Volltext der Entscheidung
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N a c h schlag e werk: j a Amtliche Sammlung: nein
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Kündigt der Vermieter nichtigem im voraus Arnei'anges
das MietvorhAitnis Srunde, so hat er den idr cine entrichteten Mietzins von der L a n z u v e r z i n s e n ,
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VIII ZR 83/61 Verkündet
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Justizober Sekretär als Urkundsbeamter der Geschältssteile
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In dem Rechtsstreit
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^sei^ontumer Pau 3 Kurhausstraße
eßbevollua chtigter
Beklagten und Revision (echt sanwa 1t Dr, V/intz
hat der «'Ke- Zivilsenat des Bundesgericht shots auf die mündliche Verhandlung vom !/□ Dezember 1962 unter Kitwir-kung der Bundesrichter Dr, Gelhaar5 Artl, Dr, Dorschei, Dr» Mezger und Dr, Messner
für Recht erkannt:
Auf aie Revision des Klägers zu 3 wird das Urteil des 8, Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 2o, Februar 1961 teilweise aufgehoben, soweit der Zinsanspruch auf die zu. erkannt on lo 000 DM abgewiesen worden ist. Das Urteil der 9, Zivilkammer des Landgerichts Berlin vcm 21o Januar i960 wird auf die Berufung des Klägers zu 3 weiter dahin abgeändert, daß der Be-
die Zeit vom 11, April bis 22, Juli 1958 zu znh~ 9
len, v.
Im übrigen uird die Revision der Klüger gegen des oben bezeichnet? Urteil zurüchgewieson•
Tatbestand:
Der Beklagte ist Eigentümer des Grundstücks SjflBHHHV,
Xurmstraße 57« Auf diesem wollte er ein Gebäude mit lilnf
Stockwerken; zunächst jedoch nur den Keller und das Erdgm-schoss.; dieses mit Ladenräumen.; errichten. Am 19, Semem her 1957 schloß er mit dem Klager zu 3 einen Mietvertrag her vertrag wurde "unter Mitbaftung des Klägers zu 1 für die -'OK Mieter eingegongenen ZalMumgsvorpfliehtungen'' ge-schlossen und vom Kläger zu 1 eh r einem ent sprechenden Vermerk mitunter schrieben In Kr. 1 des Vortrages müßr es., aer Vermieter errichte avV seinen Gruncstück ein näher boschriecenes md enge schäle mit Passage (mit einer Gesamtfläche von cs. VoV qm}- Koch Kr .... hatte der Mieter eine voll onzureohnence Mietvorauszahlung in höhe von so oco IM in 2 gleichen Maten zu zahlen 21 dis Väokzehlung des An-znhlungsbotrages von ic eso IM verzichtete aer Miouer vorbehaltlos; "nenn er ohne mrschvlden ses Vera:lerer3 den Mietvertrag nicht erfüllebrr- -won Kiotvortrug zurück-tretc’h Vas sollte euch dann gelten;; renn der Vermieter die im denräume ander •.■reit. >rormic ten könnt': (Kr 2 Abs- s
Satz 2 und 3) Mach Urw 3 betrug die hiem monatlich fest 2 coo 02; zusätzlich einer Umsatzbeteiligung von 6 V .-m^-einer dmsatzmietengarantie in höhe von (weiteren) 1 00c GM monatlich5 cum insgesamt mindestens 3 oco DM. Der Vortrnv wurde (Kr- V) für eine Laufzeit von zehn Jahren geschlossen, Min Zeitpunkt für die Eer11. gstollung dos Locionbau3 " '
und eien Beginn des Miotverhültnissc-s war im ’/ertrage *>7
nie h t f e s t g 0 legt .-
Ger Beklagte erhielt je lo oco IM am 22. September und 2;. November 1957-■ Seinen nach Abschluß ggs Mietvertrages gestellten Antrag, vorerst nur die Errichtung des Erdgeschosses - vorbehaltlich späterer Auf-
■hvon .setzte der Beklagte den Kläger zu 3 alsbald in Kenntnis mit dem Vorschlag, auch das zu errichtende erste Stockwerk mit zu übernehmen.-. Der Kläger zu 3 erbat sich
Bedenkzeit« Im November 1957 stellten die drei Kläger dem Beklagten die Übernahme des ersten Stockwerks in Aussicht» D-üDsi teilten sie ihm mit, sie wollten zwecks Gewinnung weiterer Geldgeber eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung gründen.- Im Zuge dieser Verhandlungen erklärte sich der Beklagte in einem nur von ihm am 26» November 1957 unter sehr iobenen "Anhang zu dem Mietvertrag" damit einverstanden; uaS sein Vertrag mit dem Kläger zu 3 auf die 3flHBRIund Gebr , und ShfBBBP Bl
GmbH" abgeändert werde.
