Volltext der Entscheidung
imchschlagevverk: 3a
Amtliche Sammlung: nein
EGB § 652; BundesbauG v. 23. Juni I960, BGBl I 341, <1 155
-Uj. ein KOKler deshalb schadeneersatap*llchtig
gemacht werden kann, weil er deinen Auftraggeber bei
\-ortat vlung eines Grundetückeverkaufs im Dezember 1959 nicht davon unterrichtete, daß nach dem daoala schon geplanten Eundescaugeeetz mit der (dann ab lg,Oktober i960
tatsächlich erfolgten'» itn-h^n^r- ^
K AuitieDung des .treisstöpps auch iur
unbebaute urundbtUcke au rechnen sei.
£SH,Urt.v. 29. Januar 1964 - VIII ZE 86/62 OLG Hamburg
LG Hamburg
vill ZR 36/62
-r-. V » : v L * i . V * * i »■. ct am 29. Januar
11 i i ii- y f! u st i sober sekre tä:
als Urk undsbeamter
der Ges chaftesteile
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des
Volkes
In den Rechtsstreit
der Brau KIthe
in
hver.
Klügerin und Revisionrklügerin, - irozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Br.
gegen
den Haus- und IJypothekenrnaklcr John Sj
Beklagten und Revisionsbeklagten, - Prozeßfcevollaächtigter: Rechtsanwalt Prof.Br.
hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die aünc liehe Verhandlung vom 29- Januar 1964 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Br. ilaidinger und der Bundesrichter Artl, Br. Mezger, Br. Messner und Mortnann
a-
i'iir Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 8. Zivilsenats des Hanseatischen Cberlandesgerichts zu Hamburg vom 22. Januar 1962 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
2
Tatbestand
ncs
Ende 1933 erhielt der beklagte von den damals noch lebenden Vater der Klägerin, der Eigentümer ei nee ly GOG •roßen unbebauten Grundstücks in KflHBHHl war, .den Auf trag, den Verkauf dieses Grunds tücks zu vermi i teln.
Es kein jedoch bis zu dem Tode des Vaters nicht zu der Veräußerung, weil die Preisangebote der Interessen,ten zu niedrig lagen» Auch nachdem die Klägerin als Erbin ihres Vaters Eigentümerin des Grundstücks geworden war, scheiterten lange Zeit alle in ihrem. .Aufträge von dem Beklagten unternommenen Verkaufsversuche an den zu niedrigen Angeboten der Interessenten. Is Jahre 1955 ließ sich indes der Grundotiickonachbar Freiherr von ein dingliches
Vorkaufsrecht bestellen. Ara 4. Kai 1959 schloß die Klägerin ohne die Vermittlung des Beklagten, einen Kaufvertrag mit dem Vfirtrchnftsjurirten, Botschaftsrat Z.A.v. Br. zu einem Preis von 5,50 Uli je qm. Der Kaufvertrag wurde wieder rückgängig gemacht, weil Freiherr von nicht
auf sein Vorkaufsrecht verzichtete. Ara 29. September 1959 schlossen jedoch dieselben Vertragsparteien, ebenfalls ohne die Vermittlung des Beklagten, einer. Vertragt durch den sich die Klägerin verpflichtete, Br« zu den-
selben Bedingungen das Erbbaurecht an dem Grundk au verschaffen. Das Grundtuchamt wies den £intrnrungSan.j;rar
im Hinblick auf das im Bange vorgehende dinglichr v , , »
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recht des Preiherrn von Herder zurück. Von ,
der
sich durch die Verhandlungen und die Verträge d«w .....
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hintergangen fühlte, drängte nun ?
mit Br. W , ---- -----
'•einerseits auf einen baldigen Erwerb des Grundstücks. , .
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dem beklagten Eakler einen Preis von 6 BP je qm. > .
