BGB § 571 Der Erwerber eines Pachtgrundstücks tritt in die Verpflichtungen aus einem Vorpachtrecht ein, das der Veräußerer im Rahmen eines Pachtvertrages dem Pächter zu dem Zweck eingeräumt hat, diesem die Fortsetzung des Gebrauchs und der Nutzung des gepachteten Grundstücks auch nach Beendigung des ursprünglichen Vertrages zu ermöglichen, Übt der Vorpachtberechtigte das Vorpachtrecht in einem Palle , aus, in dem der Pachtvertrag des Verpflichteten mit dem Britten in der Form des § 566 3GB auf bestimmte Zeit geschlossen worden ist, so kann der Verpflichtete den mit dem Berechtigten zustande gekommenen Vertrag auch dann nicht vorzeitig durch Kündigung beenden, wenn dieser Vertrag der Schriftforra entbehrte Vor dem Landgericht hat dio Klägerin beantragt, den Beklagten zur Herausgabe der von ihr gepachteten Räume zu Gebrauch und Nutzung gegen Zahlung von monatlich 300 BK zu verurteilen, hilfswei^e festzustellen, daß das in § 7 Abs» 3 des Vertrages vom 30» Juli 1963 vereinbarte Vorpachtrecht rechtsgültig ist» Bas Landgericht hat unter Zurückweisung des Hauptantrages dem Hilfsantrag stattgegeben» Ber Beklagte hat Berufung eingelegte Mit der Anschluß-Berufung hat die Klägerin beantragt festzustellen, daß der Beklagte verpflichtet ist, ihr allen Schaden zu ersetzen, der ihr durch die Vorenthaltung des Pachtbesitzes in der Zeit vom 1. B&s Berufungsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, der Beklagte sei in das der Klägerin von Frau eingeräumte Vorpachtrecht nicht naeh§§ $81 Abs. 2, $71 BGB'eingetretfc'n. BGB ausmachto Es gilt insbesondere für die Regelung, die in Bezug auf die Beendigung des Vertrages vereinbart ist» Wurde der Vertrag auf bestimmte Zeit geschlossen, so gilt das auch gegenüber dem Grundstüekserwer-..ber» Ist eine Verlängerung des Vertrages über die vereinbarte Zeit hinaus im Palle des Gnterbleibens einer Kündigung vorgesehen, so bindet das nach § $71 Abs» 1 BGB auch den neuen Grundstückseigentümer» Dieser muß es ferner gegen sich gelten lassen, wenn der (ursprüngliche) Verpächter dem Pächter die Möglichkeit eingeräumt hat, den Pachtvertrag durch einseitige Erklärung (Option) zu verlängern (RGZ 10$, 349)° der Ausübung des Vorpachtrechtes nicht der ursprünglich zwischen den Beteiligten geschlossene Vertrag fortgesetzt wird, v/ie das bei der Ausübung der Option der Ball ist (Senatsurteil vom 20, Dezember 1967 - VIII ZR 119/65 = WM 1968, 100, 103 - BGHWarn 1967 Rr, 291)* sondern daß rein rechtlich gesehen zwischen dem Verpflichteten und dem Berechtigten ein neuer Vertrag zustande kommt (§ 505 Abs, 2 BGB; vgl«, BGH Urteil vom 17. Das ist* worauf die Klägerin zutreffend schon im Berufungsverfahren hingev/iesen hat* ein rein rechtstechnischer Unterschied, der bei der Beantwortung der Frage der Anwendbarkeit des § 571 Abs, 1 BGB hinter der Erwägung zurückzutreten hat, daß es bei der Einräumung und Ausübung des Vorpachtrechts, das einem Pächter für den Ball der Beendigung seines Vertrages eingeräumt wird,* ura nichts anderes als um die Sicherung der Bortdauer der pachtvertraglichen Beziehungen hinsichtlich desselben Pachtgegenstandes geht. Auch deshalb ist nicht einzusehen* warum ein in einem Pachtvertrag vereinbartes Vorpachtrecht im