-Vn 27. Januar 195c schrieb der Kläger zu 2 an den Beklagten, sie sreilten ihm nochmals anheim» den Laden bis 1- Kurz 12;>S l’erti gzustelien, una zwar genau nach ihrem Vertrage vom September 1957 (Charakter des Baues und Flächen):, Der Beklagte anfzortete am 1.. Februar 1956, ein Ine stimmt er Termin sei nicht vereinbart; er werde jedoch versuchen, den Bau zu Ostern 1958 6» April) for-
tigzustollen» Am lo» Kurz 1958 traten die Kläger an ihn mit uor Bitte heran, sie gegen Stellung eines Mietnach-lol.gers aus den. Vertrage zu entlassen» Verhandlungen zwischen dem Beklagten und dem ihm von den Klägern als Mic-tnachfolger benannten Inhaber der Firma "Piko-Schuhe" scheiterten» Mit Schreiben vom iK» Mai 1958 wies der Beklagte die Kläger auf seine durch ihre Bitte, sie aus dem Vertrage zu entlassen, entstandene Zwangslage hin und bat um unverzügliche schriftliche Mitteilung, ob sic bereit und in der Lage seien, den Vertrag selbst zu crfüllen» Dieses Schreiben beantwortete der Prozeßbevollmächtigte der Kläger am 19» Mai 1958, ohne auf die .-’rage einzugehen, ob die Kläger zur Vertragserfüllung be-
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reit seien, Am 20» Mui 195b erinnerte der Beklagte. an dit geforderte Erklärung, Am 17 Juli 1958 schrieb er am Kl: gern,) er fordere sie nunmehr letztmalig auf, bis zu dem 23
Juli 195b 12 Uhr 3 schriftlich zu
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zusätzliche Bedingungen den Vertrag vom. 19 durch Übernahme de]
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er Beblagre den Vortrag vom 1 seat zvertreg vom 2c.- iiu/embor luaV’ i'-'-it Juli 19 5b- Bit Schreiben vom 2c-, Juli er Proved bevollmächtigte der klüger:
Das Landgericht wies die Klage ab» Im zweiten Rechtszuge be-' antragten die Kläger in erster Reihe Verurteilung des Beilegten 3 ihnen das Ladengeschäft zu überlassen, und Feststellung, daß er verpflichtet ist, ihnen den durch die verzögerte Gebrauchsgewährung entstandenen und noch entstehenden Schaden zu ersetzen, hilfswelse mit der Feststellung, daß der Beklagte verpflichtet ist, ihnen diesen Schaden zu. ersetzen» Weiter beantragten sie hilfsweise, ihn zu verurteilen, an sie 2o ooo DM als Schadensersatz und weitere do ooo DM (als Rückzahlung der Mietvorauszahlung) nebst Zinsen zu zahlen» Das Berufungsgericht wies die Klage der Kläger zu 1 und 2 ganz ab» unter Abweisung der Klage des Klägers zu 3 im übrigen sprach es diesem zehntausend DM nebst 9 3 Zinsen seit dem 23» Juli 1958 zu» Hinsichtlich dieser Verurteilung ist das urteil rechtskräftig» Mit ihrer Revision, deren Zurückweisung der Beklagte beantragt, vorfolgen uic Kläger ihren im ersten Rechtszuge gestellten Hauet- und Hilfsantrag weiter»
FntScheidung sgründe:
A„ Zur Aktivlegitimation der Kläger zu 1 und 2-
I» Das Berufungsgericht hält die Kläger zu 1 und 2 nicht für klagberechtigt: Aus dem Vertrage vom 19» September 195? selbst könnten sie keine mietvertraglichen Rechte herleiten., Als nach Mitte November 1957 neue - ergebnislose - Verhandlungen zwischen dem Beklagten und sämtlichen Klägern wegen Übernahme auch des geplanten ersten Stock.works stattgefunden hätten, sei lediglich beabsichtigt gewesen, daß eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung in die Rechte des Klägers zu 3 aus dem auf dieses
Stockwerk zu erweiternden Vertrag eintreten sollte.: Die Gesellschaft habe der Beklagte anstelle des Klägers zu 3 in dem ''Anhang zu dem Mietvertrag vom 2o, November 195?" als Vertragspartner anerkennen wollen. Zu einem Vertrag über Geschäftsräume im Erdgeschoss und im 1. Stockwerk sei es zwischen den Parteien nicht gekommen-: Die Gesellschaft sei nie ins Leben getreten.- Weder sie noch ihre in Aussicht genommenen Gründer könnten Vertragspartner des Beklagten geworden sein -
II. Diese Ausführungen cos keinen "Rechts irr tum zu dem Nacht und halten auch gegenüber den
Berufungsgericht il der Kläger zu lex fahrensrügen
enthalten 1 und 2 er iievi-
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1: Die Revision beachtet nie
inreichend.; daß das
Berufungsgericht den Vortrag der dahin gewürdigt hat, die neuen V 1957 hätten nur zun: Ziele gehabt tember 1957 auf die Geschäftsräu weitern, sowie, die Gesellschaft
Parte1en tatrichtorlieh erhandlungen im November , den Vertrag vom 19- Sep-me im ersten Stock zu er-,deren Gründung beabsich-
tigt war, habe in diesen erweiterten Vertrag eintreten sei len. Das entspricht auch com Tatbestand des angefochtenen Urteils, nach dem sich der Beklagte nur "im Zuge dieser Verhandlungen" mit Schreiben vom 26, November 1957 damit einverstanden erklärte, den Vertrag mit dem Kläger zu 3 auf die neue Eirma abzuändern
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Das Berufungsgericht ist danach ohne Rechtsirrtum ausgegangen, daß die Vertragsänderung am 26, Novem-
