miete absehen muß, kann sich nicht danach ausricliten, was andere Mieter geleistet haben und anderen Mietern vom Vermieter zugewendet ist, sondern nur danach, was der Mieter zu dem Bau seiner eigenen Wohnung beigetragen hat. Darauf hat es der erkennende Senat auch stets abgestellt. Im Urteil vom 4. Februar 1958 (BGHZ 26, 510) ist bereits ausgesprochen, es werde vor allem zu berücksichtigen sein,
in welchem Umfang der geleistete Baukostenzuschuß die Gestehungskosten der betreffenden Mieträume - gemeint
sind die dem Mieter überlassenen - gedeckt habe* Im Urteil vom 30. Oktober 1963 (VIII ZR 68/62 - LH I, EMG § 19 Nr. 10 = WM 1963? 1324) hat der erkennende Senat es mit auf die Behauptung der Mieterin abgestellt, ihr Darlehen decke einen beachtlichen Prozentsatz der beiden von ihr finanzierten Wohnungen. Für die im übrigen noch zu behandelnde Frage, ob sich ein teil-weiser Ausschluß aus den Umständen ergibt, ist schließlich im Urteil des erkennenden Senats vom 12. Januar 1966 (VIII ZR 175/64 - WM 1966, 225) ausgeführt, es könne sich die Lösung anbieten, daß sich die von dem Mieter nach der Mieterhöhung zu zahlende Miete zur Kostenmiete so verhalte, wie die von dem Mieter mit Rücksicht auf die von.ihn geleistete Mietvorauszahlung gezahlte Miete zu der Miete für dieselben Räume, die dann voraussichtlich vereinbart worden wäre, wenn ein Baukostenzuschuß oder eine Mietvorauszahlung nicht hingegeben worden wäre. Immer handelt es sich also um den Anteil des Baukostenzuschusses des Mieters zu den Kosten des ihm vermieteten Raumes. Ein Vergleich mit der Berechnungsweisc des Berufungsgerichts ergibt folgendess Das gesamte Haus hat nach dem Gutachten des Amts für GrundStücksbewertung einen Mictraum von 1397,20 qm. Do die Mieter insgesamt 80.300 DM Baukostenzuschüsse aufgewendet haben, entfällt auf je ein Quadratmeter ein Baukostenzuschuß von 57 DM. Die Beklagten haben 50 qm innc und haben dafür 5.100 DM Baukostenzuschuß aufgewendet. Ihr Beitrag beträgt also 102 DM je Quadratmeter. Ihr Beitrag ist also erheblich höher als der durchschnittliche Beitrag aller Mieter. Dasselbe ergibt sich aus einem Vergleich des Anteils der Baukostenzuschüsse aller Mieter an den veranschlagten Gesamtkosten, der etwa 17 beträgt, mit dem Anteil
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des Baukostenzuschusses) der Beklagten,, Bei einem Anschlag auf 465.000 DM betragen die Kosten bei einer Gesamtfläche von 1400 qm je qm etwa 532 DM. Die Kosten für die von den Beklagten genutzten 50 qm belaufen sich also auf rund 16.600 DM. Zu ihnen haben die Beklagten 5.100 DM beigetragen; das sind über 30 Oder mit anderen Worten: Die Beklagten, die mit 50 qm von 1400 qm 1/280 der Fläche innehaben, haben mit 5«.000 DM von 465.000 DM 1/95 der veranschlagten Kosten finanziert.
