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BGH

Gericht: BGH

Nach Kr. 1 des schriftlichen Maklervertrages sollte sich die Tätigkeit des Klägers auf die "Vorbereitung des Kaufvertrages bis zur Verbriefungsreife einschließlich der erforderlichen Verhandlungen mit den zuständigen rienststcllen" erstrecken. Der Beklagte hatte dann in den ersten Vonaten des Jahres 1959 erneut mit verhandelt und mit ihm eine Einigung über einen Kaufpreis von 230 000 DM erzielt. Anstatt dieser Verpflichtung nnchsukcmraen, habe sich der Kläger, so führt das Berufungsgericht aus, schon im Mai.mit unmittelbar über den Verkauf zu dem Preise von 230 000 DM geeinigt. Das Berufungsgericht hält es für erwiesen, daß der Kläger bei seiner Einschaltung vor Ablauf des Alleinauftrages dasselbe Ergebnis erzielt und damit seine Provision verdient hätte. Es kann dahingestellt bleiben, ob der Alleinauftrag nicht schon dahin hätte ausgelegt werden können, der Beklagte habe die Provision für alle Verkaufsfälle versprochen«, die während der Laufzeit des A'lleinauf-trages bis zur "Verbriefungsreife" gefördert worden sind, gleichgültig ob diese Förderung einer Tätigkeit einer der Parteien oder sogar eines von ihnen beauftragten Maklers zuzuschreiben war (vgl. Das Berufungsgericht hat den Maklervertrag ohne Rechtsirrtum nicht in diesem Sinne verstanden, sondern nur eine Verpflichtung zur Einschaltung des Klägers bei Verkaufsverhandlungen angenommeno Seine Erwägungen, daß der Beklagte die Provision aus dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes schuldet, sind daher nicht zu beanstanden (vgl, BOB RGRK 11. Interessenten zuzuweisen, beziehe sieh nicht auf solche Käufer, mit denen der Beklagte schon vor Erteilung des Alleinauftrages verhandelt habe, Bas Berufungsgericht habe sich rr.it diesem Gesichtspunkt nicht auseinanderge-setzt c November 1957 ergibt keinerlei Anhaltspunkte für die Annahme, daß die dort uneingeschränkt übernommene Verpflichtung nicht für Kaufinteressenten gelten sollte, mit denen der Beklagte schon vor Abschluß des Vertrages vorn 26. Es entspricht dem T/esen eines solchen Alleinauftrages, daß der Makler bei ihm in einem gesteigerten Maße für den Auftraggeber tätig zu werden, also eine Tätigkeit zu entfalten hat, wie sie im Regelfälle von dem Makler nicht erwartet wird. Nachweis- sondern um einen Vermittlungsauftrag handelt, bei dein das Schwergewicht der Tätigkeit des Maklers auf seiner Bemühung liegt, den Käufer durch unter Umständen langwierige Verhandlungen und gegebenenfalls auch durch Ausräumung von Hindernissen für den Abschluß zu gewinnen. Es kann deshalb entgegen der von der Revision vertretenen Ansicht nicht darauf ankommen, daß MaflP dem Beklagten beim Eintritt in die neuerlichen Kaufverhandlungen von Anfang 1958 bereits als möglicher Käufer bekannt war* 2« Rechtsirrig ist die Ansicht der Revision, daß eine Schadensersatzpflicht des Beklagten deshalb entfalle, weil der Kaufvertrag auch bei Einschaltung des Klägers nicht bis zu dem 1* Juli 1953 zustande gekommen wäre und dieser also auch bei einer Einschaltung nicht die Verkauf erprovioion verdient hätte* Die Revision rügt zu Unrecht, das Berufungsgericht habe übersehen, daß erst im Juli 1958 die behördliche Mitteilung erhalten habe, mit welchen Auflagen die Kiesausbeute verbunden wurde, und daß er erst in diesem Zeitpunkt ankaufsbereit gewesen sei. Darauf kommt es für die Entscheidung nicht an* Denn gemäß Kr* 5 des Maklervertrages war es dem Kläger gestattet, die Verhandlungen auch nach dem 1* Juli 1958 bis zur Verbriefungsreife fortzuführen, wenn bis zu dem 15*.Juni 1958 ein "konkreter Verkauf eingeleitet" war. 2«, Zur Frage, ob dem Kläger