Rahmen des § 571 Abs, 1 BGB anders behandelt weiten soll als eine Option, Jedenfalls dann* v/enn der Zweck des Vorpachtrechts darin besteht, dem Pächter die Fortsetzung des Gebrauchs über das Vorkaufsrecht entsprechend anzuwendeno Nach § 510 Ab So 2 Satz 1 BGB muß der Berechtigte das Vorkaufsrecht binnen einer Ausschlußfrist nach Mitteilung des Vorkaufsfalles (§ 510 Abs» 1 BGB) geltend machen, und zwar grundsätzlich innerhalb einer Woche, bei Grundstücken jedoch innerhalb von zwei Monaten» Die erheblich längere Frist bei einem Vorkaufsrecht, das ein Grundstück betrifft, hängt nicht damit zusammen, daß der Verkäufer nach Möglichkeit vor übereilten Schritten bewahrt werden soll, wie das bei der Formvorschrift des § 313 BGB der Pall ist; denn § 510 Abs» 2 Satz 1 BGB gewährt nicht dem Verkäufer, sondern dem Käufer (Vorkaufsberechtigten) eine Überlegungsfrist. Ersichtlich handelt es sich vielmehr darum, daß der Gesetzgeber Rechtsgeschäften, die mit Grundstücken Zusammenhängen, überhaupt eine besondere Bedeutung beimißt• Dem entsprechen im Bereich des Mietrechts die Vorschriften des § 571 BGB und des damit zusammenhängenden § 566 BGB sowie etwa die Sonderregelung der Kündigungsfristen (§§ 565 BGB)» Angesichts der einschneidenden Wirkung, die langfristige Überlassung»vertrage bei Grundstücken oder Räumen regelmäßig für die Beteiligten haben, ist deshalb bei der entsprechenden Anwendbarkeit des § 510 BGB auf das Vorpachtrecht dem Berechtigten für die Ausübung seines Rechts eine Prist von zwei Monaten zu gewähren, wenn Gegenstand des Vorpachtrechts Grundstücke oder Räume sind» c) Das Berufungsgericht nimmt ohne nähere Begründung an* das Schreiben des Rechtsanwalts der Klägerin vom 23» Februar 1968 enthalte eine Ausübung des Vorpachtrechtso Da der Vertrag zwischen dem Beklagten und den Eheleuten am 27» De- zeitig* Das Berufungsgericht wird daher zu prüfen haben* ob, wie der Beklagte geltend macht, das genannte Schreiben lediglich eine Ankündigung der Ausübung des Vorpachtrechts, nicht aber die Ausübung selbst enthält* Der Annahme, die Klägerin habe durch das Schreiben vom 23• Februar 1968 ihr Vorpachtrecht ausgeübt, könnte entgegenstehen* daß diese Ausübung nach ihrem eigenen Vortrag erst mit Schreiben vom 31» Juli 1968 erfolgt ist* a) Der Vertrag zwischen dem Beklagten und den Eheleuten Mü^mi ist in der Form der §§ 566, 126 BGB abgeschlossen« Damit steht zwar fest, daß dieser Vertrag nicht nach § 566 Satz 2 BGB vorzeitig gekündigt werden kann« Das genügt aber nicht ohne v/eiteres für den Vertrag der Klägerin; denn diese ist durch die Ausübung des Vorpachtrechts nicht etwa in den Vertrag der Eheleute NüfHMI eingetreten« Vielmehr ist nach Bei der nur entsprechenden Anwendung der Regeln über das Vorkaufsrecht läßt sich daher dem § 505 Abs» 1 Satz 2 nicht entnehmen, daß es dann, wenn ein Pachtvertrag durch Ausübung eines Vorpachtrechts zustande kommt, der Erfüllung der Schriftform nicht bedarf, um die vorzeitige Kündbarkeit nach § 566 Satz 2 BGB auszuschließen« c) Es braucht nicht abschließend geprüft zu werden, ob aus diesem Grunde der Berechtigte ungeachtet des wirksamen Zustandekommens des Vertrages vom Verpflichteten eine schriftliche Niederlegung des gesamten