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nicht schon "effektiv" werden sollte,
Revision meint. Etwas anderes Wortlaut des sog, "Anhangs zu dem vember 1957 zu entnehmen, bei einseitige Erklärung des Bekla
brauchte es auch nicht dem Mietvertrag" vom 26, Kodern es sich nur um eine gten handelt, die die Kiä-
ücr nicht mitunterschrieben haben0 Daß im Falle der beabsichtigten Gründung einer Gesellschaft mit beschränkter Gattung die im Namen dieser Gesellschaft handelnden Personen sich möglicherweise schon persönlich vertraglich binden können, hat das Berufungsgericht nicht übersehen0 ns hat jedoch einen entsprechenden Vertragsabschluß verneint o
3« Fs lag auch im Rahmen der tatrichterlichen Würdigung aes Berufungsgerichts, wenn es die Zahlung der zweiten Rate von lo ooo DM durch die Firma und BfHHIHP,
deren Inhaber die Kläger zu 1 und 2 waren, am 25° November 197? an den Beklagten als eine Leistung zu Gunsten des Klagers zu 3 auf seine Schuld aus dem Mietvertrag vom 19= September 1957 wertet und daraus weder den Schluss zieht, daß schon eine Vertragsunderung erfolgt war, noch naß die Kläger zu 1 und 2 die Zahlung in Erwartung einer solchen Änderung geleistet haben * In den Tatsachenrechtszügen ist zu letzterem nichts vorgetragen» Auch die Revision hat hierzu Rügen im einzelnen nicht erhoben» Es bestand deshalb kein Anlaß zu prüfen, ob der dem Kläger zu 3 bereits rechtskräftig zugesprochene Betrag von io ooo DM auch den Klägern zu 1 und 2, diesen gegebenenfalls aus ungerechtfertigter Bereicherung, hätte zugesprochen werden können,
K, Fs ist auch nicht rechtsirrig, wenn das Berufungsgericht zu Gunsten der Kläger zu 1 und 2 nichts daraus hergeioitet hat, daß sich der Beklagte noch nach dem Scheitern der Verhandlungen über eine Erweiterung dos Vortrages auf das erste Stockwerk auch an sie.gewandt hat; denn daraus läßt sich allenfalls entnehmen, daß er - in Ergänzung seiner einseitigen Erklärung vom 2ö<. November 1957 - auch bereit ’war, diese beiden Kläger persönlich (gleichberechtigt mit dem Kläger zu 3) in den - nicht erweiterten - Vertrag vom 19» September i95?
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als Mieter aufzunehmen. Das Berufungsger icht vermißt aber ohne Hechtsirrtum insoweit Über e in st immende Erklärungen der Parteien-
III. Die Hevision der Kläger zu 1 und 2 konnte danach schon deshalb keinen Erfolg haben, veil das Berufungsgericht ihre Klageberechtigung rechtsirrtumsfrei verneint hat
3., Zur hevision des Klägers zu 3?
I, Das Berufungsgericht versagt dem Kläger zu 8 einen ErfüliungsanSpruch und einen Anspruch auf Schadensersatz mit der Begründung, der Vertrag vom 19« September 195? sei durch die fristlose Kündigung des Beklagten vom 23- Juli 1955 beendet worden* Es ist der Auffassung, der Beklagte sei zu dieser Kündigung aus wichtigem Grunde berechtigt gev/esen, weil die Durchführung des Vortrages durch vcm Kläger zu 3 als Mieter zu vertretende Umstände derart gefährdet worden sei, daß dem. Beklagten auch bei strenger Prüfung die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht mehr zuzu demuten gewesen sei.
Von den beiden Mietvorauszahlungen von je lo ooo DM sieht es den ersten Betrag von zehntausend DM als dem Beklagten gemäß Nr. 2 Abs. 2 Satz 2 und 3 verfallen an. Zur Hückzahlung der weiteren Io ooo DM hat es ihn in entsprechender Anwendung von §§ 555 o 5553 553 BGB verurteilt-
II. Die Hevision greift die Ausführungen des Berufungsgerichts an, soweit sie dem Kläger nachteilig sind.
lo In erster Reihe wendet sie sich dagegen, daß das Berufungsgericht ein Hecht des Beklagten, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, anerkannt hat-,
a) Dazu ist vorab zu bemerken, daß die Revision de...
Gedankengang des Berufungsurteils nicht gerecht wird, wenn sie glaubt, das Berufungsgericht habe gemeint, dem Beklagten sei eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nur deshalb nicht zuzu demuten, weil die Kläger, insbesondere der Kläger zu 35 auf die Aufforderung des Beklagten vom 17» Juli 1958, sich zu erklären, ob sie bereit seien, den Vertrag zu erfüllen, nicht geantwortet hätten. Den Ent scheidungsgründen des Berufung surteils in Verbindung mit dem unstreitigen Teil seines Tatbestandes ist vielmehr zu entnehmen, daß die Nichtbeantwortung des Schreibens in der vom Beklagten gesetzten Frist - nach Auffassung des Berufungsgerichts - nur das letzte Glied in der Kette der Umstände gewesen ist, welche die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Beklagten unzu demutbar machten. Maßgebend waren außerdem noch eine ganze Reihe anderer ‘Umstände, nämlich die Befürchtung, der Kläger zu 3 werde wegen der geschäftlichen Verluste nicht in der Lage sein, den Vertrag zu erfüllen, Hinziehen der Verhandlungen wegen eines Ersatzmieters (seit io = März 1958), Scheitern dieser Verhandlungen (Ent sehei-uungsgründe S„ 13) mit auch deshalb, weil die