durch seine Ausschaltung bei den Kaufverhandlungen mit Maflp die Verkäuferpro-vioion entgangen ist, hat das Berufungsgericht im übrigen Ber Kläger habe aber, zu demal er mit dem Beklagten anstelle der üblichen Provision von 3 'i- eine solche von 5 ausgehandelt habe, das Geschäft an der Weigerung des Maier, eine Käuferprovision zu zahlen, weder scheitern lassen dürfen, noch hätte er es auch daran scheitern lassen. Bie Revision rügt zu Unrecht, es fehle in dem Berufungsurteil an der erforderlichen tatsächlichen Grundlage für die Überzeugung des Berufungsgerichts, daß das Geschäft bei Einschaltung des Klägers nicht an der Provisionsfrage gescheitert wäre. Ber Annahme des Berufungsgerichts, daß der Kläger zu einem Verzicht auf die Käuferprovision bereit gewesen wäre, stehe die Tatsache entgegen, daß er auch diese Provision im ersten Rechtszug geltend gemacht habe. In der mündlichen Revisionsverhandlung hat der Beklagte noch geltend gemacht, das Berufungsgericht habe seinen angeblichen Vortrag in den Tatsacheninstanzen übergangen, daß er sich bei Einschaltung des Klägers nicht mit einem Kaufpreis von 230 000 BM einverstanden erklärt hätte,

Zitierte Normen: § 97 ZPO
VerpflichtungBerufungsgerichtMaklerBerufungsgerichtsKlägerProvisionRevision

Volltext der Entscheidung

y IX ZR_ 85/62
Verkündet am 23. Januar 1963 V/üst, Justizobersekretär als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 Im Namen des Volkes In dem Rechtsstreit des Johann	in	Sch®straße
 Beklagten und Revisionsklägers, - Frozeßbevollnächtigters Rechtsanwalt SP.ff.
gegen
 den Kaufmann Josef	in	Mü^|^p,	G®®weg
 Kläger und Revisionsbeklagten,
- Proseßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr.
hat der VIII. 2ivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die münd liehe Verhandlung vom 23. Januar 1963 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr. Haidinger und der Bundesrichter Dr. Gelhaar, Dr. Borschel, Dr. Messner und Morroann
 für Recht erkannt:
Die Revision des Beklagten gegen das Urteil des 5. Zivilsenate des Oberlandesgerichts
 in München vom 23. Januar 1962 wird auf seine
- - *
Kosten zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
2
Tatbestand:
Ara 26c November 1957 erteilte der Beklagte dem Kläger den ‘’Alleinauftrag" zur Vermittlung des Verkaufes eines in der Gemeinde HoflHBP bei	gelegenen	Waldgrund-
stückes. Nach Kr. 1 des schriftlichen Maklervertrages sollte sich die Tätigkeit des Klägers auf die "Vorbereitung des Kaufvertrages bis zur Verbriefungsreife einschließlich der erforderlichen Verhandlungen mit den zuständigen rienststcllen" erstrecken. Als Kaufpreis war ein Betrag von 300 000 DK vorgesehen. Jedoch behielt sich der Beklagte vor, auch einen niedrigeren Preis zu bewilligen (Kr. 2). Die Vermittlungsprovision des Klägers sollte 5 f "des bis zu 3G0 000 DK erzielten Kaufpreises" betragen (Kr. 3)* In Nr. 4 des Vertrages übernahm der Beklagte "den Wesen des Alleinauftrags entsprechend" die Verpflichtung, "etwaige anderweitige Kaufinteressenten zur-Vorbereitung der Verbriefungsreife an den Kläger zu verweisen". Über die Beendigung des Maklervertrages enthielt Nr. 5 der Vertrageurkunde folgende Bestimmung:
"Der Alleinauftrag ist bis zu dem 1. Juli 1958 befristet. Wird er nicht bis zu dem 15. Juni 1958 mittels Einschreibe briefes nochmals formell von einem der beiden Vertragsschließenden gekündigt, so verlängert er sich um ein weiteres halbes Jahr. Die Kündigung entfällt, wenn bis zu dem 15» Juni 1958 ein konkreter Verkauf eingeleitet ist und es sich um einen~ernstliehen Kaufinteressenten handelt. In diesem Palle ist es Herrn	(Kläger)	gestattet,	den Verkauf noch
 verbriefungsreif zu machen."