Vertragsinhaltes nach §§ 566 Satz 1, 126 BGB verlangen kann» Da das Vorpachtrecht dazu dient, dem Berechtigten die Rechtsposition, die der Verpflichtete dem Dritten eingeräumt hat, voll, insbesondere also auch hinsichtlich der Dauer des Vertrages und dessen Unkündbarkeit zugute kommen zu lassen, ist der Verpflichtete als Verpächter auf aeden Fall daran gehindert, vor dem Zeitpunkt, in welchem der Vertrag mit dem Dritten hätte aufgelöst werden können, seine Verpflichtung aus dem Vorpachtvertrag durch Kündigung zu
Nachschlagewerk: ja BGHZ : ja BGB § 571 Der Erwerber eines Pachtgrundstücks tritt in die Verpflichtungen aus einem Vorpachtrecht ein, das der Veräußerer im Rahmen eines Pachtvertrages dem Pächter zu dem Zweck eingeräumt hat, diesem die Fortsetzung des Gebrauchs und der Nutzung des gepachteten Grundstücks auch nach Beendigung des ursprünglichen Vertrages zu ermöglichen, BGB § 510 AbSo 2 Satz 1 Sind Gegenstand eines Vorpachtrechtes ein Grundstück oder Räume, so kann der Vorpachtberechtigte bis zu dem Ablauf von 2 Monaten nach dem Empfang der Mitteilung des Verpflichteten vom Vorpachtfall das Vorpachtrecht ausüben <> BGB §§ 242 Oa, 505 Abs» 1 Satz 2, 566 * Übt der Vorpachtberechtigte das Vorpachtrecht in einem Palle , aus, in dem der Pachtvertrag des Verpflichteten mit dem Britten in der Form des § 566 3GB auf bestimmte Zeit geschlossen worden ist, so kann der Verpflichtete den mit dem Berechtigten zustande gekommenen Vertrag auch dann nicht vorzeitig durch Kündigung beenden, wenn dieser Vertrag der Schriftforra entbehrte BGH, Urt, Vo 2oBezember 1970 - VIII ZR 77/69 - OLG Büsseldorf LG Mönchengladbach BUNDESGERICHTSHOF Lf IM NAMEN DES VOLKES Till ZR 77/69 URTEIL in dem Rechtsstreit Verkündet am 2. Dezember 1970 Seheibl i /Justizhaupt Sekretär als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle der Firma L - B______ Gebr,. LeHHf KG in DfBHBV Straße vertreteinfilrch die persönlich haftenden Cresell-schafter Theo LeflHB und Günter Lefl^BB, ebenda, Klägerin und Revisionsklägerin, - Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt gegen den Kaufmann Paul H in El |-B< Haus Kr Beklagten und Revisionsbeklagten, - Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt! Der VIIIc Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 2. Dezember 1970 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr. Haidinger sowie der Bundesrichter Dr. Gelhaar, Dr. Mezger, Br. Messner und Braxmaier für Hecht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Teilurteil des 10. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 28. Februar 1969 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zu-rückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine Brauerei, pachtete mit dem Recht auf Unterverpachtung durch schriftlichen Vertrag vom 30* Juli 1963 von der damaligen Grundstücks eigentümerin Else DüfHHf die in Br^|H)'~&flHHV Nr. 9t gelegene Gastwirtsphaft einschließlich Inventar nebst Wohnung für monatlich 300 DM auf die Dauer von 5 Jahren mit jeweiliger Verlängerung um ein Jahr falls nicht 6 Monate vor Vertragsahlauf schriftlich gekündigt v/urde» § 7 Abs* 3 dieses Vertrages lautet: "Für den Fall der Beendigung des Vertrages räumt die Verpachterin