Kläger von ihm (außer den Mietvorauszahlungen von do oco DM) noch lo ooo DM Abstand forderten (Tatbestand "") 5 ausweichende Beantwortung des Schreibens des Beklagten vom ]3f, Mai 1958 am 19„ Mai 1958, Nichtbeantvor-tung des Schreibens vom d8, Mai 1958 (Tatbestand So 5), senwierige Lage des Beklagten, der in Ungewißheit war, wie die Räume nach dem Willen eines etwaigen anderen ,-iGters zu gestalten waren (Tatbestand 3, b) und Erklärung der Kläger noch 3m 2o, und 21, Juli 1958, sie selbst natten an den Räumen wegen erlittener Verluste kein Interesse mehr (Entscheidungsgrunde S„ — letzteres entnimmt das Berufungsgericht erkennbar-' als Behauptung des ueklagten seinem Schreiben vom 23» Juli 1958, das es ohne -.echtsirrtum als insoweit nicht bestritten ansieht 0' Bei dieser Sachlage ist das Berufungsgericht in tatrichterli-
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licher Würdigung des Parteivortrages, insbesonde re des umfangreichen Briefwechsels, ohne Rechtsverstoß zu der Überzeugung gelangt, durch den Kläger zu 3 sei seit dem lo. März 1958 im /nage seiner Bestrebungen, gegen Stellung eines Er-satzmieters aus dem Vertrage vom 19, September 1958 entlassen zu werden, eine erhebliche Unsicherheit beim Beilegten nicht nur darüber hervorgerufen, ob der Kläger zu 3 h'jg-an ziell m aer ^age v/ar, den Mietvertrag selbst aurchzuhal-ten, sonaern auch, ob er dazu überhaupt gewillt war- Alsdann ist es aDer aus Rechtsgründen nicht angreifbar, wem: das Deruiungsgericht davon ausgeht, der Beklagte habe ein berechtigtes mteresse daran gehabt, ueides klargestellt zu senen, Dia so vom Kläger zu 3 hervorgerufene UngeviB-heit una sein verhalten (Vermeiden jeder klar stellenden h r 1 a r u n g) k 0nn t e e 5 a u ch als Umstände werten, welche die Durchiuhrung des Mietvertrages derart gefährdeten, dai^ sie aem Beklagten nicht mehr zu demutbar war- Dies gilt insbesondere deshalb, weil er den Mietgegenstand nach den ounsevan des Mieters errichten sollte, aber, woraui. dos Berufungsgericht ohne Rechtsirrtum verweist, mit nietausiaiiori und unnötigen Kosten zu rechnen hatte, wenn der Alagor den laden doch nicht übernahm, ein anderer Mieter, aber hinsichtlich der Gestaltung der Räume andere Vainscne hattec Der Kläger zu 3 wollte nach seinein Mietvertrag ein Kinzelhandelsgeschäft mit "Damen- und
xlerrenobercekloid.ung, Pelzen und Lederbekleidung" betreiben (hm 5.des Vertrages), der vorgesehene Ersatz-mioter Piontkowski ein Schuhgeschäft einrichten? Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts war - gerechnet vom lo- Mars - auch nach vier Monaten aber noch nicht geklart, ob der Kläger zu 3 wirklich selbst den Laden beziehen konnte und wollte- Es geht jedenfalls, ohne da/? die Revision insoweit dagegen im einzelnen Angriffe erhoben hat, wie bereits erwähnt, davon aus, die Kläger hätten (ebenso wie schon am lOo März 1958) noch am 2o- und 210 Juli 1958 erklärt, sie - persönlich - hätten an den
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-Humen wegen erlittener Verluste kein Interesse mehr, Das stimmt übrigens im Ergebnis auch mit der Erklärung des Pro-zoßbevollmäcntigten der Kläger in seinem Schreiben vom 28» Juli 1958 uberein, seinen Mandanten sei an einer Durchhal-tung des Vertragsverhältnisses mit dem Beklagten nicht gelogen ■
b) Bei dem vom Berufungsgericht festgestellten Sachverhalt Kommt es nicht darauf an, ob der Kläger zu 3 ausdrücklich erklärt hat, er werde den Vertrag nicht erfüllen. Zur Kündigung aus wichtigem Grunde (vgl, KGZ l5o} 1933 199; BGB RGRK 11, Aull, § 553 Anm, 2 mit Nachweisen) genügte, daß er den Beklagten darüber im Unklaren gelassen hat, ob er •len Laden selbst übernehmen könne und übernehmen werde; denn allein dadurch wurde nach den Feststellungen des Berufungsgerichts der Vertragszweck für den Beklagten bereits gefährdet 0 Dieser hatte, schon um in den Genuß der
vorgesehenen Miete zu gelangen, ein Interesse daran, die hieträume baldigst fertigzustellen. Das konnte er aber nicht, ebne der Gefahr von Verlusten ausgesetzt zu sein, ehe geklärt war, wer die Räume beziehen würde* Damit hat das Berufungsgericht rechtsirrtumsfrei einen wichtigen Grund für den Vermieter zur Kündigung bejaht* Es befin-cet. sich im Einklang mit der Rechtsprechung des erkennenden Senats, der in einem ähnlich liegenden Falle die Auffassung vertreten hat, ein Unterpächter könne, obwohl der Haupt Pächter.- den Hauptpachtvertrag noch nicht gekündigt hatte, sein Unterpachtverhältnis aus wichtigem Grunde kündigen, wenn die für ihn nötige Gewißheit über die Fortdauer des Hauptvertrages fehlt, weil er größere Investitionen vornehmen will (Urt* vom 30* Juni 1959 - VIII ZR 128/58 - LK BGB § 5*+2 Nr, l) ,