Bei einer
Besprechung dieser Offerte nannte die Klägerin ^
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klagten einen ihr genehmen Preis von 6,50 DK. Boki- . • ,
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ko® es an 9. Dezember 1999 durch Vermittlung des Beklagten zu einem Kaufvertrag zwischen der Klägerin und dem Frciherrn vor. Hgmi auf der hasis von 7 D.- je qm (Gesamtgrund r-tiicks-preis = 122 265 SL). Freiherr von HdBfc wurde am IS «April i960 als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Am 29«Oktober i960 fiel der gesetzlich normierte Preisstopp für unbebaute Grundstücke weg (§ 185 BBauG). 3n den folgenden Sonsten verlangte die Klägerin mit der Begründung, der Beklagte hätte sic vor Abschluß des Kaufvertrages mit Freiherr von au3-* damals schon erkennbare Lage aufmerksam
mach or. müssen, ;.,chndcn sersatz. Sie klagte alsdann einen Betrag von 7 C00 DL nebst Linsen als Teilbetrag eines Schadens ein, den sie mit 100 OCC bis 2CC 000 DL bema-V. Der Beklagte erhob .iderklage mit dem Anträge auf Feststellung, daß der Klägerin auch über die Klageforderung hinaus keine Ansprüche gegen sie zustehen.
Das Landgericht wies die Klage ab und gab der Widerklage statt. Die Klägerin legte Berufung ein mit dem Anträge, der Klage zu entsprechen und die Widerklage insoweit abzuweisen, als festgestellt worden sei, daß ihr bis zu dem Betrage von 100 C00 UL keine Ansprüche zustehen. Ben weitergehenden Feststellungsantrag erkannte sie an. Die Berufung blieb ohne Erfolg, Lit der Revision, deren Zurückweisung der Beklagte beantragt, verfolgt die Klägerin ihre im Berufungsrechtrzuge gestellten Anträge weiter.
Entscheidungsgründe:
Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts war der Beklagte ira Zeitpunkt des durch seine Vermittlung zustande gekommenen Grundstückskaufvertrages der Klägerin mit dem Freiherrn von K|0^^(9«12«1959) davon unterrichtet, daß
oiuft Ge^-izes^öci’unc geplant war (durch das später er-lar: one Bundeobaugeoetz vorn 23. Juni I960), durch die die rreisstcssivorscfcrif ten auch fur unbebaute Grundstücke aufgehoben werde« sollten, diesen für einen Verlaufsentschluß r‘-:.r Klägerin wurli cherwej se erheblichen Umstand h<\* t der Beklagte der Klägerin nicht mi tge teilt. Gleichwohl kann cler Standpunkt der Klägerin, der Beklagte habe sich ihr
-er-enüber durch dieses Verhalten schadensersatzpflichtig gemacht, nicht gebilligt werden.
Sie das Berufungsgericht zutreffend auofCährt, ist nicht die Frage au entscheiden, inwieweit ein Makler verpflichtet ist, seinem Auftraggeber Tatsachen -itzuteiien, die sich auf die Bedingungen des konkreten Geschäfts und den Vertrags£eCner beziehen. Hier fragt es sich vielmehr, ob der Makler darüberhinaus auch die Pflicht hat, seinen Auftraggeber über allgemeine Umstände aufzuklären, die möglicherweise für dessen Entschluß, zu dem in Aussicht genommenen Zeitpunkt und zu den in dieser Zeit gültigen Preisen zu verkaufen, von Bedeutung sein können. Eine grundsätzliche Stellungnahme zu dieser Präge, deren Entscheidung im Einzelfalle sich weitgehend nach den Grundsätzen von freu und Glauben richtet, ist indessen ebenfalls nicht erforderlich (vgl. zur Mitteilunrspflicht des Maklers BGH Urt. vom 8. März 1956 - 13 KR 73/55 -= 3B 1956, 733; ferner BGHZ 36, 323, 328). Denn im vorliegenden Palle liegen, wie das Berufungsgericht rechtlich einwandfrei ausführt, die Umstände so, daß eine Kitteilungspflicht nach den Grundsätzen von Treu und Glauben auf alle Fälle zu verneinen ist. Dabei ist zunächst von Bedeutung, daß die Klägerin den Beklagten nach den einwandfreien Feststellungen des Berufungsgerichts nicht um seine Beratung gebeten hat, daß also weitere rechtliche Beziehungen, als sie der f/aklervertrag im