dem Pächter ein Vorpachtrecht ein»" Bas Pachtverhältnis begann am 3« August 1963» . Bio Gastwirtschaft vmrde durch eine Unterpächterin betrieben» Der Beklagte erwarb das Grundstück auf Grund Kaufvertrages vom 18» Oktober 1966 und vmrde als Eigentümer im Grundbuch eingetragen» Er baute die Gaststätte um» Bie Bauarbeiten dauerten bis Ende 1967» Die Unterpächterin war vorher ausgezogen» Mit schriftlichem Vertrag vom 27» Bezeraber 1967 verpachtete der Beklagte die Gastwirtschaft ab 1» Fe* bruar 1968 auf die Bauer von 5 Jahren für monatlich 500 BM an die Eheleute Mü^HHB> Ben Vertrag mit der Klägerin kündigte er durch Schreiben vom 25» Januar 1968 zu dem 30» Juli 1968» Vor dem Landgericht hat dio Klägerin beantragt, den Beklagten zur Herausgabe der von ihr gepachteten Räume zu Gebrauch und Nutzung gegen Zahlung von monatlich 300 BK zu verurteilen, hilfswei^e festzustellen, daß das in § 7 Abs» 3 des Vertrages vom 30» Juli 1963 vereinbarte Vorpachtrecht rechtsgültig ist» Bas Landgericht hat unter Zurückweisung des Hauptantrages dem Hilfsantrag stattgegeben» Ber Beklagte hat Berufung eingelegte Mit der Anschluß-Berufung hat die Klägerin beantragt festzustellen, daß der Beklagte verpflichtet ist, ihr allen Schaden zu ersetzen, der ihr durch die Vorenthaltung des Pachtbesitzes in der Zeit vom 1. Februar 1968 bis 31 o Januar 1973 insbesondere durch die Vereitelung des Bierausschankes entstanden ist und entsteht . Sie hat dazu vorgetragen, durch Rechtsanwaltschreiben vom 31o Juli 1968 habe sie ihr Vorpachtrecht ausgeübt. Bas Oberlandesgericht hat durch 5?eilurteil die Klage auf Feststellung des Vorpachtrechtes ganz und ira übrigen die Klage insoweit abgewiesen, als die Klägerin Feststellung der Schadenersatzpflicht des Beklagten für die Zeit ab 3» August 1968.begehrt• Mit der Revision verfolgt die Klägerin ihr Begehren aus dem Berufungsrechtszuge weiter. Ber Beklagte hat beantragt, die Revision zurückzuweisen. B&s Berufungsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, der Beklagte sei in das der Klägerin von Frau eingeräumte Vorpachtrecht nicht naeh§§ $81 Abs. 2, $71 BGB'eingetretfc'n. Bern kanh nicht gefolgt werden. 1o Waeh den genannten Bestimmungen tritt der Erwerber eines verpachteten Grundstücks in diejenigen Rechte und Verpflichtungen des Verpächters ein, die sich aus dem Pachtverhältnis ergeben» Dazu gehört alles, was das jeweilige Pachtverhältnis in seiner konkreten Gestaltung auf Grund der getroffenen Vereinbarungen und nach den Vorschriften der §§ -581: ff. BGB ausmachto Es gilt insbesondere für die Regelung, die in Bezug auf die Beendigung des Vertrages vereinbart ist» Wurde der Vertrag auf bestimmte Zeit geschlossen, so gilt das auch gegenüber dem Grundstüekserwer-..ber» Ist eine Verlängerung des Vertrages über die vereinbarte Zeit hinaus im Palle des Gnterbleibens einer Kündigung vorgesehen, so bindet das nach § $71 Abs» 1 BGB auch den neuen Grundstückseigentümer» Dieser muß es ferner gegen sich gelten lassen, wenn der (ursprüngliche) Verpächter dem Pächter die Möglichkeit eingeräumt hat, den Pachtvertrag durch einseitige Erklärung (Option) zu verlängern (RGZ 10$, 349)° Wicht anders ist es, wenn die Vertragschließenden die Fortdauer des