Bei dieser Sachlage kann hier dahingestellt bleiben, ob dem Beklagten möglicherweise ein Rücktrittsrecht zustehen könnte (vgl, Urteil des erkennenden Senats vom 13, November 1956 - VIII ZR 3/56 - LM BGB § 326 (A) Nr, 6)
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c) Das Berufungsgericht hat auch bei Prüfung der Präge der Zumutbarkeit keinen wesentlichen Parteivortrug übersehen oder unzureichend gewürdigt«
aa) Die Revision verkleinert die dem Verhalten der Kläger3 insbesondere des Klägers zu 3, boizu demessende Bedeutung , wenn sie ausführt , die Kläger hätten keine Erklärungen mit dem Ziel der Beendigung des Vertrages abgegeben, sondern nur "zeitweise eine Vereinbarung mit dem Beklagten Liber einen Ersatzmieter zu treffen versucht, worans folge, daß sie sich an den Vertrag gebunden fühlten !D Die Unzu demutbarkeit hat das Berufungsgericht nach seinen Peststollungen ohne Rechtsirrtum darin gesehen, daß die Kläger, obwohl sich die auch nach ihrer Abstanäs-ferderung gescheiterten Verhandlungen mit lan-
ge Zeit hingezogen haben und obwohl der Beklagte Bedenken gegen ihre Zahlungsfähigkeit und gegen ihren Willen haben mußte, den Vortrag selbst aurchzuhalton, nicht nur klaren Erklärungen auswichen, sondern wiederum (am Ec und El-Juli 1958) zu dem Ausdruck brachten, sie hätten an den Räumen s:egon erlittener Verluste kein Interesse«
ob) Das Berufungsgericht ist zwar bei der Frage der Zumutbarkeit der Fortsetzung des Mietvorhaltnisses für
den Beklagten nicht ausdrücklich darauf' eingegangen, daß der Klager zu 3 eine Mietvorauszahlung geleistet hatten Es kann diese Tatsache aber nicht übersehen hs-
denn es hat sie in anderem Zusammenhang ausführlich erörterte Ihre Leistung schließt aber nicht aus, wie die Revision meint, daß der Beklagte Mietausfälle befürchten mußte» Sie verweist selbst darauf, daß laut Mietvertrag die Amortisation der Vorauszahlungen grundsätzlich erst nach Ablauf des ersten Kietjobres erfolgen sollte» Bis dahin mußte der Kläger zu ^ trag (Kr» 3) - abgesehen von den ihm ;
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nuto lang Mindestens 2 ooo DM monatlich und im zweiten Hainen Jahr - unabhängig von der Höhe seines Umsatzes -
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3M monatlich und für die spätere Zeit 3 ooo DM
monatlich entrichten« Danach waren im ersten Mietjahr .'mindestens 2 7 ooo DM allein schon an Miete von ihm auf zubringen« Die Unzu demutbarkeit hat das Berufungsgericht im übrigen auch darin gesehen, daß die Fertigstellung des Baues seit der Bitte des Klägers, ihn aus dem Vertrag gegen Stellung eines Ersatzmieters zu entlassen (lo« März lci'6)-> zunächst einmal durch die sich länger hinziehen-,.:r.n ergebnislosen Verhandlungen mit dem Ersatzmieter Pj
hinausgeschoben wurden, sowie darin, daß der Beklagte Herstellung des Baues auf den beabsich-Klägers zugeschnitten solange nicht vor-ohne sich der Gefahr von Verlusten auszu-
iie Gewißheitt hatte, der Kläger zu 3 ier Lage, den Mietvertrag selbst durch-..iten Diese Sicherheit hat der Beklagte nach den Fest-
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pie Kläger hatten allerdings in ihrem Schrift-Instanz vom 31« Januar 1959 S. 1, 2 unter 'cstollti vorauf die Revision verweist, der Be-Fertigstellung des Baues bereits für den
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1957 fest zugesagt„ Das hatte der Beklagte Schriftsätzen vom 28« Februar 1959 und vom
18., März 1959 unter Angabe von Einzelheiten ausdrücklich mit dem Bemerken bestritten, die von den Klägern angegebenen Zeugen seien bei Verhandlungen nicht zugegen gewesen., Die Kluger sind daraufhin auf ihre Behauptung im Schriftsatz vom 31*. Januar 1959 nicht wieder zurück“ gekcmmon und haben in der Berufungsbegründung vom Ir Juni i960 S.> 3 sogar selbst vorgetragen, ein Fertig st e1lung s-terniin sei nicht vereinbart.. Das Berufungsgericht durfte deshalb, ohne daß ein Ve> s oß "gegen § 286 ZPC vorliegt, davon ausgehen, daß der Beklagte am lo, März 1958 nicht im Verzüge vor, als der Kläger zu 3 um Freistellung vom Vertrage gegen Stellung eines Brsatzmieters bat..
■ /S Eine andere Beurteilung ist auch nicht bei Berücksichtigung des sonstigen unstreitigen Sachverhalts, insbesondere des Schriftveehsels geboren.;.
Laut Tatbestand des angefochtenen Urteils hat der Kläger zu 3 auf den Vorschlag des Beklagten, auch das erste Stockwerk zu übernehmen, Bedenkzeit erbeten und ihm sogar - mit den übrigen Klägern zusammen - Übernahme auch dieser Räume in Aussicht gestellt. Der Beklagte konnte deshalb während der Verhandlungen über diese /in de rung des Vertrages nicht in Verzug kommen.