Der Beklagte verkaufte das Grundstück am 10. Juli 1958 an den Spediteur Maier, nachdem er am 24. April 1958 den llaklervertrag sum 1. Juli 1958 gekündigt hatte.
Zwischen ihm und Maflp hatten schon vor Abschluß des Ver-
träges vorn 26. November 1957 erfolglose KaufVerhandlungen geschwebt. Der Beklagte hatte dann in den ersten Vonaten des Jahres 1959 erneut mit	verhandelt und mit ihm
 eine Einigung über einen Kaufpreis von 230 000 DM erzielt. Am ö. Mai 1958 hotte MaflP seiner Bank den unwiderruflichen Auftrag erteilt, an den Beklagten 230 000 DM zu zahlen. Den Kläger hatte der Beklagte über diese Vorgänge nicht unterrichtet.
Der Kläger sieht in diesem Verhalten des Beklagten eine Verletzung der Vertragsbestimmung Nr. 4. Er verlangt von dem Beklagten aus dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes eine Provision von 7 $ aus 230 000 DM (5 $ Verkäufer- und 2 Käuferprovision) unter Absetzung von 1 ICO DM ersparter Aufwendungen. 15 000 DM nebst Zinsen hat er eingeklagt.
Das Landgericht hat unter Abweisung der Klage in Höhe von 4 600 DM (2 $ Käuferprovision) den Beklagten zur Zahlung von 10 400 DM nebst Zinsen verurteilt. Die Berufung des Beklagten hatte keinen Erfolg. Mit der Revision, deren Zurückweisung der Kläger begehrt, verfolgt der Beklagte seinen Antrag auf Klageabweisung weiter.
Entscheidungsgründe:
1. Das Berufungsgericht hält den Provisionsanspruch des Klägers aus dem Gesichtspunkte einer positiven Vertragsverletzung des Beklagten für begründet. Es geht zwar davon aus, daß der "Alleinauftrag" im Hinblick auf die Kündigung des Beklagten am 1. Juli 1958 beendet war. Hach seiner Ansicht war jedoch dem Beklagten gemäß Nr. 4
 
des Maklervertrages schon vor dessen Ablauf die Verpflichtung erwachsen, den Speditionskaufmann Ma|^ an den Kläger zu verweisen, damit dieser die Verhandlungen bis zur "Verbrief ungsrei fe" fortführte. Anstatt dieser Verpflichtung nnchsukcmraen, habe sich der Kläger, so führt das Berufungsgericht aus, schon im Mai.mit	unmittelbar	über den
 Verkauf zu dem Preise von 230 000 DM geeinigt. Das Berufungsgericht hält es für erwiesen, daß der Kläger bei seiner Einschaltung vor Ablauf des Alleinauftrages dasselbe Ergebnis erzielt und damit seine Provision verdient hätte.
IIp Die Erwägungen des Berufungsgerichts halten entgegen den Revisionsangriffen im Ergebnis einer rechtlichen Nachprüfung stand. Es kann dahingestellt bleiben, ob der Alleinauftrag nicht schon dahin hätte ausgelegt werden können, der Beklagte habe die Provision für alle Verkaufsfälle versprochen«, die während der Laufzeit des A'lleinauf-trages bis zur "Verbriefungsreife" gefördert worden sind, gleichgültig ob diese Förderung einer Tätigkeit einer der Parteien oder sogar eines von ihnen beauftragten Maklers zuzuschreiben war (vgl. Dykerhoff-Rinke, Das ■Recht des Immobilienmaklers 3» Aufl. S. 98). Das Berufungsgericht hat den Maklervertrag ohne Rechtsirrtum nicht in diesem Sinne verstanden, sondern nur eine Verpflichtung zur Einschaltung des Klägers bei Verkaufsverhandlungen angenommeno Seine Erwägungen, daß der Beklagte die Provision aus dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes schuldet, sind daher nicht zu beanstanden (vgl,
 BOB RGRK 11. Aufl. § 652 Anm. 1 und 12).