Gebrauches.und der Wutzung des Pachtgegenstandes über die vereinbarte Vertragszeit hinaus statt durch Einräumung eines Optionsrechts des Pächters durch die Begründung eines Vorpachtrechts gesichert haben» Nicht nur wirtschaftlich, sondern rechtlich zielt eine solche Absprache darauf ab, die pachtvertraglichen Beziehungen zwischen den Vertragschließenden auch über die ursprünglich vereinbarte Zeit hinaus fortzusetzen. Dabei kann nicht entscheidend ins Gewicht fallen, daß Um Palle der Ausübung des Vorpachtrechtes nicht der ursprünglich zwischen den Beteiligten geschlossene Vertrag fortgesetzt wird, v/ie das bei der Ausübung der Option der Ball ist (Senatsurteil vom 20, Dezember 1967 - VIII ZR 119/65 = WM 1968, 100, 103 - BGHWarn 1967 Rr, 291)* sondern daß rein rechtlich gesehen zwischen dem Verpflichteten und dem Berechtigten ein neuer Vertrag zustande kommt (§ 505 Abs, 2 BGB; vgl«, BGH Urteil vom 17. Mai 1967 - V ZR 96/64 = WM 1967* 935* 936), Das ist* worauf die Klägerin zutreffend schon im Berufungsverfahren hingev/iesen hat* ein rein rechtstechnischer Unterschied, der bei der Beantwortung der Frage der Anwendbarkeit des § 571 Abs, 1 BGB hinter der Erwägung zurückzutreten hat, daß es bei der Einräumung und Ausübung des Vorpachtrechts, das einem Pächter für den Ball der Beendigung seines Vertrages eingeräumt wird,* ura nichts anderes als um die Sicherung der Bortdauer der pachtvertraglichen Beziehungen hinsichtlich desselben Pachtgegenstandes geht. Dabei wird der Grundstückserwerber auch nicht schlechtergestellt, als v/enn eine Option vereinbart wäre,Er wird im Gegenteil bei Abschluß des den Vorpachtfall auslösender Vertrages mit dem D3?itten im allgemeinen Gelegenheit haben, die neuen Vertragsbedingungen zu seinen Gunsten zu beeinflussen,' Das wäre bei einer schlichten Bortsetzung des alten Vertrages durch Option nicht möglich. Auch deshalb ist nicht einzusehen* warum ein in einem Pachtvertrag vereinbartes Vorpachtrecht im Rahmen des § 571 Abs, 1 BGB anders behandelt weiten soll als eine Option, Jedenfalls dann* v/enn der Zweck des Vorpachtrechts darin besteht, dem Pächter die Fortsetzung des Gebrauchs ~ 7 - und der Hutzung desselben Grundstücks oder derselben Räume zu sichern, die Gegenstand des ursprünglichen Vertrages sind, und v/enn, wie hier, das Vorpachtrecht noöh vor Beendigung des alten Vertrages ausgeübt wird, so daß der neue Vertrag sich zeitlich unmittelbar an den alten anschließt, muß der Grundstückserwerber nach § 571 Abs» 1 BGB das Vorpachtrecht gegen sich gelten lassen (im Ergebnis ebenso Roquette, Bas Mietrecht des bürgerlichen Gesetzbuchs, § 571 Rr. -34)« Sofern der Entscheidung RG Warn 1941 Rr. 68 mehr zu entnehmen sein sollte als die Auffassung, daß der Grundstückserwerber in ftändige, also außerhalb eines Mietvertrages begründete Vormietrechte nicht eintritt und auch nicht in solche, die sich auf andere Räume als auf die ursprünglich gemieteten beziehen, könnte ihr aus den dargelegten Gründen nicht gefolgt werden» 2» Bas angefochtene Urteil kann daher nicht aufrechterhalten werden. Andererseits ist eine abschließende Entscheidung zugunsten der Klägerin nicht möglich; denn das Berufungsgericht hat zu lasten des Beklagten, der auf Grund