Wann sie endgültig gescheitert sind, ist nicht vorge-0 tragen, auch unerheblich. Jedenfalls ergibt auch das
Schreiben des Klägers zu 2 (Schauder) an den Beklagten vom 2?, Januar 1958, er möge den Laden nach dem ursprünglichen Vertrage vom 19- September 1957 fertigstellen, keinen Verzug des Beklagten, Es enthält allerdings, die, wie bereits ausgeführt, im Prozeß nicht mehr aufrecht erhaltene Behauptung, der Bau habe bereits zu dem 7o Dezember 1957 fertig sein sollen.. Wenn der Beklagte in seinem Antwortschreiben vom 1, Februar 1958 dieser Auffassung entgegentrat, eine Fertigstellung zu dem
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1,, Mürz 1958 ablehnte und nur erklärte, er werde bemüht sein, den Laden möglichst zu Ostern fertigzustellen, handelte er deshalb nicht vertragswidrig, Ostern fiel im Jahre 1958 auf den 6, und 7» April, Wenn die Kläger schon rund vier Wochen vorher, am lo, März 1958, den Beklagten ausdrücklich baten, sie wegen ihrer geschäftlichen Verluste aus dem Vertrage zu entlassen, konnte er auch in der Folgezeit jedenfalls so lange nicht in Verzug kommen, als über die Stellung eines Ersatzmieters verhandelt wurde. Es mußte nunmehr erst eindeutig geklärt werden, inwieweit der Laden für den zu beschaffenden Ersatzmieter etwa nach dessen Bedürfnissen und besonderen Wünschen anders ge- • staltet werden sollte, und ferner, ob, falls ein geeigneter Krsatzraicter nicht gefunden wurde, der Kläger zu 3 trotz seiner Verluste bereit und in der Lage war, den 1 ertrag mit allen seinen Auswirkungen durchzuhalten. Die-■30 Gewiß holt hat der Beklagte nach den Feststellungen des Berufungsgerichts bei der Kündigung am 23= Juli 1958 nicht gehabt, Das Berufungsgericht brauchte deshalb nicht davon auszugehen, daß der Beklagte etwa, an diesem Tage im Verzüge war,
ö) Der Vertrag sah nicht ausdrücklich einen Flachbau vor r. Unstreitig wußte der Kläger auch seit November 1957s -5 der Ladenbau nur mit einem Stockwerk: darüber errich-tot worden durfte. Damit war er einverstanden; denn er hat s0gar zunächst Übernahme dieses 2, Stockwerks in Aussicht ^stellt, Die Revision ist auch nicht mehr auf den Vor-trag in Tatsachenrechtszügen zurückgekommen, Laden-
x’liume in einem Hause mit einem weiteren Stockwerk seien gegenüber solchen in einem Flachbau "minderwertig"0 Sie führt jedoch aus, der Beklagte habe sich deshalb nicht vom Vertrage lösen können, weil er das Ladengeschäft rünzlich anders gebaut und sich deshalb vertragswidrig verhalten habe» Den Vortrag der Kläger über die gänzlich aridere Bauweise habe er nicht bestritten. Die Re-
Vision scheint damit auf das Vorbringen in der Berui'ungs-begriindung vom 1. Juni i960 verweisen au vollen, in der auf Seite 5 vorgetragen ist, der Beklagte habe "in der Zwischenzeit" ein zweigeschossiges Ladengeschäft im Rohbau fertiggestellt, dessen Grundfläche im Krögeschoss rund 35o cm betrage0 Aus diesem Vertrag kann indes nur entnommen werden, daß der Beklagte nachtragjj.cn seine Pia ne geändert hat. Das ist aber keine Vert r a p 5 v e r 1 et zu n •' de Mietvertrages mit dem Kläger zu 3: denn dieser Vertrag va wie ausgoführt, rechtswirksara am 23 Juli 1958 gelülnüigt worden: Line Vertragsverletzung des Beklagten, die eine solche Kündigung ausschloß und deshalb vor ihr liegen müßte, ist von der Revision nicht aufgezeigt. Auch cie nachträgliche Planänderung durch den Beklagten spricht daher nicht dagegen, daß er noch am 17, Juli 1958 bereit gewesen ist, den Vertrag vom 19, Dezember 1957 buchstabengetreu in Form der schlüsselfertigen Übergabe der vertraglich vorgesehenen Mieträume - ohne uic erste Ktage zu erfüllen, was er bereits im Schreiben vom 1» Februar 1958 (unter Hinweis auf Nr, 1, 5 Abs» 2 des Vertrages) zugesagt und in seinem Brief vom 17Juli 1958 noch einmal zugesichert hatte»
e) Nach dem festgestellten Sachverhalt brauchte das Berufungsgericht dem Schreiben des Beklagten vom 17- Juli 1958 auch nicht zu entnehmen, wie die Revision meint, daß es lediglich "provokatorisch" gedacht gewesen ist und deshalb von den Klägern nicht hätte beantwortet zu werden brauchen. Das Berufungsgericht hat, wie schon dsr-gelegt, festgestellt, daß der Beklagte, als er die Kündigung am 23, Juli 1958 aussprach, echte Zweifel hatte und haben mußte, ob der Kläger zu 3 finanziell in der Lage und ernstlich gewillt war, die Ladenräume, wie ursprünglich vorgesehen, zu dem Betriebe eines Einzelhandels“