XII. Die Revision hält zu Unrecht eine positive Vertragsverletzung des Beklagten nicht für gegeben.
1. Sie meint, die Verpflichtung des Beklagten, dem Kläger die mit ihm selbst, in Verhandlung tretenden Kauf-
Interessenten zuzuweisen, beziehe sieh nicht auf solche Käufer, mit denen der Beklagte schon vor Erteilung des Alleinauftrages verhandelt habe, Bas Berufungsgericht habe sich rr.it diesem Gesichtspunkt nicht auseinanderge-setzt c
Hierzu hatte es auch keinen Anlaß; denn Nr..4 des Vertrages vom 26. November 1957 ergibt keinerlei Anhaltspunkte für die Annahme, daß die dort uneingeschränkt übernommene Verpflichtung nicht für Kaufinteressenten gelten sollte, mit denen der Beklagte schon vor Abschluß des Vertrages vorn 26. November 1957 ohne Erfolg verhand-dclt hatte. Entgegen der Auffassung der Revision kann eine solche Einschränkung auch nicht dem Sinn und Zweck des Alleinauftrages entnommen werden. Es entspricht dem T/esen eines solchen Alleinauftrages, daß der Makler bei ihm in einem gesteigerten Maße für den Auftraggeber tätig zu werden, also eine Tätigkeit zu entfalten hat, wie sie im Regelfälle von dem Makler nicht erwartet wird. Biese Gleichgewichtsänderung gegenüber dem Regelfälle des Maklervertrages erfordert eine Verschiebung der Rechte und Bflichten auch des Auftraggebers. Die Parteien haben dem in Nr. 4 ausdrücklich Rechnung getragen. Es besteht kein vernünftiger Grund, die dem Beklagten bereits bekannten Kaufinteressenten von dieser Verpflichtung auszuschließen, es sei denn, daß dies ausdrücklich bestimmt worden wäre, was hier nicht geschehen ist. Nach der vorliegenden Passung der Nr. 4 dos Maklervertrages konnte der Kläger damit rechnen, daß während der laufzeit de3 Alleinauftrags kein Kaufvertrag ohne seine Mitwirkung geschlossen werden könne; hierauf das Maß seiner Mühewaltung einsurichten, war er berechtigt. Bas muß umsomehr gelten, als es sich hier nicht um einen bloßen
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Nachweis- sondern um einen Vermittlungsauftrag handelt, bei dein das Schwergewicht der Tätigkeit des Maklers auf seiner Bemühung liegt, den Käufer durch unter Umständen langwierige Verhandlungen und gegebenenfalls auch durch Ausräumung von Hindernissen für den Abschluß zu gewinnen. Es kann deshalb entgegen der von der Revision vertretenen Ansicht nicht darauf ankommen, daß MaflP dem Beklagten beim Eintritt in die neuerlichen Kaufverhandlungen von Anfang 1958 bereits als möglicher Käufer bekannt war*
2« Rechtsirrig ist die Ansicht der Revision, daß eine Schadensersatzpflicht des Beklagten deshalb entfalle, weil der Kaufvertrag auch bei Einschaltung des Klägers nicht bis zu dem 1* Juli 1953 zustande gekommen wäre und dieser also auch bei einer Einschaltung nicht die Verkauf erprovioion verdient hätte* Die Revision rügt zu Unrecht, das Berufungsgericht habe übersehen, daß erst im Juli 1958 die behördliche Mitteilung erhalten habe, mit welchen Auflagen die Kiesausbeute verbunden wurde, und daß er erst in diesem Zeitpunkt ankaufsbereit gewesen sei. Darauf kommt es für die Entscheidung nicht an* Denn gemäß Kr* 5 des Maklervertrages war es dem Kläger gestattet, die Verhandlungen auch nach dem 1* Juli 1958 bis zur Verbriefungsreife fortzuführen, wenn bis zu dem 15*.Juni 1958 ein "konkreter Verkauf eingeleitet" war. Das war aber nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hier der Fall* Denn der Beklagte und Maier waren sich bereits im Kai 1950 über alle ’wesentlichen Funkte des Kaufvertrages einig geworden*