der nicht haltbaren Begründung des Beruf ungsurteils- im zweiten Rechtszuge obsiegt hat, ohne nähere Prüfung angenommen, daß die Klägerin ihr Vorpachtrecht Rechtzeitig ausgeübt hat. Bas ist, wie der Beklagte mit Recht geltend macht, indessen zweifelhaft. a) Auf das im Gesetz nicht geregelte Vorpäeht-recht sind nach allgemeiner Meinung die Vorschriften # über das Vorkaufsrecht entsprechend anzuwendeno Nach § 510 Ab So 2 Satz 1 BGB muß der Berechtigte das Vorkaufsrecht binnen einer Ausschlußfrist nach Mitteilung des Vorkaufsfalles (§ 510 Abs» 1 BGB) geltend machen, und zwar grundsätzlich innerhalb einer Woche, bei Grundstücken jedoch innerhalb von zwei Monaten» Die erheblich längere Frist bei einem Vorkaufsrecht, das ein Grundstück betrifft, hängt nicht damit zusammen, daß der Verkäufer nach Möglichkeit vor übereilten Schritten bewahrt werden soll, wie das bei der Formvorschrift des § 313 BGB der Pall ist; denn § 510 Abs» 2 Satz 1 BGB gewährt nicht dem Verkäufer, sondern dem Käufer (Vorkaufsberechtigten) eine Überlegungsfrist. Ersichtlich handelt es sich vielmehr darum, daß der Gesetzgeber Rechtsgeschäften, die mit Grundstücken Zusammenhängen, überhaupt eine besondere Bedeutung beimißt• Dem entsprechen im Bereich des Mietrechts die Vorschriften des § 571 BGB und des damit zusammenhängenden § 566 BGB sowie etwa die Sonderregelung der Kündigungsfristen (§§ 565 BGB)» Angesichts der einschneidenden Wirkung, die langfristige Überlassung»vertrage bei Grundstücken oder Räumen regelmäßig für die Beteiligten haben, ist deshalb bei der entsprechenden Anwendbarkeit des § 510 BGB auf das Vorpachtrecht dem Berechtigten für die Ausübung seines Rechts eine Prist von zwei Monaten zu gewähren, wenn Gegenstand des Vorpachtrechts Grundstücke oder Räume sind» b) Bislang sind keine Feststellungen darüber getroffen, wann die Klägerin eine Mitteilung des Be- klagten nach § 5'10 Abs» 1 BGB erhalten hat» Die Frist des Absatz 2 dieser Vorschriftrwird nur in Lauf gesetzt* wenn die Anzeige vollständig ist* wenn sie also den gesamten Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrages enthält» Dem würde es gleichstehen* wenn der Klägerin der Inhalt des mit den Bheleuten Hü^mP geschlossenen Pachtvertrages auf sonstige V/eise vollständig bekanntgeworden wäre* c) Das Berufungsgericht nimmt ohne nähere Begründung an* das Schreiben des Rechtsanwalts der Klägerin vom 23» Februar 1968 enthalte eine Ausübung des Vorpachtrechtso Da der Vertrag zwischen dem Beklagten und den Eheleuten am 27» De- zember 1967 geschlossen worden ist, wäre das nach dem vorstehend Ausgeführten in Falle recht- zeitig* Das Berufungsgericht wird daher zu prüfen haben* ob, wie der Beklagte geltend macht, das genannte Schreiben lediglich eine Ankündigung der Ausübung des Vorpachtrechts, nicht aber die Ausübung selbst enthält* Der Annahme, die Klägerin habe durch das Schreiben vom 23• Februar 1968 ihr Vorpachtrecht ausgeübt, könnte entgegenstehen* daß diese Ausübung nach ihrem eigenen Vortrag erst mit Schreiben vom 31» Juli 1968 erfolgt ist* 3* Sollte nach erneuter Prüfung die rechtzeitige Ausübung des Vorpachtrechts festgestellt werden können* so wären Schadenersatzansprüche der Klägerin dem Grunde nach für