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go«chäfts selbst zu übernehmen0 Auf die Schreiben der Kläger vom 27o Januar 1958 und des Beklagten vom 1« Februar 1958 ist schon in anderem Zusammenhang eingegangen« Es ist auch ausgeführt, daß die Kläger, was die Revision außer acht, läßt, durch ihren am lo» harz 1958 ausgesprochenen Funsen, wegen eingetretener Geschäftsverluste aus dem Vertrage entlassen zu werden, und die sich daran anschließenden, vergeblichen Verhandlungen mit dem Inhaber eines Schuhgeschäfts als Ersatzmieter den Ausbau in der ursprünglich vorgesehenen Form verzögerten« In den Tat Sachenrechtszü-gon ist ersichtlich die Behauptung des Beklagten in seinen Schreiben vom 17« Juli 1958 nicht bestritten worden, die nochmals mit dieser Firma aufgenommenen Verhandlungen seien nunmehr endgültig gescheitert, und zwar einmal, weil diese Firma keine Umsatzbeteiligung habe zugestehen wollen, und auch deshalb, weil die Kläger von ihr zusätzlich lo 00c DM Abstand verlangten« Letzteres ist auch ausdrücklich in den unstreitigen Teil des Tatbestands aufgenommen (BU h), Angesichts der Fortführung der Verhandlung c-n mit der Firma Pico-Schuhe auch noch im Juni unu Juli 1958 läßt sich aber aus den von der Revision in Bezug genommenen Schreiben der Kläger vom 5« Mai 1956 an den Vater des Beklagten und vom 19« Mai 1958 an den Beklagten selbst nichts zu Gunsten des Klägers zu 3 horleiten« Die Revision versucht auch vergeblich den: Ausdruck "ohne zusätzliche Bedingungen" in dem Schreiben dos Beklagten vom 17« Juli 1958 etwas zu seinen Lasten zu entnehmen, indem sie ausführt, solche zusätzlichen Bedingungen hätten die Kläger nie gefordert« Im ersten Teil des genannten Schreibens hatte der Beklagte nämlich klar zu dem Ausdruck gebracht, nachdem die Kläger seit lo» März 1958 nicht in der Lage gewesen seien, ihm einen Ersatzraieter zu stellen, lehne er eine zukünftige Ersatzmietergestellung ab« Angesichts dieser Fassung sollte das anschließende Verlangen des Beklagten, die Kläger sollten nunmehr erklären, ob sie ohne zusätzliche Bedingung den Vertrag durch Übernahme der
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Mieträume usv;« erfüllen würden, erkennbar bedeuten, sie müßten erklären, daß sie bereit und in der Lage seien, die Raume .selbst zu übernehmen, und daß sie nicht mehr an Übernahme des Ladens durch einen Krsatzmiotcr dächten Dahin hat das Berufungsgericht das Schreiben jedenfalls ohne Rechtsirrtum ausgelegt -
2, Hat aber der Beklagterden Vertrag vom 19- September 1958 aus wichtigem Grunde fristlos gekündigt, so scheiden sowohl der geltend gemachte Erfüllungsanspruch
wie auch jeder Schadensersatzanspruch aus, weil der wich tige Grund zu dieser Kündigung nach den Fest Stellungen den: Berufungsgerichts im Hisikobereich des Klägers zu 3 gelogen hatDie Revision irrt, wenn sie meint, bei eine solchen Fallgestaltung schließe die fristlose Kündigung die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen nicht au Das würde allenfalls dann zutreffen, wenn der wichtige Grund in vom Beklagten zu vertretenden ocer in seinen Geschäftsbereich fallenden Umständen liegen würde. Das ist aber nach dem festgesteilten Sachverhalt nicht der
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3» Die Anzahlung von lo 00c EK hält das Berufungsgericht für zu Gunsten des Beklagten verfallen, weil nicht er, sondern der Kläger zu 3 die Durchführung des Vertrages verhindert habe. Auch das greift die Revision an. Sie verweist auf den Wortlaut des Vertrages, nach dem der Mieter (Kläger zu 3) vorbehaltlos auf die Rückzahlung dieses Anzahlungsbetrages nur verzichtet habe für den Fall, daß er ohne Verschulden des Vermieters den Mietvertrag nicht erfülle oder vom Mietvertrag zu-rucktroto. Sie meint, diese Voraussetzungen Ingen nicht vor; denn der Kläger zu 3 habe die Erfüllung des Vertrages nicht verweigert, auch sei er nicht vorn Vertrage zuruekgotroten, sondern habe lediglich den Rücktritt für den Fall angekündigt, daß der Beklagte den Vertrag nicht erfülle-. Die Rüge ist nicht begründet«
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Das Berufungsgericht legt die"Verfallklausel" in Nr. 2 AbSo 2 Satz 1 ersichtlich dahin aus, sie solle nicht nur dann gelten, wenn der Mieter selbst ausdrücklich erklärt, or nolle nicht erfüllen oder er trete zurück, sondern such für den Mall, daß er dem Vermieter einen wichtigen Grund zu dem Aücktritt vom Vertrage oder zur Kündigung des Vortrages gibt, so daß er deshalb nicht zur Durchführung kommt» Diese Würdigung liegt im Rahmen der dem Tatrichter obliegenden Auslegung eines Individualvertrages» Insoweit handelte es sich auch nicht um aas Ausfüllen einer Vertrags-licke»
Soweit die Revision ausführt, es sei nicht dargetan, daß, nie Parteien den Willen gehabt hätten, den Betrag von 1c cec DM auch dann zu Gunsten des Beklagten verfallen zu lassen, wenn dieser grundlos eine Frist setze und nach uoron .-Dolauf vom Vertrage zurücktrete, eine so extensive Auslegung des Vertrages sei unmöglich, vertritt sie nur eine unrichtige Auffassung über den festgestellten Sachverhalt -
Die Auffassung des Berufungsgerichts, daß die Ver-falikiausel auch für den hier eingetretenen Fall gedacht gewesen ist, ist aus Rechtsgründen nicht angreifbar Dagegen spricht auch nicht die Höhe des verfallenen Betrages, der jedenfalls nicht unangemessen hoch ist, wenn man berücksichtigt, daß der Beklagte nach den Feststellungen des Berufungsgerichts seit lo» März 1958 in der Fortführung des Baues und der weiteren Planung nicht frei war und daß er sich nach der Kündigung erst wieder um einen neuen Mieter bemühen mußte, nach dessen Wünschen die Räume zu gestalten waren«