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‘Regelfälle mit sich bringt, zwischen den Parteien nicht entstanden sind. Die Präge, ob der Beklagte die Klägerin darauf hinweisen mußte, daß in absehbarer Zeit mit een: egfall der PreisstcppbeGtimmungen auch für unbebaute Grundstücke zu rechnen cei, beurteilt sich daher nur danach, ob sich diese Mitteilungspflicht aus der allgemeinen, jedem Makler obliegenden Treupflicht herleiten läßt. Dieee Rechtslage wird von der Revision nicht verkannt, Deshalb ist der Revision andererseits auch darin zu folgen, daß eine etwaige Mitteilungspflicht des Beklagten sich auf einen bloßen Hinweis zur Ftechtslage beschränkt hätte, so daß die vom Berufungsgericht aufgeworfene frage, ob dem Beklagten zugemutet werden konnte, das Risiko für einen anderen Verlauf der Preisentwicklung zu übernehmen, hier keine Rolle spielt. Kur wenn ein Beratungsvertrag zwischen den Parteien zustandegekommen wäre, hätte diese frage von Bedeutung sein können»
Ben Erwägungent die das Berufungsgericht d zu geführt haben, eine Mitteilungapflicht des Beklagten zu verneinen, ist entgegen den Angriffen der Revision im Ergebnis zu folgen»
Die Präge, ob hier ein Hinweis des Beklagten auf die mögliche Preisentwicklung am Platze war, ob ihm also eine Aufklärungapflicht traf, deren Verletzung eine Schsdens-ersntzverpflichtung nach sich ziehen konnte, läßt sich nicht entscheiden, ohne auf die subjektiven Vorstellungen einzugehen, die sich dem Beklagten angesichts der besonderen Instance des Palles nach den Feststellungen des Berufungsgerichts aufdrängen mußten und auch aufgedrängt haben.
Ein Hinweis war nicht erforderlich, wen., der Beklagte nach Lege der Sache davon ausgehen durfte, daß die Klägerin über die damals schwebenden, in der Öffentlichkeit lebhaft er-
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Zher war dos Gegenteil der Pall« 2enn die Klügerin hatte kurze Zeit vorher unter /.usachaltung des Beklagten versucht, den Grundbesitz an einen anderen Käufer, den Botschaftsrat z.-Vv. Pr. zu veräußern. Sie hätte
dabei einen nicht unerheblich niedrigeren Kaufpreis erzielt und hatte, wie das Berufungsgericht ersichtlich an-nimmt, bei dem Beklagten den Kindruck erweckt, daß sie unter allen ’JnstUnden an ihrem Verkaufsentschluß festhalten wolle, wenn eie nur einen angemessener. Kaufpreis erzielen wurde. Sie hatte sogar den Hat des Beklagten, von einer wmr .umung dec Brbbaurechto an Kr. .t^H^abzu sehen, ausdrücklich cusgeschlagen, so daß der Beklagte auch hieraus •den Schluß ziehen durfte, die Klägerin sei sich über die Präge, ob es ihren geschäftlichen Interessen entsprach, den Grundbesitz in Sylt nunmehr zu einem vor. ihr für an-ceneraen gehaltener, freie su verkaufen, schon selbst
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die Klägerin nach den Feststellungen i-r. Berufungsurteil auch schon bei früheren Gelegenheiten auf den -ist und den Be istund des Beklagten vernichtet hatte, die hatte nämlich bereits im Jahre 1953, als der Beklagte nach ihrer !/.ejnung nicht schnell genug Kredite für das damals notleidende Geschäft beschaffte, einen anderen Makler sufexogen. Bei dieser Sachlage brauchte das Berufungsgericht auch nicht anzunc’ men, ec habe zwischen den Parteien ein besonderes Vertrauensverhältnis bestanden, aus dem heraus für den Beklagten die Verpflichtung hätte erwachsen können, die frage nach den Wegfall des Preisstopps zu berühren.
