BGH

Volltext der Entscheidung

BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
vjii_zr. 76/62.	URTEIL
in dem Rechtsstreit
 Verkündet am
4* November 1970 Scheibl,
 Justi zhaup 13 ckre tär als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
d^M^gu Pini
 in
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Beklagten und Revisionsklägerin,
- Prose (^bevollmächtigter: Rechtsanwalt
 gegen
F
1,	dio Sozialfürsorgerin Luise £. die Hausfrau Gertrude
 beide wohnhaft in	GBfctraße.
Klägerinnen und Revisionsbeklagten, Prozeßbevollmächtigter; Rechtsanv/alt
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Der VIII, Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. November 1970 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Br, Haidinger sowie der Bundesrichter Br, Mezgor, Mormann, Braxmaier und Br. Hiddemann
 für Hecht erkannt:
Bie Revision gegen das Urteil des 10, Zivilsenats des öberlandesgerichts Büoseldorf vom 14, März 1969 wird auf Kosten der BeiclSgl3g.Il zurückgewiesen.
Von Rechts wegen Tatbestand:
Bie Klägerinnen sind Miteigentümer des Hauses St0HB0weg 4P - 4MP, das aus einer 570 qm großen (vorderen) Bar zelle (Grundbuch BfHHMI Blatt (06, Blur 07? Flurstück 91) und aus einer 2158 qm großen (hinteren) Parzelle (Grundbuch B^|0| Blatt 106, Flur m, Flurstück p2) besteht. Zusammen mit ihrem 1961 verstorbenen, von ihnen beerbten Bruder Johannes F0 verpachteten sie das gesamte Grundstück mit 2728 qm durch schriftlichen Vertrag vom 1. August 1951 an die Beklagte für die Zeit ab 1, September 1951 auf die Bauer von 25 Jahren und zu einem monatlichen Pachtzins von 225 BM zuzüglich Zahlung der anfallenden Grundsteuern. Bie Beklagte errichtete auf dem hinteren Grundstück 60 Garagen und unterhält dort eine Tankstelle. Am 20. September 1955 trafen die Klägerinnen und ihr Bruder einerseits sov/ie die Beklagte andererseits folgende schriftliche Vereinbarung;
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weg
 Die Unterzeichneten vereinbaren hiermit eine Verlängerung des zwischen ihnen abgeschlossenen Pachtvertrages vom 1.8.1951 für das oben genannte Grundstück, um weitere 25 Jahre bis zu dem 31*7.2001.
Die Verpächter erklären während der Dauer der Pachtzeit keinerlei Beleihungen auf das Grundstück vorzunehmen. Sollten die Pächter (richtig Verpächter), Geschwister in eine Notlage oder in Schwierigkeiten kommen, so verpflichtet sich die Pächterin, Frau Josef ino	dieses Geld als Ankauf summe
 vorzustrecken.,r
Ala die Verpächter das vordere Grundstück wieder aufbauen wollten und dazu Kredite benötigten, kam es mit Rücksicht auf das in der Vereinbarung vom 20. September 1953 enthaltene Belastungsverbot ab I960 mit der Beklagten zu Verhandlungen, die schließlich im Mai 1963 zu einer Einigung führten, wonach die Beklagte der Bebauung und Belastung des Flurstücks #1 gegen Zahlung eines Betrages von 5 000 DM zustimmte. Diesen Betrag durfte die Beklagte in monatlichen Raten von 40 DM von ihren Pachtzins Zahlungen abziehen. Die Klägerinnen belasteten das Flurstück #1 mit Hypotheken über insgesamt 293 600 DM.
Mit Schreiben vom 23. Dezember 1963 kündigten sie den Pachtvertrag zu dem 31* März 1964. Mit der Klage verlangten sie Räumung und Herausgabe des Flurstücks flfe.
A
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. In der Berufungsinstanz haben die Klägerinnen den Pachtvertrag vorsorglich zu dem 31« Juli 1977 gekündigt und hilfsweise Peststellung begehrt, daß der Vertrag zu diesem Zeitpunkt endet. Das Berufungsgericht hat dem Hauptantrag stattgegeben. Die Revision der Beklagten führte zur Aufhebung und Zurückvorwei-sung (BGHZ 50, 39)« Im erneuten Berufungsverfahren ist die Beklagte wiederum zur Räumung und Herausgabe verurteilt worden.
Die Beklagte erstrebt auch jetzt mit der Revision die Abweisung der Klage. Die Klägerinnen haben beantragt, die Revision zurückzuweiaen.
Entseheidungsgründe s
I.
Pur die hier zu entscheidende Präge der Anwendbarkeit des § $66 BGB kommt es nicht darauf an, ob wirklich ein Pachtvertrag vorliegt, oder ob es sich um einen Mietvertrag handelt (vgl. § $81 Abs. 2 BGB).