M, Zinsen hat das Berufungsgericht dem Kläger auf den ihm zuerkannten Betrag von lo 000 DM nur für die
Zeit seit dem 23» Juli 1958, dem Tage der Kündigung, zugesprochen« Es nimmt an, daß die von ihm mr ricntig gehaltene entsprechende Anv/endung der §§ 555) 35'/ Zatz 3 BGB hier nur dazu fuhren könne, die verschärfte Haftung des Vermieters erst im Zeitpunkt der Kenntnis von den hucktritt.s-voraussetzungen beginnen zu lassen-
In dieser Auffassung kann dam ßer’diungsgerient nicht gef ölst werden- Nach § 555 BGB hat der le rmietor, wenn er von der in §§ 553, 555 BGB vorgesehenen fristlosen Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs caer Zahlungs-verzurs des Mieters Gebrauch macht, den iur eine spätere Zeit im voraus entrichteten Mietzins risen Maßgabe des § 3M7 BGB, also nach Rücktrittsgrundsützen, zurlickzuerst at ten, 5 357 Satz 3 BGB sieht aber ausdrücklich vor, daß eine Geldsumme von der Zeit aes Empfangs an zu verzinsen isto Bür das von der Hecht sprcenung m entsprechender Anv/endung der §§ 553, 555 BGB anernannte nunoigungs-recht des Vermieters aus wichtigen Gründe mann nichts anderes gelten; denn es besteht kein reontiortigencer Anlaß, den Vermieter bei einer Kündigung aus wichtigem Grunde, die nicht einmal in allen Füllen ein Verschulden des Mieters voraussetzt, günstiger zu stellen, als er bei einer Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs oder Zahlungsverzugs des Mieters stehen würde (vgl- Kcquette, Mietrecht 5- Auf 1 - S. 325; Erman BGB 3, 'Aufl, § 555 Anim 1),
Allerdings wird irn Schrifttum die Ansicht vertreten, daß die- Fassung des § 555 BGB auf einem Kodaktiensversehen beruhe, weil sie in unvereinbarem Gegensatz zu der Vorschrift des § 553 Abs, 2 BGB stehe, die den Vermieter im Falle einer Kündigung des Mieters wegen Nichtgewahrung des Gebrauchs der Mietsache auf Rückzahlung des vof^usgc zahlten Mietzinses nur dann nach § 357 BGB haften
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wenn die Kündigung wegen eines Umstandes erfolgt, den der Vermieter zu vertreten hat, Es sei nicht einzusehen, daß ein Vermieter, dessen Mieter den Kündigungsgrund zu vertreten hat, schlechter behandelt werden solle, als wenn er seinerseits aus einem nicht zu vertretenden Umstand dem Mieter den Kündigungsgrund aus § 5^+2 BGB in die Hand gebe (Vgi0 Lorenz JZ 1959, *+67, 9-68; Soergel/Siebert BGB 9„ Aufl. § 555 Nrc 1),
Der erkennende Senat, der bereits in seinem Urteil vom 11: Juli 1958 - VIII ZR 11V57 (LM BGB § 812 Nr» 3^ =
MjV/ 1958, 1582)3 wenn auch nur beiläufig, bemerkt hat, qp;3 eine Übertragung der Vorschrift des § 5*+3 Abs, 2 BGB auf den Mail einer Kündigung durch den Vermieter Bedenken unterliege und den an der Kündigung schuldlosen Vermieter, dessen Mieter sich einer Vertragsverletzung schuldig gemacht hat, die volle Haftung im Rahmen des § 3*+7 BGB tref--p verbleibt nach erneuter Prüfung bei dem in diesem Ur-r(>ii eingenommenen Standpunkt, Wie Roquette aaO zutreffend bemerkt, ist der Wortlaut des § 555 BGB eindeutig und läßt pine andere Auslegung schlechterdings nicht zu. Allerdings
der Gegenmeinung zuzugeben, daß die SchlechterStellung ,;P:; schuldlosen Vermieters im Falle einer durch ihn selbst nrf0].gten Kündigung wenig befriedigend erscheint, es liegt • indes eine klare Entscheidung des Gesetzgebers vor, der diese unterschiedliche Regelung in den §§ 5*+3 Abs, 2 und 555 ,-otroffen und damit als seinen Willen zu erkennen gegeben hat HnP der schuldlose Vermieter im Falle einer von ihm ausgehend
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Kündigung strenger haftet, als wenn der Mieter kündigt, D-ese Entscheidung des Gesetzgebers abzuändern, ist die Rechtsprechung nicht berufen, sie ist an das Gesetz gebunden und ; ■u-r' deshalb § 555 BGB so anv/enden, wie es seinem
Wort
r],aut und Sinn entspricht.
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Der Kläger zu 3 kann daher Verzinsung des VBetrages_ von 000 DM, den der Beklagte ihm zuruckzuerstatten hat, be-
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reits von dem Zeitpunkt an verlangen, in dem der Beklagte das Geld empfangen hat» Da er Zinsen aber lediglich für die Zeit seit dem 11„ April 1958 begehrt hat, können i Zinsen nur von diesem Tage ab zugesprochen werdenDem gor zu. 3 sind deshalb zusätzlich 8 9 Zinsen von lo cco .... für die Zeit vom 11, April bis 22, Juli 1998 zuerkannt vor den =
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uie Revision ist hiernach - bis auf die ^ndcrunp v.v. Zi: anspruch zu Gunsten des nldpors zu 3. die auf die Kostenv-t ei lung keinen hinfluß hat - als unbegründet zurückzuv;ei s
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