Mit Recht hat sich das Berufungsgericht bei seiner Entscheidung auch darauf gestützt, im Dezember 1959 seien die Gesetzesarbeiten noch gar nicht soweit fortgeschritten gewesen, daß Dich dem Beklagter, der Gedanke hätte aufdrängen müssen, ee sei notwendig, die selbständig handelnde Klägerin auf die Möglichkeit einer (Jeretzesändorung hinzuweisen.
Bi? war nämlich noch nicht zu übersehen, ob und in welchem Zeitpunkt das geplante Gesetz (Bundesfcnugeretz) in Kraft treten würde.
-rst recht konnte damals nach den rechtlich einwandfreien Feststellungen des Berufungsgerichts noch in keiner v.eise überblickt sverden, wie sich das geplante Bundesbau-
gesetz auf die Preisgestaltung für unbebaute Grundstücke auav/irken 'würde, zu demal der Gesetzgeber selbst in Erkenntnis der Gefahr einer Breissteigerung schon im damaligen Zeitpunkt Vorkehrungen in Gestalt einer progressiven Bau land-Steuer geplant hatte, um eine Steigerung der Grundstucks-
preise zu verhindern.
Es liegt nach alledem kein Rechtsfehler Berufungsgericht unter diesen unsfänden eine Vertragsverletzung des Beklagten verneint.
darin, daß das schuldhafte
1, Vergeblich greift die Revision die R- e s t?:t e11u ng en des R'eruiungnurteils mit der Verfohrensrüge an, dao Berufungsgericht habe? unter Verletzung des v 2üG ZKG die
Bekundungen des Zeugen
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nicht be^iicki-i chtigt,
"it der. Zeugen .Cr
tau rechts dahin
A #-> o U;*u Grunds tiiek i
des Kreise topps n
von einem Käufer
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dnü eich der Beklagte anläßlich des Vertrages der Kläger!
Liber die Verschaffung^des Erbäte, "heute gäbe die Klägerin
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auf den au erwartenden Wegfall weg; sie wurde warten bis sie Ite". Einer ausdrücklichen edurfte es schon deshalb nicht, weil nicht feststeht, wann die von der. Zeugen bekundete Äußerung des Beklagten gefallen sein soll und weil der Beklagte dann den Verkauf des Grunds Liicks tatsächlich zu einer; Preis vermittelt hat, der nicht unerheblich hoher war, als der von der Klägerin mit dem Zeugen verein barte. Die Erv.'igungen des Berufungsgerichts sind daher entgegen der Ansicht der Revision auch unter Einbeziehung dieeer Aussage geeignet, seine intScheidung zu tragen»
IIc Das Berufungsgericht hat weiterhin geprüft, ob der Sachverhalt eine Grundlage für eine Haftung des Beklagten aus unerlaubter Handlung bietet, ist aber ebenfalls rechtsirrtumsfrei zur Verneinung dieser Krage gelangt. Die Revision hat in dieser Richtung keine Angriffe erhoben•
Das Berufungsgericht hat daher bei dieser Sachlage mit Rocht die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben .
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Die Devision int sonach mit der Kostenfolge aus 97 KI:0 suriicksuvvcisen«.
r. Haidinger Sundesrichter Artl 3)r. Mazger ist beurlaubt und ortsabwesend und daher an der 'inter- schriftslei stunj verhindert»
Dr o Iiaidinnrer
Dr0 Messner Mornann