Soll darauf abgestellt werden, zu welchem Teil die Beklagten zur Schaffung ihres Wohnraums beigetragen haben, so läßt sich eine gesicherte Feststellung überhaupt nur treffen, wenn zuvor die Baukosten feststehen. Gerade das ist aber im Berufungsurteil unsicher geblieben. Die Beklagten haben die Wirtschaftlichkeitsberechnung in mehreren Punkten beanstandet. Fine Prüfung dieser Einwendungen hot das Berufungsgericht dem Betragsverfahren Vorbehalten. Es muf3 demnach für das Revisionsverfahren unterstellt werden, daß die Angriffe der Beklagten gegen die Wirtschaftlichkeitsberechnung zutreffen. Da3 gilt insbesondere für die Behauptung der Beklagten, der Kläger habe durch unnötige Nacht-, Sonntags- und Feiertagsarbeiten und durch Beheizen mit kostspieligen Trockenmo3Chinen zusätzliche Kosten verursacht, um möglichst rasch in den Genuß der Steuerbegünstigung zu gelangen. Nach § 7 2. BerechnungsVO vom 1. August 1963 (BGBl I 595) dürfen in der Tot Baukosten nur angesetzt werden, soweit sie bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände, bei wirtschaftlicher Bauausführung und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Außerdem haben die Beklagten vorgetragen, in den angeblichen Herstellungskosten für das von ihnen bewohnte Haus seien Beträge enthalten, die zur Errichtung anderer Häuser des Klägers aufge-
wendet worden seien. Bei der Abwägung dec Baukostenzuschusses der Beklagten mit den Gesamtbaulcosten konnte deshalb das Berufungsgericht nicht die Berechtigung der Einwendungen der Beklagten dahingestellt sein lassen.
3. Darüber hinaus rügt die Revision zutreffend, daß das Berufungsgericht es an einer Gesamtwürdigung habe fehlen lassen. Es genügt nicht, die Dauer des Mictver-hältnisses und die Höhe des Zuschusses getrennt zu betrachten und festzustellen, daß jeweils der eine und der andere Umstand als Beweisanzcichen für die Annahme eines stillschweigenden Ausschlusses des Mieterhöhungsrechtes nicht ausreichteno Für die Würdigung, ob wegen der Gewährung eines Baukostenzuschusses eine Mietzinserhöhung ausgeschlossen ist, kommt es nicht nur auf die Höhe des Zuschusses allein an, sondern auch auf die Dauer der Tilgüngszeit und auf die wirtschaftlichen Gesichtspunkte, unter denen die Hingabe erfolgt ist. Das macht insbesondere eine Würdigung erforderlich, ob besonders vorteilhafte :äin3- und Rückzahlungsbestimmungen eines Mieterdar-lehons vorliegen (Urteil vom 20. Oktober 1959 - VIII ZR 28/59 -LM 1, BMG § 19 Nr» 4 = HJW I960, 386 = WM I960, 114)c In dieser Hinsicht könnten im vorliegenden Fall die Unverzinslichkeit des Darlehens und die lange Dauer der Tilgung eine Rolle spielen.
Für die Gosamtwürdigung tritt ein weiterer Gesichtspunkt hinzu. Dem Recht zur Mietzinserhöhung nach §§ 18,
22 1. BMG steht, wie oben erwähnt ist, an sich zwar
nicht entgegen, daß der Vermieter eine Miete frei vereinbart hat, die unter der Kostenmiete liegt. Dieser Umstand kann aber, wie der erkennende Senat mehrfach ausgeführt hat, Bedeutung für die Frage gewinnen, ob das
Recht zur Mieterhöhung ganz oder - worauf noch zurückzukommen ist - teilweise nach § 19 Abs. 1 1* BMG ausge-
schlossen ist» Die Untcrschreitung der Kostenmiete kann auf verschiedenen Ursachen beruhen. Der Vermieter kann die Miete zwar aufgrund einer Kostenkalkulation errechnet, ober aus besonderen Gründen auf die Ausschöpfung einzelner Kostenansatzmöglichkeiten verzichtet haben. Der Vermieter kann auch eine Kalkulation nicht angestellt und nur eine "gegriffenen Miete vereinbart haben, die unter der Kostenmiote lag. In einem solchen Falle kann cs wiederum möglich sein, daß der Vermieter mit dieser Miete dem Mieter entgegengekommen ist, beispielsweise, 1,-un ihn zur Hergabe eines Mieterdarlehens zu bewegen. Hat der Vermieter auf Posten, die ihm zuge-standen hätten, verzichtet, so kann das im Einzelfall ein Bcweisanzoichen dafür sein, daß die Parteien, hätten sic die Möglichkeit einer Mietzinserhöhung in Erwägung gezogen, überein gekommen wären, dem Vermieter solle mindestens insoweit die Berufung auf ein Recht zur Mietzinserhöhung versagt bleiben. Eine Entscheidung, von welchen Vorstellungen die Parteien bei Unter-schreitung der Kostchmiete ausgegangen sind und ob der Vermieter auch einen die Kostenmiete nicht deckenden Mietzins für die Zukunft hot hinnehmen wollen, kann nicht getroffen werden, solange nicht festgestellt ist, worauf sich der Unterschied zwischen Vertragsmiete und Kostenmiete gründet, auf welcher Grundlage also die vereinbarte Miete errechnet ist und wie sich die Kostenmiete bestimmt (BGH Urteil vom 20. Oktober 1959 - Vlil ZR 28/59 - aaO.). Auch diese Würdigung wird das Berufungsgericht, an das die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen worden muß, nachzuholen hoben.