II.
1. Das Berufungsgericht hält die Kündigung der Klägerinnen vom 23. Dezember 1963 für wirksam. Es führt aus, der zunächst auf die Dauer von 2$ Jahren, also bis zu dem 31. August 1976 formgerecht abgeschlossene Hauptvertrag vom 1. August 1951 sei nach § $66 Satz 2 BGB zu einem
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auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Vertrag geworden;, weil die Zusatzvereinbarung vom 20, September 1953, die ihrerseits nicht den Anforderungen der gesetzlichen Schriftform (§§ 566, 126 BGB) genügt habe, mit dem Hauptvertrag nicht fest verbunden worden sei (BGHZ 40, 255, 263)*
2. Mit diesen Ausführungen bewegt sich das Berufungsurteil auf dem Boden des ersten Revisionsurteils (BGHZ 50,
 39)« Bort hatte der Senat ausgeführt, die Vereinbarung vom 20« September 1953 erfülle für sich betrachtet deshalb nicht die Erfordernisse der gesetzlichen Schriftforra, weil es in ihr an der Angabe des Met- oder Pachtzinses, eines wesentlichen Elementes jedes Miet- oder Pachtvertrages, fehle. Hieran wird festgehalten. Ein Widerspruch zu den inzwischen ergangenen Senatsurteilen vom 19* März 1969 VIII ZR 66/6? (BGHZ 52, 25) und vom 18. Juni 1969 VIII ZR 88/67 (WM 1969, 920 - BGHWarn 1969 Hr. 186) liegt nicht vor. Bie Veroinbarung sah eine Verlängerung dos ohnehin bereits auf 25 Jahre ohne Mietzinsgleitklausol abgeschlossenen ursprünglichen Vertrages um weitere 25 Jahre, nämlich bis zu dem Jahre 2001 vor, und das schon im Jahre 1953, also 48 Jahre vor dem vorgesehenen Vertragsende. Bei dieser Sachlage war es ohne die in der Vereinbarung fehlende Bezugnahme auf die im Hauptvertrag enthaltene Metzins-bzw. Paehtzinsregolung völlig ungeväß, ob die Vertragschließenden auch hinsichtlich des Mist- oder Paohtzinses eine Portgeltung des ursprünglich Vereinbarten Über den 31« August 1976 hinaus wollten (so schon BGHZ 52, 29)« Im Gegensatz zu den o.g« Entscheidungen des erkennenden Senats konnte das Pehlen eines wesentlichen Bestandteiles jedes
 Mict- bzw. Pachtzinses, hier deshalb nicht durch die Bezugnahme auf den Hauptvertrag ersetzt werden»
3» Mangelte der Vereinbarung die gesetzliche Schriftform, so wurde hiervon der Hauptvertrag jedenfalls dann erfaßt, wenn sie Regelungen von wesentlicher Bedeutung enthielt, die den ursprünglichen Vertrag bereits während dessen Laufzeit inhaltlich änderten; denn die vorgeschriebe-ne Schriftform deckt in einem solchen Palle nicht mehr den gesamten Inhalt des Vertrages (BGHZ 50, 43 f und die dort angeführten Nachweise; ebenso neuerdings wiederum Soergel/ Sichert, BGB 10» Aufl. § 566 Nr» 14)»
Eine solche Regelung ist zwar nicht die in Absatz 1 der Vereinbarung enthaltene Vertragsverlängerung, wie der erkennende Senat im ersten Revisionsurteil ausgeführt hat. Wohl trifft das aber auf die Absprache eines Belastungs-Verbotes zu. Für die Beantwortung der Frage, ob eine vertragliche Regelung wesentlich ist und deshalb von der Schriftform umfaßt sein muß, ist vor allem auf den Zweck des § 566 BGB abzustellen. Er geht, wie der Senat wiederholt entschieden hat (zuletzt BGHZ 50, 43» 52, 28), dahin, dem Erwerber des Grundstücks die Unterrichtung Über langfristige Miet- oder Pachtverträge zu erleichtern. Es bedarf keiner weiteren Begründung, daß die gegenüber einem Mieter oder Pächter oingegangene Verpflichtung, das Grundstück nicht ohne dessen Zustimmung zu belasten, die Interessen eines etwaigen Erwerbers ganz erheblich berührt.
Schon deshalb war das Belastungsverbot eine Bestimmung, die von der Schriftform gedockt sein mußte. Baß im Gegensatz zu dem Vortrag der Beklagten im übrigen auch für die gegen-
wärtigen Pai'teien des Vertrages das Belastungsverbot keineswegs eine unwesentliche Bestimmung war, ergibt sich zwingend daraus, daß die Klägerinnen und die Beklagte jahrelang darüber verhandelt haben, ob die Beklagte der Belastung des vorderen Grundstücks (Flurstück 01) zustimmen werde.