2«, Zur Frage, ob dem Kläger durch seine Ausschaltung bei den Kaufverhandlungen mit Maflp die Verkäuferpro-vioion entgangen ist, hat das Berufungsgericht im übrigen
 
auegefübrt, der Beklagte könne s5ch nicht darauf berufen, daß	die	Mitwirkung	eines	Maklers ausdrücklich ab-
gelehnt habe. Bas sei nicht die Einstellung des Käufers *laier gewesen. liesor habe vielmehr nur erklärt, daß er selbst als Käufer nicht bereit sei, eine Maklergebühr su zahlen. Im übrigen sei ihm nach seiner Bekundung die Bei Ziehung eines Maklers "gleich” gewesen. Ber Kläger habe aber, zu demal er mit dem Beklagten anstelle der üblichen Provision von 3 'i- eine solche von 5 ausgehandelt habe, das Geschäft an der Weigerung des Maier, eine Käuferprovision zu zahlen, weder scheitern lassen dürfen, noch hätte er es auch daran scheitern lassen. Bie Revision rügt zu Unrecht, es fehle in dem Berufungsurteil an der erforderlichen tatsächlichen Grundlage für die Überzeugung des Berufungsgerichts, daß das Geschäft bei Einschaltung des Klägers nicht an der Provisionsfrage gescheitert wäre. Ber Annahme des Berufungsgerichts, daß der Kläger zu einem Verzicht auf die Käuferprovision bereit gewesen wäre, stehe die Tatsache entgegen, daß er auch diese Provision im ersten Rechtszug geltend gemacht habe. Bieser Einwand ist nicht schlüssig. Benn der Umstand, daß der Kläger (in Unkenntnis der Einstellung des MsflP zur Provisione-frage) vom Beklagten zunächst auch Ersatz ihm entgangener Käuferprovision verlangt hat, läßt keineswegs don Schluß zu, daß er bei den KaufVerhandlungen auf Zahlung dieser Provision auch dann bestanden hätte, wenn hieran der Kaufvertrag gescheitert wäre. Bie gegenteilige Ansicht des Berufungsgerichts entspricht einer verständigen Würdigung der Sachlage und ist rechtlich einwandfrei.
4. In der mündlichen Revisionsverhandlung hat der Beklagte noch geltend gemacht, das Berufungsgericht habe seinen angeblichen Vortrag in den Tatsacheninstanzen übergangen, daß er sich bei Einschaltung des Klägers nicht mit einem Kaufpreis von 230 000 BM einverstanden erklärt hätte,
 
weil er dann dem Kläger hiervon noch eine Provision von 5 # hätte zahlen müssen. Dieser Einwand kann schon deshalb nicht beachtet werden, weil ein solcher angeblicher Verfahrensverstoß des Berufungsgerichts nicht gemäß § 554 Abs. III Nr. 2fc ZPO in der schriftlichen Revisionsbegründung gerügt ist.
III. Gegen die Höhe des vom Berufungsgericht zugeb:lligten Klagebetrages bestehen ebenfalls keine rechtlichen Bedenkeno Die Revision hat insoweit auch keine Angriffe erhoben.
Die Revision war daher mit der Kostenfolge aus § 97 ZPO zurückzuweisen.
Br. Haidinger Bundesrichter Dr. Gelhaar ist wegen Krankheit und Bundesrichter Dr.Dorschei wegen Beurlaubung an der ünterschriftsleistung verhindert
 Dr. Haidinger
 Dr. Messner
 Mormann