4. Das Berufungsgericht hätte auch prüfen müssen, ob nicht nach dem Willen der Parteien mit Rücksicht auf unverzinsliche und mit langer Laufzeit gegebene Mieter-dorichen eine künftige Mieterhöhung wenigstens anteilig ausgeschlossen sein sollte (vgl, Urteile des erkennenden Senats BGHZ 26, 310, 318$ vom 20. Oktober 1959
- VIII ZR 28/59 - aaO.; vom 12. Januar 1966
- VIII ZR 175/64 - BGHWarn 1966 Nr. 12 = WM 1966, 225, 227). Im letztgenannten Urteil hat der Senat ausgeführt, es könne sich die Lösung onbieten, daß sich die von dem Mieter nach der Mieterhöhung zu zahlende Miete zur Kostenmiete so verhalte, wie die von dem Mieter mit Rücksicht auf die von ihm geleistete Mietvorauszahlung gezahlte Miete zu der Miete für dieselben Räume, die dann voraussichtlich vereinbart worden wäre:„ wenn ein Baukostenzuschuß oder eine Mietvorauszahlung nicht hingegeben worden wäre.
III. Im übrigen sei zu den Rügen der Rev&s.i&n folgendes bemerkt:
1. Die Beklagten machen geltend, die ihnen überlassene Wohnung enthalte nicht einen Küchenraum- in dem versprochenen Umfang, sondern nur eine Küchennische, ferner fehle der vereinbarte Balkon und die Wohnung weise Mängel auf, wie Hellhörigkeit und schlechte Entlüftung des Küchenrauras. Die Beklagten leiten daraus her, eine Erhöhung der Miete sei nach § 12 1. BMG aus-
geschlossen. Das Berufungsgericht nimmt demgegenüber an, das Pehlen des Balkons und der Ersatz der Küche durch eine Kochnische seien keine Pehler im Sinne des § 12 Abs. 1 1. BMG, die im übrigen behaupteten Mängel
beeinträchtigten nicht die Benutzbarkeit der Wohnung.
Im übrigen berechne der Kläger die Kostenmicte nur nach dem Umfang der Räume, die die Beklagten tatsächlich inne-haben. Diese Auffassung hält entgegen der Meinung der
revision dor rechtlichen Nachprüfung stand. Nach § 12
1. BMG sind Mieterhöhungen lediglich unzulässig, wenn Mängel vorliegen, die die Benutzbarkeit des V/ohnraumes unter Berücksichtigung der örtlichen Wohnverhältnisse oder Y/ohngewohnheiten offensichtlich erheblich beeinträchtigen. Gemeint sind damit die sogenannten "Bruchbuden" o Daß zu ihnen die Wohnung der Beklagten nicht gerechnet werden kann, liegt auf der Hand. Eine andere Präge ist, ob die Beklagten etwa nach § 535 BGB den Mietzins mindern könnten. In dieser Hinsicht und zu dem hier möglicherweise in Betracht kommenden Ausschluß der Gewährleistung nach § 539 BGB haben die Beklagten nichts Schlüssiges vorgetragen.
2. Die Kevision meint, der Kläger habe mit dem unter dem 8. August 1958 erklärten Verlangen auf Miet erhöhung sein Hecht aus §§ 18, 22 I. BMG erschöpft. Eine nochmalige Mieterhöhung sei ausgeschlossen.