4. Hach den Ausführungen im ersten Revisionsurteil kam es deshalb darauf an, ob die beiden Vertragsurkunden dem V/illen der Beteiligten entsprechend im Augenblick der Erfüllung der Schx’iftform verbunden worden sind (BGHZ
 42) o
Die Behauptung der Beklagten, das sei geschehen, hat das Berufungsgericht nicht als erwiesen angesehen«. Eine Verletzung des § 286 ZPO, die die Revision rügt, liegt nicht vor« Ohne Rcchtsverstoß hat das Berufungsgoricht dom Zeugen StcflM, dem Ehemann der Beklagten, nicht geglaubt, daß der Bruder der Klägerinnen, Johannes F®, unmittelbar nach der Unterzeichnung der Vereinbarung diese mit der Urkunde dos' Hauptvertrages verbunden hat. Es hat darauf abgestellt, daß die Beklagte niemals behauptet hatte, der Bruder der Klägerinnen habe die Verbindung vorgenommen. Ihr Vortrag war von Anfang an stets dahin gegangen, sie selbst habe die Urkunden verbunden (GA Bl; 17, 87, 153)» Es kann also keine Rede davon sein, daß das Berufungsgericht bei seiner Würdigung den Vortrag der Beklagten falsch beurteilt hat«
 
III.
War danach der gesamte Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen anzusehen (§ 566 Satz 2 BGB), so konnten die Klägerinnen nach § 565 BGB im Dezember 19^5 zura 31. März 1964 kündigen* Dieser Kündigung stand § 242 BGB nicht entgegen*
Wie der erkennende Senat wiederholt entschieden hat, verstößt die Berufung auf § 566 BGB, der eine zwingende Gooetzosvorschrift ist, grundsätzlich nicht gegen freu und Glauben (Urteile vom 28* November 1962
- VIII ZR 142/61 * WM 1963 j 172, 173; vom 5. Juli 1967
- VIII ZR 124/65 « WM 1967, 907 - BGHWarn 1967 Nr* 151 und vom 26. März 1969 - VIII ZR 37/67 « WM 1969? 627, 628). Nur besondere Umstände können dazu führen, daß die Wirkung des § 566 hinter der des § 242 BGB zurückzutroten hat*
Solche Umstände sind hier nicht dargetan* Es ist nichts dafür vorgetragen, daß die Investitionen der Beklagten nach einer Vertragozeit von mehr als 12 fahren und einer tatsächlichen Nutzung von über 19 Jahren eine Beendigung des Vertrages nach freu und Glauben ausschließen müßten* Dabei ist die Frage einer etwaigen Entschädigung der Beklagten bei einem (gegenüber dem ursprünglich Vereinbarten) vorzeitigen Vertragsendc noch offen. Die ohne jede nähere Darlegung gebliebene Behauptung, die Fortsetzung dos Betriebes der Tankstelle und der Garagen sei für die Beklagte eine Existenzfrage, genügt ebenfalls nicht, um der Kündigung die Wirksamkeit zu nehmen.
 
Dio Anwendung doe § 242 BGB kann auch nicht mit dom Einwand gestützt werden, dio Eormvorschrift des § 566 Satz 1 BGB mit der Rechtsfolge des § 566 Satz 2 BGB sei nur hinsichtlich einer Bestimmung verletzt, dio für einen etwaigen Erwerber nicht mehr von Bedeutung sei, weil die Grundstüeksbclastungen bereits vorgenommen seien und weitere Belastungen ohnehin nicht mehr in Betracht kämen; nachdem der Schutzzweck des § 566 BGB somit erfüllt sei, könne den Klägerinnen nicht mehr zugestanden werden, aus einer Vorschrift, die ohnehin nur den Interessen eines Dritten diene, das Recht zur vorzeitigen Vertragsbeendigung herzuleiten*
Diese Erwägung schlägt deshalb nicht durch, weil bisher nur das vordere, von der Beklagten nicht (mehr) benützte, von den Klägerinnen wieder aufgebauto Grundstück belastet ist* Auf dem hinteren Grundstück, auf dem die Garagen und dio Tankstelle stehen, ruhen hingegen keinerlei Grundpfand-rechto*
Sonstige Gründe, die der Kündigung aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben entgegengesetzt werden könnten, sind nicht ersichtlich* Bo kommt deshalb nicht darauf an, ob, wie dio Revision geltend macht, die Begründung, mit dor das Berufungsgericht den Einwand aus § 242 BGB zurück-gev/iesen hat, nicht tragfähig ist*
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IV o
Die nach- allem unbegründete Revision war mit der Kostenfolge dos § 97 ZPO surückzuv/eiseno
 Dr. Hai ding er	Dr«	Mezger	Mormann
 Braxmaier	Dr,	Hiddemann