die gesamte Laufzeit des zwischen dem Beklagten und den Eheleuten 10 - schlossenen Vertrages gegebeno Der gemäß § 505 Abs <>2 BGB bis 31 - Januar 1973 zwischen den Parteien abgeschlossene Vertrag ist nicht etwa wegen Nichteinhaltung der Pormvorschrift des § 566 BGB seitens des Beklagten vorzeitig kündbar (§ 566 Satz 2 BGB)« a) Der Vertrag zwischen dem Beklagten und den Eheleuten Mü^mi ist in der Form der §§ 566, 126 BGB abgeschlossen« Damit steht zwar fest, daß dieser Vertrag nicht nach § 566 Satz 2 BGB vorzeitig gekündigt werden kann« Das genügt aber nicht ohne v/eiteres für den Vertrag der Klägerin; denn diese ist durch die Ausübung des Vorpachtrechts nicht etwa in den Vertrag der Eheleute NüfHMI eingetreten« Vielmehr ist nach § 505 Abs« 2 BGB ein neuer selbständiger Vertrag zwischen den Parteien zustande gekommen mit dem Inhalt des zv/isehen dem Beklagten und den Eheleuten MüflHIp geschlossenen Vertrages« b) Die Ausübung des Vorpachtrechts bedurfte nach § 505 Abs« 1 Satz 2 BGB nicht der Schriftform« Dieser Vorschrift, die auf das Vorpachtrecht nur entsprechend anwendbar Ist, kann jedoch nicht mehr entnommen werden, als daß ein wirksamer Pachtvertrag zwischen den Parteien zustande gekommen ist« Die ganz andere Frage, oh dieser Pachtvertrag vorzeitig kündbar ist (§ 566 Satz 2 BGB), weil eine den Bestimmungen der §§ 566 Satz 1, 126 BGB entsprechende Urkunde über die pachtvertraglichen Beziehungen der Parteien nicht vorhanden ist, läßt sich aus § 505 Abs« i Satz 2 BGB nicht beantworten« Denn diese Regelung beruht darauf, daß be- 11 reits die Vereinbarung des Vorkaufsrechts in der Form erfolgen muß, die für den Kauf selbst vorgeschrieben ist (tJoBo § 313 BGB, § 15 GmbHG)o Eine Wiederholung der Form ist daher beim Vorkaufsrecht entbehrlich» Dagegen dient § 566 Satz 1 BGB dem Zweck, dem Erwerber die Unterrichtung über den Inhalt des Miet- oder Pachtvertrages zu erleichtern» Bei der nur entsprechenden Anwendung der Regeln über das Vorkaufsrecht läßt sich daher dem § 505 Abs» 1 Satz 2 nicht entnehmen, daß es dann, wenn ein Pachtvertrag durch Ausübung eines Vorpachtrechts zustande kommt, der Erfüllung der Schriftform nicht bedarf, um die vorzeitige Kündbarkeit nach § 566 Satz 2 BGB auszuschließen« c) Es braucht nicht abschließend geprüft zu werden, ob aus diesem Grunde der Berechtigte ungeachtet des wirksamen Zustandekommens des Vertrages vom Verpflichteten eine schriftliche Niederlegung des gesamten Vertragsinhaltes nach §§ 566 Satz 1, 126 BGB verlangen kann» Da das Vorpachtrecht dazu dient, dem Berechtigten die Rechtsposition, die der Verpflichtete dem Dritten eingeräumt hat, voll, insbesondere also auch hinsichtlich der Dauer des Vertrages und dessen Unkündbarkeit zugute kommen zu lassen, ist der Verpflichtete als Verpächter auf aeden Fall daran gehindert, vor dem Zeitpunkt, in welchem der Vertrag mit dem Dritten hätte aufgelöst werden können, seine Verpflichtung aus dem Vorpachtvertrag durch Kündigung zu 12 - "beenden (§ 242 BGB; vgl« auch die BGH-Urteile vom 15« April 1955 - V ZR 118/55 = LM BGB § 242 (Ca) Hr. 1 und vom 27* Rovemher 1965 - VIII ZR 116/62 = MDR 1964, 229 = BGOTarn 1963 Nr. 249). to. Haidinger Dr* Gelhaar Dr. Mezger Dr. Meaaner Braxmaier