Der erkennende Senat hat im Urteil vom 15. Januar 1964 (VIII ZR 61/63 - LM 1. BMG § 24 Nr. 6 =-WM 1964, 303 « BGHWarn 1964 Nr. 33) allerdings ausgesprochen, daß der Mieter von Geschäftsraum grundsätz-lieh nur einmal das Recht hat, eine Mieterhöhung nach den §§ 24, 18 1. BMG zu verlangen. Diese Entscheidung
kann aber nicht auf die Vermietung von steuerbegünstigtem Wohnraum ausgedehnt werden. Die Vorschrift des § 24 1. BMG hat zur Grundlage, daß das Mietver-
hältnis über Geschäftsraum nach Vertragsschluß von den Preisvorschriften ausgenommen worden ist. Die Geschäftsraummiete kann mit der ersten Micterhöhungserklärung sofort auf die volle freie Marktmiete erhöht werden. Würde, so hot der erkennende Senat ausgeführt, ein Vermieter von Geschäftsräumen, der vor Preisfreigabe einen langfristigen Mietvertrag abgeschlossen hat, seine Miete nunmehr entsprechend den laufend steigenden Mieten durch immer neue Mieterhöhungserklärung fortlaufend erhöhen können, so stünde er
dor kura
sich erheblich besser, als ein Vermieter, nach der Preisfreigabe langfristig vermietet hat und nunmehr für die ganze Vertrugszcit an die vereinbarte Miete gebunden ist. Diese Erwägungen treffen für die langfristige Vermietung von steuerbegünstigtem Wohn-raum nicht zu. Zwar kann nach § 85 Abs. 1 II. WoBauG
für steuerbegünstigte Wohnungen eine vom Vermieter selbst verantwortlich gebildete Miete vereinbart werden. Hat ober der Vermieter nach § 22 1« BMG die
Miete bis zur Kostenmiete erhöht, so besteht eine frei vereinbarte Miete nicht mehr. Anstelle der von den Parteien ausgehandelten Miete ist dann die Kosten-miete getreten. Diese ist - ähnlich wie bei preis-gebundenem V/ohnroum die preisrechtlich zulässige Miete - die nach dem Vertrage jeweils geschuldete Miete. Die Kostenmiete ist ihrem Wesen nach eine "dynamische” Miete (Pischer-Dicskau/Pergande/Oschmann/Worrait aaO.
§ 23 1» BMG Anm. 4 Seite 577). Ändert sieh die
Kostennietc in ihrer Höhe, so kann der Vermieter den an den gesetzlichen Vorschriften jeweils zu errechnenden Betrag verlangen. Seinen Anspruch muß er durch eine erneute Mietorhöhungserklärung nach § 22 1. BMG durchsetzen (ebenso Fischer-Dieskau/Pergande/ Oschmann/Wormit aaO. § 22 1. BMG Anm. 7 Seite 550).
Daraus folgt auch, daß die Erwägung, der Vermieter, der eine Mieterhöhungserklärung abgegeben habe, dürfe nicht besser dastehen, als ein Mieter, der zu diesem Zeitpunkt einen langfristige*! Mietvertrag neu schließe, bei der Auslegung des § 22 1. BMG nicht durchschlägt.
Auch ein Vermieterder eine steuerbegünstigte Wohnung zu dem Zeitpunkt, zu dem der Kläger die erste Mieterhöhungserklärung abgab, neu vermietete, hätte das Recht gehabt, nach § 22 1. BMG später die Kostenmiete
zu verlangen. Der Vermieter hat allerdings die Möglichkeit einer erneuten Mieterhöhung nur, wenn die Kosten-
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ansätze höher geworden sind und diese Erhöhung 21aeh der Zweiten Berechnungsverordnung in der Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigt werden darf» Wie weit das der Fall ist, wird das Berufmigsgericht bei der erneuten Verhandlung und Eiitschcidung zu prüfen haben» Die Beklagten haben dann auch Gelegenheit, ihre gesamten Einwendungen gegen die Wirtschaftlichkeitsberechnung vorzubringen »
IV« Die Entscheidung über die Kosten der Revision wird dem Berufungsgericht übertragen, weil diese Entscheidung vom Ausgang des Rechtsstreits abhängt.
Dr, Haidingor
Dr. Weber
Mormann
Dr. Mezger
Braxmaier
